Grondprijzenbrief gemeente Bronckhorst 2023

Voor u ligt de Grondprijzenbrief 2023 van de gemeente Bronckhorst. Het college stelt de grondprijzenbrief jaarlijks vast en stuurt deze ter kennisname aan de gemeenteraad.

Deze Grondprijzenbrief geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid, waarin de kaders van het grondbeleid vastliggen. De vigerende Nota Grondbeleid dateert van 2014 en wordt op dit moment geactualiseerd. De intentie is dat de raad de geactualiseerde nota begin 2023 vaststelt.

In de Nota Grondbeleid gaat de gemeente bij het vaststellen van grondprijzen uit van marktconforme grondprijzen. De “marktconforme grondprijs” is de waarde die de markt bereid is te betalen en die door vraag en aanbod tot stand komt.

Als marktomstandigheden hiertoe aanleiding geven kan de gemeente de grondprijzen brief tussentijds herzien.

In de Nota Grondbeleid ligt vast welke grondprijsmethoden de gemeente hanteert voor de verschillende functies. In basis hanteert de gemeente de residuele methode, aangevuld met andere methodes. Dit leidt tot een marktconforme grondwaarde. Als er sprake is van sociaal gerechtvaardigde omstandigheden, kan worden afgeweken van de residuele methode. Voor het berekenen van de grondprijzen volgen we altijd het kader dat de raad geeft in de vigerende Nota Grondbeleid. In de bijlage van deze grondprijzenbrief ligt de gemeente de grondprijsmethoden verder toe.

De grondprijzenbrief geeft de richtprijzen weer van gronden die de gemeente uitgeeft. De grondprijzen in deze brief hanteert de gemeente ook als input voor de actualisatie van grondexploitaties en exploitatieplannen in het kader van de Grondexploitatiewet.

De grondprijzenbrief is een openbaar document waarmee het college van b en w op transparante wijze eenieder informeert over het vigerende grondprijsbeleid.

Tenzij anders vermeld zijn alle genoemde grondprijzen in deze brief exclusief BTW en prijspeil 1-1-2023. De vrij-op-naam-prijzen (VON-prijzen) van woningen zijn inclusief BTW. Uitgangspunt bij grondverkoop is (met uitzondering van gemeentelijk groen) dat we de grond bouw- en woonrijp opleveren aan de koper en geschikt is voor de beoogde bestemming.

De grondprijzenbrief treedt in werking op 1 januari 2023.

2.1 Woningbouw

2.1.1 Woningbouw kavels (gronduitgifte aan particulieren)

De waarde van uit te geven kavels aan particulieren, stellen we per woningbouwlocatie vast.

Als basis hanteren we de comparatieve grondprijsmethode, waarbij we een ondergrens hanteren van 350 euro per m² uitgeefbaar. Dat wil zeggen dat we geen grond voor projectmatige bouw en kavels verkopen onder de 350 euro per m² uitgeefbaar. In specifieke gevallen voeren we een taxatie uit of hanteren we de residuele grondprijsmethode.

Bij de comparatieve grondprijsmethode betrekken we onder meer gemeenten in de regio. De vierkante meterprijs kunnen we per kavel differentiëren. Factoren die de prijs beïnvloeden zijn onder meer: dorpskern, ligging, vrijblijvend uitzicht, stedenbouwkundige kwaliteit, bezonning, kavelgrootte, bouwhoogte, bouwoppervlak, relatie met andere bebouwing en andere waarde verhogende of beperkende elementen.

De gemeente kiest er niet voor om voor bepaalde doelgroepen danwel bepaalde vormen van woningbouw een prijs te hanteren die onder de marktconforme waarde ligt. Vanuit wetgeving met betrekking tot Staatssteun is dit ook niet geoorloofd. Marktconform houdt een prijs in, passend bij de toekomstige functie. Dit betekent dat we voor functies met een lagere commerciële waarde (zoals bijvoorbeeld sociale woningbouw en de starterswoningen) een lagere prijs hanteren dan functies met een hoge commerciële waarde. Marktconform houdt in dat verband dus een lagere grondprijs in, maar wel marktconform bij de toekomstige bestemming.

2.1.2 Woningbouw projectmatig (seriebouw)

De grondprijs voor projectmatige woningbouw stellen we vast via de residuele grondprijsmethode. De uitkomst van de residuele methode wordt getoetst aan de te hanteren grondquotes in tabel 1. Voor de uitgifteprijs wordt een ondergrens gehanteerd van 350 euro per m² uitgeefbaar.

Toetsing aan de marktconforme grondquotes vindt plaats om te bepalen of een te realiseren product marktconform is. Dit heeft dan betrekking op de grootte van de woning in relatie tot de grootte van de kavel.

In het geval van de grondquote methodiek wordt de onderstaande tabel gehanteerd voor bepaling van de grondprijzen. De grondprijs is afhankelijk van de VON-prijs van de woning. De VON-prijs is altijd inclusief btw. De grondwaarde wordt altijd exclusief btw uitgedrukt. Om de grondwaarde te berekenen dient de VON-prijs dus nog met de btw verminderd te worden. Als VON-prijs zal de (geschatte) brochureprijs worden genomen, inclusief een standaard keuken en badkamer. Volume vergrotend meerwerk, bijvoorbeeld een garage of serre kan worden verrekend in de grondprijs.

Tabel 1 : Grondquotes projectmatige grondgebonden woningbouw

Voor appartementen wordt ook de residuele methode gebruikt. De berekende grondprijs wordt getoetst aan een marktconforme grondquote van 8 tot 10%.

2.1.3 Woningbouw sociale huur, starters

Voor grondgebonden sociale huurwoningen hanteren we een vaste kavelprijs van 25.000 euro excl. BTW. Hierbij gaan we uit van een kavel van maximaal 125 m² . Als er kavels met een groter oppervlak worden uitgegeven, verrekenen we de extra vierkante meters op basis van de grondprijzen voor projectmatige woningbouw. De richtprijs per vierkante meter is

350 euro excl. BTW.

Voor gestapelde sociale huurwoningen hanteren wij een vaste grondprijs van

15.000 euro per appartement.

In specifieke gevallen kunnen wij afwijken van de vaste grondprijzen voor sociale woningbouw. Indien noodzakelijk maken we afspraken, waarbij de gemeente nog een redelijke vergoeding ontvangt en de woningcorporaties niet te zwaar belast worden.

Voor starters hanteren we grondprijzen voor projectmatige woningbouw van 50.000 euro excl. BTW. Starters krijgen een korting van 50% op deze grondprijs als zij aan de randvoorwaarden vanuit de Woonvisie voldoen. De kavelprijs baseren we op een maximaal kavel oppervlak van 125 m2 met een woonoppervlakte van maximaal 80 m² GBO (gebruiksoppervlak). Bij uitgifte van kavels met een groter oppervlak, verrekenen we de extra vierkante meters op basis van de grondprijzen voor projectmatige woningbouw. De richtprijs per vierkante meter is 350 euro excl. BTW. Deze randvoorwaarden leggen we, met een anti-speculatiebeding (voor een periode van 5 jaar), vast in de koopovereenkomst.

2.2 Bedrijventerreinen en commerciële voorzieningen

De richtprijzen voor bedrijventerreinen geven we weer in tabel 2. De prijzen (per vierkante meter uitgeefbaar) zijn o.a. afhankelijk van de locatie en de milieucategorie. Deze prijzen worden per transactie comparatief bepaald.

De grondprijzen voor overige commerciële voorzieningen als kantoren, winkels, horeca en maatschappelijke voorzieningen die commercieel worden geëxploiteerd bepalen we per transactie residueel en waar mogelijk comparatief (te vergelijken met transacties uit de regio).

Tabel 2 : Richtprijzen voor bedrijventerreinen

2.3 Maatschappelijke-, nutsvoorzieningen en groen

2.3.1 Maatschappelijke- en nutsvoorzieningen

Het bepalen van een “marktconforme” grondprijs voor maatschappelijke- en nutsvoorzieningen is vaak lastig. Veelal geldt voor dergelijke voorzieningen een lagere grondprijs in relatie tot overige voorzieningen. Het is van belang de grondprijzen voor dergelijke maatschappelijke voorzieningen wel van een passend niveau te laten zijn, met andere woorden: we houden de grondprijs nooit kunstmatig laag. Uiteraard geldt wel dat de grondprijs van een dusdanig niveau moet zijn, dat dergelijke voorzieningen nog steeds zijn te realiseren.

Voor maatschappelijke- en nutsvoorzieningen hanteren we een richtprijs van 125 euro per m2 uitgeefbaar. Deze grondprijs wordt jaarlijks comparatief bepaald.

2.3.2 Groen

Een bijzondere vorm van gronduitgifte betreft de uitgifte van “snippergroen”, of zogenaamde

reststroken openbaar groen. Veel inwoners van de gemeente zijn geïnteresseerd in het

aankopen / gebruiken van een aan hun perceel grenzende strook gemeentegrond.

Snippergroen is grond van een geringe afmeting (< 50m²) dat geen deel uitmaakt van de gemeentelijke infrastructuur of van de door de gemeente gedefinieerde hoofdgroenstructuur en geen of minimale betekenis heeft voor de openbare ruimte.

Snippergroen ontstaat bijvoorbeeld na een reconstructie van een weg of een bestemmingswijziging van een naastgelegen perceel. Deze stroken kenmerken zich vaak door de aanwezigheid van kabels en leidingen in de grond. Ook liggen er vaak in- of uitritten op deze grond.

Regulier groen is al het groen > 50m² dat geen deel uitmaakt van de gemeentelijke infrastructuur of van de door de gemeente gedefinieerde hoofdgroenstructuur.

Tabel 3 : Groenprijzen:

Voor regulier groen kan een andere prijs worden gehanteerd. Dit houdt verband met omvang, situering en bouwmogelijkheden. De gemeente houdt zich het recht voor om in bepaalde gevallen af te wijken van de hierboven genoemde prijzen. De gemeente kan ook besluiten een taxateur in te schakelen om de waarde te bepalen. De bovenstaande uitgifteprijzen bepalen we jaarlijks comparatief.

Bij verkoop van groen hanteren we als uitgangspunt “kosten koper”. Dat houdt in dat de overdrachtskosten (notariskosten, kosten kadaster en overdrachtsbelasting of BTW) voor rekening van de koper zijn.