Visie Welstandsbeleid gemeente Beesel, geactualiseerd op 11 april 2011 i.v.m. inwerkingtreding wabo

Met het van kracht worden van de herziene Woningwet per 1 januari 2003 (de Woningwet 2003) is elke gemeente verplicht welstandsbeleid vast te stellen vóór 1 juli 2004, anders kan er geen welstandstoezicht meer worden uitgeoefend. Dit beleid wordt vastgelegd In een welstandsnota. De gemeenten van het gebied Maas & Roer, te weten Ambt Montfort, Beesel, Echt-Susteren, Maasbracht, Roerdalen en Swalmen hebben er daarom toen voor gekozen zowel de gezamenlijke afspraken van de zes gemeenten als de uitwerking en specifieke keuzes per gemeente in één nota samen te brengen. De nota diende voor 1 juli 2004 te zijn vastgesteld, inclusief de inspraakprocedures.

Voor het opstellen van deze nota Is gebruik gemaakt van de Modelnota "Naar een gemeentelijke welstandsnota", opgesteld onder verantwoordelijkheid van de Rijksbouwmeester, de Federatie Welstand en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.

In algemene zin wordt in deze nota steeds melding gemaakt van de 'welstandscommissie'; hierin dient ook te worden begrepen de commissie ruimtelijke kwaliteit of elke commissie die de wettelijke taak van het uitbrengen van een welstandsadvies uitvoert.

Deze Leeswijzer is te zien als de gebruiksaanwijzing en verklarende inhoud van de nota.

De lnleiding geeft het algemene kader aan waarbinnen deze welstandsnota tot stand is gekomen.

In Artikel A is de datum van de daadwerkelijke vaststelling van de welstandsnota door de gemeenteraad vermeld.

In hoofdstuk 3 Preambule worden de wettelijke randvoorwaarden van de nieuwe Woningwet uitgewerkt wat betreft de gevolgen voor de individuele gemeenten en hun welstandsbeleid.

In hoofdstuk 4 Beleidsbepalingen, participanten en procedures worden procedurele zaken en nieuwe mogelijkheden ingevolge de nieuwe Woningwet rondom de praktijk van het welstandstoezicht nader beschreven. Waar van toepassing wordt verwezen naar de wet en de bouwverordening.

In hoofdstuk 5 A l gemene beschrijving van het gebied wordt een beschrijving gegeven van het gehele gebied van het gebied Maas & Roer, met name de landschappelijke onderlegger en de ontwikkeling die het gebied het uiterlijk en de samenhang hebben gegeven zoals dat nu is. Dit is de basis voor het nieuwe beleid.

In hoofdstuk 6 Beschrijving specifieke onderdelen van kernen en woonbuurten worden onderdelen van de bebouwing die door het gehele gebied voorkomen nader belicht, waardoor de beschrijving bij de specifieke gebieden van hoofdstuk 6 meer beknopt kan blijven.

In hoofdstuk 7 Gebiedsbeschrijvingen per gemeente worden alle onderscheidene gebieden van het gehele gebied Maas & Roer beschreven.

Voorafgaand aan het kaartmateriaal is een praktische gebruiksaanwijzing met een overzichtslijst van alle gebieden per gemeente met de gebiedsaanduidingen en de welstandsniveaus opgenomen. Per gemeente staan alle gebieden op twee tegenover elkaar liggende pagina's met de kaart we l standsgebieden en de kaart welstandniveaus, zodat direct kan worden afgelezen welk niveau voor welk gebied geldt.

Het projectgebied is dekkend ingevuld met de diverse soorten gebieden zoals (historische) kern, woonbuurten, industriegebied of buitengebied. Van elk gebiedje is een analyse gemaakt van de eigenschappen en kwaliteiten. Dit gecombineerd met de ambities en visies van de gemeente levert de criteria waaraan bouwplannen zullen worden getoetst.

De Bijlagen. In verband met de volledigheid en praktische werkbaarheid zijn hier de algemene of vangnetcriteria en de loketcriteria vermeld. Ook zijn alle monumenten per gemeente te vinden. Ter verduidelijking van de compacte beschrijvingen is een begrippenlijst ter completering aan dit hoofdstuk toegevoegd.

De procedurele aspecten van de welstandsnota, de voorstellen voor de verordening op de welstandscommissie in districtsverband, het convenant met de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg en de werkwijze voor de commissie zijn verwerkt in de Bouwverordening.

Praktische gebruiksaanwijzing

De inhoud van hoofdstuk 1 tot en met 6 is te beschouwen als “mentale bagage" bij het vaststellen van het welstandsbeleid en als naslagwerk.

De inhoud van hoofdstuk 7 zal worden geraadpleegd bij elke vraag omtrent de bouwmogelijkheden op een locatie of binnenkomende vergunningaanvraag om te bouwen.

De gebruiksaanwijzing is als volgt:

Elke vergunningsaanvraag heeft een eigen locatie. Het welstandsbeleid is gebiedsgericht en dus gekoppeld aan die locatie. Het bouwadres kan rechtstreeks per gebied worden opgezocht bij de gebiedsbeschrijvingen (hoofdstuk 7) of op de kaarten (hoofdstuk 7, voorafgaand aan de beschrijvingen per deelgebied). Op de kaart welstandsgebieden (a) is direct zichtbaar binnen welke gebied een locatie valt en op de tegenoverliggende kaart welstandsniveaus (b) kan ook worden afgelezen welk niveau in dat gebied van kracht is. De kaart correspondeert met de gebiedsbeschrijvingen per gemeente in hoofdstuk 7. In de beschrijving per deelgebied staat naast een beschrijving van het betreffende gebied precies vermeld aan welke welstandscriteria een bouwplan moet voldoen.

De welstandscommissie toetst de aanvraag aan de criteria. Het welstandsadvies kan alleen gebaseerd zijn op de criteria. Deze criteria zijn van tevoren voor elke aanvrager, architect of andere betrokkene in te zien.

Per 1 januari 2003 Is de herziene Woningwet van kracht geworden. Deze wet verplicht gemeenten om welstandsbeleid vast te stellen. Primair doel van de wet Is het vereenvoudigen van de bouw­ regelgeving waardoor de regeldruk voor burger en bouwpraktijk vermindert. Bijkomend effect is dat alle gemeenten de in hun gemeente aanwezige kwaliteiten analyseren en benutten als ondergrond om verder te bouwen aan de woon-, werk- en leefomgeving. Het welstandsbeleid voor dit gebied Maas & Roer binnen het welstandsdistrict Midden-Limburg Is vastgelegd in deze Welstandsnota Maas & Roer met gebiedsbeschrijvingen en daaraan verbonden criteria.

Gebied Maas & Roer

De zes gemeenten Ambt Montfort, Beesel, Echt-Susteren, Maasbracht, Roerdalen en Swalmen hebben in 2003 besloten op het gebied van welstandsbeleid samen te werken. Deze zes gemeenten waren in het Welstandsdistrict Midden-Limburg. Alie gemeenten waren onderdeel van het welstandsrayon Maasbracht.

De gemeenten samen hebben opdracht verleend de uitwerking van gebiedsbeschrijvingen In de Maas & Roer en de daaraan gekoppelde specifieke gebiedsgerichte criteria, zoals bedoeld in de gewijzigde Woningwet, op te stellen in maximale afstemming tussen de gemeenten. Bij de uitwerking is een evenwicht nagestreefd tussen het maximaal recht doen aan de lokale parameters en een optimalisatie en standaardisatie van de randvoorwaarden. Conclusie is dan ook dat het gebied Maas & Roer met recht een samenhangend gebied met duidelijke overeenkomsten en gelijke regelgeving Is. Ook is aandacht besteed aan de afstemming met het omliggende gebied.

Uitvoering van de opdracht

De Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg, de provinciaal werkende welstandsorganisatie die Limburgse gemeenten faciliteert op het gebied van welstand en ruimtelijke kwaliteit, heeft de nota opgesteld. De basis voor de in deze conceptnota neergelegde voorstellen zijn de bevindingen van de onderzoekers van de stichting. Dit betreft meest objectieve observaties en analyses, gekoppeld aan de kennis van de meest recente ontwikkelingen op het gebied van welstands- en ruimtelijke kwaliteitsbeleid in Nederland. Dit is een cruciale stap in het proces tot het tot stand komen van een maatschappelijk verantwoord welstandsbeleid. Deze onderzoeksresultaten worden nu aan de gemeenten voorgelegd, op juistheid getoetst en van lokale en politieke randvoorwaarden voorzien.

Gaande het proces van het tot stand komen van deze nota zijn inmiddels de procedurele zaken zoals de verordening op de commissie en de werkwijze opgenomen in de Bouwverordening. De betreffende stukken zijn hier achterwege gelaten.

Samenspel Beleidskeuzes en Gebiedsgebonden criteria

In de hoofdstukken 3 tot en met 5 zijn keuzes worden gemaakt als basis voor het te voeren welstandsbeleid. Dit is de eerste stap tot een verantwoord en transparant welstandsbeleid zoals vereist volgens de Woningwet 2003. Deze keuzes vormen dan het gezamenlijke kader voor het welstandsbeleid in de Maas & Roer.

De gezamenlijk te maken beleidskeuzes zijn de basis voor het welstands- en ruimte­ lijk kwaliteitsbeleid van de zes gemeenten. Hierbij is het van groot belang dat iedereen: bestuurders, ambtenaren, commissieleden en burgers, zich bewust is van de huidige ruimtelijke kwaliteit van de dagelijkse woon-, werk- en leefomgeving.

Ontwikkel een visie, heb ambitie en maak vooral gebruik van alle reeds aanwezige kwaliteiten. Ga bewust om met het erfgoed van vele eeuwen en draag er uw steentje aan bij!

In de hoofdstukken 6 tot en met 8 worden zo objectief mogelijk beschrijvingen gegeven van het gehele projectgebied, specifieke onderdelen en alle deelgebiedjes. Deze gegevens dienen vanuit de gemeentelijke disciplines te worden aangevuld met verwachte dynamiek, politieke visies en ambities. Zodra dit beeld compleet is dient het brede draagvlak van de participanten en bevolking te worden gezocht.

De coördinatie door de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg staat borg voor een optimale afstemming tussen die criteria. Hierdoor ontstaan bijna als vanzelf een beter begrip en groter draagvlak voor de welstand en het ruimtelijke kwaliteitsbeleid.

Met dit samenstel van beleidsregels nemen de gemeentebestuurders hun verantwoordelijkheid voor het welstandstoezicht en het opstellen van een welstandsnota.

Uitvoerige verkenningen van het gebied aan de hand van systematische methodieken zijn omgezet in objectieve beschrijvingen van karakteristieken van de afgebakende gebiedjes, ook visueel herkenbaar gemaakt met vele illustratieve fotobeelden. Deze gebiedsbeschrijvingen met bestaande waarden leiden samen met de politieke ambities tot zo duidelijk mogelijke criteria voor alle bouwinitiatieven in dit gebied.

Deze welstandsnota bevat derhalve de benodigde criteria voor het uitvoeren van concreet welstandsbeleid: het sturende instrument voor de ruimtelijke kwaliteit in uw gemeente,

Een waarschuwing is hier echter op zijn plaats: met een goed welstandsbeleid kan niet worden "goedgemaakt" wat op een ander schaalniveau (zoals bestemmingsplan) niet of niet goed geregeld is. Afstemming, en zonodig bijstelling van beleid, op de diverse schaalniveaus van structuurvisie, bestemmingsplan, welstandsbeleid en lokale verordeningen, is onontkoombaar. Tevens dienen er voorzieningen (reservering van budget en menskracht) voor handhaving van het beleid te worden getroffen. Want welke zin heeft het criteria -hoe goed beargumenteerd dan ook­ te hanteren bij het ontwikkelen en toetsen van bouwplannen, wanneer bij de uitvoering en het gebruik ervan geen controle wordt uitgevoerd.

Artikel A

De raad der gemeente Beesel,

gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 januari 2011,

gelet op artikel 12a van de Woningwet,

gelet op de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de daaruit volgende noodzaak het procedurele deel van de d.d. 21 juni 2004 vastgestelde welstandsnota te actualiseren,

besluit in de raadsvergadering van 11 april 2011:

de welstandsnota 'Visie welstandsbeleid gemeente Beesel' opnieuw vast te stellen, inhoudende de volgende beleidsregels die burgemeester en wethouders toepassen:

In Nederland is de vormgeving van individuele gebouwen vrijwel altijd ondergeschikt geweest aan het beeld dat gebouwen en openbare ruimte samen vormen. Individuele welstand wordt verborgen achter een collectief gebaar dat door de overheid wordt bepaald en bewaakt. Omdat welstand in Nederland een collectief begrip is, zijn stedenbouw en architectuur zowel professioneel als maatschappelijk van oudsher een onderwerp van gesprek. Al sinds de vijftiende eeuw bestaan er in Nederland lokale welstandsbepalingen en in het verlengde daarvan, welstandsdeskundigen. In 1962 werd de verplichting voor gemeenten om een welstandscommissie te benoemen, opgenomen in de Woningwet.

Wijziging van de Woningwet

De afgelopen jaren is er echter kritiek geuit op het welstandstoezicht. Die kritiek betreft niet zozeer het instituut op zich, als wel de werkwijze van de welstandscommissies en de geringe democratische controle daarop. In de huidige samenleving waarin individuen en organisaties ruimte vragen voor eigen verantwoordelijkheden, zal het welstandstoezicht zo moeten worden ingericht dat het transparant, toetsbaar en openbaar is, op democratische wijze tot stand komt en de burger niet meer beperkingen en (administratieve en financiële) lasten oplegt dan gegeven het doel van het welstandstoezicht strikt noodzakelijk is. Per 1 januari 2003 is de gewijzigde Woningwet van kracht geworden en heeft onder meer tot doel deze veranderingen te bewerkstelligen.

Het primaat van het gemeentebestuur wordt in de wet aanzienlijk aangescherpt. In de eerste plaats is de gemeenteraad verplicht om een welstandsnota met 'zo concreet mogelijke' welstandscriteria vast te stellen, waardoor de welstandscommissie (ofwel de commissie ruimtelijke kwaliteit) niet langer de normstellende rol zal hebben die zij nu in praktijk vaak heeft.

Gemeenten zijn wettelijk verplicht beleid op te stellen waarin aangegeven wordt hoe het welstandsbeleid wordt geregeld en welke criteria van toepassing zijn per gebied, aan de hand van een beschrijving per gebied en/of object. Zonder regelgeving en beschrijving kan immers geen welstandsbeleid gevoerd worden.

De Woningwet stelt eisen aan duidelijke gebiedsgerichte criteria voor het welstandsbeleid, waaraan de aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwen moeten voldoen. Dit betreft zowel informatie vooraf als ook toetsing achteraf. Behalve het welstandsbeleid voorziet deze nota in belangrijke mate in het verantwoord omgaan met de ruimtelijke kwaliteiten binnen de Maas & Roer in de geest van zorgvuldigheid van bestuur.

Een belangrijk aspect van de nieuwe Woningwet is de cultuuromslag die momenteel nog in het denken over welstand teweeggebracht moet worden bij een breed publiek. Naast de aandacht van de gemeentelijke overheid voor de kwaliteit van leef-, werk- en woonomgeving is de aandacht van bewoners en ondernemers van groot belang om het denken over ruimtelijke kwaliteit draagvlak te geven en op waarde te schatten. Immers de kwaliteiten van onze leefomgeving bepalen mede het welzijn van de bewoners en hun identificatie met en de zorg voor hun omgeving.

De welstandsnota dient een inspiratiebron te zijn voor bewoners en overheid om plannen te maken en de omgeving te beheren. Deze beleidsnota is een voorwaarde om welstandstoezicht te kunnen blijven uitvoeren.

In de tweede plaats hebben burgemeester en wethouders nu de mogelijkheid om bij strijdigheid van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de omgevingsvergunning voor bouwen te verlenen indien zij van mening zijn dat daarvoor zwaarwegende redenen zijn. Jaarlijks moeten zowel burgemeester en wethouders als de welstandscommissie verslag uitbrengen over de wijze waarop zij het welstandstoezicht hebben uitgevoerd.

Het vragen van advies aan de welstandscommissie is in de situatie vanaf 1 januari 2003 in veel gevallen minder vanzelfsprekend. De gemeenteraad kan gebieden en bepaalde typen bouwwerken welstandsvrij verklaren. Het ligt echter niet in de lijn der verwachting dat individuele gemeenten daarvan gebruik zullen maken. In Midden-Limburg is de kwaliteit van de bebouwde omgeving en het landschap dermate hoog dat minimaal regulier welstandstoezicht zal worden toegepast.

De welstandscommissie zal in veel gevallen geen taak hebben bi] het uitoefenen van repressief welstandstoezicht omdat dit gericht is op excessen die ook voor niet-deskundigen storend zijn. In combinatie met de aanzienlijke uitbreiding van de categorie vergunningvrije bouwwerken, betekent dit alles dat voor veel minder bouwwerken een advies van de welstandscommissie verplicht is. Zodoende kan de commissie zich concentreren op plannen en ontwikkelingen met meer importantie en impact.

Nieuwe ruimtelijke opgaven

De welstandsbeoordeling zelf zal door deze taakwijziging wel steeds gecompliceerder worden. De wettelijke bepaling dat een bouwplan ook in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, niet in strijd mag zijn met redelijke eisen van welstand, vraagt een groot anticipatievermogen van de gemeenteraad (bij het vaststellen van de welstandscriteria), het college van burgemeester en wethouders (bij het uitvoeren van het welstandstoezicht) en de welstandscommissie (bij het geven van het welstandsadvies).

Het welstandsadvies moet rekening houden met de te verwachten ruimtelijke ontwikkelingen op het lokale en het bovenlokale schaalniveau. De Vijfde N o ta Ruimte l ijke Ordening heeft een nieuwe impuls gegeven aan de nationale, provinciale en regionale planvorming. Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) geeft ook duidelijke kaders en stelt grenzen aan uitbreiding en ontwikkeling. De discussie over regionale differentiatie maakt de zoektocht naar de resterende samenhang tussen bebouwingsvormen en landschap urgent. In het POL zijn uitgangspunten voor een integraal beleid vastgelegd waarin Limburg zich als kwaliteitsgebied profileert. Regionale verschillen, zeker die in het landschappelijk waardevolle Midden-Limburg worden hoog gewaardeerd, maar tegelijk vervlakt het Nederlandse landschap in razend tempo. Deze vervlakking wordt veroorzaakt door woningbouw en bedrijven- of industrieterreinen die zich niet voegen in de bestaande landschappelijke structuur, maar als een olievlek rond de kern vloeien. Tevens spelen dergelijke grootschalige uitbreidingen onvoldoende of niet in op streekgebonden eigenschappen, zoals typologie of kleur- en materiaalgebruik. Ook de diffuse verstedelijking door woningen en bedrijvigheid en de plaatsing van grotere uniforme bouwmassa's bij (agrarische) bedrijven dragen bij aan de vervlakking.

Concluderend kan worden gesteld dat de betekenis van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan, voor de welstandsbeoordeling van bouwwerken in het dicht bevolkte Nederland alleen maar zal toenemen. Nieuwe ruimtelijke opgaven, zoals intensief ruimtegebruik en het trekken van rode contouren, plaatsen de welstandsbeoordeling in een ander perspectief en vereisen soms ingrijpende veranderingen in de werkwijze en de samenstelling van de welstandscommissies.

De gemeentelijke welstandsnota

De Woningwet 2003 bepaalt dat burgemeester en wethouders en de welstandscommissie hun welstandsoordeel alleen mogen baseren op criteria die worden genoemd in een door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota. Zonder een gemeentelijke welstandsnota is er vanaf het moment dat de overgangstermijn verstrijkt (1 Juli 2004) dus feitelijk geen welstandstoezicht meer mogelijk.

In deze voorliggende welstandsnota wordt zowel de gemeenschappelijke basis beschreven als de specifieke lokale uitwerking. Dat de welstandstoetsing momenteel door twee verschillende commissies wordt uitgevoerd is op zichzelf geen bezwaar. In de toekomst kan het welstandadvies alleen gebaseerd zijn op de criteria die in deze nota staan opgenomen. Dit draagt zorg voor een beginsel van gelijke behandeling voor de welstandstoets in het gehele district, onafhankelijk van de verschillende commissies of rayons.

Gemeenschappelijke factor

De bijzondere cultuurhistorische en architectonische aspecten per gebied vragen om een verdergaande uitwerking in gebiedsgerichte criteria die sterk bepaald worden door het gemeentelijke ambitieniveau en de visie over de ruimtelijke kwaliteit van de betreffende gemeente. De gemeenschappelijke ruimtelijke kwaliteiten van zowel omgeving en objecten afzonderlijk maar vooral de samenhang tussen omgeving en gebouw ('genius loci' of eigenheid van de plek) vormen de grondslag voor het welstandsbeleid. Bij de beschrijving is daarom uitgegaan van een thematische benadering waarin de structurele karakteristieken naar voren komen die op meerdere locaties of kernen aanwezig zijn.

Het samenstel van beleidskeuzes en lokale beschrijvingen van de specifieke locaties per gemeente en de concrete welstandsregels voor duidelijk begrensde vastgestelde gebieden is de basis voor een verantwoord welstandsbeleid en een aanzet tot ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Dit maakt in totaal onderdeel uit van de wettelijke vereisten van de Woningwet 2003.

Juridisch kader

Het welstandsbeleid wordt vastgesteld door de gemeenteraad en geldt In juridische zin als een stelsel van beleidsregels. In tegenstelling tot het 'oude' regime zijn de welstandscriteria niet langer opgenomen als algemeen verbindend voorschrift in de Bouwverordening. Dit maakt onder meer gebiedsgerichte differentiatie van welstandscriteria gemakkelijker. Aanvullingen en wijzigingen van de welstandsnota, bijvoorbeeld naar aanleiding van het jaarverslag, worden eveneens door de gemeenteraad vastgesteld. Buiten de welstandsnota om mogen geen andere welstandscriteria worden gehanteerd. Bestaande beleidsnota's over ruimtelijke kwaliteit, zoals beeldkwaliteitplannen worden geïncorporeerd in de nieuwe welstandsnota, zonodig met een aanpassing aan de nieuwe juridische vormvereisten. De inbedding van de welstandsnota alsmede alle procedurele zaken rondom welstand zijn inmiddels vastgelegd in de nieuwe gemeentelijke Bouwverordening.

De welstandsnota heeft een belangrijke communicatieve functie. Door de welstandscriteria op papier te zetten maakt de gemeenteraad burgers en andere belanghebbenden vooraf zo concreet mogelijk duidelijk wat wordt verstaan onder 'redelijke eisen van welstand': wat kan er wel en wat kan er niet in een bepaalde situatie. Bij het formuleren van deze criteria zal een debat over ruimtelijke kwaliteit en welstandstoezicht moeten worden georganiseerd. Om te voldoen aan artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht, waarin als één van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur een zorgvuldige voorbereiding is vastgelegd, zal de gemeente namelijk in praktijk bij de voorbereiding van de welstandsnota de gelegenheid tot inspraak moeten bieden. Indien de gemeente niet een bepaalde vorm van inspraak zou bieden, loopt zij het risico dat de welstandsnota als niet zorgvuldig voorbereid kan worden beschouwd.

Het verdient dan ook zeker aanbeveling, in het belang van een open en constructieve publieksinformatie, na principeakkoord op de voorliggende stukken, een gecomprimeerde en geïllustreerde publieksversie samen te stellen of tenminste een openbare informatieavond te houden.

De welstandsnota maakt deel uit van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid, dat gericht is op het tot stand brengen van een betekenisvolle fysieke omgeving. Het heeft betrekking op alle aspecten daarvan: de esthetische en de functionele kwaliteit, de duurzaamheid en de cultuurhistorische betekenis. De wijziging van de Woningwet gaat ervan uit dat het welstandstoezicht geen geïsoleerde aangelegenheid is maar onderdeel van een integraal ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Wederzijdse afstemming is nodig op het bestemmingsplan, een eventueel aanwezig beeldkwaliteitplan, een landschapsplan, een provinciale landschapsverordening, et cetera.

Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid dient als onderlegger voor het welstandsbeleid. Bij een fijnmazige onderlegger kan het welstandsbeleid desgewenst veel verder worden gedetailleerd omdat veel nauwkeuriger kan worden aangegeven wat precies moet worden verstaan onder 'redelijke eisen van welstand' dan wanneer er (nog) grote hiaten zijn in het ruimtelijke kwaliteitsbeleid. In sommige gemeenten zal het opstellen van welstandsbeleid worden aangegrepen om het ruimtelijke kwaliteitsbeleid verder te ontwikkelen. Aanvullende instrumenten kunnen met behulp van welstandscriteria worden gespecificeerd, zoals de regels over reclame en kappen in de Algemene plaatselijke verordening, of de bestemmingsplannen.

Welstandscriteria kunnen echter nooit worden gebruikt om tekortschietende ruimtelijke visieontwikkeling op hogere ruimtelijke schaalniveaus dan het individuele bouwwerk te compenseren.

Tot slot kan het opstellen van welstandsbeleid worden aangegrepen om het welstandstoezicht in z'n geheel te stroomlijnen en op nieuwe leest te schoeien. Een aanzienlijke aanzet daartoe is reeds gedaan bij het vaststellen van de gemeentelijke bouwverordeningen per 1 januari 2003. In het rapport We l stand op een nieuwe l eest wordt een pakket maatregelen voorgesteld gebaseerd op:

• •

  het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk kader,

• •

  het inrichten van mogelijkheden voor rechtszekerheidbiedend overleg,

• •

  het verhogen van de kwaliteit van de advisering en

• •

  het scheppen van efficiënte en transparante procedures.

Uitgangspunt is dat het welstandstoezicht zó functioneert dat men In een vroeg stadium kan anticiperen op de welstandsbeoordeling en dat de uiteindelijke welstandstoets bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen geen verrassingen meer oplevert. Voor kleinere ingrepen zijn daarom zo mogelijk 100% kenbare en objectieve criteria geformuleerd die snelle afhandeling mogelijk maken. Bij de middelgrote en grote aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwen wordt uitgegaan van vooroverleg met iemand die persoonlijk aanspreekbaar is voor een bepaald gebied, maar met instandhouding van de collectieve oordeelsvorming over het uiteindelijke welstandsadvies. Tijdens het vooroverleg moeten de verantwoordelijkheden duidelijk zijn: het ontwerp Is een zaak van de initiatiefnemer en de beoordeling is een zaak van de commissie.

Het model in We l stand op een nieuwe l eest duidt op een wijziging van het welstandstoezicht die in bijzondere situaties het overwegen waard is. Het model combineert de waardevolle individuele begeleiding door bijvoorbeeld een stadsbouwmeester, een supervisor of een gebiedsconsulent met de zorgvuldigheid van een collectieve welstandsbeoordeling door onafhankelijke deskundigen. Het model past bovendien binnen de formele structuur van de wetswijziging.

Belangrijke beleidskeuzes bij het opstellen van een welstandsnota

Het opstellen van welstandsbeleid heeft meer om het lijf dan het bewerken van de abstracte welstands-criteria uit de Modelbouwverordening. De Woningwet 2003 vraagt om een welstandsbeleid met 'zo concreet mogelijke' welstandscriteria, die vooraf kunnen worden gedifferentieerd naar gebieden en objecten. Tegelijk moeten procedures worden ingericht die rechtszekerheid scheppen bij de interpretatie van de welstandscriteria bij een concreet bouwplan. Het opstellen van een welstandsnota is een zaak van nauwe samenwerking tussen de verantwoordelijke bestuurders, betrokken burgers en organisaties en de vakinhoudelijk deskundigen. Tijdens het proces moeten voortdurend beleidskeuzes worden gemaakt die de richting van de volgende stap bepalen. Daarom komen de volgende punten aan bod.

• •

  Programma van eisen voor welstandsbeleid

• •

  Opstellen welstandsnota en creëren draagvlak

• •

  Rol en verantwoordelijkheden van B&W

• •

  Taken Welstandscommissie

• •

  Welstandscriteria

• •

  Dynamisch proces (evalueren, bijstellen, aanvullen)

Programma van eisen voor welstandsbeleid

Het welstandsbeleid moet vooral praktisch hanteerbaar zijn en duidelijk en toegankelijk voor zowel bestuurders, vakbalie of frontoffice, opdrachtgever en architecten als toetsers.

De beleidskeuzes dienen als bindende factor tussen alle lokale nota's, met een zo hoog mogelijke mate van afstemming. In de nota is de methodiek voor de lokale uitwerking vastgelegd. Tevens zijn hier de sets van criteria (inclusief loketcriteria) en welstandsniveaus vastgelegd, die in de lokale uitwerkingen worden toegepast.

Opstellen welstandsnota en creëren draagvlak

Landelijk wordt geadviseerd het welstandsbeleid niet intern of door de commissie zelf te laten opstellen. Dit in verband met een zo groot mogelijke objectiviteit en om de normstellende functie van de commissie zo ver mogelijk terug te dringen. Daarom hebben de gemeenten van de Maas & Roer de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg opdracht gegeven de nota op te stellen. Deze stichting biedt ervaring en expertise op het gebied van welstandsbeleid, gebiedsbeschrijving en opstellen van criteria. Tevens heeft zij kennis van de actuele ontwikkelingen op dit terrein op landelijk niveau. Het beleid is wel in nauwe samenspraak met partijen tot stand gekomen door overleg met de ambtenaren Bouw- en Woningtoezicht. Elk van deze adviseurs stond weer voor een netwerk binnen zijn eigen organisatie.

Om een zo breed mogelijk gedragen welstandsbeleid te kunnen vaststellen en hiervan zo groot mogelijk effect te sorteren, moet veel aandacht worden besteed aan publieksinformatie, bijvoorbeeld door publicaties in de lokale pers, informatieavonden, openbare voorbeeldvergaderingen, viering van de Dag van de Architectuur, openbare debatten e.d.

Rol en verantwoordelijkheden van B&W

De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de afgifte van de omgevingsvergunning voor bouwen ligt bij burgemeester en wethouders. Dat betekent dat zij een eigen verantwoordelijkheid hebben voor het welstandsoordeel en indien nodig van het advies van de welstandscommissie kunnen afwijken. Dit zal met name het geval zijn wanneer de welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria naar hun oordeel niet Juist heeft geïnterpreteerd of de commissie naar hun oordeel niet de juiste criteria heeft toegepast. Indian burgemeester en wethouders afwijken van het welstandsadvies moet dit in hun beslissing op de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen worden gemotiveerd.

Burgers kunnen bezwaar aantekenen tegen het besluit van burgemeesters en wethouders ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bouwen. De procedure verloopt dan volgens de Algemene wet bestuursrecht. In de bezwaarprocedure wordt echter alleen de zorgvuldigheid van de procedure en niet de inhoudelijke kwaliteit van het welstandsadvies getoetst door de beroepsinstantie. Daarom hebben sommige gemeenten de mogelijkheid voor een second opinion, ofwel tweede advies geïntroduceerd, waarbij burgemeester en wethouders in geval van twijfel (binnen de wettelijke termijnen) een tweede welstandsadvies kunnen vragen aan een speciaal daarvoor aangewezen welstandscommissie. De BNA en de Federatie Welstand hebben voorgesteld dergelijke regelingen in de toekomst te combineren tot één, ook voor burgers duidelijke en toegankelijke regeling.

Indien in Midden-Limburg zo'n tweede advies nodig is wordt dat momenteel ingewonnen bij de andere rayoncommissie. Vroeger werd gebruik gemaakt van de tweede adviescommissie van de Stichting Het Limburgs Welstandstoezicht, maar die functioneert niet meer sinds 1995. Zodra weer een formele tweede adviescommissie is ingesteld door de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg zal daarvan gebruik worden gemaakt.

Naast het afwijken van het welstandsadvies op welstandsgronden, hebben burgemeester en wethouders bovendien sinds 1 Januari 2003 de wettelijke mogelijkheid om bij strijd van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de omgevingsvergunning voor bouwen te verlenen indien zij van oordeel zijn dat daarvoor zwaarwegende redenen zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen, eventueel op advies van de welstandscommissie, ook afwijken van de welstandscriteria zelf. Dit kan gebeuren bij plannen die niet voldoen aan de vastgelegde criteria maar wel aan redelijke eisen van welstand. Deze afwijkingsmogelijkheid (die inherent is aan de rechtsfiguur 'beleidsregels') voorkomt dat plannen van uitzonderlijke kwaliteit of bijzondere projecten niet gerealiseerd zouden kunnen worden vanwege strijdigheid met de welstandscriteria. Ook deze afwijkingen moeten worden gemotiveerd.

Taken Welstandscommissie

De wettelijke taak van de welstandscommissie is het uitbrengen van advies over aan haar voorgelegde vergunningplichtige plannen en het opstellen van een jaarverslag. Daarnaast worden, in het belang van integrale ruimtelijke kwaliteitszorg, andere taken aan de commissie toebedeeld. Deze taken betreffen de betrokkenheid bij het ontwikkelen en implementeren van een integraal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, zoals het adviseren over bestemmingsplannen en beeldkwaliteitsplannen.

Het beoordelen van bouwplannen en het goed verwoorden van het welstandsadvies is een specifieke deskundigheld. Het vaststellen van een profiel van de commissieleden is een belangrijk onderdeel van de politieke besluitvorming. Dit is deals vastgelegd in de werkwijze van de commissie zoals opgenomen in de bouwverordening en wordt deals nader uitgewerkt door de Stichting In een procedure voor werving en selectie van welstandsleden.

Welstandscriteria

De welstandscriteria vormen de kern van het welstandsbeleid. De welstandscriteria vormen het door de gemeenteraden vastgestelde kader waarbinnen de colleges van B&W en de welstandscommissie de welstandsbeoordeling moeten uitvoeren.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

• •

  algemene welstandscriteria (vangnetcriteria, zie bijlage 1),

• •

  welstandscriteria bij ingrepen in bestaande gebieden (op basis van gebiedsbeschrijvingen),

• •

  welstandscriteria bij grotere ontwikkelingsprojecten (nader uit te werken beeldkwaliteitsplannen),

• •

  welstandscriteria voor specifieke typen bouwwerken (object- of themagerichte criteria),

• •

  welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen (loketcriteria, zie bijlage 2).

Het opstellen van welstandscriteria is een voortdurende zoektocht naar de balans tussen zekerheid en flexibiliteit. Bij de kleinere bouwplannen, die meestal door burgers worden ingediend en waar vaak geen architect aan te pas komt, voert het bieden van zekerheid vóóraf de boventoon. Bij de grotere projecten, die vaak een lange looptijd hebben en waarbij professionele opdrachtgevers en architecten zijn betrokken, moeten de welstandscriteria bij voorkeur de nodige ruimte laten en moet de mogelijkheid worden geboden voor vooroverleg zodat de planindiener zekerheid krijgt over de interpretatie van de criteria in de concrete situatie van het bouwplan.

De welstandscriteria worden per gebied gespecificeerd, waarbij ook de intensiteit van het welstandstoezicht wordt bepaald. Er worden vier welstandsniveaus onderscheiden:

• 1.

  Van rijkswege beschermde stads- en dorpsgezichten zijn van algemeen belang wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang dan wel hun wetenschappelijke of cultuurhistorische waarde. Aanwijzing gebeurt op grand van de Monumentenwet. De welstandsbeoordeling in dit soort en vergelijkbaar gewaardeerde gebieden is gericht op het handhaven, herstellen en versterken van de ruimtelijke karakteristiek en de samenhang van het gebied. Normaal gesproken vergunningvrije bouwwerken zijn in deze gebieden altijd vergunningplichtig.

• 2.

  Potentiële welstandsgebieden hebben bijzondere cultuurhistorische, landschappelijke, stedenbouwkundige of architectonische karakteristieken. Bij nieuw te ontwikkelen gebieden is een bijzondere karakteristiek gewenst. De gemeente heeft of ontwikkelt voor deze gebieden een ruimtelijk kwaliteitsbeleid gericht op behoud, herstel of verbetering van waardevolle elementen en structuren. In geval van nieuwe ontwikkelingen voert de gemeente een actief stedenbouwkundig en/of landschapsbeleid. Hier toetst de welstandsbeoordeling of de stedenbouwkundige kwaliteitsdoelstellingen worden gerealiseerd.

• 3.

  Reguliere welstandsgebieden kunnen afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van de gebouwen zonder al te veel problemen verdragen. De welstandsbeoordeling is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van het gebied.

• 4.

  In welstandsvrije gebieden wordt een preventieve welstandsbeoordeling overbodig geacht, bijvoorbeeld vanwege het groot "zelfregulerend vermogen" of het geringe belang van het gebied. Welstandsvrije gebieden worden niet voorgesteld in Midden-Limburg, vanwege de hoge landschappelijke en culturele waarden in dit gebied.

Zo geeft de gemeenteraad door middel van de welstandscriteria aan welk niveau van welstand in een bepaald gebied 'redelijk' wordt geacht.

Inspiratie

Voor sommige gebieden kan de gemeenteraad van mening zijn dat de welstandscriteria een stimulerende en inspirerende functie moeten hebben en een opstapje moeten vormen naar plannen van hoge ruimtelijke kwaliteit. Daar worden de welstandscriteria zo geformuleerd dat ze uitnodigen tot een discussie over het optimaliseren van de openbare aspecten van bouwwerken en over de beleving van gebouwen in hun context.

Vangnet

Door het opnemen van algemene architectonische criteria in de welstandsnota kan de beoordeling van de culturele waarde door de welstandscommissie en burgemeester en wethouders door de gemeenteraad vooraf worden afgebakend en bestaat altijd een vangnet voor plannen die voor het overige niet binnen beschrijvingen passen.

Dynamisch proces

Burgemeester en wethouders hebben ingevolge de Woningwet 2003 de plicht om jaarlijks aan de gemeente­ raad te rapporteren hoe zij uitvoering hebben gegeven aan het welstandstoezicht. De welstandscommissie is eveneens verplicht een jaarverslag op te stellen over de advisering. Aan de hand van deze rapportages evalueert de gemeenteraad het beleid en stelt het bij.

Bij nieuwe, grotere (her)ontwikkelingsprojecten worden de welstandscriteria verwoord in andere plandocumenten zoals een stedenbouwkundig programma van eisen, een beeldkwaliteitsplan of een beschrijving in hoofdlijnen bij een bestemmingsplan. Om rechtsgeldig te zijn moeten deze criteria tussentijds worden toegevoegd aan de welstandsnota.

Systematiek van het welstandsbeleid

Bij het opstellen van welstandscriteria kan in grote lijnen een driedeling worden aangebracht, gebaseerd op de aard van de ingrepen:

• •

  de veel voorkomende kleine aanpassingen en veranderingen van en bij bestaande bouwwerken,

• •

  de kleine en middelgrote projecten die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur en

• •

  de grotere (her)ontwikkelingsprojecten die dieper ingrijpen in, of totaal afwijken van de bestaande ruimtelijke structuur.

Het accent in het algemene welstandsbeleid ligt op het geven van welstandscriteria voor de veel voorkomende kleine bouwplannen en de kleine en middelgrote projecten die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur. De welstandscriteria voor deze ingrepen zijn gebaseerd op de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie wordt aangetroffen en op uitgangspunten van duurzaamheid en vakmanschap. Voor de kleine, veel voorkomende bouwplannen hoeft het welstandsoordeel niet bij elk bouwplan opnieuw te worden uitgevoerd. Veelal kan eenmalig worden vastgesteld wanneer zo'n ingreep voldoet aan redelijke eisen van welstand. Afwijkingen blijven natuurlijk mogelijk, maar dan is een specifiek welstandsoordeel nodig.

De welstandscriteria bij de grotere (her)ontwikkelingsprojecten hebben in principe een tijdelijk karakter. Zolang de ontwikkeling duurt worden specifieke welstandscriteria gebruikt, die het beste per project kunnen worden opgesteld in het kader van de stedenbouwkundige planvoorbereiding en vervolgens door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. In de welstandsnota worden hiervoor afzonderlijke procedures ingericht. Het gaat hierbij niet altijd om nieuwbouwlocaties, ook herstructurering kan aan de orde zijn. Is de ontwikkelingsfase afgerond dan kunnen reguliere welstandscriteria gericht op het beheer van het gebied worden vastgesteld.

Werkwijze criteria

Wat betreft de schifting van plannen tussen vrije bouwwerken en vergunningplichtige bouwwerken wordt verwezen naar de publieksfolders over het vergunningvrije bouwen, de gemeentelijke website en de Vergunningencheck op het 'Omgevingsloket Online' te vinden via https://www.omgevingsloket.n 1

Eerst toetsing of het bouwwerk vergunningvrij is

Plannen die aan de gemeente worden voorgelegd worden eerst getoetst om te bepalen of het een vrij bouwwerk betreft, waarvoor geen vergunning nodig is, of dat het een vergunningplichtige aanvraag betreft.

Daarna toetsing aan loketcriteria

Bij vergunningplichtige plannen wordt vervolgens ten aanzien van de welstand bekeken of het plan aan de 'loketcriteria' voldoet. Als het plan aan de loketcriteria voldoet wordt door de welstandscommissie zonder meer een positief geadviseerd.

Deze werkwijze betekent onder meer dat kleine veelvoorkomende bouwwerken die onder de loketcriteria vallen (bijvoorbeeld een dakkapel aan de voorzijde van een woning) alleen aan die loketcriteria worden getoetst en dat daarvoor bijvoorbeeld geen gebiedsgerichte criteria gelden. Met andere woorden: het voldoen aan de loketcriteria geeft garantie op goedkeuring van de aanvraag, onafhankelijk van het feit of die dakkapel (aan de voorzijde van een woning) nu in het buitengebied wordt gebouwd op een historische boerderij, of op een doorsnee rijtjeswoning uit de jaren 80. Dit stelt dus ook hoge eisen aan de loketcriteria, omdat dergelijke bouwsels overal moeten passen.

Voor bouwwerken die niet aan de loketcriteria voldoen: toetsing aan de hele lijst van criteria

Anderzijds zijn afwijkingen van de loketcriteria natuurlijk mogelijk, maar dan worden voor deze bouwwerken bij de beoordeling door de welstandscommissie ook de hele lijst van criteria betrokken. Dit geldt tevens voor alle andere bouwwerken. De procedure is in dat geval als volgt (zie ook het onderstaande model):

De commissie kijkt allereerst of het plan voldoet aan de algemene criteria. Daarna wordt bekeken in welk gebied het plan ligt. Getoetst wordt of het plan aan die gebiedsgerichte criteria of het betreffende beeldkwaliteitplan voldoet. Parallel wordt bezien of het plan nog binnen een object of thema valt en deze criteria worden dan eveneens getoetst (deze verwijzing is bij de gebiedsgerichte criteria opgenomen).

Elke afwijking van welk criterium dan ook is voldoende argument om een negatief advies uit te brengen. In het belang van klantvriendelijkheid, snelle processen en heldere advisering is het echter van belang dat de commissie de hele lijst van criteria bij een plan doorneemt en bij afwijking daarvan dit in het advies opneemt. Dit om te voorkomen dat bij een bouwplan dat een negatief advies ontving op basis van de algemene criteria enkel daarop is herzien en bij volgende behandeling aan het plan "nieuwe• randvoorwaarden op basis van de gebiedsgerichte of themagerichte criteria worden gesteld.

Vanaf 1 oktober 2010 wordt onder 'bouwvergunning' begrepen de omgevingsvergunning voor bouwen.

Beginsel

In deze nota "Welstandsvisie Maas & Roer" wordt het gezamenlijke en individuele welstandbeleid van de gemeenten Ambt Montfort, Beesel, Echt-Susteren, Maasbracht, Roerdalen en de gemeente Swalmen binnen het welstandsdistrict Midden-Limburg uiteengezet.

Het welstandsbeleid is geformuleerd vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het publieke belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving dient te behartigen. De overheid grijpt met welstandstoezicht in in de individuele vrijheid van burgers en ondernemers omdat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van het individu alleen. Een bouwwerk maakt deel uit van de publieke ruimte, de voorbijganger wordt ermee geconfronteerd of hij wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving is van belang voor het welbevinden van de gebruikers, maar verhoogt ook de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht moet daaraan, in alle openheid, een bijdrage leveren.

De welstandscriteria in deze nota dienen om bouwplannen zoveel mogelijk te laten voldoen aan de beoogde kwaliteit. Goede opdrachtgevers en ontwerpers gebruiken ze echter als opstapje naar betere plannen en om een discussie te voeren over de schoonheid en de uitstraling van het gebouw in zijn context.

Bij onverwachte plannen van uitzonderlijke aard en kwaliteit kan het voorkomen dat de specifieke gebiedsgebonden welstandscriteria ontoereikend zijn. In zo'n geval kunnen burgemeester en wethouders, eventueel na advies van de welstandscommissie, gemotiveerd afwijken van die welstandscriteria. Met andere woorden: de criteria in deze welstandsnota gelden tenzij er sprake is van een bijzondere situatie en er gerede twijfel mag bestaan aan de toepasbaarheid ervan. In elk geval gelden de algemene of vangnetcriteria.

Vaststelling, wijziging en evaluatie van de welstandsnota

In 1927 kreeg welstandszorg in Limburg vorm door de Provinciale Schoonheidscommissie. Vanaf 1939 voorzag de Afdeling Welstandstoezicht van de in 1934 opgerichte Limburgse Streekplannendienst in een koepel over de drie regio's Noord, Midden en Zuid-Limburg. In elke regio was een commissie van advies werkzaam, ondersteund door een secretaris-adviseur. In de jaren '60 veranderde de opzet en functioneerde de Stichting Het Limburgs Welstandstoezicht als koepel over de ingestelde welstandsdistricten.

In 1995 heeft de provincie haar steun onttrokken aan deze instantie. In 1998 is een nieuwe organisatie op initiatief van de Vereniging van Limburgse Gemeenten ingesteld: de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg, die de Limburgse gemeenten faciliteert op het gebied van welstand en ruimtelijke kwaliteitszorg.

Het dagelijkse werk van de welstandsadvisering bleef in handen van de zittende zelfstandige en districts­ welstandscommissie in het gebied.

Burgemeester en wethouders laten zich bij het welstandsoordeel adviseren door een adviescommissie die volgens de wet bestaat uit onafhankelijke deskundigen, de leden van de twee welstandscommissies in het gebied Midden-Limburg. Bij de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg bestaat helder inzicht In de huidige werkwijze van het district en de rayoncommissie Maasbracht. Ter aanvulling hierop zullen nog interviews met de rayoncommissie plaatsvinden, zodat eventueel gewenste veranderingen en aandachtspunten in deze nota kunnen worden opgenomen.

Het in deze nota opgenomen welstandsbeleid is van kracht vanaf 1 juli 2004.

Ten aanzien van de welstandsbepalingen is de Bouwverordening reeds aangepast.

Aan de hand van een jaarlijks schriftelijk verslag van burgemeester en wethouders en de welstandscommissie zal de welstandsnota worden geëvalueerd en zonodig aangepast. Voor een dergelijke aanpassing geldt de inspraakregeling zoals ook wordt gehanteerd voor het vaststellen van bestemmingsplannen.

Tussentijds kunnen aanvullingen op de welstandsnota worden vastgesteld in de vorm van concrete welstandscriteria voor bepaalde (her)ontwikkelingsprojecten. Voor dergelijke aanvullingen geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de planologische planvoorbereiding.

Het welstandsoordeel

De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de afgifte van de omgevingsvergunning voor bouwen ligt bij burgemeester en wethouders. Zij hebben een eigen verantwoordelijkheid voor het welstandsoordeel dat tot stand komt aan de hand van de in de welstandsnota opgenomen criteria.

Het welstandsadvies wordt opgenomen in de integrale correspondentie van de gemeente over alle aspecten van het ingediende bouwplan.

Burgemeester en wethouders volgen het advies van de welstandscommissie tenzij zij van mening zijn dat de welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria naar hun oordeel niet juist heeft geïnterpreteerd of de commissie naar hun oordeel niet de juiste criteria heeft toegepast. Indian burgemeester en wethouders afwijken van het welstandsadvies wordt dit in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen gemotiveerd.

Burgemeester en wethouders kunnen een second opinion inwinnen bij een van de andere rayons in het district of de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg2 wanneer het voornemen bestaat af te wijken van een advies van de welstandscommissie.

Burgemeester en wethouders hebben de mogelijkheid om bij strijd van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de omgevingsvergunning voor bouwen te verlenen indien zij van oordeel zijn dat daarvoor zwaarwegende redenen zijn, bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard. Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen gemotiveerd.

Burgemeester en wethouders kunnen, eventueel op advies van de welstandscommissie, afwijken van de gebiedsgerichte welstandscriteria zelf. Dit kan gebeuren bij plannen die niet voldoen aan de vastgestelde criteria maar wél aan redelijke eisen van welstand volgens de algemene of vangnetcriteria. Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen gemotiveerd.

Burgemeester en wethouders stellen jaarlijks een verslag op voor de gemeenteraad van de wijze waarop zij met hun verantwoordelijkheid voor het uitoefenen van het welstandstoezicht zijn omgegaan.

Tegen elke beslissing op de aanvraag om omgevingsvergunning voor bouwen kunnen belanghebbenden bezwaar aantekenen.

Het welstandsadvies

Het advies van de welstandscommissie geeft aan of 'het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan', niet is strijd is met redelijke eisen van welstand, dit te beoordelen aan de hand van de criteria zoals opgenomen in de welstandsnota.

Een welstandsadvies kan de volgende uitkomsten hebben:

• •

  Positief. Het ingediende plan is niet strijdig met redelijke eisen van welstand, zowel op zichzelf als in relatie tot zijn (te verwachten) omgeving, zoals omschreven in de welstandscriteria.

• •

  Positief mits …… Dit houdt in een kleine ondergeschikte bijstelling van het ontwerp of nadere eisen aan kleur- en/of materiaalgebruik, waarvoor de tekening niet hoeft te worden aangepast. Een gemandateerd ambtenaar controleert invulling van de voorwaarde.

• •

  Negatief. Het ingediende plan is strijdig met redelijke eisen van welstand, zowel op zichzelf als in relatie tot zijn (te verwachten) omgeving, zoals omschreven in de welstandscriteria. Hierna volgt een duidelijke schriftelijke argumentatie. Deze motivering bevat een korte omschrijving van het ingediende plan, een verwijzing naar de van toepassing zijnde welstandscriteria en een samenvatting van de beoordeling van het plan op die punten.

Het kan voorkomen dat de commissie zich op grond van de ingediende gegevens geen goed beeld van de ingreep kan vormen. In het verleden werd het advies “Aanhouden” dan gebruikt. Dit is formeel geen advies en zou ook niet meer mogen voorkomen als aan de indieningsvereisten is voldaan. In voorkomende gevallen dient het advies als weigeringsgrond te worden geformuleerd.

De welstandscommissie beperkt zich in deze adviezen tot een beoordeling van het voorliggende bouwplan en mag niet "mee-ontwerpen”. De commissie zoekt geen oplossingen, maar geeft nauwkeurig en in heldere bewoordingen aan waar en waarom een plan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand.

De welstandscommissie

De welstandscommissie heeft als wettelijke taak het uitbrengen van welstandsadviezen aan burgemeester en wethouders over de aan haar voorgelegde bouwplannen in de omgevingsvergunningprocedure en het opstellen van een jaarlijks verslag van haar werkzaamheden.

De gemeente raadpleegt de welstandscommissie ook voor andere taken waarbij de ervaring en deskundigheid van de commissieleden wordt ingeroepen bij de ontwikkeling en implementatie van een integraal ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Dit betreft niet-wettelijke taken die hieronder zijn opgesomd. Er is tegen deze uitbreiding van taken geen wettelijke belemmering. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt echter volledig bij de gemeente. Het ligt echter voor de hand deze deskundigen bij uitstek ook bij andere aan de ruimtelijke kwaliteit gerelateerde onderwerpen te raadplegen.

De niet-wettelijke taken waarvoor de gemeente de welstandscommissie kan raadplegen zijn de volgende:

• •

  Het onder regie van de gemeente voeren van noodzakelijk geacht overleg met betrokkenen bij de voorbereiding van bouwplannen, waarbij de rechtszekerheid van de planindiener wordt gegarandeerd, onder meer door goede verslaglegging.

• •

  Het uitbrengen van adviezen aan burgemeester en wethouders over de welstandsaspecten van in voorbereiding zijnde bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen, beeldkwaliteitplannen en andere relevante beleidsstukken.

• •

  Overleg over het opstellen van welstandscriteria en welstandsbeleid.

• •

  Het bevorderen van de openbaarheid van het welstandstoezicht, het zorgdragen voor het maatschappelijke draagvlak en het stimuleren van de discussie over ruimtelijke kwaliteit in de gemeente.

• •

  Het zorgdragen voor regelmatig overleg met het gemeentebestuur.

• •

  Het gevraagd en ongevraagd signaleren van stedenbouwkundige en architectonische ontwikkelingen die van belang zijn voor de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente.

De samenstelling van de welstandscommissie, de werving en selectie, alsmede zittingsduur en andere procedurele aspecten zijn vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening.

Vooroverleg

Vooroverleg wordt gepropageerd door de welstandscommissie. Hierdoor is vaak in een vroeg stadium bijsturing of toetsing mogelijk zonder vergaande (financiële) gevolgen. Dergelijke plannen dienen te worden geregistreerd en in het verslag van de vergadering opgenomen.

Vooroverleg vindt plaats in de reguliere commissie. Het advies wordt voorzien van het kenmerk "vooroverleg" en geeft duidelijk weer of het voorgelegde plan realiteitswaarde heeft.

Stedenbouwkundige supervisie en planbegeleiding

Indien de gelegenheid zich voordoet kan worden gewerkt met supervisie en planbegeleiding hetgeen met name bij de grotere ontwikkelingsprojecten het geval zal zijn. Dan moet de afstemming tussen de individuele planbegeleiding en de collectieve welstandsbeoordeling door de welstandscommissie zorgvuldig worden geregeld en vastgelegd. De inhoudelijke afstemming kan plaatsvinden op basis van een door de gemeenteraad vastgesteld beoordelingskader waaraan zowel de planbegeleider als de welstandscommissie gebonden zijn.

Planbegeleiding kan afhankelijk van de situatie op twee manieren worden vormgegeven. De eerste mogelijkheid is dat een persoon (of team) wordt aangesteld als zelfstandig adviseur van de gemeente, maar werkend in nauw overleg met de welstandscommissie (supervisor, stadsbouwmeester of kwaliteitsteam).

De tweede mogelijkheid is dat een lid van de welstandscommissie wordt gemandateerd om namens de commissie (voor een bepaald gebied) de planbegeleiding uit te voeren maar niet zelf het welstandsadvies geeft (de 'gebiedsconsulent').

Voor beide vormen geldt dat de rechtszekerheid van de initiatiefnemer vereist dat planbegeleiding op het juiste niveau en met de juiste informatie verloopt en dat wat besproken wordt, ook wordt genotuleerd en gerapporteerd aan de welstandscommissie. Controversiële kwesties kunnen leiden tot plenair vooroverleg van de welstandscommissie met de initiatiefnemer. Wanneer uiteindelijk de omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd vindt de definitieve welstandsbeoordeling door de plenaire commissie plaats waarbij de commissie rekening houdt met wat er tijdens het begeleidingsproces is besproken en besloten.

Bezwaarmogelijkheden

Indien een opdrachtgever of architect nadere toelichting op het welstandsadvies behoeft of het niet eens is met het advies is de eerste stap contact opnemen met de secretaris van de commissie. De secretaris kan zelf nadere toelichting geven of een afspraak met de commissie maken.

In geval het college van B&W twijfelt aan het welstandsadvies kan een zogenaamd tweede advies worden ingewonnen bij een andere welstandscommissie of (binnenkort) de tweede adviescommissie van de Stichting Ruimtelijke Kwaliteit Limburg.

Momenteel bestaat voor opdrachtgevers nog niet de mogelijkheid een second opinion aan te vragen bij een officieel instituut, maar de mogelijkheid is in studie of ook opdrachtgevers een onafhankelijk tweede advies kunnen inwinnen bij een landelijke instantie. Wei bestaat de mogelijkheid om als opdrachtgever zelf een gerenommeerd architectenbureau of stedenbouwkundig bureau om een deskundig advies te vragen. Indien dit advies aan bepaalde voorwaarden voldoet zal het college van B&W dit advies meewegen in hun besluitvorming.

Een negatief welstandsadvies is een weigeringsgrond voor de omgevingsvergunning voor bouwen. Indien het college van B&W op basis van het welstandsadvies de omgevingsvergunning voor bouwen weigert, staat voor de aanvrager bezwaar open volgens de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Excessenregeling

In de laatste wijzigingen van de Woningwet is een excessenregeling in de wet opgenomen. De excessenregeling geldt ook voor vergunningvrije bouwwerken.

Vergunningvrije bouwwerken die voldoen aan de welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand.

Bij afwijkingen daarvan zullen burgemeester en wethouders desgevraagd beoordelen of het bouwwerk in ernstige mate met die criteria in strijd is. Een dergelijke beoordeling kan voorafgaand aan de realisatie worden uitgevoerd op verzoek van de initiatiefnemer, of na realisatie op verzoek van belanghebbenden of ambtshalve.

De hier voorliggende welstandsnota dient gezien te worden als een basisbeschrijving van de aanwezige kwaliteiten in het gemeentelijke grondgebied.

De gemeentelijke regelgeving voorzag tot deze welstandsnota niet of in zeer beperkte mate in een beschrijving van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten voor de gehele gemeente. Deze basis was algemeen, dus voor meerdere gemeenten van toepassing en gelijkwaardig voor het gehele plangebied van de welstandsnota. Verdieping of detaillering kan indien gewenst in een latere fase gebeuren op basis van deze nota of in deelplannen (stedenbouwkundig plan of beeldkwaliteitplan). De beschrijvingen noemen een aantal deelgebieden die op grond van het welstandsbeleid vereenvoudigd worden tot herkenbare eenheden in een beperkt aantal welstandniveaus. De aanwezige context van cultureel erfgoed en beleving zijn sterke waarden en maatgevend, maar ze vormen op zichzelf geen voorwaarde voor zogenaamd historiserend bouwen. De kwaliteiten zijn de intrinsieke waarden van een gebied zoals: landschap, uitzicht, topografie, stedenbouwkundige context van historische patronen, stedenbouwkundige plannen, bebouwingsstructuur, ensembles of complexen.

Belangrijk hierbij is de veelheid aan factoren die bij elkaar een versterkend effect hebben. Hierbij is de hiërarchie van landschap - stedenbouw - architectuur bepalend omdat het hoogste niveau meestal de meeste samenhang biedt.

Doel

De basisbeschrijving geeft een totaalvisie (ook regionaal) die tot op heden nog ontbrak, ze biedt:

• •

  samenhang tussen landschap, omgevingsfactoren en cultuurhistorisch erfgoed;

• •

  waardenstelling ten opzichte van de bestaande kwaliteiten (zowel positief als negatief);

• •

  een beleidsvisie op hoofdlijnen van ruimtelijke kwaliteit.

Ten aanzien van deze beleidsvisie welstand is het van belang dat een eventueel wenselijke detaillering of diepgang elders geregeld kan worden. Bijvoorbeeld in een latere uitwerking van het welstandsbeleid met meer gedetailleerde regelgeving of regelgeving binnen de Monumentenwet, bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan of beeldkwaliteitplan. Ten aanzien van handhaving en jurisprudentie wordt ervan uitgegaan dat regelgeving op hoofdlijnen vooralsnog voldoende is voor het te voeren welstandsbeleid als bedoeld in de Woningwet 2003.

Het gebied zoals beschreven in deze welstandsnota voor het rayon Maas & Roer, bestaat uit de gemeenten Ambt Montfort, Beesel, Echt-Susteren, Maasbracht, Roerdalen en de gemeente Swalmen, die samen deel uitmaken van het district Midden-Limburg. De situering van het rayon ten opzichte van het welstandsdistrict Midden-Limburg Is aangegeven op de kaarten 1 en 2.

Het plangebied bestaat uit sterk verschillende onderdelen, maar veel gebieden vertonen gelijkenis met elkaar en zijn naar elkaar toe gegroeid. Enerzijds is het plangebied onderdeel van grotere structuren zoals landschap en zones van bebouwing, maar aan de andere kant worden samenhangende gebieden hard doorsneden door infrastructuur en landschapselementen.

In het gebied komen specifieke ruimtelijke kwaliteiten voor die als drager fungeerden voor de cultuurhistorische ontwikkeling binnen de gemeenten van het welstandsdistrict Midden-Limburg. Agrarisch grondgebruik en bedrijvigheid met bijbehorende bouwbehoefte uit het verleden bepalen het ruimtelijke beeld van vandaag of vormen de noodzaak tot ingrijpende veranderingen. Deze kwaliteiten, typerend voor het beeld vanuit landschap en natuur, maar ook vanuit het verleden in de vorm van bebouwing, zijn voor iedereen haast tastbaar aanwezig en worden aangeduid als de intrinsieke waarden van het gebied. Elementen die afwijken van deze waarden en ordening vormen zodoende een kenmerkend contrast (dit kan zowel positief als negatief zijn). De intrinsieke waarden zijn nog steeds de opmaat voor ruimtelijk kwaliteitsbeleid en In concrete zin de basis voor de welstandsnota. In het welstandsbeleid dient inzicht gegeven te worden in de ruimtelijke kwaliteiten en hoe met nieuwe bouwopgaven omgegaan kan worden binnen deze ruimtelijke context.

De meeste aandacht moet hierbij worden gevestigd op de waardevolle gebieden, deze zijn immers het meest kwetsbaar. Hiervoor zijn gebiedsgerichte beoordelingskaders geformuleerd die bij de meest welstandgevoelige gebieden van toepassing zijn voor de belangrijke ingrepen in de omgeving. En: hoe hoger het welstandsniveau, hoe hoger het aantal factoren dat bij de welstandsbeoordeling meetelt.

Voor veel voorkomende kleine bouwplannen, vooral in de reguliere gebieden, kan een meer zelfstandige toepassing van welstandsregels bepaald zijn, die niet allemaal aan de gebiedsgerichte beoordelingskaders getoetst moeten worden.

Net zoals bij vergunningvrije bouwplannen dient wel gecontroleerd te worden of er geen strijdigheid is met andere beleidsaspecten van de Wet ruimtelijke ordening of de Monumentenwet.

De historische en landschappelijke structuren worden kort genoemd voor zover ze van belang en bepalend zijn voor de ruimtelijke kwaliteit. In deze nota zullen de bestaande ruimtelijke kwaliteit en de onderliggende structuren opgenomen worden in de relevante gebiedsgerichte beoordelingskaders, als graadmeter voor toetsing aan de welstandscriteria.

Landschap

De ruimtelijke kwaliteiten van het gebied worden bepaald door twee factoren: de natuurlijke opbouw van het gebied of openheid van het landschap en de bebouwing of de uitbreiding van bebouwd gebied als gevolg van de cultuurhistorische ontwikkeling ter plekke.

De natuurlijke opbouw deelt het projectgebied Maas & Roer in vier sferen (zie kaart 3).

Bebouwing

De ruimtelijk relevante aspecten kunnen in grote lijnen herleid worden tot de cultuurhistorische ontwikkelingen vanaf 1800. Voor het plangebied wordt In grote lijn onderscheid gemaakt in de landschappelijke zones van historisch-agrarische gebieden en de bebouwde gebieden zoals dorpen en kleinstedelijke structuren (zie kaarten 4 en 5).

In het stroomgebied van de Maas hebben zich incidenteel lintbebouwingen (Beesel, Ohé en Laak, Vissersweert, Brachterbeek, Rijkel, Asselt) en Maasdorpen ontwikkeld (Stevensweert, Linne).

Op het hogere terras leiden de vroegste ontginningen tot bebouwingsstructuren van kampen. Dit zijn zeer verspreid gesitueerde hoeven rondom hogere terreinen tussen beken (patroon van gebogen lijnen en oude Maasarmen), omgeven door houtwallen. Het ruimtelijke beeld Is dat van een kleinschalige landschappelijke structuur aan meanderende wegpatronen (Reuver, Beesel, Boukoul, Posterholt, Vlodrop, Annendaal, Montfort, Hingen, Slek, Gebroek, Dieteren, Susteren). De latere ontginning van velden biedt een ruimtelijk beeld van lineaire bebouwingsstructuren met grote openheid en lange zichtlijnen doordat houtwallen ontbreken. Dit betreft een min of meer gesloten zone van Wieler-Swalmen via Roermond tot aan weerszijden van de Roer en via Maasbracht-Linne tot aan Susteren. Tot het begin van de 20ste eeuw wordt het gebied gekenmerkt door sterk gespreide bebouwing, parallel aan de watertopen in een overwegend onbebouwd gebied zonder duidelijke kernen en incidenteel monumentale kasteelboerderijen en kloostergebouwen. Doordat velden en kampen aaneengroeien of dichtslibben door gronddeling ontstaan mengvormen die momenteel niet overal duidelijk herkenbaar zijn als basispatroon. In deze zone ontstaan lintdorpen die een verzorgende functie hebben voor het omringende agrarisch gebied.

De jongste ontginningen liggen aan de randen van het hogere terras en zijn ontwikkeld tot en met de eerste helft van de vorige eeuw. De agrarische gebieden zijn grootschalige en rechtlijnige planmatige ontwikkelingen. Bebouwing is sterk gespreid en eveneens grootschalig van opzet. Na 1950 zijn de meer historische basis­ structuren door ruilverkavelingen sterk aangepast. Kleinschalige en waardevolle gebieden hebben hierdoor kenmerkende elementen verloren of de ruimtelijke kwaliteit is sterk aangetast door uitwaaiering en dichtslibbing van bebouwing aan bestaande linten.

Na 1950 vindt eveneens een sterke uitbreiding van bebouwing plaats met decenniumwoningen, zowel in het buitengebied als bij de bestaande kernen, of als heel nieuwe woonblokken (Mariahoop, Koningsbosch) met beperkte voorzieningen en minimale aansluiting op de historische structuur. Naast agrarische bedrijven worden aan de randen van kernen en verkeerswegen bedrijfsbebouwing ontwikkeld op haast willekeurige locaties.

Beeldvorming

Het plangebied wordt onderbroken door de stedelijke zone van Roermond maar vormt qua gebiedstypologie en typerende beeldvormen veel gelijkenissen. Het gebied bezit karakteristieke uitzichten op de omgeving en doorzichten tussen landschap of bebouwing. Vooral rond de beekstroomgebieden Is de kleinschalige basis­ structuur van het landschap nog redelijk goed herkenbaar. De kernen hebben veelal het kenmerk van een duidelijke onbebouwde zone die doorloopt rondom de kernen. Dit beeld wordt sterk aangetast doordat bestaande linten uitwaaieren In de richting van het buitengebied en dichtgeslibd zijn met bebouwing van jonge datum. In het POL zijn voor dit gebied grotendeels rode contouren aangegeven, maar omdat duidelijke randen in enkele gevallen eigenlijk ontbreken zijn voor incidentele kern de contouren nog niet bepaald. Bij de welstandscriteria wordt dit aspect aangeduid als "zorg voor randen van kernen. Duidelijke begrenzingen tussen bebouwd en onbebouwd gebied bestaan vooral uit natuurlijke randen als waterloop, Maas of bossen of harde barrières van infrastructuren (kanalen, spoorlijn en autowegen). Kenmerkend voor de bebouwde gebieden is vaak alleen een in beperkte mate gehandhaafde historische structuur met daaromheen veel decennium­ woongebieden of -inbreidingen.

Gebieden die een duidelijk afwijkende beeldvorm hebben ten opzichte van de omgeving vormen als het ware eilanden, die maar minimaal relaties hebben met de basisstructuur. Dit is eveneens van toepassing op de recreatiecomplexen in het buitengebied. Bedrijventerreinen zijn kleinschalige eilanden die eveneens minimale binding met de bestaande basisstructuur hebben of op zogenaamde zichtlocaties liggen (langs rijkswegen en A2). In het POL is het gebied tussen Echt en Maasbracht een potentiële locatie voor grootschalige bedrijfsontwikkeling.

De beeldvorm van het gebied wordt sterk bepaald door de barrièrewerking ten gevolge van infrastructuur (kaart 6) van spoorlijnen, Julianakanaal, rijkswegen (RW73) en autosnelwegen, maar ook de Maas met waterplassen, hoogspanningsleidingen en bosgebieden vormen harde barrières die het gebied doorsnijden en indelen In kleinere sectoren van afzonderlijke gebieden. De beleving van een grootschalige en krachtige structuur wordt minder ernstig aangetast door kleinere barrières. Bijvoorbeeld: het Maasstroomgebied wordt afgeschermd door het Julianakanaal en autosnelweg A2 maar het Maaslandschap wordt hierdoor nauwelijks beïnvloed. Omdat beide structuren van een grote schaal zijn is de verstoring beperkt. De Rijksweg is zeer divers in maat en functie en welhaast een dynamische zone die steeds in ontwikkeling blijft ten aanzien van bebouwing en inrichting (omleiding bij Reuver). De weg vormt een barrière maar ook een verbindingselement tussen de Maasdorpen. De nieuwe verkeerswegen heffen de barrièrewerking binnen de bebouwde gebieden op maar zorgen voor nieuwe barrières (en geluidsschermen) aan de randen van kernen (RW73, N280-oost en N297). De spoorlijn doorsnijdt het oude landschap van veldontginningen maar de basisstructuur van wegenpatroon en percelen loopt nog gewoon door. Een kleinschalige structuur wordt al in sterke mate aangetast door relatief beperkte doorsnijdingen en sterk contrasterende functies.

De kwaliteit van waterlopen als ecologische verbindingszones (POL) corresponderen met de beekstroom­ gebieden en bestaande waardevolle landschappen. Zij vormen een belangrijke drager van de belevingswaarde in het gebied. De bijzondere uitstraling van water van de beekzones Schelkensbeek, Huilbeek, Swalm, Roer, Vlootbeek, Vulensbeek en Vloedgraaf verdwijnt bijvoorbeeld bij overkluizing zelfs helemaal, maar vormt bij voldoende maat een waardevol landschappelijk element.

In de Maaszone staan karakteristieke grootschalige objecten die als landmarks het gebied visueel indelen en als oriëntatiepunt de ruimtelijke kwaliteit op landschapsniveau bepalen. De (architectonische) kwaliteit van de gebouwen is sterk contrasterend met de omgeving. Voorbeelden hiervan zijn de energiecentrales (Buggenum en Linne) en bruggen van autowegen, die een oriëntatiepunt langs de Maas vormen. De schoorstenen en bouwmassa's van de steenfabrieken in de uiterwaarden markeren een culturele achtergrond van de omgeving.

Conclusie

Zonder historiserend te willen werken zijn juist de bestaande kwaliteiten, zowel historisch als van jongere datum, de waarden waartegen de nieuwe ontwikkelingen afgezet dienen te worden. De ontstaansgeschiedenis moet in elk geval niet ontkend worden, het is juist de basis om op verder te bouwen. Nieuwe ontwikkelingen kunnen de aanwezige kwaliteiten versterken of verbeteren door toevoeging van oriëntatiepunten en elementen van herkenbaarheid.

Typerend is helaas dat de openheid tussen diverse kernen zwaar is aangetast doordat bebouwing uitloopt in het vrije agrarisch gebied. De specifieke ruimtelijke kwaliteit van het aaneengesloten open gebied als geheel en rondom de landelijke kernen is aangetast of is komen te vervallen. Het contourenbeleid (POL) rond de landelijke kernen is nog niet geheel vastgelegd. Een harde randzone heeft een positief effect op de beeldvorm en op de ontwikkeling van een kwalitatief waardevolle randzone. Markant is dat de zeer oude basisstructuur nog deals herkenbaar is in het landschap en de bebouwing. Hierin liggen in sterke mate de intrinsieke waarden besloten van een waardevol cultuurlandschap (deelaspecten als beschreven in he! POL en de Vijfde nota op de Ruimtelijke Ordening).

De decenniumuitbreidingen hebben minimaal binding met de bestaande zeer kleinschalige structuren en hebben merendeels niet het doel een samenhangend of een kleinstedelijk gebied te vormen. Hierdoor ontstaat het huidige beeld van een schier willekeurige verzameling van woonbuurten in sterk variërende vorm en stijlen. Vooral bij de landelijke kernen ontstaat het beeld van sterk op elkaar lijkende uitbreidingsbuurten, terwijl de historisch bepaalde aard niet meer het beeld bepaalt en de streekeigen identiteit verloren gaat. Dit effect wordt versterkt door harde inbreidingen en stadsvernieuwingsplannen of centrumplannen, die grote contrasten vormen met de bestaande context en vaak specifiek historische waarden.

In het gebied vallen een aantal bijzondere gebieden en ruimtelijke kwaliteiten waar te nemen die opvallen doordat ze als bebouwing binnen een karakteristiek stuk landschap goed bewaard zijn gebleven of in de loop van de tijd een bijzondere beeldvorm bieden van oude en Jonge bebouwing samen.

De eerste gebieden liggen vooral in het Maasstroom gebied en langs de meanderende beeklopen en worden kunnen als "landschapszones" worden gezien. De tweede groep komt haast in alle kernen voor in het gehele plangebied en vormt een herkenbare beeldstructuur. In meer of mindere mate worden de historische waarden in sterke wisselwerking geplaatst met dynamische ontwikkelingen van de kern of woonfunctie.

Er zijn dus nog veel waardevolle kleinschalige structuren en bijzondere gebouwen bewaard gebleven in een kleinschalig landschap. Reden genoeg om daar zorgvuldig mee om te gaan en verantwoord aan deze omgeving verder te bouwen.

In de beschrijvingen van de deelgebieden worden bepaalde aspecten van woongebieden in het kort aangeduid. Omdat diverse aspecten in meerdere situaties voorkomen zijn deze aspecten uitgewerkt bij de algemene beschrijving. Afgezet tegen welstandszorg en dynamiek van bouwplannen wordt in principe een uniforme benadering geboden voor het benoemen van de ruimtelijke kwaliteit voor de zes gemeenten.

Landelijke kernen

De specifieke kenmerken van veelal historische objecten en landschappelijke elementen zijn niet meer beeldbepalend of zijn geheel verdwenen. Dit komt door het effect van invulling van jongere bebouwing tussen historische structuren: het "klonter"effect, waarbij de basisstructuur aangetast of geheel ontkend wordt. De specifieke relaties ontbreken of zijn als harde tegenstelling ingebouwd.

De belevingswaarde van de markante oudere delen wordt bepaald door de mate waarin de deels historische structuur van bouwvorm, perceelverdeling en rooilijn aangetast wordt door jongere invullingen van veelal woningen. De uitbreidingen van jongere datum in straatblokken of woningen in decennium vormgeving (zie toelichting woonbuurten) vertoont voor alle kernen een gelijksoortig beeld, afhankelijk van het tijdstip van realisatie. De zichtrelaties met de historische basis zijn beperkt of afwezig en de uitbreiding mist een typerend eigen kenmerk waardoor een vervaging optreedt. Dit betekent dat de beleving of het besef van “een onderdeel vormen van een bepaalde kern” vervalt doordat zichtlijnen op de kern of het landschap te beperkt zijn of ontbreken. Het is in zijn algemeenheid wel bekend maar de specifieke kwaliteit is niet meer beeldbepalend of beleefbaar.

Markant zijn de harde randen van kernen waar de voorkanten van woningen het beeld bepalen dat wordt waargenomen vanuit het landschap of de toegangsweg. Deze beleving is van een andere en hogere kwaliteit dan die van een strook achterkanten met bijgebouwen.

De uitgroei langs de verbindingswegen tussen de landelijke kernen heeft als negatief effect dat de grenzen vervagen. Nieuwbouwlinten staan maar een paar honderd meter uiteen en het beeld ontstaat van aaneen geklonterde kerngebieden. De kenmerkende scheiding van compact en kleinschalig bebouwd gebied, ingesloten door een duidelijk zichtbaar en aaneengesloten groene en onbebouwde ruimte met uitzicht op dorpsranden, is veelal vervaagd. Het herstellen van structurele openheid en positieve kwaliteit van de scheidingszones verdient aanbeveling.

De potentiële uitbreidingen in de stijl van landgoederen en stedelijke dynamiek dient in eerste instantie bult te gaan van de bestaande structuur van het landschap en de bestaande inrichtingskenmerken.

Woonbuurten

Een woonbuurt ontleent haar beeldwerking aan de gemeenschappelijke contour van bebouwing die aaneengesmolten is met een historische kern tussen relatief open en onbebouwd landschap of met andere woonbuurten en barrières. Binnen het bebouwde gebied bestaan veel afzonderlijke gebiedjes, gescheiden door barrières en zonder relaties zoals zichtlijnen en stedelijke ordening. Het gebied is een bonte verzameling van kleinschalige buurten of straten die incidenteel zeer waardevol zijn maar zeker niet als een kleinstedelijke zone gepland zijn. De toegangswegen, spreiding van open ruimte en concentratie van (kleinstedelijke) bebouwing liggen versnipperd waardoor geen heldere structuur, kenmerken en relaties ontstaan die een gemeen­ schappelijke basis kunnen bieden.

Wat wel gemeenschappelijk Is, is dat het gebied lijkt op een groter geheel omdat door de historische ontwikkeling een beeld is ontstaan van gelijkheid of beter gezegd: de verschillen zijn vervaagd (een organisch gegroeid geheel). Door barrières en de uitbreiding van de gebieden naar elkaar toe, zijn wel gemeenschappelijke conflictpunten ontstaan die in het gehele bebouwde gebied terugkomen als gemeenschappelijke factor.

Historische groei bebouwing / kleinstedelijke zone

De historische ontwikkeling en structuren zijn nog herkenbaar in het gebied en vormen waardevolle incidenten. In het gehele bebouwde gebied liggen zowel historische linten, vroege wooncomplexen en kleinstedelijke buurten die een duidelijke kwaliteit hebben: heldere ordening van straten en oriëntatie, centrumvorming met relaties en zichtlijnen, kenmerkende structuur van bebouwing en open ruimten. De belevingswaarde is meestal hoog omdat alles klopt: stedenbouwkundig patroon en korrelgrootte, straatpatroon, rooilijn en dichtheid zijn op elkaar afgestemd. De toekomstwaarde is relatief goed omdat de buurt kan voldoen aan de verschillende vragen en eisen in opeenvolgende perioden. Beeldvorming kan echter negatief uitpakken omdat heersende trends in stedenbouw en inrichting openbaar gebied aan slijtage lijden al dan niet gekoppeld aan de sociaal en culturele situatie in een buurt of straat.

De mate waarin een gebied welstandsgevoelig is, wordt bepaald door de veelheid aan factoren die gezamenlijk het beeld uitmaken en de belevingswaarde zo versterken.

Een gebied met een bepaalde stedenbouwkundige structuur (korrelgrootte) en uitwerking met misschien saaie architectuur kan hoog scoren omdat de factoren samen relatief sterk zijn en dat bij incidentele veranderingen al sprake is van aantasting van de beeldstructuur.

Incidentele waardevolle architectuur of monumentale gebouwen kunnen in een straatwand beeldbepalend zijn maar als de omringende bebouwing een te groot contrast vormt en de basisstructuur de beeldvorm binnen een grotere context minimaal ondersteunend werkt, kan de score minder hoog blijken.

Bouwstenen woonbuurten

De veelheid aan onderdelen in woonbuurten wordt vereenvoudigd tot drie hoofdgroepen: woonbuurten rond historische relicten, woonbuurten met blokvormige straatpatronen (specifiek jaren twintig tot vijftig) en nieuwbouw decenniumbuurten (vanaf jaren zestig tot heden).

Woonbuurten rond historische relicten

Deze hebben nog de meeste kenmerken ten opzichte van de andere delen. De gebieden liggen vaak centraal in de buurt of rond een radiaal die uit de kern loopt. Relaties met de historische groei en directe omgeving zijn nog aanwezig. De opbouw is kleinschalig en divers van vormgeving door invulling en verbouwing binnen de oudere structuur. Typerend is de manier waarop de gebieden ingesloten zijn door jongere woonblokken (afhankelijk van de schaal en omvang ook van toepassing bij landelijke kernen).

Woonbuurten uit de jaren twintig tot vijftig

Deze zijn herkenbaar aan een duidelijk stedenbouwkundig blokkenpatroon van straten en stroken bebouwing, een lage woningdichtheid met grote binnenterreinen en relatief veel open ruimte en groene lanen. Kenmerkend is de snelle ontwikkeling van buurten die in schaal en omvang groter zijn dan de bestaande dorpen en geen relaties met de bestaande structuren hebben. In het gebied Maas & Roer komen dergelijke woonbuurten niet op grote schaal voor. Incidenteel is deze bebouwingstypologie beperkt tot een straat of individuele woningen.

Decenniumwoonbuurten

Deze ontlenen hun naam aan de periode van realisatie.

De woonbuurten uit de jaren vijftig en zestig met wederopbouwblokken zijn veelal gebaseerd op een ruim blokkenpatroon met grote binnenterreinen, relatief lage dichtheid, smalle percelen en strokenbouw.

Die uit de jaren zeventig en tachtig hebben kleinschalige verblijfsgebieden, zijn in zichzelf gekeerd en optimaal herkenbaar voor de bewoners per straat of blok. Ze hebben meanderende straten en geknikte blokpatronen ("verdwaalerven"), smalle en ondiepe percelen, met zeer kleinschalige individualistische vormgeving ("truttigheid"). Ze zijn vaak uitgevoerd op herinrichtinggebiedjes en restgebieden. De ruimte rond de woningen Is minimaal en het gebied oogt overvol. Per straat of buurt kan de beleving waardevol zijn maar kenmerkend is de "eilandwerking" omdat de gebieden besloten zijn en weinig of geen relaties hebben met de bestaande omgeving. Ordening en beeldvorming vervagen omdat soortgelijke projectmatige buurten overal ontstaan per tien of honderd woningen.

In deze periode ontstaan naast projectbouw de typerende eigenbouw-buurten in alle variëteiten in een adembenemende wildheid van wonen. De wilde toepassing van materialen, kleuren en bouw- en dakvormen en de situering op te krappe percelen met te weinig open ruimte zijn juist de kenmerken van deze gebiedjes.

Doordat de objecten in kleinschalige ingerichte gebieden relatief dicht opeen staan wordt de grote verscheidenheid extreem benadrukt: incidenteel waardevolle objecten staan verloren in een massa en komen niet tot hun recht.

De jaren negentig buurten zijn relatief grootschalig van opzet met grote stedenbouwkundige vormen en open ruimte. De woningen zijn opgetrokken in eenvormige bouwstroken en uniforme bouwstijlen. De kleur- en materiaalkeuze bieden een rustiger beeld en getuigen van een streven naar hoogwaardige kwaliteit. Ondanks een hoogwaardige stedenbouwkundige opzet en architectuur is dit eveneens het wilde bouwen maar dan van een schaalorde hoger.

Typerend aan de decenniumbuurten is dat ze overal in verschillende omvang te vinden zijn. In dorp of kleinstedelijk gebied lijken ze op elkaar en daardoor vervagen de specifieke kenmerken van de gebieden. Hierdoor gaan gebiedseigen kenmerken verloren en resteert onvoldoende identiteit en herkenbaarheid.

Uitbreidingsgebieden

Zowel voor de kleinstedelijke zone als voor de kernen in het landelijk gebied heeft in hoofdlijnen een gelijksoortige uitbreiding van bebouwing plaatsgevonden rond of naast bebouwing van oudere datum, variërend van bouwblokken tot straten. Deze gebieden vertonen alle vormelementen in architectuur en stedenbouw van de laatste decennia. In de beschrijving wordt een verdeling in historische opzet en Jongere uitbreiding binnen kernen aangeduid. Verdere onderverdeling kan gebeuren op basis van stedenbouwkundige planopzet, architectuur, functionele invulling of voorzieningenniveau van de uitbreidingsgebieden.

Voor de beschrijving en regelgeving ten behoeve van uitbreidingsgebieden wordt uitgegaan van de basisstructuur van het omringend gebied.

Praktische gebruiksaanwijzing

Elke vergunningsaanvraag heeft een eigen locatie. Het welstandsbeleid is gebiedsgericht en dus gekoppeld aan die locatie. Het bouwadres kan rechtstreeks per gebied worden opgezocht bij de gebiedsbeschrijvingen (hoofdstuk 7) of op de kaarten (voorafgaand aan de beschrijvingen per deelgebied per gemeente).

Op de kaart welstandsgebieden (a) is direct zichtbaar binnen welke gebied een locatie valt en op de tegenoverliggende kaart welstandsniveaus (b) kan ook worden afgelezen welk niveau in dat gebied van kracht is.

De kaarten corresponderen met de gebiedsbeschrijvingen die per gemeenten in alfabetische volgorde staan aangegeven in lijsten met verwijzing naar het paginanummer per gemeente.

Per deelgebied staat naast een beschrijving van het betreffende gebied op de tegenoverliggende pagina aangegeven aan welke welstandscriteria een bouwplan moet voldoen. De criteria verwijzen naar de gebiedseigen karakteristieken.

De beschrijving bevat uitleg over de algemene karakteristiek van het gebed in de grotere omgeving van landschap of stedenbouwkundige structuren. Hierop volgt een toelichting van de stedenbouwkundige structuur van het gebied zelf. De architectuur welstandscriteria geven de specifieke karakteristieken en beeldeigenschappen van de bebouwing in het gebied weer, ondersteund door fotobeelden.

Afhankelijk van het welstandsniveau zijn gebiedsgerichte beoordelingskaders aangegeven (niveau 1 en 2) waardoor de invloed van het gebouw op zijn omgeving in een specifiek toetsingskader geplaatst wordt.

De welstandscommissie toetst de aanvraag aan de criteria. Het welstandsadvies kan alleen gebaseerd zijn op de criteria. Deze criteria zijn van tevoren voor elke aanvrager, architect of andere betrokkene in te zien.

In het kader van de integrale benadering van de ruimtelijke kwaliteit in een deelgebied wordt onder de criteria (indien in een gebied bijzondere beleidsaspecten van toepassing zijn) een opsomming gegeven van de betreffende beleidsterreinen (Monumentenwet, ontwikkeling woongebieden, beeldkwaliteit­ plannen, reclamebeleid, beleidskaders van hogere overheid zoals het Provinciaal omgevingsplan Limburg, of de Vijfde nota op de Ruimtelijke Ordening, etcetera).

Kleurenrenvooi

Voor een afgestemd beleid, uniforme werkwijze evenals bruikbaarheid en leesbaarheid van kaartmateriaal zijn afspraken over de toe te passen kleuren en het begrip waar zij voor staan van groot belang. De aanduidingen op de kaartbladen (nog uit te werken) welstandsgebieden en welstandniveaus dienen overeen te komen met de bladnummering van de gebiedsbeschrijvingen per gemeente.

Kleuraanduiding samenhangende gebieden

De kleurindicatie op de kaartbladen welstandsgebieden dient in hoofdzaak voor de onderscheiding van verschillende gebieden en geeft geen informatie over functies in de gebieden. Vooruitlopend op een landelijk systeem van kleurcodes is de stedenbouwkundige inventarisatie in kleuren weergegeven en sluit globaal aan op de Nirov systematiek:

Kleuraanduiding welstandsniveaus

De kleurindicatie op de kaartbladen welstandsniveaus geeft het welstandsniveau en de zwaarte van de regelgeving aan. Vooruitlopend op een landelijk systeem van kleurcodes zijn de welstandsniveaus aangeduid als:

Overzicht gebieden

Beesel kern

Nr01

Kaartblad1

Algemene gebiedstypologie

Het gebied is gelegen rond het historische wegenpatroon Hoogstraat en Markt, met een tweedeling langs de dallaagte van het Spick. De kleinschalige historische lintfragmenten (Markt, Mgr. Theelenstraat, Nieuwstraat en Hoog­ straat) worden omgeven door decenniumwoonbuurten van beperkte omvang. De bebouwing waaiert sterk uit langs alle wegen. De kleinschalige basis­ structuur is grotendeels herkenbaar. De hoogbouw aan het Mariaplein en Kroetpers vormen een groot contrast met de meer historische kernzone en de omringende woonbuurten. Karakteristiek is het parkachtig gebied rond het kasteel Nieuwenbroeck aan de R. van Splintersingel. Vanuit de randen zijn karakteristieke uitzichten naar het landschap.

Stedenbouwkundig

Opmerkelijk zijn de linten van historische en veelvoorkomende oudere bebouwing (Markt, Mgr. Theelenstraat, Nieuwstraat). De lintbebouwing bestaat uit relatief gesloten straatwanden en smalle meanderende weg­ profielen met kleinschalige bebouwing en een patroon van stegen. Het gebied rond het Marktplein, Mariaplein en het kerkplein is relatief amorf door ontbrekende wanden en sterke verschillen van bebouwing in vorm en schaal en de open terreinen waarop nieuwe invulling gerealiseerd is. De Mgr. Theelenstraat vormt een klein ensemble van bebouwing en straatruimte door de karakteristieke ruimtelijke werking. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking.

Opvallend zijn de villa's en vrijstaande woningen tussen Markt en kasteel Nieuwenbroeck.

Bebouwing

De bebouwing van de kernzone Beesel betreft vooral karakteristieke veel voorkomende oudere bebouwing. Deze past qua maat en vormgeving in de kleinschalige basisstructuur van anderhalve bouwlaag met kap. Markant zijn de incidentele decenniuminvullingen die sterk afwijkend in vormgeving zijn (etage woningen Mariaplein en Kroetpers). In beperkte mate komen decenniuminvullingen voor die qua schaal en korrel redelijk aansluiten op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur en materiaalgebruik zijn overwegend (rode) baksteen en incidenteel in de streek gebruikte natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.

Waardering

Het gebied is sterk welstandsgevoelig door de bestaande kwaliteit (herken­ bare en beeldbepalende structuur) en ruimtelijke dynamiek van het oudere gebied (klein ensemble) in samenspel met de typerende hoogteverschillen en de landschappelijke situatie. De decenniuminvullingen aan de randen van het gebied zijn minder welstandsgevoelig maar dragen in belangrijke mate bij aan de belevingswaarde van de gehele kern. De uitwaaiering van woonbebouwing benadeelt de karakteristieke belevingswaarde van de randen van de kern in het open landschap.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op het beschermen en instandhouden van de bestaande waardevolle structuur.

Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de relatief grootschalige (agrarische) bedrijven in de randzones en langs de wegen buiten de kern.

Gebiedsafbakening: Mariaplein, Kerkplein, Markt, R. van Splintersingel, Mgr. Theelenstraat, Kerkstraat, Beekstraat, St. Jorisstraat, Nieuwstraat, Historisch lint Beesel

Welstandsniveau 1

Bijzonder welstandsgebied

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de woongebieden van de lintbebouwing.

• •

  Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden.

• •

  Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van openheid.

• •

  Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft.

Stedenbouwkundige aandachtspunten

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

• •

  Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

• •

  Overwegend kleinschalig beeld respecteren.

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

• •

  Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

• •

  Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

• •

  Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Beleidsaspecten

Beesel woonbuurt randzone

Nr02

Kaartblad 1

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt van Beesel wordt gekenmerkt door relatief grootschalige uit­ breidingen rondom de oudere kernzone, gelegen aan uitwaaierende linten. De afzonderlijke decenniumstraten liggen tegen elkaar en hebben minimaal relaties onderling en met de Hoogstraat-Markt van de oude kern. De kenmerkende rand van bebouwing is aan Beekstraat, en J. Henssenstraat duidelijk aanwezig met zichtlijnen op het open agrarisch landschap. De bebouwing aan Bussereind, Hoogstraat, Burg. Janssenstraat en St. Antoniusstraat waaiert sterk uit. Aan de zuid-oostzijde grenst nieuwbouw met etagewoningen tegen het Mariaplein. Het gebied Meuleberg - Holleweg vormt een markante kleinschalige woonbuurt op een zandrug langs de Maas.

Stedenbouwkundig

Decenniumvormen zijn gegroepeerd in blokken of clusters met enkele karakteristiek structuren en inrichting openbaar gebied. Vrijstaande woningen en tweekappers uit jaren 70-90 aan Meuleberg, Holleweg. Het gebied Juffr. Hensenstraat, Past. Gerrishof bestaat uit relatief grootschalige complexwoningen van twee lagen met kap uit de jaren 90-00. Tussen Hoornpost en Burg. Jans­senstraat liggen rechthoekige blokpatronen, incidenteel strokenbouw uit de jaren 60-80 in een ruime opzet van bungalows en tweekappers. De woonbuurt Beekstraat heeft een karakteristiekzicht op de oudere bebouwing aan de westrand van de kern en de beekzone.

Bebouwing

De bebouwing is grotendeels kleinschalig en bestaat overwegend uit zones met een of twee bouwlagen met kap in een open structuur in decennium­ vormgeving. Er komen veel verspreide invullingen voor met eigenbouw uit de jaren 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal.

Karakteristiek is de nieuwe woonbuurt oostelijk van het Kerkpad met geschakelde woningen in een en twee bouwlagen met grote kapvormen uit de jaren 90-00 bebouwing. Opvallend is de sterke menging van oudere bebouwing en decenniuminbreidingen aan de uitwaaierende linten.

Waardering

Het gebied is welstandsgevoelig door de situering nabij een waardevolle en kwalitatief hoogwaardige zone van de historische en dynamische kern van Beesel. De decenniumwoonbuurten zijn minder welstandsgevoelig maar dragen wel bij aan de belevingswaarde van de randen van de kern en door aanwezigheid van Maas-boslandschap aan de rand van de kern. De beleving van de woonomgeving aan de Juffr. Hensenstraat wordt zeer sterk beïnvloed door het uitzicht op het open landschap.

Welstandsvisie

Het welstandbeleid is gericht op het handhaven van de bestaande structuur. Aandacht dient te worden besteed aan het opwaarderen van de uitstraling. Uitbreidingen en aanpassingen dienen te worden afgestemd op de merendeels kleinschalige basisstructuur van de aanwezige woonbebouwing. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de randzones, zowel de belevingswaarde van de kern met bedrijven als ook de overgangen naar het open of minder dicht bebouwde (agrarisch) gebied.

Gebiedsafbakening: Beekstraat, Holleweg, Meuleberg, Kerkstraat, Kerkpad, St. Antoniusstraat, Bovenste Solbergweg, Burg. Janssenstraat, Krietheuvel, Kerstenbergweg, Hoornpost, Bakheide, Vossenberg; de woonstraten rondom de oudere kern.

Welstandsniveau 2

Potentieel welstandsgebied

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Ontwikkelingen moeten worden gerelateerd aan de bestaande beeld­ vorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringend gebied, met extra aandacht voor vernieuwing.

• •

  Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen.

• •

  Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft.

Aandachtpunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

• •

  Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

• •

  Het overwegend kleinschalig beeld dient te worden gerespecteerd.

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

• •

  Gesloten gevelwanden

• •

  Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

• •

  Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

• •

  Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, streekeigen natuursteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Beleidsaspecten

"Ruimte voor ruimte", "Rood voor groen" en reclamebeleid

Beesel woonbuurt Wittebergstraat

Nr03

Kaartblad1

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt van Beesel wordt gekenmerkt door relatief grootschalige uit­ breidingen rondom de oudere kernzone, gelegen aan uitwaaierende linten op de hoger gelegen Wittebergstraat. De afzonderlijke decenniumstraten liggen tegen elkaar en hebben minimaal relaties onderling en met de Hoogstraat naar de oude kern. De bebouwing waaiert uit richting Beeselseweg. Het gebied Meulenberg - Wittebergstraat vormt een markante kleinschalige woonbuurt op een zandrug langs de Maas.

Stedenbouwkundig

Decenniumvormen zijn gegroepeerd in blokken of clusters met enkele karakteristiek structuren en inrichting openbaar gebied. Vrijstaande woningen en tweekappers uit jaren 70-90 aan St. Jorisstraat, Meulenberg, Heijackersstraat.

Bebouwing

De bebouwing is grotendeels kleinschalig en bestaat overwegend uit zones met een of twee bouwlagen met kap in een open structuur in decennium­ vormgeving. Er komen veel verspreide invullingen voor met eigenbouw uit de jaren 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal.

Opvallend is de sterke menging van oudere bebouwing en decenniuminbreidingen aan de uitwaaierende linten.

Waardering

Het gebied is regulier welstandsgevoelig door de typerende aaneenschakeling van bouwstructuren binnen een begrensd en dichtbebouwd gebied, gesitueerd nabij de kernzone van Beesel. De decenniumwoonbuurten zijn minder welstandsgevoelig maar dragen wel bij aan de belevingswaarde van de randen van de kern.

Welstandsvisie

Het beleid is gericht op het instandhouden van de bestaande structuur. Aanpassingen dienen te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de randzones, zowel de belevingswaarde van de kern als ook de overgangen naar het open of minder dicht bebouwde (agrarisch) gebied.

Gebiedsafbakening: St. Jorisstraat, Holleweg, Walsbergweg, Heijackersstraat, Hoogstraat, Schoolberg.

Welstandsniveau 3

Regulier welstandsgebied

• •

  Redelijke sturing van de ruimtelijke kwaliteit

• •

  Regulier toezicht

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Verstoring van het bestaande karakter dient te worden voorkomen

• •

  Mogelijkheden voor verbeteringen en nieuwe impulsen

• •

  Benutten van de gebiedseigen kwaliteit (let op vijfde gevel)

Welstandscreiteria stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen mogelijk

• •

  Overwegend het bestaande beeld respecteren

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuurniveau

Materiaal en kleur:

• •

  Overwegend streekeigen kleur- en materiaalgebruik

Voor het overige:

• •

  Algemene (vangnet) criteria

Bussereind lint

Nr 04

Kaartblad1

Algemene gebiedstypologie

Het gebied is gelegen aan het historische wegenpatroon Nieuwstraat en Bussereind met een zeer sterke uitwaaiering richting de Oudebosweg. De kleinschalige oudere en historische lintfragmenten worden omgeven door decenniumwoningen. De bebouwing is uitgewaaierd tot een relatief gesloten lint. De kleinschalige basisstructuur is grotendeels herkenbaar. Kenmerkend is de hoogteligging ten opzichte van het straatniveau en de sterke menging van bebouwingsvormen en agrarische bedrijvigheid. Vanuit de straat zijn er karakteristieke uitzichten naar het landschap.

Stedenbouwkundig

De lintbebouwing bestaat uit relatief gesloten straatwanden en een smal meanderend wegprofiel met kleinschalige bebouwing en een structuur van doorzichten. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde en de karakteristieke beeldwerking.

Bebouwing

De bebouwing van het lint Nieuwstraat - Bussereind bevat vooral karakteristieke oudere bebouwing. Deze vormt qua maat en vormgeving de kleinschalige basisstructuur van anderhalve bouwlaag met (mansarde}kap. Markant zijn de incidentele decenniuminvullingen die sterk afwijkend in vormgeving zijn en verder van de weg liggen met voortuinen. De decenniuminvullingen sluiten qua schaal en korrel redelijk aan op de bestaande basisstructuur. De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen.

Kleur en materiaalgebruik zijn overwegend (rode} baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing van oudsher in de streek gebruikte natuursteen.

Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.

Waardering

Het gebied is welstandsgevoelig door de bestaande kwaliteit (herkenbare en beeldbepalend structuur) en ruimtelijke dynamiek van nieuwere bebouwing tussen oudere incidenten in samenspel met de typerende hoogteverschillen en de landschappelijke situatie. De uitwaaiering van woonbebouwing en de sterke menging van oudere bebouwing en decenniuminbreidingen benadeelt de karakteristieke belevingswaarde van de randen van de kern in het landschap.

Welstandsvisie

Het beleid is gericht op het instandhouden van de bestaande structuur. Aanpassingen dienen te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van (agrarische) bedrijven in de randzones en de wegen buiten de kern.

Gebiedsafbakening: Nieuwstraat, Bussereind, Oude Bosweg.

Welstandsniveau 2

Bijzonder welstands gebied

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Ontwikkelingen moeten worden gerelateerd aan de bestaande beeld­ vorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringend gebied, met extra aandacht voor vernieuwing.

• •

  Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen.

• •

  Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft.

Aandachtpunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

• •

  Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

• •

  Het overwegend kleinschalig beeld dient te worden gerespecteerd.

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

• •

  Gesloten gevelwanden

• •

  Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

• •

  Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

• •

  Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, streekeigen natuursteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Beleidsaspecten

"Ruimte voor ruimte", "Rood voor groen" en reclamebeleid

Maasveld bedrijvenzone

Nr 05

Kaartblad1

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief grootschalige opbouw. Het gebied ligt langs de St. Jorisstraatspoorlijn. Het bedrijventerrein ligt tegen het recreatie park De Lommerbergen. Opvallend zijn de harde overgangen naar onbebouwd terrein of woongebieden. Het bedrijvengebied ligt geïsoleerd in het landschap.

Stedenbouwkundig

Het gebied bestaat sterk verspreid staande loodsen en open opslagterreinen langs de St. Jorisstraat met aparte inritten. De infrastructuur van toegangsweg en groenzone langs de St. Jorisstraat is ruim van profiel. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en puur op gebruik ingericht. De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van de bedrijfsactiviteiten.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is een beperkte structurele opbouw of zonering van opslagzones en bebouwing.

Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard. De belevingswaarde is minimaal en wordt niet ondersteund door bebouwing.

Waardering

Het gebied is regulier welstandsgevoelig door het ontbreken van een specifieke ruimtelijke opbouw en mist kwaliteiten ten opzichte van relatief hoogwaardige architectonische uitwerkingen.

Welstandsvisie

Het welstandbeleid is gericht op het handhaven van de bestaande structuur. Uitbreidingen en aanpassingen dienen te worden afgestemd op de meren­deels kleinschalige basisstructuur. De ruimtelijke kwaliteit van dit bedrijvengebied verdient meer aansturing. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de grootschalige bedrijven in de randzones richting recreatiepark De Lommerbergen.

Gebiedsafbakening: St. Jorisstraat, Leemkuilenweg, Bosweg; bedrijvenzone Maasveld

Welstandsniveau 3

Regulier welstandsgebied

• •

  Redelijke sturing van de ruimtelijke kwaliteit

• •

  Regulier toezicht

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Verstoring van het bestaande karakter dient te worden voorkomen

• •

  Mogelijkheden voor verbeteringen en nieuwe impulsen

• •

  Benutten van de gebiedseigen kwaliteit (let op vijfde gevel)

Welstandscriteria stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen mogelijk

• •

  Overwegend het bestaande beeld respecteren

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuurniveau

Materiaal en kleur:

• •

  Overwegend streekeigen kleur- en materiaalgebruik

Voor het overige:

• •

  Algemene (vangnet) criteria

Beleidsaspecten

reclamebeleid.

Molenveld bedrijvenzone

Nr 05

Kaartblad 1

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat in hoofdzaak uit bedrijven van relatief kleinschalige opbouw. Het gebied ligt langs de spoorlijn en de Keulseweg. Het bedrijven­ terrein ligt tegen de woonbuurt Offenbeek. Karakteristiek is de grootschalige industriële productieloods uit de jaren 20 van de gresfabricage aan de Keulseweg. Opvallend zijn de harde overgangen naar onbebouwd terrein of woongebieden. Het bedrijvengebied lijkt ingebouwd tussen de woon­ bebouwing langs de spoorlijn en Hazenkamp en sportpark de Dijckerhof.

Stedenbouwkundig

Het gebied bestaat uit een blokpatroon van loodsen en open opslagterreinen langs de Keulseweg en Heystraat met aparte toegangswegen. Opvallend zijn de incidentele artefacten van de oudere structuur aan de Keulseweg. De infrastructuur van toegangsweg en groenzone langs de Heystraat zijn zeer ruim van profiel. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en puur op gebruik ingericht. De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uitstraling van de bedrijfsactiviteiten. De overgang naar de woonbuurt Offenbeek is vrij abrupt.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is een beperkte structurele opbouw of zonering van opslagzones en bebouwing.

Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard. Zeer markant is de fabrieksloods voor gresbuizen en kan gezien worden als een monument van industriële vormgeving en verwijzing naar de geschiede­nis van de omgeving. De belevingswaarde wordt ondersteund door de typerende bebouwing langs de Julianastraat en Keulseweg.

Waardering

Het gebied is regulier welstandsgevoelig door het ontbreken van een specifieke ruimtelijke opbouw en mist kwaliteiten ten opzichte van relatief hoogwaardige architectonische uitwerkingen. Het gebied Keulseweg vormt een waardevol voorbeeld van het industriële verleden van het gebied.

Welstandsvisie

Het welstandbeleid is gericht op het handhaven van de bestaande structuur. Uitbreidingen en aanpassingen dienen te worden afgestemd op de meren­ deels kleinschalige basisstructuur. De ruimtelijke kwaliteit van dit bedrijvengebied verdient meer aansturing. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de grootschalige bedrijven in de randzones.

Gebiedsafbakening: spoorlijn, De Dijcken, Dijckensingel, noord, sportpark, Mariastraat, Greswarenstraat; bedrijvenzone Molenveld

Welstandsniveau 3

Regulier welstandsgebied

• •

  Redelijke sturing van de ruimtelijke kwaliteit

• •

  Regulier toezicht

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Verstoring van het bestaande karakter dient te worden voorkomen

• •

  Mogelijkheden voor verbeteringen en nieuwe impulsen

• •

  Benutten van de gebiedseigen kwaliteit (let op vijfde gevel)

Welstandscriteria stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen mogelijk

• •

  Overwegend het bestaande beeld respecteren

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuurniveau

Materiaal en kleur:

• •

  Overwegend streekeigen kleur- en materiaalgebruik

Voor het overige:

• •

  Algemene (vangnet) criteria

Beleidsaspecten

reclamebeleid.

Offenbeek woonbuurt

Nr 07

Kaartblad1

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt Offenbeek wordt gekenmerkt door relatief grootschalige uitbreidingen rondom de Keulseweg en ten oosten van het station aan de Broeklaan tegen het centrumgebied van Reuver. De bedrijventerreinen en de Keulseweg vormen een barrière tussen de afzonderlijke decenniumbuurten. De kenmerkende openheid van het agrarische landschap oostelijk van de woonbuurt lost op bij uitwaaierende bebouwing (Keulseweg, Industriestraat en Krommenhoek). Aan de westzijde loopt de woonbuurt over in woonstraten die in de bedrijvenzone liggen. De historische route Keulseweg - lndustriestraat loopt vanuit het centrum door in de oostelijke woonstraten. Aan de noord en zuidrand liggen uitbreidingsgebieden die een afronding van de kern vormen tegen het buitengebied. De provinciale weg vormt een harde barrière tussen het landschap en de grens van bebouwing.

Stedenbouwkundig

Decenniumvormen zijn gegroepeerd in blokken of clusters met enkele karakteristieke stedenbouwkundige structuren en overeenkomstige inrichting van het openbaar gebied (gebied Offenbeker Markt en Keramiekstraat). De lndustriestraat vormt een opvallende structuur parallel aan de Keulseweg.

Tussen Keulseweg en het sportpark liggen rechthoekige blokpatronen, incidenteel strokenbouw uit de jaren 50-60 in een ruime opzet met overwegend tweekappers. Zuidelijk van de Keulseweg is de bebouwing sterk verdicht met woonerven (Keramiekstraat) met bebouwing aan geknikte straatruimten. Het gebied Pr. Clausstraat is relatief dicht bebouwd met bebouwing uit jaren 70- 80, in een kleinschalig patroon. Opvallend zijn de groene corridors die vanaf de Offenbeker Markt en langs de Dijckersingel in het woongebied door lopen. Opvallend zijn de etagewoningen lang het spoor aan de Broeklaan. De stedelijke inbreiding tussen de bedrijvenzones vormt een corridor tussen de kernzone van Reuver en de woonbuurt Offenbeek. Het woongebied met typerende pleininrichting ligt geïsoleerd tussen bedrijven en spoorbarrière.

Bebouwing

De bebouwing is grotendeels kleinschalig en bestaat overwegend uit zones met een of twee bouwlagen met kap in een open structuur in decenniumvormgeving. Opvallend zijn verdichtingen zoals het gebied Pr. Clausstraat en Keramiekstraat. Er komen veel verspreide invullingen voor met eigenbouw uit de jaren 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal aan de Keulseweg en lndustriestraat. De monumentale en grootschalige bedrijfsgebouwen vormen een markant element in de Keulseweg. De etagewoningen en het zorgcomplex aan de Broeklaan en plein vormen een stedelijk element aan het spoor maar vormen een groot contrast met de woonbuurt en de (deels oudere) woningen aan de Broeklaan en Kleislagerstraat.

Waardering

Het gebied is regulier welstandsgevoelig door de typerende aaneenschakeling van bouwstructuren binnen een begrensd en dichtbebouwd gebied. De decenniumwoonbuurten zijn minder welstandsgevoelig maar dragen wel bij aan de belevingswaarde van de woonbuurt. De beleving van de woonomgeving aan de Keulseweg wordt zeer sterk beïnvloed door de spoorlijn en de bedrijfsterreinen. Het gebied rond de Mariastraat is deels in ontwikkeling.

Welstandsvisie

Het beleid is gericht op het instandhouden van de bestaande structuur. Aanpassingen dienen te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de randzones, zowel de belevingswaarde van de kern als ook de overgangen naar het open of minder dicht bebouwde (agrarisch) gebied.

Gebiedsafbakening: spoorlijn, Keulseweg, Hazenkamp, Schellekensbeeksingel, Beukelstraat, lndustriestraat, St. Annastraat, Broeklaan, Greswarenstraat; woonbuurt Offenbeek.

Welstandsniveau 3

Regulier welstandsgebied

• •

  Redelijke sturing van de ruimtelijke kwaliteit

• •

  Regulier toezicht

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Verstoring van het bestaande karakter dient te worden voorkomen

• •

  Mogelijkheden voor verbeteringen en nieuwe impulsen

• •

  Benutten van de gebiedseigen kwaliteit (let op vijfde gevel)

Welstandscriteria stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen mogelijk

• •

  Overwegend het bestaande beeld respecteren

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuurniveau

Materiaal en kleur:

• •

  Overwegend streekeigen kleur- en materiaalgebruik

Voor het overige:

• •

  Algemene (vangnet) criteria

Offenbeek woonbuurt Kale Plak en Offenbeker Bemden

Nr08

Kaartblad1

Algemene gebiedstypologie

De uitbreidingen aan de noord en zuidrand van de woonbuurt Offenbeek zijn in ontwikkeling onder een beeldkwaliteitplan "architectuur document". De uitbreidingsgebieden vormen de afronding van de kern tegen het buitengebied. Het gebied kale Plak wordt gekenmerkt door de groene zone langs de Schelkensbeek. Het gebied Offenbeker Bemden tussen lndustriestraat en Broeklaan wordt gekenmerkt door een grootschalig straten patroon, typerend voor de jaren 90. De provinciale weg vormt een harde barrière tussen het landschap en de grens van bebouwing.

Stedenbouwkundig

Decenniumvormen zijn gegroepeerd in blokken of clusters met karakteristiek stedenbouwkundige structuren en overeenkomstige inrichting van het openbaar gebied. De woongebieden met typerende plein en groen inrichting liggen geïsoleerd ten opzichte van de aangrenzende straten met gesloten bouwlinten.

Bebouwing

De bebouwing is grotendeels kleinschalig en bestaat overwegend uit zones met een of twee bouwlagen met kap in een open structuur in decennium­ vormgeving van de jaren 90-00. Opvallend is de uniforme opbouw van typerende bebouwingsvormen per straat. De toegepaste bouwvormen zijn vrij divers van aard en vormen sterke contrasten per straat.

Waardering

Het gebied is welstandsgevoelig doordat beeldkwaliteitplannen van toepassing zijn waardoor een gerichte toetsing plaatsvindt. De gebieden zijn deels in ontwikkeling.

Welstandsvisie

Het beleid is gericht op uitwerken van het beeldkwaliteitplan en de daarin opgestelde beeldvormen.

Gebiedsafbakening: Kale Plak en, Offenbeekerbemden.

Welstandsniveau 2

Potentieel welstandsgebied

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Ontwikkelingen moeten worden gerelateerd aan de bestaande beeld­ vorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringende gebied, met extra aandacht voor vernieuwing.

• •

  Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen.

• •

  Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft.

Aandachtpunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

• •

  Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

• •

  Het overwegend kleinschalige beeld dient te worden gerespecteerd.

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2-zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

• •

  Gesloten gevelwanden

• •

  Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

• •

  Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

• •

  Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, streekeigen natuursteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Beleidsaspecten

Architectuur Document (Beeldkwaliteitplan)

Reuver kern

Nr 09

Kaartblad 1

Algemene gebiedstypologie

De kleinstedelijke kern is gesitueerd rond de historische lintbebouwing gebaseerd op een kleinschalige basisstructuur van wegen en stegen rond de Rijksweg. De kernvorming is vooral het gevolg van uitbreiding van het voorzieningenniveau en functies. Aan de Rijksweg staat incidenteel markante bebouwing en het Raadhuisplein vormt een karakteristieke ruimte. Markant is de kleinschalige en relatief open structuur van de Stationstraat met commerciële functies en de Wilhelminalaan, met een typerend beeld van bebouwing. Opvallend is de overgang van het kleinstedelijk milieu naar de amorfe bebouwingsstructuur aan de Broeklaan en het aansluitend woongebied Offenbeek. Karakteristiek is de overgang van Rijksweg naar de zone met bedrijvigheid rond de Keulseweg.

Stedenbouwkundig

Veel oudere bebouwing ligt aan de Rijksweg, welke licht meanderend verloopt met relatief gesloten straatwanden met straatprofielen die sterk variëren ten gevolge van wisselende straatbreedte en bebouwingshoogte. Typerend zijn de onderbrekingen van de relatief gesloten straatwanden door decenniuminvullingen en inbreidingen aan semi-pleintjes. De basisstructuur is nog herkenbaar aanwezig (patroon van wegen en stegen) maar door onvolledige wandvormen is het gebied amorf. Typerend is dat de ruimtelijke structuur van het kerngebied (historisch lint) sterk beperkt is: bij doorbraken en bij stegen zijn decenniuminvullingen meteen zichtbaar. De herkenbaarheid wordt sterk bepaald door de sterke variatie in bebouwing, de inrichting van de openbare ruimte en de toevoeging van semi-pleintjes en parkeerruimte als een gevolg van de dynamische ontwikkeling van het centrumgebied. De entreezones zijn sterk amorf door de overgang naar laagbouw en open gebied. De grootschalige bouwmassa (kloostercomplex) vormt een oriëntatiepunt van het centrumgebied. Het gebied Stationstraat en Emmastraat is een inbreiding met etagewoningen en passage die in sterke mate afwijkt van de bestaande korrel. De Keulseweg is een historisch wegpatroon die ruimtelijke sterk aanwezig is en uitwaaiert tot in het buitengebied. Zeer opvallend zijn de incidentele kantoorgebouwen en hoogbouw in expressieve vormgeving die een eigen dynamiek verbeelden. De Past. Vranckenlaan is een typerende ruimte met een sterke menging van oudere bebouwing en decenniuminbreidingen aan het historische wegpatroon richting Beesel.

Bebouwing

Rond de Rijksweg en Raadhuisplein staan incidenteel beeldbepalende historische gebouwen (kerk en klooster) die onderling sterk afwijken van de korrel van de oudere bebouwing (anderhalve bouwlaag met langskappen). De bebouwing is georiënteerd op wegen en aan rooilijnen. Kleur- en materiaalgebruik zijn overwegend (rode) baksteen en incidenteel bij oudere bebouwing natuursteen. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Rijksweg en Keulseweg hebben karakteristieke bebouwing uit de jaren 20 en 30 die nog helder aaneensluit.

(vervolg) Bebouwing

Decenniuminbreidingen met commerciële voorzieningen en etagewoningen vormen grote contrasten door vormgeving en schaalorde. Het gebied tussen Raadhuisplein en Keulseweg wordt momenteel gekenmerkt door de sterke contrasten van oud en nieuw, klein- en grootschalig, materiaal en kleurgebruik (vooral reclamevoering). Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.

Waardering

Het gebied is welstandsgevoelig door de sterke contrastwerking. Opvallend zijn de decenniuminvullingen die in maat, vorm, reclames, kleur en materiaal zeer sterk afwijken van de oudere bebouwing. Hierdoor is een nieuw structuurniveau ontstaan dat heel divers is en veel contrasten toont maar geen specifiek eigen beeldkwaliteit van Reuver laat zien. Beeldvorm en ruimtelijke kwaliteit van semi-pleintjes, grote decenniuminvullingen, overdekte winkelpassage, achterkanten en parkeerterreinen typeren de dynamiek in het gebied maar bieden niet het beeld van een gebiedseigen karakter.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is gericht op het deels beschermen van bestaande kwaliteiten en deels sturen van nieuwe ontwikkelingen. Uitgaande van de dynamiek dienen maatregelen te worden genomen om de gewenste kwaliteit te sturen naar een beeldvorm met meer gemeenschappelijke elementen die aansluiten op de karakteristiek van de kern. Aanpassingen dienen vooral te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Bijzondere aandacht is gewenst ten aanzien van inbreidingen en de beeldvorming van achterkanten en randen binnen de woonkern.

Gebiedsafbakening: Rijksweg, Raadhuisplein, Pr. Hendrikstraat, Past. Vranckenlaan, Rustoord, Parklaan, Barbarastraat, Julianastraat, spoorlijn, kernzone Reuver

Welstandsniveau 2

Potentieel welstandsgebied

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Ontwikkelingen moeten worden gerelateerd aan de bestaande beeld­ vorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringende gebied, met extra aandacht voor vernieuwing.

• •

  Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen.

• •

  Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de sterke hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied (zorg voor de vijfde gevel).

Aandachtpunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

• •

  Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

• •

  Het overwegend kleinschalige beeld dient te worden gerespecteerd.

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2-zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

• •

  Gesloten gevelwanden

• •

  Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

• •

  Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

• •

  Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, streekeigen natuursteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Beleidsaspecten

Reclame beleid

Reuver woonbuurt

Nr 10

Kaartblad1

Algemene gebiedstypologie

De woonbuurt van Reuver wordt gekenmerkt door relatief grootschalige uitbreidingen rondom de oudere kernzone. De afzonderlijke decennium­ buurten liggen tegen elkaar en hebben minimaal relaties onderling of met de Rijkswegzone of de oude kern. De kenmerkende openheid van het agrarische landschap zuid en westelijk van de kern lost op bij uitwaaierende bebouwing (Beeselseweg en Rijksweg). Aan de zuid-westzijde loopt de woonbuurt over in een klein bosgebied rond het recreatiepark (Lommerbergen). De historische route Beeselseweg - Past. Vranckenlaan loopt vanuit het centrum door in de zuidelijke woonstraten. Het gebied Oude Schans - Schinheuvel vormt een markante woonbuurt op een zandrug langs de Maas. De woonbuurt tussen Rijksweg, Klaashofweg en spoor bestaat uit bungalows op een terreinhoogte en strokenbouw met kap langs het spoor en Jan Steenstraat.

Stedenbouwkundig

Decenniumvormen zijn gegroepeerd in blokken of clusters met enkele karakteristiek stedenbouwkundige structuren en overeenkomstige inrichting van het openbaar gebied (gebied Parklaan, Rustoord, Pr. lrenelaan). De Oude Baan vormt een opvallende structuur parallel aan de Rijksweg. Tussen Schinderspark en Maasstraat (westelijk) liggen rechthoekige blokpatronen, incidenteel strokenbouw uit de jaren 50-60 in een ruime opzet met overwegend tweekappers. Noordelijk van de Aalm. Camplaan, Kapellerweg, Oude Schans is de bebouwing zeer open van structuur. De bebouwing ligt aan meanderende en geknikte straatruimten. Het gebied tussen spoor en Past. Vranckenlaan en Leeuwen is relatief dicht bebouwd met bebouwing uit jaren 70-80, in een kleinschalig blokpatroon. Zuidelijk van de Heerstraat staan vrijstaande of twee onder een kap woningen op grote percelen, vooral uit de jaren 80. Opvallend zijn de groene corridors die vanaf de Schinderspark in het woongebied prikken. Het gebied tussen Past. Vranckenlaan en Aalm. Camplaan heeft een relatief hoge dichtheid met woningbouw in een of twee lagen met kappen uit de jaren 70 en 80.

Bebouwing

De bebouwing is grotendeels kleinschalig en bestaat overwegend uit zones met een of twee bouwlagen met kap in een open structuur in decennium­ vormgeving. Opvallend zijn verdichtingen in het gebied Rustoord, de open structuur van bungalows aan Schinheuvel en Hoendercamp. Er komen veel verspreide invullingen voor met eigenbouw uit de jaren 90, twee lagen met kap in alle variëteiten van vorm en materiaal.

Waardering

Het gebied is welstandsgevoelig door de situering nabij de waardevolle en kwalitatief hoogwaardige zone van de historische en dynamische kern Reuver. De decenniumwoonbuurten zijn minder welstandsgevoelig maar dragen wel bij aan de belevingswaarde van de randen van de kern en door aanwezigheid van Maas-boslandschap aan de rand van de kern. De beleving van de woonomgeving aan de Klaashofweg wordt zeer sterk beïnvloed door de spoorlijn en de bedrijfsterreinen.

Welstandsvisie

Het beleid is gericht op het instandhouden van de bestaande waardevolle structuur. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de randzones, zowel de belevingswaarde van de kern met bedrijven als ook de overgangen naar het open of minder dicht bebouwde (agrarisch) gebied.

Gebiedsafbakening: Parklaan, Schinheuvel, Maasstraat, Klaashofweg, spoorlijn, Julianastraat, Oude Baan, spoorlijn, Hovergelei, Hoendercampweg; woonbuurt Reuver.

Welstandsniveau 3

Regulier welstandsgebied

• •

  Redelijke sturing van de ruimtelijke kwaliteit

• •

  Regulier toezicht

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Verstoring van het bestaande karakter dient te worden voorkomen

• •

  Mogelijkheden voor verbeteringen en nieuwe impulsen

• •

  Benutten van de gebiedseigen kwaliteit (let op vijfde gevel)

Welstandscriteria stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen mogelijk

• •

  Overwegend het bestaande beeld respecteren

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuurniveau

Materiaal en kleur:

• •

  Overwegend streekeigen kleur- en materiaalgebruik

Voor het overige:

• •

  Algemene (vangnet) criteria

Ronckenstein landschapszone

Nr 11

Kaartblad 1

Algemene gebiedstypologie

De landschapszone Ronckenstein is een kleinschalig bebouwingslint met clustervorm in een bosrijk en kleinschalig landschap. De historische structuur is gebaseerd op het wegenpatroon met bebouwing rond een kruispunt van wegen. Kernvorming ontbreekt en markant zijn de doorzichten tussen de bebouwing. Linten zijn duidelijk afgebakend door agrarisch kleinschalig landschap. Karakteristiek zijn de zichtlijnen over de straatruimte en de werking van incidentele hoogteverschillen in het terrein die de beeldvorming sterk beïnvloeden. Het gebied is een wettelijk beschermd dorpsgezicht.

Stedenbouwkundig

In dit gebied komt veel historische en oudere bebouwing voor. Stereotiep is de zeer open structuur van straatruimten en gehele gebied, met sterk verspreide bebouwing in uitgerekte linten. De straatruimte is licht tot sterk meanderend of geknikt en soms met markante hoogteverschillen. Oudere bebouwing volgt de rooilijn en staat aan de rand van de weg waardoor incidenteel een sterke beslotenheid ontstaat. Door vertanding, voorruimten en structurele openheid ontstaat een waardevolle ruimtelijke dynamiek. De inrichting van het openbaar gebied (zelfs bij gebrekkig onderhoud) is ondersteunend voor de belevingswaarde. Karakteristiek is de overgang aan de randen van kleinschalige groen (hagen, boomgaard) naar het landschap. De wisselwerking met het landschap door de uitzichten is sterk en karakteristiek.

Bebouwing

Qua typologie betreft de bebouwing overwegend kleinschalige boerderij­ achtige gebouwen. Het bouwvolume kan sterk variëren maar het basis­ patroon van de gevelgeleding is kleinschalig. De bouwmassa bestaat overwegend uit een bouwlaag met kappen, georiënteerd op de weg met voorruimte naast de bebouwing. Kleur en materiaal betreffen vaak (wit geschilderde) baksteen, incidenteel streekeigen natuursteen. Ook komt incidenteel vakwerkbouw voor, wat de belevingswaarde van het gebied versterkt. De detaillering is vooral bij oudere en monumentale panden verfijnd (vakwerkbouw, daklijsten en raamlijsten in natuursteen in stenen wanden).

Deze vormen een groot contrast door gevelindeling, schaal en materiaal. Een deel van het gebied is een rijksbeschermd dorpsgezicht maar het gehele gebied vormt een ensemble. Karakteristiek is de overwegend witte kleur van geschilderde gevels. Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.

Waardering

Het gebied is zeer welstandsgevoelig omdat de bestaande sterke kwaliteit en ruimtelijke dynamiek van lint en lintbebouwing bepalend is voor de belevingswaarde. De basisstructuur is goed herkenbaar en beeldbepalend. Er liggen veel historisch waardevolle elementen binnen dit gebied.

Welstandsvisie

De visie is gericht op het beschermen van de bestaande waardevolle structuur. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Het dichtbouwen van openingen in de bestaande structuur vormt een aantasting van het waardevolle kenmerkende beeld. De inrichting van het openbare gebied dient aan te sluiten op de basisstructuur; te strakke en felgekleurde vormgeving is te vermijden. Mogelijke ontwikkelingen in kader beleidsplannen "Ruimte voor ruimte" en "Rood voor groen".

Gebiedsafbakening: Ronckenstein, Onderstehofweg, Duckerhofweg.

Welstandsniveau 1

Bijzonder welstandsgebied

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de woongebieden van de lintbebouwing.

• •

  Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden.

• •

  Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van openheid.

• •

  Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft.

Stedenbouwkundige aandachtspunten

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

• •

  Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

• •

  Overwegend kleinschalig beeld respecteren.

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

• •

  Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

• •

  Structuur materiaal: baksteen, hout.

• •

  Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Geen felle synthetische kleuren.

Beleidsaspecten

Monumentenwet

Roversheide bedrijvenzone

Nr 12

Kaartblad 1

Algemene gebiedstypologie

Het gebied bestaat overwegend uit relatief grootschalige bedrijfsgebouwen gelegen langs de spoor1ijn en Bergerhofweg. Binnen het bedrijventerrein liggen diverse oudere woonlinten. Opvallend zijn de harde overgangen naar onbebouwd terrein, buitengebied of woongebieden. Het bedrijvengebied lijkt ingebouwd tussen de woonbebouwing langs de spoorlijn en de St. Anna­ straat. Dit wordt versterkt door de hoogbouw langs het spoor (Broeklaan) die de voormalige zone van bedrijvigheid langs het spoor onderbreekt. Opvallend is de leegstand en enkele onbebouwde terreinen tussen de loodsen.

Stedenbouwkundig

Het gebied bestaat uit een blokpatroon van loodsen en open opslagterreinen langs de Parallelweg en Dr. Poelsstraat. Opvallend zijn de straten met sterke menging van woningen en bedrijven aan de Mariastraat, Broeklaan en H. Hermansstraat met incidentele artefacten van de oudere structuren. De infrastructuur van toegangsweg en groenzone zijn zeer ruim van profiel. De entreesituatie van de bedrijven is amorf en utilitair ingericht. De inrichting van het openbare gebied draagt minimaal bij aan de belevingswaarde en de uit­ straling van de bedrijfsactiviteiten. De menging en ontwikkeling van nieuwe bedrijfsloodsen en woningen vormen grote contrasten en de belevingswaarde is minimaal. De overgang naar de woonbuurt Offenbeek langs H. Hermansstr. C. Ruijsstraat, Broeklaan is vrij abrupt.

Bebouwing

De bebouwing bestaat overwegend uit loodsen en incidenteel bijbehorende kantoorgebouwen of bedrijfswoongebouwen in horizontale geleding. Er is een beperkte structurele opbouw of zonering van opslagzones en bebouwing.

Materiaalgebruik is niet specifiek bepaald, maar veelal industrieel van aard. Zeer markant is de fabrieksloods voor gresbuizen en kan gezien worden als een monument van industriële vormgeving. De belevingswaarde wordt overheerst door de grote contrasten van bebouwing. Karakteristieke bebouwing en oriëntatie op de kern Reuver ontbreken nagenoeg.

Waardering

Het gebied is regulier welstandsgevoelig door het ontbreken van een specifieke ruimtelijke opbouw en mist kwaliteiten ten opzichte van relatief hoogwaardige architectonische uitwerkingen. Het gebied wordt gekenmerkt door een willekeurige menging van woongebouwen en bedrijfsloodsen waarbij de belevingswaarde minimaal is.

Welstandsvisie

Het welstandbeleid is gericht op het handhaven van de bestaande structuur. Uitbreidingen en aanpassingen dienen te worden afgestemd op de meren­ deels kleinschalige basisstructuur. De ruimtelijke kwaliteit van dit bedrijvengebied verdient meer aansturing. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van de grootschalige bedrijven in de randzones.

Gebiedsafbakening: spoorlijn, Broeklaan, St. Annastraat, Bergerhofweg

Welstandsniveau 3

Regulier welstandsgebied

• •

  Redelijke sturing van de ruimtelijke kwaliteit

• •

  Regulier toezicht

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Verstoring van het bestaande karakter dient te worden voorkomen

• •

  Mogelijkheden voor verbeteringen en nieuwe impulsen

• •

  Benutten van de gebiedseigen kwaliteit (let op vijfde gevel)

Welstandscriteria stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud of verbetering van de bestaande ruimtelijke structuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen mogelijk

• •

  Overwegend het bestaande beeld respecteren

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuumiveau

Materiaal en kleur:

• •

  Overwegend streekeigen kleur- en materiaalgebruik

Voor het overige:

• •

  Algemene (vangnet) criteria

Beleidsaspecten

reclamebeleid.

Rijkel - Ouddorp landschapszone

Nr 13

Kaartblad 1

Algemene gebiedstypologie

Deze landschapszone bestaat uit kleinschalige bebouwingslinten en clusters in een overwegend open en kleinschalig landschap langs de Maas. De historische structuur is gebaseerd op het wegenpatroon met bebouwing rond een kruispunt van wegen. Kernvorming ontbreekt en markant zijn de door­ zichten tussen de bebouwingslinten. De linten zijn duidelijk afgebakend door open agrarisch kleinschalig landschap. Karakteristiek zijn de zichtlijnen over de rivier en de werking van de incidentele hoogteverschillen in het terrein die de beeldvorming sterk beïnvloeden.

Stedenbouwkundig

Historische en oudere bebouwing komt veelvuldig voor in dit gebied met sporadisch decennium invullingen. Stereotiep is de open structuur van straatruimten en gehele gebied, met eenzijdig (gesitueerd tegen Maasdijk) of sterk verspreide bebouwing in uitgerekte linten. De straatruimte is licht tot sterk meanderend of geknikt en soms met markante hoogteverschillen.

Oudere bebouwing volgt de rooilijn en staat aan de rand van de weg waardoor incidenteel een sterke beslotenheid ontstaat. Door vertanding, voorruimten en structurele openheid ontstaat een waardevolle ruimtelijke dynamiek (driesvormige dorpsweide St. Antoniusstraat Rijkel). Door het straatpatroon ontstaan markante doorzichten en beeldwerking (Ouddorp­ Kerkweg). De inrichting van het openbare gebied (zelfs bij gebrekkig onderhoud) is ondersteunend voor de belevingswaarde. Karakteristiek is de overgang aan de randen van kleinschalige groen (hagen, boomgaard) naar het landschap. Door de uitzichten is de wisselwerking met het landschap sterk en karakteristiek.

Bebouwing

Qua typologie betreft de bebouwing van dit gebied overwegend kleinschalige boerderijachtige gebouwen. Het bouwvolume kan sterk variëren maar het basispatroon van de gevelgeleding is kleinschalig. De bouwmassa's zijn overwegend een laag met kappen (zadeldaken), incidenteel met wolfseinden, georiënteerd op de weg met voorruimte naast bebouwing. De minder vaak voorkomende decenniuminvullingen staan verder van de weg. Kleur en materiaal zijn veelal baksteen, incidenteel komt ook streekeigen natuursteen en vakwerkbouw voor. Dit versterkt de belevingswaarde van het gebied.

Detaillering is vooral bij oudere en monumentale panden verfijnd (vakwerkbouw, daklijsten en raamlijsten in natuursteen). Grootschalige agrarische bedrijven komen voor in de randzones, gebouwd vanaf de jaren zestig. Deze vormen een groot contrast door gevelindeling, schaal en materiaal. De relatief grootschalige hoeve aan de Klerkenhofweg is karakteristiek. Meerdere zones vormen een klein ensemble (Rijkel, Ouddorp). Monumenten zijn aangegeven in de bijlagen.

Waardering

Het gebied is zeer welstandsgevoelig omdat de bestaande sterke kwaliteit en ruimtelijke dynamiek van lint en lintbebouwing bepalend zijn voor de belevingswaarde. De basisstructuur is goed herkenbaar en beeldbepalend.

Welstandsvisie

De visie is gericht op het beschermen van de bestaande waardevolle structuur. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinschalige basisstructuur. Het dichtbouwen van openingen in de bestaande structuur vormt een aantasting van het waardevolle kenmerkende beeld. De inrichting van het openbare gebied dient aan te sluiten op de basisstructuur; te strakke en felgekleurde vormgeving is te vermijden. Mogelijke ontwikkelingen in het kader van de beleidsplannen "Ruimte voor ruimte", "Ruimte voor de rivier" en "Rood voor groen".

Gebiedsafbakening: Maas, Drakenweg, Ervenweg, Ouddorp, Huilbeekweg, Zandkuilweg, Schoolweg, Caeffertweg, Burg. Janssenstraat, Swalm

Welstandsniveau 1

Bijzonder welstandsgebied

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Ontwikkelingen dienen ondersteunend te zijn voor de belevingswaarde van de woongebieden van de lintbebouwing.

• •

  Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient voorkomen te worden.

• •

  Bijzondere aandacht voor de gebiedseigen structuur van openheid.

• •

  Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft.

Stedenbouwkundige aandachtspunten

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

• •

  Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

• •

  Overwegend kleinschalig beeld respecteren.

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2 zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevelrooilijnen

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

• •

  Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

• •

  Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

• •

  Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Vermijden van felle synthetische kleuren.

Beleidsaspecten

"Ruimte voor ruimte", "Rood voor groen• en "Ruimte voor de rivier"

Buitengebied

Nr14

Kaartblad1

Algemene gebiedstypologie

Dit gebied is overwegend in gebruik als agrarische gronden en natuurgebieden. Het is sporadisch bebouwd met incidentele objecten zoals agrarische bedrijfsgebouwen, vrijstaande oudere woningen aan een historisch patroon van wegen, monumentale complexen zoals kasteel en/of boerderijen, (water)molens, recreatieve complexen en kleinschalige bedrijven. Het gebied is onderdeel van een grotere landschappelijke ordening van de beekdalzones en ontginningsgebieden. Opvallend zijn de visuele barrières van de Rijksweg, de RW73 en spoorlijn. Incidenteel komen zones met sterk verspreide bebouwing voor (Keulseweg, Meerle Broek, Burg. Janssenstraat).

Stedenbouwkundig

Het landschappelijke gebied is te ervaren vanaf de randen van de bebouwing en specifiek vanaf doorzichten in het merendeels vlakke landschap. Vrije uitzichten in het landschap zijn bepalend voor de belevingswaarde en de oriëntatie binnen het gebied (zichtlijnen op kerktorens, fabrieksschoorstenen, zendmasten en windmolens). Incidenteel komen gebouwen of complexen voor aan de bestaande structuur van wegen. De incidentele bebouwing is merendeels gerelateerd aan het open gebied (agrarische functie, recreatief-commerciële functie, situering aan water, steenfabriek, et cetera). Opvallend is de grootschalige blokvormige structuur van de gebieden Meerle Broek en Beesels Broek die onderdeel zijn geweest van oude en jonge ontginningsgebieden, maar zeer sterk zijn beïnvloed door schaalvergroting (ruilverkaveling). Markant is het relatief groot open en vlak gebied 't Hasselt, tussen Beesel en Reuver.

Bebouwing

De monumentale complexen en landgoederen vormen bijzondere relicten van historische waarden, al dan niet gekoppeld aan een kleinschalige waardevolle (natuur)landschapszone. Zowel bij monumentale panden als bij moderne agrarische bedrijven komen bijzonder grootschalige bouwmassa's voor. Markant zijn specifieke gebouwen ten behoeve van commercieel-recreatieve functies variërend van vakantiehuizen complex tot kleinschalig kamperen bij boerderijen in een basisstructuur van natuurlijk of overwegend kleinschalig landschap. Uitzicht op deze specifieke gebouwen is door de lange zichtlijnen van invloed op een verre omgeving.

Waardering

Het gebied is welstandsgevoelig door de veelal hoge landschappelijke waarden in combinatie met monumentale en beeldbepalende objecten. In het gebied wordt niet gebouwd op grote schaal maar bij ontwikkelingen (zoals recreatieve complexen, agrarische bedrijven, et cetera) is de omringende structuur beeldbepalend. Voorkomende aanwezige bebouwing is over het algemeen gerelateerd aan landschappelijke aspecten. Voor monumenten en monumentaal waardevolle gebouwen is de Monumentenwet van toepassing.

Welstandsvisie

Het welstandsbeleid is primair gericht op handhaving van de bestaande opzet binnen het bestaande landschap met bijzondere zorg voor randzones van bestaande kernen. De bestaande landschapsopbouw kan in schaal sterk verschillen van de kleinschalige historische verkaveling. Vooral bij commerciële activiteiten dient reclamevoering zorgvuldig behandeld te worden. De gebiedsgerichte criteria zijn gericht op aansturing naar de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit.

Gebiedsafbakening: buitengebied Beesel

Welstandsniveau 2

Potentieel welstandsgebied

Gebiedsgerichte beoordelingskaders

• •

  Ontwikkelingen moeten worden gerelateerd aan de bestaande beeldvorm en stedenbouwkundige korrelgrootte van het omringende gebied, met extra aandacht voor vernieuwing.

• •

  Verstoring van het bestaande waardevolle karakter dient te worden voorkomen.

• •

  Optimaliseren van de gebiedseigen kwaliteit: zorg voor de beperkte hoogteverschillen waardoor vanuit landschap en openbare ruimte de beleving van uitzichten op gebouwen en de randen van het woongebied behouden blijft.

Aandachtpunten stedenbouwkundig niveau

Ligging in de omgeving

• •

  Behoud van de bestaande ruimtelijke structuur

• •

  Oriëntatie van bebouwing op de hoofdstructuur

Massa en vorm van het gebouw

• •

  Vernieuwende bouwplannen qua verschijningsvorm en belevingswaarde afstemmen op de stedenbouwkundige structuur en korrelgrootte, waarbij accenten toegestaan kunnen worden die positief afwijken op een of twee punten van de bestaande stedenbouwkundige context.

• •

  Het overwegend kleinschalige beeld dient te worden gerespecteerd.

• •

  Bij hoekpercelen geldt een 2-zijdige oriëntatie t.a.v. de voorgevel-rooilijnen

Welstandscriteria architectuur niveau

Detaillering

• •

  Gesloten gevelwanden

• •

  Verticale gevelgeleding

Materiaal en kleur

• •

  Structuur materiaal: baksteen, hout, terughoudende toepassing van plaatmateriaal en panelen.

• •

  Gebruik van natuurlijke kleuren en bouwmaterialen (rode baksteen, streekeigen natuursteen, gesmoorde pannen en aanverwanten). Bij gestucte gevels ingetogen historisch kleurenpalet toepassen. Beperken of vermijden van felle synthetische kleuren.

Beleidsaspecten

"Ruimte voor ruimte", "Rood voor groen", "Ruimte voor de rivier", reclamebeleid

1. Algemene criteria (vangnetcriteria)

Deze criteria dienen een tweeledig doel: ze fungeren als informatiebron voor opdrachtgever en architect, en als toetsingskader voor welstandscommissie en gemeente.

A.de plaatsing van het gebouw in de (te verwachten) omgeving meet voldoen aan de volgende punten:

• 1.

  de specifieke terreinomstandigheden moeten worden benut (denk aan: helling van het terrein, speciale locatie, ligging in het landschap);

• 2.

  het gebouw moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de karakteristiek van de bestaande omgeving (denk aan straatwand, open/ gesloten bebouwing, hoeksituatie, openbare ruimte, stedenbouwkundige context), en/ of het gebouw moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de toekomstige omgeving (denk aan: stedenbouwkundige visie, reeds goedgekeurde belendingen).

B.het uiterlijk van het gebouw op zichzelf moet voldoen aan de volgende punten:

• 1.

  met betrekking tot de HOOFDVORMEN:

• a.

  de massaopbouw moet overeenstemmen met de structuur van de plattegronden;

• b.

  de bouwmassa's moeten harmonieus zijn van vorm, afmetingen en verhoudingen en ze moeten duidelijk samenhang en richting vertonen;

• c.

  de plattegronden moeten duidelijk gestructureerd en harmonieus zijn van vorm, afmetingen en verhoudingen;

• d.

  de dakvorm(en) moeten passen bij het ontwerp en aansluiten bij de gekozen (richting van) de plattegrond(en);

• 2.

  met betrekking tot de GEVELS:

• a.

  het algemeen karakter van alle gevels moet met elkaar overeenstemmen.,

• b.

  de vorm, afmetingen en verhoudingen van de gevelelementen (zoals ramen en deuren) moeten in harmonie en verhouding zijn tot het totale gevelvlak;

• c.

  er moet eenheid of verwantschap bestaan tussen de gevelelementen;

• d.

  de plaatsing van de gevelelementen moet relatie vertonen.

• e.

  de vormgevende details moeten in overeenstemming zijn met de stijl van het ontwerp.

• 3.

  met betrekking tot de DAKEN:

• a.

  de dakhelling en het dakvlak moeten in goede verhouding staan tot de gevels;

• b.

  schoorstenen e.d. moeten zoveel mogelijk gestructureerd in het dakvlak worden opgenomen;

• c.

  de vorm, afmetingen en verhoudingen van dakkapellen moeten relatie vertonen met en ondergeschikt zijn aan het dakvlak en de totale bouwmassa;

• d.

  de aansluitingen op de gevels dienen zorgvuldig te worden vormgegeven.

• 4.

  met betrekking tot KLEUR- EN MATERIAALGEBRUIK:

• •

  het kleur- en materiaalgebruik moet in overeenstemming zijn met het karakter van het ontwerp;

• •

  het materiaal moet goed (technisch) toepasbaar zijn voor de gekozen vormgeving en detaillering.

C.het uiterlijk van het gebouw in relatie tot de (te verwachten) omgeving moet voldoen aan de volgende punten:

• 1.

  de hoofdvorm en het algemeen karakter van de gevels moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de (te verwachten) omgeving zoals vastgelegd in het bestemmingsplan;

• 2.

  het kleur- en materiaalgebruik van met name gevels en daken moet passen in de (te verwachten) omgeving.

2. Loketcriteria

Deze criteria dienen om snel een inzicht te geven in het advies voor kleine veelvoorkomende bouwwerken. Om te kunnen beoordelen of een bouwplan een vrij bouwwerk betreft, dan wel een vergunningsprocedure behoeft, wordt verwezen naar de website https://www.omgevingsloket.nl Actuele informatie over Woningwet en Bouwbesluit is verder te vinden op https://rijksoverheid.nl/bouwregels.

In dit hoofdstuk worden de welstandscriteria gegeven voor enkele veel voorkomende kleine bouwplannen. In tegenstelling tot alle eerder beschreven relatieve welstandscriteria gaat het in deze paragraaf om vrijwel absolute, objectieve criteria die de planindiener vooraf maximale duidelijkheid geven.

Vergunningplichtige plannen die aan deze criteria voldoen worden door de welstandscommissie zonder meer van een positief advies voorzien. Alleen als zo'n bouwplan niet aan de loketcriteria voldoet of wanneer er sprake is van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van deze criteria, maakt de welstandscommissie bij de beoordeling tevens gebruik van de gebiedsgerichte, de objectgerichte en de algemene welstandscriteria. Van zo'n bijzondere situatie is in ieder geval sprake bij door het Rijk, de provincie of de gemeente aangewezen monumenten.

De in deze paragraaf genoemde trendsetters zijn de al eerder in het betreffende gebied en in vergelijkbare situatie goedgekeurde ingrepen, zoals bijvoorbeeld een bepaalde dakkapel op een bepaald type woning. Ook kan bij een nieuwbouwproject een aanpassing als optie zijn mee ontworpen, bijvoorbeeld een carport aan de voorzijde van een woning. Indien deze ingreep bij de beoordeling voor de omgevingsvergunning voor bouwen eveneens goedkeuring heeft gekregen is dat een trendsetter.

Loketcriteria zijn gegeven voor

• •

  aan- en/of uitbouwen

• •

  bijgebouwen en overkappingen

• •

  dakkapellen

• •

  dakramen, zonnepanelen en zonnecollectoren

• •

  gevelwijzigingen

• •

  erf- en perceelafscheidingen

• •

  rolhekken, luiken, rolluiken

• •

  spriet-, staaf- of schotelantennes

• •

  reclames.

3. Lijst van monumenten

Ingevolge de Monumentenwet 1988 inclusief beschermde stads- en dorpsgezichten

Overzicht van Rijks- en Gemeentelijke Monumenten In de Gemeente Beesel

RM = Rijksmonument

1e kolom nr. is nummer op gemeentelijke monumentenlijst

5e kolom nr. is nummer rijksmonument

In de gemeente is er een beschermd dorpsgezicht vastgesteld op grond van de Monumentenwet 1988. Het betreft bet gebied Ronkenstein.

4. Begrippenlijst

Achtererfgebied

Erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant van het hoofdgebouw.

Amorf

gebied, straat of plein; bedoeld wordt dat het gebied niet volledig of duidelijk begrensd wordt.

Meer concreet is de straat of pleinwand onvolledig of zeer divers waardoor de ruimtelijke werking sterk verminderd wordt. De uitstraling van onderdelen die in sterke mate afwijken kunnen wel de identiteit bepalen, positief of negatief.

Beoordeling

Beoordeling van de beschreven en bestaande situatie in een gebied: waarbij onderscheid wordt gemaakt in identiteit, waardering, dynamiek en ontwikkelingen, hieruit wordt vervolgens de kijkrichting bepaald.

Beschermen

regime gericht op beschermen van situatie

Beschrijving

Volgens schema opgebouwde analyse van gebieden, beschreven naar stedenbouwkundig, architectuur niveau en de mogelijke relatie.

Carréhoeve

Zuid Limburgse carré hoeve, historisch type boerderij waarbij woongebouw en schuren random en binnenplaats gesitueerd zijn; bebouwing met rondgaande langskappen, veelal in grootschalige vorm; typerend Is de gesloten defensieve buitengevel met hoge getoogde poorten. Variaties: (kasteel) hoeve met bijzonder hoofdwoongebouw of vrijstaand bijzonder vormgegeven hoofdgebouw; vakwerkbouw; binnenplaats in vorm van polygoon of aan een zijde open; meerdere typen aan elkaar geschakeld (meestal in historische kernen).

Cluster

groep van woningen of bebouwing die min of meer een samenhangend geheel vormen in tegenstelling tot de omgeving of op grond van wezenlijk andere kenmerken in omringende gebied. Bijvoorbeeld een groep historisch gebouwen, niet tot kern of dorp uitgegroeid, geïsoleerd in een onbebouwde omgeving; een blokbebouwing niet of onduidelijk aangesloten bij een dorp of stedelijk gebied, geïsoleerd in het landschap

Contouren

Begrenzing van bebouwde gebieden, zowel kernen als stedelijk gebied. In welstandsbeleid wordt hieronder een zone verstaan waarin een bepaalde ruimtelijke kwaliteit (van nieuwe en bestaande bebouwing) wordt beoogd. Dit staat los van de rode of groene contouren (beperking van bebouwingsmogelijkheden) als bedoeld in het POL beleid, immers de bebouwingsmogelijkheden worden bepaald in het RO beleid.

Cul-de-sac

inrichting van een doodlopende straat met een keerlus aan het dood lopend eind.

Decenniumbuurt

gebied met decennium woningen en bijbehorende inrichting Historische bebouwing indicatie bebouwing gerealiseerd tot 1875

Oude bebouwing

indicatie bebouwing gerealiseerd van 1875 tot 1950

Jongere bebouwing

indicatie bebouwing gerealiseerd vanaf 1950

Decennium woningen

indicatie bebouwing gerealiseerd in:

50 er jaren: blokken (aaneen), hoge dichtheid, weinig groen en min pp.

60 er jaren: stroken en blokken (ook flats) incidenteel tweeblok, beperkt groen en min pp. 70 er jaren: stroken en blokken, structureel groen en structureel wegen en veel pp.

80 er jaren: kleinschalig, woonerf, groen en structureel pp.

90 er jaren: grootschalige vormelementen bebouwing en straten, veel groen en pp.

Doorsnijdbaarheid

Een gebied is ontsloten door wegen en omgeven door barrières. De ontsluitingsstructuur in straten, stegen en voetpaden of groenzones geeft een gebied een kenmerkend patroon van blokken die (privé) niet toegankelijk zijn. De toegankelijke openbare ruimte is bepalend voor de belevingswaarde van een gebied en kenmerkend voor het stedenbouwkundig niveau.

Dwars- langskap

kenmerk van bebouwing waarbij de nokrichting haaks of dwars op de weg as staat of waarbij de nok parallel aan de weg as loopt.

Dynamiek

te verwachten bouwactiviteiten: voor kleine bouwen; kleinschalige bouwactiviteiten voornamelijk zonder voorwaarden sec

Functies/ Voorzieningen

winkels, kantoren, maatschappelijke doeleinden en ambachtelijke bedrijvigheid ingedeeld op schaalorde van verzorgingsgebied:

Winkel op de hoek: kleinste schaal niveau in dorp of buurtschap (niet compleet) Buurtniveau: kleinste combinatie dagelijkse behoeften

Wijkniveau: combinatie ook niet dagelijks producten

Stedelijk: op gemeentelijk niveau, regionaal of bovenregionaal niveau

Genius Loci

vertaald: de geest van de plek; kenmerk van een omgeving, nader bepaald door samenspel van bebouwing, omgeving, hun relatie in cultuurhistorisch perspectief voor iedereen voelbaar aanwezig en bepalend voor waardering en identiteit.

Geomorfologie

beschrijving van de terrein situatie aan de hand van de geologische opbouw en ontstaansgeschiedenis.

Gesloten structuur

kenmerkende aaneen geslotenheid van bebouwing, meestal wand in stedelijk gebied bijvoorbeeld pleinwand, straatwand of typologie gesloten bouwblokken.

Grubben

Droge beekdalen (haaks op watervoerende beekdalen), door water uitgesleten dalen in hoger gelegen gebied (Plateau), meestal ontbreekt een duidelijke waterloop of beek maar de grubbe heeft een actieve functie als waterloop.

Handhaven

huidige situatie als nuloptie nemen, niet verslechteren maar ook niet direct actief verbeteren van situatie.

Historische bebouwing

indicatie bebouwing gerealiseerd tot 1875

Historisch patroon

Structuur van wegen en waterlopen voor 1840; deze structuur is nog steeds aanwezig maar door jongere ingrepen, ontginningen, ruilverkaveling verlegging Rijksweg, auto en spoorwegen, veelal doorsneden. Het historisch patroon is kenmerkend voor oudere kleinschalige agrarische gebieden.

Horizon

Contour van de omgeving, vooral in het heuvelland sterk wisselend afhankelijk van het hoogte punt waar de waarnemer staat; vanaf de dalbodem is de horizon dichterbij en beperkt tot de heuvel top en het dal doorzicht de horizon; boven op een plateau of heuvelrug is de horizon veel uitgestrekter.

Identiteit

specifieke kenmerken van een gebied die positief of negatief een belangrijk deel bepalen van herkenbaarheid en beleving van een gebied. Gradatie in sterk- neutraal- zwak; karakter, speciaal kenmerk of detail bebouwing of omgeving,

idem voor relatie bebouwing en omgeving

Incident

objecten in het landschap die door hun vorm, bouwmassa en verschijningsvorm sterk afsteken binnen hun omgeving en praktisch geen relatie hebben met het omringend gebied. Zie beschrijving in hoofdlijn.

Jongere bebouwing

indicatie bebouwing gerealiseerd vanaf 1950

Kijkrichting

beschrijving van de toekomstschets van een gebied;

Kleine bouwen

bouwwerken en activiteiten daarbij als bedoeld in de AMvB.

Korrel

Stedenbouwkundige korrel: aanduiding van typologie stedelijk gebied ingedeeld naar maat en omvang van bebouwing en dichtheid in verhouding met open ruimte van straat, plein en percelering; deze korrel bevat een veelheid aan elementen die in een bepaalde verhouding typerend zijn. Niet elk gebouw bestaat uit alle en gelijke onderdelen, maar elk object bezit wel een veelheid aan de betreffende elementen maar wijkt op een of enkele punt net af van de groots gemene deler.

Krentenpap

In de beschrijving van overwegend onbebouwde gebieden gehanteerd begrip om aan te geven dat het gebied relatief veel heeft voor het betreffend gebied in een bepaalde vorm verspreid.

Het gebied is vooral niet te ervaren en beleven als "leeg" want overal kun je bebouwing zien die als krenten in de pap liggen.

Landmark

Object dat in landschap (meestal door bouwhoogte en massa) zeer markant aanwezig is, dit kan zowel positief als negatief zijn. In landschappelijke context markeert het object de directe omgeving (ook wel domineren) en fungeert als herkenningsteken (fabrieksschoorsteen of-silo, kerktoren, brug, mast) en ordeningselement (voor stedelijk gebied of landschap) voor zichtlijnen, oriëntatie en indeling (bij, voor en achter X, ten noorden of oosten, etc)

Langschuur

woning-schuur in een en hetzelfde rechthoekig bouwvolume, 1 bouwlaag met (mansarde)kap waarin woongedeelte overloopt in bijgebouw en opslagruimte.

Lokale beschrijving

beschrijving landschap en ontwikkeling gebied als verklaring van indeling in grotere componenten en opbouw welstandsgebieden; nota voor welstandsbeleid voor gemeenten afzonderlijk, toegespitst op de gemeentelijke visie maar gebaseerd op de kadernota regio beschrijving.

Ontwikkelingen grootschalige projectmatige bouwactiviteit, meestal met speciale voorwaarden (BKP, of BP.);

deze kunnen van invloed zijn op de gewenste beeldvorm van een gebied.

Openbaar toegankelijk gebied:

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

Open structuur

kenmerkende hoeveelheid open ruimte (aantallen In straatwand; aantal meters in rooilijn) die bepalend zijn voor een gebied. Bijvoorbeeld een bungalowpark, zij-aan-zij en rug-aan-rug woningen of een lintbebouwing met veer open plekken, dit in tegenstelling tot gesloten structuur.

Gesloten structuur

kenmerkende aaneen geslotenheid van bebouwing, meestal wand in stedelijk gebied bijvoorbeeld pleinwand, straatwand of typologie gesloten bouwblokken.

Oude bebouwing

indicatie bebouwing gerealiseerd van 1875 tot 1950

Percelering

Verdeling van het grondgebied in kadastrale percelen met bijbehorende bebouwing; hoofdgebouw in rooilijn en bijgebouwen. De percelering is typerend voor bouwblokken bijvoorbeeld stroken bouw of zij-aan-zij-rug-aan-rug woningen). De percelering is tevens een belangrijk kenmerk van een gesloten straatwand; de breedte van de percelen is meestal de breedte van de afzonderlijke gebouwen en in relatie met de bouwhoogte en gevelopbouw karakteristiek voor een gebied (ritmering bebouwing, korrel van een gebied, maat voor nieuwe invullingen).

Rand

overgang bebouwd gebied naar onbebouwd gebied = landschap

Rechtstand

Langsdoorzicht in straat of opeenvolging van straten in een rechte lijn; ter vergelijking bij een meanderend straatverloop of bij kromming van de weg is de rechtstand en de zichtlijn heel beperkt.

Regio beschrijving

algemene beschrijving landschap en ontwikkeling gebied als verklaring van indeling in grotere componenten en opbouw welstandsgebieden; kadernota voor welstandsbeleid voor meerdere gemeenten.

Steilrand

hoogteverschil in het rivierlandschap, geomorfologisch kenmerk als gevolg van insnijding rivier in landschap; zo ontstaat indeling in terrassen en randen. De randen kunnen markant tot minimaal zijn. De benaming "steil" kan misleidend zijn in gevallen het beperkte hoogteverschil uitgestrekt is over tientallen meters en alleen als glooiing zichtbaar is. In de hoger gelegen terrassen kunnen nog vennen of poelen bestaan als relict van zeer oude Maasarmen. De oostelijke steilrand van de Maas is een insnijding in de rivierduinen, geologische afzetting van zandgronden oostelijk van de Maas in de beschrijving aangehaald als stroomrug. In de uiterwaarden komen nog relicten voor in de vorm van hoogten als zandruggen en oude Maasarmen.

Straatprofiel

kenmerkende (doorsnede van) de ruimte tussen straatwanden, inclusief voortuin, openbaar groen en openbare weg, van gevel tot gevel; van belang is de verhouding van breedte tot de bebouwingshoogte: kenmerken bijvoorbeeld de stedenbouwkundige dimensie en belevingswaarde van plein, straat, boulevard of steeg.

Topografie

Beschrijving van de terreingesteldheid van natuurlijke aard of voortkomend door cultuuringrepen; dit betreft met name de hoogte verschillen in een gebied.

Vijfde gevel

Aanzicht van bebouwde omgeving vooral vanuit een oogpunt dat bebouwing zichtbaar is vanaf een hoogte verschil; het begrip is ontleend aan de architectuur: de opbouw en vormgeving van het dakvlak als vijfde gevel van een gebouw. Te onderscheiden is het uitzicht over een grote afstand tot bijvoorbeeld de rand van een kern (vanaf tegenoverliggende helling in dalen); het neerzien op bebouwing vanaf grote hoogte, waarbij daken en bijgebouwen in het oog springen; het opzien tegen bebouwing die hoger ligt (boven op heuvel) ten opzichte van de bebouwing waar toeschouwer staat.

Waardering

Hierbij is onderscheid te maken in belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde.

Gradatie in hoog-neutraal-laag. Belevingswaarde: herkenbaarheid, uitstraling, etc. Gebruikswaarde: praktische invulling gebied (niet mooi maar noodzakelijk)

Toekomstwaarde: vooral potentie van een gebied (goede onderdelen die later uitgewerkt kunnen worden) of duurzaamheid (waterhuishouding, warmtegebruik, bezonning, etc).

Aanvullendewelstandscriteriavoorde wijk Offenbeker Bemden

Vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 19 juni 2006

Aan: de gemeenteraad

Vergadering: 19-06-2006

Onderwerp: Architectuurdocument Offenbeker Bemden

Agendapunt: 12

1.Eerdere besluitvorming Raad

16 november 1998 : vaststelling Bestemmingspl. Offenbeker Bemden, incl. het architectuurdocument;

21 juni 2004: vaststelling (regionale) welstandsnota door uw raad.

2.lnleiding inclusief wettelijke grondslag

Het architectuurdocument Offenbeker Bemden is in het verleden niet op de juridisch juiste wijze door de gemeenteraad vastgesteld. Het maakte onderdeel uit van een bestemmingsplan (Offenbeker Bemden) dat inmiddels is opgevolgd door het bestemmingsplan Kernen. Daarmee is het als toetsingskader vervallen, terwijl het nog wel in de door uw raad vastgestelde welstandsnota wordt genoemd. Uw raad dient het dus opnieuw vast stellen.

3.Probleemstelling

Tijdens een handhavingszaak op de Offenbeker Bemden, heeft de rechter bepaald dat de toenmalige raad het architectuurdocument niet correct had vastgesteld - en dat de provincie er onterecht wel goedkeuring aan had verleend_ In bestemmingsplannen mogen alleen ruimtelijk relevante zaken worden geregeld. Materiaalvoorschriften voor een woning behoren hiertoe niet : ze mogen wel (in een architectuurdocument) onder de welstandscriteria worden gebracht die in die wijk gelden. Daarnaast is het bestemmingsplan Offenbeker Bemden inmiddels opgevolgd door het bestemmingsplan Kernen_ Daardoor bestaat het architectuurdocument sowieso niet meer als toetsingskader. Op grond van het voorgaande dient het architectuurdocument dus opnieuw te worden vastgesteld.

4.Keuzemogelijkheden

- Afwegingscriteria

Door het opnieuw vaststelling klopt de verwijzing in de door uw raad vastgestelde welstandsnota weer.

- Pro's en contra's

Juridisch is er slechts een pro : voor de beoordeling van bouwplannen kan de welstandscommissie van extra 'loketcriteria' worden voorzien bij de advisering of een voorgelegd plan aan de redelijke eisen van welstand voldoet.

- Financiële ondersteuning & dekking

De vaststelling heeft geen financiële gevolgen.

5. Voorstel

Vaststelling door uw raad van het architectendocument voor de Offenbeker Bemden.

Reuver, 10 april 2006

Burgemeester en wethouders van Beesel,

secretaris,

drs. R.R.M. Halffman

burgemeester,

drs. L.M. Oord

Aldus vastgesteld door de raad van Beesel in zijn openbare vergadering van 19 juni 2006

plv. griffier

mr. M.J.H. van der Burgt

voorzitter,

drs. L.M. Oord

Voor u ter inzage gelegd:

Architectuurdocument, zoals voorheen gekoppeld aan het bestemmingsplan Offenbeker Bemden