Regionale Woonvisie Maastricht en Mergelland 2010-2020

1.1 Opdracht

In opdracht van de regio Maastricht en Mergelland heeft ABF Research in de eerste helft van 2010 twee rapportages gemaakt, te weten:

• a.

  een woonbeeld: een overzicht van de huidige regionale en lokale volkshuisvestingssituatie in de regio (Regionaal woonbeeld Maastricht en Mergelland, rapportnummer r2010-0009WF);

• b.

  een woningmarktverkenning tot 2020, met als doel het aandragen van bouwstenen voor de nieuwe woonvisie op basis waarvan keuzes voor beleid gemaakt kunnen worden (Woningmarktverkenning regio Maastricht en Mergelland 2010-2020, rapportnummer r2010-0018WF).

In vervolg op deze rapportages heeft de regio aan ABF ook opdracht gegeven de nieuwe woonvisie en het bijbehorende woningbouwprogramma voor de regio Maastricht en Mergelland samen te stellen.

Als uitgangspunten voor de nieuwe woonvisie heeft de regio meegegeven dat

• •

  de rapportage voortborduurt op de Regionale Woonvisie Maastricht en Mergelland 2005-2009;

• •

  er ook heldere en afdwingbare afspraken worden opgenomen;

• •

  zoveel als mogelijk is rekening wordt gehouden met bestaande lokale woonvisies of woonplannen. Gedurende het proces is gebleken dat het eerste punt moest worden losgelaten omdat de huidige woonvisie geen algemeenheden meer kan toestaan maar concreet en specifiek moet zijn.

Tevens zal de nieuwe visie zoveel mogelijk draagvlak moeten hebben onder betrokken gemeenten en marktpartijen.

Om aan bovenstaande uitgangspunten tegemoet te komen

• •

  heeft deze rapportage zoveel mogelijk dezelfde inhoudsopgave als in de vorige woonvisie is gehanteerd,

• •

  wordt er in de paragrafen met afspraken speciale aandacht besteed aan de helderheid van afspraken, en

• •

  worden in een aparte paragraaf in dit inleidende hoofdstuk de belangrijkste aandachtspunten van bestaande lokale woonvisies opgesomd terwijl waar van toepassing in de tekst tegenstrijdigheden met lokale visies worden aangegeven.

Het hoofddoel van de woonvisie is gericht op het toewerken naar een regionale woningvoorraad die aansluit bij de wensen van de huidige bevolking en die goed is toegerust voor het opvangen van toekomstige ontwikkelingen. De nadruk ligt hierbij primair op kwaliteit. Expliciete aandacht voor de huisvesting van specifieke doelgroepen maakt hier deel van uit. Gelet op de verwachte ontwikkelingen in de komende 10 jaar, waarin krimp van het aantal huishoudens zich niet alleen in de regio maar in heel Zuid-Limburg zal gaan voordoen, is het van groot belang dat gemeenten in de regio afspraken maken over woningmarktplannen en zich ook aan die afspraken houden. Deze woonvisie moet verder gaan dan een vrijblijvende intentie maar moet gericht zijn op een gezamenlijke koers.

Belangrijk: de gegevens in deze woonvisie verschillen van vergelijkbare gegevens in de in juni 2010 vastgestelde woningmarktverkenning (die overigens zijn gebruikt in de provinciale woonvisie)! De verschillen en de redenen daarvan zijn vastgelegd in een aparte notitie1 (zie bijlage 2).

1.2 Maasdal en Heuvelland

In de woonvisie 2005-2009 zijn de cijfers voor de afzonderlijke gemeenten getotaliseerd voor enerzijds het Maasdal (Eijsden, Maastricht, Meerssen) en anderzijds het Heuvelland (Gulpen-Wittem, Margraten, Vaals, Valkenburg a/d Geul). Dat wordt in deze woonvisie ook gedaan. Er is geen rekening gehouden met het samengaan per 1 januari 2011 van de gemeenten Eijsden en Margraten in de nieuwe gemeente Eijsden-Margraten.

1.3 Regionale samenwerking: meer noodzaak dan ooit

Maastricht met zijn stedelijke woonmilieus en zijn arbeids-, onderwijs-, culturele en recreatieve voorzieningen en het Mergelland met zijn groene en landelijke uitstraling en de bijbehorende woon- en recreatiemogelijkheden bieden samen als regio een complete leefomgeving met een grote diversiteit aan allerlei voorzieningen en mogelijkheden.

Gemeenten dragen zorg voor een adequate sturing van de woningvoorraad, passend bij de woon- en leefbehoeften van de huidige en toekomstige bevolking. Daarbij hebben gemeenten baat bij een zo evenwichtig mogelijke opbouw van bevolking en huishoudens omdat een dergelijke opbouw de grootste continuïteit voor leefbaarheid, economisch draagvlak, en allerlei voorzieningen betekent. Dat er daarbij stevige accenten zijn (zoals de studentenpopulatie in Maastricht en de opvangfunctie voor starters die Maastricht met zijn goedkopere voorraad uitoefent, en de aanwezigheid van grotere en duurdere woningen in het Mergelland) doet aan dit streven niets af. Behoud van deze accenten en complementariteit enerzijds en het streven naar evenwicht anderzijds worden bemoeilijkt door een recente nieuwe speler op de woningmarkt: krimp. Tegen de achtergrond van bevolkingskrimp en op afzienbare termijn ook afname van het aantal huishoudens is de uitdaging om in een adequate volkshuisvesting te blijven voorzien voor gemeenten en regio’s alleen nog maar groter. Daarbij blijft de kwaliteit van wonen hoog in het vaandel staan.

Regionale samenwerking noodzaak

Visie en beleid vragen om een vroegtijdige betrokkenheid en afstemming met de betrokken actoren in het veld. Dit houdt in dat gemeenten hun lokale belangen, plannen en projecten met elkaar afstemmen, gericht op het adequaat functioneren van de woningmarkt, en woningmarktontwikkelingen binnen de regio faciliteren en ondersteunen. Dit alles op basis van een gezamenlijke en gedeelde agenda en strategie. Regionale woningmarktontwikkelingen fungeren als communicerende vaten tussen gemeenten binnen de regio. Als een gemeente zijn eigenbelang voorop blijft stellen heeft dit voor de andere gemeenten in de regio verstrekkende gevolgen. Dit kan echter ook binnen gemeenten het geval zijn. Nieuwbouw in de ene wijk kan bestaande bouw in de andere wijk kannibaliseren. Regionale afstemming is dus meer dan vereist!

De woningmarkt is in veel gebieden groter dan de gebieden waarbinnen afspraken worden gemaakt en dat geldt zeker voor de regio Maastricht en Mergelland. De functionele woningmarkt, het gebied waarbinnen een groot deel van de verhuisbewegingen tussen gemeenten over en weer zich afspeelt, strekt zich voor deze regio uit tot geheel Zuid-Limburg en tot over de landsgrenzen in België (Lanaken- Riemst) en Duitsland (regio Aken).

De regionale samenwerking stijgt dan ook boven de samenwerking tussen alleen de gemeenten van de regio Maastricht en Mergelland uit. “De regio Zuid-Limburg gaat innig samenwerken op bestuurlijk en economisch gebied. Ook in de zorg, het onderwijs en op de woningmarkt worden de handen in elkaar geslagen. Binnen vijf maanden moet er een concreet plan van aanpak liggen om een einde te maken aan de versnippering, de verdeeldheid, de concurrentie en de ‘kerktorenpolitiek’, die Zuid- Limburg op steeds grotere achterstand dreigt te zetten.

Op 25 november 2010 hebben ongeveer 150 Zuid-Limburgse gemeentebestuurders, ondernemers, directeuren van corporaties en bestuurders uit de zorg en het onderwijs dit besluit unaniem genomen tijdens een conferentie over de huidige positie van de regio Zuid-Limburg in Valkenburg aan de Geul. Vijf stuurgroepen en een Taskforce gaan op korte termijn aan de slag om in april (2011) met concrete en heldere voorstellen te komen. Ofschoon er geen blauwdrukken klaarliggen werd tijdens de conferentie duidelijk dat er binnen een jaar één Zuid-Limburgse strategie en aanpak op het gebied van wonen, onderwijs, zorg en economie moet komen.

De positie van Zuid-Limburg staat onder druk omdat de afzonderlijke gemeenten geen oplossingen kunnen aandragen voor regionale problemen als vergrijzing en bevolkingskrimp en nog steeds met elkaar wedijveren om bijvoorbeeld nieuwe bedrijven binnen te halen. Die concurrentie is er eveneens in de zorg en het onderwijs.” Zo luidt de berichtgeving in o.a. Gemeente.nu van 26-11-2010.

1.4 Relatie met rijks- en provinciaal beleid

Rijk

Voor de ruimtelijke ontwikkeling is de Nota Ruimte uit 2006 nog steeds van toepassing. De nota schept ruimte voor ontwikkeling uitgaande van het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' en verschuift het accent van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. De nota ondersteunt ook gebiedsgerichte ontwikkeling en is uitgangspunt voor het verstedelijkingsbeleid. Daarbij wordt ook de (mogelijke) financiële bijdrage of de ondersteuning met regelgeving en kennis van het Rijk aan die plannen vastgelegd. Rijk, provincies en gemeenten maken samen afspraken over hoe ze een stedelijke regio willen ontwikkelen.

Het Rijk zet het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) in om een belangrijke bijdrage te leveren aan de vitaliteit en (fysieke) leefbaarheid van steden en wijken (buurten/kernen). Met het ISV streeft het Rijk naar duurzame, vitale en leefbare steden en wijken en naar ruimte voor verschillende wensen van bewoners. Het ISV moet eraan bijdragen dat het aantal aandachtswijken afneemt.

Zuid-Limburg is een van de nationaal stedelijk netwerken en deels economisch kerngebied. Binnen deze stedelijke netwerken heeft het Rijk zogenaamde bundelingsgebieden aangewezen, waarbinnen verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden. Vooral in de bundelingsgebieden moeten ‘stad’ en ‘land’ in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. Het zwaartepunt van de verstedelijking in de regio Maastricht en Mergelland, bestaande uit kwantitatieve concentratie en kwalitatieve versterking van de woningbouw, bevindt zich in het Maasdal.

In het regeerakkoord van 30 september 2010 tussen VVD en CDA opent de paragraaf over wonen met een algemeen geformuleerd overzicht van voorgestane veranderingen: meer ruimte voor het bedrijfsleven, meer aandacht voor regionale verschillen, meer ruimte voor specifieke woonvoorzieningen, meer ruimte voor specifiek beleid, meer ruimte voor maatwerk, meer ruimte voor kleinschaligheid en particulier opdrachtgeverschap, meer aandacht voor krimpregio’s. In samenwerking met krimpregio’s wordt gezocht naar maatregelen om deze regio’s nieuwe impulsen en ontwikkelingsmogelijkheden te geven.

Daarnaast wordt een aantal meer specifieke voornemens benoemd. Nadrukkelijk wordt aangegeven dat de corporaties een belangrijke rol vervullen in de sector en tegelijk klinkt door dat deze rol scherper gedefinieerd wordt qua doelgroep. Ook het toezicht op de corporaties wordt versterkt.

Welke effecten de specifieke maatregelen gaan hebben op de woningmarkt is nog onduidelijk. Een van de maatregelen is dat de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen boven € 43.000 een maximale huurstijging van inflatie +5% toe te staan. Als deze maatregel wordt uitgevoerd zouden dergelijke huurders inderdaad kunnen gaan uitwijken naar de dure huursector of de koopsector.

Een andere maatregel betreft het kooprecht van huurders van een corporatiewoning. In welke mate hiervan gebruik gemaakt gaat worden en wat dat voor het corporatiebezit betekent is niet duidelijk. Het effect op de leefbaarheid in verband met het onderhoud van woning en woonomgeving is ook lastig aan te geven.

Eind 2009 is door de Europese Commissie beschikt dat corporaties gemiddeld 90% van het bezit onder de huurtoeslaggrens (van € 648 in 2010, van € 653 in 2011) dienen toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van maximaal € 33.000. Deze maatregel is sinds 1 januari 2011 van kracht. Corporaties verwachten dat de groep huishoudens die beperkt meer dan € 33.000 verdient het kind van de rekening wordt. Deze groep kan met de huidige maatregel minder snel bij een corporatie terecht. Huren van meer dan € 653 euro kan deze groep veelal niet opbrengen en de koopsector is vaak te duur of niet haalbaar voor deze groep. Daarmee wordt er volgens verschillende corporaties voor deze middengroep aanzienlijk slechter gezorgd dan voor de lage inkomensgroepen. Welke effecten deze maatregel op de regionale woningmarkt gaan hebben is nog onduidelijk. De omvang en vraag naar corporatiewoningen van deze middengroep in de regio en de omvang van het corporatiebezit zijn daarbij onder andere van belang. In de regio Maastricht en Mergelland wordt de omvang van de groep huishoudens met een belastbaar inkomen tussen EC-grens en € 38.000 door ABF voor 2010 ingeschat op ongeveer 12.300, waarvan circa 3.200 momenteel gebruikmaken van een woning van een corporatie (zie ook bijlage 1, tabel 2).

Provincie

De hoofdlijnen van het provinciaal beleid zijn opgenomen in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg van 2006 en alle aanvullingen daarop. In de POL-aanvulling over verstedelijking van 18 december 20092 wordt ingezoomd op beleidsaanpassingen op het terrein van de woningbouw in verband met een afnemende kwantitatieve vraag naar woonruimte. Sloop, herstructureren, verdunnen en/of vergroenen zijn volgens de Provincie dan beleidsopties. In stedelijke gebieden met krimp zal een deel van het woningaanbod aan de voorraad onttrokken moeten worden. Dit voorkomt leegstand en biedt mogelijkheden tot een kwalitatieve verbetering van de bebouwde omgeving. De woningvoorraad in bezit van de woningcorporaties speelt een sleutelrol voor het slagen van de transformatie van de woningvoorraad. Daarnaast kan ook worden ingezet op het naar beneden bijstellen van nieuwbouwplannen (harde of zachte plancapaciteit) en functieverandering van bebouwing (bijvoorbeeld naar recreatiewoningen). De herstructureringsopgave zal primair door de direct betrokken verhuurders, eigenaren, gemeenten en lokale organisaties moeten worden uitgevoerd. Een van de doelen van de Provincie is regie en sturing op de ontwikkeling van de woningvoorraad.

Als richtinggevende maat gaat de Provincie ervan uit dat “van de verwachte afname (met per saldo ca. 16.000 woningen) van de woningvoorraad in Zuid-Limburg tot 2030, vijf procent in het landelijk gebied wordt geëffectueerd. Hiermee wijken we, strikt rekenkundig beschouwd, af van het bundelingsbeleid en het principe ‘migratie-saldo nul’ die door het Rijk worden gehanteerd. .. De herstructureringsopgave concentreert zich in de steden, waar belangrijke delen van de bestaande woningvoorraad moeten worden gerenoveerd, geherstructureerd of getransformeerd, omdat zij niet meer voldoen aan de eisen van de huidige en toekomstige bewoners. De herstructurering, sloop en transformatie vindt voor een belangrijk deel plaats via de woningvoorraad die in bezit is van woningcorporaties. Ook die is in de steden geconcentreerd.

Een aandeel van het landelijk gebied van Zuid-Limburg van 23% (het huidige bundelingspercentage), in de reductie van de Zuid-Limburgse woningvoorraad achten we niet realistisch, 5% achten we haalbaar. Zo’n opgave is gezien de krimp waar ook de plattelandskernen mee te maken krijgen ook logisch. Een consequentie hiervan is dat elke nieuw te bouwen woning in de plattelandskernen in Zuid- Limburg gepaard dient te gaan met het wegnemen van minstens één wooneenheid binnen de kern of de regio. We beseffen dat dit een forse opgave is, zeker in het licht van zich voordoende kansen voor hergebruik van agrarische gebouwen of cultuurhistorisch erfgoed en gezien het belang van de sociale woningbouw. We zien het reductiepercentage van 5% als richtinggevende opgave.”

Voor de plattelandskernen in Zuid-Limburg geldt dat er geen ruimte wordt geboden aan ontwikkeling van uitleglocaties buiten de contour en dat ook zij een bijdrage moeten leveren in de herstructureringsopgave. De opgave voor de regio staat in het teken van vervangen en definitief onttrekken van woningen aan de voorraad. Er is sprake van een flinke transformatieopgave, waarin sloop zonder vervanging in toenemende mate aan de orde zal zijn. De Provincie merkt op dat er reeds sprake is van een toenemend besef van een dergelijke handelwijze.

De nieuwe provinciale woonvisie voor de periode 2010-2015 is op 1 februari 2011 vastgesteld3. Voor het beleidsveld wonen kan de provinciale doelstelling zeer kort worden samengevat als:

“Het streven naar de juiste woning op de juiste plek en op het juiste moment beschikbaar.”

De Provincie is ervan overtuigd dat een omslag van een aanbodgerichte naar een vraaggerichte woningmarkt noodzakelijk is en bijdraagt aan ‘goed leven in Limburg’. Het gaat om duurzame ontwikkeling met evenwicht tussen people, planet en profit.

Ingezet wordt op het programmatisch transformeren van de bestaande voorraad naar de toekomstige gewenste kwaliteiten en samenstelling. De nog te realiseren nieuwe woningen in steden en dorpen staan in dienst van en dragen bij aan deze transformatieopgave. De Provincie wil de Limburgse Wijkenaanpak structureel onderdeel laten uitmaken van deze opgave. Dit dient tevens verankerd te worden in de regionale woonvisies.

De Provincie wenst primair in te zetten op het maken en uitvoeren van bindende afspraken over woningbouwplannen met de woonregio’s. In de woningbouwafspraken met de Provincie, die op basis van de regionale en provinciale woonvisie, draagvlak en commitment met elkaar worden gemaakt, worden per regio ook de herstructurerings- en sloopopgave meegenomen. Deze afspraken zullen na vaststelling van de provinciale en regionale woonvisie in de vorm van een convenant (met daarin een antwoord op onder andere de vragen wie, wat, geldigheid, voorwaarden, spelregels qua rol van de partners etc.) worden opgesteld.

Nieuwe organisatie- en financieringsstructuren toegesneden op een situatie met een krimpende bevolking zijn noodzakelijk. De komende jaren zal in samenwerking met regionale overheden, corporaties, bedrijfsleven en rijksoverheid een pakket aan maatregelen ontwikkeld en uitgevoerd moeten worden, zodat de regionaal (in tijd en karakter) verschillende krimpproblematiek in Limburg op een adequate wijze tegemoet getreden wordt. Voor de provinciale overheid is er een belangrijke coördinerende en zo nodig sturende rol weggelegd tussen gemeenten en regio’s onderling, en daarnaast in het samen met het Rijk werken aan goede en (inter-)nationale randvoorwaarden. De provincie zal hierbij gebruik maken van diverse instrumenten en een inpassingsplan vaststellen, indien de gemeenten niet bereid zijn of niet in staat zijn om de opgave zelf planologisch te verankeren.

Volgens de op 1 februari 2011 vastgestelde Provinciale woonvisie van de Provincie Limburg heeft de regio Maastricht en Mergelland “de doelstelling van een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad in de periode van de regionale woonvisie 2005-2009 niet bereikt. De problemen/ontwikkelingen en de oplossingsrichtingen nopen tot waarborging van deze hoofddoelstelling ook voor de toekomst, welke alleen verwezenlijkt kan worden met bindende regionale afspraken. De Provincie zal haar taak pakken om erop toe te zien dat deze afspraken ook worden nagekomen en hiervoor het haar ter beschikking staande instrumentarium inzetten.“

1.5 Financiële ondersteuning

Een afvlakkende of zelfs teruglopende vraag naar woningen betekent wijzigingen in de financiële huishouding op de woningmarkt. Woningcorporaties krijgen te maken met minder inkomsten en/of terugverdiencapaciteit. Ook de gemeenten merken dit via minder inkomsten uit belastingen (OZB) en bij ongewijzigde verdeelsleutels óók in de hoogte van de bijdragen uit het gemeentefonds. Dit leidt tot financieringsproblemen voor bijvoorbeeld de aanpak van oude wijken of herstructurering van bedrijfslocaties in de woonomgeving.

Er is echter een mentaliteitswijziging op gang gekomen en inmiddels is ook op nationaal niveau erkend dat krimpgebieden de noodzakelijke inspanningen niet alleen kunnen dragen, in het minst financieel. Het Rijk stelt aan 20 Limburgse krimpgemeenten, waarvan 18 in Zuid-Limburg, vanaf 2011 extra middelen uit het gemeentefonds beschikbaar. Dit betreft alle Limburgse gemeenten die de laatste 7 jaar hun inwonersaantal met meer dan 1% zagen dalen. Met dit extra geld kunnen ze een deel van de maatregelen betalen die nodig zijn om in te spelen op krimp. Het College van Gedeputeerde Staten van Limburg steunt dit besluit en spoort de Limburgse gemeenten per brief aan de kansen van krimp optimaal te benutten.

De krimpmaatstaf is zo opgebouwd dat de gemeenten een bedrag per ‘verloren’ inwoner krijgen dat ze zonder krimp voor die inwoner uit het gemeentefonds zouden hebben ontvangen. In 2011 komt dat neer op ruim € 600 per ‘verloren’ inwoner boven de 1%-drempel. De krimpmaatstaf wordt voorlopig voor 5 jaar ingevoerd. Aan het eind van die periode zal het Rijk evalueren of er reden is om de krimpmaatstaf te handhaven. Daarbij zal bekeken worden wat de gemeenten met de middelen die zij via de krimpmaatstaf hebben ontvangen, hebben gedaan.

Het Rijk vraagt gemeenten die geld via de krimpmaatstaf ontvangen in hun begroting en jaarrekening een krimp- of demografieparagraaf op te nemen. Hierin kan een gemeente de bevolkingsdaling, het beleid, de maatregelen en de kosten daarvoor in een duidelijke samenhang presenteren. De hoofdthema’s herstructurering van de woningvoorraad, herinrichting van de openbare ruimte en concentratie van voorzieningen komen daarin terug.

ISV-3 (ISV 3e tijdvak: 2010-2014) is een instrument om in te zetten ten behoeve van de herstructurering. De sleutelbegrippen daarbij zijn ‘gebiedsgericht’ en ‘integraal’. Het primaire doel van ISV wordt geconcretiseerd via de Limburgse Wijkenaanpak van het programma Investeren in Steden en Dorpen en met name in de Beeld Bepalende Ontwikkelingen Herstructurering Woonwijken. Voor de gemeenten in het Mergelland is via de Provincie in ISV-3 gemiddeld € 52,50 per huishouden beschikbaar4. Maastricht ontvangt het ISV-3-budget als G31-gemeente rechtstreeks van het Rijk.

Naast de gerichte inzet van huidig instrumentarium als ISV past ook de ontwikkeling van (mogelijk) nieuwe instrumenten zoals bij voorbeeld het revolverend Wooninvesteringsfonds (WIF) en transformatiefondsen.

Verder ondersteunt de Provincie de positie van starters op de woningmarkt via een starterslening, die het verschil overbrugt tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat een starter op basis van zijn inkomen maximaal kan lenen als hypotheek. De regeling wordt aangevuld met andere instrumenten, bij voorbeeld een kortingsregeling van een woningcorporatie bij aankoop van een huurwoning. Deze maatregelen moeten koopwoningen tot een prijsgrens van € 170.000 voor starters meer bereikbaar maken.

Ook de Limburgse Energie Subsidie op basis waarvan woningbezitters subsidie kunnen krijgen op energiebesparende maatregelen wordt hier genoemd omdat dergelijke maatregelen bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en tot vergroting van duurzaam wonen.

Daarnaast kan de Provincie pleiten voor (eventueel tot krimpgebieden beperkte) flankerende wet- en regelgeving bij het Rijk.

1.6 Aandachtspunten bestaande lokale woonvisies

Voor de volgende gemeenten ligt er een recente woonvisie of woonbehoefteanalyse:

• •

  Gulpen-Wittem: Woonplan 2010-2020 (2009)

• •

  Maastricht: Stadsvisie 2030 actualisatie 2008 (2008)

• •

  Margraten: Woonbehoefteanalyse 2010-2040 (2010)

• •

  Meerssen: Toekomstvisie gemeente Meerssen 2020 (2009)

• •

  Vaals: Strategische visie 2020 gemeente Vaals

De meest kenmerkende elementen op het vlak van de verdere ontwikkeling van de woningvoorraad worden hieronder per gemeente genoemd. De begrippen die in de woonvisies van alle gemeenten naar voren komen zijn kwaliteit en een evenwichtige voorraad. Deze sluiten prima aan op deze regionale woonvisie. Of de beperkte groei van bevolking en huishoudens, die hier en daar wordt vermeld, daadwerkelijk kan worden gerealiseerd is een andere vraag. Behalve kwaliteit is duurzaamheid een element dat veelvuldig naar voren komt en dat ook geheel past in het beleid van het Ministerie van BZK/WWI en de Provincie Limburg om duurzame en energiezuinige woningen tot stand te brengen.

Maastricht

Het maatschappelijke uitgangspunt van de Stadsvisie van Maastricht is het realiseren van een vitale en complete stad.

Voor de woningbouwprogrammering zet het college in op optimale beïnvloeding van de migratie in het licht van Maastricht als woonstad. Vanuit consensus met de partners zal “gedoseerd” moeten worden gebouwd, gericht op het vasthouden van de eigen bewoners en het bedienen van de vraag van zich aandienende nichemarkten met hun bijbehorende specifieke woon- en leefstijlen.

Op de lange termijn is stabilisatie van de huidige omvang van de woningvoorraad daarmee het richtpunt geworden. Het inwonertal kan stabiel blijven, uitgaande van een positief migratiesaldo. Bij een blijvend negatief migratiesaldo ligt krimp van de stedelijke woningvoorraad in het verschiet. Dat betekent niet dat er niet meer wordt gebouwd. Maar tegenover de nieuwbouw staat een ongeveer even groot aantal woningen dat gesloopt wordt, hetzij op de plek van de nieuwbouw dan wel elders in de stad. Met name in de stadsranden komt meer ruimte voor verdunning. In binnenstedelijke ontwikkelingslocaties is ruimte voor verdichting. Voor de middellange termijn (tot 2015) is - uitgaande van een positief migratiesaldo - een aantal van 200 tot 300 woningen per jaar erbij voldoende om te voorzien in de woningbehoefte.

De woningbouwprogrammering wordt primair stadsregionaal bepaald. Immers op dat niveau is sprake van een complete woningmarkt met een breed palet aan woonmilieus. Maastricht heeft enerzijds een opvangfunctie voor starters uit de regio; anderzijds vervullen de kleinere regiogemeenten een belangrijke rol bij het voorzien in de vraag naar ruim grondgebonden wonen in een dorpse of landelijke omgeving. Nationale grenzen gelden daarbij niet als een belemmering.

Voor de ontwikkeling van de kenniseconomie zijn de Universiteit Maastricht en de andere instellingen voor hoger onderwijs belangrijk. De campus in Randwyck levert een wezenlijke bijdrage aan de diversificatie van het aanbod van studentenhuisvesting. Voor buitenlandse studenten heeft de campushuisvesting een aantrekkende werking. Deze werking wordt versterkt als Maastricht voor het aantrekken van buitenlandse studenten uitgaat van een totaalconcept: opleiding, huisvesting, sport en cultuur.

Voor Maastricht Woonstad geldt evenals voor het totale stedelijke gebied: hoge ruimtelijke kwaliteit. Ook in de toekomst vormt het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de stad en het landschap de basis voor het handelen. Ingezet wordt op kwaliteitsverbetering van het bestaand stedelijk gebied. Maastricht blijft zich ontwikkelen en vernieuwen vanuit de concentrische opbouw. Perifere ontwikkelingen die leiden tot een meerkernige opbouw van de stad sluiten hier niet bij aan. Maastricht heeft haar fysieke grenzen vrijwel bereikt. In het buitengebied ligt de nadruk op versterking van de landschappelijke en ecologische kwaliteiten.

Maastricht kiest voor versterking van de compacte stad.

Gulpen-Wittem

De gemeente voert een proactief spreidingsbeleid en hanteert daarbij een ‘bottom up’-benadering. Dit betekent dat alleen voor beleidsonderdelen waarvoor geldt dat spreiding over de tien kernen organisatorisch, ruimtelijk en/of financieel (op termijn) niet verantwoord is, wordt gekozen voor een spreiding over een beperkt aantal kernen. En alleen voor beleidsonderdelen waarvoor zelfs deze schaalgrootte organisatorisch, ruimtelijk en/of financieel (op termijn) ontoereikend is, wordt gekozen voor de hoofdkern Gulpen. Hierbij wordt uitgegaan van het algemene belang van de gemeente Gulpen-Wittem, wat wil zeggen dat in het beleid de tien kernen gezamenlijk centraal staan en niet de afzonderlijk kernen.

Basiskeuzes:

• •

  De toename van het aantal huishoudens wordt opgevangen op kernniveau.

• •

  Ingezet wordt op starterswoningen, levensloopbestendige woningen en zorgwoningen.

• •

  Ingezet wordt op een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat.

De gemeente Gulpen-Wittem vindt het belangrijk dat mensen zelf keuzes maken, de regie over hun eigen leven houden en hun eigen gekozen levenswijze kunnen voortzetten. Dit betekent onder andere dat mensen zolang mogelijk in hun eigen omgeving moeten kunnen blijven wonen, zowel ouderen als jongeren. De beperkte groei van het aantal huishoudens zal dan ook zoveel mogelijk in de kernen zelf opgevangen moeten worden. Dit vergt een actieve en creatieve aanpak. Daarbij wordt, allereerst, ook met het oog op de daling van het aantal huishoudens na 2025, uitgegaan van een flexibele inrichting van woningen, vernieuwbouw van bestaande woningen en vrijkomende gebouwen. De gemeente zet hoofdzakelijk in op nieuwbouw voor ouderen. Hierdoor zal doorstroming op gang kunnen komen waardoor o.a. woningen vrijkomen voor starters. Desondanks zal ook nog subsidiair (mondjesmaat) nieuwbouw voor starters moeten plaatsvinden.

Margraten

De uiteindelijke doelstelling van de gemeente Margraten is een leefbare gemeente blijven, ook in tijden van bevolkingsdaling. Eenduidig gemeentelijk beleid kan alleen maar bijdragen in een goede afstemming in de bouwprogrammering met regiogemeenten en duurzame afspraken met lokaal actieve partners.

Het kwalitatieve vraagstuk ligt naar verwachting bij het enerzijds beschikbaar krijgen van voldoende passende huisvesting voor senioren en anderzijds in het aanpassen van de bestaande woningvoorraad waardoor senioren zo lang mogelijk in hun eigen woning en woonomgeving kunnen blijven wonen. Het aanbod aan woningen met een zorginfrastructuur is beperkt. De gemeente is van mening dat de huidige woonzorgcapaciteit te beperkt is voor de eigen opvang.

Hoewel het voor starters niet makkelijk is in Margraten een betaalbare woning te bemachtigen, wordt voor starters geen aanvullend beleid ontwikkeld. De mogelijkheden binnen de voorgenomen nieuwbouwplannen worden als voldoende beschouwd.

Doorstroommogelijkheden in het segment eengezinswoningen daarentegen zijn ruim.

De plancapaciteit van de gemeente Margraten telt 675 woningen, bestaande uit 615 reguliere woningen en 60 zelfstandige zorgwoningen. Naast deze plancapaciteit bestaan nog plannen voor circa 85 intramurale zorgplaatsen. Ruim een derde deel van de plancapaciteit is hard: 245 woningen. Van de plancapaciteit is bijna een kwart gepland als huurwoning, wat beduidend meer is dan het huidige aandeel van 10%. De plancapaciteit kenmerkt zich door een sterk uitbreidingskarakter. Een op de drie woningen is gepland in het bebouwd gebied. Indien het bestaande bouwprogramma wordt gerealiseerd, zullen rond 2020 circa 340 woningen beschikbaar zijn door nieuwbouw bovenop de lokale woningbehoefte. De afzet van nieuwbouw wordt daardoor sterk afhankelijk van instroom van elders, direct (instromers in de nieuwbouw) of indirect (instromers die zich vestigen in vrijgekomen woningen door doorstroming).

De gemeenteraad van Margraten heeft op 13 juli 2010 besloten de bandbreedte voor de woningbouwprogrammering vast te stellen op een maximum van 282 woningen, iets boven de harde plancapaciteit.

Meerssen

Meerssen wil met nadruk een woon- en leefgemeente (en geen werkgemeente) zijn en zet in op het behoud van haar vitale leefkernen en een landelijke en rustige woonomgeving. Om Meerssen als woongemeente te blijven profileren is een integrale aanpak nodig. Nadrukkelijker wordt gezocht naar integratie van de fysieke, de sociale en de economische ruimte in het publieke domein.

De woonomgeving bevindt zich in het spanningsveld tussen vitaliteit van de kernen, het behoud van het groene karakter van de gemeente, de regionale druk op de woningmarkt en diverse regionale ontwikkelingen.

Gegeven de bevolkingsprognoses zal de behoefte aan woningen tot 2015 stijgen om vervolgens fors te dalen. Vanwege de gezinsverdunning en vergrijzing zal de behoefte aan een kwalitatieve aanpassing van de woningvoorraad (duurzaam voorraadbeleid) de komende jaren noodzakelijk zijn. Dit houdt ook het slopen van een deel van de bestaande woningvoorraad in.

Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe ten opzichte van het aantal gezinnen en dat leidt, ten opzichte van het huidige woningaanbod, tot een toenemende vraag naar woningen. Senioren blijven langer zelfstandig wonen dan vroeger: er is een duidelijk groeiende behoefte aan kwalitatief hoogwaardige en daardoor vaak wat duurdere appartementen. Er lijkt een groeiende behoefte aan goedkope woningen te zijn onder de groep jonge starters, maar ook nadrukkelijk een behoefte aan percelen voor eigenbouwers.

Vanaf 2015 neemt naar verwachting de woonbehoefte sterk af. Er zal daar nu al rekening mee moeten worden gehouden in bouw - en herstructureringsprogramma’s. De vergrijzing en ontgroening van de bevolking heeft grote impact op de leefomgeving in Meerssen.

Gegeven de verwachte migratie en de concurrentie om inwoners in Zuid-Limburg moet een aantrekkelijk woningaanbod voor een breed publiek worden gecreëerd. Binnen de provinciale en landelijke kaders heeft Meerssen daarom de ambitie een stevige rol te spelen in de totstandkoming van de woonomgeving. Nadrukkelijker dient in de toekomst aandacht te worden gegeven aan de eigen projecten. Meerssen zal zich blijvend inspannen voor een gedifferentieerd woningaanbod met woningen in diverse prijscategorieën.

Vaals

In de visie van Vaals gaat er gewerkt worden aan een aantrekkelijke woon- en leefgemeente anno 2020, met een internationaal karakter, waarbij een duidelijke oriëntatie ligt op de grote broer Aken. De opbouw van de bevolking moet evenwichtiger worden maar wel pluriform blijven. Vaals is een grensstad waar het aantrekkelijk moet zijn om te wonen, zeker ook voor jonge gezinnen. Dat betekent de noodzaak tot goede voorzieningen en goed en meertalig onderwijs op vele niveaus. Het behouden en aantrekken van jongeren is een belangrijk thema in de Strategische Visie. Vooral de uitbreidingsplannen van RTWH (universiteit) in Aken en bedrijventerrein Avantis in Heerlen bieden daartoe mogelijkheden.

Een belangrijk onderdeel van de Strategische Visie is het wonen in Vaals. Het gaat in feite om een woongemeente met fantastische mogelijkheden gezien de ligging. Een schitterende natuur, dicht bij een grote stad, een internationale sfeer en ook nog een druk winkelgebied met veel voorzieningen.

Een goede woonomgeving wil zeggen: voldoende woningen voor de diverse doelgroepen, groene wijken met speelvoorzieningen, veilige verkeerssituaties, goede toegankelijke onderwijs- en zorgvoorzieningen en een aantrekkelijk winkelaanbod van goede kwaliteit. Maar de gemeenteraad constateert dat er veel te weinig kwalitatief goede woningen worden aangeboden, met als gevolg dat de groep mensen die dergelijke woningen zoekt, zich ook niet in Vaals vestigt. De gemiddelde huizenprijs in Vaals ligt met ruim € 150.000 lager dan het Zuid-Limburgs gemiddelde van € 200.000. Niet dat de gemeenteraad de huizenprijzen wil opdrijven, maar het gaat er wel om dat de variëteit en mogelijkheden groter worden. Dat trekt nieuwe bewoners, ook mensen met meer koopkracht, en dat is weer interessant voor investeerders en winkeliers, terwijl het voorzieningenniveau daardoor ook kan worden uitgebreid. Iedereen kan daar dus van profiteren. Daarom worden nu plannen ontwikkeld voor hoogwaardige woningbouw en ook het algemene woonklimaat wordt verbeterd. Denk daarbij aan gespecialiseerde winkels (eerder kleine dan grote warenhuizen, vooral gericht op ‘fun-shopping’), een goed onderhouden openbare ruimte plus voldoende parkeergelegenheid. Met andere woorden, het moet prettig wonen worden in Vaals. Ook voor bijvoorbeeld personeel en studenten van de RWTH, die op een steenworp afstand van de grens dagelijks actief zijn en die behoefte hebben aan goede woongelegenheid.

1.7 Opzet van de woonvisie

In deze woonvisie worden de belangrijkste uitdagingen op het vlak van wonen voor de regio Maastricht en Mergelland in hoofdlijnen geschetst. Zoals boven reeds is aangegeven wil de Provincie op basis van de regionale woonvisies concrete afspraken maken over het regionale woningbouwprogramma. Dat betekent dat deze woonvisie, anders dan de vorige woonvisie, zich niet kan beperken tot meer algemene inspanningen maar de kwantitatieve opgave zo specifiek mogelijk moet weergeven.

Doordat de grenzen van de groei zijn bereikt en regionale samenwerking een grotere noodzaak dan ooit is, is deze regionale woonvisie ook minder vrijblijvend dan ooit. Gemeenten verplichten zichzelf de uitgangspunten in deze woonvisie te gebruiken en uit te dragen bij de vaststelling van lokale plannen voor nieuwbouw, sloop en herstructurering.

Deze woonvisie heeft betrekking op de periode 2010-2020, waarbij de eerste en laatste 5 jaar worden onderscheiden. De nadruk zal liggen op de periode 2010-2015.

In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste problemen op de woningmarkt in de regio opgesomd waaruit centrale beleidslijnen voor het regionale woonbeleid worden afgeleid. Hoofdstuk 3 gaat in op de woonruimteverdeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op herstructurering en hoofdstuk 5 behandelt de nieuwbouw. In hoofdstuk 6 komen nog enkele andere thema’s aan bod. Een beschrijving van de actuele regionale woningmarkt is opgenomen in bijlage 1.

2.1 Knelpunten op de woningmarkt

Tegen de achtergrond van een moeizame economie en ingrijpende bezuinigingen, en ook op individueel niveau toegenomen onzekerheid over de (toekomstige) financiële mogelijkheden, heeft de woningmarkt in de regio Maastricht en Mergelland anno 2010 te maken met de volgende knelpunten:

Scheve verdeling regionale woningvoorraad

De huidige woningvoorraad is nog onvoldoende evenwichtig. Maastricht heeft een grote goedkope sociale huurvoorraad, terwijl het Mergelland, met uitzondering van Vaals, naar verhouding met een grote en duurdere koopvoorraad te maken heeft. Daardoor worden de mogelijkheden voor diverse typen huishoudens om in de eigen gemeente een adequate woning te vinden beperkt.

Vergrijzing en ontoereikend aanbod voor oudere huishoudens

De regio heeft te maken met een relatief sterke vergrijzing. De voorraad voor ouderen geschikte woningen en de begeleidende zorg en diensten zijn nog onvoldoende ingesteld op de groei van het aantal oudere huishoudens. Ouderen willen voor het merendeel liefst in de eigen woonplaats blijven wonen. Onvoldoende geschikte ouderenhuisvesting in de eigen kern zorgt ervoor dat ouderen niet kunnen verhuizen en daartoe ook niet genegen zijn. Dankzij flankerend beleid worden ze ook in staat gesteld zolang mogelijk in hun huidige woning te blijven. Ze blijven hierdoor echter vaak in een te grote woning zitten, die toch ook niet helemaal geschikt is, waardoor de noodzakelijke doorstroming wordt belemmerd. Het gebrek aan doorstroming belemmert bovendien de opwaardering van de woningvoorraad die optreedt als nieuwe bewoners de woning aan hun wensen aanpassen.

Leefbaarheid

Leefbaarheid is gebaat bij diversiteit van huishoudens en woningen en is daarmee een afgeleid probleem van de verdeling van de woningvoorraad.

Een te eenzijdig woningaanbod bewoond door sociaal zwakkere huishoudens kan makkelijk tot problemen leiden. Hoge werkloosheid, sociale problemen en verpaupering van woningen en woonomgeving gaan vaak samen. In Maastricht speelt deze problematiek van de zogenoemde aandachtswijken.

In het Mergelland zijn zorgen rond leefbaarheid van een andere orde. Daar staat het voorzieningenniveau onder druk door veranderingen in de samenstelling van bevolking en huishoudens (meer ouderen, minder kinderen). Het is vaak moeilijk voor jongeren, starters en ouderen om een (andere) geschikte en/of betaalbare woning te vinden in de dorpen en kleinere kernen van het Mergelland, zodat de wens om te blijven wonen in de eigen omgeving wordt gedwarsboomd. De sociale binding met als uiting een bloeiend verenigingsleven is hiermee in het geding.

Krimp

De regio Maastricht en Mergelland heeft te maken met een proces van krimp: een bevolkingsdaling is in enkele gemeenten reeds ingezet en op niet al te lange termijn zal er ook sprake zijn van een daling van het aantal huishoudens. Het bestrijden van krimp door woningbouw is geen succesvolle koers, begeleiding van krimp werkt beter. Voor de woningmarkt betekent dit een aanpassing van beleid, minder gericht op nieuwbouw: herstructurering voorop en nieuwbouw in dienst van de noodzakelijke transformatie van de woningvoorraad. Gelet op concurrentie tussen gemeenten en de effecten daarvan zoals oplopende leegstand is in krimpregio’s een regionale regie noodzakelijk.

De tussentijdse bevindingen van de Commissie Deetman5, die op verzoek van de Provincie Limburg een advies uitbrengt over de bevolkingskrimp, heeft het volgende opgeleverd:

• •

  De bevolkingskrimp en met name de afname van het aantal huishoudens, heeft gevolgen voor de woningmarkt. De zichtbare urgentie heeft in de regio‟s Parkstad, Sittard-Geleen en Maastricht Heuvelland geleid tot het opstellen van beleid voor herstructurering en transformatie.

• •

  De commissie constateert dat de urgentie nog niet is vertaald in sterk organiserend vermogen met daadkrachtige sturing. Afspraken op de schaalniveaus van Noord-, Midden- en Zuid- Limburg, onder regie van de provincie, zijn noodzakelijk.

• •

  De commissie is van mening dat de regio‟s Parkstad, Maastricht Heuvelland en Sittard-Geleen de afspraken over de sloop- en transformatieopgave op het schaalniveau van Zuid- Limburg in beeld moeten brengen. Door de sanering van het woningbestand planologisch groter aan te pakken, vanuit een langetermijnperspectief, verwacht de commissie dat keuzes sneller worden gemaakt en ambities beter worden waargemaakt.

• •

  Naast sturing op kwantiteit dient nadrukkelijker aandacht te zijn voor sturing op kwaliteit van wonen en leefomgeving en dienen de financiële consequenties van de herstructurering in beeld te worden gebracht. Een samenhangende aanpak in relatie tot het langetermijnperspectief ontbreekt.

Daarnaast heeft de Commissie vermeld dat de corporaties aangeven dat zij de herstructureringsopgave adequaat kunnen oppakken, indien de gemeenten de met hen gemaakte afspraken respecteren en duidelijke keuzes maken. Ook geven corporaties aan het overleg tussen gemeenten, ontwikkelaars en corporaties op het gebied van krimp te vrijblijvend te vinden. Zij twijfelen over de hardheid van de afspraken.

Dreiging overtollige particuliere voorraad

In de regio dreigt een overaanbod van eengezinskoopwoningen. Woningen blijven na verhuizing of overlijden van de laatste bewoner langer leeg staan en permanente leegstand dreigt. Bij particuliere woningen is er in eerste instantie geen maatschappelijke verantwoordelijkheid en is het aan de eigenaar of de erfgenamen daarvan om de leegstand en het in verval raken van de woning aan te pakken. Particuliere eigenaren richten zich minder snel op investeringen in een woning die ze zelf niet bewonen en/of verkopen niet snel onder de gewenste prijs. Daarmee dreigen verloedering en kapitaalvernietiging bij een groeiend overaanbod.

Onzekerheden toekomstige ontwikkeling

Een bouwprogramma wil graag zijn gebaseerd op zekerheden. Maar de toekomst wordt steeds moeilijker te voorspellen. Internationalisering, ontwikkelingen in de grensgebieden, economische schommelingen en andere ontwikkelingen alsmede nieuw onderzoek en nieuwe en actueler vooruitberekeningen leiden voortdurend tot nieuwe feiten en verwachtingen die conclusies kunnen veranderen. Een bouwprogramma is concreet en eenmaal ingezet is het moeilijk terug te draaien. Bouwen met beleid is noodzakelijker dan ooit!

2.2 Doelen en ambities

Het hoofddoel van deze woonvisie is de totstandkoming van een regionale woningvoorraad die aansluit bij de wensen van de huidige bevolking en in staat is toekomstige ontwikkelingen op te vangen. Voor de regio Maastricht en Mergelland betekent dit het transformeren van de bestaande woningvoorraad naar de toekomstig gewenste kwaliteiten en samenstelling. De nog te realiseren nieuwe woningen in steden en dorpen staan in dienst van en dragen bij aan deze transformatieopgave. De expliciete aandacht voor de huisvesting van specifieke doelgroepen is onderdeel hiervan.

Een meer evenwichtige opbouw van de regionale woningvoorraad blijft prioriteit, gelet ook op de conclusie van de provincie dat deze in de periode 2005-2009 nog niet is bereikt. Tegen de achtergrond van een naderende krimp zullen de gemeenten in de regio zich moeten inspannen om op creatieve wijze deze gewenste diversiteit in het woningaanbod te bereiken, waar nodig door nieuwbouw maar vooral ook door herstructurering van de bestaande voorraad.

Voor de uitwerking van dit hoofddoel zijn twee thema’s in het bijzonder van belang:

• •

  Meer evenwicht in de regionale woningvoorraad door het verminderen van het aandeel goedkope huurwoningen in Maastricht en het vergroten van het woningaanbod voor jongeren en starters (lees: het aandeel goedkope woningen) in de gemeenten van het Mergelland. Voor de goede orde: starters zijn de (nieuwe) huishoudens die voor het eerst zelfstandig een woning huren of kopen, of dit nu direct vanuit het ouderlijk huis is of vanuit een andere woonruimte –niet zijnde een woning- of vanuit het buitenland. Het gaat dus om hen die voor het eerst een woning in de regio zoeken. Meer evenwicht in de regionale voorraad draagt bij aan verbetering van de leefbaarheid in zowel de stad als op het platteland.

• •

  Adequate huisvesting van de groeiende groep van oudere huishoudens, door het creëren van een woningaanbod voor deze groep dat in omvang en variatie aan de vraag voldoet, in combinatie met zorg en welzijn.

Gelet op het adagium in de woonvisie van de provincie –één woning erbij, één eraf- en gelet op de verwachte ontwikkelingen is de ambitie gericht op oplossingen zoveel mogelijk binnen de bestaande woningvoorraad en de bestaande contouren van stedelijk gebied en platteland. Dit is ook een duurzame benadering met meer kansen dan beperkte nieuwbouw kan bieden. In volgorde betekent dit:

• •

  Effectief gebruik maken van de bestaande woningvoorraad en woonmilieus.

• •

  Vervanging of sloop van bestaande woningen en woonmilieus in bestaand stedelijk gebied (actief voorraadbeheer).

• •

  Bouw- en woontechnische aanpassingen van de bestaande woningvoorraad en woonmilieus.

• •

  De nog te realiseren nieuwe woningen in steden en dorpen staan in dienst van en dragen bij aan de transformatieopgave.

Een afname van bevolking en huishoudens kan ook tot kansen leiden. Met een kwaliteitsgerichte en creatieve aanpak kunnen er kansrijke gebieden worden geschapen of ontwikkeld. Door te kiezen en te investeren in gebieden die een economische en/of ruimtelijke meerwaarde hebben kunnen deze kansen worden benut. Het nadenken over een meer strategische aanpak voor de kirmp vereist een meer visionaire insteek. Er zou een “masterplan” of “kansenkaart” kunnen worden ontwikkeld waarin de meer kansrijke gebieden en/of werkterreinen worden benoemd en er een afweging wordt gegeven over de inzet op deze én de minder kansrijke gebieden.

2.3 Strategische beleidslijnen

Vanuit de in paragraaf 2.1 genoemde knelpunten worden de volgende beleidslijnen als oplossingsrichtingen aangegeven.

Evenwichtige opbouw regionale woningvoorraad

• ◉

  Streven naar een meer evenwichtige regionale woningvoorraad. Voor Maastricht betekent dit naar verhouding meer duurdere koopwoningen, voor de gemeenten in het Mergelland (relatief) meer goedkope woningen.

• ◉

  De nadruk ligt op transformatie van de bestaande voorraad, door sloop en vervangende nieuwbouw van woningen met de gewenste kwaliteiten en door opwaardering van woningen.

• ◉

  De Limburgse Wijkenaanpak vormt onderdeel van deze transformatie.

Adequaat aanbod voor oudere huishoudens

• ◉

  Zoveel mogelijk gebruik maken van bestaande woningvoorraad om voor ouderen geschikte woningen te creëren.

• ◉

  Nieuwbouw voor ouderen primair inzetten bij realisatie van ouderen- en woonzorgwoningen die voldoen aan hoge standaarden voor geschiktheid voor ouderen; daarbij oog houden voor het voorzieningenniveau en de nabijheid daarvan.

• ◉

  Bij het doelgroepenbeleid voor ouderen de belangen van leefbaarheid van de kleine kernen mee in de overweging betrekken.

Leefbaarheid

• ◉

  Beschikbaarheid van voldoende goedkope woningen in het Mergelland, zowel huur als koop, om jongeren en starters de mogelijkheid te bieden een woning in de eigen woonplaats te vinden.

• ◉

  Bij vervangende nieuwbouw inzetten op flexibel en levensloopbestendig bouwen.

• ◉

  Bij het doelgroepenbeleid voor jongeren de belangen van leefbaarheid van de kleine kernen mee in de overweging betrekken.

Omgaan met krimp

• ◉

  Begeleiding van krimp is beter dan bestrijding. Regionale samenwerking en afstemming is belangrijk in dit bewustwordingsproces.

• ◉

  Uitbreiding blijft beperkt tot waar het nodig is en is gericht op de transformatieopgave.

• ◉

  Krimp vereist duidelijke keuzes en afspraken met woningcorporaties over de opgave.

• ◉

  Creatieve oplossingen en maatwerk worden ondersteund.

Monitoring leegstaande particuliere voorraad

• ◉

  Monitoring van de leegstaande particuliere voorraad is noodzakelijk om waar gewenst en vanuit een maatschappelijk belang voorstellen voor verbetering of voor ingrepen te doen.

• ◉

  Uit deze monitoring volgt contact met particuliere eigenaren en eventueel advies voor verbetering en onderhoud van de woning of advies voor verkoopmogelijkheden of (tijdelijke) verhuur.

Onzekerheden toekomstige ontwikkeling

• ◉

  Monitoring van de ontwikkeling van bevolking en huishoudens, van de woningvoorraad en van de voortgang van het bouw- en transformatieprogramma en actualisering van prognoses is essentieel voor bijsturing van dit bouw- en transformatieprogramma.

2.4 Afspraken

• ◷

  In een tekst bij de woningbouwprogramma’s van alle gemeenten wordt aangegeven op welke wijze het programma na uitvoering heeft bijgedragen aan de doelstelling van een meer evenwichtige woningvoorraad in de regio, door aan te geven wat het effect van de veranderingen zal zijn op de huur-koopverhouding en de prijsverhoudingen in de gemeente.

• ◷

  In een tekst bij het woningbouwprogramma van de betrokken gemeenten wordt aangegeven in hoeverre de transformatie (sloop en (vervangende) nieuwbouw) is opgenomen in de Limburgse Wijkenaanpak.

• ◷

  In een tekst bij het bouwprogramma wordt aangegeven of en zo ja, op welke wijze het aanbod voor ouderen wordt aangepast door aanpassingen en nieuwbouw.

• ◷

  In een tekst bij het bouwprogramma wordt aangegeven of en zo ja, op welke wijze de mogelijkheden voor jongeren en starters om een zelfstandige woning of zelfstandige woonruimte te betrekken worden vergroot.

• ◷

  In een tekst bij het bouwprogramma wordt aangegeven op welke wijze sloop en nieuwbouw bijdragen aan de noodzakelijke en gewenste transformatie van de woningmarkt.

• ◷

  Woningcorporaties worden bij de transformatie betrokken via duidelijke afspraken en keuzes. Uiteindelijk maken de gemeenten deze afspraken met de betrokken corporaties, maar wordt de inzet van te voren in het regionaal overleg besproken (en zijn dus alle andere gemeenten in de regio ook op de hoogte).

• ◷

  Binnen de regio wordt een plan opgesteld om particuliere eigenaren van woningen die al langer dan twee jaar leeg staan te benaderen. Dit plan bevat een benaderingsstrategie en informatie over de reden van het contact en over mogelijk advies en/of hulp bij verkoop, woningverbetering of ander gebruik (als verhuur).

• ◷

  Bij woningen die al langer dan twee jaar leeg staan wordt contact (een brief met vragen of informatie kan al in eerste instantie volstaan) opgenomen met de eigenaar om te controleren of er sprake is van een probleem waarbij de gemeente advies of hulp kan bieden. Dit vereist wel dat de gegevens verzameld voor de monitor, zoals de Woonmonitor Limburg, op individueel niveau gekoppeld kunnen worden aan een adres en eigenaar.

• ◷

  De regiogemeenten zetten de ontwikkeling van een “kansenkaart” op de agenda en bepalen of deze moet worden ontwikkeld.

3.1 Herstructurering

Herstructurering staat volledig in het teken van transformatie van de woningmarkt naar de gewenste kwaliteiten en - met het oog op de huishoudenskrimp - kwantiteiten. Ingrepen in de bestaande woningvoorraad zijn noodzakelijk om de kwaliteit van de voorraad op peil te houden. Door herstructurering wordt tevens invulling gegeven aan een duurzaam ruimtegebruik. De leefbaarheid en de vitaliteit van de woonomgeving, stedelijk of landelijk, worden met een op de toekomst toegerust aanbod meer gestimuleerd. Daarbij kan niet voorbij worden gegaan aan een dalende woningbehoefte als gevolg van krimp van het aantal huishoudens.

Het effect van nieuwbouw op de totale woningvoorraad is in aantallen marginaal, maar kan wel strategisch zijn. Nieuwbouw kan gericht zijn op specifieke groepen en kan de doorstroming op de woningmarkt op gang brengen/houden, waardoor meer huishoudens dan alleen die in de nieuwe woningen een huis op maat kunnen krijgen.

Door herstructurering en vergroting van de kwaliteit moet een woningvoorraad ontstaan die geschikt is voor vele typen huishoudens, zowel op regionaal, stads- of dorps-, als buurtniveau. Het streven is gericht op gedifferentieerde woonmilieus met een hoge kwaliteit. De woonmilieus van de stad hebben daarbij uiteraard andere kwaliteiten dan de woonmilieus van het dorp. Het contrast tussen stad en landelijk gebied moet blijven bestaan. Daarbij is duurzaam ruimtegebruik een voorwaarde.

3.2 Uitgangspunten

Herstructurering voor álle gemeenten in de regio

De fricties tussen vraag en aanbod zijn het sterkst in Maastricht maar herstructurering is niet exclusief voorbehouden aan de grote stad. Ook in de gemeenten in het Mergelland moet de woningvoorraad worden aangepast, al dan niet in combinatie met andere fysieke maatregelen in de woonomgeving en met sociale maatregelen. Waar in Maastricht herstructurering gericht is op het behoud van jonge gezinnen op zoek naar een koopwoning en meer ruimte, heeft het Mergelland de opgave specifieke doelgroepen als ouderen en starters meer aan zich te binden en moet het ook beter plaats kunnen bieden aan huishoudens die op de goedkopere huursector zijn aangewezen.

Integrale aanpak

Herstructurering is meer dan een ingreep in de fysieke ruimte. Problemen in de woningvoorraad gaan op buurtniveau vaak samen met problemen op sociaal-economisch vlak (lage opleiding, laag inkomen, hoge werkloosheid) en met problemen op sociaal vlak (onveiligheid, vandalisme, gezondheidsproblemen, gebrekkige voorzieningen). De verschillen in gewicht van deze elementen die er tussen de verschillende buurten bestaan vragen niet alleen om een integrale aanpak maar ook om maatwerk. De regiogemeenten maken zich sterk om voor elke buurt dit maatwerk te leveren. Voor projecten die een duidelijke koppeling hebben met herstructurering en leefbaarheid en die passen binnen de regiovisie kan binnen de Limburgse Wijkenaanpak budget uit de ISV-3 worden aangevraagd. In Maastricht zijn de wijken Limmel/Nazareth en Wittevrouwenveld/Wyckerpoort onder de noemer “Maastricht Noordoost” in de nationaal ingestoken wijkaanpak opgenomen, waarvoor het stedelijk ISV-3-budget ondersteuning biedt.

Rol corporaties

Corporaties hebben steeds een belangrijke rol gespeeld in het herstructureringsproces. Sloop van verouderde flats en woningen heeft voor een belangrijk deel betrekking gehad op corporatiebezit. Indien corporaties door de krimp minder mogelijkheden gaan krijgen om via nieuwbouw van koopwoningen terug te verdienen op de sloopkosten mag een verslechtering van de financiële mogelijkheden van corporaties worden verwacht en wordt het moeilijker nieuwe investeringsgelden vrij te spelen.

Verkoop van huurwoningen zou een oplossing kunnen bieden. Het kooprecht dat bewoners van sociale huurwoningen in het nieuwe regeringsbeleid hebben gekregen kan leiden tot extra middelen. Voor de corporaties genereert verkoop van woningen een cash flow, waarmee ze verdere investeringen kunnen doen. In het algemeen daalt deze verkoop echter de laatste jaren. Ook worden woningen met fikse korting verkocht, zodat corporaties meer woningen moeten verkopen om hetzelfde bedrag op te halen. De maatregel dat corporaties mee gaan betalen aan de huurtoeslag zal een verdere aanslag betekenen op de financiële mogelijkheden.

Een andere vraag is het of het kooprecht past in het beleid van de corporatie. Versnippering van het bezit dwingt corporaties opnieuw na te denken over het beheer van de voorraad. En indien huishoudens massaal gebruik zouden gaan maken van dat kooprecht, kan de ijzeren voorraad in gevaar komen.

Kortom, enerzijds vormen corporaties een belangrijke speler in het proces van herstructurering, anderzijds staan ze ook zelf voor een flinke opgave. In samenwerking en overleg, met begrip voor ieders positie, moeten gemeenten en corporaties samen de herstructureringsopgave vervullen.

Verkoop van bestaand bezit is zoals gezegd voor een actieve corporatie een noodzakelijke inkomstenbron. Daarnaast kan het bewust inzetten van verkoopbeleid starters op de koopmarkt helpen met de aankoop van een woning. De mogelijkheden tot verkoop van sociale huurwoningen zijn het grootst In Maastricht. In de overige regiogemeenten is een actief verkoopbeleid ook minder nodig omdat in deze landelijke gemeenten, met uitzondering van Vaals, geen overschot aan goedkopere huurwoningen is. Toch is er ook in deze gemeenten volgens enkele jaarverslagen van corporaties sprake van een beperkt verkoopprogramma van enkele tientallen woningen. Woningstichting Servatius in Maastricht zet in op een verkoop van 100 sociale huurwoningen per jaar bij een totaal aantal te verkopen woningen van zo’n 1.100. De mate waarin huurwoningen kunnen worden verkocht is van invloed op de aard van de nieuwbouw.

Aanpak particuliere voorraad

Herstructurering is niet alleen noodzakelijk bij de sociale voorraad. De gewenste kwaliteit moet worden gerealiseerd in de totale woningvoorraad, huur én koop. Een overschot aan koopwoningen drukt de waarde en de prijs voor deze woningen. In een ontspannen woningmarkt kan een afname van de vraag leiden tot een overschot aan woningen, verminderd onderhoud en leegstand, met name in de minder aantrekkelijke delen van de voorraad waardoor verpaupering op de loer ligt. Waar krimp tot woningleegstand leidt staan gemeenten voor een dilemma. De huizen slopen en/of de buurt herstructureren of de huizen laten staan. Bij de particuliere voorraad is dit dilemma nog lastiger, omdat de eigenaar verantwoordelijk is. Het aanspreken en in beweging zetten van de particuliere eigenaars waarvan de woningen te lang leeg staan is een nieuw proces dat met vallen en opstaan zal moeten worden aangegaan. De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft al enkele ervaringen hiermee. Ook heeft de SEV een instrument ontwikkeld om de relatie tussen maatschappelijke investeringen, maatregelen en effecten in beeld te brengen. De Effectenarena geeft inzicht in het maatschappelijk rendement en geeft antwoord op vragen als ‘Weegt de investering op tegen de incassering?’ en ‘Welke maatschappelijke effecten zijn het belangrijkst?’ Een dergelijke effectarena is bij voorbeeld op 15 december 2009 gehouden in Hoensbroek. De discussie daar heeft ook geleid tot het anders kijken naar vastgoedontwikkeling binnen de (krimpende) gebiedsontwikkeling. Ook in de krimpregio rond Hoensbroek zijn veel eigenaren op leeftijd, met een zorgbehoefte, wonend in een goedkope koopwoning. Die is door de krimpperikelen en de kredietcrisis soms onverkoopbaar geworden. Wie is verantwoordelijk voor dit particuliere bezit? Uit de discussie blijkt dat corporaties als vastgoedbezitter heel verschillend kunnen rekenen met woningwaarde: gaat het om een elk jaar dalende boekwaarde, de exploitatiewaarde op basis van verwachte huren of om de marktwaarde bij verkoop? Bewoners zullen de marktwaarde of een groot percentage daarvan willen ontvangen bij sloop van hun woning. Maar misschien is een woning ook te zien als een economisch goed waarop afgeschreven moet worden, net als bijvoorbeeld een auto. Hoe corporaties en woningbezitters kijken naar de waarde van hun woningbezit is van grote invloed op het rond krijgen van een business case.

Ook bij het Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing KEI staat het onderwerp op de agenda6. Volgens KEI bepaalt de schaal waarop krimp plaatsvindt (aangeduid met de stadia ‘groen, oranje en rood’) of er sprake is van een maatschappelijk probleem:

• ◉

  Groen geldt wanneer over de gehele linie nog geen sprake is van bevolkingsdaling. Hier kan met een op het vastgoed (en de eigenaren daarvan) gerichte aanpak van ‘rotte kiezen’ (verwaarloosde individuele panden waarin eigenaren niet meer willen of, door de waardevermindering, kunnen investeren) veel worden bereikt. Vaak volstaat hier een actieve inzet van bestaande instrumenten (zoals aanschrijven), met de gemeente als natuurlijke initiatiefnemer, om de leefbaarheid van bedreigde kernen op peil te houden. Zo’n aanpak valt nog in de groene categorie: het verlies van particulieren is hier in essentie een individueel risico. Waar dit tot onaanvaardbare sociale problemen leidt (bijvoorbeeld ouderen die door een restschuld niet kunnen verhuizen naar een zorgwoning), zijn aanvullend interventies nodig.

  Volgens Strikwerda, projectleider van het project ‘Aanpak Rotte Kiezen’ in Noord-West Friesland (zie www.aanpakrottekiezen.nl), speelt de gemeente de doorslaggevende rol in de aanpak. De gemeente moet er dus beleid voor maken. In Friesland heeft één gemeente een lijst gemaakt met rotte kiezen, er geld voor opzij gezet en twintig eigenaren aangeschreven. Tegen eigenaren die niet willen meewerken, wordt hard opgetreden. Het resultaat is verbluffend: tachtig procent van de gevallen wordt spontaan opgelost, bij de resterende twintig procent probleemgevallen is maatwerk nodig. Strikwerda concludeerde dat het probleem van de rotte kiezen dus goed is op te lossen. Volgens hem is er niet één manier. Het beste is een combinatie toe te passen van bestaande financiële en juridische instrumenten. Hoe meer partijen aan de aanpak meedoen, hoe beter er financiële middelen kunnen worden georganiseerd, hoe meer maatwerk kan worden geleverd. Een onafhankelijke partij zou daarbij als aanjager moeten fungeren. Strikwerda stelde ook dat de mens bij de aanpak niet mag worden vergeten. Rotte kiezen staan er soms al twintig jaar. Er spelen soms erfkwesties of echtscheidingen; eigenaren kunnen manisch depressief zijn, etc. Er kunnen heel plausibele redenen zijn waarom mensen hun pand niet opknappen. Soms is het beschikbaar stellen van geld ook helemaal niet nodig en volstaat een beetje aandacht om mensen zo ver te krijgen dat ze hun pand opknappen.

• ◉

  Aan de andere kant van het spectrum staan ‘rode’ krimpgebieden waar sprake is van een collectieve waardedaling. Hier heeft een aanpak gericht op het oplossen van de problemen van individuele vastgoedeigenaren geen zin en zijn harde keuzes nodig over waar nog moet worden geïnvesteerd. In de ‘rode’ krimpgebieden zou een ‘bad bank’ kunnen worden opgericht. Deze koopt in de betrokken regio slechte panden op, om daarmee de ergste sociale problemen en verloedering van buurten te voorkomen. Investeerders doen aan de bank mee vanuit een perspectief op de zeer lange termijn. De bank functioneert vooral als een grondbank, die woningen sloopt vanuit de verwachting dat de grond door een functieverandering in de toekomst rendement gaat opleveren. Op welk schaalniveau de bank zou moeten opereren en voor welke partijen investeren in de bank interessant kan zijn, is een kwestie van nader onderzoek.

• ◉

  Tussen ‘groen’ en ‘rood’ zit dan de ‘oranje’ aanpak, die zich niet richt op individueel vastgoed, maar op complexen. Hier zijn financiële instrumenten nodig vergelijkbaar met de subsidieregelingen voor particuliere woningverbetering.

Geconstateerd werd ook dat veel partijen weliswaar niet verantwoordelijk zijn voor waardeverlies door krimp, maar er wel belangen bij hebben. Een voorbeeld vormen Duitse banken, die woningen opkopen en slopen om de waarde van resterende woningen op peil te houden, en daarmee het risico op (de overige) hypotheekverstrekkingen te verminderen. Zo zijn er wellicht meer partijen die bij de aanpak van krimp een rol kunnen spelen. De gevolgen van krimp mogen voor een deel onvermijdelijk zijn; het is dus de crux om te zoeken naar de kansen die er liggen, bijvoorbeeld op rendement op de zeer lange termijn. Dat vraagt om een goede analyse van het gebied, om op basis daarvan de juiste mix te bepalen van sociale projecten en (bestaande en nieuwe) strategieën gericht op het vastgoed. Het Rijk zal hierin haar verantwoordelijkheid moeten nemen, door mee te investeren in de aanpak van de gebieden waar krimp een onomkeerbaar en collectief probleem is geworden, dat niet meer op lokaal niveau kan worden opgelost.

Per stadia moet gezocht worden naar de juiste combinatie van sociale interventies en ruimtelijke strategieën. Het zoeken naar nieuwe instrumenten en het uitvoeren van experimenten moet duidelijk maken welke aanpak per plek of stadia geschikt is.

Om verpaupering te voorkomen, is het belangrijk dat de afname van het aantal huishoudens zoveel mogelijk gelijk opgaat met de afname van het aantal woningen. Daar hoort ook sloop bij. Ervaring in Delfzijl, waar tot nu toe 800 woningen werden gesloopt, leerde dat sloop zoveel mogelijk in de pas moet lopen met de andere stappen uit het herstructureringsplan, in dit geval nieuwbouw van enkele honderden woningen. Dit voorkomt dat gebieden er lange tijd kaal bij liggen. Verloedering is ook te vermijden door herinrichting van de openbare ruimte en bundeling van voorzieningen in wijkcentra. Deze kwaliteitsslag maakt sloop bovendien beter acceptabel.

Gebruik als tweede woning

Gebruik van tweede woningen kan nut hebben als er vraag is vanuit de markt naar vakantiewoningen. In de regio Maastricht en Mergelland is het aanbod aan vakantiewoningen veelal al groter dan de vraag. Het voorbeeld van Noordwest Friesland laat zien dat het geen optie is om leeggekomen particuliere woningen in krimpgebieden als recreatiewoning te laten gebruiken. Veel rotte kiezen zijn namelijk tweede woningen waar niks mee gebeurt; kinderen hebben ze ooit geërfd van hun ouders, maar komen er vervolgens nooit, waarna het pand verloedert. Het mogelijk maken van recreatief gebruik heeft dus een groot afbreukrisico. Het is bovendien slecht voor de sociale samenhang in een dorp.

3.3 Programma 2010-2015-2020

Bij herstructurering gaat het dus om een totaalpakket: sloop van bestaande woningen, (vervangende) nieuwbouw, verkoop van huurwoningen en functieverandering van gebouwen en omgeving. Zeker in een regio waarin het accent steeds minder op nieuwbouw voor de uitbreidingsbehoefte komt te liggen wordt deze functieverandering van gebouwen en woonomgeving belangrijker, vanuit een zorgvuldig ruimtegebruik en behoud of verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving. De aantoonbare behoefte aan kwaliteitsverbetering van woningvoorraad en woonomgeving mag niet worden geblokkeerd door de beperkingen in nieuwbouw en financiële mogelijkheden. Via een duidelijk en uniform plan moet deze kwaliteitsverbetering gestalte krijgen.

In de planoverzichten die bij deze woonvisie behoren zijn zowel de sloopopgave als de nieuwbouwplannen weergegeven zoals die door de gemeenten in de periode oktober 2010-februari 2011 zijn aangegeven7. Dit levert het beeld op dat is weergegeven in tabel 1. Aangetekend wordt dat de gegevens een momentopname betreffen en in de tijd kunnen fluctueren. Ook zijn de aantallen het gevolg van aannames over de jaren, in die gevallen waar in het planoverzicht is opgenomen “<jaartal> e.v.”. Bij 2011 e.v. is bij voorbeeld gedaan alsof alle plannen gerealiseerd worden in de eerste periode tot en met 2014, maar bij 2013 e.v. is afhankelijk van het aantal ook een deel in de tweede periode geplaatst.

Tabel 1 Woningbouwprogramma per gemeente in de regio Maastricht en Mergelland, 2010-2020

Zoals te zien zijn er in de periode 2010-2015 4.441 nieuwe woningen gepland in de regio, waarvan driekwart in het Maasdal. De sloopopgave die de gemeenten voor ogen hebben is met 1.598 woningen fors hoger dan in de periode 2005-2009. Daarmee komt de geplande uitbreiding van de woningvoorraad in deze periode uit op 2.843 woningen, waarvan 1.863 (65%) in het Maasdal. Het aandeel van 35% van het Heuvelland in de totale uitbreiding is groter dan het aandeel van 20% genoemd in het bundelingsbeleid.

Uit het aandeel nieuwbouwwoningen op uitleglocaties blijkt de prioriteit die gemeenten hebben gegeven aan bouwen in bestaand stedelijk gebied. Uitleglocaties zijn nieuwe woningbouwlocaties waarbij er geen sprake is van herstructurering of functieverandering en die doorgaans aan de rand van bestaand stedelijk gebied liggen.

Door de verdere ontwikkeling van de locatie Poelveld in Eijsden en van de geplande woningbouw in Margraten en Gulpen-Wittem wordt er meer op uitleglocaties gebouwd dan in de vorige woonvisie is aangegeven, met andere woorden uit de huidige programma’s blijkt een lagere prioriteit voor het bouwen in bestaand stedelijk gebied. De start van de ontwikkeling van de locatie Poelveld was reeds opgenomen in de woonvisie 2005-2009. Ook is in deze woonvisie opgenomen dat een groot deel van de ontwikkeling op uitleglocaties in Margraten en Gulpen-Wittem zou doorschuiven naar de periode 2010-2014. In Gulpen-Wittem zijn deze projecten reeds in aanbouw en worden ze ook in deze periode opgeleverd.

Uit tabel 1 blijkt dat het adagium van “één woning erbij – één woning eraf” niet tot uiting komt in de voorliggende plannen, ondanks een grotere sloopopgave. Ook bij een beperking van het programma tot alleen het harde bouwprogramma (zie tabel 2), de plannen die reeds zijn vastgesteld, zou er nog steeds een uitbreiding zijn van bijna 3.600 woningen. In hoeverre de huidige plannen nog mogelijkheden bieden tot vermindering moet worden uitgezocht; dit is maatwerk. Over de haalbaarheid daarvan moet binnen de regio worden gesproken.

Tabel 2 Hard woningbouwprogramma per gemeente in de regio Maastricht en Mergelland, 2010-2020

• *

  Harde plannen zijn alle nieuwbouw én sloop waarvan de plancapaciteit minimaal is vastgesteld (status 0-3).

• **

  Voor Maastricht is het aantal harde plannen indicatief bepaald op 80% van alle plannen.

De voorgenomen uitbreiding trekt extra huishoudens aan maar naar verwachting minder dan gewenst8. Dat betekent dat het op de voet volgen van de ontwikkelingen meer dan ooit noodzakelijk is, want met uitvoering van het voorliggende (harde) programma zal de leegstand in de regio toenemen. Mogelijkheden tot bijsturing van het programma zijn dus zeer wenselijk. Sterker nog: hard ingrijpen in de bouwplancapaciteit is onvermijdelijk; doet de regio het niet zelf dan zal de provincie en mogelijk de rijksoverheid ingrijpen.

In tabel 3 is een woningbouwprogramma opgenomen dat als leidraad kan dienen voor de transformatie van de woningmarkt tot 2020. In dit programma, dat volgens de wensen van de consument in het woningmarktmodel is bepaald, wordt ook rekening gehouden met de verkoop van huurwoningen, zowel door corporaties als door particuliere instellingen of personen. Als Woningstichting Servatius er inderdaad in slaagt om circa 100 woningen per jaar te verkopen en ook de andere corporaties hun steentje bijdragen is het aantal te verkopen woningen misschien iets aan de hoge kant maar niet onmogelijk. Ten opzichte van de harde planning valt op dat de plannen in Maastricht al verder gaan dan hier is aangegeven, maar is ook bekend dat in het Maasdal Eijsden en Meerssen een deel van de uitbreiding voor hun rekening nemen. In totaal liggen de harde plannen voor het Maasdal al goed in lijn met deze leidraad.

Het consumentgerichte programma in tabel 3 is eveneens gebaseerd op een ingegeven woningbouwprogramma, namelijk dat van de Primos Trend-prognose 2009. Gelet op de verwachte afname van de woningvraag mag ook de uitbreiding volgens tabel 3 als te hoog worden beschouwd. De woningmarktverkenning die ABF voor de regio heeft uitgevoerd geeft namelijk aan dat de regio in het komende decennium rekening moet houden met een afname van de vraag naar woningen (waarmee bedoeld wordt het aantal bewoonde woningen). Deze daling van de woningvraag is groter in Maastricht dan in het Mergelland. In Maastricht daalt de woningvraag ook al in de eerste 5- jaarsperiode, waarna deze nog verder afneemt tussen 2015 en 2020. In het Mergelland is er tot 2015 nog sprake van een beperkte groei, vooral veroorzaakt door een groei in het landelijk gebied, maar is er sprake van een sterkere daling na 2015. In totaliteit zou de woningvoorraad tot 2020 met bijna 1.300 woningen ingekrompen kunnen worden, waarvan 1.200 in het Maasdal en daarvan bijna 90% in Maastricht, en een kleine 100 in het Heuvelland.

Volgens de Provincie zou 5% van de vraagafname voor rekening kunnen komen van de plattelandsgemeenten. Als hieronder alle gemeenten in het Mergelland vallen, dus alle gemeenten exclusief Maastricht, dan spoort dit niet met de verwachte vraagafname in het consumentgerichte programma, waar de vraag in het Mergelland naar verwachting af gaat nemen met circa 15%. Als alleen de gemeenten in het Heuvelland worden genomen, omdat Eijsden en Meerssen volgens het bundelingsbeleid deels tot het stedelijke gebied behoren, dan spoort de consumentgerichte benadering met het provinciale streven.

Tabel 3 Leidraad consumentgerichte woningbouwprogramma per gemeente in de regio Maastricht en Mergelland, 2010-2020 (Bron: Socrates 2009)

NB Huur: goedkoop: < 348, duur: > € 535; koop: goedkoop < € 215.000, duur: > € 350.000.

In de hele regio zou dus de woningvoorraad dus moeten inkrimpen, maar met de voorliggende plannen wordt deze eerst nog fors uitgebreid! De noodzaak om extra kritisch naar het voorliggende bouwprogramma te kijken en in te zetten op een zo groot mogelijke beperking van de uitbreidingsplannen wordt hiermee onderstreept.

Geen uitbreiding betekent echter niet geen nieuwbouw! Nieuwbouw, en zeker ook verbouw, blijft nodig om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en beter af te stemmen op de wensen van de (toekomstige) woonconsument. Nieuwbouw houdt wel in dat ook de sloopopgave groter wordt; anders ligt zoals eerder aangegeven een oplopende leegstand in het verschiet. De nieuwbouw wordt behandeld in het volgende hoofdstuk.

Indien de huishoudensgroei in de regio zich positiever zal ontwikkelen dan uit de nu gehanteerde prognoses blijkt9, bij voorbeeld omdat vanuit het aangrenzende buitenland extra vraag op de lokale woningmarkt wordt uitgeoefend (zoals mogelijk wordt geacht voor Vaals), dan kan er op subregionaal niveau wat meer ruimte ontstaan maar het is vooralsnog niet te verwachten dat daarmee de geschetste afname van de woningvraag teniet zal worden gedaan.

Ook als de economie weer zou aantrekken ligt een toename van de vraag niet direct voorhanden. Wel kan er dan een verschuiving van de vraag optreden. De economische varianten die ABF heeft doorgerekend, gebaseerd op een hogere dan wel lagere jaarlijkse inkomensgroei, leiden tot een iets andere verdeling naar type woning en prijsklasse (in het algemeen stijgt de koopbehoefte bij een sterkere inkomensgroei). Ook de uitvoering van de EC-maatregel en van het kabinetsbeleid kan de vraag doen verschuiven.

3.4 Afspraken

• ◷

  De gemeenten bekijken binnen het lopende bouwprogramma de mogelijkheden om de woningbouw te beperken en geven dit in het eerste kwartaal van 2011 aan. Alle (harde) bouwplannen worden nogmaals kritisch geanalyseerd en beargumenteerd, mede op basis van de volgende criteria:

  • ○

    mate juridische hardheid;

  • ○

    contractuele aspecten en gedane wervingen in beeld brengen;

  • ○

    onderbouwen van reële schadeclaims;

  • ○

    goed in beeld brengen van sloopmogelijkheden (opruimen van slechte locaties);

  • ○

    toetsing van de bouwplannen aan de kwalitatieve woningbehoefte (type, prijsklasse, eigendom, doelgroep en gewenst woonmilieu) en ruimtelijk beleid. NB Voor deze toetsing is een kader raadzaam.

• ◷

  De regio initieert onderzoek naar de juridische mogelijkheden om bouwvergunningen en bouwplannen (directe en indirecte bouwtitels) in te trekken.

• ◷

  De regio initieert onderzoek naar de juridische mogelijkheden van een opslagsysteem (‘solidariteitsopslag’) waarin nieuwbouw meebetaalt aan sloop- en/of verbeteropgave.

• ◷

  De Maasdal-gemeenten overleggen of een herverdeling van de plannen over de gemeenten mogelijk en wenselijk is en geven dit in het eerste kwartaal van 2011 aan.

• ◷

  Jaarlijks worden kengetallen van de woningmarkt op (binnen-)gemeentelijk en regionaal niveau gemonitord: o.a. gerealiseerde nieuwbouw en sloop, uitbreiding en woningvoorraad, huishoudens, leegstand. Deze monitor wordt waar mogelijk ook ingezet om tussentijds het programma opnieuw te bezien en te veranderen.NB Om de leegstand beter en sneller te kunnen volgen doet ABF een voorstel voor een instrument in de vorm van een (set van) indicator(en) (zie bijlage 3).

• ◷

  De gemeenten stellen een document op waarin een beleid van aanpak van de particuliere voorraad wordt vastgelegd. De bepaling van ‘groene’, óranje’ en ‘rode’ zones met elk hun eigen aanpak kan hiervoor een ingang zijn.

4.1 Uitgangspunt

Strategische inzet

Nieuwbouw is gericht op het voorzien in woningtypen die niet kunnen worden gerealiseerd door aanpassingen in de bestaande woningvoorraad. Onevenwichtigheden op zowel regionale als lokale schaal, bij voorbeeld in de huur-koopverhouding en de verdeling naar prijsklassen, kunnen op die manier worden beïnvloed.

4.2 Kwalitatief programma 2010-2015-2020

Als volgens de wensen van de consument zou worden gebouwd en rekening wordt gehouden met de mogelijkheden om huurwoningen te verkopen en woningen te slopen, dan moet de volgende kwalitatieve differentiatie in de woningbouw worden aangebracht.

Tabel 4 Gewenste kwalitatieve nieuwbouw in de regio Maastricht en Mergelland, 2010-2015-2020

Nieuwbouw volgens deze differentiatie komt tegemoet aan de wensen van de consument en draagt bij aan het gewenste grotere evenwicht in de regionale verdeling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau zijn er mogelijk wel andere belangen. Zo versterkt het hoge aandeel koop in Gulpen-Wittem het bestaande aandeel koopwoningen, terwijl in Vaals het lage percentage koop het bestaande aandeel koopwoningen verzwakt. Met een uitgangspunt van bouwen voor de vraag, ofwel consument gericht bouwen, moeten deze gemeentelijke verschillen echter worden geaccepteerd.

Ook via het voorgestelde prijsniveau in de nieuwbouw wordt tegemoetgekomen aan een evenwichtiger verdeling van de voorraad over de regio. Nieuwbouw van dure woningen komt nagenoeg geheel aan Maastricht toe. In het Mergelland zijn voldoende dure woningen in de voorraad aanwezig. Het accent in de nieuwbouw moet op de middeldure woningen liggen. Het programma in tabel 5 sluit aan op de uitbreiding in de Primos Trendprognose. De uitbreiding in deze prognose is gebaseerd op een bepaald bouwprogramma. Dit bouwprogramma, overgenomen van de provincie en waar nodig verdeeld over de gemeenten, wordt in het model tot en met 2014 hard aangehouden en wordt daarna geleidelijk afgestemd op de huishoudensontwikkeling. Voor de regio Maastricht en Mergelland leidt dit vaststaande bouwprogramma echter tot een grotere afstand met de ontwikkeling van de woningvraag. In de praktijk zullen de uitbreidingsplannen echter ook niet in een keer worden teruggebracht tot het vereiste minimum volgend op de ontwikkeling van de verwachte woningvraag. Tabel 6 kan dan ook goed als leidraad dienen voor het terugbrengen van de nieuwbouw in de regio, maar minder nieuwbouw zou nog beter zijn!

Tabel 5 Gewenste nieuwbouw naar sector en prijsniveau in de regio Maastricht en Mergelland, 2010-2015-2020

Tabel 5 (vervolg) Gewenste nieuwbouw naar sector en prijsniveau in de regio Maastricht en Mergelland, 2010-2015-2020

NB Huur: goedkoop: < 348, duur: > € 535; koop: goedkoop < € 215.000, duur: > € 350.000.

In de woonvisie van Meerssen wordt vermeld dat er sprake is van een duidelijk groeiende behoefte aan duurdere appartementen. Dit komt niet naar voren uit de woningmarktverkenning, waar de uitbreiding gericht is op middeldure woningen. Het kan evenwel specifiek beleid zijn om de woningvoorraad met dit type woningen uit te breiden maar afzet zou dan zorgvuldig moeten worden voorbereid. Evenzo is in de woonvisie van Vaals opgenomen dat er meer dure woningen moeten worden gebouwd. Gelet op de aanwezige woningvoorraad is dit begrijpelijk maar ook hier geldt dat de consument in de woonverkenning een andere richting aangeeft en dat er voorzichtig en zorgvuldig geopereerd zou moeten worden bij een uitbreiding van de dure sector.

4.3 Kwantitatief programma gemeenten 2010-2015

Omdat zoals is aangegeven in het vorige hoofdstuk het bestaande kwantitatieve programma al meer dan voldoende is om aan de toekomstige woningvraag te voldoen wordt het woningbouwprogramma hieronder onderscheiden in het harde en zachte programma, samen de totale netto uitbreiding vormend. Bij het sloopprogramma is geen rekening gehouden met mogelijke uitval. Alle sloop is dus op het harde programma in mindering gebracht. Uitvoering van de zachte plannen en/of het slechts gedeeltelijk uitvoeren van het sloopprogramma leidt dus tot pure uitbreiding in dit schema.

In totaal zetten de regiogemeenten in de periode 2010-2015 in op het uitbreiden van de voorraad met bijna 2.400 woningen. Dit aantal is rechtstreeks afgeleid uit de harde plannen van de gemeenten.

Gelet op de verwachte afname van de woningvraag wordt afgesproken dat de gemeenten zich zullen inzetten om dit programma waar mogelijk te beperken, tenzij duidelijk is dat er door een welhaast zekere komst van extra huishoudens uit het buitenland geen afzetproblemen ontstaan. Extra ambities die gemeenten mogelijk hebben zullen zorgvuldig moeten worden afgewogen tegen de verwachte opbrengsten en de consequenties voor andere gemeenten binnen de regio.

Figuur 1 Gepland regionaal uitbreidingsprogramma 2010-2014 (cijfers uit tabellen 1 en 2)

Nauwe monitoring van de productie en van de huishoudensontwikkeling moeten voor het gekozen beleid een voortdurende toetssteen zijn.

Het is van belang dat het realisatietempo van de gemeenten in het Maasdal en die in het Heuvelland niet teveel gaat verschillen. De verhouding zoals nu afgesproken in het bundelingsbeleid is met de voorliggende plannen al gewijzigd ten voordele van het Heuvelland. Een snellere realisatie van de woningbouwplannen in het Heuvelland zal die verhouding nog schever trekken.

4.4 Doorkijk naar 2015-2019

Op basis van de woningmarktverkenning 2010-2020 kan worden gesteld dat de additionele woningbehoefte in de periode 2015-2019 in de regio gaat afnemen, dat wil zeggen dat de regio te maken krijgt met krimp van het aantal huishoudens. Dat betekent niet dat er geen nieuwe woningen meer hoeven te worden gebouwd, het betekent wel dat de transformatie van de bestaande woningvoorraad om aan de toekomstige wensen van de consument te voldoen nog belangrijker wordt. In elk geval zal in die periode het adagium van de provincie “één woning erbij, één eraf” voor deze periode nog sterker moeten gelden!

Voor de periode 2015-2020 moet het programma als indicatief worden beschouwd omdat dit nog niet voor alle jaren voor alle gemeenten bekend is. Omdat in die periode het aantal huishoudens niet meer zal groeien kan de in tabel 1 opgenomen uitbreiding voor die periode echter reeds als te ambitieus worden beschouwd.

4.5 Afspraken

• ◷

  De regiogemeenten verplichten zich tot het terugbrengen van de uitbreidingsplannen waar dat qua plan- en besluitvorming mogelijk is en waar dat gericht op de vraag van de consument wenselijk is.

• ◷

  De regiogemeenten verplichten zich uiterst terughoudend te zijn bij ambities bovenop het harde woningbouwprogramma. Alleen bij zwaarwegende redenen en argumenten kunnen gemeenten een grotere productie voor hun rekening nemen. Extra woningbouw wordt aan de regio voorgelegd.

• ◷

  De uitvoering van de productie en van de afzet wordt in een monitor gevolgd zodat kan worden vastgesteld welk deel van het programma gemeenten hebben gerealiseerd. De gemeenten hebben de plicht om tijdig aan de regio te melden dat volledige uitvoering van het harde programma aanstaande is. Op basis van deze monitor wordt ook de spreiding van de bouwproductie over de gemeenten in het Maasdal en die in het Heuvelland gevolgd.

• ◷

  De gemeenten zorgen ervoor dat de nieuwbouw in de periode 2010-2015-2020 aansluit bij de in deze woonvisie aangegeven verhoudingen voor type woning en marktsegment naar prijsklasse (tabellen 4 en 5). Een toetsingskader kan hiervoor een goed hulpmiddel zijn. Bij afwijkingen van dit programma wordt de argumentatie binnen de regio overlegd en wordt aangegeven hoe de nieuwbouw wordt afgezet.

5.1 Grensoverschrijdende samenwerking

Euregionale woonomgeving

De provincie Limburg vindt het belangrijk dat voor de nieuwe regionale woonvisies in de provincie bij woonontwikkelingen ook rekening gehouden wordt met relevante gegevens over de (eu-)regionale (woon-)omgeving en woningmarkt10. Afstemming en overleg met Vlaamse, Waalse en Duitse partijen kan niet alleen belangrijke meerwaarde hebben voor de ruimtelijke ontwikkelingen, maar is voor verschillende onderwerpen een noodzaak. Ook de betekenis op het vlak van cultuur, recreatie en toerisme en de aanwezigheid van verschillende onderwijsinstellingen in de regio dragen bij aan een positieve dynamiek. De transformatie van voormalige rijksbufferzones is eveneens belangrijk voor het gebied, in samenhang met het nationaal landschap Heuvelland, als onderdeel van het Drielandenpark.

De Provincie stimuleert dan ook het grensoverschrijdend overleg11:

• "-

  Voor Parkstad Limburg en de gemeente Vaals geldt dat de vraag gesteld wordt in hoeverre het woningaanbod aldaar een bijdrage kan leveren aan de economische ontwikkelingen rondom de RWTH-Campus in de stad Aken. Qua wonen moet ons inziens het uitgangspunt zijn om een winwin- situatie te creeëren voor de gezamenlijke, grensoverschrijdende regio, met andere woorden een complementair woonprogramma in tijd, kwaliteit en ruimte. Tussen Parkstad Limburg, de Städteregion Aachen en de Bezirksregierung Köln is in 2009 een intentieovereenkomst gesloten om tot meer samenwerking te komen. Hieropvolgend moet deze intentieovereenkomst worden uitgewerkt tot een Europese Groepering voor Territoriale Samenwerking (EGTS), een structuur die grensoverschrijdende samenwerking stimuleert en ook een rechtspersoonlijkheid vormt. Hiervoor dient op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau een overlegstructuur te worden opgebouwd, waar de Provincie graag het voortouw bij wil nemen qua oprichting hiervan als facilitator van het proces. Voor de inhoud staan met name Parkstad Limburg, de gemeente Vaals en de Stadt Aachen aan de lat.

• -

  De Maastrichtse woningmarkt heeft ook invloeden op de woningmarkten in de nabije Belgische gemeenten Lanaken en Riemst. Ook op ambtelijk niveau is dit reeds onderkend en heeft het elkaar op de hoogte houden van de ontwikkelingen op het vlak van wonen binnen de betreffende gemeenten een hoge prioriteit. De overlegstructuur ‘wonen’ valt onder het programma Albertknoop. Het uitwisselen van gegevens heeft in het verleden geleid tot afstemming van ieders woningbouwprogramma’s aan elkaar. In de toekomst is het wenselijk dit ook naar een bestuurlijk niveau te tillen. De Provincie participeert reeds in de ambtelijke werkgroep en zal een uitbreiding met participatie op bestuurlijk niveau nastreven.

Met zowel de Belgische als de Duitse partners is het noodzakelijk om concrete vragen die er liggen c.q. deze te inventariseren allereerst op ambtelijk en volgend daarop ook op bestuurlijk niveau te identificeren en op te pakken. Dit kan in de vorm van een met internationale en regionale partners gevormde werkgroep die regelmatig bij elkaar komt. De Provincie ziet hier voor zichzelf een rol als aanjager weggelegd om tot zo’n afstemmingsstructuur te komen. De Provincie acht het noodzakelijk om een gedegen kennis van elkaars woningmarktpolitiek en consumentwensen (bijvoorbeeld met behulp van een internationaal woon(wensen)onderzoek).”

Ten aanzien van de impact van de ontwikkeling van de RWTH-campus op de woningmarktregio rond Aken is het inmiddels niet zo zeer meer de vraag in hoeverre het woningaanbod in Vaals en mogelijk Gulpen-Wittem en Valkenburg aan de Geul een bijdrage kan leveren maar welke. De gemeente Vaals erkent dat Vaals een verlengstuk is van de woningmarktregio Aken en wil zodra kwantitatieve en kwalitatieve gegevens over deze invloed van de ontwikkeling van de campus bekend zijn hiermee rekening houden in haar woningmarktbeleid.

5.2 Ouderenhuisvesting

Wonen met zorg

In de in 2010 uitgevoerde woningmarktverkenning voor de regio is ook de vraag naar wonen met zorg onderzocht. Vergrijzing is een van de belangrijkste determinanten bij de ontwikkeling van de zorgbehoefte maar niet de enige. De vraag naar verzorgingshuiszorg neemt conform de trend van extramuralisering af, die naar verzorgd wonen neemt sterk toe. Ook de vraag naar overig geschikte woningen stijgt sterk. In de intramurale verblijfszorg, bestaande uit beschermd wonen en verzorgingshuiszorg, kan een uitruil plaats vinden. Omzetting van verzorgingshuisplaatsen naar plaatsen beschermd wonen is een logische optie en vindt ook in de praktijk al vaak plaats.

Bij het samenstellen van een nieuw programma voor ouderenhuisvesting zal ook meegenomen moeten worden dat de vraag naar woningen momenteel al groter is dan het aanbod. Vanuit tabel 6 (met de meest recente gegevens) kan de opgave worden afgeleid, die is weergegeven in tabel 7. De huisvesting in de intramurale verblijfszorg is hier buiten beschouwing gelaten. Bij verzorgd wonen is er sprake van een ouderenwoning waarin gebruik kan worden gemaakt van een nabij gelegen zorgsteunpunt. Bij overig geschikt wonen gaat het om woningen voor ouderen en andere hulpbehoevenden die meer geschikt zijn voor de doelgroep dan gebruikelijke woningen door de mogelijkheid tot afname van diensten, ingrijpende aanpassingen en/of interne en externe toegankelijkheid zonder traplopen (nultredenwoning).

Tabel 6 Aanbod en vraag wonen met zorg, regio Maastricht en Mergelland, 2010-2020

Bron: ABF, Fortuna 2009

De opgave verzorgd wonen en overig geschikt wonen moet gerealiseerd worden binnen het bestaande woningbouwprogramma en/of binnen de bestaande woningvoorraad en maakt deel uit van het bestaande transformatieprogramma. Of deze opgave door nieuwbouw of verbouw wordt gerealiseerd is een keuze van de gemeenten. Voor de regio Maastricht en Mergelland betekent deze opgave op het vlak van wonen en zorg een extra verzwaring omdat de uitbreiding van de voorraad al zo veel mogelijk moet worden beperkt.

Tabel 7 Opgave verzorgd wonen en overig geschikt wonen, regio Maastricht en Mergelland, 2010-2020

Voor de gemeenten waarvan de opgave in 2015-2020 nihil is, is ervan uitgegaan dat het ruim voldoende aanbod in 2010 gehandhaafd blijft zodat ook de toename van de vraag in deze periode 2015-2020 kan worden opgevangen met het bestaande aanbod.

5.3 Studenten

De studentenpopulatie, die voor zover uitwonend in meerderheid op Maastricht is gericht, vormt een speciale doelgroep met specifieke huisvesting. Het aantal studenten aan de Universiteit van Maastricht in 2010 bedraagt bijna 14.000, terwijl er aan de Hogeschool Zuyd in Maastricht ook nog eens naar schatting minimaal 6.000 studenten12 studeren. Een deel daarvan woont in de omgeving, al dan niet bij de ouders thuis, maar een ander deel is gehuisvest in Maastricht. Naar schatting is tussen 10 en 15% van de totale bevolking van Maastricht student.

Het geven van een overzicht van de woonsituatie van studenten is niet eenvoudig: een deel van de studenten woont nog thuis, een deel heeft –alleen of met anderen- een zelfstandige (huur)woning, een deel verblijft of is aangewezen op een onzelfstandige woonruimte als een kamer, een studenteneenheid of een studio. Woningcorporatie Woonpunt geeft in haar jaarverslag van 2009 aan 1.100 studenteneenheden te verhuren. Het is daarmee de grootste verhuurder van studentenwoonruimte in Maastricht. Maar gelet op de schatting (ABF) van ongeveer 6.500 huishoudens die in Maastricht in een bewoonde andere ruimte wonen neemt ook deze grootste verhuurder slechts een beperkt deel van de woonruimten voor studenten voor zijn rekening.

De verwachting is dat de studentenpopulatie verder toeneemt. Het Ministerie van OCW gaat in zijn Referentieraming 2010 uit van een groei van het aantal studenten in het hoger en wetenschappelijk onderwijs met ongeveer 17%. Dat zou betekenen dat, uitgaande van de eerder genoemde aantallen, het aantal studenten aan de Universiteit van Maastricht toeneemt tot ongeveer 16.000 in 2015 en dat aan de Hogeschool Zuyd tot bijna 7.000. De Universiteit van Maastricht zelf wil volgens haar website doorgroeien naar 16.500 studenten in 2020 en komt daarmee op een iets lagere groei uit. In de Referentieraming is overigens geen rekening gehouden met buitenlandse studenten, in die van de Universiteit van Maastricht wel. Daarbij is, zo is de ervaring van de laatste jaren, het aantal buitenlandse studenten en dan met name uit Duitsland groeiende.

Het moge duidelijk zijn dat er de komende jaren met een verdere groei van het aantal studenten dat in Maastricht woonruimte zoekt rekening moet worden gehouden. In overleg met de corporaties en met de onderwijsinstituten moet de gemeente de vinger aan de pols houden voor wat de huisvesting van studenten betreft.

5.4 Overige doelgroepen

Verblijfsgerechtigden of statushouders

Gemeenten hebben volgens een vaste verdeelsleutel een taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Asielzoekers die in één van de opvangcentra een verblijfsvergunning ontvangen, moeten zo snel mogelijk gaan deelnemen aan de Nederlandse maatschappij. De eerste stap daarin is het vinden van eigen woonruimte in een gemeente. Vergunninghouders worden als prioritaire aandachtsgroep aangemerkt en daarom door de gemeenten met voorrang gehuisvest. Alle gemeenten krijgen op grond van de Huisvestingswet ieder halfjaar een huisvestingstaakstelling opgelegd. Gemeenten moeten vervolgens de toegewezen vergunninghouders gedurende dat halfjaar huisvesten. Daarvoor maken zij vooral gebruik van het aanbod van sociale huurwoningen van woningcorporaties. Volgens het Overzicht huisvesting vergunninghouders regulier dat het Rijk periodiek verstrekt duidt de situatie per 1 september 2010 op een geringe achterstand bij de plaatsingen, behalve bij de gemeente Vaals. In Maastricht lijkt de achterstand wel iets te zijn opgelopen.

Het huisvesten van statushouders in het Heuvelland is extra complex omdat er weinig geschikte woningen vrijkomen door de lage mutatiegraad in de regio. De ervaring leert dat vooral ook alleenstaande asielzoekers liever in een grotere stad wonen dan in een plattelandsgemeente. Het gaat hier echter om een wettelijk verplichte opgave. Het is noodzakelijk dat het huisvesten van verblijfsgerechtigden geïntegreerd wordt in het woonbeleid als zijnde een regulier onderdeel daarvan. De Provincie gaat bewaken dat de regionale woonvisies en de daaruit voortvloeiende afspraken borgen dat er voldoende aanbod is in de sociale huursector voor deze doelgroep.

Woonwagenbewoners

Alle regiogemeenten geven op eigen wijze vorm aan de normalisatie van de huisvesting van woonwagenbewoners. Deze normalisatie uit zich in de bouwregelgeving, handhaving van de bouwregelgeving, aanleg en verhuur van standplaatsen, beheer van de openbare ruimte, handhaven van de openbare orde en de woonruimteverdeling.

Alle gemeenten wijzen standplaatsen bij voorrang toe aan lokaal gebonden woonwagenbewoners. De gemeenten waar sprake is van een tekort streven ernaar dit tekort zo spoedig mogelijk in te lopen. Elke gemeente lost het lokale tekort lokaal op, via de aanleg van traditionele standplaatsen, of via opvang in reguliere woningbouw of tussenvormen van woonwagens en woningen.

Binnen de regio is er geen aanleiding om regionale samenwerking en afspraken op dit punt te ontwikkelen.

5.5 Duurzaam bouwen

Duurzaam en energiezuinig, flexibel en levensloopbestendig bouwen

De nadruk op kwaliteit en de differentiatie van woonwensen brengt een pleidooi voor flexibel bouwen met zich mee. Flexibel bouwen houdt in dat er eenvoudig aanpassingen kunnen geschieden waardoor woningen geschikt worden of zijn voor diverse typen huishoudens of andere levensfasen.

Duurzaam (op ruimtegebruik) en energiezuinig bouwen en verbouwen dragen bij aan een beter milieu, door een langduriger, bewuster en weloverwogen gebruik van grondstoffen en materialen en een lager verbruik van energiebronnen. Het levert winst op voor mens (people), milieu (planet) en economie (profit). Voor individuele huishoudens kunnen duurzame en energiezuinige woningen een betere beheersing van de uitgaven aan energie met zich mee brengen, gepaard gaande met een gedragsverandering.

Onder duurzaam bouwen wordt verstaan:

• •

  bouw van gezonde, veilige en comfortabele gebouwen en wijken die wensen van gebruikers en veranderingen in de tijd moeiteloos kunnen verwerken;

• •

  afstemming van ontwerp en materiaalkeuze op zowel de functie als de gewenste levensduur van het gebouw; bij gebouwen met een beoogde lange levensduur rekening houden met mogelijkheden voor verandering van functie en gebruik;

• •

  keuze voor energiebesparende maatregelen, duurzame energiebronnen en afstemming hiervan op het beheer van het gebouw;

• •

  keuze voor materialen/producten die weinig milieubelastend zijn (vervuiling van lucht, water en bodem) en die in de gebruik- en afvalfase zo weinig mogelijk problemen opleveren.

Duurzaamheid vormt een speerpunt binnen het woonbeleid van de Provincie Limburg. Duurzaam slopen en levensloopbestendig/flexibel bouwen passen ook naadloos in de krimp- en vergrijzingsproblematiek.

De eerste stap tot duurzaam ruimtegebruik en duurzame woningbouw is de keuze voor het zoeken naar oplossingen binnen de bestaande woningvoorraad en pas nadat gebleken is dat deze oplossingen er niet zijn het bepalen van nieuwbouw, al dan niet in combinatie met sloop. Inbreiding gaat daarbij uiteraard vóór uitbreiding.

Ook buiten de bestaande woningvoorraad zijn oplossingen mogelijk die duurzaam ruimtegebruik stimuleren en die in woningen met de gewenste kwaliteiten kunnen voorzien. Door verbouw en aanpassing van monumentale panden tot woningen zouden deze panden bovendien behouden kunnen blijven, zij het met een (deels) andere functie. Er zou dan wel meer regelruimte moeten komen bij de aanpak van monumenten die hun functie verliezen. Dergelijke panden zouden een multifunctionele invulling kunnen krijgen met een combinatie van wonen en bij voorbeeld commerciële functies.

De concrete invulling van duurzaam bouwen is maatwerk. Dit maatwerk wordt op planniveau geleverd. Ook vindt dit plaats binnen de afspraken die door gemeenten worden gemaakt met corporaties en projectontwikkelaars. Tot slot geven de ambities van corporaties ook blijk van de gerichtheid op duurzaam bouwen, zoals bij voorbeeld vastgelegd in het in 2009 vastgestelde Beleidsplan Duurzaamheid & Energie van Woonpunt.

5.6 Afspraken

• ◷

  De gemeente Vaals houdt de andere regiogemeenten op de hoogte van de ontwikkelingen rond de RWTH-campus en de EGTS en geeft aan op welke wijze deze het woningbouwprogramma van Vaals en eventueel andere gemeenten kan gaan beïnvloeden.

• ◷

  De gemeente Maastricht houdt de andere regiogemeenten op de hoogte van de ontwikkelingen rond een bestuurlijk overleg rond het programma Albertknoop.

• ◷

  De gemeenten dragen zorg voor een adequate huisvesting van ouderen en andere bevolkingsgroepen die door lichamelijke en/of geestelijke beperkingen extra eisen stellen aan de toegankelijkheid en inrichting van hun woning. De opgave voor verzorgd en overig geschikt wonen moet binnen het bestaande woningbouwprogramma en de bestaande woningvoorraad worden uitgevoerd.

• ◷

  De gemeenten voldoen aan hun wettelijke plicht zorg te dragen voor huisvesting van statusgerechtigden en geven aan op welke wijze binnen de sociale huisvesting woningen worden vrijgehouden voor deze statusgerechtigden. Deze borging per gemeente wordt besproken in het regionale overleg van juni 2011.

• ◷

  De regiogemeenten streven een zo hoog mogelijk ambitieniveau na van duurzaam bouwen. Met corporaties en andere marktpartijen worden afspraken gemaakt over opname van de eisen van Woonkeur voor nieuwbouw en het Opplus-label voor woningverbetering.

Monitoring

Bouwproductie

In de uitvoering neemt de monitoring van de kwalitatieve en kwantitatieve bouwproductie een centrale plaats in. De gemeente Maastricht maakt 1 x jaar een monitor woningbouwproductie. De overige gemeenten in de regio leveren hiervoor de benodigde gegevens aan. Deze monitor wordt besproken in het regionaal portefeuillehoudersoverleg en wordt gebruikt voor de jaarlijkse voortgangsrapportage richting provincie en rijk (Verstedelijkingsafspraken).

Leegstaande voorraad

Op basis van de WOZ-monitor Limburg wordt de woningleegstand in beeld gebracht. Deze monitor kan een eerste stap zijn om de particuliere leegstand met een bepaalde leegstandsduur te gaan volgen. Na het signaleren van deze woningen kunnen de eigenaren worden opgespoord en kan overleg leiden tot advisering of voorstellen op het vlak van woningverbetering en alternatieven voor gebruik. Doel is het voorkomen van verval van de woning en verloedering van de buurt, waardoor de financiële schade voor de eigenaar of buurtbewoners beperkt wordt.

Waar de WOZ-monitor tot onvoldoende inzicht leidt, wat voor enkele gemeenten het geval is, kan misschien een signaalloket voor omwonenden van dergelijk lang leegstaande panden uitkomst bieden om de betreffende woning te blijven volgen en na verloop van tijd bovengenoemd traject in te zetten.

Samenwerking met de provincie

De provincie heeft een visie en wil daarmee samen met gemeenten, corporaties, burgers, bouwers en anderen aan de slag. Daarbij wil de provincie dieper in discussie gaan met regio’s, gemeenten, corporaties, bewoners, bouwers, zorginstellingen en anderen, om de woonvisie te verrijken en te verdiepen. In de inmiddels vastgestelde Provinciale Woonvisie worden lijnen uitgezet voor de te stellen doelen en daarbij behorende gezamenlijke aanpak vanaf 2010.

De regio ziet als primaire rol van de provincie de afstemming van bovenlokaal ruimtelijk ordeningsbeleid en woonbeleid. Indien nodig wordt van de provincie verwacht dat ze bij regionale meningsverschillen als mediator of scheidsrechter wil optreden.

De realisatie van ambities en de transformatie van de woningmarkt, zeker in een situatie van krimp, zijn kostbaar. Financiële ondersteuning, o.a. in de vorm van subsidies, kan daarbij niet worden gemist. De regiogemeenten verwachten van de provincie dat zij beschikbare middelen hiervoor gericht zal inzetten en zich zal inzetten om waar mogelijk meer financiële ondersteuning aan te boren.

Overleg en afspraken met woningcorporaties en marktpartijen

Bij de opstelling van de regionale woonvisie en de daaruit voortkomende uitvoeringsafspraken moeten ook woningcorporaties en commerciële marktpartijen nauw worden betrokken. Deze uitvoeringsafspraken worden jaarlijks herijkt op basis van nieuwe inzichten en vanwege marktontwikkelingen, monitoring en prognoses en voortgang in nieuwbouw- en transformatieprojecten.

In dit kader wordt ook over deze woonvisie overleg met de woningcorporaties ingebouwd. Hiertoe wordt na vaststelling van de conceptwoonvisie door het regionaal overleg door de regio een overleg met de corporaties en ook met andere marktpartijen georganiseerd. Op dit overleg wordt de conceptwoonvisie gepresenteerd en krijgen de corporaties dan wel marktpartijen de gelegenheid hun mening op de woonvisie naar voren te brengen. Zij zullen de conceptwoonvisie minimaal twee weken vóór het overleg ontvangen.

Na deze consultatieronde maken de regiogemeenten met woningcorporaties en marktpartijen afspraken over de wijze waarop ze worden betrokken bij de uitvoering van de woonvisie.

6.1 Afspraken

• ◷

  De regiogemeenten gaan na of de lopende monitoren alle gewenste gegevens bevatten om te voldoen aan de informatiebehoefte en waar dat niet het geval is doen ze voorstellen op welke wijze deze informatie kan worden verkregen.

• ◷

  De regiogemeenten maken afspraken over de monitoring en een verslag daarvan.

• ◷

  De regiogemeenten maken met woningcorporaties afspraken over het woningbouwprogramma en stemmen dat van te voren met de corporaties af. De corporaties worden ook geconsulteerd voor de vaststelling van deze nieuwe woonvisie.

• ◷

  De regiogemeenten leggen de nieuwe woonvisie voor aan marktpartijen en maken afspraken over de wijze waarop marktpartijen worden betrokken bij de uitvoering van de woonvisie.