Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en kleinschalige herbestemming

Ondertekening

Een overzicht van de straten die uitkomen boven de gestelde normen is opgenomen in bijlage A behorende bij deze uitvoeringsregels. De straatpercentages worden periodiek bijgesteld middels collegebesluit. Bijlage A is te allen tijde de toetsingsgrondslag. Wijzigingen die na vaststelling van bijlage A ontstaan worden niet meegewogen.

B 2. Afstandscriterium kamergewijze verhuur; straatniveau

Woningomzetting en/of het herbestemmen naar wooneenheden voor kamergewijze verhuur is alleen mogelijk indien een bepaalde afstand tot het dichtst bij gelegen andere pand met kamergewijze verhuur in acht wordt genomen. Voor woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur in woongebouwen met 6 of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur gelden aanvullende regels.

Aan het afstandscriterium hoeft niet te worden voldaan, indien:

• 1.

  De aangevraagde ‘woningomzetting’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013, of;

• 2.

  Het aangevraagde ‘herbestemmen naar wooneenheden’ aantoonbaar bestond op peildatum 21 mei 2013, of;

• 3.

  Het handelt om herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 25 wooneenheden in één pand, die enigszins solitair zijn gelegen.

• Voor ‘woningsplitsing’ en/of het ‘herbestemmen naar woningen’ geldt het afstandscriterium in het geheel niet.

Aan de toepassing van het afstandscriterium worden randvoorwaarden gesteld:

• 1.

  Het afstandscriterium wordt alleen toegepast in de stedelijke woonmilieus, de stadsrandmilieus, Jekerkwartier, Kommelkwartier, Statenkwartier, Boschstraatkwartier en Wyck en;

• 2.

  Er wordt gemeten vanaf het pand of de woning waar de aanvraag op van toepassing is, en;

• 3.

  De geometrie zoals opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is leidend. (BAGviewer.kadaster.nl) en;

• 4.

  De door het college van B&W vastgestelde nulmeting kamergewijze verhuur is leidend (geregistreerde kamerverhuur).

B 2.1. Afstandscriterium

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘woningomzetting’ en/of ‘herbestemmen naar wooneenheden’ indien tussen twee panden met kamergewijze verhuur minimaal 4 panden zonder kamergewijze verhuur liggen.

De volgende criteria zijn van toepassing:

• 1.

  Bij een doorbreking van een straat door een zijstraat of kruising van straten worden de panden die om de hoek gelegen zijn niet in de berekening betrokken, en;

• 2.

  Bij een doorbreking van een straat door een zijstraat of kruising worden aan de andere kant van de zijstraat of kruising liggende panden niet in de berekening betrokken.

De criteria zijn nader toegelicht in bijlage B bij deze uitvoeringsregels.

B 2.2. Aanvullend afstandscriterium voor woongebouwen met 6 of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘woningomzetting’ en/of ‘herbestemmen naar wooneenheden’ bij woongebouwen met 6 of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur, indien tussen twee woningen met kamergewijze verhuur minimaal twee woningen gelegen zijn.

De volgende criteria zijn van toepassing:

• 1.

  Er wordt haaks gemeten, en:

• 2.

  Er wordt in horizontale en verticale richting gemeten, en;

• 3.

  Er wordt boven, onder, links en rechts gemeten.

C.Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en/of herbestemmen naar woningen en wooneenheden; woningniveau

C 1. Woningsplitsing

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot woningsplitsing indien:

• 1)

  De te splitsen woning tenminste 5 jaar oud is.

• 2)

  De te splitsen woning een minimale woningoppervlakte heeft van 140 m2.

• 3)

  In het geval van het splitsen van een zolder, er wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit, waardoor er volwaardige woonruimten ontstaan qua onder andere toegankelijkheid, daglicht en de woningoppervlaktes in C1 lid 4.

• 4)

  De nieuwe woningen ieder afzonderlijk voldoen aan onderstaande woningoppervlaktes:

  • •

    Huurappartementen:

    	Centrum	Overig
    Appartementen met huur onder kwaliteitskortingsgrens < € 452,- (prijspeil 2023)	18 m2	18 m2
    Appartementen met huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en liberalisatiegrens > € 452, en < € 808,- (prijspeil 2023)	35 m2	45 m2
    Appartementen met huur boven de liberalisatiegrens > € 808,- (prijspeil 2023)	45 m2	55 m2

  • •

    Koopppartementen:

    	Centrum	Overig
    Onder de NHG-grens van € 355.000 (Prijspeil 2022)	45 m2	55 m2
    Boven de NHG-grens	Geen aanvullende eis	Geen aanvullende eis

• 5)

  Voor de nieuwe woningen wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

• 6)

  Er een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade;

• 7)

  De nieuwe woningen beschikken over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m2 per woning, waarbij;

  • a.

    Een inpandige locatie voor de opslag van afval is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

  • b.

    De inpandige locatie voor de opslag van afval mag onderdeel uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

  • c.

    De locatie voor de opslag van afval mag ook op eigen erf in de buitenlucht aanwezig zijn mits dit op een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is. In dat geval zijn de onderdelen 6a. en 6b. niet van toepassing.

  • d.

    Bovenstaand lid c. is niet van toepassing indien het erf waarop het pand gelegen is, alleen naar de openbare weg gekeerd is.

C 2. Woningomzetting

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot woningomzetting indien:

• 1)

  De om te zetten woning tenminste 5 jaar oud is.

• 2)

  De om te zetten woning een minimale woningoppervlakte heeft van 140 m2.

• 3)

  De nieuwe woningen ieder afzonderlijk voldoen aan de woningoppervlakte eis van 18 m2.

• 4)

  In het geval van het omzetten van een zolder, er wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit, waardoor er volwaardige woonruimten ontstaan qua onder andere toegankelijkheid,daglicht en er wordt voldaan aan de woningoppervlakte eisen in C2 lid 3.

• 5)

  De wooneenheden voor kamergewijze verhuur ieder afzonderlijk een verblijfsgebied hebben van minimaal 5 m2.

• 6)

  Voor kamergewijze verhuur wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

• 7)

  Er een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade;

• 8)

  De te realiseren wooneenheid voor kamergewijze verhuur beschikt over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m2 per wooneenheid, waarbij;

  • a.

    Een inpandige locatie voor de opslag van afval is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

  • b.

    De inpandige locatie voor de opslag van afval mag onderdeel uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

  • c.

    De locatie voor de opslag van afval mag ook op eigen erf in de buitenlucht aanwezig zijn mits dit op een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is. In dat geval zijn de onderdelen 6a. en 6b. niet van toepassing.

  • d.

    Bovenstaand lid c. is niet van toepassing indien het erf waarop het pand gelegen is, alleen naar de openbare weg gekeerd is.

C 3. Herbestemmen naar woning(-en)

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot het ‘herbestemmen naar woning(-en)’ indien:

• 1)

  Het te herbestemmen gebouw tenminste 5 jaar oud is.

• 2)

  Er geen sprake is van een publieksfunctie in dynamische woonmilieus op de begane grond van panden in het kernwinkelgebied. Voor aanloopstraten wordt dit per geval beoordeeld.

• 3)

  Het verzoek tot herbestemmen planologisch stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

• 4)

  De nieuwe woningen ieder afzonderlijk voldoen aan onderstaande woningoppervlaktes, tenzij hieraan niet kan worden voldaan wegens aantoonbare bouwkundige beperkingen.

  • •

    Huurappartementen:

    	Centrum	Overig
    Appartementen met huur onder kwaliteitskortingsgrens < € 452,- (prijspeil 2023)	18 m2	18 m2
    Appartementen met huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en liberalisatiegrens > € 452, en < € 808,- (prijspeil 2023)	35 m2	45 m2
    Appartementen met huur boven de liberalisatiegrens > € 808,- (prijspeil 2023)	45 m2	55 m2

  • •

    Koopppartementen:

    	Centrum	Overig
    Onder de NHG-grens van € 355.000 (Prijspeil 2022)	45 m2	55 m2
    Boven de NHG-grens	Geen aanvullende eis	Geen aanvullende eis

• 5)

  Voor de nieuwe woningen wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen;

• 6)

  Er een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade;

• 7)

  De nieuwe woningen beschikken over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, voorziening om fietsen te stallen op het eigen erf, waarbij:

  • a.

    Per woning een bruikbaar oppervlakte van 1,5 m2 aan stallingsruimte aanwezig dient te zijn;

  • b.

    Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

• 8)

  De nieuwe woningen beschikken over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m2 per woning, waarbij;

  • a.

    Een inpandige locatie voor de opslag van afval is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

  • b.

    De inpandige locatie voor de opslag van afval mag onderdeel uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

  • c.

    De locatie voor de opslag van afval mag ook op eigen erf in de buitenlucht aanwezig zijn mits dit op een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is. In dat geval zijn de onderdelen 5a. en 5b. niet van toepassing.

  • d.

    Bovenstaand lid c. is niet van toepassing indien het erf waarop het pand gelegen is, alleen naar de openbare weg gekeerd is.

C 4. Herbestemmen naar wooneenheden

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘het herbestemmen naar wooneenheden’ indien:

• 1)

  Het te herbestemmen gebouw tenminste 5 jaar oud is.

• 2)

  Het verzoek tot herbestemmen planologisch stedenbouwkundig aanvaardbaar is;

• 3)

  De wooneenheden voor kamergewijze verhuur ieder afzonderlijk een verblijfsgebied hebben van minimaal 18 m2.

• 4)

  Er een afwentelingsovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is gesloten met betrekking tot planschade;

• 5)

  De te realiseren wooneenheid voor kamergewijze verhuur beschikt over een bruikbare en bereikbare, al dan niet inpandige, locatie voor het opslaan van huishoudelijk afval van minimaal 0,5 m2 per wooneenheid, waarbij;

  • a.

    Een inpandige locatie voor de opslag van afval is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

  • b.

    De inpandige locatie voor de opslag van afval mag onderdeel uitmaken van de inpandige stalling van fietsen;

  • c.

    De locatie voor de opslag van afval mag ook op eigen erf in de buitenlucht aanwezig zijn mits dit op een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het terrein is. In dat geval zijn de onderdelen 5a. en 5b. niet van toepassing.

  • d.

    Bovenstaand lid c. is niet van toepassing indien het erf waarop het pand gelegen is, alleen naar de openbare weg gekeerd is.

C5. Maatwerk rotte kiezen

Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het verbod tot ‘woningsplitsing’, ‘woningomzetting’ en het ‘herbestemmen naar woning(-en)’ indien er in de bestaande situatie sprake is van een negatief effect op de leefomgeving en de ontstane woning bijdraagt aan een significante kwaliteitsverbetering en bijdraagt aan de gemeentelijke ontwikkelvisie voor de buurt of wijk waarin de woonruimte gelegen is.

Overgangsrecht

Met de vaststelling van deze Uitvoeringsregels worden de Uitvoeringsregels van 13 december 2022, exclusief bijlagen A (straten met overschrijding maximum kamergewijze verhuur) en B (uitleg afstandscriterium) vervangen. Deze Uitvoeringsregels worden alleen van toepassing verklaard op aanvragen voor een omgevingsvergunning die worden ingediend op of na 9 januari 2024, 09.00 uur. Voor aanvragen voor een omgevingsvergunning die voor deze tijd zijn of worden ingediend gelden de Uitvoeringsregels zoals (inclusief bijlage A) zoals die zijn vastgesteld op 13 december 2022, waarbij dit ook geldt in eventuele bezwaar- en/of (hoger) beroepsprocedures inzake deze aanvragen voor een omgevingsvergunning.

B1_Bijlage A Stratenlijst nulmeting kamerbewoning 2023

BIJLAGE B Afstandscriterium

Bijlage 1 Procedureregeling vergunningaanvragen 40-40-40-regeling

(Behorende bij collegenota Uitvoeringsregels splitsen, omzetten en herbestemmen n.a.v. uitkomsten nulmeting kamergewijze verhuur 2022 en vaststellen procedureregeling vergunningaanvragen)

De procedure bij de aanvraag blijft ongewijzigd ten opzichte van de in 2016 door de raad vastgestelde procedure. Omdat die procedure is vervallen bij de intrekking van de woonprogrammering 2016-2020, wordt via dit besluit de navolgende procedure door het college, als vergunningverlenend bestuursorgaan, vastgesteld.

Behandeling van aanvragen gebeurt op volgorde van binnenkomst. De indieningstermijn om gebruik te kunnen maken van het quotum van een nieuw jaar opent om 09:00 u op de tweede dinsdag van januari. Aanvragen die voor die tijd worden ingediend worden getoetst aan het quotum van het jaar ervoor. Digitale aanvragen worden vanaf dat moment geregistreerd op datum en tijdstip van binnenkomst in het systeem. Papieren aanvragen kunnen worden ingediend door het maken van een afspraak aan de balie van het gemeenteloket. De procedure om afspraken te kunnen beleggen zal tijdig worden gecommuniceerd. Ook voor de papieren aanvraag zullen de datums en tijdstippen van binnenkomst worden geregistreerd.

Indien nog eventuele aanvullende stukken nodig zijn en deze binnen de daarvoor door de gemeente gestelde termijn binnen komen, wordt de datum van de aanvraag niet gewijzigd en geldt de datum van de oorspronkelijke aanvraag. Er kunnen vergunningen worden verleend tot en met het quotum. Indien er bijvoorbeeld 38 eenheden vergund zijn en er volgens volgorde dan een aanvraag voor meer dan twee toevoegingen aan de orde is, wordt de initiatiefnemer hiervan op de hoogte gebracht en wordt gekeken of hij de vergunning wil wijzigen naar minder eenheden. Zo nee, dan wordt de aanvraag afgewezen en wordt de lijst met aanvragen op volgorde van binnenkomst conform hetzelfde principe verder afgelopen tot het quotum vergeven is. Een aanvraag moet worden behandeld binnen de formele 8 weken afhandelingstermijn. Er kan met 6 weken verdaagd worden. Het kan voorkomen dat op het moment dat de termijn verloopt nog niet duidelijk is of het quotum daadwerkelijk is opgebruikt, omdat er nog aanvullende stukken door voorgangers geleverd moeten worden. Op dit moment moet de vergunning voor de aanvraag boven het in theorie reeds opgebruikte quotum formeel geweigerd worden. Deze aanvragen kunnen wel in het daaropvolgende jaar weer opnieuw worden ingediend en worden getoetst aan het in dat nieuwe jaar geldende quotum. Het kan zijn dat een geweigerde vergunning door bezwaar en/of beroepsprocedures alsnog verleend moet worden. Hierdoor kan deze aanvraag bovenop het quotum komen. Dit gaat om aanvragen die ten tijde van de primaire behandeling weliswaar binnen het 40-40-40-quotum van dat jaar vielen, maar om andere reden(en) zijn geweigerd.