Beleidsnota detailhandel en horeca Boxtel

1.1 Aanleiding en ontwikkelingen

Waarom een nieuwe beleidsnota?

De detailhandel is, nu meer dan ooit, een uiterst dynamische sector waarin zich voortdurend nieuwe ontwikkelingen voordoen. Een belangrijke ontwikkeling is het veranderde consumentengedrag, onder meer door een langdurige economische crisis en de opkomst van internet als communicatie- en aankoopkanaal. Het detailhandels- en horecabeleid in Boxtel is in 2009 opgesteld. Na meer dan vijf jaar vereisen de vele veranderingen in de markt een actuele blik op het bestaande beleid.

Daarnaast veranderen de kaders: de provincie neemt een nadrukkelijkere rol in de winkelsturing en rijksbeleid schrijft voor de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking‘1 toe te passen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Bovendien vraagt de markt ook om duidelijkheid en keuzes. Er is meer dan ooit behoefte aan een helder sturingskader voor detailhandelsontwikkelingen waarbinnen de markt een risico-afweging voor nieuwe initiatieven kan maken.

Voorliggende nota schept helderheid naar ondernemers, investeerders en eigenaren en nodigt uit om te investeren op de kansrijke plekken in de structuur. De beleidsnota moet als een katalysator functioneren voor de detailhandel en horeca in de komende jaren en is bovendien een toetsingsdocument voor initiatieven die zich voordoen.

Detailhandel is, gezien de problematiek, een belangrijk beleidsveld voor de gemeente Boxtel. Detailhandel kan echter niet los gezien worden van andere beleidsvelden. Vanuit de koers die in deze nota gelegd wordt zal ook afstemming plaats moeten vinden met andere beleidsvelden zoals ruimtelijke ordening, toerisme en recreatie, verkeer en parkeren.

• 1

  De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument (sinds 2012) om nieuwe stedelijke ontwikkelingen vanuit duurzaam ruimtegebruik te onderbouwen.

1.2 Proces

Wat ging er vooraf aan deze nota?

Om een actuele blik op het bestaande beleid te verkrijgen, is allereerst uitgebreid de huidige detailhandels- en horecamarkt in Boxtel in kaart gebracht. Hiervoor is tevens een consumentenonderzoek onder de inwoners van Boxtel uitgevoerd. De analyses en de onderzoeken zijn rond de zomer van 2014 uitgevoerd. Van alle winkelconcentraties zijn ‘factsheets’ gemaakt met een samenvatting van de belangrijkste aanbodgegevens.

Tevens is er een analyserapport2 waarin uitvoerig wordt ingegaan op de uitgangssituatie en het kader voor de toekomstige ontwikkelingen alsmede een aparte rapportage met de uitkomsten van het consumentenonderzoek3.

De uitkomsten van deze analyses zijn tijdens diverse bijeenkomsten besproken met onder meer de begeleidingscommissie, Beleidsplatform Winkelcentra Boxtel, Centrummanagement en het College van B & W. De resultaten zijn opgenomen in afzonderlijke documenten waaronder het beeldvormend document4. Het beeldvormend document bevat een aantal verkennende scenario’s voor de ontwikkeling van de detailhandel in Boxtel. Begin oktober 2014 is een avond georganiseerd voor alle ondernemers, eigenaren, verenigingen en andere geïnteresseerden. Tijdens deze bijeenkomst zijn de analyses gepresenteerd en is er aan de hand van stellingen constructief gediscussieerd over de scenario’s en belangrijke thema’s voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur. Deze avond en diverse reacties hebben waardevolle inzichten en input opgeleverd voor het verfijnen van het beeldvormend document. Op basis van het beeldvormend document is een burgerparticipatieproces ingegaan, heeft halverwege november een werkbijeenkomst plaatsgevonden en begin december een centrumavond voor ondernemers en vastgoedeigenaren. Op 6 januari 2015 is het beeldvormende proces besloten met een raadsbijeenkomst. Het participatieproces is vastgelegd in het verslag van de burgerparticipatie detailhandels- en horecavisie5. In dit verslag is het gehele traject van het participatieproces vanaf 22 mei 2014 tot en met 6 januari 2015 beschreven.

De resultaten van het doorlopen proces hebben belangrijke input gevormd voor voorliggende nota, waarin keuzes gemaakt worden die moeten leiden tot een versterking van de positie van de detailhandel en de horeca in de gemeente Boxtel.

Betrokkenheid ondernemers

Het bedrijfsleven in de gemeente Boxtel is van start af aan betrokken bij de totstandkoming van de beleidsnota. Daartoe is een klankbordgroep geformeerd die in de basis bestond uit de leden van het Beleidsplatform Winkelcentra Boxtel, aangevuld met enkele andere ondernemers. In deze groep is een grote bereidheid tot samenwerking ontstaan, zowel onderling als met de gemeente. De ambities en de hoofdlijnen van de visie worden gedeeld. Voor de uitvoering van het beleid is dit een goede basis.

• 2

  Detailhandels- en horecavisie Boxtel, werkdocument: uitgangssituatie en ontwikkelingskader, september 2014.

• 3

  Resultaten Consumentenonderzoek, september 2014.

• 4

  Detailhandels- en horecavisie Boxtel, beeldvormend document, december 2014.

• 5

  Verslag burgerparticipatie detailhandels- en horecavisie, januari 2015.

1.3 Leeswijzer en bijlagen

De beleidsnota bestaat uit vier onderdelen. Na een schets van de uitgangssituatie van de detailhandel en horeca in gemeente Boxtel volgt een beknopte beschrijving van de visie. Hiervan wordt een vertaling gemaakt naar het beleid om vervolgens handen en voeten aan het beleid te geven middels een uiteenzetting van het instrumentarium.

In hoofdstuk 2 wordt de uitgangssituatie van de detailhandel en horeca in de gemeente beknopt middels cijfers en een visualisatie uiteengezet. In de visie (hoofdstuk 3) wordt stilgestaan bij de ambitie van de gemeente Boxtel, de uitgangspunten voor en een beschrijving van de visie op diverse onderdelen zoals de opbouw van de structuur, internetwinkels en detailhandel op bedrijventerreinen. Hoofdstuk 4 geeft een vertaling van de visie in zowel ruimtelijk als economisch beleid. In dit hoofdstuk wordt tevens ingezoomd op de beleidskeuzes voor een toekomstbestendige hoofdstructuur, met aandacht voor de individuele concentraties. In het laatste hoofdstuk wordt aangegeven welke acties en instrumenten ingezet kunnen worden om de visie te realiseren.

In voorbereiding op de beleidsnota is kernachtig de stand van zaken van het Boxtelse winkel- en horeca-aanbod in kaart gebracht. Hierna volgt een samenvatting.

Enkele feiten met betrekking tot de detailhandel in Boxtel:

• •

  De gemeente Boxtel beschikt over ca. 40.500 m² winkelvloeroppervlak (wvo) detailhandel (tabel 1).

• •

  In zowel de dagelijkse (boodschappen) als de niet-dagelijkse artikelensector (recreatief en doelgericht) ligt het aanbod aan detailhandelsmeters in Boxtel onder het landelijk gemiddelde.

• •

  In de periode tussen 2009 en 2014 is het detailhandelsaanbod binnen de gemeente per saldo met 650 m² wvo en elf winkels afgenomen. Binnen de branchegroepen verschilt het beeld echter, het aantal winkelmeters in ‘mode en luxe’ is toegenomen, terwijl deze in ‘in en om huis’ zijn afgenomen.

• •

  Nagenoeg de helft van alle detailhandelsmeters (ca. 45%) liggen in het centrum van Boxtel en ca. 35% in de overige concentraties. De overige meters zijn verspreid gelegen (ca. 20%).

• •

  Vrijwel alle inwoners binnen de gemeente beschikken over een supermarkt binnen 900 meter van de woning. De structuur is hierdoor fijnmazig te noemen.

• •

  Het aandeel verspreide bewinkeling is conform beleid sinds 2009 (licht) afgenomen.

• •

  Het aantal leegstaande panden ligt hoger dan de referentie, het aantal vierkante meters echter gelijk. Het zijn met name de kleine panden die leegstand ervaren.

• •

  Circa 28% van de leegstand heeft een structureel karakter (langer dan drie jaar).

Tabel 1. Verdeling winkelaanbod naar koopmotieven 6 per winkelgebied en verspreid (in m² wvo)

• 6

  Het betreft een indicatieve indeling, waarbij het koopmotief ‘boodschappen’ bestaat uit de branchegroep dagelijks, het koopmotief ‘recreatief’ uit de branchegroepen mode & luxe en vrije tijd en het koopmotief ‘doelgericht’ uit de branchegroepen in en om huis en detailhandel overig.

.. en met betrekking tot de horeca in Boxtel:

• •

  De gemeente Boxtel beschikt over 75 horecazaken.

• •

  Vergeleken met het landelijk gemiddelde, beschikt Boxtel over een relatief ruim horeca-aanbod.

• •

  Grootste aandeel van het horeca-aanbod in Boxtel wordt ingenomen door cafés, restaurants en fastfood.

• •

  Veel horecazaken zijn gevestigd in de centra van Boxtel (36) en Liempde (11).

• •

  Opvallend is het grote aantal horecazaken dat zich buiten de reguliere winkelgebieden bevindt (ca. 25). Voorbeelden zijn de Oude Ketting, de Bourgondiër en Knus.

Bezoekgedrag, beoordeling en verbetersuggesties Boxtel-centrum:

• •

  Redenen om het centrum van Boxtel het meeste te bezoeken zijn vooral ingegeven vanuit gemak: gewoonte/dichtbij, bereikbaarheid van de winkels. Redenen om dit niet te doen zijn het aanbod, de diversiteit van de winkels en onvoldoende sfeer/beleving.

• •

  Per saldo neemt de bezoekfrequentie af. Het centrum van Boxtel voldoet dus steeds minder aan de vraag van de Boxtelse consument.

• •

  Het algemene oordeel over het centrum van Boxtel is een 6,3 (relatief laag). De horecagelegenheden scoren goed. Minder goed scoren de inrichting van het centrum, de bereikbaarheid van de winkels per auto en parkeermogelijkheden bij het centrum.

• •

  Veel genoemde verbetersuggesties richten zich op de diversiteit en kwaliteit van het winkelaanbod, meer, goedkoper en beter bereikbaar parkeren, een fietsenvrij centrum, de inrichting van de Markt en een sterkere concentratie van het winkelaanbod.

Hiërarchische structuur winkelgebieden

Boxtel-centrum bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de structuur. Het centrum van Liempde, de wijkcentra en het buurtsteunpunt zijn vooral gericht op het eigen draagvlak in de omgeving. De concentratie Vuurijzer (bouwmarkt/tuincentrum) heeft een lokale verzorgingsfunctie voor geheel Boxtel. Navolgende figuur toont de winkelcentra in Boxtel.

Figuur 2.1: Visualisatie detailhandelsstructuur Boxtel

3.1 Ambitie gemeente Boxtel

De ambitie van de gemeente Boxtel voor de detailhandel- en horecastructuur is: ‘het bieden van een in kwalitatief en kwantitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk voorzieningenpakket (winkels, horeca, warenmarkt en evenementen) voor inwoners van de gemeente Boxtel én voor toeristen en recreanten uit de regio en elders’.

Hierbij dient, meer dan voorheen, rekening gehouden te worden met de ontwikkelingen in het consumentengedrag op langere termijn (o.a. verandering bezoekgedrag winkelgebieden, ontwikkeling online aankopen, verandering bevolkingsomvang en –samenstelling). Het is daarom van groot belang dat binnen de gemeente wordt ingezet op een heldere structuur van herkenbare winkelconcentraties die toekomstbestendig zijn. Daarbij verschuift de aanpak van kwantitatieve groei naar kwalitatief beheer. Kernwoorden zijn compact, compleet en comfortabel, binnen de mogelijkheden van het draagvlak van Boxtel.

Binnen de structuur van winkelgebieden verdient het centrum van Boxtel bijzondere aandacht als visitekaartje en huiskamer van het dorp. Dit betekent echter ook keuzes maken en prioriteiten stellen.

3.2 Uitgangspunten voor de visie

Allereerst staan we stil bij de belangrijkste trends in consumentengedrag en ontwikkelingen aan de aanbodzijde. Immers, het veranderende koopgedrag heeft gevolgen voor de aanbodstructuur en evenzo hebben ontwikkelingen aan de aanbodzijde invloed op het koopgedrag. Deze trends vormen dan ook een belangrijk uitgangspunt voor de visie.

Veranderingen in consumentengedrag

• •

  De consument kijkt en koopt tegenwoordig wanneer dat hem het beste uitkomt en steeds vaker is dat via internet. Het aankoopmoment is hier dan ook 24/7 mogelijk.

• •

  Door ervaring, een grotere mobiliteit (ruimer referentiekader) en de overvloed aan informatie is de hedendaagse consument kritisch. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (inrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit, beleving) verschijningsvorm worden hierdoor belangrijker.

• •

  De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van ruime keuze) en daarnaast heeft de prijs aan belang gewonnen (discounters).

• •

  De consument waardeert verruiming van de winkeltijden. Koopzondagen zijn in toenemende mate populair. Ondernemers zullen hierin mee moeten bewegen willen ze de concurrentie met het internet aan kunnen gaan.

Veranderde strategie aanbieders

Met name de veranderende strategie van de aanbieders is relevant voor de uit te zetten koers voor Boxtel. Veel partijen in de winkelstraat hebben door een combinatie van lagere bestedingen en toenemende (prijs)transparantie hun winst zien verdampen. De retailmarkt is veranderd van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Internet speelt hierin een belangrijke rol. Door het internet is de behoefte aan fysieke winkels minder groot en kunnen bestaande winkels met minder meters uit de voeten. Dit stelt ook andere eisen aan het locatiebeleid van retailers; de behoefte aan fysieke winkellocaties daalt buiten de grote steden. Mede hierdoor zijn winkelketens (met name non-food) niet meer expansief in plaatsen zoals Boxtel en kiezen sommige ketens zelfs voor een exit strategie.

Marktmogelijkheden voor winkels in Boxtel

In een situatie van grote veranderingen (consumentengedrag en strategie aanbieders) is het bepalen van de marktmogelijkheden lastig. Indicatoren die bepalend zijn voor de uitbreidingsmogelijkheden zijn: de huidige omvang van het winkelaanbod en de leegstand, de koopstromen en aankoopplaatsvoorkeuren van de consumenten in Boxtel en de draagvlakontwikkeling (inwonergroei of –krimp) in het verzorgingsgebied. In een theoretische benadering van de marktruimte7 op basis van de actuele koopstroomgegevens, consumentenbestedingen en huidige winkelaanbod is berekend dat er enige ruimte is in de dagelijkse artikelensector en de sector doelgericht (doe-het-zelf, tuin, woninginrichting), de ruimte in het recreatief winkelaanbod is echter nihil. In een verdiepingsonderzoek naar de marktruimte voor supermarkten8 is berekend dat er ca. 500 m² wvo uitbreidingsruimte is.

Zorg voor het bestaande én ruimte voor vernieuwing

Uitgangspunt is te komen tot een voorzieningenstructuur die de lokale consument zo optimaal mogelijk bedient. Ondanks dat de bestaande structuur in Boxtel prioriteit heeft en dat uitbreidingen kritisch beoordeeld dienen te worden op de toegevoegde waarde, gaat de vernieuwing in de detailhandel en horeca in een hoog tempo door. Het is noodzakelijk om (verantwoord) mee te bewegen met de eisen/wensen van de consumenten, ondernemers en andere marktpartijen zodat consumentenbestedingen niet (verder) gaan verschuiven richting internet en omliggende plaatsen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het faciliteren van vernieuwende concepten met een combinatie van detailhandel, ambacht, diensten, horeca of cultuur.

Kwaliteit voor kwantiteit en beperken van leegstand

De vernieuwing en versterking van de detailhandel en de horeca dient in eerste instantie plaats te vinden in de voor de toekomst perspectiefrijke en structuurbepalende winkelgebieden (zie paragraaf 3.3). Daar dient de leegstand tot een minimum te worden beperkt. Waar buiten deze gebieden leegstand aanwezig is wordt ingezet op transformatie om zo uiteindelijk een sterke structuur voor de consumentenverzorging te waarborgen. De achtergrond van deze koers is dat de uitbreidingsruimte voor de niet dagelijkse artikelensector nagenoeg ontbreekt en voor de dagelijkse artikelen sector beperkt aanwezig is. Voor het centrum van Boxtel betekent dit een focus op kwaliteitsverbetering en aanbodversterking binnen het concentratiegebied. Voor de perspectiefrijke dorps- en wijkvoorzieningen is uitbreiding ondergeschikt aan kwaliteitsverbetering.

Heldere positionering winkelgebieden

Het streven is gericht op een evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur waarbij de verschillende winkelgebieden in Boxtel door hun eigen kenmerken, kwaliteiten en bezoekdoelen elkaar aanvullen (complementariteit) en ieder een eigen rol binnen de structuur vervullen. Dit schept duidelijkheid voor de consument, biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van bedrijven en versterkt de totale structuur (doelgroepen, combinatiebezoeken).

• 7

  Resultaten consumentenonderzoek gemeente Boxtel, BRO, 25 september 2014.

• 8

  Second opinion extra (centrum)supermarkt Detailhandels- en horecavisie Boxtel, BSP 10 december 2014.

3.3 Hoofdlijnen van de visie

Onder meer als gevolg van de opkomst van nieuwe detailhandels- en horecavormen is herijking van het detailhandels- en horecabeleid van Boxtel vereist. Hierbij gaat het zowel om de visie op de structuur als op onderdelen zoals internetwinkels en ambulante handel.

Een compact, compleet, aantrekkelijk en dichtbij Boxtel-centrum

Boxtel-centrum verdient bijzondere aandacht om weer als visitekaartje en huiskamer van Boxtel te kunnen gaan fungeren. Dit vereist een integrale aanpak, waarbij tegelijkertijd op diverse borden wordt geschaakt. Deze borden bestaan uit de volgende facetten: functioneel, ruimtelijk en verkeer en parkeren. Per facet wordt hierna kort de visie beschreven.

Functioneel

Het centrum van Boxtel voldoet steeds minder aan de vraag van de consument, getuige de toenemende leegstand en verder afkalvende bezoekersstromen. Vernieuwing in het aanbod is noodzakelijk om de consument (weer) te binden. In de basis moet Boxtelcentrum een complete mix aan functies aanbieden (detailhandel, horeca, diensten, ambacht, cultuur, evenementen) met een zekere variatie in segment en doelgroep. Voor wat betreft de detailhandel moet nadrukkelijk ingespeeld worden op de wensen van de consument die op een efficiënte manier in korte tijd boodschappen wil doen en aanverwante artikelen wil kopen, maar ook in zekere mate recreatief wil winkelen. De benodigde kwaliteitssprong in het afgebakende compacte deel van het centrum vraagt om een ‘nieuwe’ publiekstrekker. Op het schaalniveau van Boxtel wordt hiervoor, ook gezien de veranderde strategie van aanbieders in met name non-food, onderscheidend aanbod in de dagelijkse sector als kansrijk gezien. Maar ook andere functies in bijvoorbeeld cultuur en leisure zijn mogelijk. Het centrum dient (verder) versterkt te worden met verplaatsers vanuit elders in Boxtel. Tot slot dient (collectief) ingezet te worden op het verbeteren van het ondernemerschap, met ‘dienstbaarheid’ en gastvrijheid als onderscheidend aspect. Ondernemers zullen ook de slag naar ‘total retail’9 moeten maken.

• 9

  Total retail gaat uit van een geïntegreerde bedrijfsstrategie waarbij de fysieke winkel gecombineerd wordt met de mogelijkheden van het digitale tijdperk. Consument en beleving staan daarbij centraal.

Ruimtelijk

Het centrum van Boxtel is zeer langgerekt, waardoor er ‘gaten’ vallen in het winkelgebied. Voor de herkenbaarheid, overzichtelijkheid en aantrekkelijkheid dient te worden ingezet op clustering van (bestaand) aanbod in een compact winkelgebied. Het gaat dan om het gebied rondom de Markt, Rozemarijnstraat, Kruisstraat, Croonpassage en Rechterstraat. Daarbij is het zaak dat op de koppen van dit gebied (bij Villa ’t Hof en aan de noord- en oostzijde van de Markt) trekkers worden ingepast, als katalysator voor de verdichting van het compacte gebied. De focus komt te liggen op het gebied ‘Boxtel-binnen’, daar moeten bedrijven ook kunnen groeien. Voor de horeca ligt de nadruk op de Markt. In het overige concentratiegebied wordt terughoudend met vestiging van horeca omgegaan. In de rest van het centrum (buiten Boxtel-binnen), onder andere de Stationsstraat en de Molenstraat, wordt niet langer ingezet op versterking of behoud van de winkelfunctie. Hier zal het autonome proces van verkleuring naar niet-winkelfuncties zich verder doorzetten, waardoor een gemengd gebied met wonen, werken, diensten en winkelen ontstaat. Het begeleiden van dit proces, met oog voor consumenten-, aanbieders- en vastgoedbelangen is de opgave. Daarbij is het van groot belang dat de fysieke inrichting aansluit op de functionele invulling. Met name voor de beleving in het benoemde concentratiegebied zijn sfeerelementen van groot belang (verlichting, bankjes, groen, etc.). De herinrichting van STA-P en de Markt sluiten hierop aan. Het overige deel van het concentratiegebied zal ook aangepakt moeten worden. Een belangrijke opgave ligt tot slot in de ruimtelijk functionele aansluiting van de Croonpassage op de Rechterstraat en op de Markt. Maar ook de ‘poorten’ van ‘Boxtel-binnen’ dienen duidelijk herkenbaar te zijn, bijvoorbeeld aan de kant van de Dommel/Rechterstraat (Zwaanse brug) en de Monseigneur Bekkerstraat/Doctor van Helvoortstraat.

Verkeer en parkeren

In de hoofdstructuur van het centrum ligt het primaat bij de voetganger. Middels zonering dient meer dan nu het geval is de fietser te gast te zijn. Daarvoor dient ook nadrukkelijk voorzien te worden in voldoende aantrekkelijke fietsparkeerplaatsen op voor de consument logische locaties (bijv. noordoostzijde van de Markt, omgeving Burgakker, omgeving kruising Prins Hendrikstraat/Stationsstraat/Molenstraat). Voor de bezoeker per auto is het noodzakelijk dat nabij het concentratiegebied ruimte gecreëerd wordt voor grootschalige parkeergelegenheid en de autobereikbaarheid van het gehele centrum verbeterd wordt middels een logische routing en heldere bewegwijzering. Idealiter wordt een entree van het centrum gecombineerd met een grootschalige parkeergelegenheid gerealiseerd nabij het concentratiegebied en nabij de belangrijkste ontsluitingsroute van Boxtel; de Brederodeweg.

Winkelaanbod in het centrum

Het totale winkelaanbod in het centrum van Boxtel telt bijna 18.000 m² wvo. Het aandeel daarvan dat in Boxtel-binnen gevestigd is en daarbuiten is ongeveer gelijk. Het dagelijks aanbod is buiten Boxtel-binnen aanzienlijk groter aangezien daar de supermarkten Albert Heijn en Lidl gevestigd zijn. Daar staat tegenover dat mode en kleding sterker in Boxtel-binnen aanwezig is. De leegstand in het concentratiegebied is iets omvangrijker is dan daarbuiten. Voor het totale centrumgebied gaat het om meer dan 16% van het oppervlak. Bijlage 1 geeft een overzicht van de verdeling van de branches naar aantal vestigingen en oppervlak tussen beide delen van het centrum.

Onderstaande afbeelding geeft een visualisatie van de visie voor het centrum.

Figuur 3.1 Visie structuur Boxtel-centrum

Dorp- en wijkvoorzieningen op korte afstand van de inwoners

Dorp- en wijkvoorzieningen, waaronder detailhandel en horeca, versterken de leefbaarheid van wijken en kleine kernen en zijn ook voor de minder mobiele consument van belang. Hiertoe is het streven in Boxtel om inwoners op korte afstand dorp- en wijkvoorzieningen te bieden, echter enkel daar waar dat ook vanuit de aanbieders perspectiefrijk is (draagvlak, ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid, etc.). In Boxtel bieden de winkelclusters Liempde-centrum, Oosterhof, Selissenwal en Kapelweg voorzieningen op dorp- en wijkniveau. Navolgend wordt kort een visie per winkelgebied geschetst.

Liempde-centrum

Voor de inwoners van Liempde heeft het dorpscentrum een belangrijke boodschappen- en ontmoetingsfunctie. Vanuit leefbaarheidsoogpunt is het naar de toekomst toe voor het centrum van Liempde zaak om het huidige aanbod, maar vooral de supermarkt, te consolideren. Eventuele wens tot schaalvergroting van de supermarkt dient gefaciliteerd te worden binnen de grenzen van het draagvlak. Initiatieven die bijdragen aan clustering van voorzieningen evenzo.

Oosterhof

Wijkwinkelcentrum Oosterhof vervult een belangrijke boodschappenfunctie voor Boxtel-Oost en verdient (al jaren) zowel ruimtelijk als functioneel een revitalisatie. De omvang van de zaken is beperkt naar de huidige maatstaven (met name Aldi) en het winkelcentrum is ruimtelijk gezien redelijk gedateerd. De met de revitalisatie gepaard gaande uitbreidingwens van het aantal winkelmeters dient beperkt te blijven in relatie tot de verzorgingsfunctie voor Boxtel-Oost. Hierbij dient de nadruk op dagelijkse artikelen te liggen. Voor Oosterhof wordt geen wijkoverstijgende functie voorzien.

Selissenwal

Wijkwinkelcentrum Selissenwal heeft een belangrijke verzorgingsfunctie voor Boxtel-Noord. De uitgangspositie van dit winkelcentrum is goed. Eventuele versterking van dit wijkwinkelcentrum moet gezocht worden in niet-winkelfuncties (bijv. ambachten, dienstverlening, zorg). Dit kan ingepast worden binnen de bestaande (winkel)ruimte. Uitbreiding van het winkelaanbod buiten het huidige compacte centrumgebied dient voorkomen te worden.

Kapelweg

Het cluster aan de Kapelweg bevordert in zekere mate de leefbaarheid van de omgeving. Het perspectief als winkelcluster lijkt echter matig gezien het zeer beperkte consumentendraagvlak in de directe omgeving. Aan uitbreidingsverzoeken dient daarom niet te worden meegewerkt. Sterker nog, indien de doelgericht bezochte winkels (bijvoorbeeld Boerenbond, automaterialen) zouden verplaatsen naar Vuurijzer zou dit een verbetering van de structuur betekenen.

Voor de aanwezige supermarkt kan gedacht worden aan samenvoeging met de gevestigde supermarkt van dezelfde organisatie, in Oosterhof of verplaatsing naar het gebied ‘Boxtel-binnen’. Na het sluiten van de dubbele overweg voor autoverkeer bij de Tongeresestraat neemt de bereikbaarheid verder af.

Concentratie doelgericht detailhandelsaanbod en handhaving

Voor aanbieders van doelgericht detailhandelsaanbod (o.a. doe-het-zelf, tuinartikelen, woonaanbod) is de PDV-locatie (perifere detailhandelsvestigingen-locatie) Vuurijzer de aangewezen locatie. De winkels op Vuurijzer (Overvecht/Gamma) hebben een lokaal verzorgend karakter. Dit is ook uitgangspunt voor de toekomst. Er wordt niet direct een versterking van het ‘winkelgebied’ voorzien. Wel kan meegewerkt worden aan een eventuele schaalvergroting of verplaatsing van doelgerichte winkels elders in Boxtel naar deze locatie. Om te komen tot een robuuste, duurzame structuur is brancheverbreding naar bijv. sport, bruin- en witgoed of zelfs supermarkten hier uitgesloten. In de bestaande winkelstructuur is voldoende ruimte om deze branches in te passen. Zo wordt aangesloten bij het winkelgedrag van de consument en de helderheid van de structuur. De aangewezen branchering op de PDV-concentratie vraagt om handhaving van het daar vastgestelde assortiment. Voor enkele locaties op Vuurijzer zijn specifieke bestemmingen vastgelegd, zo is de gevestigde fietsenzaak specifiek bestemd voor fietsen en fietsenonderdelen. Een uitbreiding van het assortiment voor deze locaties is niet gewenst.

Geen uitbreiding verspreide bewinkeling

Voor detailhandel zijn in Boxtel specifiek benoemde perspectiefrijke winkelgebieden aangewezen (Boxtel-binnen, Liempde-centrum, Oosterhof, Selissenwal en Vuurijzer) buiten deze gebieden wordt uitbreiding van winkelaanbod in principe tegengegaan. Verplaatsing naar deze gebieden wordt gestimuleerd als het te verplaatsen aanbod past bij het profiel van het betreffende winkelgebied.

Geen uitbreiding verspreide horeca

Clustering en concentratie van de voorzieningen is uitgangspunt. Verspreide vestiging van nieuwe horecazaken dient in principe dan ook tegengegaan te worden. Ingezet moet worden op (nieuw)vestiging in de perspectiefrijke winkelgebieden. Hier hebben ondernemers immers het beste perspectief en de grootste meerwaarde. Voor het centrum van Boxtel geldt dat specifiek voor de Markt. Op beperkte schaal kan horeca ook in andere delen van ‘Boxtel-binnen’ een toegevoegde waarde hebben. Een deel van het horecaaanbod in Boxtel is echter al verspreid gevestigd. Deze zaken zijn niet essentieel voor de hoofdstructuur, maar kunnen wel een belangrijke functie vervullen voor de nabij omgeving. Indien dit het geval is, dient ingezet worden op behoud van deze functie op deze locatie. Is dit echter niet zo en zou deze zaak van meerwaarde kunnen zijn voor een van de winkelgebieden, wordt verplaatsing gestimuleerd. Voor sommige locaties in het buitengebied (zie ‘detailhandel en horeca in het buitengebied) kan hierop een uitzondering gemaakt worden.

Internetwinkels op daarvoor aangewezen locaties

De groei aan bezorgservices / showrooms / afhaalpunten van de van oorsprong pure internetaanbieders vraagt om keuzes waar de internetwinkels het beste terecht kunnen, en waar juist niet. Internethandel kan grofweg in drie vormen onderverdeeld worden; webwinkels vanuit huis of vanuit een andere functie (zoals een kantoor of opslag), afhaalpunten waar goederen enkel kunnen worden afgehaald en (internet)winkels (met showroomfunctie). De visie verschilt per verschijningsvorm.

Zonder consumentenbezoek

De eerste vorm onderscheidt zich doordat er geen sprake is van enige consument aantrekkende werking. Alle transacties en klantencontacten verlopen digitaal en verzending van de goederen gebeurt uitsluitend per post. De niet-consument aantrekkende internethandels passen daarom prima binnen een reguliere bestemming, zoals een woon-, kantoor-, bedrijfs- of agrarische bestemming.

Zuivere afhaalpunten

Bij zuivere afhaalpunten kunnen consumentengoederen afhalen en eventueel retourneren. Er worden geen producten tentoongesteld. Uitgangspunt van het beleid is dat zuivere afhaalpunten bij voorkeur worden gerealiseerd in bestaande winkelgebieden. Een belangrijke gedachte hierachter is dat een afhaalpunt, ook bij een verdere uitbouw naar een winkel, een bestaande retaillocatie versterkt. Samen met de ondernemers in de perspectiefrijke winkelgebieden en met de initiatiefnemers wordt gezocht naar goede ruimtelijke oplossingen. Ook Boxtel-binnen kan hierbij, gezien de goede bereikbaarheid vanaf de Brederodeweg, een rol van betekenis spelen.

Met afhaalpunten op bedrijventerreinen wordt zeer terughoudend omgegaan. Voor een bedrijventerrein ligt de prioriteit bij industriële bedrijvigheid, activiteiten die consumenten aantrekken leveren veelal conflicten op met bedrijfsmatig verkeer. Bovendien bestaat het gevaar dat een afhaalpunt op een bedrijventerrein geleidelijk verandert in een fysieke showroom of winkel.

Afhaalpunt met showroom (winkel)

Een laatste vorm van internethandel is in feite een reguliere winkel, die ook producten via internet verkoopt. Van belang hierbij is de showroomfunctie, want hierdoor wordt de (internet) winkel geclassificeerd als detailhandel. Qua ruimtelijke effecten zijn ze immers vergelijkbaar. Ook vallen de consumentgerichte internethandels onder de werking van de Europese Dienstenrichtlijn10. Voor deze vorm gelden dezelfde uitgangspunten als bij reguliere winkels.

• 10

  Zie brochure ‘De consequenties van de Europese Dienstenrichtlijn voor detailhandelsontwikkelingen’ Kamer van koophandel/BRO, 2013.

Detailhandel en horeca in het buitengebied

Er vindt in toenemende mate verkoop van vooral dagelijkse artikelen en horeca plaats in het buitengebied (o.a. verkoop streekproducten, boerenterrassen). Beleidsuitgangspunt is dat, ook vanuit toeristisch-recreatief oogpunt, kleinschalige detailhandel en horeca ondergeschikt of ondersteunend aan de hoofdfunctie in het buitengebied is toegestaan. De verkoop van producten in het buitengebied wordt daarbij gebonden aan een maximale maat van 100 m² wvo. Dit vanwege de mogelijke verstorende effecten op de winkelgebieden. Horeca kan bij wandel- en fietsknooppunten en bij de Groene Poort meerwaarde hebben. In het ‘Zoneringsbeleid Toerisme en recreatie’, dat binnenkort wordt geactualiseerd komt dit aspect terug. Als aanvullende voorwaarde geldt dat zowel de detailhandel als de horeca op verantwoorde wijze ruimtelijk dienen te worden ingepast, zodanig dat er geen negatieve gevolgen ontstaan voor de parkeermogelijkheden en bereikbaarheid van de omgeving. De beoordeling van dergelijke initiatieven is maatwerk. Voorwaarde is dat er in het buitengebied geen clusters van winkels of horeca ontstaan.

Wijkeconomie

Bedrijvigheid die zich in wijken bevindt, wordt ook wel wijkeconomie genoemd. Deze bedrijvigheid kan bijdragen aan de leefbaarheid van een wijk. Het is belangrijk een goede balans te vinden tussen de optimale ruimtelijke voorzieningenstructuur en de wijkeconomie. De wenselijkheid van dergelijke functies in de wijken is sterk afhankelijk van de locatie en verschijningsvorm, de beoordeling van een dergelijk initiatief is dan ook maatwerk. Steeds moet de afweging gemaakt worden of het initiatief van meerwaarde kan zijn voor de perspectiefrijke winkelgebieden. In dit geval dient de ondernemer gestimuleerd te worden om zich in een van die winkelgebieden te vestigen. Clustering van publieksgerichte functies is immers uitgangspunt. Is het initiatief niet van meerwaarde voor de perspectiefrijke winkelgebieden, kan medewerking verleend worden aan de vestiging in de wijk. Wildgroei van publieksgerichte functies in wijken dient voorkomen te worden.

Detailhandel en horeca op bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen moeten als voornaamste functie een productie en/of logistieke functie behouden. Detailhandel of horeca op deze locaties zorgt voor versnippering van de structuur met een aantasting van de ruimtelijke kwaliteit en een toename van de leegstand in de perspectiefrijke winkelgebieden als gevaren. Er wordt dan ook geen medewerking verleend aan verzoeken voor vestiging van detailhandel of horeca op een van de bedrijventerreinen in de gemeente. Er wordt ingezet op lunch-wandelfaciliteiten richting centrum/Stapelen.

Kringloopbedrijven-/winkels

Kringloopbedrijven zijn bedrijven gericht op het inzamelen, verwerken/repareren en ter verkoop aanbieden van afgedankte producten. Door dit totaalconcept onderscheiden zij zich van gewone tweedehands-/kringloopwinkels. Mogelijkheden voor vestiging van kringloopbedrijven die gekoppeld zijn aan bedrijfsmatige activiteiten (zoals bijvoorbeeld de milieustraat) kunnen geboden worden op de bedrijventerreinen.

Sec ‘kringloopwinkels’ worden echter als detailhandel beschouwd. Mogelijkheden voor vestiging hiervoor worden dan ook alleen geboden in de winkelcentra of op de PDV-locatie, mits de branchering van de kringloopwinkel past in de PDV-aanbod (vanwege het grote aandeel ‘in en om het huis’ dat doorgaans bij kringloopwinkels verkocht wordt).

Ambulante handel

Boxtel heeft een wekelijkse warenmarkt, deze vindt elke vrijdag op de Markt plaats. Een sterke warenmarkt kan de attractiviteit van een winkelgebied vergroten. Hiervoor dienen echter wel de randvoorwaarden op orde te zijn (voldoende ruimte, bereikbaar, parkeergelegenheid, kruisbestuiving met winkels/horeca). Hierin hebben zowel de overheid als de marktkooplui een verantwoordelijkheid. In Boxtel is en blijft de Markt dé locatie om de wekelijkse warenmarkt te houden. Om het combinatiebezoek tussen marktkramen onderling te behouden en tussen marktkramen en nabijgelegen winkels/horeca te vergroten dient een andere opstelling van de kramen overwogen te worden. Zo zorgt een carréopstelling (kramen in de vorm van een vierkant) ervoor dat de kramen ook naar buiten gekeerd zijn. Dit zorgt voor een verbetering van de looproute, de zichtlijnen en de wisselwerking met de winkels/horeca rondom de markt. Om het perspectief van de warenmarkt verder te versterken is daarnaast vernieuwing noodzakelijk. Kansen liggen in het bieden van kwaliteit en beleving. Denk hierbij aan proeverijen met seizoensproducten (bijv. haring en mosselen), verse bereiding van producten (bijv. persen vruchtensappen of grillen van kippen) en wisselende aanbieders. Dit zijn taken voor de marktkooplui.

Voor de weekmarkt is de locatie op de Markt van belang. Echter bij bijzondere activiteiten kan het noodzakelijk zijn uit te wijken naar een andere locatie. Indien mogelijk geniet een locatie in Boxtel-binnen de voorkeur. Als dat niet mogelijk is dan is de Hendrik Verheeslaan een alternatief.

Het algehele standplaatsenbeleid zal op korte termijn worden geactualiseerd. De contouren voor het nieuwe beleid zijn nog niet bekend. De wens vanuit het Beleidsplatform Winkelcentra Boxtel is voor Oosterhof en Selissenwal voor 2 dagdelen 1 standplaats beschikbaar te stellen en voor het centrum van Boxtel over 2 dagdelen 2 standplaatsen.

4.1 Ruimtelijk beleid en economisch stimuleringsbeleid

De visie geeft de gewenste winkelstructuur aan. Naast de ‘wat’-vraag, is de ‘hoe’-vraag minstens zo belangrijk. In deze paragraaf wordt de gemeentelijke inzet beschreven. Dit betreft planologische facilitering van ruimtelijk beleid, een actieve handhaving én economische stimulering.

Ruimtelijk beleid

De gemeente is verantwoordelijk voor het formuleren van ruimtelijk beleid op basis van het omgevingsrecht. Zij stelt het detailhandels- en horecabeleid vast en vertaalt die in bestemmingsplannen. Omdat we niet weten wat de toekomst brengt hanteert de gemeente Boxtel het principe van ‘uitnodigingsplanologie’. De gemeente stelt kwalitatieve kaders waarbinnen het programma overwegend door private initiatieven tot stand komt. De gemeente stuurt op kwaliteit van het resultaat. De gemeente beoordeelt marktinitiatieven op basis van het beeldvormend document en voorliggende nota. Dit vraagt een positieve houding ten opzichte van gewenste ontwikkelingen en een terughoudende en afwijzende houding bij ongewenste ontwikkelingen. Zo worden in het eerdergenoemde gebied Boxtel-binnen ruimte mogelijkheden geboden voor publieksgerichte functies, met name detailhandel, horeca en gemengde functies. Binnen Boxtel-binnen ligt voor horeca de nadruk op de Markt. Buiten Boxtel-binnen wordt ingezet op andere functies zoals dienstverlening, werken en wonen.

Handhaving

Handhaving is van groot belang om het detailhandels- en horecabeleid ook in de praktijk goed handen en voeten te kunnen geven. Vanuit de samenleving wordt hier ook nadrukkelijk op gewezen. De prioriteit voor handhaving van niet toegestane detailhandel (bijv. branchering op perifere locaties) of horeca (bijv. verspreid) wordt dan ook verhoogd. Voor een adequate handhaving is het van belang dat de uitgangspunten omschreven in voorliggende detailhandels- en horecanota als uitgangspunt gelden.

Economisch stimuleringsbeleid

Het economisch stimuleringsbeleid is vooral gericht op regievoering op de realisatie van de visie. Dit speelt met name in het centrum van Boxtel waar een integrale aanpak noodzakelijk is en de afstemming tussen de projecten en maatregelen van groot belang is voor het te bereiken eindresultaat. Een belangrijk aspect hierin is het stimuleren van samenwerking.

Stimulering samenwerking

Een sterke publiek-private samenwerking is een voorwaarde voor invulling van de ambitie. Een duurzame structuur is nodig om verder te komen als het gaat om profilering, marketing of transformatie. In het centrum van Boxtel is een centrummanagementorganisatie actief. Zij speelt een belangrijke rol als intermediair tussen overheid en markt, bij de promotie van het centrum en ter acquisitie van potentiële investeerders. Ook is in Boxtel het Beleidsplatform Winkelcentra Boxtel actief, waarin ondernemers en de gemeente samenwerken aan de kwaliteit van de winkelgebieden. Daarnaast zijn er diverse ondernemersverenigingen van de winkelgebieden afzonderlijk (o.a. Centrum Boxtel, Liempde, Selissenwal, Oosterhof). Het is belangrijk om de publiek-private samenwerking in Boxtel verder te blijven ontwikkelen en professionaliseren. Zo biedt de nieuwe BIZ-wet de mogelijkheid aan collectieven van ondernemers én vastgoedeigenaren om in het betreffende winkelgebied te investeren (zie 5.1). De rol van de gemeente ligt in deze met name in het stimuleren en faciliteren, wanneer de markt daarnaar vraagt.

4.2 Vertaling beleid naar winkelgebieden

In het vorige hoofdstuk is reeds beknopt de visie per winkelgebied beschreven. In deze paragraaf wordt de ontwikkelrichting per concentratie aangegeven en wordt dit vertaald naar normen en randvoorwaarden. Er zijn drie toekomstige ontwikkelingsrichtingen onderscheiden, te weten:

• •

  Versterken: een stevigere positie binnen de toekomstige structuur, niet alleen als het gaat om het voorzieningenaanbod maar ook in de randvoorwaardelijke sfeer (uitstraling, openbare ruimte, parkeren, bereikbaarheid etc.).

• •

  Consolideren: eventuele ruimtelijke dan wel functionele ontwikkelingen zijn ter behoud van de positie in de structuur. Kwaliteitsversterking boven kwantiteit. Zorgvuldige toetsing is hierbij noodzakelijk.

• •

  Anders: er zijn verschillende mogelijkheden zoals de afbouw van het aanbod, functieverandering, verplaatsen van het cluster etc.

Algemene beleidslijnen

In het kader van de maatschappelijke noodzaak om de leegstandsontwikkeling aan te pakken en de verwachting dat er in de toekomst minder behoefte is aan winkelruimte, wordt ingezet op:

• •

  Clustering van detailhandel in de perspectiefrijke centra zoals deze hierna verder worden toegelicht.

• •

  In principe geen uitbreiding of toevoeging van detailhandel en horeca buiten deze gebieden.

• •

  Stimulering van verplaatsing vanuit verspreide locaties naar deze centra, mits passend bij het profiel van het betreffende centrum.

• •

  Dagelijks aanbod is in alle winkelgebieden, behalve Vuurijzer, mogelijk.

• •

  Niet-dagelijks aanbod alleen in Boxtel-binnen en voor de specifieke PDV-branches in Vuurijzer.

• •

  Voor de perspectiefrijke dorp- en wijkcentra wordt de uitbreiding van het bestaande aanbod per vestiging (waaronder de supermarkten) gemaximeerd op 15% van het nu aanwezige aanbod. Voorwaarde hiervoor is dat een eventuele uitbreiding passend moet zijn bij het profiel van het betreffende winkelgebied en dat de uitbreiding niet kan worden opgevangen door herinvulling van aanwezige leegstand. Er zijn een aantal redenen te benoemen waarom de norm van 15% gehanteerd wordt:

  • -

    In bestemmingsplannen geldt een algemeen aanvaardbare norm voor uitbreiding van 10%. Om de perspectiefrijke structuur van winkelgebieden de ruimte te geven om zich te versterken is een hogere norm van 15% gelegitimeerd.

  • -

    Enerzijds willen we ruimte bieden voor de gevestigde ondernemers om zich te moderniseren / optimaliseren, anderzijds willen we grootschalige uitbreidingen voorkomen die effecten met zich mee kunnen brengen voor de perspectiefrijke detailhandelsstructuur. Daarnaast zijn grootschalige uitbreidingen niet gewenst gezien de autonome ontwikkeling van de toenemende leegstand (o.a. dankzij internetwinkelen en vergrijzing). Een norm van 15% is gangbaar om zittende ondernemers ‘ademruimte’ te geven en tegelijkertijd te voorkomen dat de leegstand substantieel gaat toenemen.

  • -

    Voor de dorps- en wijkcentra geldt dat zij een verzorgingsfunctie dienen te vervullen gericht op het eigen dorp of de wijk en geen verzorgingsgebied overstijgende functie hebben (effecten op verkeersaantrekking en parkeren).

  • -

    Bij een uitbreiding van 15% komt het totaal aan uitbreidingsruimte voor supermarkten min of meer overeen met de berekende uitbreidingsruimte voor supermarkten (ca. 500 m2 wvo)11. In bijlage 3 is de beleidslijn voor supermarkten samengevat evenals de maatvoering voor de uitgangssituatie om de uitbreidingsruimte van 15% te kunnen bepalen.

• •

  De supermarkten buiten de structuur bepalende winkelgebieden wordt geen uitbreidingsruimte geboden. Het betreft de supermarkten die in het centrumgebied gelegen zijn, maar buiten Boxtel-binnen. Een van de beiden supermarkten is met ruim 1.700 m2 al verreweg de grootste supermarkt van Boxtel. Op basis van kwalitatieve overwegingen is juist op het gebied van dagelijks aanbod versterking van Boxtel-binnen gewenst.

• •

  De kwantitatieve uitbreidingsmogelijkheden zijn altijd een momentopname. Daarom dient een toekomstig initiatief altijd actueel op basis van kwantitatieve aspecten (uitbreidingsruimte) en kwalitatieve overwegingen (passend in de perspectiefrijke structuur en mogelijke effecten op leegstandsontwikkeling) getoetst te worden. Door toepassing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 5.1) wordt dit voor een belangrijk deel geborgd.

• 11

  Zie bijlage 3.

• 12

  Dit metrage is een exacte berekening op basis van de 15% norm.

• 13

  De supermarktmetrages zijn een exacte berekening op basis van de 15% norm.

Centrumgebied buiten Boxtel-binnen

In het centrum van Boxtel wordt ingezet op een compacter gebied, daar zal de versterking van de winkelfunctie plaats moeten vinden om tot een voor de consument aantrekkelijk gebied te komen. In het overige centrumgebied wordt geen uitbreiding met winkels voorzien. Enkele straten in dit gebied, zoals de Stationsstraat, vormen wel de aanlooproutes naar Boxtel-binnen en verdienen natuurlijk nog steeds de nodige aandacht. Voor de leegstaande panden wordt bij voorkeur een herinvulling gezocht met dienstverlenende of ambachtelijke functies, maar ook wonen op de begane grond behoort hier tot de mogelijkheden.

Supermarkten in Boxtel

Voor de verzorging van de inwoners van Boxtel is een goede spreiding van dagelijks aanbod en in het bijzonder supermarkten van belang. Een duurzame structuur bestaat uit supermarktaanbod in de toekomstbestendige dorp- en wijkcentra (Liempde-centrum, Selissenwal, en Oosterhof).

Daarnaast is dagelijks aanbod voor Boxtel-binnen van belang voor de trekkracht naar het centrum. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van een vershofconcept of een supermarkt die wenst te verplaatsen naar dit gebied. De maximale maatvoering van de supermarkten in de dorps- en wijkcentra is begrensd op toevoeging van ca. 15% op basis van het huidige aanbod. Voor de argumentatie hierop wordt verwezen naar pagina 23. De supermarkten buiten de structuur bepalende winkelgebieden worden geen uitbreidingsruimte geboden. Het betreft de supermarkten die in het centrumgebied gelegen zijn, maar buiten Boxtel-binnen. Een van de beiden supermarkten is met ruim 1.700 m2 al verreweg de grootste supermarkt van Boxtel. Op basis van kwalitatieve overwegingen is juist versterking in Boxtel-binnen gewenst. Wanneer deze supermarkten ook nog de mogelijkheid krijgen om uit te breiden, dan komt er nog eens ruim 400 m2 wvo bij. Hiermee wordt de uitbreidingsruimte sterk overschreden. In bijlage 3 is de beleidslijn voor supermarkten samengevat evenals de maatvoering voor de uitgangssituatie om de uitbreidingsruimte van 15% te kunnen bepalen.

Realisatie van de ambitie en de visie vereist een aanpak. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke instrumenten ingezet kunnen worden.

5.1 Instrumentarium

De keuze voor instrumenten en de wijze waarop deze worden ingezet zijn van doorslaggevende invloed op de effectiviteit ervan. Navolgend worden de belangrijkste instrumenten beschreven, alsmede hoe en waar(voor) deze ingezet kunnen worden om te komen tot de gewenste structuur in Boxtel.

Bestemmingsplan

In de gemeentelijke praktijk zijn op dit moment twee richtingen zichtbaar met betrekking tot bestemmen in winkelgebieden. De ene richting is het ‘conserverend’ bestemmen. Dit wil zeggen dat in het bestemmingsplan de bestaande situatie juridisch-planologisch wordt vastgelegd, vaak met weinig speelruimte voor vernieuwingen door middel van functieverandering, uitbreiding, andere branchering etc. Bij ieder nieuw initiatief dat zich buiten dit strikte bestemmingsregime voordoet, kan de gemeente dan een belangenafweging op maat maken (en met uitzonderingsinstrument toch mogelijk maken). Voordeel: maximale sturing door de gemeente. Nadeel: verminderde rechtszekerheid initiatiefnemers, vergrote kans op willekeur, tijdrovend. De andere richting is om bestemmingsplannen globaler te maken, waardoor meer planologische ruimte ontstaat voor nieuwe concepten. Globaal wil niet zeggen dat alles mag, maar dat er binnen kaders een vooraf vastgestelde mate van flexibiliteit is verwerkt. Voordeel: juridische zekerheid initiatiefnemers, programmering kan meebewegen met behoeften van de markt. Nadeel: vooraf stevige inspanning gemeente.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Bij stedelijke ontwikkelingen wordt steeds meer waarde gehecht aan duurzaam ruimtegebruik. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur plaats dienen te vinden in of aansluitend op bestaande concentraties. Om dit te borgen is door de Rijksoverheid de Ladder voor Duurzame Verstedelijking geïntroduceerd.

Achtergronden van de ladder zijn het tegengaan van leegstand, een ‘tweede leven’ voor gebouwen, concentratie van voorzieningen, combineren van bezoekmotieven, etc.

De ladder omvat de volgende stappen:

• a.

  “Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

• b.

  Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

• c.

  Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.”

In bijlage 2 is een visualisatie van de systematiek van de ladder opgenomen.

Leegstandsverordening

Niemand is gebaat bij leegstaand vastgoed. De gemeentelijke doelstelling is behoud van ruimtelijke kwaliteit en voorkomen van verpaupering. Een belangrijk instrument bij het bestrijden van leegstand is de leegstandsverordening. Met een leegstandsverordening krijgen vastgoedeigenaren een meldingsplicht opgelegd voor kantoor- en/of winkelpanden die langer dan zes maanden leegstaan. Onder regie van de gemeente wordt er (verplicht) leegstandsoverleg gevoerd. Uiteindelijk kan de gemeente gebruikers voor het leegstaande pand voordragen, mits het pand langer dan een jaar leegstaat. Als een eigenaar het leegstaande pand binnen zes maanden niet aanmeldt bij de gemeente, dan kan de gemeente een boete opleggen. De leegstandsverordening wordt tot nog toe vooral toegepast in relatie tot kantorenleegstand, om zo zicht te krijgen op de stand van zaken en in gesprek te komen met de eigenaren. Omdat de leegstand van winkels veel zichtbaarder is dan van kantoren, speelt een leegstandverordening voor winkelgebieden vooral een rol in het stimuleren van een constructief gesprek tussen de eigenaren van leegstaande panden en de gemeente. Vanwege de dreiging van verplichte huurders en boetes kan dit bovendien een eigenaar motiveren om (meer) energie te steken in het opnieuw verhuurd krijgen van zijn pand, al dan niet met een nieuwe winkel.

Bedrijveninvesteringszone (BIZ)

Een Bedrijveninvesteringszone (kortweg BIZ) is een afgebakend gebied, zoals een winkelstraat, winkelgebied/-centrum of bedrijventerrein. Binnen dit gebied hebben de ondernemers en/of de commerciële vastgoedeigenaren ervoor gekozen om gezamenlijk te investeren in de kwaliteit en beleving van de omgeving van hun onderneming en/of pand. Een BIZ heeft een verplichtend karakter, dat onder meer zorgt voor concrete projecten, continuïteit en professionaliteit. Het wordt echter pas verplicht indien het merendeel van de ondernemers en/of vastgoedeigenaren hebben aangegeven voor een BIZ te zijn.

Om tot een BIZ te komen, dienen de ondernemers en/of de commerciële vastgoedeigenaren samen een plan op te stellen. In dat plan is opgenomen welke activiteiten (bijv. promotie, acquisitie nieuwe bedrijven en concepten, pandenbank, evenementen, wifi, centrummanagement) men gezamenlijk wil financieren, inclusief een begroting hiervan. Enkel indien de gemeente akkoord gaat en er voldoende draagvlak is bij de ondernemers en/of vastgoedeigenaren (respons draagvlakmeting minimaal 50%, van respondenten minimaal 2/3 voor, voorstemmers vertegenwoordigen meer WOZ-waarde dan de tegenstemmers), kan een heffing worden ingesteld voor alle ondernemers en/of vastgoedeigenaren in het afgebakende gebied. Ondernemers en/of vastgoedeigenaren betalen de betreffende heffing aan de gemeente. De opbrengst daarvan wordt in de vorm van een subsidie uitgekeerd aan de stichting of vereniging van de BIZ. Deze stichting/vereniging gebruikt het geld vervolgens om activiteiten uit te voeren.

Stimuleringsregeling

Diverse gemeenten in Nederland experimenteren momenteel (met steun van onder andere Europa en de provincie) met het inzetten van een stimuleringsregeling om de kansrijke detailhandelslocaties te versterken. Zo stimuleren onder andere de gemeenten Delfzijl en Kerkrade ondernemers buiten de hoofdstructuur met een verplaatsingssubsidie om te verhuizen naar perspectiefrijke locaties zoals aangeduid in de detailhandelsnota. Maar ook het actief herbestemmen van kansarme locaties, stedelijke herverkaveling en het aanbieden van huurkortingen worden door diverse overheden actief toegepast in de praktijk. Vanuit de motivatie van een goede ruimtelijke ordening is er juridisch gezien veel mogelijk.

Parkeerbeleid

De beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen tegen een passend tarief speelt een belangrijke rol in de aantrekkingskracht van winkelgebieden, omdat consumenten dit stevig meewegen in hun keuze voor een bezoek aan een winkelgebied. Ondernemers en vastgoedeigenaren zien dan ook graag veel parkeergelegenheid en gratis of voordelig parkeren bij hun winkelgebieden. Gemeenten zien tegelijkertijd parkeertarieven als een noodzakelijk middel om vraag en aanbod van parkeerplaatsen op elkaar af te stemmen en bovendien zijn de opbrengsten uit de parkeerbelasting een bron van inkomsten. Het parkeerbeleid omvat de koers van een gemeente met betrekking tot onder meer de parkeerregulering, -normering en –tarifering.

Functietransformatie

Op locaties waar een functie niet aansluit op de vraag of indien een functie van grotere meerwaarde is op een andere locatie, kan het een optie zijn om proactief een functiewijziging door te voeren. Een functiewijziging gaat (vaak) gepaard met een aanpassing van het pand.

Dit vergt zowel van de vastgoedeigenaar als van de gemeente en andere betrokkenen een langetermijnperspectief. Het mogelijk inzetten van functietransformaties hangt samen met de beschikbare middelen, de verwachte waardeontwikkeling, huurzekerheid en huurprijshoogte. De functietransformatie moet gefaciliteerd worden in een bestemmingsplan. Gemeenten kunnen verkleuring van winkels naar bijvoorbeeld woningen bespoedigen door proactief winkelbestemmingen te verruimen naar wonen, met een voorziening dat de gemengde bestemming (na enige tijd) vervalt als een pand eenmaal een woonfunctie heeft gekregen.

Stedelijke herverkaveling

Stedelijke herverkaveling is een instrument dat gebruikt kan worden om gebiedsontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied mogelijk te maken. Er bestaan verschillende varianten van stedelijke herverkaveling. Stedelijke herverkaveling gaat veelal gepaard met een vastgoedfonds: na oprichting moet dit gaan functioneren als een besloten vennootschap waarin het gezamenlijk eigendom van (een groot deel van) de panden tegen de actuele marktwaarde in een vooraf gespecificeerd winkelgebied wordt ondergebracht. In ruil voor zijn vastgoed krijgt elke deelnemende vastgoedeigenaar aandelen in het vastgoedfonds. De vastgoedeigenaar ontvangt voortaan dividend van het fonds in plaats van huur voor zijn pand. Op ruimtelijk niveau wordt het nu eenvoudiger om panden te koppelen, kadastrale grenzen aan te passen, winkels andere functies te geven of andere ruimtelijke ingrepen te doen. Het individuele belang maakt plaats voor het collectieve belang en voorheen individuele risico’s (bijv. leegstand) worden gedeeld. Een belangrijke succesfactor voor stedelijke herverkaveling is de actieve medewerking van de gemeente (juridisch-planologisch) en winkeliers, omdat zij bereid moeten zijn om mogelijkerwijs naar andere winkelpanden te verhuizen.

Huurprijsaanpassing

De ondernemer bepaalt of de vastgoedwaarde, vertaald in de huurprijs, verantwoord is voor exploitatie van een winkel of andersoortig bedrijf. Om een leegstand winkelpand (weer) financieel aantrekkelijk te maken voor ondernemers kunnen door eigenaren structurele aanpassingen van de huurprijs of huurincentives doorgevoerd worden. Voorbeelden van huurincentives zijn ingroeihuren, omzetgerelateerde huren of tijdelijke huurcontracten (maximaal twee jaar). Eigenaren verkiezen doorgaans huurincentives boven het verlagen van de officiële huren om toekomstige taxaties – waarin huurincentives over het algemeen onvoldoende worden meegenomen – niet negatief te beïnvloeden. Structurele aanpassing van de huur lijkt in sommige gevallen echter noodzakelijk om tot een nieuw evenwicht van vraag en aanbod te komen.

Projecten stimuleren

De realisatie van belangrijke onderdelen of deelprojecten van een gemeentebrede visie op de detailhandel en/of horeca kan als katalysator werken voor de uitvoering van de gehele visie. Om dergelijke (deel)projecten versneld van de grond te krijgen, kan een gemeente deze stimuleren. Denk hierbij aan het bieden van financiële of inhoudelijke ondersteuning (subsidie, uitwerking integrale visie).

Centrummanagement

Centrummanagement is een samenwerkingsvorm in binnensteden, centrumgebieden en andere winkelgebieden waarbij de belangrijkste stakeholders in het gebied zich verenigingen en gezamenlijk aan de uitvoering van projecten werken op basis van gemeenschappelijk geformuleerde doelen. De belangrijkste stakeholders zijn de exploitanten (winkelier, horeca, dienstverlenende, ambachtelijke en culturele ondernemers), de vastgoed eigenaren en de gemeente.

Acquisitie, promotie en marketing

Voor de aantrekkingskracht van een winkelgebied is een aantrekkelijk winkel- en horecaaanbod van groot belang. Om de diversiteit in het aanbod te waarborgen/vergroten, een goede balans te verzekeren tussen zelfstandige ondernemers en filiaalbedrijf, het niveau van het aanbod te behouden/verhogen en een toename van de leegstand te voorkomen is het zaak actief in te zetten op acquisitie. Om het winkelgebied vervolgens positief op de kaart te zetten en daarmee meer bezoekers te trekken is het zaak dit winkelgebied structureel en actief te promoten. Het winkel-, horeca-, en evenementenaanbod in en de kwaliteiten van het winkelgebied moeten kenbaar gemaakt worden bij het potentiele publiek. Hier kan de inzet van diverse marketinginstrumenten en promotiemateriaal aan bijdragen (bijv. aankondigingsborden, posters, magazine, app, website, cadeaubon).

Stuurgroep centrum

Op centrumniveau spelen doorgaans gelijktijdig diverse ontwikkelingen, op diverse vlakken. Denk hierbij aan initiatieven met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, invulling van het aanbod, centrummanagement, bereikbaarheid, parkeren of internet(winkelen). Het is van groot belang dat de afzonderlijke ontwikkelingen goed op elkaar afgestemd worden, zodat ontwikkelingen elkaar niet tegenwerken en het geheel meer is dan de som der delen.

Een overkoepelend overleg met diverse belanghebbenden kan ervoor zorgen dat de ontwikkelingen op elkaar afgestemd worden en er regie gevoerd wordt.

5.2 Actieprogramma

Onderstaand volgen per winkelgebied op diverse onderdelen een aantal specifieke acties en maatregelen. Veel punten behoeven nog nadere uitwerking, nadat betrokken partijen hun standpunten en prioriteiten hebben bepaald. De uitwerking van de acties is in praktijk in hoge mate afhankelijk van de beschikbare capaciteit en financiën. Bovendien zijn vaak allerlei varianten in de uitwerking mogelijk en kunnen actiepunten worden gecombineerd. De kracht is de integrale versterking van maatregelen. Omdat een goede uitvoering niet kan zonder enthousiaste trekkers worden per actiepunt de primaire trekkers benoemd, gevolgd door de belangrijkste overige actoren.

Algemeen

Centrum Boxtel

Centrum Liempde

Boodschappenstructuur Boxtel

Vuurijzer/Kapelweg

Meetbaar maken van doelstellingen

Tot slot formuleren we parallel aan het actieprogramma enkele meetbare doelstellingen voor de nabije toekomst (2-3 jaar). Integraal dient met het in dit hoofdstuk opgenomen instrumentarium en actieprogramma gericht naar deze doelstellingen toe gewerkt te worden. Het rond de zomer van 2014 uitgevoerde consumentenonderzoek, met onder andere het meten van koopstromen, koopmotieven en het consumentenoordeel over diverse aspecten van het winkel- en horeca-aanbod kan gezien worden als 0-meting. Voor de gemeente Boxtel zijn met name de volgende doelstellingen van belang: