Permanente link
Naar de actuele versie van de regeling
http://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR686126
Naar de door u bekeken versie
http://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR686126/1
Programma toekomstbestendig bedrijventerrein De Flammert
Geldend van 16-12-2022 t/m heden
Intitulé
Programma toekomstbestendig bedrijventerrein De Flammert1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Gemeente Bergen heeft in omgevingsvisie Bergen 2030 (2019) geschreven zich te willen profileren als ‘toekomstbestendige gemeente’. Dit betekent dat de gemeente een aantrekkelijke omgevingskwaliteit biedt voor wonen, werken en recreëren en voorziet in de eigen energiebehoefte. In de visie wordt de ambitie uitgesproken om koppelingen te leggen tussen de aanwezige groene kwaliteiten en de kansen op het gebied van duurzaamheid. Het programma VerduurSAMEN2030 beschrijft de ambitie om in 2030 energieonafhankelijk te zijn.
Het Economisch programma Bergen 2030 (2019) zet in op een vitaal bedrijventerrein De Flammert, waar bestaande ondernemers zich thuis voelen en waar lege kavels opgevuld zijn met economie versterkende bedrijven. In het document staat opgenomen dat het economisch programma voor specifiek De Flammert een aanvullende uitwerking krijgt. De wensen van de huidige ondernemers voor nu en de toekomst staan centraal, alsmede kansen voor ontwikkeling van het terrein voor nieuwe ondernemers.
Voorliggend programma geeft invulling aan deze gewenste uitwerking. Samen met het bedrijfsleven zijn belangrijke thema’s (zoals vastgoed, mobiliteit, duurzaamheid, veiligheid, onderhoud, organisatie) in beeld gebracht. Daarmee ontstaat een goed beeld van de opgaven en hoe gemeente en ondernemers hiermee aan de slag kunnen.
Bedrijventerrein De Flammert is het enige bedrijventerrein van de gemeente Bergen. Alleen al daarom is het van groot belang om het terrein optimaal te benutten. Verschillende bedrijven zijn gehuisvest op het terrein, van kleine bedrijvigheid tot enkele grotere spelers. Het terrein voorziet in een groot deel van de arbeidsplaatsen in de gemeente. De Flammert vertegenwoordigt daarmee een belangrijke sociaal-economische waarde.
Door de revitalisering in de jaren ’90 heeft het bedrijventerrein een belangrijke boost gekregen. Naar verwachting zijn in de komende jaren nieuwe publieke en private investeringen nodig om het terrein toekomstbestendig te maken. Dit moet ervoor zorgen dat het De Flammert zijn meerwaarde voor de gemeente behoudt dan wel versterkt.
1.2 Aanpak
Het project is gestart met een startoverleg met de begeleidingsgroep en de gemeente, waarin het doel van het traject en het aanpak van het onderzoek is uiteengezet. Tijdens het startoverleg en aansluitend een schouw van het terrein (samen met gemeente) is een eerste verkenning gedaan naar de (private en publieke) investeringskansen voor kwaliteitsverbetering [stap 1].
Vervolgens is de uitgangspositie voor De Flammert vastgesteld op basis van onder andere de Next Economy Effectrapportage (NEER) [stap 2]. Met behulp van de NEER-analyse is inzicht verkregen in het huidig economisch functioneren (marktkwaliteit) en de toekomstpotentie van het bedrijventerrein. De concept uitkomsten zijn tijdens een online ondernemerssessie voorgelegd aan circa tien ondernemers. Samen zijn de eerste thema’s verkend voor het behoud en het versterken van de kwaliteit van De Flammert [stap 3]. Een en ander is beschreven in een concept programma [stap 4].
Hierna hebben we een verdiepende fysieke ondernemerssessie gehouden met als doel het opstellen van een concrete actielijst (als input voor een werkagenda) en de prioritering van deze acties. Dit is verwerkt met acties voor een veilig, duurzaam en aantrekkelijk bedrijventerrein [stap 5]. Tot slot zal het definitieve programma (voorliggend document) gepresenteerd worden aan de gemeenteraad [stap 6].
Figuur 1: Aanpak proces ‘Programma toekomstbestendig bedrijventerrein De Flammert’
Bron: Stec Groep, 2021
1.3 Vervolg
Met voorliggend ‘Programma voor een toekomstbestendig De Flammert’ wordt toegewerkt naar een hogere organisatiegraad en een versterking van het bedrijventerrein op de thema’s veilig, duurzaam en aantrekkelijk.
Starten met een pilot parkmanagement
Parkmanagement is een goed instrument om bepaalde acties uit de werkagenda te voeren en de organisatiegraad op het bedrijventerrein te vergroten. We adviseren om te starten met een pilot parkmanagement. Dit geeft de gemeente één aanspreekpunt voor het bedrijventerrein en dit werkt omgekeerd voor ondernemers hetzelfde. Parkmanagement is een goede manier om de huidige kwaliteit van het bedrijventerrein in stand te houden en op diverse plekken kwaliteitsimpuls te geven. Het ontzorgt ondernemers, het versterkt de samenwerking tussen verschillende stakeholders (waaronder de gemeente) en leidt tot een aantrekkelijker ondernemersklimaat. De parkmanagementorganisatie dient te bestaan uit een professionele parkmanager die samen met werkgroepen stappen zet in het versterken en toekomstbestendig maken van De Flammert.
2 Uitgangssituatie De Flammert in beeld
UITGANGSPOSITIE DE FLAMMERT IN BEELD In dit hoofdstuk wordt de uitgangspositie van bedrijventerrein De Flammert in beeld gebracht. We starten met een beknopt overzicht van relevante locatiekenmerken. Vervolgens krijgen we aan de hand van de Next Economy Effectrapportage (NEER) breed inzicht in de huidige (sociaal)economische waarde/kwaliteit (ruimtelijk-economisch functioneren) en de toekomstpotentie voor next economy investeringsthema’s. De NEER-analyse brengt de uitgangspositie en (toekomst)waarde van het bedrijventerrein in beeld. In bijlage A is de NEER-analyse nader uitgewerkt. Voor kaartbeelden zie bijlage B. Verder komen de belangrijkste uitkomsten van de schouw, verdiepende analyses, interviews met ondernemers/vastgoedeigenaren, de digitale ondernemerssessie (19 mei 2021) en de fysieke ondernemerssessie (22 oktober 2021) aan bod. |
2.1 Locatiepaspoort De Flammert
Bergen (L) – De Flammert |
|||||||
Locatie & impressie |
|
|
|||||
Omvang |
Bruto oppervlakte |
Netto uitgegeven |
|||||
42,95 hectare |
34,64 hectare |
||||||
Ruimtegebruik |
Vastgoedvoorraad |
Leegstand: |
Floor Space Index0F0F 1 : |
Arbeidsintensiteit1F1F2 : |
|||
146.000 m2 bvo |
5.500 m2 (3,8% van de totale voorraad) |
0,42 |
38 banen per hectare |
||||
Bereikbaarheid |
Autobereikbaarheid |
Multimodaliteit |
OV-bereikbaarheid |
||||
Lokale weg |
N-weg |
Niet aanwezig |
Bus |
||||
Banen en vestigingen |
Aantal arbeidsplaatsen (2020) 1.330 |
Aantal bedrijfsvestigingen (2020) 45 |
De Flammert is een regulier-gemengd bedrijventerrein
Bedrijventerrein De Flammert vervult een belangrijke economische functie voor de kern Nieuw-Bergen, de gemeente Bergen en voor regio Noord-Limburg. Het terrein is goed voor circa 1.330 banen verspreid over circa 45 bedrijfsvestigingen. De Flammert is goed bereikbaar via de N271 en heeft een netto omvang van ruim 34 hectare. Het terrein kan worden getypeerd als een lokaal en regulier gemengd bedrijventerrein in een groene omgeving. De Flammert biedt ruimte aan lokaal MKB (waaronder ook beperkt detailhandel), maar huisvest ook een aantal grotere bedrijven met meer dan 100 werknemers, te weten: het regionale distributiecentrum en hoofdkantoor van Jan Linders, MGG Netherlands, Doesburg Components en Franken Transport (VSDV Groep). Op het terrein zijn ook specifieke functies en voorzieningen gevestigd.
SPECIFIEKE FUNCTIES/VOORZIENINGEN AANWEZIG OP DE FLAMMERT Naast reguliere bedrijfsfuncties zijn ook specifieke functies/voorzieningen aanwezig op de Flammert. Denk aan een ambulancepost, de brandweer, gemeentewerf plus een aantal standplaatsen voor woonwagens. De Flammert huisvest tevens publiekstrekkende functies, zoals een Ballorig (indoorspeeltuin), Hubo (bouwmarkt) en een publiek tankstation. |
Figuur 2: Sectorverdeling banen (boven) en vestigingen (onder) op De Flammert
Bron: Etil; Vestigingenregister Limburg, 2020; bewerking Stec Groep, 2021
Zeer belangrijke economische functie voor gemeente Bergen
Ten opzichte van 2011 is het aantal banen met circa 10% gestegen. Het aantal banen is goed voor circa 30% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Bergen. De werkgelegenheid bevindt zich voornamelijk in de industrie (circa 600 banen). De diversiteit binnen deze sector is groot. Denk aan de vervaardiging van diverse producten zoals metaal-staal bewerking en kunststofontwikkeling. Naast de werkgelegenheid in de industrie zijn er ook veel banen aanwezig in de groot- en detailhandel (circa 530) en aanverwante logistiek (ongeveer 115 banen). Denk aan het hoofdkantoor van Jan Linders en de logistieke activiteiten die Franken Transport (VSDV Groep) verzorgt als huisvervoerder van Jan Linders Supermarkten. De bedrijven op De Flammert genereren naast directe banen ook indirecte werkgelegenheid. Gemiddeld genomen is de multiplier circa 1,4. Dit betekent dat voor iedere baan op het bedrijventerrein er 0,4 baan extra ‘gecreëerd’ wordt elders (grotendeels in de gemeente of regio). Naar schatting gaat het om circa 500 indirecte banen. Denk hierbij aan leveranciers, maar ook aan verzorgende bedrijvigheid (ICT, schoonmaak, bakker, accountancy, onderhoud, beveiliging).
De Flammert vertegenwoordigt meer belangen dan alleen de economische belangen. Denk aan sponsering van het lokale verenigingsleven en de sociale waarde van werkgelegenheid voor mensen, nadrukkelijk ook voor mensen met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt, praktisch opgeleiden, kleine zelfstandigen (ongeveer 20 vestigingen), scholieren en studenten die stageplekken vinden op het bedrijventerrein.
Vastgoed op De Flammert vertegenwoordigd waarde van indicatief circa € 55 tot € 60 miljoen
Het vastgoed op De Flammert vertegenwoordigt veel vastgoedwaarde. Indicatief gaat het in totaliteit om zo’n € 55 tot € 60 miljoen. Uit onze adviespraktijk weten we dat op een gemiddeld bedrijventerrein afname van kwaliteit gepaard zal gaan met een waardedaling. Wanneer de kwaliteit van De Flammert afneemt staat er bij een waardedaling van 10% dus al snel € 5,5 miljoen vastgoedwaarde op het spel.
Omgekeerd is ook een waardestijging van het bedrijventerrein mogelijk. Verouderd (incourant) vastgoed wat aan het einde van de economische levensduur is gekomen kan na vernieuwbouw of sloop-nieuwbouw een kwaliteitsimpuls teweegbrengen op deelgebied niveau. Private investeringen in vastgoed dragen bij aan de toekomstbestendigheid van het bedrijventerrein. Denk aan het opknappen/vernieuwen van panden met verouderde uitstraling en vergroening voor een gezonde, prettige en aantrekkelijke werkomgeving.
DE FLAMMERT GOED VOOR JAARLIJKS RUIM TWEE TON AAN OZB-INKOMSTEN De vastgoedwaarde van De Flammert heeft een directe relatie met OZB-inkomsten van gemeente Bergen. Het huidige aandeel van het bedrijventerrein in de ‘WOZ-waarde niet woningen’ bedraagt naar schatting ruim een kwart. De Flammert vertegenwoordigd in die situatie jaarlijks ruim € 230.000 aan OZB-inkomsten, zo berekenen we. Dit staat gelijk aan circa 10% van de totale OZB-inkomsten van de gemeente. |
Geen uitgeefbare kavels meer beschikbaar, wel (her)ontwikkelingslocaties
Op het bedrijventerrein is er geen uitgeefbare grond meer beschikbaar. Het vastgoed op De Flammert heeft grotendeels een functionele uitstraling. In het zuidwestelijk deel (rond de N271) zijn recent enkele moderne bedrijfspanden met een aantrekkelijke uitstraling gerealiseerd. Het beeld met betrekking tot de intensiteit van de bebouwing is tweeledig. Aan de ene kant is er op diverse plekken op het bedrijventerrein sprake van een hoge bebouwingsdichtheid. Concrete voorbeelden zijn de kavels van Jan Linders, Meldon Plastics en Limburgia Bouwbeslag. Anderzijds zijn er ook plekken met een lage bebouwingsdichtheid. Deze vinden we vooral terug aan de zuid-westzijde van het bedrijventerrein. Concrete voorbeelden zijn het voormalige Berli terrein en tweetal een braakliggende kavels naast de Hubo (ontwikkelingslocaties) waarvan één locatie wordt bebouwd. Het voormalige Berli terrein wordt aangeboden op Funda in Business. Het verpauperde bedrijfspand heeft een oppervlakte van circa 5.500 m2. Het perceel heeft daarentegen een omvang van bijna 3 hectare (circa 29.500 m2).
De huidige juridisch-planologische mogelijkheden op het bedrijventerrein zorgen ervoor dat intensiever ruimtegebruik momenteel niet overal eenvoudig te realiseren is. De maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter. Het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 60% (met enkele uitzonderingen van 80%), waar op vergelijkbare bedrijventerreinen een bebouwingspercentage van 80% veelal marktconform is. In de Visie Bedrijventerreinen Noord Limburg staat de ambitie dat de ruimtevraag van bedrijven eerst op de huidige kavel (intensiveren) opgevangen kan worden door bestemmingsplannen aan te passen en mogelijkheden te verruimen. Dit kan wellicht ook op De Flammert uitkomst bieden indien bedrijven (op eigen kavel) willen uitbreiden, mits dit geen afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit. Intensivering moet niet leiden tot extra verstening en ten koste gaan van ruimte voor parkeren en groen).
Tabel 1: Planologische mogelijkheden
Bron: Ruimtelijkeplannen.nl, 2021
Leegstand bedrijfsvastgoed onder frictieniveau
We constateren dat het vastgoedaanbod op De Flammert zeer beperkt is. In totaal wordt er 5.500 m² aangeboden in één object; het voormalige Berli pand (Bron: Funda in Business). Het Berli-pand is incourant en het perceel oogt rommelig. De leegstand bedraagt daarmee ongeveer 4% (exclusief verborgen leegstand). Dit maakt dat de leegstand onder een gezond frictieniveau (5 á 6%) ligt.
Planologische mogelijkheden |
|
|
|
t/m 3.2 (met uitzondering van enkele percelen met de mogelijkheid voor milieucategorie 4) |
Max. 12 meter |
Max. 60% (met uitzondering van enkele percelen met een percentage van 80%) |
2.2 Uitgangspositie en next economy potentie
De actuele uitgangspositie van De Flammert beschrijven we aan de hand van de Next Economy Effect Rapportage (NEER). Voor een uitgebreide toelichting en scores, zie bijlage A. Het NEER-model biedt inzicht in de (sociaal)economische waarde van bedrijventerreinen en de next economy potentie.
Figuur 3: Foto’s locatieschouw De Flammert
Bron: Locatieschouw Stec Groep, 17 februari 2021
2.2.1 Positie op de levenscyclus
De Flammert van grote sociaaleconomische waarde voor Bergen
Uit de NEER blijkt dat bedrijventerrein De Flammert van groot belang is voor de economie in gemeente Bergen. Het terrein met 1.330 arbeidsplaatsen vertegenwoordigt een (indicatieve) toegevoegde waarde van ruim 94 miljoen euro per jaar. Naast een flinke bijdrage in toegevoegde waarde, is ook de sociale waarde van een traditioneel gemengd bedrijventerrein als de Flammert groot. Denk aan lokale werkgelegenheid, lokaal ondernemerschap voor zzp’ers en MKB, innovatievermogen, stageplekken voor scholieren en studenten en arbeidsplaatsen voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.
Figuur 4: Economisch functioneren op basis van ‘levenscyclus bedrijventerrein’
Bron: Stec Groep, 2021
TOELICHTING ECONOMISCHE LEVENSCYCLUS Wanneer een bedrijventerrein op de markt komt, dan heeft een bedrijventerrein een kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het type bedrijven en het segment waarop dit terrein zich richt. Met andere woorden: het ene terrein heeft een heel hoogwaardig kwaliteitsniveau en mikt op het topsegment van de bedrijfsruimtemarkt, het andere terrein is vooral een functioneel verzorgd milieu voor het gros van de bedrijfsruimtevraag. In de praktijk loopt de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de jaren daarna langzaam terug. Het bedrijventerrein, en ook het vastgoed op dat terrein, gaat op die manier door verschillende fasen van de levenscyclus. Naarmate het terrein ouder wordt zijn ingrepen nodig om de kwaliteit en functionaliteit op niveau te houden. Zie ook bijlage A. |
Kwaliteit De Flammert loopt langzaam terug en duurzame ingrepen zijn nodig
Op basis van verschillende objectief meetbare data en een locatieschouw is De Flammert beoordeeld. De uitgangspositie het bedrijventerrein is prima. De economische waarde is relatief hoog, maar er zijn wel ingrepen nodig om het bedrijventerrein toekomstbestendig te maken. De huidige waarde (marktkwaliteit) van De Flammert is uitgedrukt in een score.3
De gemiddelde score van een bedrijventerrein is 50%. De Flammert heeft een score van 57%. Daarmee bevindt het bedrijventerrein zich in begin fase II van de economische levenscyclus. Op het onderdeel marktwaarde en vastgoed scoort het terrein het laagst.
De Flammert is een terrein wat langzamerhand ouder wordt en zonder ingrepen afglijdt naar het einde van fase II, maar economisch momenteel nog goed presteert. De leegstand is beperkt, het aantal banen is toegenomen en de algehele kwaliteit van het vastgoed voldoet. Tegelijkertijd staat de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het bedrijventerrein inclusief de interne bereikbaarheid onder druk, onder meer vanwege de hoge parkeerdruk en de ‘versteende’ omgeving (en daardoor kans op wateroverlast en hittestress). Duurzame ingrepen zijn belangrijk om het terrein toekomstbestendig te maken.
De aandacht moet vooral uitgaan naar (duurzaam) beheer en onderhoud en lichte tot zwaardere ingrepen. De opgaven liggen op het vlak van:
- •
De interne ontsluiting (voorkomen verkeersoverlast en verbetering bewegwijzering en het versterken van de verkeersveiligheid);
- •
Verduurzaming van het bedrijfsvastgoed en een klimaatbestendige omgeving, zowel in de openbare ruimte als op private kavels (aanwezige groenstructuren zijn over het algemeen van matige kwaliteit);
- •
Verduidelijken van de scheiding tussen publiek/privaat en vernieuwde publiek-private afspraken over parkeren;
- •
Investeringen om veroudering en verrommeling tegen te gaan (matig onderhoud vraagt om nieuwe investeringen door eigenaren in pand/kavel en goed beheer (zoals parkmanagement)
2.2.2 Next economy potentie
De Flammert heeft een hoge potentie om in te spelen op next economy trends
Met het NEER-model bekijken we – naast de huidige fase op de economische levenscyclus – ook in hoeverre bedrijventerreinen zijn uitgerust om de transitie naar ‘next economy’ te kunnen maken. The next economy potentie is wederom uitgedrukt in een score4. Het gros van de bedrijventerreinen in Nederland zit op dit moment op het potentieniveau ‘basis’. De Flammert scoort hoger. Het terrein heeft een gemiddelde next economy (NE) potentie van 46%. Daarmee heeft het terrein een ‘hoog’ potentieniveau. Er zijn op De Flammert al relatief veel randvoorwaarden aanwezig om stappen te zetten richting next economy.
Let op: NE-potentie is geen oordeel over de kwaliteit of het economisch belang van het terrein. De NE-potentie moet daarom vooral worden gezien als een aanvulling op het economisch functioneren. |
Figuur 5: Next economy potentie
Bron: Stec Groep, 2021
Grote potentie op het gebied van automatisering, digitalisering en robotisering
De Flammert beschikt over een relatief grote potentie op het gebied van automatisering, digitalisering en robotisering en in iets mindere mate in energietransitie en duurzaamheid. Om in te kunnen spelen op de eerste trend is het van belang dat bedrijven blijven investeren in innovatie. Daarbij is in het bijzonder bij de verbinding tussen bedrijven veel winst te behalen. De sectoren logistiek en de maakindustrie (waaronder HTSM5 ) staan sterk onder invloed van de next economy trends. Op De Flammert zijn beide sectoren sterk vertegenwoordigd. Om efficiëntere en innovatievere productie- en logistieke processen te realiseren is het van belang dat er technologische ontwikkelingen (door automatisering, digitalisering en robotisering) plaatsvinden.
AUTOMATISERING EN ROBOTISERING OM TE GROEIEN IN PRODUCTIE EN TOEGEVOEGDE WAARDE In de productiesector en de logistiek zien we robots steeds meer (routine)werkzaamheden overnemen. Dit is nodig om de productie en toegevoegde waarde te kunnen blijven verhogen en om (internationaal) concurrerend te blijven. Dit zorg regelmatig voor een groter ruimtebeslag. Ook in de logistieke sector wordt in de aankomende jaren een sterke automatiserings- en robotiseringsslag verwacht, evenals in de bouwsector waar er een verschuiving plaatsvindt naar steeds meer prefab-productie. Dit alles leidt tot de verdere opkomst en groei van smart industry & smart logistics. Denk aan nieuwe geautomatiseerde productielijnen, waarbij automatisering en gegevensuitwisseling aan industriële productie en logistieke processen worden gekoppeld via slimme sensoren, big data, robots, et cetera. Bestaande producten en processen worden hierdoor slimmer en efficiënter. Dit betekent dat op terrein- en locatieniveau hogere eisen worden gesteld aan de digitale infrastructuur. Daarnaast is kwalitatief hoogwaardig geschoold personeel nodig voor het begeleiden en programmeren van complexe (productie)processen. |
Hoogwaardige digitale ontsluiting is steeds vaker een prioritaire vestigingsvoorwaarde voor bedrijven. Op De Flammert is onlangs glasvezel aangelegd, iets wat bijdraagt aan een sterke digitale infrastructuur.
Verder beschikt De Flammert over de juiste randvoorwaarden om in potentie goed aan te kunnen haken bij de landelijk en lokale energie- en duurzaamheidsambities. Een bedrijventerrein is een kansrijke locatie voor decentrale energieopwekking. Op De Flammert ligt de potentie in energieopwekking op de daken. Met het volleggen van het pand van Jan Linders kan in potentie zo’n 50% van het huidige energieverbruik van heel De Flammert worden opgewekt. Momenteel zijn er helaas wel bottlenecks in de energie-infrastructuur. We doelen vooral op de beschikbare netcapaciteit voor teruglevering van opgewekte energie. De netcongestie is een belangrijk aandachtspunt naar de toekomst. Mogelijk liggen er kansen in het organiseren van een lokaal net (smart grid) of lokale opslag (mega batterij).
Ook op het gebied van duurzame mobiliteit liggen mogelijkheden. Hierbij kan gedacht worden aan laadpalen voor elektrische (vracht)auto’s, deelmobiliteit en het stimuleren van fietsverkeer (e-bike). Voor het stimuleren is een werkgeversaanpak gewenst. Regionaal is hiervoor een project in voorbereiding6.
Op De Flammert lijkt minder potentie aanwezig om een grote bijdrage te leveren aan transitie naar een circulaire economie. De randvoorwaarden en het type bedrijvigheid leent hier zich hier niet direct voor. Op de Flammert zien we dat vooral bouwbedrijven en bedrijven in de voedingsmiddelenindustrie/kunststof kunnen een bijdrage kunnen leveren. De ruimtelijke randvoorwaarden (gebruiksmogelijkheden) zijn echter veelal beperkt, terwijl circulaire initiatieven doorgaans vragen om voldoende milieu(hinder)ruimte.
2.3 Ondernemers/eigenaren herkennen beeld en zien verbeteringsmogelijkheden
Op De Flammert is gesproken met de begeleidingsgroep en tijdens de schouw zijn een aantal individuele interviews7 afgenomen. Daarnaast hebben er een tweetal ondernemerssessies plaatsgevonden. Daarbij kwamen verschillende onderwerpen aan bod: het functioneren van het bedrijf op de huidige plek, beoordeling van de kwaliteit van het bedrijventerrein, de toekomstplannen van bedrijf/eigenaar (zoals uitbreidingsplannen of investeringen), kansen en opgaven en samenwerking (bedrijven onderling en tussen gemeente en het bedrijfsleven). Bij de eerste ondernemerssessie waren zeven bedrijven aanwezig, in de tweede ongeveer 15 bedrijven. Dit waren grotere beeldbepalende bedrijven en eigenaren (denk aan Jan Linders, Meldon Plastics, Doesburg Components en Franken Transport) als middelgrote bedrijven (zoals Derckx Opticare, Auto van Haren, Koppes Groep, Buitelaar Houtconstructies en Hubo) en zzp’ers.
Ondernemers zijn sterk lokaal verbonden en redelijk tevreden over eigen functioneren…
Uit de gesprekken en sessies blijkt dat de ondernemers/vastgoedeigenaren op De Flammert over het algemeen, enkele uitzonderingen daargelaten, erg tevreden zijn over de eigen locatie. Ook blijkt uit de interviews een sterke lokale binding met Nieuw Bergen. Een aantal ondernemers woont op De Flammert in een bedrijfswoning, waardoor deze binding wordt versterkt. Ondernemers blijven ook in de toekomst graag op De Flammert ondernemen, vanwege de roots van het bedrijf, gedane investeringen en het personeelbestand uit Nieuw Bergen en (directe) omgeving. Uit een interactieve peiling tijdens de eerste ondernemerssessie blijkt ook dat het gros van de bedrijven vindt dat zijn pand schoon, heel en veilig is. Niet iedereen weet echter wat de (commerciële) waarde van het pand is en hoe deze waarde te verhogen.
…en zien vooral verbeteringsmogelijkheden voor het bedrijventerrein
De ondernemers zijn kritisch over een aantal aspecten op het bedrijventerrein. Als verbeterpunt wordt genoemd de interne ontsluiting en de verkeersveiligheid. Ook de vermindering van parkeerproblematiek en nieuwe investeringen (publiek en privaat) in de groenstructuur en uitstraling van kavels/panden wordt veelvuldig genoemd. Naast een verbeterde interne ontsluiting van De Flammert (bewegwijzering) kan het beheer en de kwaliteit van de openbare ruimte, met name de groenstroken, een stevige impuls gebruiken. Tot slot moet als uitgangspunt dienen dat het bedrijventerrein meer en op een aantrekkelijkere manier zichtbaar moet zijn vanaf de N271.
INTERACTIEVE PEILING ONDERNEMERSSESSIES 19 MEI EN 22 OKTOBER 2021 Op 22 oktober 2021 is in het kader van het Programma en werkagenda De Flammert een ontbijtsessie (fysieke ondernemerssessie) georganiseerd. De sessie op 19 mei was digitaal. Circa 15 ondernemers en vastgoedeigenaren van De Flammert waren bij de ontbijtsessie aanwezig (ongeveer een derde van alle bedrijven op het terrein). Tijdens de fysieke sessie werd onder andere een interactieve peiling gehouden. Dit leverde o.a. de volgende uitkomsten op:
|
Investeringen in uitstraling en functionaliteit huidige locatie op komst
Bedrijven hebben aangegeven op korte termijn, binnen nu en 3 jaar, plannen te hebben om te investeren in uitstraling, functionaliteit en verduurzaming op huidige vestigingslocatie. Dit van essentieel belang, omdat het uitblijven van investeringen op termijn zal leiden tot verloedering en leegstand. Leegstand ontstaat in de meeste gevallen wanneer bedrijfspanden, kavels en de locatie als geheel incourant zijn en niet goed meer aansluiten bij de eisen en wensen van de doelgroep, die bijvoorbeeld voortkomt uit (next economy-)trends en ontwikkelingen zoals toenemende robotisering & automatisering en de energietransitie. Veel ondernemers vinden tot slot dat de organisatiegraad en betrokkenheid op De Flammert vergroot moet worden. Een groter draagvlak is nodig om verdere stappen te zetten met concrete investeringen.
2.4 Conclusie
De Flammert biedt voor de gemeente Bergen een prima vestigingsmilieu voor zowel kleinschalige (MKB) bedrijven en enkele grotere spelers. Zoals ook omschreven in de NEER is de economische waarde van het terrein relatief hoog, het aantal banen is in de afgelopen tien jaar toegenomen en de leegstand is beperkt. Het terrein kent wel een aantal aandachtspunten. De NEER-analyse, verdiepende analyses, sessies en locatieschouw laten zien dat:
- •
Economische veroudering van het vastgoed zichtbaar is door het uitblijven van investeringen;
- •
Intensivering mogelijk is, maar hiervoor ook verruiming nodig is in het planologische regiem8 ;
- •
Meer gedeeld eigenaarschap gewenst is en daarmee een hogere organisatiegraad;
- •
Een aantrekkelijke uitstraling van belang is voor de toekomstbestendigheid;
- •
De interne en externe ontsluiting en verkeersveiligheid extra aandacht verdient;
- •
Veel verharding en weinig privaat groen op het terrein aanwezig is;1F1F
- •
Ondernemers aangeven te willen investeren in verduurzaming;
- •
Scheiding tussen publiek en privaat niet altijd duidelijk is;
- •
In een aantal deelgebieden de parkeerdruk hoog is.
Er ligt dus zeker een revitaliseringsopgave. Revitalisering is een middel om een terrein dat met veroudering kampt, weer een zetje in de goede richting te geven. Met meer gedeeld eigenaarschap en effectieve maatregelen is een waardesprong mogelijk van zo’n 10 tot 20% (in vastgoedwaarde, banen en spin-off). Een strategie gericht op het zoveel mogelijk opsporen en aanjagen van private actie, investerings- en samenwerkingsmogelijkheden, in combinatie met gerichte ingrepen in de publieke ruimte, is voor De Flammert effectief verwachten we.
Het borgen, dan wel versterken van de waarde van het terrein is een gezamenlijke uitdaging, voor zowel ondernemers, eigenaren, als voor de gemeente. Immers, een en ander houdt elkaar in stand. Gezamenlijk komen tot een heldere toekomststrategie is van wezenlijk belang om het terrein op niveau te houden en toekomstbestendig te maken.
Een concrete werkagenda met acties is nodig om De Flammert een kwaliteitsimpuls te geven. Gezamenlijk staan ondernemers/vastgoedeigenaren en de gemeente aan de lat om te zorgen dat het bedrijventerrein haar kwaliteiten behoudt en verder verduurzaamt. Een investeringsgerichte aanpak is de basis om samen te werken aan een toekomstbestendig bedrijventerrein. De focus ligt op het gezamenlijk investeren door gemeente én ondernemers/vastgoedeigenaren. Door samen acties op te stellen krijgt dit draagvlak.
3 Toekomstbestendig De Flammert: acties en uitvoering
TOEKOMSTBESTENDIG DE FLAMMERT: ACTIES EN UITVOERING In dit hoofdstuk maken we de vertaalslag van huidig De Flammert naar een toekomstbestendig De Flammert middels een werkplan met concrete acties: generiek en voor De Flammert op drie thema’s (Veilig, Duurzaam en Aantrekkelijk). Dit plan bestaat uit publiek-private acties en te nemen maatregelen. De publieke en private acties zijn geprioriteerd tijdens de fysieke ondernemersbijeenkomst op 22 oktober 2021. We hebben goed geluisterd naar de wensen van ondernemers/vastgoedeigenaren. Gemeente Bergen en het bedrijfsleven gaan op basis hiervan verder richting de uitvoeringsfase. |
3.1 Werkagenda
Deze werkagenda is de start voor een kwalitatief sterk, duurzaam en toekomstbestendig De Flammert. De focus van het Programma ligt naast publieke investeringen waar nodig (de basis op orde) vooral op het uitvoeren van private investeringen door ondernemers en vastgoedeigenaren.
Basisvoorwaarde: samenwerking en organisatiegraad
Om resultaten te boeken en te werken aan een vitaal en toekomstbestendig bedrijventerrein hebben ondernemers en de gemeente elkaar nodig. Uit onze adviespraktijk weten we dat één basisvoorwaarde cruciaal is voor het slagen van projecten: samenwerking (en organisatie). Succesfactor bij verduurzaming en het toekomstbestendig maken van De Flammert is een goede organisatiegraad van de gevestigde ondernemers. Op een goed georganiseerd bedrijventerrein is het makkelijker om de economische en maatschappelijke opgaven en transities op te pakken. Dit levert immers direct schaal- en daarmee kostenvoordelen op en bovendien is een goed georganiseerd terrein een volwaardige en effectieve gesprekspartner voor de gemeente, maar ook provincie, netbeheerder en omgevingsdienst.
Momenteel heeft de Contactgroep De Flammert (een afvaardiging van enkele grote bedrijven) tweemaal per jaar overleg met de gemeente Bergen. In de uitvoeringsfase van het programma voor De Flammert is een hogere organisatiegraad gewenst. We constateren dat ondernemers geïnteresseerd zijn in samenwerking en dat er opgaven liggen die gezamenlijk opgepakt kunnen worden.
Organisatie: pilot parkmanagement
Partnerschap tussen overheid en bedrijfsleven en afstemming (communicatie) tussen beide partijen is essentieel. Dit wordt vaak als vanzelfsprekend beschouwd, maar dit is het zeker niet. Naast de specifieke acties benoemen we in dit hoofdstuk daarom een aantal algemene, randvoorwaardelijke, acties die nodig zijn om samen te werken aan een toekomstbestendig De Flammert. Zo zien we het inrichten van een vorm van organisatie als absolute basisvoorwaarde voor de versterking van De Flammert. Het opstarten van een pilot parkmanagement is daarom de eerste vervolgstap. Een goed functionerend parkmanagement is geen doel op zich, maar vooral een middel om andere doelen op het bedrijventerrein te halen. Welke doelen dit zijn moet samen met de ondernemers en andere stakeholders (waaronder de gemeente) worden bepaald. Wanneer de organisatiegraad en binding van ondernemers op De Flammert wordt vergroot, ontstaat een effectieve gesprekspartner die ‘gedragen’ aan de slag kan gaan met de acties uit de werkagenda.
ORGANISATIE EN SAMENWERKING ALS VLIEGWIEL VOOR NIEUWE PROJECTEN Meer organisatie en samenwerking kunnen dienen als vliegwiel om (collectieve) initiatieven te faciliteren en met elkaar in gesprek te zijn. Het is belangrijk om te starten met kansrijke initiatieven die dienen als vliegwiel voor nieuwe projecten. Door resultaten te boeken ontstaat enthousiasme en is er meer draagvlak om vervolgstappen te zetten. |
Acties voor een veilig, duurzaam en aantrekkelijk bedrijventerrein
De werkagenda beschrijft acties en maatregelen op drie hoofdthema’s: veilig, duurzaam en aantrekkelijk. Deze thema’s zijn van groot belang voor behoud – en waar mogelijk versterking – van de kwaliteit van De Flammert. Het gaat om thema’s waar ondernemers/vastgoedeigenaren opgaven (kansen of knelpunten) ervaren. De thema’s zijn tijdens de twee ondernemerssessies besproken. In bijlageC gaan we dieper in op de opgaven. Dit als achtergrond en aanleiding voor de gekozen acties in dit hoofdstuk.
Uitvoering acties: verantwoordelijkheid
Het is belangrijk dat De Flammert en het bedrijfsvastgoed toekomstwaarde behouden en klaar zijn voor de ‘next economy’. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt gezamenlijk bij ondernemers en vastgoedeigenaren, collectieven van ondernemers en de gemeente. Alle acties zijn vertaald in concrete doelen en zijn uitgewerkt naar resultaten, betrokken partijen, fasering in de tijd en indicatieve kosten.
Bij veel acties is gezamenlijk optrekken van gemeente en ondernemers nodig. Wanneer de gemeente prioritaire trekker is betekent dit niet per definitie dat zij ook verantwoordelijk is voor het uitvoeren van de actie. De trekker kan coördineren, stimuleren en faciliteren. De verantwoordelijkheid voor veel acties ligt zeker ook bij de andere stakeholders: parkmanagement, georganiseerd bedrijfsleven en individuele bedrijven. We geven dit aan per actie.
Uitvoering acties: prioriteit
Om de werkagenda zo uitvoerbaar mogelijk te maken hebben we middels bureauexpertise en de input van ondernemers9 voor elk thema (veilig, duurzaam en aantrekkelijk) drie prioritaire acties omschreven. We vinden het verstandig om te prioriteren op een aantal kansrijke acties per thema en deze sterk uit te voeren, in plaats van per thema veel acties te benoemen en deze maar half uit te voeren. Binnen een actie is het mogelijk dat deze uit meerdere kleinere en concretere acties bestaat.
Uitvoering acties: doorlooptijd
De gemeente en ondernemers/vastgoedeigenaren gaan met de werkagenda aan de slag. De doorlooptijd de van acties verschilt steeds. We onderscheiden hierin vier categorieën:
- •
Quick-wins: acties die snel resultaat kunnen opleveren (< 6 maanden);
- •
Korte termijn: acties die binnen 2 jaar resultaat op kunnen leveren;
- •
Middellange termijn: acties die over 2-5 jaar resultaat kunnen opleveren;
- •
Continu: acties die doorlopend aandacht verdienen.
Uitvoering acties: parkmanagement & werkgroepen
Om daadwerkelijk over te gaan tot uitvoering van de verschillende acties kan parkmanagement een belangrijke bijdrage leveren in het mobiliseren van partijen, het creëren of uitbouwen van draagvlak en waar nodig acties verder te concretiseren. Landelijk zien we dat een parkmanagementorganisatie wordt ingezet als organisatievorm die dient als schakel tussen ondernemers en de overheid (gemeente). Per actie (of thema) kunnen werkgroepen gevormd worden. Onder leiding van een professionele parkmanager die goed contact heeft met de gemeente kunnen de acties tot uitvoering gebracht worden. Tijdens de tweede (fysieke) ondernemerssessie hebben diverse mensen zich aangemeld voor een werkgroep, deze verdeling is te vinden in bijlage E.
Tabel 2: Samenvattend schema van de acties op bedrijventerrein De Flammert
Thema |
Actie |
Trekker |
Doorlooptijd |
Prioriteit |
Beoogd eindresultaat |
Algemeen |
Opstarten pilot parkmanagement (en uitvoering geven aan werkagenda) |
Gemeente |
Korte termijn / continu |
*** |
Het oprichten van een parkmanagementorganisatie op De Flammert dat de acties uit de werkagenda opgepakt en zorgt voor meer slagkracht om met gemeente en ondernemers te werken aan de uitvoering. |
Verhogen van de organisatiegraad |
Parkmanager en ondernemers (o.a. Contactgroep De Flammert) |
Continu |
** |
Een samenwerkingsverband tussen de ondernemers en de gemeente realiseren, die als basis dient voor een sterk parkmanagement. |
|
Communiceren over (publieke) acties en/of investeringen |
Parkmanager en gemeente |
Continu |
** |
Positieve communicatie over behaalde resultaten, maar ook heldere communicatie over welke acties er gaan plaatsvinden. |
|
Veilig |
Realiseren bewegwijzering |
Gemeente en parkmanager |
Quick-win |
*** |
Het bestemmingsverkeer heeft aan de ingang van het terrein beter zicht op de routing van het bedrijventerrein. O.a. vrachtwagens hoeven daardoor minder te keren, wat het aantal verkeersonveilige situaties verkleint. |
Uitvoeren integrale verkeersstudie (inclusief advies over uitvoeringsmaatregelen) |
Gemeente |
Middellange termijn |
*** |
Met uitvoeringsmaatregelen wordt De Flammert een betere bereikbare en verkeersveiligere locatie. Het bedrijventerrein is ook per fiets of voet veilig begaanbaar. |
|
Afspraken maken over parkeervoorzieningen |
Gemeente en ondernemers |
Continu |
* |
Minder/geen parkeren in de openbare ruimte (lees: in bermen en op de stoep). Dit heeft een positief effect op de verkeersveiligheid op het terrein. Hierdoor is het ook terrein beter bereikbaar voor (vracht)bestemmingsverkeer (manoeuvreren wordt makkelijker). |
|
Duurzaam |
Stimuleren duurzame mobiliteit |
Ondernemers |
Korte termijn |
*** |
Elektrisch vervoer stimuleren door meer elektrische laadpalen op het terrein. Daarnaast het creëren van een infrastructuur die het gebruik van de fiets stimuleert. |
Benutten van de zonnepotentie |
Ondernemers en eigenaren |
Middellange termijn |
** |
De opwekking van duurzame energie verhogen en het dakpotentieel zo optimaal mogelijk benutten. Ondernemers besparen via deze investering op hun energierekening. |
|
Promoten energiebesparing in panden |
Gemeente, parkmanager, ondernemers en eigenaren |
Middellange termijn |
* |
Door energiebesparende maatregelen hoeft een bedrijf minder energie te gebruiken wat positief bijdraagt aan de energietransitie. Dit leidt tot lagere maandlasten en het verhoogt de marktwaarde van het vastgoed. |
|
Aantrekkelijk |
‘Vergroenen’ voor een prettig werkklimaat |
Gemeente en vastgoedeigenaren |
Korte termijn / continu |
*** |
Het ‘vergroenen’ van De Flammert draagt bij aan het behoud en verbetering van de klimaatadaptatie en biodiversiteit, maar kan ook de aantrekkelijkheid en arbeidsproductiviteit van het terrein verhogen. |
Zichtbaar maken de Flammert |
Ondernemers |
Middellange termijn |
** |
De zichtbaarheid van De Flammert aan de N271 benutten met aandacht voor het landschap. |
|
‘Op maat’ maken gebruiksmogelijkheden |
Gemeente op initiatief van ondernemers |
Continu |
* |
Door het ‘op maat’ maken van de gebruiksmogelijkheden kan een kavel efficiënter worden ingericht, waardoor er kansen zijn om de bedrijfsactiviteiten uit te breiden op de eigen kavel. Een aanpassing kan een stimulans zijn voor extra eisen aan o.a. duurzaamheid en vergroening. |
3.2 Algemene acties
Actie: Opstarten pilot parkmanagement (en uitvoering geven aan werkagenda) |
|
Doel |
Een samenwerkingsstructuur tussen de ondernemers onderling (en tussen de ondernemers en de gemeente) om een aantrekkelijk vestigings- en ondernemersklimaat te creëren. Deze organisatievorm heeft als doel de huidige kwaliteit van het bedrijventerrein in stand houden en op diverse plekken een kwaliteitsimpuls te geven. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
Het oprichten van een parkmanagementorganisatie op De Flammert dat de acties uit de werkagenda opgepakt en zorgt voor meer slagkracht om met gemeente en ondernemers te werken aan de uitvoering. Het ontzorgt ondernemers, het versterkt de samenwerking tussen verschillende stakeholders (waaronder de gemeente). Aangezien parkmanagement zich bevindt op het snijvlak tussen ondernemers en de gemeente en heeft deze ook een ideale positie op het gebied van communicatie (zie hieronder). |
Trekker |
Gemeente |
Betrokken partijen |
Ondernemers, Industriële Kring Land van Cuijk en Noord-Limburg (en eventueel politie, brandweer, waterschap, etc). |
Rol gemeente |
Verbinder (en kwaliteit bewaken) |
Doorlooptijd |
Korte termijn, maar inzet actie verdient continu aandacht |
Kostenindicatie |
Circa € 15.000 voor het uitvoeren van een pilot van circa 1 jaar |
Actie: Verhogen van de organisatiegraad |
|
Doel |
Ondernemers (en gemeente) houden de vinger aan de pols bij eventuele ontwikkelingen op het bedrijventerrein en gebreken worden tijdig opgemerkt en waar mogelijk verholpen. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
Een breed gedragen samenwerkingsverband tussen de ondernemers realiseren, die als basis dient voor een sterk parkmanagement. |
Trekker |
Parkmanager en ondernemers (o.a. Contactgroep De Flammert) |
Betrokken partijen |
Gemeente |
Rol gemeente |
Verbinder (en kwaliteit bewaken) |
Doorlooptijd |
Continu |
Kostenindicatie |
Onderdeel budget pilot parkmanagement. En interne uren bedrijfscontactfunctionaris. |
Actie: Communiceren over (publieke) acties en/of investeringen |
|
Doel |
Het draagvlak en het vertrouwen van de ondernemers versterken en communiceren over (publiek) acties en/of investeringen die plaatsvinden. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
Positieve communicatie over behaalde resultaten, maar ook heldere communicatie over welke acties er gaan plaatsvinden. Hierdoor landen investeringen beter. |
Trekker |
Parkmanager en gemeente |
Betrokken partijen |
Ondernemers |
Rol gemeente |
Kennismakelaar (en enthousiasmeren) |
Doorlooptijd |
Continu |
Kostenindicatie |
Interne uren binnen tijdsbudget betrokken afdeling gemeente en een deel van het budget voor de pilot parkmanagement |
3.3 Veilig De Flammert
Actie: Realiseren bewegwijzering |
|
Doel |
De routing wordt eenvoudiger en het zorgt ook voor een sterke en herkenbare uitstraling en zichtbaarheid van de Flammert |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
Het bestemmingsverkeer heeft aan de ingang van het terrein beter zicht op de routing van het bedrijventerrein. O.a. vrachtwagens hoeven daardoor minder te keren, wat het aantal verkeersonveilige situaties verkleint. |
Trekker |
Gemeente en parkmanager |
Betrokken partijen |
In overleg met de Contactgroep De Flammert |
Rol gemeente |
Aanjager (en faciliteren) |
Doorlooptijd |
Quick-win |
Kostenindicatie |
PM |
Actie: Uitvoeren integrale verkeersstudie (inclusief advies over uitvoeringsmaatregelen) |
|
Doel |
Het doel van dit verkeersonderzoek moet helder afgebakend zijn. Enerzijds gaat het om de externe bereikbaarheid en anderzijds gaat het om de interne bereikbaarheid en verkeersveiligheid. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
Met uitvoeringsmaatregelen wordt De Flammert een betere bereikbare en verkeersveiligere locatie. Het bedrijventerrein is ook per fiets of voet veilig begaanbaar. |
Trekker |
Gemeente |
Betrokken partijen |
Ondernemers/vastgoedeigenaren en de provincie (N271) |
Rol gemeente |
Aanjager (en faciliteren) |
Doorlooptijd |
Middellange termijn |
Kostenindicatie |
|
Actie: Afspraken maken over parkeervoorzieningen |
|
Doel |
Het verminderen van de parkeerdruk en het bevorderen van de verkeersveiligheid. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
Minder/geen parkeren in de openbare ruimte (lees: in bermen en op de stoep). Dit heeft een positief effect op de verkeersveiligheid op het terrein. Hierdoor is het ook terrein beter bereikbaar voor (vracht)bestemmingsverkeer (manoeuvreren wordt makkelijker). |
Trekker |
Gemeente en ondernemers |
Betrokken partijen |
- |
Rol gemeente |
Aanjager + kadersteller (en toetsen) |
Doorlooptijd |
Continu |
Kostenindicatie |
Circa 0,1 FTE |
3.4 Duurzaam De Flammert
Actie: Stimuleren duurzame mobiliteit |
|
Doel |
Duurzame mobiliteit op het bedrijventerreinen verhogen. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
10% van het totaal aantal parkeerplaatsen beschikt over elektrische laadpalen, waarmee elektrisch vervoer wordt gestimuleerd. Medewerkers kiezen vaker de fiets. In het verlengde daarvan is het van belang om een aantrekkelijke fiets infrastructuur te creëren. |
Trekker |
Ondernemers |
Betrokken partijen |
Gemeente, energieleverancier |
Rol gemeente |
Kennismakelaar (en enthousiasmeren) |
Doorlooptijd |
Korte termijn |
Kostenindicatie |
Eigen kosten voor ondernemers |
Actie: Benutten van de zonnepotentie |
|
Doel |
De Flammert draagt bij aan de energietransitie (van fossiele naar hernieuwbare energie) door de zonnepotentie van panden beter te benutten. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
De opwekking van duurzame energie verhogen en het dakpotentieel zo optimaal mogelijk benutten. Ondernemers besparen via deze investering op hun energierekening. |
Trekker |
Ondernemers en eigenaren |
Betrokken partijen |
Gemeente, energieleveranciers, Netbeheerder (Enexis) |
Rol gemeente |
Verbinder (en kwaliteit bewaken) |
Doorlooptijd |
Middellange termijn |
Kostenindicatie |
Eigen kosten voor ondernemers |
Actie: Promoten energiebesparing in panden |
|
Doel |
Energiebesparing voor bedrijven en toekomstbestendig maken vastgoed. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
Door energiebesparende maatregelen hoeft een bedrijf minder energie te gebruiken wat positief bijdraagt aan de energietransitie. Dit leidt tot lagere maandlasten en het verhoogt de marktwaarde van het vastgoed. |
Trekker |
Gemeente, parkmanager, ondernemers en eigenaren |
Betrokken partijen |
Energieleveranciers |
Rol gemeente |
Kennismakelaar (en enthousiasmeren) |
Doorlooptijd |
Middellange termijn |
Kostenindicatie |
Gemeentelijk uitvoeringsbudget en aanvullend een communicatiestrategie. Diverse subsidies van het Rijk mogelijk: onder andere Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE); Energie-investeringsaftrek (EIA) voor ondernemers en MIA en Vamil voor ondernemers. |
3.5 Aantrekkelijk De Flammert
Actie: ‘Vergroenen’ voor een prettig werkklimaat |
|
Doel |
De kwaliteit en aantrekkelijkheid van het terrein behouden en versterken met koppelkansen richting klimaatadaptatie (tegengaan hittestress, wateroverlast en droogte en het verhogen van de biodiversiteit). |
Actie |
Publiek:
|
Beoogd resultaat |
Het ‘vergroenen’ van De Flammert draagt bij aan het behoud en verbetering van de klimaatadaptatie en biodiversiteit, maar kan ook de aantrekkelijkheid en arbeidsproductiviteit van het terrein verhogen. |
Trekker |
Gemeente en vastgoedeigenaren |
Betrokken partijen |
Ondernemers |
Rol gemeente |
Aanjager (en faciliteren) |
Doorlooptijd |
Korte termijn, maar inzet actie verdient continu aandacht |
Kostenindicatie |
|
Actie: Zichtbaar maken de Flammert |
|
Doel |
De Flammert goed op de kaart zetten en zichtlocatie aan de N271 benutten. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
De zichtbaarheid van De Flammert aan de N271 benutten met aandacht voor het landschap. |
Trekker |
Ondernemers |
Betrokken partijen |
Gemeente |
Rol gemeente |
Kadersteller (en toetsen) |
Doorlooptijd |
Middellange termijn |
Kostenindicatie |
PM |
Actie: ‘Op maat’ maken gebruiksmogelijkheden |
|
Doel |
Private herstructurering of investering tegemoet komen of mogelijk maken, zodat economische activiteiten kunnen worden uitgebreid. |
Actie |
|
Beoogd resultaat |
Door het ‘op maat’ maken van de gebruiksmogelijkheden kan een kavel efficiënter worden ingericht, waardoor er kansen zijn om de bedrijfsactiviteiten uit te breiden op de eigen kavel. Een aanpassing kan een stimulans zijn voor extra eisen aan o.a. duurzaamheid en vergroening. |
Trekker |
Gemeente op initiatief van ondernemers |
Betrokken partijen |
Eventueel de provincie |
Rol gemeente |
Kadersteller (en toetsen) |
Doorlooptijd |
Continu |
Kostenindicatie |
|
4 Aanbevelingen
Op basis van de uitgevoerde analyses, de sessies en gesprekken geven we in dit hoofdstuk een aantal aanbevelingen. Het betreffen algemene (uitvoerings)adviezen aan de gemeente.
4.1 Koester bedrijventerrein De Flammert
De Flammert vertegenwoordigt een grote waarde en een aanzienlijk toekomstpotentieel
Bedrijventerrein De Flammert biedt veel werkgelegenheid en er wordt op een relatief klein ruimtelijk gebied veel geld verdiend voor de lokale en regionale economie. Ook dragen diverse bedrijven bij aan het verenigingsleven en de sociale cohesie in de gemeente. De bedrijfspanden vertegenwoordigen tot slot een aanzienlijke vastgoedwaarde. En daarmee ook de nodige inkomsten voor de gemeente. Voor diverse ondernemers is het vastgoed een toekomstige pensioenvoorziening.
Tabel 3: Ruimtelijk-economisch belang De Flammert
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
45 bedrijfsvestigingen |
1.330 werkzame personen |
34,6 netto uitgegeven hectare |
€ 55 miljoen vastgoedwaarde |
4% van totaal aantal vestigingen |
30% van totale werkgelegenheid |
0,32% van totale landoppervlakte |
10% bijdrage in totale OZB-inkomsten gemeente |
Bron: VRL/Etil, 2020; REBIS, 2020, CBS, 2020; Bewerking Stec Groep
Bovendien huisvest De Flammert diverse bedrijven met een hoog energieverbruik. Dit betekent dat er kansen liggen voor besparing en verduurzaming. Denk aan het reduceren van energie, maar ook duurzame opwek en opslag. De potenties hangen daarbij sterk af van het type terrein en de samenstelling van de bedrijvigheid. Op specifiek de Flammert zien we dat de sectoren logistiek en de maakindustrie (waaronder HTSM) sterk aanwezig zijn. Juist deze bedrijven staan sterk onder invloed van next economy trends. Deze bedrijven beschikken veelal over innovatief vermogen. Dit biedt kansen om efficiëntere en innovatievere productie- en logistieke processen te realiseren. Daarbij vinden technologische ontwikkelingen (door automatisering, digitalisering en robotisering) plaats.
Behouden en versterken van bestaande bedrijven (en functies)
Conclusie uit de analyse en diverse gesprekken is dat De Flammert ook in de toekomst een belangrijk bedrijventerrein moet zijn voor ondernemers uit Nieuw Bergen en de (directe) omgeving. De werkagenda bij voorliggend programma is dan ook met name gericht op het behouden en versterken van bestaande bedrijven (en functies). Bedrijventerrein De Flammert is een dynamische plek en is al sinds de jaren 50 in gebruik als bedrijventerrein. Daarmee is De Flammert niet uitontwikkeld of klaar. Juist nu is het zaak om het terrein klaar te maken voor de toekomst. Er zijn de komende jaren publieke en private investeringen nodig voor een veilig, duurzaam en aantrekkelijk bedrijventerrein. Voldoende contact en overleg tussen gemeente en ondernemers is cruciaal voor de afstemming van publieke en private investeringen.
4.2 Gemeente aan zet: breng de basis op orde
Revitalisering is een middel en geen doel op zich
Revitalisering van De Flammert is een middel om het terrein een zetje in de goede richting te geven om richting fase 1 op de levenscyclus bedrijventerreinen te gaan. Echter, een basisvoorwaarde voor elk terrein is het versterken van de ‘organisatie’ (en het leggen van verbindingen). Concreet betekent dit toewerken naar meer samenwerking (overleg en afstemming) tussen ondernemers onderling. In dit programma zijn hier verschillende aanzetten voor gedaan, bijvoorbeeld om werkgroepen op te stellen zodat naast de Contactgroep ook andere ondernemers betrokken blijven bij de acties die het terrein nodig heeft.
Met effectieve maatregelen over het algemeen een waardesprong in het vastgoed mogelijk tot zo’n 10 tot 20%. Een strategie gericht op het zoveel mogelijk opsporen en aanjagen van private actie, investerings-, en samenwerkingsmogelijkheden, in combinatie met ingrepen in de publieke (open)ruimte is effectief, zo verwachten we. Een toekomstige waardesprong is bedoeld in het breedste zin van het woord: een sprong in werkgelegenheid, een sprong in bijdrage van het bedrijventerrein aan het verdienvermogen van de lokale en regionale economie, een sprong in duurzaamheid (in 2030 energieneutraal) en een sprong in vastgoedwaarde. Dit is een gezamenlijke uitdaging, voor zowel ondernemers, eigenaren, tussenpersonen als gemeente.
Verschillende rollen die u als gemeente kan inzetten
We adviseren u om parallel aan ingrepen die gewenst zijn in de openbare ruimte in te zetten op een private aanpak die in de basis gericht is op investeringen door ondernemers en vastgoedeigenaren. U kunt hierbij een combinatie van rollen (en middelen) inzetten. Er is een formele rol van kadersteller en toetser op het ruimtelijke spoor, een faciliterende rol van verbinder-kennismakelaar en een aanjagende rol in de vorm van voorkantsamenwerkingen tot financiële ondersteuning bij projecten. Omdat de inzet van dergelijke rollen en middelen belangrijk is bij een investeringsgerichte aanpak, hebben we deze expliciet opgenomen in de acties in de werkagenda. In onderstaande tabel beschrijven we – in algemene zin – de rollen die u als gemeente kunt inzetten.
Tabel 4: Mogelijke inzet van rollen en middelen bij een investeringsgerichte aanpak
Rol gemeente |
Toelichting |
Rol 1: Kadersteller (en toetsen) |
De gemeente vervult een kaderstellende rol door sturing te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen in Bergen, vanuit de Omgevingsvisie Bergen (2030), bestemmings- en omgevinsgplan(nen) en beleid/regelingen/richtlijnen. In deze rol is de gemeente hoofdzakelijk informatieverstrekker. Hierbij hoort ook een toetsende rol in de vorm van handhaving. Voorbeeld investeringsgerichte aanpak: bestemmingsplannen moeten investeringsgericht zijn. Bijvoorbeeld intensiever ruimtegebruik door bouwhoogte (en maximale bebouwingspercentage) beter te benutten/te verhogen op plekken waar dit gewenst is en dit zo goed mogelijk te borgen in de een toekomstig (bestemmings-/omgevings)plan. |
Rol 2: Verbinder (en kwaliteit bewaken) |
De gemeente vervult een verbindende rol door met bedrijven en georganiseerd bedrijfsleven in contact te zijn (en bedrijven met elkaar in contact te brengen). Dit om te komen tot een gezamenlijke agenda, waarbij oog is voor ieders belang. In deze rol is de gemeente de regisseur, maar voor het resultaat sterk afhankelijk van de samenwerking, kwaliteit en inbreng van het (georganiseerd) bedrijfsleven. Voorbeeld investeringsgerichte aanpak: intensief contact met ondernemers en eigenaren en hiermee werken aan bewustwording over hun vastgoed(waarde). Dit is vaak een eerste stap richting het uitlokken van investeringen. |
Rol 3: Kennismakelaar (en enthousiasmeren) |
De gemeente vervult een enthousiastmerende rol bij het ontwikkelen en delen van kennis. In deze rol wil de gemeente bedrijven verleiden ergens aan deel te nemen of het nut van in te zien. Voorbeeld investeringsgerichte aanpak: eigenaren/ondernemers actief informeren over subsidies en vervolgens ontzorgen bij het indienen van subsidieaanvragen of andere regelingen. Dit kan bedrijven over de streep trekken.Voor ondernemers is het niet altijd eenvoudig om de weg te vinden in verschillende subsidieregelingen en voorwaarden. |
Rol 4: Aanjager (en faciliteren) |
De gemeente vervult een aanjagende rol als co-financierder. Dit heeft betrekking op het stimuleren en uitnodigen van eigenaren/ondernemers om actief deel te nemen aan projecten die bijdragen aan een toekomstbestendige bedrijventerrein. In deze rol is het een uitdaging om met slimme (financiële) arrangementen belemmeringen bij ondernemers weg te nemen. Voorbeeld investeringsgerichte aanpak: investeringen in duurzaamheid financieel aantrekkelijker maken. Bijvoorbeeld door door leges voor bouwvergunningen bij duurzaamheidsinvesteringen te verlagen. Of door ondernemers/eigenaren financieel te prikkelen met behulp van een lokaal revolverend fonds of subsidieregelen (vanuit de regio/provincie). |
Bron: Stec Groep, 2021
4.3 Ondernemers aan zet: start met acties waar energie voor is
De acties in het programma zijn mede geprioriteerd door de ondernemers. Dit geeft aan voor welke acties draagvlak en energie aanwezig is. Bij veel acties is gezamenlijk optrekken van gemeente en ondernemers nodig. Op te richten parkmanagement kan een belangrijk rol spelen in de uitvoering (zie paragraaf 4.4).
Investeringsgerichte aanpak: ondernemers primair verantwoordelijk voor investeringen
Ondanks dat de gemeente op verschillende vlakken een aanjager kan zijn, hebben de ondernemers en vastgoedeigenaren de verantwoordelijkheid om te zorgen dat De Flammert en het bedrijfsvastgoed ook richting de toekomst zijn waarde behoudt. We weten uit onze adviespraktijk dat ondernemers en eigenaren meer en beter investeren in hun huidige locatie en bedrijfsvastgoed als kennis, bewustzijn en houding meer is gericht op de toekomstwaarde van het bedrijfspand en de locatie. Diverse ondernemers hebben in de bijeenkomsten aangegeven aan de slag te zijn (of recent zijn geweest) met de verduurzaming van de bedrijfsvoering en/of het bedrijfspand. We constateren daarnaast dat bedrijven en gemeente elkaar kunnen versterken bij actuele opgaven (zoals netcongestie, een laadpaleninfrastructuur, verkeersveilige routing en doorstroming) en het klimaatbestendig inrichten van het bedrijventerrein. Dit betekent dat investeringen goed op elkaar afgestemd moeten worden.
We constateren dat ondernemers op De Flammert bereid zijn te investeren in eigen pand/kavel (waaronder ook verduurzaming/vergroening). Specifiek wordt het verhogen van de organisatiegraad door bedrijven belangrijk gevonden. Dit is een belangrijke constatering, omdat juist de betrokkenheid en commitment van het bedrijfsleven een basisvoorwaarde is voor publiek-private samenwerking, het maken van afspraken en het leggen van nieuwe verbindingen. Hier verwijzen we graag naar het belang van de werkgroepen in de uitvoering van de werkagenda en het tweemaal jaarlijks structureel overleg van de Contactgroep De Flammert met de gemeente.
ACHTERGROND: WAAROM BEDRIJVEN WEL OF NIET INVESTEREN IN PAND/KAVEL Vaak is een belangrijke motivatie van bedrijven groeien en winst maken. Hieraan ten grondslag ligt een voortdurende afweging tussen kosten (zo laag mogelijk houden) en opbrengsten (maximaliseren). De locatie en het pand van een bedrijf zijn een belangrijk bedrijfsmiddel om dit te realiseren, en moeten daaraan vooral functioneel zijn. Er wordt vanuit deze invalshoek door reguliere bedrijfsruimtegebruikers (in sectoren als bouw, logistiek, handel, reparatie en productie) over het algemeen dan ook relatief weinig geïnvesteerd in de kwaliteit/uitstraling van het pand. Als investeringen plaatsvinden zijn ze vaak functioneel, gericht op (achterstallig) onderhoud en gericht op de korte termijn. Gevolg is een relatief snelle waardedaling van bedrijventerreinen, zowel in vastgoed- als gebruikswaarde, en vermindering van de functionele en ruimtelijke kwaliteit. Bedrijven zijn hier niet bij gebaat. Het is negatief voor hun groeipotenties en maakt het bijvoorbeeld lastiger om aan financiering te komen (banken letten steeds meer op courantheid van pand en locatie). Dit zet vervolgens het pensioen van de ondernemer/eigenaar onder druk. Hoe couranter een pand, hoe hoger de waarde. Duurzame en courante bedrijfspanden steeds belangrijker. Het is dus van belang om bedrijven te blijven aansporen om te investeren in het pand en kavel. |
4.4 Capaciteit en financiële middelen nodig om uitvoering te borgen
Toekomstbestendig bedrijventerrein belangrijk voor economische kracht Bergen
Er is veel meerwaarde te behalen door in te zetten op een ‘toekomstbestendig’ bedrijventerrein. Denk alleen al aan de koppelkansen die er zijn met het vergroenen en verduurzamen. De economische kracht van het bedrijventerrein kan verder worden versterkt door een positief ondernemersklimaat en een goed vestigingsklimaat. Er is wel budget nodig om te werken aan een toekomstbestendig bedrijventerrein. Specifiek om de uitvoering van de werkagenda goed te borgen. Hiervoor zien we een belangrijke rol weggelegd bij een parkmanagementorganisatie.
Pilot parkmanagement om goed uitvoering te geven aan acties uit de werkagenda
De gemeente Bergen heeft nog geen geld gereserveerd voor de revitalisering van De Flammert. Om uitvoering te geven aan de acties uit de werkagenda adviseren we om een pilot parkmanagement op te starten. De parkmanager heeft goed contact met de gemeente en ondernemers op het terrein en heeft een belangrijke rol in de uitvoering van de werkagenda. Na een jaar kan de pilot geëvalueerd worden. Uitkomst kan zijn dat parkmanagement een meer structureel karakter krijgt, waarbij de financiering niet meer (alleen) vanuit de gemeente wordt vormgegeven. Op termijn adviseren we om op De Flammert toe te werken naar een bedrijveninvesteringszone (BIZ12 ). Dit begint natuurlijk met het vergroten van het draagvlak. Het creëren van draagvlak voor een bredere collectieve aanpak kan middels de werkgroep(en) en de Contactgroep (denk aan bijeenkomsten, een schouw etc.) in gang worden gezet.
Budget op projectbasis voor acties op thema’s veilig, duurzaam en aantrekkelijk
Ook voor acties op de thema’s veilig, duurzaam en aantrekkelijk moet capaciteit en middelen beschikbaar gesteld worden. Dit kan mogelijk op projectbasis. Naast budget voor gerichte acties is voldoende tijd en capaciteit voor het accountmanagement ook belangrijk. We adviseren om de gereserveerde tijd en capaciteit van de bedrijfscontactfunctionaris te behouden.
Monitoring acties en commitment ondernemers essentieel om resultaten te behalen
In het borgen van de uitvoering is monitoring van de verschillende acties essentieel. Accountmanagement en een faciliterende rol van de gemeente zal, zeker ook naar de toekomst toe, steeds belangrijker worden verwachten we. De Flammert kent momenteel geen eigen organisatiegraad (ondernemersvereniging of parkmanagementorganisatie). Parkmanagement wordt op bedrijventerreinen regelmatig ingezet als organisatievorm die dient als schakel tussen ondernemers en de overheid (gemeente). Een parkmanager (en de parkmanagementorganisatie) is in dat geval actief als belangenbehartiger, staat voor duurzaam beheer, collectieve voorzieningen (zoals camerabeveiliging) en andere gezamenlijke diensten.
4.5 Positieve communicatie over behaalde resultaten stimuleert
Zet ambassadeurs van het terrein in het zonnetje
Gemeente en ondernemers zorgen samen voor positieve communicatie over behaalde resultaten. Dit is een wezenlijk onderdeel voor succesvolle uitvoering. Een extern communicatieplan kan van meerwaarde zijn, bijvoorbeeld in relatie tot private investeringen. De gemeente benoemt bedrijven waar succesvolle samenwerking is gerealiseerd. Dit zijn de ambassadeurs van het terrein. Door deze bedrijven in het zonnetje te zetten (bijvoorbeeld door een bezoek van de wethouder, hier aandacht aan te besteden in de lokale pers, op de website van de gemeente, etc.) worden nieuwe initiatieven gestimuleerd. Tegelijkertijd straalt het ambassadeurschap ook positief af op andere ondernemers, en kan De Flammert als geheel in een positief daglicht stellen. Het is belangrijk dat u als gemeente ook communiceert over publieke acties/ ingrepen die plaatsvinden op het bedrijventerrein. Het is belangrijk dat de gemeente laat zien dat zij bereid is te investeren in een toekomstbestendige terrein.
Tot slot: momentum voor aanpak De Flammert lijkt aanwezig!
We merken tot slot op dat er veel bereidheid lijkt te zijn bij ondernemers/eigenaren om te werken aan een toekomstbestendig De Flammert. De opkomst tijdens de fysieke ondernemerssessie is hier een voorbeeld van. De lokale gebondenheid en de betrokkenheid van veel ondernemingen met de gemeente Bergen is groot, evenals de bereidheid van zowel de grote spelers als kleinere ondernemingen om mee te werken aan dit onderzoek en de bereidheid om te investeren in eigen pand/kavel. Alles tezamen ligt er momentum om door te pakken naar een kwalitatief sterk, veilig, duurzaam, aantrekkelijk De Flammert!
5 Bijlagen
- A:
NEER-analyse
- B:
Kaartbeelden
- C:
Belangrijke thema’s: veilig, duurzaam en aantrekkelijk
- D:
Prioritering acties ondernemers
- E:
Betrokken partijen
A: NEER-analyse
Methodiek NEER-model
NEER-analyse: beoordeling functioneren en toekomstbestendigheid bedrijventerreinen
Om de toekomstbestendigheidsopgave in beeld te brengen gebruiken we een analysemodel: de Next Economy Effect Rapportage (NEER). NEER-analyse is een meetlat van robuuste, objectieve indicatoren waarlangs bedrijventerreinen worden gelegd en beoordeeld. Het model vormt zo input voor investeerders, bedrijventerreinen, ondernemersverenigingen, gemeenten en regio’s. Zij kunnen met behulp van beleid en investeringsbeslissingen maximaal in spelen op de toekomstbestendigheid van een terrein, evenals de trends en ontwikkelingen die de ‘next economy’ met zich meebrengt (zie ook kader).
WAT IS NEXT ECONOMY? EN WAT MAAKT EEN TERREIN NEXT ECONOMY-PROOF? De economie verandert en er komt veel op bedrijventerreinen af. Het NEER-model geeft ook de potentie van een bedrijventerrein weer: in hoeverre is het terrein uitgerust om een transitie naar de ‘nieuwe economie’ te maken? We weten dat niet alle trends van even grote invloed op de locatiekeuze en ruimtevraag van bedrijven en daarmee op het toekomstperspectief van bedrijventerreinen. Met ons NEER-model toetsen we bedrijventerreinen aan aspecten waaraan een toekomstbestendig bedrijventerrein in onze optiek moet voldoen. Daarbij gaan we in op de top 3 investeringsthema’s voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Dit zijn ‘Energietransitie en klimaatadaptatie’, Automatisering en digitalisering’ en ‘Circulaire economie’. Elk thema is geoperationaliseerd in een of meerdere indicatoren 13 waarvan de beoordeling vervolgens wordt vertaald in een score voor het bedrijventerrein. |
Input voor het NEER-model bestaat uit zowel kwantitatieve data als kwalitatieve inzichten
In onderstaand figuur een overzicht van de indicatoren die input zijn voor het NEER-model. Voor iedere hoofdindicator zijn de meest actuele, beschikbare data gehanteerd. Daarnaast is op 9 februari 2021 een locatieschouw uitgevoerd samen met de Senior Adviseur Ruimtelijk Domein van de gemeente Bergen. Er is gesproken met een aantal bedrijven (hoe functioneren zij op De Flammert en wat zijn eerste kansen en knelpunten voor het terrein?). Dit om ook ter plekke een beeld te vormen van de kwaliteiten.
Figuur 6: Indicatoren NEER-model
Bron: Stec Groep, 2021
Fase op de levenscyclus bedrijventerrein: economische (markt)kwaliteit
De scores op de hoofdindicatoren A (Economie & werkgelegenheid), B (Marktwaarde & vastgoed) en C (Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid) geven gezamenlijk de positie van het bedrijventerrein op de ‘levenscyclus bedrijventerreinen’ weer. Een bedrijventerrein heeft, net als product, een levenscyclus. Als een bedrijventerrein op de markt komt, heeft het bedrijventerrein een kwaliteitsniveau (zowel ruimtelijk, technisch als economisch) dat past bij het soort bedrijvigheid en het kwaliteitssegment. Wanneer een terrein in de loop der jaren veroudert, neemt de kwaliteit langzaam af en wordt de locatie vaak steeds minder geschikt voor de doelgroepen op het terrein en zijn ingrepen of innovaties nodig om het bedrijventerrein nieuw leven in te blazen.
BETEKENIS FASEN VAN DE ‘ECONOMISCHE LEVENSCYCLUS’ De levenscyclus kent grofweg drie fasen:
|
Next economy: potentie en kansen per investeringsthema
Veroudering is pas problematisch als het een onderliggende, economische oorzaak heeft. Bijvoorbeeld omdat panden, kavels en de locatie als geheel incourant zijn en niet (meer) aansluiten bij de (nieuwe) vraag van bedrijven, zoals die bijvoorbeeld voortkomt uit next economy trends als toenemende digitalisering & automatisering, groeiend belang van verduurzaming en klimaatadaptatie en de transitie van een lineaire naar een circulaire economie. Naast economisch functioneren zijn aanknopingspunten voor een duurzame transitie daarom net zo belangrijk op bedrijventerreinen. De scores op hoofdindicatoren D (Energietransitie en klimaatadaptatie), E (Automatisering en digitalisering) en F (Circulaire economie) tonen de potentie en kansen die terreinen hebben om in te kunnen spelen op trends en ontwikkelingen om hierdoor waarde behoud of liever, een waardesprong te realiseren.
Niet alle bedrijventerreinen hoeven of kunnen in even grote mate op deze trends in te spelen. Hierbij zijn de aanwezigheid van randvoorwaarden: gebruiksmogelijkheden (hoge milieucategorie, bebouwings-mogelijkheden), de aanwezigheid van bedrijven in (hightech) maakindustrie of andere clusters, het aantal bedrijven dat gevestigd is op het terrein (om circulaire kringlopen te kunnen sluiten is een bepaalde kritische massa nodig) of een hoge organisatiegraad (die cruciaal is om stappen te zetten op gezamenlijke energievoorziening of inzamelen van afval) van belang. Daarnaast is de basisinfrastructuur, zowel fysiek (multimodale ontsluiting, capaciteit stroomnet) als digitaal (denk aan een glasvezelaansluiting) cruciaal. En een bedrijventerrein is natuurlijk ook sterk afhankelijk van het innovatief vermogen van het gevestigd bedrijfsleven. Kortom, veel aspecten die de (toekomst)waarde van een bedrijventerrein bepalen.
Resultaten NEER-analyse
Fase op ‘levenscyclus bedrijventerrein’
Indicatoren - Positie op de levenscyclus |
||||||||||||||||
A. Werkgelegenheid & Economie |
B. Marktwaarde & Vastgoed |
C. Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid |
||||||||||||||
36% |
61% |
52% |
59% |
|||||||||||||
|
A + B + C= 57% Positie op de levenscyclus bedrijventerreinen Begin fase II |
|||||||||||||||
Wat betekent dit voor het bedrijventerrein? |
||||||||||||||||
Bedrijventerrein De Flammert bevindt zich in het begin van fase II. Dit houdt in dat het terrein economisch nog prima functioneert, maar dat er ook tekenen van veroudering zichtbaar zijn. Er zijn investeringen nodig om De Flammert weer richting fase I te krijgen. Kleine ingrepen in de openbare ruimte zijn niet voldoende om de veroudering tegen te gaan, er zullen ook investeringen moeten plaatsvinden door ondernemers op het terrein. Dit maakt dat op De Flammert publieke en private investeringen (dus in de openbare ruimte en in pand en kavel) nodig zijn om het terrein toekomstbestendig te maken. Gelet op het lokale karakter van het terrein voorzien we problemen wanneer in de toekomst een groot bedrijf vertrekt. Deze panden zullen – evenals het voormalige Berli terrein (leegstand) – niet zomaar ingevuld worden. |
Toelichting op scores
Hoofdcriterium |
Wat valt daarbij op? |
|
|
|
|
|
|
Next-Economy investeringsthema’s
D. Energietransitie en duurzaamheid |
E. Automatisering en digitalisering |
F. Circulaire economie |
|||||||||||||
A |
46% |
67% |
26% |
||||||||||||
|
D + E + F = 46% Next economy kansen op bedrijventerrein Hoog |
||||||||||||||
Wat betekent dit voor het terrein? |
|||||||||||||||
Bedrijventerrein De Flammert heeft hoge potentie om mee te komen in een aantal next economy investeringsthema’s. Het terrein heeft de hoogste potentie in de trend naar meer automatisering en digitalisering. Dit is het directe gevolg van de sectoren die op het terrein aanwezig zijn. Over het algemeen betreft dit grotere industriële en/of logistieke bedrijven die veelal bezig zijn met het gebruik van robots en met product- en processinnovatie. De Flammert is daarmee een interresante plek voor experimentele pilots of initiatieven die gaan over het verhogen van automatisering en digitalisering van bedrijfsprocessen. Verder wordt De Flammert gekenmerkt door een hoog energieverbruik. Het terrein heeft daarmee veel potentie om in te zetten op de energietransitie & duurzaamheid om zo een bijdrage te leveren aan de duurzame ambities van de gemeente Bergen (ambitie programma VerduurSAMEN: energieonafhankelijk in 2030). |
Toelichting op scores
Next-Economy investeringsthema’s |
||||
Energietransitie en klimaatdaptatie |
Uitgangssituatie |
Klimaatadaptatie |
Energieverbruik |
Duurzaam vastgoed |
21% van het terrein is groen Geen waterberging op het terrein, wel net daarbuiten |
Hoog energieverbruik Laag gasverbruik |
Slechts een beperkt aantal panden met zonnepanelen aanwezig |
||
Waar zit potentie? |
|
|||
Automatisering en digitalisering |
Uitgangssituatie |
|
|
|
Bijna 3x zo groot in vergelijking met landelijk gemiddelde |
Wordt gewerkt aan glasvezel Problemen met netcapaciteit |
Robots worden in een beperkt deel van de bedrijven gebruikt |
||
Waar zit potentie? |
|
|||
Circulaire economie |
Uitgangssituatie |
|
|
|
Aandeel: circa 8% |
Niet bekend |
Milieucategorie: 3.2 Bouwhoogte: 12 meter |
||
Waar zit potentie? |
|
B: Kaartbeelden
Figuur 7: Vastgoedleeftijd op De Flammert
Bron: BAG, 2020; bewerking Stec Groep, 2021
Figuur 8: Leegstand op De Flammert 14
Figuur 9:Groenkaart 15 De Flammert (excl. het voormalige Berli terrein)
Bron: RIVM, 2017; bewerking Stec Groep, 2021
Figuur 10: Hitte-eiland effect 16 De Flammert
Bron: Klimaateffectatlas, 2021; bewerking Stec Groep, 2021
Figuur 11: Bebouwingsdichtheid 17 De Flammert
Bron: PBL, 2021; bewerking Stec Groep, 2021
Figuur 12: Natura-2000 gebied ten noordwesten van De Flammert
Bron: PDOK, 2021; bewerking Stec Groep, 2021
Figuur 13: Transportcapaciteit Enexis Zuid-Nederland
Bron: Enexis, 2021
C: Belangrijke thema’s: veilig, duurzaam en aantrekkelijk
C1: Uitwerking thema veilig
Bedrijventerrein De Flammert is goed bereikbaar via de N271. Een goede verkeersafwikkeling en doorstroming op het terrein zelf zijn echter ook van levensbelang voor een gezond ondernemersklimaat. Op De Flammert constateren we opgaven op het gebied van (verkeers)veiligheid en parkeerproblematiek. De kansen/knelpunten (opgaven) van thema ‘veilig’ zijn hieronder uitgewerkt.
Tabel 5: Kansen en knelpunten thema ‘veilig’
Opgave |
Toelichting |
Voldoende, verzorgde en klimaatbestendige parkeervoorzieningen |
|
Verkeersveilige entree N271 |
|
Verbeteren doorstroming |
|
Randvoorwaarden automobiliteit op orde, maar ook fietsgebruik stimuleren |
|
C2: Uitwerking thema duurzaam
Op De Flammert is een actuele verduurzamingsopgave. Enerzijds gaat het er om dat zo min mogelijk energie wordt gebruik. Anderzijds is er potentie om hernieuwbare energie op te wekken. Daarnaast zijn er klimaatkansen om verder te verduurzamen en hittestress tegen te gaan. Een aantal jaar geleden heeft op De Flammert al een succesvol hemelwater afkoppelproject plaatsgevonden. Dit was een succesvolle samenwerking tussen gemeente, waterschap Limburg en het bedrijfsleven. Het afkoppelen van het hemelwater van het rioolstelsel zorgt ervoor dat rioolstelsel en de rioolzuivering van het waterschap aanzienlijk wordt ontlast. Het hemelwater kan direct in de bodem infiltreren. De kansen/knelpunten (opgaven) van thema ‘duurzaam’ staan hieronder uitgewerkt.
Tabel 6: Kansen en knelpunten thema ‘duurzaam’
Opgave |
Toelichting (waarom) |
Inzet op energiebesparing |
|
Inzet op duurzame energieopwekking |
|
Tegengaan hittestress |
|
Ontwikkelen laadinfrastructuur |
|
C3: Uitwerking thema aantrekkelijk
De uitstraling van de meeste panden en kavels op De Flammert is functioneel. Op enkele plekken staat de kwaliteit onder druk. In het algemeen spreken ondernemers over een “weinig inspirerend” en “verouderd” terrein. Tegelijkertijd worden stappen gezet: er zijn ondernemers die investeren of hebben geïnvesteerd in vernieuwing en verduurzaming. Ondernemers geven zelf aan dat de uitstraling van het terrein beter moet. We zien kansen in een breed spectrum: van enerzijds verbeteringen op bedrijfsniveau tot anderzijds de kwaliteit en uitstraling van de openbare ruimte op het terrein. Verder denken we dat het terrein zichzelf beter kan positioneren. De kansen/knelpunten (opgaven) van thema ‘aantrekkelijk’ zijn hieronder uitgewerkt.
Tabel 7: Kansen en knelpunten thema ‘aantrekkelijk’
Opgave |
Toelichting (waarom) |
Uitbreiden niet mogelijk, inbreiden wel |
|
Onderhoud & beheer openbare ruimte |
|
Verbeteren groenstructuren |
|
Investeren in private kavels |
|
Incourant en leegstaand vastgoed aanpakken |
|
Digitale verbindingen |
|
De Flammert mag gezien worden |
|
Aansluitend Natura2000 gebied |
|
D: Prioritering acties ondernemers
Uitslag mentimeter
Figuur 14: Priortering binnen het thema ‘veilig’
Bron: Ondernemerssessie 22 oktober 2021
Figuur 15: Priortering binnen het thema ‘duurzaam’
Bron: Ondernemerssessie 22 oktober 2021
Figuur 16: Priortering binnen het thema ‘aantrekkelijk’
Bron: Ondernemerssessie 22 oktober 2021
E: Betrokken partijen
Aanwezigen ondernemerssessies
Voor de totstandkoming van het rapport zijn in diverse fases van het project ondernemers gevraagd om input te leveren. We spraken met hen over hun huidige vestigingslocatie, het ruimtegebruik, het beeld wat zij hebben van het bedrijventerrein en welke kansen en opgaven richting de toekomst zij zien.
Tabel 8: Lijst van aanwezige ondernemers tijdens de ondernemerssessies
# |
Begeleidingsgroep |
Ondernemerssessie 19 mei |
Ondernemerssessie 22 oktober |
1 |
Meldon Plastics |
Meldon Plastics |
Meldon Plastics |
2 |
Buitelaar Houtconstructies BV |
Buitelaar Houtconstructies BV |
Buitelaar Houtconstructies |
3 |
Jan Linders |
Jan Linders |
Jan Linders |
4 |
Koppes Groep |
Koppes Groep |
Koppes Groep |
5 |
Derckx Opticare Reiniging |
Derckx Opticare Reiniging |
Derckx Opticare Reiniging |
6 |
Essing Motors |
Franken Transport (VSDV) |
Franken Transport (VSDV) |
7 |
Auto van Haren |
Hubo |
Hubo |
8 |
|
|
Auto van Haren |
9 |
|
|
Doesburg Components |
10 |
|
|
Autoschade Bergen |
11 |
|
|
Houkol timmerbedrijf |
12 |
|
|
Essing Motors |
13 |
|
|
Vleeshouwerij Koppes |
Inschrijvingen werkgroepen
Tabel 9: Inschrijvingen werkgroepen De Flammert
Veilig De Flammert |
Duurzaam De Flammert |
Aantrekkelijk De Flammert |
Derckx Opticare Reiniging |
Derckx Opticare Reiniging |
Derckx Opticare Reiniging |
Jan Linders |
Franken Transport (VSDV) |
Jan Linders |
Buitelaar Houtconstructies BV |
|
Buitelaar Houtconstructies BV |
Autobedrijf van Haren |
|
Houkol timmerbedrijf |
Houkol timmerbedrijf |
|
Franken Transport (VSDV) |
Franken Transport (VSDV) |
|
Koppes Groep |
Koppes Groep |
|
Autoschade Bergen |
Autoschade Bergen |
|
|
Noot
1De Floor Space Index (FSI) is de verhouding tussen het bebouwde vloeroppervlak en de netto uitgegeven oppervlakte van de locatie.
Noot
2De arbeidsintensiteit wordt bepaald door het totaal aantal werkzame personen op de locatie te delen door de netto uitgegeven oppervlakte.
Noot
3De scores op hoofdindicatoren A (Economie & werkgelegenheid), B (Marktwaarde & vastgoed) en C (Marktconforme werkomgeving & bereikbaarheid) uit het NEER-model geven gezamenlijk de positie van het bedrijventerrein op de levenscyclus bedrijventerreinen.
Noot
4De scores op hoofdindicatoren D (Energietransitie & klimaatadaptatie), E (Automatisering & digitalisering) en F (Circulaire economie) tonen de potentie en kansen die het terrein heeft om in te kunnen spelen op de trends en ontwikkelingen.
Noot
5De sector High Tech Systemen en Materialen (HTSM) is een Nederlandse topsector en ontwikkelt en produceert hoogwaardige eindproducten, halffabricaten, componenten en materialen.
Noot
6Op het gebied van ‘smart mobility’ lopen in de regio al diverse projecten (o.a. Smartwayz en Trendsportal).
Noot
7Er is gesproken met de volgende bedrijven: Kozijndeluxe, Franken Transport (VSDV) en Doesburg Components.
Noot
8Het is zaak om de planologische gebruiksmogelijkheden zo goed mogelijk te matchen met de behoefte van de ondernemers (mits ruimtelijk mogelijk en gewenst).
Noot
9De prioritering van de ondernemers zoals aangegeven tijdens de ondernemerssessie (22 oktober 2021) is opgenomen in bijlage D.
Noot
10Om een veilige bedrijfsomgeving te waarborgen is het Keurmerk Veilige Ondernemen (KVO) in 2005 ontwikkeld door MKB-Nederland in samenwerking met het ministerie van Veiligheid en Justitie. In het KVO-B maken ondernemers samen met de gemeente, politie en brandweer en eventuele andere partijen afspraken om overlast, criminaliteit en onderhoud en beheer aan te pakken.
Noot
11Bij de inwerkingtreding van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) onder de Omgevingswet krijgen gemeenten meer mogelijkheden om duurzaam gebruik van daken af te dwingen. Zie:https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-34682-29.html
Noot
12Een BIZ is een zone op een bedrijventerrein of in een winkelgebied. De gemeenteraad kan onder de naam BIZ-bijdrage een belasting instellen binnen bepaald gebied in de gemeente (bedrijveninvesteringszone). De heffing is verbonden aan activiteiten in de openbare ruimte en op het internet ter bevordering van de leefbaarheid, of de veiligheid of de ruimtelijke kwaliteit of de economische ontwikkeling van de BIZ. De bestedingen vanuit de BIZ moeten vallen binnen activiteiten in de openbare ruimte. De activiteiten zijn bijvoorbeeld: bewegwijzering, groenvoorziening, afvalinzameling, verlichting, camerabewaking
Noot
13Bij verduurzaming kijken we naar energie- en aardgas verbruik, energielabels, potentie zonnepanelen, warmtenet, afvalstromen, geothermie, aandeel groen (voorkomen hittestress), waterhuishouding en CO2-footprint. Voor automatisering en digitalisering gaat dit om aspecten als robotisering, gedeelde faciliteiten, interactiemilieus en innovatief vermogen. Ook taxeren we kansen voor circulaire economie (naast concrete initiatieven/businesscases zijn randvoorwaarden belangrijk: type bedrijven, gebruiksmogelijkheden, etc.).
Noot
16De hittekaart gevoelstemperatuur laat de lokale gevoelstemperatuur zien op een extreem hete zomermiddag (in graden Celsius). Op sommige plekken, vooral in stedelijk gebied, kan de gevoelstemperatuur hoog oplopen. De kaart laat zien waar het relatief warmer voelt en op welke plekken het op zo’n hete middag het minst comfortabel is. Hoe roder het gebied, hoe warmer het er is. De bebouwing is blauw gekleurd aangezien het hier alleen om de buitenruimte gaat
Ziet u een fout in deze regeling?
Bent u van mening dat de inhoud niet juist is? Neem dan contact op met de organisatie die de regelgeving heeft gepubliceerd. Deze organisatie is namelijk zelf verantwoordelijk voor de inhoud van de regelgeving. De naam van de organisatie ziet u bovenaan de regelgeving. De contactgegevens van de organisatie kunt u hier opzoeken: organisaties.overheid.nl.
Werkt de website of een link niet goed? Stuur dan een e-mail naar regelgeving@overheid.nl