Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten

1.1 Aanleiding

In de nota 'Actualisatie spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment' is in spelregel 1 het volgende vastgelegd:

We sturen voor nieuwe initiatieven en op projecten op een verdeling van 30% sociaal/35% betaalbaar/15% middelduur/20% vrij.

Het college stelt jaarlijks conform de spelregels en het geldende Rijksbeleid de prijsniveaus behorende bij deze categorieën vast in het "Indexeringsbesluit huur- en koopprijzen".

Bij kleine projecten (tot 201 woningen) kan gemotiveerd worden afgeweken van bovenstaand uitgangspunt en is er de mogelijkheid tot het betalen van compensatie wanneer de initiatiefnemer geen sociale huurwoningen in het plan realiseert. Dit kan alleen als een plan in de verhouding 30%/50%/20% om financiële of beheer-technische redenen2 niet haalbaar blijkt en dit ook via een, door de gemeente gefiatteerde, extern onafhankelijke kostendeskundige/taxateur of met een verklaring van de corporatie aantoonbaar/toetsbaar wordt gemaakt.

Voor bovenstaande afwijking is een maatwerk-collegebesluit noodzakelijk en zal door de initiatiefnemer aan de gemeente, als deze zelf geen sociale huurwoningen in het plan realiseert, een afkoopsom (compensatie) moeten worden betaald volgens de "Compensatieregeling sociale huurwoningen bij kleine projecten”. De compensatieregeling en de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van de compensatie wordt vastgelegd in een overeenkomst met de ontwikkelende partij. De compensatie komt terecht in een reserve en deze middelen worden ingezet om op andere plekken binnen de gemeente Zandvoort extra sociale huurwoningen te realiseren. Bij voorkeur op een andere locatie van desbetreffende ontwikkelaar, mits deze positie heeft.

1.2 Compensatieregeling

Indien aantoonbaar en naar oordeel van de gemeente blijkt dat de realisatie van sociale huurwoningen in een bouwproject tot 20 woningen niet mogelijk is, dan moet de initiatiefnemer een financiële compensatie overmaken ten behoeve van de SIA/Fonds Sociale Woningbouw. De financiële bijdrage is gebaseerd op de niet gerealiseerde sociale huurwoningen binnen het woningbouwprogramma. Hoe hoog de bijdrage is, hangt af van het aantal sociale huurwoningen dat niet wordt gerealiseerd en het programma wat daarvoor in de plaats komt. Indien de sociale huurwoningen worden vervangen door betaalbare huur- of koopwoningen is de storting in de SIA/Fonds Sociale Woningbouw lager dan wanneer de sociale huurwoningen worden vervangen door woningen in het middeldure of dure segment.

De hoogte van het bedrag is gerelateerd aan het verschil in verdienpotentie en ruimtegebruik (kavelgrootte per woningtype) in de grondexploitatie. Met andere woorden het verschil in kavelgrootte per segment en de grondwaarde van het woningprogramma is uitgedrukt in een wegingsfactor om zo te komen tot een bijdrage per segment. Daarbij wordt voor het vrije segment een verdunningsfactor toegevoegd om zo eventueel het verschil tussen een appartement en een eengezinswoning qua ruimtegebruik te compenseren3. Voor de bepaling van de bebouwingsmogelijkheden op een kavel/binnen een project wordt uitgegaan van de bebouwingsdichtheid binnen het desbetreffende bestemmingsplan of zoals aangegeven in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE).

Met het hiervoor genoemde onderscheid in storting in SIA/Fonds Sociale Woningbouw, stimuleert de gemeente in financiële zin om evenwicht in de woningbouwprogrammering van het bouwplan te bereiken. Door een lagere bijdrage te verlangen voor betaalbare huur- of koopwoningen verwacht de gemeente ook vanuit de compensatiemaatregel een duidelijke sturing te geven en regie te voeren op de realisatie van sociale huurwoningen. Immers naar deze woningen kunnen huurders uit de sociale voorraad doorstromen en hiermee komt dan een sociale huurwoning vrij.