Huisvestingsverordening Wageningen 2023

Ondertekening

Toelichting bij de Huisvestingsverordening Wageningen 2023

Algemeen

In Wageningen is schaarste van sociale huurwoningen aanwezig, hierdoor komen specifieke doelgroepen in verdringing op de woningmarkt. De huisvestingsverordening Wageningen 2022 heeft als doel bij te dragen aan een betere, eerlijke en rechtvaardige verdeling van de sociale huurwoningen. Door het inzetten van dit instrument kan er door de woningcorporatie meer lokaal maatwerk worden geleverd. Dit kan bijvoorbeeld door beperkt voorrang te geven aan woningzoekenden uit Wageningen, de regio Foodvalley of door voorrang te verlenen aan huishoudens met een maatschappelijke binding aan Wageningen. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat deze voorrangsregels niet in prestatieafspraken of andere overeenkomsten mogen worden vastgelegd, een huisvestingsverordening is het enige aangewezen instrument hiervoor.

Een andere belangrijke reden is dat in 2018 de Rijksoverheid het beleidskader uitbracht voor het gemeentelijke woonwagen en standplaatsenbeleid. Dit beleidskader reikt gemeenten de kaders aan waarmee zij het lokale woonwagenbeleid binnen het mensenrechtelijke kader kunnen ontwikkelen. Het biedt bouwstenen die gemeenten kunnen gebruiken om invulling te geven aan het gemeentelijke huisvestingsbeleid voor woonwagenbewoners. Het verhuurbeleid voor woonwagens met een huursom die onder de liberalisatiegrens vallen is in deze huisvestingsverordening vastgelegd. Hiermee wordt het huurbeleid en de woonbehoefte voor deze woonvorm transparant en wordt gehoor gegeven aan de uitgangspunten van het landelijk beleidskader.

In 2021 kondigde de rijksoverheid aan dat de Huisvestingswet 2014 per 1 januari 2022 wordt aangepast. Met de Tijdelijke Regeling inzake Opkoopbescherming, de zogenaamde ‘opkoopwet’, krijgen gemeenten de mogelijkheid om – onder voorwaarden - in een gebied een opkoopbescherming in te voeren. In een gebied waar de opkoopbescherming is ingevoerd, kunnen particuliere verhuurders slechts onder beperkte voorwaarden een woning verhuren. Zo wordt voorkomen dat vrijkomend aanbod wordt opgekocht door investeerders. De opkoopbescherming is in de huisvestingsverordening opgenomen om starters en middeninkomens op de koopmarkt meer kans te bieden op een woning.

Artikelsgewijs

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting nodig hebben behandeld.

Hoofdstuk 2: Vergunningplichtige voorraad

Artikel 2: Aanwijzen vergunningplichtige voorraad

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. In artikel 2 is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is en dat deze vergunningsplicht alleen van toepassing is op woningen van toegelaten instellingen. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich met name voordoet.

Een huisvestingsvergunning is enkel verplicht voor zelfstandige woonruimte in eigendom van toegelaten instellingen. In voorkomende gevallen is onzelfstandige woonruimte (een kamer) echter tevens een passende oplossing voor met name urgent woningzoekende. Dit kan helpen om de extra druk op de woningmarkt te verlichten.

De gemeente Wageningen heeft de keuze gemaakt om woonruimten in eigendom van particuliere verhuurders (niet zijnde toegelaten instellingen) zonder vergunningplicht te verhuren. Deze keuze is gemaakt omdat er redenen kunnen zijn (bijvoorbeeld echtscheiding of verandering van baan) dat personen die met spoed in aanmerking willen komen voor woonruimte, niet voldoen aan de urgentiecriteria, op basis van inschrijftijd geruime tijd moeten wachten om in aanmerking te komen voor een huurwoning onder de huurprijsgrens en mogelijk een (iets) te hoog inkomen hebben.

Artikel 3: Criteria voor de verlening van een huisvestingsvergunning

Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

Woningzoekenden die niet aan deze wettelijke criteria voldoen, komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.

De gemeente Wageningen sluit aan op de toewijzingsregels zoals die door het rijk worden opgelegd aan toegelaten instellingen en zijn verwoord in de MG-circulaire van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Aanvullend aan de bepalingen in de wet eist de gemeente Wageningen dat iemand, om in aanmerking te komen voor woonruimte, meerderjarig moet zijn. Hiermee wordt aangesloten bij de in het verleden gemaakte keuzes in dezen.

Artikel 4: Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 19 van de wet. Daarin is bepaald dat het college gebruik kan maken van de bevoegdheden krachtens artikel 15 van de wet (dit artikel is in deze verordening uitgewerkt door middel van artikel 4) door mandaat te verlenen aan eigenaren van woonruimte voor zover het die woonruimte betreft.

De gemeente Wageningen mandateert de vergunningverlening aan de toegelaten instellingen die werkzaam zijn in de gemeente Wageningen.

Het niet voldoen aan de voorwaarden zoals deze verwoord zijn in deze verordening leidt tot het weigeren van een Huisvestingvergunning door het college. Een dergelijke besluit moet altijd schriftelijk kenbaar worden gemaakt. Tegen dit besluit kan binnen zes weken na dagtekening bezwaar worden gemaakt. De bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht zijn op deze besluiten van toepassing.

Een bezwaarschrift wordt mondeling behandeld in een zitting van de bezwaarschriftencommissie gemeente Wageningen. Deze commissie geeft vervolgens een advies aan het college en die neemt vervolgens een beslissing.

Er kunnen privaatrechtelijk ook redenen zijn op basis waarvan een toegelaten instelling de keuze maakt een aanbieding van de woning in te trekken. Redenen kunnen zijn (niet uitputtend): het hebben van een huurschuld of het exploiteren van een hennepkwekerij in de vorige woning. Een dergelijke keuze vindt geen grondslag in de Huisvestingswet en staat dus niet open voor bezwaar en beroep. Wél staat een rechtsgang open naar een civiele rechter

Artikel 9: Aanbod van woonwagens

Vanuit het landelijk beleidskader wordt het advies opgevolgd om het zogeheten ‘afstammingsbeginsel’ in te voeren zodat vooraf wordt bepaald wie als ‘woonwagenbewoner’ zal worden aangemerkt. Het College voor de Rechten van de Mens hanteert in zijn oordelen de volgende definitie van woonwagenbewoners: "woonwagenbewoners die zich van generatie op generatie als zodanig manifesteren en die zich beschouwen als een bevolkingsgroep met een van andere bevolkingsgroepen te onderscheiden cultuur". Onder genoemde definitie rekent het College zowel woonwagenbewoners die afstammen van Roma en Sinti, als afstammelingen van klassieke 'reizigers'. De groep ‘kermisexploitanten’ komt weer voort uit de groep ‘reizigers’.

Om op een eenvoudige en pragmatische wijze de afstamming aan te tonen kan gebruik worden gemaakt van het criterium “woonadres” van de aanvrager, van de ouders of grootouders. In die gevallen waarin, om welke reden dan ook, dit criterium niet kan worden toegepast, kan de woningzoekende in de gelegenheid worden gesteld om op andere wijze de afstamming van woonwagenbewoners aan te tonen. Bij het bepalen of iemand als woonwagenbewoner kan worden aangemerkt, dient ook rekening gehouden te worden met ‘spijtoptanten’. Voor de bescherming van de rechten is het niet van belang of een woonwagenbe¬woner tijdelijk in een reguliere woning heeft gewoond. Zolang hij of zij de intentie had om terug te keren naar het woonwagenleven, moet rekening gehouden worden met zijn of haar woonbehoefte.

Artikel 15. Experimentbepaling

Nieuwe inzichten of nieuwe technische mogelijkheden kunnen er toe leiden dat er andere systemen van woningtoewijzing worden ontwikkeld dan waarop deze huisvestingsverordening is gebaseerd (eventueel voor specifieke woonruimte). Dit artikel maakt het mogelijk om te experimenteren met dergelijke systemen zonder de hele verordening aan te hoeven aanpassen. Ook kan geëxperimenteerd worden met regels waarvan de gevolgen niet geheel voorspelbaar zijn, waarna (bij gebleken succes) een dergelijke regeling via aanpassing van de verordening formeel kan worden ingevoerd. Een voorbeeld hiervan is om huurders die ouder dan 65 jaar zijn en die in een eengezinswoning wonen, voorrang te geven op een seniorenwoning. Dit bevordert niet alleen de doorstroming binnen de sociale woningmarkt, maar geeft ouderen ook de kans om langer zelfstandig te wonen in een woning die hiervoor geschikt is.

Artikel 16. Beheerdersbelang

B&W staat de corporatie toe om het beheerdersbelang toe te passen voor huurders met ernstige betalingsproblemen, bij ernstige overlast of situaties waarmee ernstige leefbaarheidsproblemen worden voorkomen.

• -

  Huurders met ernstige betalingsproblemen.

  De woningcorporatie biedt eenmalig een goedkopere woning aan bij huurders met ernstige betalingsproblemen. Het moet hier gaan om onvoorziene financiële omstandigheden en waarmee huisuitzetting voorkomen kan worden.

• -

  Huurders waarbij sprake is van ernstige overlast of wanneer ernstige leefbaarheidsproblemen worden voorkomen.

  De woningcorporatie biedt bij ernstige overlast eenmalig aan de huurder een vergelijkbare woning aan. Dit zijn maatwerkoplossingen en worden tussen gemeente en corporatie afgestemd.

Artikel 18. Aanvraag urgentieverklaring

Het niet tijdig beslissen op de aanvraag zou tot gevolg hebben dat de aanvraag van rechtswege wordt verleend (lex silencio positive). Bij een urgentie is dit gegeven niet wenselijk. Een urgentie gaat altijd om maatwerk, wat vraagt om flexibiliteit. In het algemeen belang zien we daarom van een ‘lex silencio positive’ af en wordt paragraaf 4.1.3.3. Awb niet van toepassing verklaard.

Artikel 19. Voorrang bij urgentie

• 1.a.

  Woningzoekenden die verblijven in een tijdelijke opvangvoorziening, omdat zij vanwege geweld of problemen van relationele aard hun woonruimte hebben moeten verlaten, kunnen in aanmerking komen voor urgentie. Dit verzoek moet vergezeld worden met een duidelijk advies van de betrokken opvangvoorziening waaruit blijkt dat huisvesting in Wageningen noodzakelijk is. Het verzoek om huisvesting wordt ingediend bij B&W. Passende huisvesting vindt plaats onder bemiddeling van de Woningstichting.

• 2.f

  Woningzoekenden die een urgentieaanvraag indienen vanwege geweld of problemen van relationele aard en hiervoor hun woonruimte hebben moeten verlaten, maar niet woonachtig zijn in Wageningen en ook niet verblijven in een opvangvoorziening, kunnen ook in aanmerking komen voor huisvesting in Wageningen.

  Bij het verzoek moet aantoonbaar gemaakt worden dat men binding heeft met Wageningen. Dit kan sociaal/maatschappelijk en/of economisch zijn. Bijvoorbeeld wanneer de oma en opa van de kinderen in Wageningen wonen en zij zorgen voor een sociaal vangnet voor het slachtoffer en de kinderen. Daarnaast is het een vereiste dat de aanvrager kan aantonen professionele hulp te hebben ingeschakeld zodat de juiste hulp en ondersteuning in Wageningen kan worden aangeboden.

  De situatie is indien mogelijk objectiveerbaar en wordt ondersteund door een professionele hulporganisatie. Het verzoek om huisvesting wordt ingediend bij B&W. B&W verzoeken de Woningstichting om passende huisvesting welke onder bemiddeling van de Woningstichting plaatsvindt.

• 2.

  Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen kunnen in aanmerking komen voor urgentie. Dit is een wettelijk verplichte urgentiecategorie. Onder mantelzorg wordt verstaan:

  hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen, opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit tussen personen bestaande sociale relatie en die niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.

Artikel 21. Algemene criteria lokale urgentiecategorieën

11: Van een alleenstaande wordt verwacht binnen zes maanden alternatieve woonruimte te vinden, bijvoorbeeld door kamerbewoning of inwoning bij derden. Een urgentie wordt in geval van een alleenstaande niet verstrekt, tenzij hier zwaarwegende medische redenen toe zijn. Bij een echtscheiding/verbroken samenwoning zonder kind(eren) worden de voormalige partners door B&W gezien als twee alleenstaande woningzoekenden en wordt er geen urgentie toegekend.

Artikel 21. Lokale urgentiegronden

Ruimtetekort in de huidige woonsituatie als gevolg van zwangerschap, gezinsuitbreiding, gezinshereniging/-vorming, inwoning door kinderen en/of derden en het woonachtig zijn in niet legale woonruimte op bijvoorbeeld een camping zijn onvoldoende voor het verkrijgen van een woonurgentie. Ook het moeten verlaten van een (huur)woning met tijdelijk (huur)contract is onvoldoende voor het verkrijgen van een woonurgentie.

1. Medische urgentie

Inwoners die vanwege medische redenen in een onhoudbare woonsituatie verkeren kunnen in aanmerking komen voor urgentie. De medische aandoening moet een duidelijke relatie hebben met de woonsituatie en er is noodzaak tot een oplossing binnen een maximale termijn van een half jaar. Voorwaarde is dat de medische klacht door de huidige huisvesting in ernstige mate verslechtert. De aanvrager moet aantoonbaar onder behandeling zijn van een specialist, een huisarts wordt niet als specialist gezien. Er moet door de aanvrager worden aangetoond dat de medische aandoening door de huidige woonsituatie wordt verergerd (oorzakelijk verband)en dat verhuizing binnen een half jaar noodzakelijk is. Er kan een onafhankelijk, deskundig advies worden gevraagd over de noodzaak tot verhuizing in relatie tot de medische aandoening en de woonsituatie.

Een WMO-verhuisindicatie/urgentieaanvraag wordt aangevraagd met ondersteuning van de betrokken WMO-consulent. Aanvragen kunnen gedaan worden op grond van ergonomische beperkingen of wanneer de huidige woning niet langer past bij de fysieke gesteldheid en de woning daarvoor ook niet eenvoudig geschikt te maken is. Verhuizing moet dan wel de goedkoopste en meest adequate oplossing zijn. Bij het beoordelen van de urgentieaanvraag wordt het advies van de WMO-consulent nadrukkelijk meegewogen. Bij het toekennen van urgentie treedt de Woningstichting in overleg met de WMO-consulent om passende huisvesting af te stemmen.

2. Sociale urgentie

Sociaal urgenten zijn inwoners die in verband met sociale problemen dringend op korte termijn een andere woning nodig hebben. Alleen in zeer uitzonderlijke situaties waarbij sprake is van ernstige psychische en/of sociale problematiek kan een beroep worden gedaan op een sociale urgentie. De sociale problematiek moet al geruime tijd bij een op dat gebied werkzame instantie bekend zijn en deze instantie dient die problematiek te onderschrijven. De sociale en/of psychische omstandigheden moeten een duidelijke relatie hebben met de woonsituatie en er moet een noodzaak zijn tot een oplossing binnen een half jaar. Over de omstandigheden kan schriftelijk advies van een externe deskundige gevraagd worden. Ook kan er advies gevraagd worden van andere (hulpverlenende) instanties.

3. Financiële urgentie

Een uitdrukkelijke voorwaarde voor toepassing is dat de aanvrager aan kan tonen dat de problematische financiële situatie buiten eigen schuld ontstaan is, en dat er sprake is van de zorgplicht voor één of meer kinderen die jonger dan 21 jaar zijn. Onvrijwillig werklozen of arbeidsongeschikten welke de eigen woning niet meer kunnen betalen, kunnen hiertoe behoren. Van financiële omstandigheden, op grond waarvan urgentie kan worden toegekend, kan sprake zijn indien de aanvrager als gevolg van plotseling ernstig inkomstenverlies of faillissement, de lasten van zijn woning niet meer kan dragen. De voorwaarde dat de situatie buiten eigen schuld om is ontstaan en niet te voorzien was door de aanvrager blijft hierbij van kracht.

5.Vergunninghouders

Hieronder verstaan we vergunninghouders die in Nederland op grond van de Vreemdelingenwet als vluchteling zijn erkend, in het bezit zijn gesteld van een verblijfsvergunning en moeten worden gehuisvest.

Elk half jaar wordt de Gemeente Wageningen door het Rijk een taakstelling opgelegd voor het aantal te huisvesten vergunninghouders. Het is een wettelijke plicht waaraan moet worden voldaan. Om aan deze verplichting te voldoen en de huisvesting te borgen, is deze doelgroep ook opgenomen in de urgentieregeling. Toewijzing van woonruimte vindt plaats in overleg met de woningcorporaties die in Wageningen zijn gevestigd. Een urgentieverklaring of het volgen van de gebruikelijke aanvraagprocedure via B&W is hierbij niet nodig. Gemeente en corporaties monitoren de instroom en dragen er zoveel mogelijk zorg voor dat andere woningzoekenden hier geen hinder en nadeel van ondervinden.

Artikel 23. Criteria urgentie in geval van echtscheiding/ verbroken samenleving

Degene die aantoonbaar het hoofdverblijf heeft van het (de) kind(eren) dat (die) jonger is (zijn) dan 21 jaar kan in aanmerking komen voor urgentie.

• 1.

  Van de ouder die het hoofdverblijf van het (de) kind(eren) krijgt wordt verwacht dat hij/zij al het mogelijke doet om de eigen koop- of huurwoning te behouden. Wanneer dit door bijvoorbeeld het ontbreken van voldoende financiële draagkracht niet mogelijk is, kan deze een urgentieaanvraag indienen.

• 2.

  Wanneer de voormalige partners besluiten tot co-ouderschap zal slechts één van beiden in aanmerking kunnen komen voor een urgentie. Ook hier geldt dat het hebben van woonruimte voor het (de) kind(eren) centraal wordt gesteld. De voormalige partners moeten samen een keuze maken wie de urgentieaanvrager wordt en dit schriftelijk door beide partners ondertekend aan de commissie aanbieden.

• 3.

  Wanneer een urgentie is toegezegd kan deze daadwerkelijk worden verzilverd wanneer blijkt dat:

  • •

    de huurwoning is geclaimd maar niet is toegewezen;

  • •

    de koopwoning is verkocht;

  • •

    de aanvrager uit hoofdelijke aansprakelijkheid is ontslagen.

Situaties waarbij geen urgentie verleend wordt zijn:

• 1.

  Van de ouder die belast wordt met het hoofdverblijf van het (de) kind(eren) en die woont in een huurwoning, wordt verwacht dat het huurrecht van de woning via de rechtbank wordt geclaimd. Bij een toegekende claim kan uiteraard geen aanvraag woonurgentie worden ingediend. Als de verzorgende ouder deze claim nalaat, bestaat er geen recht op urgentie.

• 2.

  De voormalige niet met het hoofdverblijf van de (het) kind(eren) belaste partner die de huur- of koopwoning zal moeten verlaten, kan zich oriënteren op alternatieve huisvestingsmogelijkheden. Deze persoon komt conform de regeling niet in aanmerking voor urgentie.

• 3.

  Waarbij woonruimte voor een of meerdere kinderen aanwezig is na de echtscheiding/verbreken samenwoning.

Aan te leveren stukken met betrekking tot de echtscheiding/verbroken samenleving.

Om de aanvragen woonurgentie te kunnen beoordelen moet inzicht gekregen worden in de aard van de relatie en in de manier waarop de relatie wordt beëindigd. In het algemeen kan dit inzicht verschaft worden door het overleggen van formeel vastgestelde documenten waaruit moet blijken dat het huwelijk of de samenwoning verbroken is:

• 1.

  In het geval van het verbreken van een huwelijk wordt een echtscheidingsconvenant overlegd of een beschikking van de rechtbank. In het geval er geen overeenstemming is tussen partijen wordt een eenzijdig echtscheidingsverzoek overlegd.

• 2.

  Bij beëindiging van een geregistreerd partnerschap wordt een overeenkomst tot beëindiging van het partnerschap overlegd, een inschrijving van de beëindiging van het partnerschap bij de burgerlijke stand of een beschikking van de rechtbank. Als er geen overeenstemming is kan een eenzijdig verzoek aan de rechter tot ontbinding van het partnerschap worden overlegd.

• 3.

  Bij het beëindigen van een relatie op basis van een samenlevingsovereenkomst dient een overeenkomst tot beëindiging van de samenlevingsovereenkomst te worden overlegd, of als er geen overeenstemming is, een eenzijdige opzegging van de samenlevingsovereenkomst.

• 4.

  Bij het beëindigen van een samenwoonrelatie waarbij niets formeel geregeld is moet een document worden overlegd waaruit blijkt dat de samenwoning niet langer bestaat. Dit document heet een vaststellingsovereenkomst en hierin is het volgende vastgelegd:

  • •

    De aanvangsdatum van het samenwonen, blijkend uit de inschrijving in het BRP.

  • •

    De regeling omtrent hoofdverblijfplaats van de kinderen (mogelijkheid is ook om via een advocaat/mediator/notaris een ouderschapsplan te laten opstellen).

  • •

    In geval van een huurwoning, een officiële beschikking van de rechtbank met betrekking tot de betreffende woning.

  • •

    De datum van ontbinding van de relatie.

De gemeente heeft deze vaststellingsovereenkomst beschikbaar, de aanvrager kan deze bij een notaris deze vaststellen. Slechts in zeer uitzonderlijke situaties kan volstaan worden met een eenzijdige ondertekening.

Met betrekking tot het aantonen van het hoofdverblijf van de kinderen:

Belangrijk is de vraag waar de kinderen hun hoofdverblijf zullen hebben na de echtscheiding/verbreken samenleving en hoe de ouderlijke zorg geregeld is. Het moet duidelijk zijn wie van de ouders de hoofdverzorgingstaak heeft en waar de kinderen feitelijk hun verblijf hebben. Wanneer een aanvrager claimt dat één of meer kinderen het hoofdverblijf bij hem zal/zullen hebben, dan zal dit altijd uit een officieel document moeten blijken, bijvoorbeeld: een echtscheidingsconvenant met bijbehorend ouderschapsplan, overeenkomst beëindiging geregistreerd partnerschap, overeenkomst beëindiging samenlevingsovereenkomst, verklaring beëindiging samenwoning. Zonder documenten waaruit blijkt dat de echtscheiding/samenwoning verbroken en waaruit blijkt hoe de zorg voor de kind(eren) geregeld is kan een aanvraag niet in behandeling worden genomen.

Hoofdstuk 5 Opkoopbescherming

De verordening regelt met dit hoofdstuk de bepalingen op grond van artikelen 39 t/m 45 van de Huisvestingswet 2014.

Onderbouwing van de inzet van het instrument opkoopbescherming

De Huisvestingswet maakt het sinds 1 januari 2021 mogelijk, met de Tijdelijke Regeling inzake Opkoopbescherming (artikel 41), voor gemeenten om in te grijpen in de verhuur van particuliere huurwoningen. Hierdoor is het voor de gemeente Wageningen mogelijk om het verhuren van koopwoningen in specifieke gebieden en onder bepaalde voorwaarden vergunningplichtig te maken. Als de woning en de eigenaar niet aan de voorwaarden voldoen, kan de woning niet worden verhuurd.

In buurten van Wageningen waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen kan de gemeenteraad een opkoopbescherming invoeren. Met een opkoopbescherming kan grip gehouden worden op de verhouding huurwoningen en koopwoningen. Meer specifiek maakt de opkoopbescherming het mogelijk in de aangewezen wijken een verdere afname van de woningen in het schaarse segment (woningen met een WOZ-waarde tot de NHG grens) van de koopsector tegen te gaan. Zo blijven er meer woningen beschikbaar voor starters en lage middeninkomens op de koopmarkt.

Voor toepassing van de opkoopbescherming zijn, na onderzoek door het bureau Companen, vier wijken aangewezen waar schaarste samenhangt met de aanwezigheid van particuliere verhuurders en waar zichtbaar meer woningen zijn verkocht aan particuliere verhuurders, dan aan eigenaar-bewoners. De wijken waarvoor de opkoopbescherming geldt zijn: Binnenstad/Centrum, Boven- en benedenbuurt, Nude en De Buurt-West. In deze buurten zijn de meeste woningen met een WOZ-waarde tot de NHG grens te vinden in combinatie met een aanzienlijke particuliere woningvoorraad (variërend van 13% tot 36%) en een hoge mutatiegraad (18% tot 36%). In de periode 2016-2020 zijn in deze buurten het aantal aankopen door particuliere investeerders toegenomen. In deze wijken is derhalve sprake van de grootste onevenwichtigheid en schaarste wat betreft het aandeel particuliere huur en is invoering van de opkoopbescherming gerechtvaardigd.

Artikel 26: Toepassingsgebied, verbod en vergunningplicht koopwoningen

In artikel 26, onderdeel b, heeft de gemeenteraad vooraf bepaald welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Hierbij is als bovengrens uitgegaan van de prijsgrens van de NHG hypotheek en van de in de Woningmarktstrategie benoemde schaarse segmenten (waar de komende jaren de meeste vraag naar zal zijn). In 2022 is deze NHG grens € 355.000.

Voor het bepalen of een woning onder het toepassingsgebied valt, wordt gekeken naar de laatst bekende WOZ-waarde van de woning en niet naar de marktwaarde. Hiervoor is gekozen omdat de WOZ de enige objectiveerbare graadmeter is om vooraf woningen aan te wijzen, zoals noodzakelijk voor deze regeling en tevens vanuit het belang van transparantie vooraf voor de toekomstige kopers. De waarde is bij inwerkingtreding gefixeerd op € 355.000. De gemeenteraad indexeert dit bedrag jaarlijks, zodat de waarde actueel blijft. Het betreft hier een norm die niet publiekrechtelijk van aard is, waardoor deze bevoegdheid niet kan worden gedelegeerd.

In artikel 26, onderdeel c, worden voorwaarden gesteld waaraan een woonruimte dient te voldoen op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar. De woonruimten zijn vrij van gebruik en huur, waren in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar of werden verhuurd met een vergunning inzake opkoopbescherming. Hiermee wordt gezorgd dat het daadwerkelijk om te koop staande koopwoningen gaat, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren. Wanneer een woning die via een afgegeven vergunning wordt verhuurd, wordt doorverkocht blijft de opkoopbescherming van toepassing.

Door het toevoegen van lid 2 worden nieuwbouwwoningen, waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat voor die woningen een zelfbewoningsplicht geldt, nadrukkelijk uitgesloten van de opkoopbescherming. Dit om te voorkomen dat hierdoor een dubbeling van bescherming ontstaat. Hiermee wordt vooruitgelopen op een aanstaande wijziging in de Huisvestingswet. Deze wijziging heeft als doel nieuwbouw uit te sluiten van de opkoopbescherming.

Artikel 28: Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming

Criteria a tot en met c zijn wettelijk bepaalde criteria.

Criteria d tot en met g zijn aanvullende, lokale criteria. Om maatschappelijke doelstellingen te kunnen realiseren, kopen de gemeente Wageningen, woningcorporaties of zorgaanbieders soms woningen. Derhalve zijn de wettelijke criteria aangevuld met lokale, om maatwerk en sociaal maatschappelijke doelstellingen mogelijk te maken.

Artikel 32: Bestuurlijke boete

Tabel 1. Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014