Nota Grondprijsbeleid 2023-2024

1.1 Opbouw

Voor u ligt de Nota Grondprijsbeleid 2023-2024. De nota treedt in werking een dag na bekendmaking, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2023.

In deze nota zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de manier waarop de gemeente Oldebroek de grondprijzen voor grond met verschillende bestemmingen en/of functies bepaalt. In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid benoemd en in de daarop volgende hoofdstukken komen de grondprijzen voor de categorieën woningbouw, commercieel en overige functies aan bod. In de bijlagen is een overzicht te vinden van de diverse waarderingsmethoden voor het bepalen van de grondwaarde, een overzicht van de grondprijzen voor de periode 2023-2024 en een overzicht van de grondprijzen in omliggende gemeenten.

1.2 Doelstelling

In de Nota Grondbeleid heeft de gemeenteraad de kaders en beleidsuitgangspunten vastgelegd voor de grondprijzen.

Met de nota Grondprijsbeleid stelt de gemeenteraad aanvullende kaders vast over de wijze waarop grondprijzen worden bepaald en de hoogte van de grondprijzen voor de verschillende functies. Dit zorgt voor transparantie van het gemeentelijk uitgifteprijsbeleid en dus kan er snel en efficiënt gehandeld worden.

De doelstelling van het gemeentelijke grondprijsbeleid is het hanteren van een functionele en marktconforme grondprijsmethodiek. Er mag geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Het grondprijsbeleid heeft als doel om gelijke grondprijzen te hanteren, ongeacht wie de koper is van de grond. Daarmee wordt oneerlijke concurrentie vermeden en een eenduidig gemeentelijk handelen bewerkstelligd.

Deze doelen zien we ook terug in zowel de huidige Grondexploitatiewet, als ook in de Omgevingswet welke mogelijk 1 jul 2023 in werking treedt en de huidige Grondexploitatiewet vervangt.

1.3 Marktontwikkeling

De Nederlandse woningmarkt staat al geruime tijd onder druk. Waar de nieuwbouwproductie de vraag niet kan bijhouden, zien we afgelopen maanden dat door de stijgende hypotheekrente, in combinatie met de hoge energieprijzen de vraag toch terugloopt. Dit zorgt voor een stabilisatie van de huizenprijzen en in sommige gebieden, waaronder de Veluwe, zelfs een daling van de prijzen. De bouwkosten blijven hoog en dat gecombineerd met de teruglopende vraag maakt het een onzekere markt. Zeker in het duurdere segment. De vraag naar goedkopere woningen blijft onverminderd groot.

Op de markt voor bedrijfsvastgoed zijn deze effecten minder merkbaar. De vraag naar commercieel vastgoed blijft. Hierdoor wordt er voor onze bedrijfslocaties de komende jaren geen prijsdaling verwacht.

2.1 Marktconform

In principe is het uitgangspunt dat de investeringen in de grondexploitatiebegroting worden gedekt door de opbrengsten van de grondverkoop tegen marktconforme prijzen. ‘Marktconform’ wil zeggen in overeenstemming met de heersende economische principes en regels van de vrije markt (systeem van vraag en aanbod). Er wordt uitgegaan van een marktconforme grondprijs om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Er mag geen sprake zijn van subsidiëring via lagere gronduitgifteprijzen. Wanneer de gronden in één gemeente aantoonbaar lager worden aangeboden dan in omliggende gemeenten zonder dat daar markttechnische argumenten aan ten grondslag liggen, is dit niet marktconform en verleent de gemeente ongeoorloofde staatssteun.

De wetgever gaat uit van hantering van een marktwaarde. Het incasseren van de marktwaarde van bouwrijpe grond wordt algemeen geaccepteerd als principe bij de uitgifte van grond door een gemeente (met uitzondering van sociale woningbouw). De genoemde prijzen in deze nota zijn marktconforme gronduitgifteprijzen in de gemeente Oldebroek. Ter onderbouwing van de marktconformiteit van deze prijzen is een taxatieadvies uitgebracht door een onafhankelijke taxateur en is een comparatieve analyse uitgevoerd naar de grondprijzen in omliggende gemeenten.

2.2 Grondprijsmethodiek

In bijlage 1 zijn de methodieken weergegeven waarmee grondprijzen kunnen worden bepaald. Op basis van dit overzicht kan per categorie een keuze gemaakt worden voor een grondprijsmethodiek. Voorgesteld wordt om net als de voorgaande twee jaren een beperkt aantal methodieken te hanteren. Dit zorgt voor eenvoud en transparantie. Eenvoud omdat de gemeente veel grondexploitatiecomplexen bezit, maar de ambtelijke capaciteit beperkt is. Om te veel tijdsbeslag te voorkomen wordt een eenvoudige methodiek aangeraden. Dit zorgt tevens voor transparantie en voorkomt discussie met afnemers van de grond. Per categorie wordt in de volgende hoofdstukken een voorstel gedaan voor een methodiek en een grondprijs.

2.3 Bouwrijpe grond

Voor de in deze Nota Grondprijsbeleid gehanteerde prijzen geldt het uitgangspunt dat de gemeente het eigendom van de grond heeft en dat bouwrijpe grond wordt geleverd die milieukundig geschikt is voor de beoogde bestemming. In principe verricht de gemeente geen werkzaamheden op de kavel, behalve voor zover het zaken betreft om de kavel uit milieukundig oogpunt geschikt te maken.

Eventueel kan overeengekomen worden dat de initiatiefnemer of ontwikkelaar zelf een deel van de werkzaamheden op zich neemt die de gemeente normaal gesproken uitvoert om te komen tot bouwrijpe kavels. De afnemer van de grond kan bijvoorbeeld zelf het terrein bouw- en woonrijp maken of de openbare ruimte inrichten. In dit geval wordt de grondprijs voor de bouwrijpe kavel verminderd met de kosten voor de nog uit te voeren werkzaamheden om te komen tot bouwrijpe kavels.

2.4 BTW, overdrachtsbelasting en kosten notaris en kadaster

Indien niet anders vermeld zijn alle grondprijzen die in deze nota worden genoemd exclusief BTW en exclusief kosten koper. De BTW en kosten koper zijn voor rekening van de koper van de grond. Bij verkoop van bouwrijpe grond dient over de grondprijs 21% BTW te worden betaald. De verkoop van openbaar groen geschiedt “Vrij op Naam”.

2.5 Onderhandelbaarheid

De gemeenteraad stelt het principe, de methodiek en de uitgifteprijzen vast. Het principe en de methodiek zijn niet onderhandelbaar. Voor wat betreft de grondprijs is het niet mogelijk om voor alle denkbare locaties en bestemmingen een eenduidige grondprijs aan te geven. Specifieke omstandigheden waardoor de vastgestelde prijzen afwijken van de marktwaarde kunnen aanleiding geven om van de vastgestelde prijzen af te wijken. Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om van de vastgestelde prijzen af te wijken en een prijs overeen te komen met een partner die minimaal voldoet aan de marktwaarde, zoals vastgesteld op basis van een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.

De uitgifteprijzen zijn onderhandelbaar indien specifieke omstandigheden aanleiding zijn te twijfelen aan de marktconformiteit van de grondprijs zoals vastgesteld in deze nota. Wanneer dit zich voordoet wordt vooraf een onafhankelijke taxatie uitgevoerd om de marktwaarde van de grond te bepalen en kan het College van Burgemeester en Wethouders besluiten om af te wijken van de vastgestelde grondprijs op basis van de uitgevoerde taxatie.

2.6 Stapelingsfactor

Indien meerdere lagen worden gerealiseerd met een bepaalde functie (bijvoorbeeld een appartementengebouw van vier lagen, maisonnettes of een bedrijfspand in twee lagen) wordt een stapelingsfactor toegepast.

Het totale grondoppervlakte van het perceel (bebouwd en onbebouwd) wordt voor 100% in rekening gebracht conform de uitgiftecategorieën die op de begane grondlaag aanwezig zijn. Parkeerruimte wordt onder het totale onbebouwde grondoppervlakte gerekend. De grondprijzen behorend bij het bruto vloeroppervlak van de tweede en volgende lagen worden voor 80% per laag in rekening gebracht. Alleen bij sociale huur rekenen we met een prijs per m²/gbo.

2.7 Mix van verschillende functies

Wanneer één gebouw of bouwkavel meerdere functies en daarmee meerdere uitgiftecategorieën bevat (bijvoorbeeld woningen boven maatschappelijke voorzieningen), dan is de uitgifteprijs gelijk aan de rekenkundige mix van deze functies en de daarbij behorende uitgiftecategorieën rekening houdend met de stapelingsfactor.

2.8 Disclaimer

De inhoud van deze nota is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen. De gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor mogelijke onjuistheden. U kunt zich voor nadere informatie en over de inhoud en de actuele invulling en toepassing van deze nota wenden tot één van de medewerkers binnen team Ruimte belast met grondzaken van de gemeente Oldebroek.

Bij de meeste categorieën is voor het bepalen van de grondprijs het taxatieadvies gevolgd. Dit geldt echter niet voor de categorie sociale koop. Verder is er gekozen voor een aparte grondprijs voor sociale huurwoningen. In de vorige grondprijsnota was dit één categorie.

Onderstaande tabel toont de grondprijzen voor de verschillende woningbouwcategorieën.

Sociale huur en goedkopere koop

Onder sociale huurwoning wordt verstaan een huurwoning waarbij de aanvangshuurprijs onder de grens ligt als bedoeld in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag.

Voor sociale huurwoningen werd vaak gewerkt met vaste kavelprijzen. Steeds meer gemeenten gaan over naar een prijs per m2 omdat er kleinere woningen worden gebouwd. Op basis van het taxatieadvies is een vierkante meter prijs van € 150,- voor grondgebonden woningen en € 220,- per m2 gbo voor appartementen (exclusief stapelingsfactor) acceptabel. Voor de gestapelde huur is de vierkante meter prijs bijgesteld naar 180 m²/gbo gezien de hoge bouwkosten. Ook sluit dit beter aan bij omliggende gemeenten.

Voor huurwoningen (< 50 m2 gbo) met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens is een korting op de grondprijs mogelijk van maximaal 20 %.

Deze grondprijzen zijn gebaseerd op het uitgangspunt dat de huurwoningen minimaal twintig jaar als sociale huurwoning worden geëxploiteerd. Indien de woningen eerder worden verkocht of tegen commerciële prijzen worden verhuurd, vindt een verrekening plaats op de grondprijs.

De categorie sociale koopwoningen is aangepast. Alle woningen tot € 300.000 vallen onder deze categorie. De vierkante meter prijzen sluiten hierbij aan, namelijk € 270 per m2 voor de kernen Wezep en Oldebroek, € 255 per m2 voor Oosterwolde en Hattemerbroek en € 240 per m2 voor Noordeinde en 't Loo.

In het geval van energieneutrale sociale koopwoningen kan de VON-prijsgrens verhoogd worden met de extra leencapaciteit die voortkomt uit de lagere energielasten. Onderbouwing hiervan dient plaats te vinden door middel van een schriftelijke bevestiging van een financierende instelling van de extra leencapaciteit voor de potentiële koper.

Bij verdergaande afspraken (denk hierbij aan hogere EPC-normen of architectonische kwaliteit) die zorgen voor hogere stichtingskosten kan het zijn dat er sprake is van een grondwaarde daling. Sommige investeringen in kwaliteit of verduurzaming dragen ook bij aan een hogere verkoopopbrengst. Als er sprake is van dit soort afspraken zal de grondwaarde residueel worden bepaald.

Woningbouw voor specifieke doelgroepen en woonvormen

Er is een toename in vraag voor specifieke doelgroepen en woonvormen, denk hierbij aan tijdelijke woningen en tiny houses. Bij dit soort ontwikkelingen zal er een taxatie plaatsvinden om de grondwaarde te bepalen.

Projectmatige woningbouw

In (anterieure- en koop-)overeenkomsten met partners, zoals ontwikkelaars, maken we afspraken over de hoogte van de verkoopprijzen van de te realiseren woningen. Deze verkoopprijzen vormen ook de basis voor de onderhandelingen over de grondwaarde. Immers, de verkoopprijs bepaalt de categorie van de woning(en) en daarmee ook de grondprijs. Mocht de partner een hogere verkoopprijs hanteren dan afgesproken, dan doet de partner een nabetaling aan de gemeente. Hiervoor worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• •

  Voor sociale woningbouw 25% over de meerwaarde ten opzichte van de afgesproken V.O.N. prijzen;

• •

  Voor middeldure koopwoningen 30% over de meerwaarde ten opzichte van de afgesproken V.O.N. prijzen;

• •

  Voor dure koopwoningen 35% over de meerwaarde ten opzichte van de afgesproken V.O.N. prijzen.

Uitgangspunt bij woningbouwplannen is dat er 30% sociale huur per woningbouwplan wordt gerealiseerd. Dit is niet altijd haalbaar. Dan wordt de sociale huur afgekocht voor € 25.000 per woning. Dit geldt ook bij ontwikkelingen waarbij er geen grond van de gemeente wordt afgenomen.

4.1 Bedrijventerreinen

Ook voor bedrijventerreinen is het uitgangspunt dat wij de marktwaarde voor de grond ontvangen. De gemeentelijke bedrijfskavels liggen op het bedrijventerrein Wezep Noord en het gemeentelijke deel van het bedrijvenpark H2O. De gemeente Oldebroek hanteert een vaste vierkante meterprijs voor bedrijfsgronden.

Gezien de voorbereidingen voor de realisatie van een nieuw op- en afrittenstelsel van de A28, wordt afgeraden om de prijzen op dit moment te verlagen. Dit vanwege een verbetering van de infrastructuur en een kwaliteitsimpuls voor de bedrijventerreinen rond Wezep Noord. De kavels op het bedrijventerrein Wezep Noord Rondweg worden door de nieuwe aansluiting direct verbonden met de A28. Daarnaast is de grondprijs in lijn met de grondprijs die gemeenten in de regio hanteren. Doordat bedrijventerreinen regionaal concurreren is het voor de hand liggend om een grondprijs te hanteren die in lijn is met de omliggende gemeenten. Ook het taxatieadvies geeft geen aanleiding om de grondprijs te wijzigen. Wel wordt voorgesteld om een toeslag van 20% op de grondprijs voor zichtlocaties op te nemen. De uitgifteprijs van de twee kavels direct aan de nieuwe afrit van de A28 zullen middels taxatie worden bepaald bij het moment van uitgifte.

De prijzen voor het gemeentelijke deel op het bedrijventerrein Hattemerbroek en voor het bedrijventerrein Wezep-Noord worden gelijk getrokken. De uitgifteprijzen van het bedrijvenpark H2O, dat gezamenlijk eigendom is van de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek liggen op dit moment fors hoger.

4.2 Commercieel overig

Onder deze categorie valt de uitgifte van grond ten behoeve van kantoren, winkels en horeca, maar ook de gronden voor zeer specifieke ontwikkelingen. Denk hierbij aan:

• •

  datacenters

• •

  tankstations

• •

  bedrijfsverzamelgebouwen

• •

  zonneparken

• •

  windmolenparken

Uitgifte van gronden voor deze ontwikkelingen komen weinig voor. De gemeente wil de marktwaarde ontvangen voor de grond en vraagt een externe deskundige om een taxatie op te stellen in het geval van gronduitgifte ten behoeve van kantoren, winkels en horeca en de overig genoemde ontwikkelingen.

5.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk (niet commercieel) plaatsvindt. Onder deze categorie worden onder meer verstaan:

• •

  overheidsvoorzieningen (bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau);

• •

  onderwijsvoorzieningen (bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school);

• •

  grootschalige medische voorzieningen (bijvoorbeeld: ziekenhuis, sanatorium);

• •

  (para)medische beroepen gevestigd in een stichting zonder winstoogmerk;

• •

  geëxploiteerd gezondheidscentrum, intramurale woon-zorgcentra, verzorgings- en verpleegtehuizen zonder winstoogmerk;

• •

  sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen (niet commercieel), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen;

• •

  recreatieve en sportvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld: kinderboerderij, niet commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuinen. Bij sportcomplexen boven 2.000 m2 wordt een taxatiewaarde gehanteerd.

• •

  Bovenstaande voorzieningen mogen een combinatie kennen met een commerciële voorziening zolang deze slechts van ondergeschikt belang is.

De gemeente Oldebroek hanteert een vaste grondprijs voor deze uitgiftecategorie. Een comparatieve analyse naar de grondprijs in omliggende gemeenten maakt een verhoging van € 5 per m2 conform het taxatieadvies acceptabel.

Bij een interne levering naar het Grondbedrijf wordt de boekwaarde van de maatschappelijke voorzieningen gehanteerd en niet de marktwaarde. De boekwaarde is de waarde zoals die geregistreerd staat in de financiële administratie op het moment van de transactie waarbij er rekening is gehouden met afschrijvingen van het vastgoedobject.

5.2 Commerciële maatschappelijke voorzieningen

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, vooral als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend:

• ■

  (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd;

• ■

  particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel);

• ■

  en opleidingsinstituten, sportscholen, commerciële sportcomplexen, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke.

De grondprijs wordt met €5 per vierkante meter verhoogd.

5.3 Openbaar groen

Particulieren met een koopwoning die hun tuin willen vergroten of eigenaren van bedrijven die hun perceel willen vergroten door middel van de aankoop van een stuk openbaar gemeentelijk groen, kunnen hiervoor een verzoek indienen bij de gemeente. De eigenaar van het bedrijfspand of de woning kan de grond kopen van de gemeente indien daar geen belemmeringen vanuit de Groenvisie of andere belemmeringen (stedenbouwkundig, civieltechnisch etc.) voor aanwezig zijn.

Met betrekking tot de grondwaarde dient gekeken te worden naar de bebouwingsmogelijkheden. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in twee soorten perceeluitbreidingen, te weten:

• ■

  uitbreiding ten behoeve van vergroting tuin of bedrijfsperceel met bebouwingsmogelijkheid

• ■

  uitbreiding ten behoeve van vergroting tuin of bedrijfsperceel zonder bebouwingsmogelijkheid

De gemeente beoordeelt per geval of er sprake is van bebouwingsmogelijkheden of niet. Bebouwingsmogelijkheden zijn de mogelijkheid tot aanbouw of het bouwen van een bijgebouw. Voor deze gronden wordt een ontheffingsprocedure doorlopen waardoor deze als grond met de bestemming ‘Wonen’ of de bestemming ‘Tuingrond’ kan worden aangekocht. De gemeente biedt de grond aan voor een totaalprijs (waarin de kosten koper worden doorgerekend aan de koper).

Perceeluitbreidingen van 100 m2 of meer worden niet als restgronden gezien en komen niet in aanmerking voor onderstaande prijzen. Hiervoor gelden de normale grondprijzen.

5.4 Parkeren en overdracht openbare ruimte

Er wordt bij bouwrijpe kavels rekening gehouden met parkeren op eigen terrein. In de grondprijs voor bouwrijpe woningbouwkavels zijn voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte en zo mogelijk één parkeerplaats op eigen terrein verdisconteerd. Bij overige activiteiten, zoals bedrijventerreinen en appartementen, moet parkeergelegenheid op eigen terrein worden gerealiseerd die voldoet aan de parkeerbehoefte die de functie met zich meebrengt. De behoefte wordt bepaald aan de hand van de gemeentelijke parkeernota.

Het komt steeds vaker voor dat de parkeerbehoefte niet (geheel) op eigen bouwperceel wordt opgelost. Als de parkeerbehoefte niet op eigen terrein kan worden gerealiseerd en in het openbaar gebied ruimte aanwezig is waardoor aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan, is het mogelijk om hier met de gemeente afspraken over te maken. Wel worden in dat geval de kosten voor ontwerp, aanleg, beheer en onderhoud voor de eerste vijfentwintig jaar bij de initiatiefnemer in rekening gebracht (ten behoeve van de Algemene Dienst). Dit geldt zowel voor woningbouwkavels als voor overige functies. Bij sociale huur vervalt deze bijdrage.

Bij overdracht van nieuw ontwikkelde openbare ruimte door particuliere initiatiefnemers aan de gemeente wordt conform de nota Grondbeleid en het LIOOR een afkoopsom voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte gevraagd aan de initiatiefnemers (als onderdeel van de anterieure overeenkomst).

De afkoopsommen zijn beperkte budgetten die niet de voortdurende beheer- en onderhoudslasten afdekken. De daadwerkelijke middelen benodigd voor beheer en onderhoud van de areaaluitbreiding worden meegenomen in de actualisatie van de beheerplannen.

.Deze kosten zijn als volgt opgebouwd:

5.5 Nutsvoorzieningen

Het gaat hier met name om nutsgebouwen. Indien een nutsbedrijf grond wil kopen voor bijvoorbeeld een verdeelstation of wijkcentrale hanteert de gemeente de volgende grondprijs.

5.6 Zendmasten

De gemeente hanteert de volgende systematiek voor het bepalen van de vergoeding voor het recht van opstal ten behoeve van antennemasten. Er is verhoging van de jaarlijkse vergoeding voor zendmasten voor commercieel gebruik opgenomen. De vergoeding is nu vergelijkbaar met omliggende gemeenten.

5.7 Huur en pachtgronden

Conform de nota Grondbeleid worden bouwgrond en vastgoedobjecten bij voorkeur verkocht. Voor verhuur of pacht wordt gekozen, wanneer grip op de herbestemming van de locatie wenselijk is of indien het vanuit andere overwegingen noodzakelijk is om de grond in eigendom te houden.

5.8 Jachtrecht

Voor jachtrecht wordt een gebruiksvergoeding gehanteerd.

Erfpacht is een recht dat ligt tussen eigendom en huur. Bij uitgifte in erfpacht blijft de gemeente eigenaar van de grond en de erfpachters krijgen gedurende lange tijd het gebruiksrecht ervan. De jaarlijkse vergoeding die daarvoor betaald wordt noemt men de canon.

De canon is gebaseerd op de grondwaarde. Als grondwaarde wordt de uitgifteprijs voor de verkoop van (bouw)kavels gehanteerd. De canon wordt bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Met uitzondering voor grond met sportbestemming, speeltuinen en dierenweides bedraagt het canonpercentage 2,5 %. Dit percentage bestaat uit het historische rendement op 10-jarige staatsleningen over de afgelopen 10 jaar van 0,75% plus een toeslag voor rente en kosten van 1,75%.

Voor grond met sportbestemming, speeltuinen en dierenweides wordt een jaarlijkse canon van € 1,- in rekening gebracht.