Permanente link
Naar de actuele versie van de regeling
http://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR686230
Naar de door u bekeken versie
http://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR686230/1
Beleidsregel(s) zelfbewoningsplicht nieuwbouw gemeente Heumen 2022
Geldend van 16-12-2022 t/m heden
Intitulé
Beleidsregel(s) zelfbewoningsplicht nieuwbouw gemeente Heumen 2022Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heumen;
gelet op de 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht;
besluit vast te stellen de volgende beleidsregels:
Beleidsregels zelfbewoningsplicht nieuwbouw gemeente Heumen 2022
Hoofdstuk 1 zelfbewoningsplicht
Artikel 1.
In deze beleidsregel(s) wordt verstaan onder:
- 1.
Onder ontwikkelaar wordt in deze beleidsregels verstaan: een partij die zich beroepsmatig bezig houdt met het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten.
- 2.
Onder verkoop wordt in deze beleidsregels ook verstaan uitgifte van zakelijke rechten.
Artikel 2.
-
1. De gemeente Heumen legt een zelfbewoningsplicht op aan ontwikkelaar als voldaan wordt aan de volgende cumulatieve voorwaarden:
- a.
een ontwikkelaar realiseert woningen bestemd voor verkoop aan particulieren, en
- b.
koopt gronden c.q. verkrijgt een zakelijk recht van de gemeente Heumen of sluit een anterieure overeenkomst met de gemeente Heumen, en
- c.
hij verkoopt de door hem te realiseren woningen vrij op naam onder de waardegrens van de Nationale Hypotheekgarantie (hierna te noemen: NHG) en exclusief opties. De peildatum voor de NHG-waarde, is het jaar waarin de koopovereenkomst met de particuliere koper van de ontwikkelaar wordt getekend.
Artikel 3.
- 1.
In het geval van artikel 1, zal de gemeente Heumen in de overeenkomst met de ontwikkelaar opnemen dat de ontwikkelaar de zelfbewoningsplicht, zoals omschreven in artikel 4, opneemt in de koopovereenkomst met de individuele koper als hij de woning vrij op naam onder de NHG grens verkoopt. De peildatum voor de NHG-waarde, is het jaar waarin dekoopovereenkomst met de particuliere koper van de ontwikkelaar wordt getekend.
- 2.
In de overeenkomst met de ontwikkelaar zal eveneens worden opgenomen dat de ontwikkelaar verplicht is de gemeente Heumen binnen twee weken na feitelijke oplevering ter bewoning van de woning aan de particuliere koper te informeren over de datum van feitelijke oplevering van de woning.
- 3.
In de overeenkomst met de ontwikkelaar zal worden opgenomen dat in geval de ontwikkelaar de bepaling in artikel 4 niet opneemt in de overeenkomst met de individuele koper, hij een onmiddellijk door de gemeente Heumen opeisbare boete ter hoogte van € 100.000,- (zegge: honderdduizend euro) per woning waarbij de ontwikkelaar de zelfbewoningsplicht niet heeft bedongen, verbeurt.
Artikel 4.
De zelfbewoningsplicht luidt als volgt:
- 1.
De koper of diens rechtsopvolger is verplicht de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (eventueel met zijn partner en/of gezinsleden) te bewonen. Dit betekent dat de koper of diens rechtsopvolger de woning niet mag verhuren dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden met inachtneming van en behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.
- 2.
De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van vijf jaren. Als start van deze tijdsduur geldt hierbij de datum waarop de woning aan de koper feitelijk ter bewoning wordt opgeleverd door de ontwikkelaar/aannemer.
- 3.
Ingeval koper of diens rechtsopvolger overgaat tot verkoop en levering van de woning is koper of diens rechtsopvolger verplicht de verplichting tot zelfbewoning als bedoeld in lid 1 van dit artikel via een kettingbeding c.q. kwalitatieve verplichting door te leggen aan de opvolgend koper voor de resterende looptijd van de oorspronkelijke 5 jaren, ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment.
- 4.
Ingeval dit artikel door koper of diens rechtsopvolger niet wordt nageleefd, verbeurt koper een direct opeisbare boete aan de gemeente Heumen van € 50.000,- (zegge vijftigduizend euro).
- 5.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heumen (hierna: college) kan –op verzoek van de koper of diens rechtsopvolger – schriftelijk afwijken van de verplichting tot zelfbewoning indien en voor zover er sprake is van omstandigheden van de koper of diens rechtsopvolger waardoor (volledige) instandhouding van dit artikel in redelijkheid naar het oordeel van het college niet gevergd kan wordend (hardheidsclausule). Een ontheffing wordt in ieder geval verleend ingeval:
- a.
de woning in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de koper;
- b.
koper ten minste 12 maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen in die woning heeft en de koper met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt.
- c.
de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
Hoofdstuk 2 anti-speculatiebeding
Artikel 5.
De gemeente Heumen legt een anti-speculatiebeding op aan ontwikkelaar als voldaan wordt aan de volgende cumulatieve voorwaarden:
- a.
een ontwikkelaar realiseert woningen bestemd voor verkoop aan particulieren, en
- b.
koopt gronden van de gemeente Heumen, waarbij de gemeente Heumen onder marktwaarde de gronden verkoopt of waarbij de gemeente Heumen op een andere manier extra financiële middelen heeft ingezet om koopwoningen onder de waardegrens van de Nationale Hypotheekgarantie (hierna te noemen NHG) door ontwikkelaar te laten realiseren, en
- c.
de ontwikkelaar verkoopt de door haar te realiseren woningen onder de waardegrens van de NHG. De peildatum voor de NHG-waarde, is het jaar waarin de koopovereenkomst met de particuliere koper van de ontwikkelaar wordt getekend.
Artikel 6.
- 1.
In het geval van artikel 5, zal de gemeente Heumen in de overeenkomst met de ontwikkelaar, opnemen dat de ontwikkelaar het anti-speculatiebeding, zoals omschreven in artikel 7 opneemt in de koopovereenkomst met de individuele koper ten aanzien van de woningen die onder de NHG grens worden verkocht.
- 2.
In de overeenkomst zal met de ontwikkelaar zal worden opgenomen dat in geval de ontwikkelaar de bepaling zoals genoemd in artikel 7 niet opneemt in de overeenkomst met de individuele koper, hij een onmiddellijk door de gemeente Heumen opeisbare boete ter hoogte van € 100.000,- (zegge: honderdduizend euro) per woning waarbij de ontwikkelaar het anti-speculatiebeding niet heeft bedongen, verbeurt.
Artikel 7
Het anti-speculatie beding luidt als volgt:
- 1.
Indien binnen een termijn van vijf jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de woning feitelijk ter bewoning wordt opgeleverd aan de koper, de koper overgaat tot juridische levering van de woning aan een derde, is koper verplicht aan de gemeente Heumen een vergoeding te betalen voor zover de woningwaarde hoger is als bedoeld in lid 3 van dit artikel. Voor de toepassing van het bepaalde in lid 1 van dit artikel wordt niet als juridische levering aangemerkt:
- a.
een verkoop op grond van een machtiging van een rechter als bedoeld in artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek (rechterlijke dwang tot verkoop bij scheiding van onverdeelde woning);
- b.
een executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek (verzuim in betaling hypotheek op de woning) of in geval van andere executie door derden;
- c.
bij wijze van toedeling aan de koper en/of diens echtgenote/partner en/of een of meer van hun rechtverkrijgenden onder algemene titel, na overlijden van één hunner of bij eventuele andere ontbinding van de tussen hen bestaande huwelijksgemeenschap, geregistreerd partnerschap of een notarieel vastgelegde samenlevingsovereenkomst/contract;
- d.
een ontheffing van het college op grond van andere schrijnende omstandigheden van de aanvrager (hardheidsclausule).
- 2.
De aan de gemeente Heumen te betalen vergoeding in het eerste jaar is gelijk aan het positieve verschil tussen:
- a.
de opbrengst van de woning (grond met de zich daarop bevindende opstallen) en
- b.
een bedrag, gelijk aan: de som van de oorspronkelijke bouw- en grondkosten.
- 3.
De in lid 3 bedoelde aan de gemeente Heumen te betalen vergoeding betreft voor de jaren twee tot en met vijf:
-
in het tweede jaar tachtig procent (80%) van het in lid 3 bedoelde verschil;
-
in het derde jaar zestig procent (60 %) van het in lid 3 bedoelde verschil;
in het vierde jaar veertig procent (40%) van het in lid 3 bedoelde verschil;
in het vijfde jaar twintig procent (20%) van het in lid 3 bedoelde verschil.
- 4.
Indien bij vervreemding van de woning voor het berekenen van de overdrachtsbelasting een hoger bedrag wordt aangehouden dan de in de akte van vervreemding genoemde koopprijs wordt dat hogere bedrag als opbrengst van het registergoed beschouwd.
- 5.
Het bedrag in lid 3 sub b van dit artikel dient voor de toepassing van dit artikel te worden verhoogd met de schriftelijk aantoonbare kosten van de door de koper aangebrachte hierna limitatief genoemde voorzieningen (inclusief omzetbelasting), onderhoud daaronder niet begrepen, die na het gereedkomen in of aan de opstallen zijn aangebracht. Alleen op naam van de koper gestelde rekeningafschriften worden als bewijs geaccepteerd. Uit het rekeningafschrift moet blijken dat het gaat om een of meerdere van de volgende voorzieningen:
- a.
inrichting van de keuken.
- b.
inrichting badkamer.
- c.
serre.
- d.
overige bouwkundige voorzieningen aan de woning.
- e.
schutting.
- f.
oprit/terras (voor zover financieel herleidbaar naar deze activiteit).
- g.
notariële en kadastrale kosten.
- h.
legeskosten alsmede adviseurskosten ten behoeve van gerealiseerde bouwkundige voorzieningen aan de woning.
-
Expliciet vallen en kosten verband houdende met het vestigen van een recht van hypotheek niet onder de hiervoor bedoelde posten.
- 6.
Onder de oorspronkelijke bouwkosten van de opstallen wordt in elk geval verstaan: de aanneemsom vermeerderd met, voor zover niet begrepen in de hiervoor bedoelde aanneemsom, de kosten van installaties en de kosten van meerwerk.
- 7.
Koper is verplicht van elke gehele en gedeeltelijke vervreemding van de woning ten minste zes weken vóór de levering daarvan schriftelijk kennis te geven aan de gemeente Heumen en aan de gemeente Heumen alle inlichtingen te verstrekken, die de gemeente nodig acht.
- 8.
De aan de gemeente Heumen verschuldigde vergoeding moet uiterlijk op de dag van levering van de woning aan de gemeente Heumen worden betaald tenzij zoveel later als de gemeente Heumen aangeeft.
- 9.
Indien aan het bepaalde in de leden 8 en 9 van dit artikel niet, niet-tijdig en/of niet volledig wordt voldaan, verbeurt de koper aan de gemeente Heumen een zonder rechterlijke tussenkomst of ingebrekestelling direct opeisbare boete gelijk aan de helft van de bij vervreemding door de koper bedongen koopprijs.
- 10.
De gemeente Heumen kan geheel of gedeeltelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel op grond van schrijnende omstandigheden van de aanvrager. Aan deze ontheffing kunnen nadere voorwaarden worden verbonden.
- 11.
Indien koper en de gemeente Heumen niet tot overeenstemming kunnen komen over de aan de gemeente Heumen te betalen vergoeding dan zal de gemeente Heumen een onafhankelijke deskundige inschakelen, die de omvang van de te betalen vergoeding voor partijen bindend zal vaststellen; de kosten van deze deskundige komen ten laste van koper.
- 12.
Het in dit artikel bepaalde kan er nimmer toe leiden dat de gemeente Heumen gehouden is om enige vergoeding aan koper te betalen.
- 13.
Dit anti-speculatiebeding geldt voor een periode van 5 jaren. Als start van deze tijdsduur geldt hierbij de datum waarop de eerste koper de woning feitelijk ter bewoning geleverd heeft gekregen. Dit anti-speculatiebeding wordt via een kettingbeding c.q. kwalitatieve verplichting doorgelegd aan de opvolgende koper/rechtsopvolger voor de resterende looptijd van de oorspronkelijke 5 jaren. In dat geval geldt dat het bedrag bestaande uit: de som van de oorspronkelijke bouw- en grondkosten zoals genoemd in lid 3 sub b van dit artikel vervangen wordt door de aankoopsom van de woning die de opvolgende koper/rechtsopvolger heeft voldaan.
Hoofdstuk 3 Slotbepalingen
Artikel 7. Inwerkingtreding en citeertitel
- 1.
Deze beleidsregels treden in werking op de dag na bekendmaking en worden bekendgemaakt in het Gemeenteblad dat is te vinden via Officiële publicaties op de website van Overheid.nl.
- 2.
Deze beleidsregel(s) worden aangehaald als: Beleidsregels zelfbewoningsplicht nieuwbouw gemeente Heumen 2022.
Aldus vastgesteld op 13 december 2022, |
||
de gemeentesecretaris, |
de burgemeester, |
|
Garmt Kolhorn |
Joerie Minses |
Ondertekening
Ziet u een fout in deze regeling?
Bent u van mening dat de inhoud niet juist is? Neem dan contact op met de organisatie die de regelgeving heeft gepubliceerd. Deze organisatie is namelijk zelf verantwoordelijk voor de inhoud van de regelgeving. De naam van de organisatie ziet u bovenaan de regelgeving. De contactgegevens van de organisatie kunt u hier opzoeken: organisaties.overheid.nl.
Werkt de website of een link niet goed? Stuur dan een e-mail naar regelgeving@overheid.nl