Grondprijzenbrief Westerveld 2023

2.1.1 Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen zijn huurwoningen met een maximale huurprijs van € 763,47 per maand (prijspeil 2022) en zijn bedoeld voor mensen met een laag of middeninkomen, waarbij de instandhouding voor de omschreven doelgroep voor tenminste 10 jaar is gewaarborgd. De sociale huurwoningen worden doorgaans verhuurd door woningcorporaties en woningbouw-verenigingen. De grondprijs voor grondgebonden huurwoningen is vastgesteld op € 15.000,- per woning tot een kavelgrootte van 200 m². Als de kavel groter is, komt daar een meerprijs bij van € 85,- per m² boven de 200 m².

Bij gestapelde sociale woningbouw wordt uitgegaan van een grondprijs van 70% van dat van grondgebonden woningen.

Tabel 2 Grondprijzen sociale huurwoningen

2.1.2 Sociale koopwoningen

Met sociale koopwoningen worden koopwoningen bedoeld met een vrij-op-naam prijs van maximaal € 225.000,- .

Voor kavels ten behoeve van sociale koopwoningen geldt een lagere grondprijs, zodat mensen met een relatief laag inkomen, zoals starters, hierdoor gelegenheid krijgen om in te stappen in de koopwoningmarkt. Omdat er sprake is van een grondprijsreductie voor deze doelgroep wordt er in de overeenkomst een antispeculatiebeding opgelegd, waarin een verbod op doorverkoop en zelfbewoningsplicht van vijf jaar is opgenomen.

Waar de gemeente kavels uitgeeft voor zelfbouw van sociale koopwoningen wordt een maximale kavelgrootte van 250 m² aangehouden.

Om niet concurrerend te zijn met de bestaande markt worden er nadere eisen gesteld om voor deze doelgroepen een andere grondprijs te hanteren. Naast het hanteren van een maximale V.O.N.-prijs moet ook worden voldaan aan een inkomenstoets. Voor de inkomenstoets wordt er aangesloten bij de inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen.

Voor deze doelgroep worden de volgende grondprijzen gehanteerd.

Tabel 3 Grondprijzen sociale koopwoningen

2.1.3 Vrije sector huurwoningen

Voor de vrije sector huurwoningen waarbij de woningen op een commerciële basis worden verhuurd zijn de prijzen gelijkgesteld aan soortgelijke koopwoningen in de vrije sector.

2.1.4 Vrije sector koopwoning

Zoals in het eerste hoofdstuk wordt toegelicht, is de waardering van bouwrijpe kavels gebaseerd op de residuele grondwaardemethodiek. Op basis van plaatselijke kennis en recente verkopen onderscheiden we de volgende categorieën: vrijstaand, twee onder één kap en rijwoningen. Voor appartementen worden de grondprijzen residueel bepaald per project.

Voor toekomstige woningbouwlocaties worden voor zowel projectmatige bouw als particulier opdrachtgeverschap de grondprijzen van tabel 4 aangehouden. Op het moment dat nieuwe PO-kavels in de verkoop worden genomen, zullen de grondprijzen voor de betreffende kavels worden vastgesteld en bekend gemaakt. Het kan ook zo zijn dat de gemeente specifieke locaties laat taxeren, voordat de grondprijzen voor die locatie worden vastgesteld.

In de tabel staat een bandbreedte opgenomen. De uiteindelijke grondprijs is van verschillende factoren afhankelijk. Zo zijn de ligging, de bezonning en het aanbod in de markt van invloed op de hoogte van de grondprijs. Ook het imago van de locatie en de aanwezigheid van voorzieningen zijn van belang. Op het moment dat er kavels verkocht worden, zullen al deze factoren worden meegenomen om de grondwaarde te bepalen.

Tabel 4 Grondprijzen overige woningbouw

Voor grotere kavels wordt gewerkt met een ‘getrapt’ systeem. Dit houdt in dat voor de eerste 500 vierkante meter 100% van de grondprijs wordt gerekend, voor de tweede 500 vierkante meter wordt met 50% van de grondprijs gerekend en voor al het meerdere met 30% van de grondprijs.

Een rekenvoorbeeld van hoe dit systeem werkt, vindt u hieronder. Bij de verkoop van een kavel van 1.100 m² ten behoeve van een vrijstaande woning op een meest optimale en gewilde locatie in een voorzieningendorp wordt de grondprijs als volgt berekend:

Voor de eerste 500 m² geldt: 500 x € 270,- = € 135.000,- exclusief btw

Voor de volgende 500 m² geldt : 500 x € 135,- = € 67.500,- exclusief btw

Voor de laatste 100 m² 100 x € 81,- = € 8.100,- exclusief btw

De totale grondprijs is dan: € 210.600,- exclusief btw

2.2 Bedrijventerreinen

Voor de grondprijzen bij uitgifte van grond voor bedrijfsruimte wordt uitgegaan van marktconforme prijzen per locatie en kavel. Voor de grondprijzen van kavels voor bedrijfsruimte is een bandbreedte vastgesteld omdat deze grondprijzen sterk worden beïnvloed door ligging, zicht, bereikbaarheid, schaarste, toegestane bedrijvigheid en maximaal te realiseren vloeroppervlakte.

Bij gestapelde bouw kan bovenop de grondprijs een extra toeslag worden berekend. Bedrijven moeten op nieuw uit te geven locaties parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. De grondprijzen per m² voor de verschillende bedrijventerreinen in de gemeente Westerveld zijn bepaald op basis van een comparatieve benadering met een residuele toets. In tabel 5 zijn de prijzen per vierkante meter opgenomen.

Tabel 5 Grondprijzen bedrijventerreinen

2.3.1 Maatschappelijke voorzieningen

Onder maatschappelijke voorzieningen worden primair verstaan sociale, culturele en maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk zoals:

• overheidsvoorzieningen (zoals brandweerkazerne, politiebureau);

• onderwijsinstellingen;

• verzorging- en verpleeginstellingen, (para)medische voorzieningen zonder winstoogmerk;

• religieuze voorzieningen;

• sportvoorzieningen en welzijnsvoorzieningen (zoals bibliotheek en buurthuis).

De grondprijs per m² voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt comparatief en per individuele aanvraag vastgesteld. Bij de grondprijs wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein. Bij maatschappelijke voorzieningen behoudt de gemeente zich het recht voor om een grondprijs te berekenen per m² BVO indien de floor space index (fsi) groter is dan 1.

2.3.2 Specifiek commercieel vastgoed en commerciële dienstverlening

Onder specifiek commercieel vastgoed wordt onroerend goed verstaan waarbinnen een commerciële onderneming wordt bedreven. Deze ondernemingen hebben een winstoogmerk. Vaak is sprake van bebouwing die specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Voorbeelden zijn: bioscopen, kinderdagverblijven, klimhallen, apotheek en overige praktijken voor gezondheidszorg. Onder commerciële dienstverlening vallen onder meer ook supermarkten, sportscholen, wellness centers en zelfstandige commerciële (para)medische praktijken/centra. Voor voorzieningen met een commercieel karakter wordt de grondprijs zo mogelijk comparatief vastgesteld en in andere situaties per individuele aanvraag getaxeerd.

2.3.3 Sportvelden

Grond voor sportvelden wordt tegen de kostprijs in eigendom uitgegeven. Bij het bepalen van de kostprijs wordt rekening gehouden met alle kosten voor werkzaamheden verricht ten behoeve van werkvoorbereiding tot en met de daadwerkelijke aanleg van de sportvelden.

2.3.4 Snippergroen

Voor snippergroen wordt een vaste m2-prijs gehanteerd. Onderscheid wordt gemaakt tussen snippergroen dat vóór de woning/rooilijn ligt en snippergroen dat naast of achter de woning/rooilijn ligt. Van de vaste prijs kan worden afgeweken indien de oppervlakte meer dan 100 m2 bedraagt of in uitzonderlijke gevallen.

Tabel 6 Grondprijzen snippergroen

Het onderscheid tussen snippergroen dat voor de woning ligt en snippergroen dat achter of naast de woning ligt wordt gemaakt omdat voor de voorgevelrooilijn in beginsel geen bouwmogelijkheden zijn en minder gebruiksmogelijkheden. Hierdoor is de waarde van deze grond lager. Grond dat naast of achter de woning ligt zou, afhankelijk van de specifieke situatie en regels van het geldende bestemmingsplan, wel bouwmogelijkheden kunnen hebben en de gebruiksmogelijkheden zijn in de regel groter. Hierbij geldt wel dat de aankoop van een stuk snippergroen nooit automatisch tot een bouwrecht leidt. Om te mogen bouwen moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor zover het bestemmingsplan dit vereist.

Het uitgangspunt is om snippergroen te verkopen. In bepaalde situaties biedt de gemeente echter de mogelijkheid grond te huren. De onderstaande huurprijzen worden gehanteerd, waarbij een minimum huurprijs van € 70 per jaar wordt gehanteerd ter afdekking van de administratiekosten.

Tabel 7 Huurprijzen snippergroen

De huren die hier zijn genoemd, betreffen de huurprijzen die gevraagd worden bij aanvang van een overeenkomst. Vervolgens worden de huurbedragen jaarlijks geïndexeerd met de CPI alle huishoudens (volgens CBS, periode september – september).

2.3.5 Nutsvoorzieningen

Bij de verkoop van grond ten behoeve van nutsbedrijven is meestal sprake van een beperkt aantal m² grond. Voor nutsvoorzieningen geldt een prijs van € 75,- per m² exclusief BTW. Om de kosten van transactie te dekken is per transactie een minimumprijs bepaald van € 800,- per transactie. In sommige gevallen wordt een recht van opstal gevestigd. De retributie bedraagt dan € 25,- per m² per jaar.

2.3.6 Overige functies

In de hierna volgende paragrafen zijn voor diverse overige functies de (grond-)prijzen opgenomen.

Pachtovereenkomsten agrarische gronden

Binnen gemeente Westerveld worden van oudsher twee soorten pachtcontracten gehanteerd, namelijk voor:

1. Reguliere Pacht (artikel 7:317-326 BW)

Dit zijn pachtcontracten die voor langer dan zes jaar zijn aangegaan, waarop de pachtprijsbeheersing van toepassing is. In de door Ministerie van Economische Zaken uitgegeven ‘Uitvoeringsregeling pacht’ is vastgelegd wat de hoogst toelaatbare pachtprijs per regio is. Sinds 1 juli 2022 is deze voor de regio waar ook de gemeente Westerveld binnen valt (Noordelijk weidegebied) bepaald op € 511,- per hectare.

2. Geliberaliseerde Pacht (artikel 7:397 BW)

Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land. Een verpachter mag een bepaald stuk grond een onbeperkt aantal keren verpachten. De pachtduur van een volgende overeenkomst hoeft niet aan te sluiten bij de vorige. De verpachter is vrij in de keuze van de pachter. De Grondkamer moet de overeenkomst goedkeuren. Er is een onderscheid tussen contracten van zes jaar of korter en contracten van langer dan zes jaar. Het verschil tussen deze contracten is dat bij een termijn langer dan zes jaar de Grondkamer de pachtprijs toetst. Bij contracten voor zes jaar of korter toetst de Grondkamer de pachtprijs niet. De hoogte van de pachtprijzen hierbij, kunnen afwijken van de reguliere pachten. Dit heeft te maken met vraag en aanbod. De pachtprijzen zijn hierdoor marktconform.

Tabel 8 Pachtprijzen

Jachtrecht

Voor het jaar 2023 is de marktconforme huurprijs voor het jachtrecht bepaald op € 10,- per hectare, per jaar.

Visrecht

De huurprijs voor het visrecht bedraagt € 50,- per jaar.

Zendmasten en zendapparatuur

Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door telecom- aanbieders wordt een recht van opstal gevestigd. Voor het plaatsen hiervan wordt bij het aangaan van een overeenkomst voor het vestigen van een opstalrecht, een retributie in rekening gebracht van € 5.725,- per jaar. Hierbij wordt uitgegaan van een contract van 10 jaar of langer en een kavel van maximaal 50 m², tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken. Voor elke volgende unit die de provider in de zendmast plaatst, is een extra jaarlijkse retributie verschuldigd van € 2.850,-.

Deze retributie wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI alle huishoudens van het CBS (periode september tot september) en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien.

Verhuur agrarische grond voor hobbymatig gebruik

Gronden voor hobbymatig agrarisch gebruik worden verhuurd tegen € 5,70 per 100 m² grond per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI alle huishoudens van het CBS (periode september-september).

Volkstuinen

De prijs per tuin bedraagt € 12,60- per tuin per jaar.

Informatie

Voor meer informatie over grondprijzen en bouwgrond of als u geïnteresseerd bent in de aankoop of huur/pacht van een kavel of ander vastgoed van de gemeente Westerveld kunt u contact opnemen met de gemeente Westerveld op het algemene telefoonnummer 14 0521 of via een e-mailbericht naar info@gemeentewesterveld.nl.