Woonprogramma 2021 -2025

Merendeel woningbouw in de kern Ommen

Het grootste deel van de vraag naar woningen ligt in de kern Ommen. Daar willen we dan ook het grootste deel van de woningbouw laten plaatsvinden, het liefst door inbreiding en transformatie van bestaand bebouwd gebied. Dit is ook in lijn met de regionale Woonagenda West-Overijssel. We streven ernaar om in de kern Ommen zo’n 475 tot 525 woningen te bouwen. Daar zetten we ons actief voor in.

Sleutelprojecten

In de Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 hebben we afgesproken om in een aantal ‘sleutelprojecten’ in de kern Ommen versneld te bouwen. Deze sleutelprojecten kunnen op inzet en medewerking van de provincie Overijssel rekenen:

• • Binnenstedelijk: Gasthuis/Middenstraat, Havengebied Oost, Guido de Brès en andere inbreidingslocaties (denk aan vrijkomende scholen, etc.)

• • Uitbreiding: Vlierlanden (fase 2 en 3)

Woningbouwambities

• 1. We bouwen tot 2030 650 woningen. Om een gevarieerd aanbod te bouwen, hanteren we ons streefprogramma. Dit streefprogramma geldt op gemeenteniveau. We bouwen:

• a. 15% in de sociale huur;

• b. 15% in de goedkope koop (grondgebonden woningen en appartementen);

• c. 5% in de middenhuur;

• d. 65% in het middeldure en dure segment (grondgebonden en appartementen).

• 2. Om voldoende woningen tot 2030 te bouwen, moeten we meer plannen concretiseren. We streven ernaar om in 2025 650 ‘harde’ plannen te hebben.

• 3. We werken, waar nodig in samenwerking met de provincie Overijssel, aan het realiseren van de sleutelprojecten. We willen in ieder geval voor 2025 beginnen met de bouw van de woningen in deze sleutelprojecten.

• 4. We monitoren de gepleegde woningbouw, zodat we zicht houden op het realiseren van ons streefprogramma.

Spreiding woningbouw

• 5. We bouwen het merendeel van de woningen in onze ambities in de kern Ommen. Daar zetten we ons actief voor in. We realiseren in de kern Ommen 475 tot 525 woningen.

• 6. We faciliteren (en stimuleren zo nodig) woningbouwprojecten in de kleine kernen, mits daar een concrete vraag is. Uiteindelijk verwachten we tussen de 50 en 100 woningen toe te voegen in de kleine kernen. Of er een concrete vraag is toetsen we met nader uit te werken criteria in de volgende categorieën:

• a. Vorm van het initiatief: individueel of collectief?

• b. Locatie: van wie is de grond?

• c. Financiële draagkracht: kan een initiatiefnemer het plan dragen?

• 7. Via Rood voor Rood en nieuwe invulling van vrijkomende agrarische bebouwing maken we nieuwe woningen in het buitengebied mogelijk. We streven op deze manier maximaal zo’n 75 nieuwe woningen in het buitengebied.

Tiny Houses

Een Tiny House is feitelijk een klein huis, met een oppervlakte tussen de 15 m² en 50 m². Doelgroep voor deze woning zijn hoofdzakelijk:

• • Spoedzoekers: woningzoekenden die meer dan gemiddelde urgentie ervaren om zich te huisvesten. Deze groep definiëren we onder ‘bijzondere doelgroepen’.

• • Jongeren en starters op de woningmarkt op zoek naar een betaalbare woning. Tiny Houses zijn geschikt om tijdelijk in een woonbehoefte te voorzien, in afwachting van een reguliere woning. Jongeren die zelfstandig willen wonen kunnen prima starten in een Tiny House. Zodra er meer ruimte nodig is zal deze groep doorstromen naar een reguliere woning.

• • Mensen die bewust willen leven en met een zo klein mogelijke ecologische voetprint en waarbij de woning zoveel als mogelijk zelfvoorzienend is. Bij voorkeur heeft deze woning geen gas/water/elektra-aansluiting nodig. De gedachte onder deze groep over Tiny Houses is meestal ‘duurzaamheid’. Deze doelgroep stelt meer eisen aan de natuurlijke omgeving waarin de Tiny House staat. Een combinatie met een voedselbos is veel gevraagd.

De eerste twee doelgroepen zullen het meest gebaat zijn bij Tiny Houses gelegen in de kern nabij voorzieningen die ze tijdelijk kunnen huren, als opstap naar ruimere huisvesting. Mensen die bewust willen leven in een Tiny House willen veelal een eigen versie hebben (of maken) en langere tijd (liefst onbepaald) op een vaste plaats blijven wonen. Een natuurlijke en ruime omgeving zijn dan veelal belangrijker dan situering nabij voorzieningen.

Laatste jaren is de belangstelling voor dit type woningen sterk toegenomen.

Tiny Houses zijn vaak gemakkelijk te verplaatsen en daarom ook goed demontabel en in het bijzonder geschikt als gebruik voor tijdelijke woonlocatie. De bouwkosten van Tiny Houses zijn logischerwijs lager dan de bouwkosten voor een normaal huis. De kosten liggen meestal onder de €s100.000 exclusief aankoop/pacht/huur van de grond.

Bijzondere doelgroepen

Er zijn verschillende doelgroepen die om verschillende redenen een specifieke huisvestingsvraag hebben. Daardoor hebben zij vaak een andere woonbehoefte dan in de reguliere woningvoorraad kan worden opgelost. We onderscheiden de volgende doelgroepen:

• • Arbeidsmigranten werken voor een korte of langere periode in

• • Nederland. In Ommen werken volgens recent provinciaal onderzoek zo’n 110 arbeidsmigranten. Het aantal arbeidsmigranten dat in de gemeente woont is hoger: naar schatting 340. Zij wonen onder andere op vakantieparken, maar ook in bijvoorbeeld verkamerd verhuurde woningen. De komende jaren worden een aantal huidige vakantieparken getransformeerd naar andere functies. Daardoor worden arbeidsmigranten mogelijk op andere plekken in de gemeente gehuisvest.

• • Spoedzoekers zijn mensen die door een life changing event per direct behoefte hebben aan een goedkope tijdelijke woonruimte. De vraag komt vanuit verschillende groepen:

  • •

    Vanuit het convenant Housing First is regelmatig vraag om huisvesting te bieden aan daklozen. Samen met Vechtdal Wonen spraken we in het convenant af voor deze groep jaarlijks twee woningen ter beschikking te stellen voor deze doelgroep.

  • •

    De vraag van de opvang en bieden van huisvesting voor jongeren vanuit de doelgroep beschermd wonen komt naar de gemeente als taak. We rekenen erop dat hiervoor twee wooneenheden nodig zijn.

  • •

    Met regelmaat komt er vanuit het team Samen Doen een tijdelijke en urgente huisvestingsvraag in het kader van het programma Veilig Thuis. Daarnaast komen vanuit bijvoorbeeld een scheiding vragen om tijdelijke huisvesting binnen. Het kunnen bieden van een (tijdelijke) huisvesting of pauzewoning geeft de acuut woningzoekende de tijd om een nieuwe woonstart te maken. Dit verhoogt de druk op de huurmarkt van de goedkopere huurwoningen. Door druk op de woningmarkt komen spoedzoekers soms uit noodzaak op vakantieparken wonen. De verwachting is dat het aantal spoedzoekers de komende jaren toe zal nemen.

• • Woonwagenbewoners. Door verschillende uitspraken van onder andere het College van de Rechten van de Mens zijn het Rijk en gemeenten erop gewezen dat zij een verantwoordelijkheid hebben om woonwagenbewoners te faciliteren om te kunnen wonen op een manier die past bij hun culturele identiteit. Dit betekent dat de gemeente Ommen bij een concrete vraag een oplossing moet proberen te vinden.

• • Statushouders. De huisvestingopgave voor statushouders wordt door de minister per gemeente vastgesteld. Vanwege het te verwachten toenemende aantal personen dat een verblijfsvergunning krijgt heeft Ommen voor de eerste helft van 2021 een taakstelling om 14 personen te huisvesten: een verdubbeling ten opzichte van laatste half jaar 2020. Vechtdal Wonen draagt in Ommen zorg voor deze huisvesting. Dit levert een verhoogde druk op, op de beperkt beschikbaar komende huurwoningen.

Tiny Houses

We staan ook open voor Tiny Houses als daar behoefte aan is. We denken graag mee over de realisatie daarvan. Met name willen we initiatiefnemers die bewust willen leven in een Tiny House begeleiden in de zoektocht naar een passende locatie. Een invulling met Tiny Houses kan bijdragen aan het vitaal houden van het platteland als alternatief voor leegstaande gebouwen. We staan positief tegenover initiatieven op dit gebied. Pas als initiatieven redelijkerwijs niet kunnen ‘landen’ vanwege het ontbreken van een passende locatie gaan we nadenken over het faciliteren ervan.

De doelgroep spoedzoekers en mensen op zoek naar een (tijdelijke) pauzewoning zijn afhankelijk van het huuraanbod. Samen met Vechtdal Wonen willen we hiervoor een aanbod creëren in de vorm van semipermanente (10 tot 15 jaar) Tiny Houses. We denken aan de realisering van een zestal Tiny Houses. Dit mede ter facilitering van de doelgroep voortkomend uit het convenant Housing First en de vraag die op ons af komt ten aanzien van de opvang en bieden van huisvesting voor jongeren vanuit de doelgroep Beschermd Wonen. Daarnaast biedt deze tijdelijke huisvesting een oplossing bij een urgente woonvraag vanuit Veilig Thuis maar ook vanuit andere huiselijke omstandigheden als een scheiding. Dit aanbod geeft kansen om de huidige crisiswoning aan de Haven Oost te vervangen. Deze woning moet komend jaar wijken in verband met de ontwikkeling van dit woongebied. Gezien de doelgroep is de situering nabij voorzieningen en het centrum van Ommen gewenst. De voorzieningen dienen te voet of per fiets bereikbaar zijn.

Eerste rekenexercities met Vechtdal Wonen geven aan dat de financiële haalbaarheid van de realisering van semipermanente woningen onder druk staat. Dit ondanks de mogelijkheid tot provinciale subsidie hiervoor. Met name de infrastructurele kosten zijn relatief hoog. Samen met Vechtdal Wonen zoeken we naar een locatie die voldoet aan de volgende criteria:

• • Korte afstand tot nutsvoorzieningen

• • Nabij voorzieningen als winkels en openbaar vervoer

• • Passend binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving of passend te maken met voldoende privacy (te realiseren) voor de omgeving en bewoners

• • Beschikbaar voor ten minste 10 tot 15 jaar

• • Marginale grondkosten (financierbaarheid)

Starters en middeninkomens

• 8. We zetten in op de realisatie van koopwoningen voor starters. Dat kunnen woningen in meerdere prijsklassen zijn, maar de ontwikkeling van betaalbare koop vraagt extra aandacht. Daarom reserveren we 15% van ons streefprogramma voor woningbouw van koopwoningen onder de NHG-grens van €325.000 (prijspeil 2021).

• 9. We kijken met Vechtdal Wonen waar het mogelijk is om woningen te verkopen aan lokale starters. Hierbij is het uitgangspunt dat dit niet ten koste mag gaan van de uitbreiding van de sociale huurvoorraad en de financiële positie van zowel Vechtdal Wonen als zittende huurders.

• 10. Er is behoefte aan uitbreiding van het middeldure huuraanbod voor middeninkomens of wat oudere huishoudens die willen doorstromen. Het gaat daarbij vooral om ontwikkeling van huurwoningen in de categorie € 752 tot € 900. 5% van onze nieuwbouw moet in dit segment vallen. Particuliere ontwikkelaars zijn de eerstaangewezen partij voor de ontwikkeling van dit segment. Als vanuit deze partijen onvoldoende interesse hiervoor is, onderzoeken we gezamenlijk met Vechtdal Wonen of zij hier een rol in kunnen spelen.

• 11. We onderzoeken de mogelijkheden voor het instellen van een Starterslening.

• 12. Als initiatieven voor de realisering van Tiny Houses zich aandienen, staan we hier als gemeente voor open, mits er sprake is van aantoonbare lokale behoefte en draagvlak.

• 13. Op basis van initiatieven van derden onderzoeken we kansen van het bouwen van een Tiny House in het buitengebied op bestaande erven.

Sociale huur

• 14. Samen met Vechtdal Wonen monitoren we de vraagdruk in de sociale huur. Zo nodig passen we daarop de ambities met betrekking tot de beschikbaarheid van sociale huur aan.

• 15. Mochten in de kleine kernen structureel sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lokale woningzoekenden, dan gaan we het gesprek aan met Vechtdal Wonen en de Plaatselijke Belangen. Ook op basis van deze gesprekken kunnen we de ambities voor de beschikbaarheid van sociale huur aanpassen.

• 16. De gemeente en Vechtdal Wonen gaan jongeren (en andere doelgroepen) actief informeren over hun mogelijkheden in de sociale huur.

Arbeidsmigranten

• 17. We zoeken indien nodig naar (vervangende) mogelijkheden voor huisvesting van mid- en shortstay arbeidsmigranten. Voor huisvesting stellen we SNF als kwaliteitseis. We stemmen het aanbod van huisvesting af met regiogemeenten.

• 18. Samen met Vechtdal Wonen geven we voorlichting over de mogelijkheden van de sociale huur aan arbeidsmigranten die zich voor lange tijd willen vestigen in onze gemeente (longstay), maar nu nog in shortstay-voorzieningen wonen.

Spoedzoekers

• 19. Voor de doelgroepen vanuit de programma’s Housing First/Veilig thuis en de spoedzoekers gaan we samen met Vechtdal Wonen Actief op zoek naar een passende locatie voor de realisering van circa zes Tiny Houses in en om de kern Ommen. Dit binnen de gegeven randvoorwaarden. Daar waar mogelijk kan gemeentelijke eigendom hiervoor worden ingezet.

Woonwagenbewoners

• 20. Indien er zich in de toekomst een lokale behoefte aan standplaatsen voor woonwagenbewoners voordoet, gaan we hierover in gesprek met betrokken partijen. Op dit moment is er geen behoefte aan extra plekken bekend.

• 21. Indien een van de bestaande standplaatsen beschikbaar komt, wordt deze primair toegewezen aan iemand die tot de doelgroep behoort (op basis van het afstammingsbeginsel).

Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad

• 22. We zetten actiever in op het informeren en bewust maken van particuliere woningeigenaren om hun woning te verduurzamen.

• 23. We ondersteunen en faciliteren lokale energiecoöperaties zodat zij meer bewoners weten te bereiken met hun acties.

• 24. Op dit moment is de Energiebespaarlening vanuit het Nationaal Warmtefonds al beschikbaar voor particulieren en verenigingen van eigenaren. We onderzoeken of we kunnen uitbreiden met meer financiële instrumenten.

• 25. We zetten in op een verdere verduurzaming van de sociale huurvoorraad. Hierover maken we nadere afspraken met Vechtdal Wonen.

Levensloopgeschikter maken van bestaande woningen

• 26. We onderzoeken de mogelijkheden voor het inzetten van een Blijvers- en/of Verzilverlening. Deze richten zich op particuliere woningeigenaren die hun woning willen aanpassen.

• 27. We inventariseren of er knelpunten zijn waar mensen tegenaan lopen als zij een vergunning aanvragen voor het aanpassen van hun woning. Op basis van deze inventarisatie werken we uit hoe we dit proces stroomlijnen.

• 28. We vinden het belangrijk dat bestaande sociale huurwoningen waar mogelijk levensloopgeschikter worden gemaakt. De mogelijkheden hiervoor verschillen per complex. In de prestatieafspraken kijken we samen met Vechtdal Wonen welke aanpassingen gemaakt kunnen worden voor complexen die op de planning staan voor groot onderhoud.

• 29. Ommen investeert in de nieuwbouw van haar scholen. Dit resulteert in vrijkomende school locaties. Indien deze niet langer benodigd zijn voor onderwijsdoelstellingen zullen deze daar waar mogelijk ingezet worden voor woningbouw. Al dan niet door middel van transformatie. Voor de doelgroepen die vanuit het bestaande programma minder aan bod komen liggen hier kansen.

Kwaliteit van woningen en de leefomgeving

• 30. We hanteren een minimumeis van 50m2 woonoppervlak bij de nieuwbouw van woningen. Dit om te voorkomen dat we op termijn ongewenste woningen toevoegen.

• 31. We werken een beleidsregel uit om bij vergunningaanvragen voor woningsplitsing en functieverandering van bestaand vastgoed de leefbaarheid van een wijk, buurt of straat het effect op leefbaarheid integraal mee te nemen.

Woonvormen voor ouderen

• 32. We zetten in op de realisatie van levensloopgeschikte woningen (of woningen die hier makkelijk toe aan te passen zijn). De criteria voor een levensloopgeschikte woning werken we nader uit.

• 33. Als initiatieven voor collectieve woonvormen (bijvoorbeeld wonen in een hofje of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) zich aandienen, willen we deze faciliteren en ondersteunen, mits er sprake is van een aantoonbare lokale behoefte.

• 34. We onderzoeken de mogelijkheden voor het inzetten van een verhuismakelaar die ouderen kan begeleiden naar een nieuwe, geschikte woning. Dit bevordert als bijkomend voordeel de doorstroom, waardoor bestaande woningen vrijkomen voor andere woningzoekenden.

Wonen met zorg

• 35. Voor geclusterde woonvormen voor mensen met een zorgvraag zien we ruimte om particuliere huur in het segment tot € 752 te realiseren (mits de woonkwaliteit dan nog steeds aansluit bij de behoefte van de toekomstige huurder). Het aanbod aan deze woonvorm is namelijk zeer beperkt en een lagere huurprijs kan ouderen stimuleren om de stap tot verhuizing te zetten.

• 36. We zetten in op het vergroten van de verpleeghuiscapaciteit voor ouderen (behoefte + 73 plaatsen). Hiervoor gaan we in gesprek met Vechtdal Wonen en zorgorganisaties. Uitbreiding van de verpleeghuiscapaciteit willen met name in Ommen realiseren, gelet op de benodigde schaalgrootte.

• 37. Uitbreiding van zelfstandige woonzorgvormen zijn in elke kern van de gemeente mogelijk, mits er sprake is van een lokale behoefte. We nemen een faciliterende rol aan bij het realiseren van kleinschalige woonzorginitiatieven in de kleine kernen.

• 38. We kijken samen met Vechtdal Wonen en zorgaanbieders naar hoe we ouderen en hun omgeving nog beter kunnen informeren en bewustmaken van het belang om tijdig na te denken over hun toekomstige woonsituatie.

Andere doelgroepen

• 39. We maken nadere prestatieafspraken met Vechtdal Wonen over het zo veel mogelijk behouden van de huidige sociale huurvoorraad onder de kwaliteitskortingsgrens (< € 442, prijspeil 2021).

• 40. We zetten in op het vergroten van het zelfstandig woningaanbod voor mensen met een verstandelijke beperking.

• 41. We maken nadere afspraken met centrumgemeente Zwolle over het bieden van Beschermd Wonen voorzieningen voor mensen met psychiatrische problematiek. Bij een eventuele lokale opgave richten we ons op kleinschalige woonvoorzieningen.

• 42. Een deel van de jaarlijks toe te wijzen sociale huurwoningen wordt met voorrang toegewezen aan mensen met een verstandelijke beperking en mensen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang. Hierbij houden we aandacht voor zorgvuldige spreiding in wijken en kernen. Zo nodig maken we hierover nadere prestatieafspraken met Vechtdal Wonen.

• 43. We maken met Vechtdal Wonen, zorg- en welzijnspartijen samenwerkingsafspraken over ondersteuning en begeleiding van zelfstandig wonende zorgvragers/kwetsbare huishoudens. We streven naar een zachte landing in de wijk.

Leefbaarheid

• 44. We voeren periodiek overleg met Vechtdal Wonen, zorg- en welzijnsorganisaties over signalering van eventuele probleemsituaties en begeleiding aan zelfstandig wonende zorgvragers. Zo nodig leggen we rolverdeling nader vast.

• 45. We voeren periodiek overleg met de Plaatselijke Belangen, Vechtdal Wonen en welzijnsinstanties over aandachtspunten met betrekking tot leefbaarheid en vitaliteit van de kleine kernen.