Beleidsnota woningvoorraad Pijnacker-Nootdorp

In dit hoofdstuk staat beschreven welke doelen we met dit beleid en deze beleidsnota willen bereiken. Allereerst geven we inzicht in de wijze waarop steeds veranderende wet- en regelgeving wordt toegepast in Pijnacker-Nootdorp en wat onze ervaringen zijn tot nu toe. Verder staat beschreven welke woningen schaars zijn en hoe we deze woningvoorraad willen behouden. Hierbij staat de toepassing van de huisvestingsverordening centraal. Vervolgens beschrijven we in paragraaf 3 op welke manier het benutten en wijzigen van de woningvoorraad tegemoet komt aan een behoefte en kan bijdragen aan een lokale wooncarrière. Daarna gaan we in op het woon- en leefklimaat in Pijnacker-Nootdorp en beschrijven we op welke wijze nieuwe en bestaande inwoners prettig en veilig kunnen (blijven) wonen in Pijnacker-Nootdorp. Dan gaat het vooral over de goede ruimtelijke ordening. Hoewel deze beleidsnota vooral gaat over de bestaande woningvoorraad, geven we tenslotte ook een doorkijk naar de maatregelen die we nemen om nieuwe woningen bij te laten dragen aan het verminderen van schaarste.

1.1 Lokaal toepassen van (nieuwe) wet- en regelgeving

Gemeenten krijgen steeds meer instrumenten om de woningvoorraad te reguleren. Begin 2021 heeft de wetgever de gemeente de mogelijkheid geboden voor het regelen van de toeristische verhuur van woningen overeenkomstig een nieuw artikel in de Huisvestingswet 2014. Dit komt tegemoet aan een landelijke behoefte om ook dit type gebruik van woningen te reguleren. De ligging ten opzichte van en de goede bereikbaarheid van de ons omliggende grote steden maakt dat toeristische verhuur een (financieel) aantrekkelijke optie kan zijn voor eigenaren van woningen. Het bestemmingsplan geeft al een aantal kaders waarbinnen bijvoorbeeld een bed & breakfast kan worden gestart. Maar er zijn ook andere vormen van toeristische verhuur die betekenen dat woningen het hele jaar door worden verhuurd aan toeristen. Dat betekent dat ze niet beschikbaar zijn voor reguliere woningzoekenden. Bovendien kan dit ook invloed hebben op het woon- en leefklimaat en de sociale samenhang in de buurt of wijk. Daarom willen we met deze beleidsnota ook van deze nieuwe wettelijke mogelijkheid gebruik maken. Meer hierover staat in paragraaf 4.6. In 2022 is de opkoopbescherming als instrument toegevoegd. Van deze mogelijkheid maken we op dit moment nog geen gebruik.

1.2 Bescherming schaarse woningvoorraad van Pijnacker-Nootdorp

De landelijke druk op de woningmarkt is overal voelbaar en dus ook in Pijnacker-Nootdorp. Ingrijpen dan wel sturen op de woningmarkt, kan een gemeente met behulp van een Huisvestingsverordening. Hierbij moet aangetoond worden dat er sprake is van schaarste. Hoewel we constateren dat er in vrijwel alle segmenten sprake is van een vorm van schaarste, is in bijlage 1 nader beschreven dat de onderstaande typen woningen zo schaars zijn dat het ook passend is om de Huisvestingsverordening te gebruiken om deze woningen te beschermen tegen bijvoorbeeld verkamering, samenvoeging of onttrekking. Voor het aanbrengen van wijzigingen in onderstaande segmenten is daarom een vergunning op basis van de huisvestingsverordening verreist. De onderbouwing van schaarste staat in bijlage 1 en de daaruit voortvloeiende volkshuisvestelijke afweging staat in paragraaf 2.1. Het gaat om de volgende segmenten:

• •

  alle sociale huurwoningen binnen de gemeente;

• •

  alle appartementen binnen de gemeente;

• •

  alle koopwoningen tot de kostengrens van de jaarlijks geïndexeerde Nationale Hypotheek Garantie 1 (in 2022 is vastgesteld op €355.000).

1.3 Benutten bestaande woningvoorraad

Onze inwoners vinden het fijn om in Pijnacker-Nootdorp te wonen. Ze waarderen de groene omgeving, de hoge woonkwaliteit, de goede bereikbaarheid en de dorpse sfeer. Het is echter niet altijd makkelijk om een passende woning te vinden. Dat komt enerzijds door marktomstandigheden, een landelijke trend waarbij de druk op de woningmarkt hoog is. Anderzijds bestaat de woningvoorraad in Pijnacker-Nootdorp vooral uit relatief grote en jonge eengezinswoningen. Wanneer we dat vergelijken met de landelijke situatie dan zien we dat er veel koopwoningen zijn en weinig (sociale) huurwoningen. Onderstaande gegevens illustreren dat. Het aantal eenpersoonshoudens neemt landelijk toe en er komen steeds meer oudere inwoners.

Bron: Pijnacker-Nootdorp in cijfers, 16 augustus 2022

Het (onder voorwaarden) mogelijk maken van het wijzigen van een woning kan ertoe leiden dat er andere vormen van wonen mogelijk worden. Vormen die beter aansluiten op een woonbehoefte en waarmee de bestaande woningen beter worden gebruikt. Voorbeelden zijn studenten of net afgestudeerde jongeren die samen een huis en dus de kosten delen, arbeidsmigranten die samen wonen, ouderen die samen een huis delen en voor elkaar zorgen, een woningeigenaar die een jongere met een lichte zorgvraag in huis neemt of een grote woning die gesplitst wordt in het kader van mantelzorg. Met deze beleidsnota willen we het anders benutten van de bestaande woningvoorraad mogelijk maken, geen schaarse woningen aan de voorraad te onttrekken en daarbij het goede woon- en leefklimaat te beschermen.

1.4 Behoud van een goed woon- en leefklimaat

Het is prettig en veilig wonen in Pijnacker-Nootdorp en dat willen we graag zo houden. Deze beleidsnota bevat dan ook afwegingen over de fysieke en algemene leefbaarheid en voorwaarden aan goed verhuurderschap. Beiden hebben tot doel om de woonervaring van alle betrokkenen (de huurders én de buren) prettig te maken en te houden. Verkamering en/of verhuur aan toeristen, studenten of arbeidsmigranten kan gevolgen hebben voor het woon- en leefklimaat in de buurt. Denk daarbij aan geluidsoverlast, parkeerdruk, afval, rondslingerende fietsen en een ander levensritme. De voorwaarden in de leefbaarheidstoets(en) en de afspraken rondom goed verhuurderschap zijn er ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening en moeten ook ruimtelijk relevant zijn. Met deze beleidsnota hebben we gezocht naar een balans tussen de belangen van alle betrokken partijen: eigenaren, huurders, bezoekers en omwonenden.

1.5 Voorwaarden nieuwbouwwoningen

Deze beleidsnota richt zich op de bestaande woningvoorraad. Jaarlijks worden er in Pijnacker-Nootdorp tientallen tot honderden woningen bijgebouwd. Ook hier nemen we (waar mogelijk) maatregelen om te bevorderen dat woningen terecht komen bij de doelgroepen. Dat doen we bijvoorbeeld door een zelfbewoningsplicht op te nemen. Daardoor zijn woningen niet meer aantrekkelijk voor beleggers. Een ander instrument dat we in bepaalde situaties inzetten is een anti-speculatiebeding in combinatie met een zelfbewoningsplicht. Daarmee wordt voorkomen dat gehandeld wordt in woningen en (met name) de betaalbare woningen snel tegen een veel hogere prijs worden verkocht.

In dit hoofdstuk lichten we toe welke overwegingen worden gemaakt bij het beoordelen van een aanvraag . Daarbij maken we een onderscheid tussen overwegingen op basis van volkshuisvesting (paragraaf 2.1) en overwegingen met betrekking tot een goede ruimtelijke ordening (paragraaf 2.2). De overwegingen met betrekking tot volkshuisvesting zijn gebaseerd op de Huisvestingswet 2014. De Wet ruimtelijke ordening is de grondslag voor de overwegingen inzake een goede ruimtelijke ordening. We kijken eerst naar het volkshuisvestelijk belang en daarna naar de ruimtelijke overwegingen. Wanneer medewerking op grond van volkshuisvesting niet wordt verleend, dan worden de daaropvolgende stappen niet meer doorlopen.

2.1 Overwegingen op grond van volkshuisvesting

Met deze beleidsnota willen we een bijdrage leveren aan het behoud van schaarse woningen voor doelgroepen. Nu is de druk op de woningmarkt op dit moment zo groot dat er eigenlijk een tekort is aan alle soorten woningen in alle prijsklassen en voor alle doelgroepen. Dat betekent echter, overeenkomstig recente jurisprudentie, niet dat alle woningen kunnen worden aangemerkt als schaars in de zin van de Huisvestingswet 2014. De Huisvestingswet bepaalt dat de gemeente alleen mag ingrijpen in de woningruimteverdeling en samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Daarvoor moet de gemeenteraad aantonen dat er schaarste is2 . In bijlage 1 is nader beschreven dat in Pijnacker-Nootdorp de woningen in drie segmenten zo schaars zijn dat wij geen vergunningen verlenen als daardoor deze woningen uit de voorraad verdwijnen. Heeft een aanvraag betrekking op een woning uit één van de onderstaande categorieën? Dan verlenen wij geen vergunning voor veranderingen in de woningvoorraad zoals beschreven in hoofdstuk 4.

2.2 overwegingen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening

Wanneer iemand een vergunning aanvraagt om een woning anders te gebruiken dan voor de huisvesting van één huishouden dan kan dat gevolgen hebben voor de goede ruimtelijke ordening in (de omgeving van) de betreffende woning. De overwegingen die we als gemeente mogen maken zijn wettelijk beperkt tot ruimtelijk relevante aspecten die invloed hebben op het woon- en leefklimaat in de straat, buurt, wijk en/of kern. Dat betekent dat het niet toegestaan is om een Huisvestingsverordening op stellen met het doel om de leefbaarheid te bevorderen. In het kader van woonruimteverdeling mogen ook geen eisen worden gesteld aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid. Ook mogen subjectieve aspecten zoals een negatieve gevoelswaarde van omwonenden 3 bij de nieuwe bewoners geen overweging zijn. Wel is het toegestaan om gedragsregels op te stellen en die te verbinden aan de omgevingsvergunning met daarbij behorende gevolgen indien deze niet worden nageleefd. Om onevenredig negatieve gevolgen te voorkomen kijken we naar de volgende aspecten van de fysieke en algemene leefbaarheid.

2.2.1 Fysieke leefbaarheid

Eerst kijken we naar de fysieke leefbaarheid. Dat zijn de eisen die we stellen aan de te vormen of om te zetten (on)zelfstandige woningen. Het betreft concrete eisen aan het gebouw die overlast en overbewoning moeten voorkomen. Daarmee willen we voorkomen dat de buurt onevenredige overlast ervaart in de vorm van geluidshinder of verrommeling van de openbare ruimte. Bovendien willen we borgen dat de toekomstige bewoners een kwalitatief goede woonruimte krijgen waar het prettig wonen is.

Bij kamerbewoning zijn er meerdere huishoudens in een zelfstandige woning aanwezig. Al deze huishoudens hebben een eigen leefritme, dit kan anders zijn dan bij één duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Hoe meer kamerbewoners in een woning, hoe groter de mogelijke impact op de leefomgeving. Daarom mogen er binnen de bebouwde kom maximaal vier personen wonen in een woning die onzelfstandig wordt gebruikt. Buiten de bebouwde kom is door de grotere onderlinge afstanden tussen de woningen de impact op de leefomgeving kleiner. Daarom geldt hier een maximum van zes personen.

Ook worden er eisen gesteld aan de minimale gebruiksoppervlakte per persoon. Dat bedraagt 24 m². Deze eis is bedoeld om zowel overbewoning te voorkomen als om voldoende leefruimte te creëren voor verschillende huishoudens in één zelfstandige woning. Zo kunnen in grotere woningen meer mensen wonen dan in een kleinere woning. Dat doet recht aan de ruimte in de woning en op het perceel, maar ook aan de omliggende openbare ruimte. Bij de realisatie van grotere woningen is uitgegaan van meer bewoners en is bijvoorbeeld al gewerkt met een hogere parkeernorm.

Hieronder staan de vijf voorwaarden beschreven. Wanneer niet wordt voldaan aan onderstaande voorwaarden dan wordt de vergunning in principe geweigerd. Bovendien worden de eisen verbonden aan de omgevingsvergunning zodat bij eventuele overtreding de vergunninghouder hierop aangesproken kan worden.

2.2.2 Algemene leefbaarheid

De tweede overweging ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening gaat over de algemene leefbaarheid. Deze richt zich op het woon- en leefklimaat van de straat, buurt, wijk en/of kern en gaat dus verder dan alleen het gebouw zelf. Daarvoor brengen we de directe woon- en leefomgeving van de woning in beeld. Doelstelling is om te voorkomen dat het woon- en leefklimaat van de straat, buurt, wijk of kern naar verwachting onevenredig onder druk komt te staan. Ook buurten waar er al sprake is van aantoonbare problemen met de leefbaarheid willen we beschermen. Een straat, wijk of buurt is ontworpen rondom het type woningen dat is gebouwd. Zo sluit de openbare ruimte, het aantal parkeerplaatsen, fietsenstallingen en afvalinzameling aan bij de woningen en is die niet (altijd) bestand tegen een toename van het aantal huishoudens door bijvoorbeeld woningvorming of verkamering. Daarnaast zijn woningen, straten en buurten vaak zo ontworpen dat ze aantrekkelijk zijn voor een bepaalde doelgroep. Een gezin stelt andere eisen aan de woning en woonomgeving dan een student of een oudere. Het veranderen van de woningvoorraad kan leiden tot een botsing van leefstijlen. De ouderen en kleine kinderen gaan bijvoorbeeld op tijd naar bed, terwijl studenten ’s avonds en ’s nachts nog graag een feestje vieren. Bovendien zijn er verschillen zichtbaar in de ruimtelijke opbouw van gebieden binnen Pijnacker-Nootdorp. Deze verschillen werken door in de afwegingen rondom de fysieke leefomgeving en lichten we hieronder toe:

De bebouwde kom

In de bebouwde kom staan de woningen dicht bij elkaar. Rijtjeswoningen, appartementen, twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen wisselen elkaar af. We willen voorkomen dat er clusters ontstaan van woningen die anders worden gebruikt dan door één huishouden. Daarom stellen we als eis dat er binnen een straal van 50 meter vanaf de perceelsgrens zich geen andere woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).

Het buitengebied

In het buitengebied staan de woningen veel verder van elkaar. Op enkele rijtjes van geschakelde (voormalige) arbeiderswoningen zijn het vrijwel allemaal vrijstaande woningen. Percelen met een breedte van 25 meter of meer zijn geen uitzondering. Ook hier willen we clustervorming voorkoming. Rekening houdend met deze extensievere ruimtelijke opbouw stellen we hier als eis dat er binnen een straal van 250 meter vanaf de perceelsgrens geen ander woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).

Het glastuinbouwgebied

In het glastuinbouwgebied staan vooral bedrijfswoningen. Dat zijn woningen voor huishoudens van wie de aanwezigheid noodzakelijk is in verband met het bedrijf dat ter plaatse wordt uitgeoefend. Deze woningen hebben dan ook een bestemming ‘Glastuinbouw’ en door middel van een nadere aanduiding is in het bestemmingsplan aangegeven dat een bedrijfswoning is toegestaan.

Wanneer de bestemming van een bedrijfswoning wordt gewijzigd in burgerwoning stijgt de waarde van deze woning en komt deze buiten het bereik van de tuinder te liggen. Bij herstructurering vormt de woning dan mogelijk een extra belemmering. Gezien de belangrijke economische functie van onze glastuinbouwgebieden willen we de bestemming van de bedrijfswoningen alleen wijzigen onder de voorwaarden die reeds in het bestemmingsplan zijn opgenomen4 . Ook wanneer de bestemming bedrijfswoning gehandhaafd blijft, willen we het gebruik van de woning door ‘derden’ (niet verbonden met het bedrijf) niet toestaan. Dit kan namelijk aanzienlijke gevolgen hebben voor het bedrijf. Er moet dan namelijk vanuit milieuwetgeving een ruime afstand worden gehouden tot het bedrijf waar de woning toe behoorde. We willen alleen toestaan dat mensen wiens aanwezigheid noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering ter plaatse zich daar mogen vestigen.

Voor de eerste bedrijfswoning geldt dat deze altijd bewoond moet worden overeenkomstig het bestemmingsplan. Dat wil zeggen dat het een woning is in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bestemd voor één persoon of gezin, van wie huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is5 . Nu komt het regelmatig voor dat een bedrijf beschikt over meer dan één bedrijfswoning. Met deze beleidsnota willen we de mogelijkheid bieden om de tweede (derde of vierde etc.) bedrijfswoning te gebruiken voor de huisvesting van mensen die noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van het bedrijf dat daar gevestigd is, maar die samen geen gezin/huishouden vormen. Dat betekent dat het moet gaan om mensen die werkzaam zijn op hetzelfde bedrijf en perceel als de betreffende bedrijfswoning. Daarmee wordt de bestemming dus niet veranderd, maar wordt wel een ontheffing verleend van de eis dat deze bewoond moet worden door een huishouden. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid stellen we ook hier als eis dat er binnen een straal van 50 meter vanaf de perceelsgrens geen ander woning mag bevinden die reeds is verkamerd (zie paragraaf 4.3), gevormd (zie paragraaf 4.4) en/of toeristisch wordt verhuurd (zie paragraaf 4.6).

Voor woningen die gelegen zijn in het glastuinbouwgebied, maar al bestemd zijn als een burgerwoning stellen we dezelfde eisen als aan woningen in de bebouwde kom.

Met de algemene leefbaarheidstoets willen we overlast zoveel mogelijk voorkomen. Daarom moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan. Bovendien worden de eisen verbonden aan de omgevingsvergunning zodat bij eventuele overtreding de vergunninghouder hierop aangesproken kan worden.

2.2.3 Goed verhuurderschap

De bewoners van de woning zijn gebaat bij goede en duidelijke afspraken met de vergunninghouder. Zo wonen zij prettig en veilig in de woning. Daarnaast draagt het bij aan een goede relatie met de omgeving. Mocht zich een probleem voordoen, dan is duidelijk wie daarop moet worden aangesproken en zelfs de gemeente kan daarin een rol spelen. Door een goede registratie te eisen, weet de gemeente wie waar woont. Dat vertaalt zich in onderstaande voorwaarden. Blijkt uit de aanvraag dat daar (nog) niet aan is voldaan of zal worden voldaan dan wordt de aanvraag geweigerd. Onderstaande aspecten worden altijd als voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbonden.

In Pijnacker-Nootdorp streven we ernaar om alleen regels op te stellen wanneer dit noodzakelijk is. Daarom beginnen we met situaties waarbij het niet noodzakelijk is om een vergunning aan te vragen op grond van de Huisvestingsverordening of het bestemmingsplan (straks omgevingsplan). Eenvoudigweg omdat deze vormen van gebruik van een woning geen of een heel beperkte invloed hebben op de woningvoorraad en op het woon- en leefklimaat in de buurt, wijk en/of gemeente.

3.1 Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur blijft de eigenaar of huurder zelf in de woning wonen en wordt een kamer verhuurd aan maximaal één huishouden, bestaande uit maximaal twee personen. Daarbij moet iedere huurder zijn eigen kamer hebben, tenzij het een echtpaar (getrouwd of met een geregistreerd partnerschap) is. Zij mogen samen een kamer delen, maar ook dan geldt dat iedere huurder gemiddeld 12 m² woonruimte moet hebben. Het kan zo zijn dat er meerdere kamers worden verhuurd aan het ene huishouden, maar de eigenaar of huurder moet minimaal 50% van de woonruimte zelf blijven gebruiken. Voorzieningen zoals de keuken, douche of het toilet worden gedeeld. Uiteraard moet het voldoen aan allerlei eisen, zoals brandveiligheid. Bij vragen daarover kunt u contact opnemen met de gemeente.

3.2 Bed & breakfast

Bij een bed & breakfast verhuurt de eigenaar of huurder een deel van de woning voor overnachting en het serveren van ontbijt. Dit moet altijd ondergeschikt blijven aan de woonfunctie. De maximale grootte van de bed & breakfast is dus afhankelijk van de grootte van de woning. U vindt hierover meer in het bestemmingsplan dat voor de betreffende woning geldt. Belangrijk om op te merken is dat een bed & breakfast alleen bedoeld is voor toeristen en recreanten. Voor mensen die hier bijvoorbeeld willen overnachten omdat ze hier tijdelijk of seizoensgebonden werk doen, zijn deze toeristisch-recreatieve voorzieningen niet bedoeld. Dit heeft namelijk een heel andere invloed op het woon- en leefklimaat.

In dit hoofdstuk staat wanneer een omgevingsvergunning en/of een huisvestingsvergunning noodzakelijk is. Ook staat beschreven onder welke voorwaarden daar medewerking aan zal worden verleend en wanneer dat niet het geval zal zijn. Iedere paragraaf gaat in op een specifieke soort van verandering van de woningvoorraad en bijbehorende gevolgen voor het woon- en leefklimaat.

Het is belangrijk om erop te wijzen dat soms meerdere vergunningen nodig kunnen zijn. Denk bijvoorbeeld aan een vergunning voor het bouwen op grond van de Wabo of een vergunning voor gewijzigd gebruik wanneer het nieuwe gebruik in strijd is met het bestemmingsplan. Ook vanuit veiligheid kunnen er vergunningen nodig zijn voor bijvoorbeeld brandveilig gebruik. In dit hoofdstuk proberen we steeds de relaties met andere vergunningen aan te geven, maar we kunnen daarin niet volledig zijn. Iedere situatie is immers anders. Het is dan ook altijd verstandig om met de gemeente contact op te nemen, zodat wij vooraf hierover met u mee kunnen denken.

4.1 Onttrekken van woningen

Woningonttrekking is het (geheel of gedeeltelijk) onttrekken van een woning aan de voorraad. Dat kan het slopen van een woning zijn of ieder gebruik van een woning anders dan wonen. Denk bijvoorbeeld aan het gebruiken van de woning voor een praktijkruimte, kantoor, bedrijf, logies of opslag. Daarnaast is ook het verhuren (vorm van toeristische verhuur) of gebruiken van een woning als tweede woning (pied-à-terre) een vorm van woningonttrekking. Eenvoudig gezegd betekent het dat de woning niet meer bewoond wordt door een huishouden. Voor het onttrekken van woningen is een vergunning nodig op grond van de Huisvestingsverordening. We willen namelijk de bestaande woningvoorraad zoveel mogelijk beschikbaar houden voor de (nieuwe) inwoners van Pijnacker-Nootdorp. Dat geldt in het bijzonder voor kleinere en betaalbare woningen of appartementen. Verder is het onttrekken van de woning vooral een ruimtelijke afweging gerelateerd aan de specifieke situatie ter plaatse en het beoogde gebruik. Bovendien moet het nieuwe gebruik passen in het bestemmingsplan. Wanneer dat niet het geval is, dan moet u ook daarvoor een vergunning aanvragen.

4.2 Samenvoegen van woningen

Bij het samenvoegen van woningen verdwijnen twee (of meer) kleinere zelfstandige woningen en ontstaat er één grotere zelfstandige woning. Ook hiervoor is in Pijnacker-Nootdorp een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening nodig. De woningvoorraad van Pijnacker-Nootdorp bestaat voor het overgrote deel uit relatief ruime, grote eengezinswoningen. Juist kleinere en betaalbare woningen of appartementen zijn schaars. Het is dan ook van belang dat we deze schaarse voorraad beschermen en per aanvraag overwegen hoe het belang van de aanvrager voor samenvoeging zich verhoudt tot de behoefte aan beschikbare kleinere en betaalbare woningen of appartementen. Het is waarschijnlijk dat u in dit geval ook een aanvraag moet doen voor het verbouwen op grond van de Wabo en moet checken of het past binnen het bestemmingsplan. Anders moet daarvoor ook een vergunning worden aangevraagd.

4.3 Verkameren van woningen

Bij verkamering wordt een zelfstandige woning omgezet naar het onzelfstandig gebruik door verschillende huishoudens. Kenmerk van een onzelfstandige woning (kamer) is het delen van één of meerdere voorzieningen zoals het toilet, de badkamer, de keuken en/of de entree van de woning. De doelgroepen die met deze verandering van de woningvoorraad vooral worden bediend zijn kleine huishoudens met een laag inkomen zoals studenten en arbeidsmigranten. Verkamering voorziet zeker in een behoefte, maar heeft ook negatieve gevolgen. Zo worden hiervoor vaak de meest betaalbare en toch al schaarse koopwoningen gebruikt. Deze worden gekocht door investeerders, ouders van studenten of uitzendbureaus voor arbeidsmigranten en vervolgens per kamer verhuurd. Daardoor neemt de druk op de betaalbare koopwoningen toe. Bovendien betekent dit een verandering in de woon- en leefomgeving voor de omwonenden en is het van belang om de woonkwaliteit voor de kamerbewoners zo goed mogelijk te borgen. In Pijnacker-Nootdorp mag een woning niet verkamerd worden als deze behoort tot de schaarse woningvoorraad. Bovendien is ook een vergunning op grond van het bestemmingsplan nodig, omdat er maar één huishouden in een woning mag wonen. De kamerbewoners vormen samen geen huishouden. Dit zijn overwegingen met betrekking tot een goede ruimtelijke ordening. Het is over het algemeen ook nodig om bijvoorbeeld een melding te doen in het kader van de brandveiligheid.

4.4 Woningvorming 

4.5 Kadastraal splitsen

Bij het kadastraal splitsen is geen sprake van een verbouwing of wijziging van het aantal woningen. Het is alleen een juridische handeling waarbij het zakelijk recht op een gebouw wordt opgedeeld in appartementsrechten. Hierdoor kan een woning apart worden verkocht. Bij bestaande koopappartementen is dat al gedaan. Nieuwe situaties doen zich vooral voor bij gebouwen met huurwoningen. Zo zijn rijtjes eengezinswoningen die nu door een woningcorporatie worden verhuurd meestal allemaal op één perceel gevestigd dat eigendom is van de woningcorporatie. Dat komt ook voor bij appartementengebouwen die verhuurd worden door een woningcorporatie of een investeerder. Aangezien in Pijnacker-Nootdorp weinig (sociale) huurwoningen aanwezig zijn, is het altijd verplicht om hiervoor een vergunning aan te vragen. Zo kunnen we beoordelen of het belang van het behoud van de (sociale) huurwoningen groter is dan het individuele belang voor het kadastraal splitsen en verkopen van de woningen. Uitzondering op de vergunningplicht kan aan de orde zijn bij een nieuwgebouwd appartementengebouw, waarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven. Soms wordt eerst het gebouw gerealiseerd en daarna kadastraal gesplitst. Wanneer dit in lijn is met de verleende omgevingsvergunning dan is een aparte vergunning voor het kadastraal splitsen niet nodig.

4.6 Toeristische verhuur

Zoals al in paragraaf 4.1 werd toegelicht is toeristische verhuur een bijzondere vorm van onttrekking van woningen. Bij toeristische verhuur wordt tegen betaling verblijf geboden aan mensen die niet zijn ingeschreven in de BRP op een adres binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Hoewel de omschrijving verwarrend kan zijn, gaat het dan niet alleen om toeristen. Ook verhuur aan andere tijdelijke bezoekers zoals expats, arbeidsmigranten of uitwisselingsstudenten valt hieronder. Dat betekent dat er verschillende vormen van toeristische verhuur zijn.

In hoofdstuk 3 hebben we al aangegeven dat er geen huisvestingsvergunning nodig is voor het vestigen van een bed & breakfast in Pijnacker. De voorwaarden waaronder dit kan staan in paragraaf 3.2 en verder in het bestemmingsplan.

Vakantieverhuur is een andere vorm van toeristische verhuur. Dan verhuurt de eigenaar of de hoofdhuurder van de woning (een gedeelte van) de woning aan iemand die niet is ingeschreven op dit adres. Het meest bekende voorbeeld is een woning of een deel van een woning die via een website als Airbnb wordt verhuurd. Meestal is de eigenaar of hoofdhuurder dan zelf niet aanwezig, maar staat deze wel ingeschreven op het betreffende adres. Denk bijvoorbeeld aan iemand die zelf op vakantie gaat en in die periode zijn/haar woning verhuurt aan iemand anders. Wanneer dit af en toe gebeurt dan heeft dat geen of een beperkte invloed op het woon- en leefklimaat. Bovendien is de woning gedurende het grootste deel van het jaar gewoon beschikbaar en bewoond. Daarmee is deze niet onttrokken aan de woningvoorraad. Om dit te borgen is vakantieverhuur onder de volgende voorwaarden en voorschriften mogelijk.

Op grond van artikel 4:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan een bestuursorgaan, zoals het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad, een beleidsregel vaststellen met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verantwoordelijkheid uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid. Ingevolge artikel 4:84 van de Awb handelt een bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Een beleidsregel wordt geacht in algemene zin het resultaat te zijn van een belangenafweging, als bedoeld in artikel 3:4, eerste lid, van de Awb. De voorliggende nota bevat beleidsregels zoals bedoeld in de Awb.

5.1 Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 4:84 Awb in onvoorziene omstandigheden gemotiveerd afwijken van deze beleidsnota. Dat betekent dat het bestuursorgaan in principe handelt overeenkomstig de beleidsnota, tenzij dat voor één of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot het doel wat met de beleidsnota wordt gediend. Deze mogelijkheid moet bestaan omdat er altijd bijzondere omstandigheden kunnen zijn die bij toepassing van de beleidsnota in een concreet geval tot onevenredige hardheid kunnen leiden. Afwijken kan zowel in positieve zin als in negatieve zin. Afwijken in positieve zin houdt in dat er zich bijzondere omstandigheden voordoen die afwijken van het beleid noodzakelijk maken en er geen redelijke alternatieven bestaan om hierin te voorzien, mits de ruimtelijke consequenties beperkt blijven en geen vrees bestaat voor ongewenste precedentwerking. Afwijken in negatieve zin kan ook. Dat kan gebeuren wanneer een verzoek weliswaar past binnen de beleidsnota maar dat gelet op de bijzondere omstandigheden geen medewerking dient te worden verleend.

5.2 Evaluatie

Met deze beleidsnota willen we ten eerste de (kwaliteiten van de) bestaande woningvoorraad beschermen, de leefbaarheid op peil houden en waar mogelijk sturen op een goed verhuurderschap ter bescherming van de huurders en de buren. Ten tweede willen we met deze beleidsnota duidelijk maken wanneer de gemeente wel en niet medewerking verleend het wijzigen van de woningvoorraad en welke voorwaarden daar aan verbonden (kunnen) zijn. Tegelijkertijd constateren we dat de woningmarkt zich in een bijzondere fase bevindt en er steeds nieuwe en aangescherpte wet- en regelgeving beschikbaar komt. Daarbij realiseren we ons dat we deel uitmaken van een regio en ook de keuzes van onze buurgemeenten effect kunnen hebben op de noodzaak om de voorliggende beleidsnota aan te passen. Gezien deze dynamiek willen we jaarlijks monitoren hoeveel vergunningen zijn aangevraagd, hoeveel vergunningen zijn verleend en geweigerd en of er om andere redenen aanleiding is om deze beleidsnota te herzien. Deze monitoring zal via de actieve informatieplicht aan de raad worden aangeboden. Eventuele aanpassingen van de nota zullen ter besluitvorming worden aangeboden aan de raad.