Bedrijventerreinen visie Gouda 2021-2030

Geldend van 09-04-2022 t/m heden

Intitulé

Bedrijventerreinen visie Gouda 2021-2030

1 JULI 2021

afbeelding binnen de regeling

MANAGEMENTSAMENVATTING

Gouda heeft vijf bedrijventerreinen, namelijk Goudse Poort, Gouwespoor, Kromme Gouwe, Gouwestroom en Hollandsche IJssel (bestaande uit de locaties Schielandse Hoge Zeedijk en Stolwijkersluis) en daarnaast de Spoorzone als ontwikkellocatie waarvoor nog geen definitief programma bestaat. Gouda heeft de afgelopen jaren geparticipeerd in een gemeenschappelijke regeling met de gemeenten Zuidplas en Waddinxveen, van waaruit bedrijventerrein Gouwe Park tot ontwikkeling is gebracht. Gouwe Park is op dit moment bijna volledig uitgegeven.

De bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de werkgelegenheid in Gouda. In totaal zijn er ca. 10.700 banen op de bedrijventerreinen (inclusief woon-werklocatie Spoorzone 11.800). Dit is bijna 30% van alle banen in Gouda. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen van belang voor een veelzijdige economische structuur. Dit maakt de economie van Gouda minder kwetsbaar. Een versterking van de economie en de stad vraagt om flexibiliteit. Tegelijkertijd is het van belang om bedrijventerreinen en bedrijven te behouden voor de stad. Dit rapport geeft een visie en strategie voor de ontwikkeling en versterking van de bedrijventerreinen in Gouda.

afbeelding binnen de regeling

BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA EN GOUWE PARK (GRONDGEBIED GEMEENTE ZUIDPLAS), DE SPOORZONE WORDT INGERICHT ALS EEN GEMENGD GEBIED VAN WONEN, BEDRIJVIGHEID EN VOORZIENINGEN

Bron IBIS

Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen

  • De werkgelegenheid op de Goudse bedrijventerreinen is met 14% afgenomen in de afgelopen tien jaar. Het grootste deel hiervan betrof kantoorhoudende werkgelegenheid.

  • Het bedrijventerrein Goudse Poort huisvest de meeste werkgelegenheid met ca. 4.580 banen.

  • De vier terreinen Kromme Gouwe, Gouwestroom, Schielandse Hoge Zeedijk en Stolwijkersluis (incl. GOUDasfalt) kennen vrijwel alleen werkgelegenheid die is gerelateerd aan bedrijventerreinen, zoals een hoog aandeel banen in de industrie.

  • Gouwespoor en Goudse Poort zijn gemengde locaties. Deze terreinen bestaan met name uit kantoorhoudende werkgelegenheid.

afbeelding binnen de regeling

TOTAAL AANTAL BANEN PER BEDRIJVENTERREIN (2009-2019)

Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Bedrijvenregister Provincie Zuid-Holland

VERWACHTE RUIMTEVRAAG

De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in Gouda is in beeld gebracht op basis van een prognose van de groei van de werkgelegenheid, de historische opname, de vervangingsvraag, interviews over de uitbreidingsbehoefte met onder andere de VBG (Vereniging Bedrijventerreinen Gouda) en bestaande regionale behoefteramingen. De geraamde ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Gouda ligt rond de 9 ha in de periode tot 2030. Hierin is rekening gehouden met gevolgen van de corona crisis. Bij een reguliere ontwikkeling van de economie bedraagt de verwachte Goudse vraag ca. 12 ha. Daarnaast is er een compensatieplicht voor ca. 2,9 ha watergebonden.1

Kwalitatieve vraag

  • Het grootste deel van de vraag in Gouda is regulier gemengd (milieucategorie tot 4.1) en betreft het midden- en kleinbedrijf. Binnen het MKB is er sprake van schaalverkleining waarmee de behoefte aan kleinere units toeneemt.

  • De industrie, bouw en logistiek zijn de belangrijkste sectoren op de Goudse bedrijventerreinen. Vanuit deze sectoren is ook de grootste verwachte vraag.

  • De werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren op bedrijventerreinen nam sterk af maar groeide elders in Gouda wel. Dit wijst op een verschuiving naar andere (type) locaties. waaronder richting het centrum. Daarnaast wordt er door de toename van het aantal zzp-ers meer vanuit huis gewerkt. De (blijvende) gevolgen van de coronacrisis voor de vraag naar kantoorruimte zijn nog onduidelijk.

  • Daarnaast is ruimte voor binnenstedelijke distributie van belang. Dit vraagt om een locatie met ruimte voor overslag ergens tussen de snelweg en de binnenstad in.

  • Met name voor de industrie en de circulaire economie is de mogelijkheid voor hoge milieucategorieën (HMC) van groot belang. Een aanzienlijk deel van de HMC bedrijven is watergebonden. Ruimte voor deze bedrijven is in de regio schaars.

  • Er is in toenemende mate behoefte aan ’werkvloeren’ die multifunctioneel kunnen worden ingezet voor zowel kantoor- als bedrijfswerkzaamheden (hybride werkvormen).

AANBOD EN PLANCAPACITEIT

Op Goudse Poort is nog harde plancapaciteit beschikbaar (Engelvaartlocatie, 4 ha). Diverse partijen hebben interesse getoond in deze kavel. Tot een concrete invulling is het nog niet gekomen. De ambitie is om hier een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen om versnippering van schaarse ruimte voor bedrijvigheid te voorkomen.

Er is verder geen plancapaciteit of aanbod beschikbaar om in de additionele vraag te voorzien. Het huidige aanbod ligt al onder het gewenste frictieniveau. Er zijn wel mogelijkheden om te verdichten:

  • Dit zijn enerzijds (nog) braakliggende kavels op de bedrijventerreinen die benut kunnen worden. Dit leidt in totaal tot ca. 3 ha areaal aan bedrijventerrein, waarvan op ca. 1,5 ha deels meerlaags kan worden ingevuld (excl. areaal op Schielands Hoge Zeedijk). Hiermee kan naar verwachting ca. 3,5 ha ingepast worden.

  • Daarnaast kan er herontwikkeling en transformatie op de bestaande bedrijventerreinen plaatsvinden door niet courante panden uit de markt te halen. Dit zou in totaal kunnen leiden tot ca. 4,5 ha. Dit kan deels meerlaags worden ingevuld waarmee er in totaal ca. 6,8 ha kan worden ingepast.

  • Het water in Gouda wordt op diverse plekken beter benut (waaronder Gouda Refractories, Croda en de zuidelijke oever Hollandsche IJssel), waarmee aan de compensatieplicht wordt voldaan.

afbeelding binnen de regeling

VOORBEELD VAN EEN MEERLAAGS BEDRIJFS- EN KANTORENGEBOUW OP HET BEDRIJVENTERREIN GOUWE PARK; VERDIEPINGEN ZIJN ONTSLOTEN MET EEN AUTOLIFT

BEHOEFTE AAN ADDITIONELE BEDRIJFSRUIMTEN IN GOUDA

In een confrontatie van de ruimtevraag, aanbod en verdichtingsmogelijkheden volgt de behoefte aan additionele bedrijventerreinen in Gouda. Voor de toekomstige ontwikkeling gaan wij uit van het corona scenario. Hierin lijken er in Gouda voldoende mogelijkheden te zijn om de vraag naar bedrijventerreinen vrijwel geheel in te passen op de bestaande bedrijventerreinen (Tabel 5). Bij een reguliere economische ontwikkeling zou sprake zijn van een tekort van ca. 2 ha. Er is daarnaast op dit moment te weinig aanbod om doorschuif ruimte te bieden voor bedrijven. Voor een gezonde bedrijfsruimtemarkt dient het aanbod op frictieniveau te liggen (ca. 5-6%). Om hiertoe te komen zou een toevoeging van ca. 20.000 m² aan aanbod behulpzaam zijn.

UITBREIDINGS-

VRAAG

VERVANGINGS-

VRAAG

VERDICHTING LEGE KAVELS (EXCLUSIEF ENGELVAARTLOCATIE)

VERDICHTING HERONTW.

ADDITIONELE BEHOEFTE

Regulier scenario

12

0

3,5

6,8

+1,7

Coronascenario

9

0

3,5

6,8

-1,3

BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA

Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning

De vraag kan in principe binnenstedelijk ingepast worden maar dit is wel een complexe puzzel. De ontwikkeling van een “Gouwe Park II” in de regio kan ook voorzien in (een deel van) de vraag. Omdat de beoogde locaties voor een nieuw regionaal georiënteerd bedrijventerrein op het grondgebied van de gemeente Zuidplas zijn gelegen, ligt het voor de hand dat de gemeente Zuidplas hierbij de lead neemt. Daarbij zijn drie mogelijke scenario’s denkbaar:

1. Een Gouwe Park II niet realiseren.

De druk op de ruimte neemt toe in dit scenario waarmee ook de verdichting in Gouda urgenter wordt en daarmee haalbaarder. Het risico is wel dat bedrijven Gouda verlaten en zich elders in of buiten de regio vestigen.

2. Een Gouwe Park II (gefaseerd) realiseren.

Door een Gouwe Park II te realiseren kunnen Goudse bedrijven met een uitbreidingsbehoefte gefaciliteerd worden en kan de overige regionale vraag ook nabij Gouda worden ingepast. Om de verdichtingsopgave in Gouda te versnellen zijn uitbreidingsmogelijkheden een belangrijk instrument om schuifruimte te creëren. Kansen dienen zich aan wanneer gevestigde bedrijven zich kunnen verplaatsen naar een Gouwe Park II. Dit zorgt voor ruimte op de bestaande terreinen om de intensivering en verdichting te starten. Met het op de markt brengen van teveel nieuw areaal wordt de urgentie om te verdichten echter wel verlaagd. Daarom is regionale afstemming over de ontwikkeling en uitgifte van het bedrijventerrein belangrijk waarbij ook strikte afspraken worden gemaakt over de realisatie van de gewenste intensivering en verdichting op de achterlaatlocaties.

De keuze voor het wel of niet ontwikkelen van een Gouwe Park II uitstellen. Een derde optie is om, gezien de huidige onzekere economische tijd, de definitieve keuze rondom een Gouwe Park II uit te stellen. In dit scenario zal eerst moeten worden ingezet op het binnenstedelijk oplossen van de behoefte in Gouda. Bij een herstel van de markt kan een heroverweging worden gemaakt en een Gouwe Park II alsnog tot ontwikkeling worden gebracht.

De voorkeur ligt bij scenario 2. Een gefaseerde ontwikkeling van een regionaal georiënteerd bedrijventerrein voorziet in de benodigde schuifruimte en kan hierdoor helpen om ontwikkelingen op gang te krijgen. Het ligt voor de hand dat een Gouwepark II pas in ontwikkeling wordt genomen indien maximaal is ingezet op effectief benutten van andere bedrijvenlocaties, door leegstaande en niet- courante bedrijven/kantoren locaties te transformeren, dan wel wanneer een Gouwepark II hier aantoonbaar aan bijdraagt. Gezien het regionale belang van dit bedrijventerrein is bij de ontwikkeling hiervan regionale afstemming met de omliggende gemeenten gewenst. De bestaande regionale overlegtafel economie, onderwijs en arbeidsmarkt is de plek waar deze afstemming vorm kan krijgen. Het vraagstuk kan worden uitgewerkt in het kader van het opstellen van deel II van de regionale bedrijventerreinenvisie Midden-Holland. Het oprichten van een gemeenschappelijke regeling voor de ontwikkeling van het bedrijvenpark is daarom niet noodzakelijk.

TOEKOMSTVISIE EN STRATEGIE

afbeelding binnen de regeling

PROFILERING VAN DE BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA

De hoofdlijnen in de toekomstvisie en strategie zijn:

  • Zoveel mogelijk benutten van de ruimte in de stad en zoveel mogelijk verdichten op de bestaande bedrijventerreinen en werklocaties. Met aandacht voor klimaatadaptief bouwen en groen en ecologie (o.a. groene daken, groene gevels, biodiversiteit), circulair en modulair bouwen en slopen en het realiseren van energiezuinige gebouwen met energie opwekking (zoals zonnepanelen).

  • Een sterkere profilering van de bedrijventerreinen. Het is van belang om voldoende ruimte te behouden voor reguliere en hoge milieucategorie bedrijven die moeilijk te mengen zijn vanwege milieuhinder en verkeersoverlast. Op een beperkt aantal terreinen is menging met ander type lichtere bedrijvigheid of maatschappelijke functies kansrijk. Dit geldt met name voor de Spoorzone (inclusief zuidoostelijke deel van Goudse Poort), Gouwespoor, de locatie GOUDasfalt op het bedrijventerrein Stolwijkersluis en het zuidoostelijke deel van bedrijventerrein Kromme Gouwe.

  • Concentratie van winkels die naar aard en omvang niet passen in reguliere centrumgebieden zoals de binnenstad. Dit betreft het versterken van de PDV (perifere en grootschalige detailhandel) functies op Goudse Poort en de vestiging van deze functies op andere terreinen niet meer toelaten. De bestaande perifere detailhandel en perifeer gevestigde reguliere detailhandel op Kromme Gouwe wordt de mogelijkheid geboden om te verplaatsen naar Goudse Poort2. Hiermee ontstaat op Goudse Poort een sterk cluster.

  • Behouden van de bestaande locaties die geschikt zijn voor watergebonden bedrijvigheid. Deze locaties zijn schaars en van groot belang voor de bestaande bedrijvigheid. Onderzoeken of door bedrijfsverplaatsingen huidige watergebonden kavels beter benut kunnen worden.

  • Ruimte bieden aan hybride werkvormen, waarbij kantoor- en bedrijfsruimten gecombineerd zijn. Dit sluit goed aan op trends en ontwikkelingen en kan de ict en industrie in Gouda versterken.

  • Het gebied nabij het station en het centrum in de Spoorzone is een aantrekkelijke locatie voor kantoren in Gouda (hov locatie). Hier kan worden ingezet op dubbelgrondgebruik en functiemenging door bijvoorbeeld in te zetten op bedrijvigheid in de plint in combinatie met woningen. Een gemengd gebied met wonen, werken en voorzieningen sluit goed aan op de huidige vraag. Dit vraagt om flexibiliteit. Tegelijkertijd kan met de transformatie van leegstaande kantoren op bedrijventerreinen ruimte vrij worden gemaakt voor verdichting met bedrijfsruimten om zo veel mogelijk binnenstedelijk in de geconstateerde behoefte te voorzien.

  • Het uitgangspunt voor de Spoorzone is wonen met functiemening waarbij ook ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen is.

  • Toevoegen van wonen of transformatie naar wonen wordt op bepaalde terreinen toegestaan maar alleen wanneer voorzien wordt in een minimaal (maatwerk) woonmilieu en er aandacht is voor integrale gebiedsontwikkeling (geen solitaire ”pand-na-pand” transformatie naar wonen) en de ontwikkeling kan rekenen op draagvlak in de omgeving en er passende oplossingen zijn voor ontsluiting en parkeren.

  • In de Spoorzone en in de zuidoostelijke hoek van Goudse Poort is (transformatie naar) wonen zondermeer mogelijk. Transformatie naar gemengde woon-werkgebieden ten westen van de Goudse Poortweg is alleen onder strikte voorwaarden mogelijk.

  • Op het zuidoostelijk deel van Kromme Gouwe doen zich op termijn kansen voor om door verdichting, transformatie of herbestemming een gemengd hoogstedelijk milieu tot stand te brengen3. Het waarborgen van de ongehinderde bedrijfsvoering van de bestaande bedrijvigheid is hieraan bovengeschikt. Dat wil zeggen, de gereserveerde milieuruimte (geluidszonering) van de zittende (HMC) bedrijven mag niet verloren gaan. Uitwerking van deze kansen is daarom aan strikte voorwaarden gebonden.

  • Initiatieven waarmee de schuifpuzzel, om te komen tot een efficiënter ruimtegebruik op de bedrijventerreinen kan starten worden per casus beoordeeld. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:

    • -

      Mengen met wonen wordt alleen toegestaan wanneer er sprake is van meerwaarde en versterking van het gebied, dit milieutechnisch haalbaar is en de ontwikkeling kan rekenen op draagvlak in de omgeving.

    • -

      In de uitwerking rekening houden met het voorkomen van hinder tussen de functies. Dit kan o.a. met ruimtelijke oplossingen,- een goede mix van doelgroepen, contractuele (privaat/publiek-private) afspraken en planologisch juridische instrumenten. Wonen mag geen beperkende invloed hebben op de bedrijfsvoering van gevestigde reguliere en/of (HMC) watergebonden bedrijven.

    • -

      In beginsel geen solitaire woningbouwontwikkeling (“pand-na-pand” benadering) maar de ontwikkeling moet bijdragen aan een integrale multifunctionele versterking van het gebied met een minimaal (maatwerk) woonmilieu.

    • -

      De ontwikkeling moet passen binnen op te stellen gemeentelijke stedenbouwkundige uitgangspunten die zien op een optimale integratie met de bestaande omgeving.

    • -

      Passende oplossingen voor ontsluiting en parkeren.

    • -

      Passende oplossingen voor water(berging) en voldoende realisatie van openbaar groen (minimaal 15%).

    • -

      Passende planning binnen de (regionale) agenda wonen.

  • Het verder uitbouwen van een experimenteerterrein in combinatie met recreatie en leisure op GOUDasfalt. Hier kan ruimte worden geboden voor kleinschalige betaalbare bedrijvigheid voor de ambachtelijke en creatieve sector rond bijvoorbeeld duurzaamheid en circulaire economie.

De bedrijventerreinen in Gouda kunnen vanuit hun huidige bedrijfssamenstelling op een sterkere profilering inzetten:

TERREIN

HUIDIGE FUNCTIEMIX

INDICATIE GEWENSTE SEGMENTEN

PROFILERING

Goudse Poort

  • Bedrijven t/m mc 3

  • Kantoren

  • Detailhandel (PDV)

  • Leisure

  • Horeca (waaronder hotel)

  • Huidige functiemix behouden

  • Overaanbod kantoren transformeren naar bedrijfsruimte/PDV en mogelijk, onder strikte voorwaarden, naar bepaalde vormen van wonen (en werken).

  • Versterken PDV (o.a. door verplaatsing)

  • Woonwerkzone in zuidoostelijk deel (onderdeel van de Spoorzone)

Modern gemengd bedrijvenpark met handel, ict, perifere detailhandel en dienstverlening

Spoorzone

  • Wonen

  • Kantoren

  • Leisure (bioscoop)

  • Maatschappelijke functies

  • Voorzieningen

  • Sterk inzetten op gemengd stedelijk gebied met diverse functies

  • Kansrijke locatie voor kantoren (hov locatie)

  • Kansrijk voor werkfuncties in de plinten

Gemengd stedelijk gebied met wonen, kantoren, hybride werkvormen en voorzieningen

Gouwespoor

  • Bedrijven t/m mc 3

  • Kantoren

  • Onderwijs

  • Maatschappelijke functies

  • Supermarkt

  • Behoud huidige functiemix

  • Toevoeging publieksaantrekkende functies enkel in combinatie met een betere ov verbinding.

  • Inzet op meerlaagse bedrijfsruimten

Modern gemengd bedrijvenpark met dienstverlening, handel, industrie en maatschappelijke instellingen

Kromme Gouwe

  • Bedrijven t/m mc 4.2

  • Detailhandel (PDV)

  • Enkele woningen

  • Bescherming watergebonden bedrijvigheid en HMC

  • Uitfaseren PDV en perifeer gevestigde reguliere detailhandel o.a. naar Goudse Poort

  • Op termijn en onder strikte voorwaarden beperkte doorontwikkeling gemengd hoog stedelijk woon-werk milieu op zuid- oostelijk deel

  • Uitfaseren woonwagens Goudkade

Watergebonden industrieterrein

Gouwestroom

  • Bedrijven t/m mc 4.1

  • Groothandel

  • Detailhandel (bouwmarkt)

  • Behoud bestaande bedrijvigheid

  • Geen andere functies toestaan

Modern regulier terrein met (ambachtelijke) MKB in de handel, bouw en industrie

Schielands Hoge Zeedijk

  • Bedrijven t/m mc 4

  • Behoud bestaande bedrijvigheid

  • Geen andere functies toestaan

Watergebonden industrieterrein

Stolwijkersluis

  • Bedrijven t/m mc 3.1 (gebied buiten GOUDasfalt)

  • GOUDasfalt met leisure en horeca

  • Kleinschalige innovatieve en creatieve bedrijvigheid; mogelijkheden voor circulaire economie op GOUDasfalt

  • GOUDasfalt met leisure en horeca

  • Behoud van bedrijvigheid

Experimenteergebied, o.a. circulaire economie met recreatie en leisure (GOUDasfalt) en daarnaast (watergebonden) bedrijventerrein

Kansen voor verduurzaming en klimaatadaptatie

Veel bedrijventerreinen in Nederland kampen met veroudering en leegstand. Zonder radicale ingrepen neemt onze belasting van de aarde alsmaar toe. De vaak gunstige ligging van bedrijventerreinen in binnenstedelijk gebied biedt echter volop kansen voor herontwikkeling. Zeker als deze wordt gecombineerd met de uitgangspunten van de circulaire economie. Dit is ook noodzakelijk, willen we de klimaatdoelen uit het Energieakkoord halen. Aangezien bedrijventerreinen en transport verantwoordelijk zijn voor ongeveer 60-65% van het energieverbruik, valt hier de meeste winst te behalen.

De versterking van de bedrijventerreinen vraag om een integrale koppeling met andere stedelijke opgaven als waterberging, circulaire economie, duurzame mobiliteit, duurzame distributie, groen en biodiversiteit en verdichting. Van belang hierbij is het rekening houden met en nader verkennen van ruimteclaims vanuit het circulaire bedrijfsproces, energietransitie en klimaatadaptatie. De versterking van de economie vraagt niet alleen om het behouden en aantrekken van bedrijven, maar ook om nieuwe manieren van samenwerken tussen bedrijven onderling. Denk aan samen energie opwekken en grondstoffen delen. Een groen ingericht terrein heeft voordelen voor klimaatadaptatie, ecologie, luchtkwaliteit, welzijn en waterberging.

INLEIDING

De gemeente Gouda heeft behoefte aan een lokale visie op de ontwikkeling van de bedrijventerreinen. De visie geeft een beeld van de behoefte aan bedrijventerreinen en dient als input voor de lopende trajecten van de regionale bedrijventerreinenvisie en het nieuwe provinciale bedrijventerreinenbeleid.

Tevens gaat de visie in op aspecten als de woningbouwopgave, bestrijding (kantoren)leegstand, transformatie, functiemenging, verdichtingskansen, watergebonden bedrijvigheid en de uitbreidingsvraag van bestaande bedrijven. De visie vormt daarnaast een bouwsteen voor de op te stellen omgevingsvisie voor Gouda. De visie is opgesteld in nauwe afstemming met het lokale bedrijfsleven via de VBG.

Deze bedrijventerreinenstrategie geeft een onderbouwing van de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in de gemeente in de komende 10 jaar en verbindt kansen en opgaven integraal met elkaar. Het uitgangspunt daarbij is dat het huidige areaal zo optimaal mogelijk wordt benut. Het resultaat is een visie en strategie op de ontwikkeling en versterking van bedrijventerreinen in Gouda, die aan alle betrokken partijen duidelijkheid biedt over het beoogde (toekomstige) gebruik.

afbeelding binnen de regeling

1 REGIONALE OPGAVE EN KANSEN

1.1 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

afbeelding binnen de regeling

FLEXIBILEIT

Flexibiliteit in omvang en indeling van de ruimte is belangrijk waardoor snel kan worden ingespeeld op nieuwe trends. Concepten met flexibele huurperiodes en werkruimtes voor verschillende werkstijlen (bijv. ontmoeting, samenwerken, concentratie en innovatie) zijn in opkomst.

afbeelding binnen de regeling

GROEI EENMANSZAKEN

De afgelopen jaren is het aantal bedrijven toegenomen. De groei zit vooral in het aantal ZZP’ers. Hierdoor stijgt de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten, terwijl het aanbod beperkt is. De opkomst van bedrijfsverzamelgebouwen voorziet in de behoefte van kleinere bedrijven. In alle sectoren heeft schaalverkleining plaatsgevonden.

afbeelding binnen de regeling

ONTMOETING

Bedrijven zoeken steeds meer de connectie met andere bedrijven op. Dit geldt voor zowel creatieve bedrijven, startups en ZZP’ers, als grotere bedrijven. Onderlinge (kennis)uitwisseling stimuleert innovatie.

Ook in vormgeving van gebouwen komt dit tot uiting.

afbeelding binnen de regeling

STRIJD OM TALENT

De strijd om geschikt personeel neemt toe. Dit kan de groei van de economie in de weg zitten. Om talent te binden zijn een aantrekkelijke werkplek, locatie en omgeving van groot belang.

Bedrijven kiezen locaties dicht bij talent pools. Multifunctionaliteit wordt steeds belangrijker voor een aantrekkelijk werkklimaat.

afbeelding binnen de regeling

TOENAME FUNCTIEMENGING

Op bedrijventerreinen vindt in toenemende mate functiemenging plaats. Door beperkingen in beleid- en regelgeving is functiemenging niet altijd makkelijk te realiseren. Ook beperkt dit de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven met hogere milieucategorieën.

afbeelding binnen de regeling

INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK

Vormen van intensief ruimtegebruik worden steeds meer toegepast. Bijvoorbeeld door het stapelen van bedrijfsruimten, en combinaties met andere functies daarboven. Daarnaast zijn er vaker gemeenschappelijke voorzieningen op bedrijventerreinen zoals gedeelde kantines, parkeergarages, mobiliteitssystemen en collectieve energieopwekking.

afbeelding binnen de regeling

KWALITEIT

De kwaliteit van de arbeidsmarkt, kennis en bereikbaarheid nemen in belang toe. Ook stellen ondernemers steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de bedrijfsomgeving en het vastgoed. Door de gunstige prijs-kwaliteitsverhouding verkiezen ondernemers vaak nieuwbouw boven een bedrijfspand uit de bestaande voorraad.

afbeelding binnen de regeling

CIRCULARITEIT & DUURZAAMHEID

Duurzaamheid is bij de ontwikkeling van vastgoed van groot belang. Voor bedrijfsruimten is nog geen energielabel verplicht (voor kantoren wel vanaf 2023). De circulaire economie is in opkomst als thema voor toekomstbestendige werklocaties, waarbij een substantiële bijdrage geleverd dient te worden aan de klimaatdoelstellingen. Dit kan leiden tot meer ruimtebehoefte voor opslag en hogere milieucategorieën door het werken met afval.

afbeelding binnen de regeling

DIGITALISERING EN NIEUWE TECHNIEK

Opkomst slimme systemen en verdere automatisering. Processen worden steeds slimmer vormgegeven. Verder zorgt digitalisering voor de groei van Artificial Intelligence (AI)-toepassingen. De techniek wordt ingezet voor taken die makkelijk te automatiseren zijn. Door ontwikkelingen zoals 3D printen zal de industrie zich meer gaan richten op maatwerk en minder op grote volumes.

afbeelding binnen de regeling

OPKOMST WERKVLOEREN

‘Nieuwe’ sectoren, zoals de creatieve en hightech maakindustrie, laten zich niet indelen in het traditionele onderscheid tussen kantoren en bedrijfsruimten. Er is in toenemende mate behoefte aan ’werkvloeren’ die multifunctioneel kunnen worden ingezet. De vraag vanuit de industrie richt zich meer op kleine en middelgrote gebouwen. Daarnaast is er minder behoefte aan traditionele bedrijfshallen, maar aan hoogwaardige objecten, inclusief laboratoria, cleanrooms en datacenters.

1.2 BELEIDSKADERS

Provinciaal

  • De provincie Zuid-Holland hanteert drie beleidslijnen voor bedrijventerreinen4:

    • a.

      Evenwicht in vraag en aanbod

    • b.

      Beter benutten en functioneren van bestaande bedrijventerreinen

    • c.

      Verduurzamen en voorbereiden op de toekomst

  • In de Omgevingsverordening is onder artikel 6.12 de eis tot compensatie opgenomen als sprake is van transformatie van watergebonden bedrijventerreinen of bedrijventerreinen met een hoge milieucategorie. Doel hierbij is om de huidige voorraad bedrijventerrein te behouden en ruimte te houden voor uitbreiding. De provincie werkt aan een nieuwe uitwerking van de compensatieregels.

  • In zowel het coalitieakkoord als het Verstedelijkingakkoord is opgenomen dat wordt toegewerkt naar integrale woon-werk-akkoorden. Deze akkoorden moeten leiden tot een meer integrale afweging en afspraken voor wonen en werken. De provincie is op dit moment bezig met de verdere uitwerking hiervan (uitgangspunten, inhoud en scope).

Regionaal (Midden-Holland)

  • Midden-Holland zet in op het realiseren van kwalitatieve ruimte voor economische groei.5

  • Midden-Holland zet in op het verkleinen van de bestaande kantorenvoorraad. Dit kan worden bereikt door middel van transformatie en herbestemming van de huidige voorraad.

  • In aanvulling op de provinciale behoefteraming (2017) is een kwantitatieve verdieping uitgevoerd voor de regio Midden-Holland6. Dit vormt het kwantitatieve deel (deel I) van de regionale bedrijventerreinenstrategie. Als vervolg zijn de gemeenten in de regio voornemens om een breder ruimtelijk- economisch perspectief op de ontwikkeling van de bedrijventerreinen in de regio op te stellen. Dat vormt het ‘kwalitatieve deel’ (deel II). Deze visie dient als input voor dit kwalitatieve deel.

Gemeentelijk

  • De gemeente legt de focus bij bedrijventerreinen op het aanpakken van (kantoren)leegstand, het ontwikkelen van een ict cluster en de energietransitie en duurzaamheid.7

  • Ambitie is het concentreren van grootschalige winkels (perifere detailhandel) op bedrijventerrein Goudse Poort en om deze locatie te versterken voor de inwoners en regionale consumenten met een ruim en gevarieerd aanbod.8

  • Versterken van de ruimtelijk economische structuur door vergroten van het gemengd stedelijk gebied.9

  • De ambitie voor de Spoorzone is een gemengd stedelijk gebied met wonen, werken en verblijven op loopafstand van het station. Het accent ligt op wonen.10

  • In de Spoorzone kunnen in een hoogstedelijk milieu 1.000 extra woningen worden gerealiseerd. Er blijft ruimte voor 6.000 m² tot 10.000 m² vvo kantoorruimte op loopafstand van het NS-station11.

  • In de ontwikkelstrategie voor Goudse Poort (2017) wordt ingezet op vier marktgebieden met een eigen primaire functionele invulling en identiteit. Dit betreft versterking van de huidige detailhandel, uitbreiding en vernieuwing van bedrijfsruimten en concentratie van kantoorgebruikers in het noordoosten en noordwesten (Go Stores, Go Business en Go Offices). De zuidoosthoek (Go Living) biedt kansen voor wonen en maatschappelijke functies. Transformatie naar woonfuncties ten westen van de Goudse Poortweg is alleen mogelijk onder strikte voorwaarden middels “gebiedsdeals”. Zie ook het afwegingskader voor transformatieopgaven zoals geformuleerd in de concept-Omgevingsvisie. De Ruimtelijke Structuurvisie Gouda 2005-2030 (2005) en de Verstedelijkingsagenda Gouda (2018) benoemen het zuidoostelijke deel van Kromme Gouwe als potentieel gebied om op termijn te ontwikkelen naar hoogstedelijk gemengd gebied, maar verbinden hier de voorwaarde aan dat de gereserveerde milieuruimte van bestaande bedrijvigheid niet verloren mag gaan.

1.3 ONTWIKKELINGEN WERKGELEGENHEID

Definities

De werkgelegenheid in Gouda kan worden ingedeeld in de categorieën:

  • Bedrijfsruimte gerelateerde sectoren: dit zijn de banen die over het algemeen gevestigd zijn op bedrijventerreinen: industrie, bouw, autohandel, groothandel, goederenvervoer, opslag, uitgeverijen, verhuur en lease van roerende goederen en reparatie. Het aantal banen in deze sectoren nam af met 11% in de afgelopen tien jaar.

  • Kantoorhoudende sectoren zijn over het algemeen gevestigd in kantoren: informatie & communicatie, financiële instellingen, onroerend goed, advies & onderzoek, overige zakelijke dienstverlening en openbaar bestuur. Het aantal banen in deze sectoren nam met 1,7% toe in de afgelopen tien jaar.

  • Daarnaast zijn er overige sectoren zoals zorg, culture instellingen, detailhandel, horeca etc. Deze werkgelegenheid groeide in totaal met ca. 6,3%.

Op bedrijventerreinen kunnen al deze categorieën vertegenwoordigd zijn, bijvoorbeeld omdat er naast bedrijfsruimten ook kantoren en winkels gevestigd zijn. In de visie wordt dit aangeduid met de werkgelegenheid op bedrijventerreinen.

Ontwikkeling totale werkgelegenheid

De werkgelegenheid in bedrijfsruimten gerelateerde sectoren ten opzichte van het totaal is in Gouda (21%) beperkt vergeleken met Nederland (28%) en de regio (43%). Binnen de kantoorhoudende sectoren (26%) zijn met name informatie & communicatie en financiële instellingen sterk aanwezig in vergelijking met de regio en Nederland (Figuur 1).

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 1: AANDEEL PER SECTOR IN DE TOTALE WERKGELEGENHEID (2019)

Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. data Lisa

Werkgelegenheid bedrijfsruimte gerelateerde sectoren

  • De werkgelegenheid in bedrijfsruimte gerelateerde sectoren in Gouda is sinds 2009 met 10% afgenomen. In Nederland was er een minimale groei van 0,3%. In de afgelopen vijf jaar nam de werkgelegenheid in Gouda beperkt af.

  • Opvallend is de sterke groei in de regio Midden-Holland (excl. Gouda) in de afgelopen tien en vijf jaar (beide ca. +10%). Met name de logistieke sector is hier sterk aanwezig. In de afgelopen periode zijn een aantal nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld zoals Logistiekpark en Distripark A12.

  • Het aantal banen in de industrie betreft bijna de helft van de banen in bedrijfsruimte gerelateerde sectoren in Gouda, maar is de afgelopen tien jaar met 6% afgenomen. Ook in de laatste vijf jaar nam de werkgelegenheid af.

  • De bouw en autohandel hebben zich de laatste vijf jaar weer hersteld en zijn fors gegroeid.

SECTOR

BANEN GOUDA

2009

2014

2019

% 2019

TOV 2014

Gouda

Regio (excl. Gouda)

NL

% 2019

TOV 2009

Gouda

Regio (excl. Gouda)

NL

Industrie C

3.532

3.745

3.328

-11%

25%

8%

-6%

16%

0%

Bouw F

1.856

1.303

1.932

48%

19%

13%

4%

7%

-6%

Autohandel G45

468

420

482

15%

4%

7%

3%

-2%

-1%

Groothandel G46

1.459

1.484

1.105

-25%

6%

5%

-24%

5%

4%

Goederenvervoer H49

598

602

505

-16%

-32%

3%

-15%

-10%

-4%

Opslag H52

128

20

44

120%

34%

13%

-66%

68%

35%

Uitgeverijen J58

92

94

26

-72%

-17%

-14%

-72%

-38%

-33%

Verhuur/lease RG N77

286

227

144

-37%

113%

11%

-50%

174%

10%

Reparatie S95

36

50

48

-4%

8%

6%

33%

52%

10%

Totaal

8.455

7.945

7.614

-4%

10%

%

-10%

9%

0%

TABEL 1: ONTWIKKELING AANTAL BANEN PER SECTOR IN GOUDA, REGIO EN NL (2009-2019)

Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. data Lisa

Ontwikkeling belangrijkste deelsectoren in Gouda

  • De grootste deelsectoren vallen onder de industrie. Met ca. 1.120 banen is de sociale werkvoorziening de grootste. Dit betreft echter ook werkzaamheden op andere locaties zoals schoonmaak. De grootste deelsectoren in de industrie betreffen banen in een aantal grote bedrijven zoals Compaxo BV voor de vleesverwerking. Buiten de grootste deelsectoren vallen de metaalindustrie en de vervaardiging van elektrische apparatuur en andere machines op.

  • Ook de algemene burgerlijke en utiliteitsbouw is relatief groot. Van de vijf grootste deelsectoren is dit de enige deelsector die niet onder de industrie valt.

  • Een groot aandeel van de sterkst groeiende deelsectoren behoort tot de bouw en logistiek (Tabel 3).

SECTOR

SEGMENT

2019

% 2019 TOV 2009

C

Sociale werkvoorziening

1.117

+48%

F

Algemene burgerlijke en utiliteitsbouw

832

+82%

C

Vleesverwerking

375

-17%

C

Vervaardiging van overige organische basischemicaliën (geen petrochemische producten)

345

-12%

C

Vervaardiging van appendages

300

+5%

TABEL 2: GROOTSTE SEGMENTEN OP BASIS VAN HET AANTAL BANEN IN 2019

Bron: Bedrijvenregister Zuid-Holland

SECTOR

SEGMENT

2019

% 2019 TOV 2009

F

Algemene burgerlijke en utiliteitsbouw

832

+82%

C

Sociale werkvoorziening

1.117

+48%

G

Groothandel in dranken (geen zuivel)

120

+30%

H

Goederenvervoer over de weg (geen verhuizingen)

114

+13%

C

Industrie

300

+5%

TABEL 3: GROOTSTE RELATIEVE GROEI BANEN (SEGMENTEN MET MINIMAAL 100 BANEN IN 2019)

Bron: Bedrijvenregister Zuid-Holland

Bedrijven in Gouda zijn veelal kleinschalig van aard

  • Het merendeel van de bedrijven in Gouda is kleinschalig. Binnen de sectoren bouw (86%), opslag (83%) en reparatie (71%) bestaat het grootste aandeel eenmanszaken.

  • In de bouw en opslag ligt het aandeel eenmanszaken ook hoog in vergelijking met Nederland.

  • Deze schaalverkleining is een trend en zet naar verwachting verder door in de komende periode.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 2: AANTAL BEDRIJVEN NAAR AANTAL WERKNEMERS EN PER SECTOR. GOUDA, 2019

Bron: Bedrijvenregister Provincie Zuid-Holland

1.4 BEDRIJFSMIGRATIE

Uit een analyse van de verhuisbewegingen van bedrijven in bedrijfsruimte gerelateerde sectoren in Gouda (2011-2019) blijkt dat er de afgelopen periode meer uitstroom (48) van bedrijven dan instroom (25) was.12 Met name vanuit de sectoren bouw en industrie vond wel instroom plaats. Gouda kent de sterkste verhuisrelaties met Waddinxveen, Zuidplas, Bodegraven-Reeuwijk en Krimpenerwaard. Diverse Goudse bedrijven zijn verhuisd naar Gouwe Park in Zuidplas.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 3 HERKOMST GEVESTIGDE BEDRIJVEN IN GOUDA EN BESTEMMING VETROKKEN BEDRIJVEN

Bron Vastgoeddata, 2020

1.5 SWOT

De belangrijkste kwaliteiten van Gouda zijn de historische waarde en cultuur, het goede voorzieningenaanbod en de centrale ligging nabij natuur én grote steden als Rotterdam, Den Haag en Utrecht.13 Gouda vervult een belangrijke economische centrumfunctie voor de regio.

In de regio onderscheidt Gouda zich door de goede bereikbaarheid, het goede voorzieningenniveau en de grootste beroepsbevolking. Gouda kent in de werkgelegenheid een relatief beperkt aandeel van bedrijfsruimte gerelateerde sectoren. Daarnaast kromp de werkgelegenheid in deze sectoren, terwijl deze in de regio sterk groeide. Er staan relatief veel kantoren op de bedrijventerreinen in Gouda en het aandeel dat leegstaat is fors. Deze locaties sluiten onvoldoende aan op de huidige vraag naar multimodaal ontsloten locaties nabij voorzieningen.

Daarnaast is het onderwijsaanbod in Gouda relatief beperkt.

De knooppuntfunctie van Gouda en van oudsher belangrijke sectoren als de industrie en bouw verder versterken, biedt kansen. Gouda kent een aantal grote bedrijven die belangrijke werkgelegenheid bieden. Daarnaast biedt Gouda kansen voor watergebonden bedrijvigheid door de Nieuwe Gouwe en Hollandsche IJssel. De belangrijkste sectorale ontwikkelingen in Gouda zijn:

  • Qua aantal banen, groei en instroom van bedrijven is Gouda met name sterk in de sectoren industrie en bouw.

  • De logistiek is ook omvangrijk maar hierin vond een afname plaats van de werkgelegenheid, terwijl deze in de regio juist sterk groeide. Dit komt naar verwachting door het beperkte aanbod aan geschikte kavels.

  • Daarnaast heeft Gouda relatief veel banen in kantoorhoudende en overige sectoren zoals de zorg.

Strengths

Weaknesses

  • Centrale ligging in de Randstad met zeer goede weg-, water- en spoorverbindingen (intercity station).

  • Functie als knooppunt tussen Rotterdam, Den Haag en Utrecht.

  • Ligging aan de belangrijke verkeersas A12.

  • Aantrekkelijk woonmilieu met een historische binnenstad en goede voorzieningen.

  • Centrumfunctie voor de omliggende gemeenten.

  • Ligging in het Groene Hart.

  • Met één hbo-instelling is het hoger onderwijsaanbod in Gouda beperkt.

  • Relatief grote afname van de werkgelegenheid in sectoren gerelateerd aan bedrijventerreinen.

  • Grotere uitstroom dan instroom van bedrijven.

  • De kantorenleegstand in Gouda is twee keer groter dan het Nederlands gemiddelde.

  • Beperkte uitbreidingsmogelijkheden bedrijven.

  • OV bereikbaarheid van het station richting de bedrijventerreinen is matig.

Opportunities

Threats

  • Van oudsher belangrijke sectoren als de industrie en bouw verder versterken.

  • Uitbreiden van het onderwijsaanbod om studenten en young professionals aan te trekken, bijvoorbeeld door inzet van Campus Gouda.

  • In economische zin sterker uitnutten van de knooppunt- functie van Gouda.

  • Vermengen en verdichten waar kansrijk op bedrijventerreinen voor een optimale benutting van de beschikbare ruimte.

  • Integrale koppeling met andere stedelijke opgaven als waterberging, circulaire economie, duurzame mobiliteit, duurzame distributie, groen en verdichting.

  • Vergrijzing, waardoor de beroepsbevolking krimpt.

  • Personeelstekorten in de industrie, ict, zorg en bouw.

  • Bodemdaling zorgt voor stedelijke opgaven.

  • Hittestress op de bedrijventerreinen.

  • (Concurrerend) aanbod in de regio.

2 DE GOUDSE BEDRIJVENTERREINEN

2.1 ONTWIKKELINGEN OP DE BEDRIJVENTERREINEN

Gouda heeft vijf bedrijventerreinen, namelijk Goudse Poort, Gouwespoor, Kromme Gouwe, Gouwestroom en Hollandsche IJssel (bestaande uit de locaties Schielandse Hoge Zeedijk en Stolwijkersluis) en daarnaast de Spoorzone als grote ontwikkellocatie voor een gemengd stedelijk gebied met wonen, werken en voorzieningen. Bedrijventerrein Gouwe Park ligt net over de gemeentegrens in Zuidplas. Gouwe Park is een gemeenschappelijke regeling van gemeenten Waddinxveen, Zuidplas en Gouda, waarbij regionale afspraken zijn gemaakt over de invulling.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 4 BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA EN GOUWE PARK (GRONDGEBIED GEMEENTE ZUIDPLAS), DE SPOORZONE WORDT INGERICHT ALS EEN GEMENGD GEBIED VAN WONEN, BEDRIJVIGHEID EN VOORZIENINGEN

Bron IBIS

Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen

  • De bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de werkgelegenheid in Gouda en omvatten in totaal ca. 10.700 banen (inclusief woon-werklocatie Spoorzone 11.800). Dit is bijna 30% van alle banen in Gouda. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen van belang voor een veelzijdige economische structuur. Dit maakt de economie van Gouda minder kwetsbaar.

  • De werkgelegenheid op de Goudse bedrijventerreinen is met 14% afgenomen in de afgelopen tien jaar. Het grootste deel hiervan betrof kantoorhoudende werkgelegenheid. In Gouda nam de totale werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren wel toe. Dit wijst op een verschuiving naar andere (type) locaties, waaronder richting het centrum. Daarnaast wordt er door de toename van het aantal zzp-ers meer vanuit huis gewerkt.

  • Er zijn geen subsectoren met werkgelegenheidsgroei geweest op de bedrijventerreinen in de afgelopen tien jaar, behalve in onderwijs door de komst van Hoornbeeck College en Informatie & communicatie. In de afgelopen vijf jaar was er ook groei in de bouw.

  • Op alle bedrijventerreinen daalde de werkgelegenheid, op Stolwijkersluis na. Dit komt door de groei van het aantal banen in de sociale werkvoorziening Promen.

  • Het bedrijventerrein Goudse Poort huisvest de meeste werkgelegenheid met ca. 4.580 banen (Figuur 5).

  • In de Spoorzone zijn op dit moment ca. 1.120 banen, maar dit gebied is nog in ontwikkeling.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 5 TOTAAL AANTAL BANEN PER BEDRIJVENTERREIN (2009-2019)

Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Bedrijvenregister Provincie Zuid-Holland

Type banen op de bedrijventerreinen

  • De vier terreinen Kromme Gouwe, Gouwestroom, Schielandse Hoge Zeedijk en Stolwijkersluis (incl. GOUDasfalt) kennen vrijwel alleen werkgelegenheid die is gerelateerd aan bedrijventerreinen, zoals een hoog aandeel banen in de industrie (Figuur 6).

  • Gouwespoor en Goudse Poort zijn gemengde locaties. Deze terreinen bestaan met name uit kantoorhoudende werkgelegenheid.

  • Goudse Poort kent veel werkgelegenheid in de informatie & communicatie. Hier zijn Centric Healthcare Solutions en Centric IT Solutions de grootste werkgevers. Op Gouwespoor zijn de politie, Schoonmaakbedrijf Heuvelman BV (interieurreiniging van gebouwen), Oasen en BAM de belangrijkste werkgevers.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 6 WERKGELEGENHEID OP DE BEDRIJVENTERREINEN GOUDA NAAR TYPE

Bron: Bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Bedrijvenregister Provincie Zuid-Holland

Aanbod op de bedrijventerreinen

Het meeste aanbod14 is te vinden op bedrijventerrein Goudse Poort, namelijk ca. 43.000 m² (inclusief het gebouw Goudse Poort). Dit betreft grotendeels kantoren. In de Ontwikkelstrategie Goudse Poort (2017) werd gesproken over een structureel overaanbod aan kantoren van ca. 70.000 tot 80.000 m². Sinds 2017 is een aantal kantoorpanden opgeknapt en weer gevuld (Gentseweg, Antwerpseweg en Harderwijkweg), en is een groot kantoor gesloopt aan de Hanzeweg. Op Goudse Poort is nog harde plancapaciteit beschikbaar (Engelvaartlocatie in combinatie met kavel Hanzeweg, 4 ha). Diverse partijen hebben interesse getoond in deze kavel. Tot een concrete invulling is het nog niet gekomen. De ambitie is om voor de Engelvaartlocatie een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen om versnippering van schaarse ruimte voor bedrijvigheid te voorkomen. Op de overige terreinen ligt het aanbod ten opzichte van de voorraad relatief laag. Op Schielandse Hoge Zeedijk en Kromme Gouwe is het aanbod minimaal (Figuur 7).

In de afgelopen periode (2012-2019) vond het merendeel van de transacties plaats op Gouwestroom (45%). Hier vindt relatief veel doorstroom plaats in kleinschalige units.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 7 AANGEBODEN METRAGES TEN OPZICHTE VAN DE VOORRAAD AAN PANDEN OP DE TERREINEN

Bron Kadaster, BAG & Funda in business

2.2 HUIDIGE PROFIELEN BEDRIJVENTERREINEN

Voor alle bedrijventerreinen is een inventarisatie gemaakt van het profiel en de huidige segmentering.

GOUDSE POORT: GEMENGD BEDRIJVENPARK MET ICT, PDV, HANDEL EN DIENSTVERLENING

afbeelding binnen de regeling

Facts

  • Oppervlakte: 62,5 ha bruto en 45 ha netto

  • Voorraad: ca. 263.000 m² (fsi van 0,58), Aanbod: ca. 43.000 m²

  • Beschikbare kavels: 4 ha. Bij voorkeur integraal tot ontwikkeling te brengen.

  • Werkgelegenheid: ca. 4.580 banen. Door de krimp van de zakelijke dienstverlening en de leegstand is de toegevoegde waarde afgenomen.

  • Functies: bedrijven t/m categorie 3, winkels, kantoren, leisure, logies en maatschappelijke functies

  • Bereikbaarheid: ligging aan afslag A12. OV is matig.

  • Ruimtelijke structuur: ruim opgezet, geen duidelijke entree en verouderd (leegstaand) vastgoed.

Impressies

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

SPOORZONE: HOOGWAARDIGE WOONMILIEUS MET KANTOREN EN VOORZIENINGEN

afbeelding binnen de regeling

Facts

  • Oppervlakte: nog in ontwikkeling

  • Voorraad: ca. 47.000 m², Aanbod: ca. 2.400 m²

  • Werkgelegenheid: ca. 1.100 banen

  • Functies: wonen, kantoren, leisure, horeca, maatschappelijke functies

  • Bereikbaarheid: ligging nabij A12 en A20 en intercitystation

  • Ruimtelijke structuur: Geconcentreerd langs het spoor

Impressies

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

GOUWESPOOR: GEMENGD BEDRIJVENPARK MET DIENSTVERLENING, HANDEL, INDUSTRIE EN MAATSCHAPPELIJKE INSTELLINGEN

afbeelding binnen de regeling

Facts

  • Oppervlakte: 23 ha bruto, 21 ha netto

  • Voorraad: ca. 80.000 m² (fsi van 0,38), aanbod: ca. 5.900 m²

  • Werkgelegenheid: ca. 2.360 banen. De sterk aanwezige sector zakelijke dienstverlening kent over het algemeen een hoge toegevoegde waarde per baan.

  • Functies: bedrijven t/m categorie 3.1, kantoren, detailhandel, maatschappelijke instellingen, sport, onderwijs

  • Bereikbaarheid: verbinding met het station is matig

  • Ruimtelijke structuur: omringd door water en groen maar op het terrein zelf geen groenvoorzieningen, nette hoogwaardige uitstraling

Impressies

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

KROMME GOUWE: WATERGEBONDEN INDUSTRIETERREIN

afbeelding binnen de regeling

Facts

  • Oppervlakte: 34 ha bruto, 30 ha netto

  • Voorraad: ca. 117.000 m² (fsi van 0,39), aanbod: ca. 2.700 m²

  • Werkgelegenheid: ca. 940 banen. De sterk aanwezige sectoren industrie en bouw kennen over het algemeen een hoge toegevoegde waarde per baan.

  • Functies: bedrijven t/m categorie 4, waaronder ook watergebonden, (perifere) detailhandel, enkele woningen, woonwagenvoorziening Eerste Moordrechtse Tiendeweg (bestemd) en Goudkade (niet bestemd)

  • Bereikbaarheid: veel druk op de interne infrastructuur

  • Ruimtelijke structuur: langs de Nieuwe en Kromme Gouwe gelegen, deels rommelige en verouderde uitstraling

Impressies

afbeelding binnen de regeling

Aantal banen naar sector in 2019 (meer dan 10 banen)

afbeelding binnen de regeling

GOUWESTROOM: MODERN REGULIER TERREIN VOOR (AMBACHTELIJKE) MKB IN DE HANDEL, BOUW EN INDUSTRIE

afbeelding binnen de regeling

Facts

  • Oppervlakte: 16 ha bruto, 13,3 ha netto

  • Voorraad: ca. 86.000 m² (fsi van 0,65), aanbod ca. 6.800 m²

  • Werkgelegenheid: ca. 750 banen. De sterk aanwezige sectoren industrie en bouw kennen over het algemeen een hoge toegevoegde waarde per baan.

  • Functies: bedrijven t/m categorie 4.1 en detailhandel (bouwmarkt) en verschillende groothandelsbedrijven

  • Bereikbaarheid: ligging aan de N207, maar veel druk mede door nieuwe woonwijk Westergouwe. OV bereikbaarheid matig.

  • Ruimtelijke structuur: moderne nette uitstraling, duidelijk afgebakend met twee toegangswegen.

Impressies

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

HOLLANDSCHE IJSSEL: WATERGEBONDEN INDUSTRIETERREIN MET STADSSTRAND (GOUDASFALT)

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

Facts

  • Oppervlakte: Schielands Hoge Zeedijk 19,5 ha bruto en 14 ha netto , Stolwijkersluis 6,7 ha bruto/netto

  • Voorraad: Schielands Hoge Zeedijk ca. 68.000 m² en aanbod ca. 875 m², Stolwijkersluis ca. 31.000 m²

  • Werkgelegenheid: Schielands Hoge Zeedijk ca. 750, Stolwijkersluis ca. 1.300 (grotendeels Promen)

  • Functies: bedrijvigheid t/m categorie 4, GOUDasfalt met horeca en leisure functies

  • Bereikbaarheid: niet direct gelegen aan een provinciale weg. Ov bereikbaarheid slecht. Kansen over water.

  • Ruimtelijke structuur: gelegen aan de Hollandse IJssel, vooral grootschalige bedrijven en initiatief stadsstrand

3 PROGNOSE RUIMTEVRAAG

HISTORISCHE ONTWIKKELING WERKGELEGENHEID GOUDA

  • In de afgelopen tien jaar is de bedrijfsruimte gerelateerde werkgelegenheid15 in Gouda met 11% afgenomen. Hier is de financiële crisis op van invloed geweest. In de afgelopen vijf jaar was er een beperkte toename van 1%.

  • Specifiek op de bedrijventerreinen in Gouda is de werkgelegenheid in de laatste tien jaar met 14% nog harder gedaald. Het grootste deel van deze afname betrof kantoorhoudende werkgelegenheid.

  • Vanwege beperkte (uitbreidings)ruimte kende Gouda uitstroom van bedrijven naar de regio, waaronder naar Gouwepark. Dit heeft ook effect gehad op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in Gouda.

TOEKOMSTIGE RUIMTEVRAAG BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA >>

De toekomstige vraag naar bedrijventerreinen in Gouda is in beeld gebracht op basis van een prognose van de groei van de werkgelegenheid, de historische opname, de vervangingsvraag, interviews over de uitbreidingsbehoefte met onder andere de VBG en bestaande regionale behoefteramingen.

Prognose werkgelegenheidsgroei

  • In 2019 waren in Gouda ca. 7.615 banen in bedrijfsruimten gerelateerde sectoren.

  • Het EIB16 hanteert twee scenario’s voor de economische ontwikkeling tot 2030: een behoedzaam en een gunstig scenario voor West-Nederland. Het behoedzame scenario gaat uit van een groei van de werkgelegenheid in West- Nederland van ca. 0,5% per jaar. Het gunstige scenario gaat uit van 0,9% groei per jaar.

  • Bij een normale ontwikkeling van de economie is gezien de (eerdere) positieve ontwikkelingen een jaarlijkse groei van 0,9% haalbaar. Dit betekent dat de werkgelegenheid in Gouda toeneemt met ca. 790 banen tot en met 2030.

  • Echter is door de coronacrisis de ontwikkeling van de economie onzeker. Daarom hanteren wij ook een corona scenario die uitgaat van een stagnatie voor de komende drie jaar, maar daarna groei op hetzelfde niveau als het reguliere scenario. Dit leidt tot een toename van ca. 565 banen tot 2030. Dit kan mogelijk lager uitvallen indien de maatregelen vanwege corona langer voortduren (zie onderstaand kader).

    Economische scenario’s Bureau Stedelijke Planning 2020-2030

    Het Corona-virus heeft mogelijk gevolgen voor de economische ontwikkeling in de komende periode. De impact hiervan is afhankelijk van het verloop en de duur van de maatregelen. Bovendien verschilt de impact naar verwachting ook per sector.

    Voor de prognose van de economische groei voor de komende tien jaar hanteert Bureau Stedelijke Planning twee scenario’s die zijn gebaseerd op een combinatie van de door het CPB, ECB en BCI berekende lange termijnscenario’s uit 2015 en 2018 en de korte termijnscenario’s van het CPB uit 2020.

    Een van de mogelijke scenario’s is dat de economische groei in het onderzoeksgebied in de komende drie jaar afneemt, maar de impact op de werkgelegenheid relatief gering blijft. Zo heeft de bouw (tot nu toe) niet stilgelegen en zijn de maatregelen gericht op werkgelegenheidsbehoud en/of op doorstroom naar sectoren met arbeidsmarktekorten Wij gaan er daarom van uit dat de werkgelegenheid de komende drie jaar stagneert en de zeven jaar daarna op hetzelfde niveau als de reguliere prognose groeit (0,5 tot 0,9% per jaar).

    Bron: Bureau Stedelijke Planning, mede op basis van CPB, ECB en BCI

  • De terreinquotiënt betreft het ruimtegebruik (areaal) in m² per werknemer. De terreinquotiënt op bedrijventerreinen in Gouda bedraagt ca. 153 m² (inventarisatie Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Provincie Zuid-Holland, 2020). Naar verwachting komen hierin geen grote verschuivingen in de komende periode. Een toename van 565 banen zou hiermee leiden tot een ruimtevraag van ca. 9 ha bedrijventerrein in Gouda t/m 2030. In het scenario dat uitgaat van een reguliere groei is er een verwachte ruimtevraag in Gouda van ca. 12 ha.

Regionale behoefteraming

In de bedrijventerreinenstrategie Midden-Holland17 is voor de regio een uitbreidingsvraag van ca. 79 tot 92 hectare geraamd voor de periode 2019 tot en met 2030. Er bestaat met name een kwalitatieve mismatch voor middelgrote bedrijven (1 tot 3 hectare) en bedrijven met een zware milieucategorie (≥ 4.2). De ruimte hiervoor is in de regio bijna niet meer beschikbaar.

Het vertalen van de cijfers naar een lokaal schaalniveau gaat met onzekerheid gepaard. De analyse is het meest zuiver op het niveau van een marktregio (zoekgebied waarbinnen een bedrijf zoekt bij een verhuis- of uitbreidingswens).

  • Voor Gouda is een uitbreidingsvraag geraamd voor regulier-gemengd van ca. 11 ha (Figuur 8). Dit ligt in lijn met de raming van 9 tot 12 ha.

  • Daarnaast is er in de regio een additionele vraag voor grootschalige logistiek (31 ha) en HMC bedrijvigheid (5-9 ha). Waar ruimte voor deze bedrijven komt is onderdeel van het kwalitatieve deel van de regionale bedrijvenstrategie.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 8 ONDERVERDELING VAN DE VERWACHTE RUIMTEVRAAG IN GOUDA

Bron: Stec groep, 2020

Historische opname

  • Aangezien er in de afgelopen periode nagenoeg geen uitgeefbaar areaal aan bedrijventerreinen was in Gouda, geeft een berekening van de vraag op basis van de historische uitgifte geen volledig beeld van de toekomstige vraag.

  • De opname van bedrijfsruimten in Gouda bedroeg de afgelopen periode ca. 5.000 m² per jaar. Dit betreft zowel uitbreidings- als verplaatsingsvraag.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 9 TRANSACTIES BEDRIJFSRUIMTEN PER JAAR IN M²

Bron Vastgoeddata, 2019

Vervangingsvraag

Een deel van de bedrijventerreinen is economisch, ruimtelijk, maatschappelijk of technisch verouderd. In het geval van transformatie is er sprake van een toename van de vraag (verplaatsingsvraag) indien hiermee bestaande bedrijven zich moeten verplaatsen.

  • Op dit moment wordt ca. 4,2 ha onttrokken van de voorraad door de transformatie van de Blokker locatie naar woningen. Aangezien Blokker hier al vertrokken is (en hier haar activiteiten heeft beëindigd), leidt dit niet tot een directe vervangingsvraag op dit moment.

  • Na bedrijfsbeëindiging van de asfaltcentrale op Stolwijkersluis is het terrein (ca. 2,9 ha) beschikbaar gesteld voor een burgerinitiatief (GOUDasfalt). Er wordt een multifunctionele inrichting van het terrein beoogd met (watergebonden) bedrijvigheid, leisure en horeca. Aangezien het bedrijf al was beëindigd, is er niet direct sprake van een vervangingsvraag.

  • Op termijn wordt het oostelijk deel van Kromme Gouwe gezien als mogelijke locatie voor een hoogstedelijk gemengd woon-werkmilieu. De omvang betreft ca. 3,8 ha. Als bedrijven die nu op deze locatie in het zuidoostelijke deel gevestigd zijn de bedrijfsvoering willen voortzetten, leidt dit tot een vervangingsvraag. Omvang nog onzeker.

Op dit moment is er geen sprake van bedrijven die door transformatie moeten verplaatsen. Hiermee is ook geen sprake van een acute vervangingsvraag. Maar er wordt wel areaal van de voorraad onttrokken waar nieuwe bedrijven zich niet meer kunnen vestigen. Voor het transformeren van watergebonden bedrijventerreinen en bedrijventerrein in een hogere milieucategorie geldt een compensatieplicht vanuit de Provincie Zuid-Holland. De provincie werkt aan een aanpassing van de compensatieregels / compensatiestystematiek.

Conclusies totale ruimtevraag in Gouda

  • De geraamde ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Gouda ligt rond de 9 ha in de periode tot 2030. Hierin is rekening gehouden met gevolgen van de corona crisis. Bij een reguliere ontwikkeling van de economie bedraagt de verwachte Goudse vraag ca. 12 ha.

  • Daarnaast is er een compensatieplicht voor ca. 2,9 ha watergebonden18 en een mogelijke vervangingsvraag bij herontwikkeling/transformatie (PM).

KWALITATIEVE VRAAG

  • De industrie, bouw en logistiek zijn de belangrijkste sectoren op de Goudse bedrijventerreinen. Gezamenlijk vormen ze ca. 91% van de banen in bedrijfsruimten gerelateerde sectoren. Vanuit deze sectoren is ook de grootste verwachte vraag.

  • Het grootste deel van de vraag in Gouda is regulier gemengd (milieucategorie tot 4.1) en betreft het midden- en kleinbedrijf. Bovendien is er sprake van schaalverkleining waarmee de behoefte aan kleinere units toeneemt (veelal tot 15 werknemers tot ca. 750 m²). De opkomst van bedrijfsverzamelgebouwen voorziet in de behoefte van kleinere bedrijven.

  • De strijd om geschikt personeel neemt toe. Om talent te binden zijn een aantrekkelijke werkplek, locatie en omgeving van groot belang. Multimodaliteit en gemengde locaties nemen in belang toe. De huidige ontsluiting van een deel van de bedrijventerreinen met het OV kan beter.

  • Er is op dit moment veel vraag van grootschalige logistieke bedrijvigheid, die hiervoor ook kijkt naar mogelijkheden in Gouda. Gezien de goede bereikbaarheid en de knooppuntfunctie is Gouda in principe aantrekkelijk voor de logistiek. Binnen de regio zijn diverse plannen voor (grootschalige) logistieke terreinen. De ruimte in Gouda is daarentegen beperkt. Gouda zou kunnen inzetten op moderne vormen van logistiek, zoals intensieve en geautomatiseerde meerlaagse distributiecentra. Het College van Rijksadviseurs (CRA) adviseert om grootschalige logistiek alleen nog maar toe te staan op bestaande bedrijventerreinen gezien de impact op het landschap.

  • Daarnaast is ruimte voor binnenstedelijke distributie van belang. Dit vraagt om een locatie met ruimte voor overslag ergens tussen de snelweg en de binnenstad in.

    afbeelding binnen de regeling

    AFB FIGUUR 10 REFERENTIE INTENSIEVE LOGISTIEK, HOOGBOUWMAGAZIJN POCO LOCO VAN 43 METER HOOG

    Bron Poco loco

  • Met name voor de industrie en de circulaire economie is de mogelijkheid voor hoge milieucategorieën (HMC) van groot belang. Circulaire bedrijvigheid vraagt niet altijd om hogere milieucategorieën, maar het werken met afvalstromen wel. Daarnaast is een aanzienlijk deel van de HMC bedrijven watergebonden. Ruimte voor deze bedrijven is in de regio schaars. Door ontwikkelingen zoals 3D printen zal (een deel van) de industrie zich meer gaan richten op maatwerk en minder op grote volumes. Daarnaast is er minder behoefte aan traditionele bedrijfshallen, maar aan hoogwaardige objecten, inclusief laboratoria, cleanrooms en datacenters. Dit geldt ook voor Croda, die zich meer gaat inzetten op hoogwaardige producten en kleinere hoeveelheden (i.p.v. bulk). Mogelijk hebben zij in de toekomst ook behoefte aan kantoorruimte met laboratoria.

  • ‘Nieuwe’ sectoren, zoals de creatieve en hightech maakindustrie, laten zich niet indelen in het traditionele onderscheid tussen kantoren en bedrijfsruimten. Er is in toenemende mate behoefte aan ’werkvloeren’ die multifunctioneel kunnen worden ingezet voor zowel kantoor- als bedrijfswerkzaamheden (hybride werkvormen).

  • De noodzaak tot een duurzame circulaire economie neemt toe. De maakindustrie kan hieraan een bijdrage leveren, bijvoorbeeld in de ontwikkeling en toepassing van duurzame en circulaire producten voor de bouw, en het hergebruik van producten en grondstoffen en gebruik van reststromen. Dit kan ook heel goed in combinatie met starts-ups (waarbij bijvoorbeeld oude spijkerbroeken worden gerecycled). Logistiek speelt een rol in (retour)stromen.

Uitbreidingsbehoefte bestaande bedrijven in Gouda

  • Op de bedrijventerreinen Gouwestroom, Gouwespoor en Spoorzone is op dit moment geen uitbreidingsbehoefte onder bestaande bedrijven bekend bij de VBG. Op Goudse Poort is mogelijk wel sprake van een uitbreidingsbehoefte. Om te kunnen uitbreiden heeft Stubbe (gevestigd op Gouwestroom) eerder diverse extra locaties toegevoegd, waaronder leeggekomen panden van Metacon en een stuk grond op Schielands Hoge Zeedijk.

  • Met name op Kromme Gouwe zijn er signalen van diverse bedrijven met uitbreidingsbehoefte. Mokveld Valves heeft in de afgelopen periode op de bestaande kavel al zoveel mogelijk bijgebouwd, maar hebben op de eigen kavel geen uitbreidingsmogelijkheden meer. Gouda Refractories en andere bedrijven geven aan uitbreidingsbehoefte te hebben. De exacte uitbreidingsbehoefte (naar metrages) vraagt een nadere inventarisatie. Er is een relatie met andere bedrijventerreinen, met name Goudse Poort, die onderzocht moet worden. Mogelijk kan een schuifpuzzel tot stand gebracht worden die leidt tot een optimalisatie van de huisvestingswensen van een aantal bedrijven en beter benutten van watergebonden kavels

  • Croda (gevestigd op Schielands Hoge Zeedijk) verwacht ook uit te breiden en kan hiervoor stapsgewijs het aangrenzende terrein benutten (eigen bezit, ca. 1,5 ha).

Bron: Interviews Bureau Stedelijke Planning met vertegenwoordigers bedrijventerreinen VBG

afbeelding binnen de regeling

GOUWESTROOM

4 INPASSING RUIMTEVRAAG

4.1 PLANCAPACITEIT EN HUIDIG AANBOD

  • In Gouda bestaat een harde plancapaciteit aan bedrijventerreinen van ca. 4 ha op Goudse Poort. Deze kavels liggen in de noordwesthoek van het terrein. Er is bij verschillende partijen interesse voor deze kavels maar tot een concrete invulling is het nog niet gekomen. Verder is er geen uitgeefbaar areaal op de terreinen.

  • Daarnaast wordt er op dit moment ca. 17.000 m² aan bedrijfsruimen aangeboden.19 Met een voorraad van ca. 675.000 m² in Gouda20, bedraagt de leegstand hiermee ca. 2,5% van de voorraad. Dit duidt op een krappe markt. Een frictieleegstand van ca. 5% à 6% wordt over het algemeen gezien als een gezonde leegstand die nodig is voor een noodzakelijke investerings- en verhuisdynamiek.

  • Hiermee is er onvoldoende aanbod beschikbaar om in de vraag naar bedrijventerreinen te voorzien.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 11 AANBOD BEDRIJFSRUIMTEN IN GOUDA

Bron Funda in business, januari 2020

4.2 VERDICHTINGSKANSEN

Succesfactoren

Met een referentie-analyse (zie bijlage 1) zijn leerpunten voor een efficiëntere invulling van de bedrijventerreinen in Gouda verkend:

  • Het benutten van braakliggende kavels of ongebruikte buitenruimte van bedrijven.

  • (Niet courant) vastgoed transformeren of herontwikkelen. Denk bijvoorbeeld aan de herontwikkeling van een groot pand naar kleinschalige units die aansluiten op de vraag of de transformatie van een leegstaand kantoor naar bedrijfsruimte.

  • Het stapelen van kantoren en leisure-voorzieningen bovenop bedrijfsruimten. Ook sommige typen bedrijfsruimten zijn stapelbaar door het realiseren van een oprijbaan of een lift.

  • Door het verticaal stapelen van wonen boven werken of door horizontale menging op gebiedsniveau, waarbij de woningen naast bedrijven met een lage milieucategorie gesitueerd worden (alleen geschikt voor Spoorzone (inclusief zuidoostelijke deel van Goudse Poort), de locatie GOUDasfalt op het bedrijventerrein Stolwijkersluis en op termijn het zuidoostelijke deel van bedrijventerrein Kromme Gouwe).

  • Door het toevoegen van andere functies en/of meerdere lagen wordt herontwikkeling van kantoren en bedrijven financieel haalbaar.

  • Gedeelde voorzieningen leiden tot ruimtebesparing (bijv. gedeeld parkeren en vervoer).

  • Gedeelde gebruik van collectieve ruimten voor ontmoeting verhogen de kwaliteit en versterken contacten.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 12 VOORBEELD VAN EEN MEERLAAGS BEDRIJFS- EN KANTORENGEBOUW OP HET BEDRIJVENTERREIN GOUWE PARK; VERDIEPINGEN ZIJN ONTSLOTEN MET EEN AUTOLIFT

Verdichtingskansen op de bedrijventerreinen in Gouda

Gemiddeld ligt de FSI21 op bedrijventerreinen in Nederland rond de 0,6. Dit is afhankelijk van het type terrein. Zo hebben bedrijventerreinen voor HMC vaak een lagere FSI doordat er veel ruimte wordt gebruikt voor opslag. In Gouda ligt de FSI op de bedrijventerreinen relatief laag, zeker voor een stedelijke omgeving (Figuur 13). Gouwestroom kent een hoge FSI ten opzichte van de andere terreinen. Aangezien op Goudse Poort veel kantoren zijn gesitueerd in meerlaagse bebouwing, ligt de FSI daar ook hoger. Een deel van Gouwespoor bestaat uit water waarmee de FSI relatief laag uitkomt.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 13 NETTO OMVANG VAN DE BEDRIJVENTERREINEN EN DE FSI

Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning o.b.v. IBIS en BAG

Er zijn twee strategieën om de verdichtingsmogelijkheden per terrein in beeld te brengen:

  • 1.

    De ontwikkeling van braakliggende kavels en onbenutte buitenruimte. Dit is relatief makkelijk te realiseren.

  • 2.

    Herontwikkeling en transformatie van leegstaand vastgoed. Met sloop- nieuwbouw kan het perceel intensiever worden benut. Dit proces is complex en kostbaar en alleen haalbaar door het toevoegen van meerdere lagen en/of andere commercieel aantrekkelijkere functies, waarbij binnen de (gebieds) ontwikkeling financiële verevening plaatsvindt.

Op de bedrijventerreinen zijn de volgende concrete verdichtingskansen (Tabel 4):

  • In de ontwikkelstrategie voor Goudse Poort zijn vier deelgebieden aangewezen, waaronder voor kantoren en bedrijvigheid. Gezien het (forse) overaanbod van kantoren is een eerste optie om de leegstaande kantoren buiten het deelgebied voor kantoren te transformeren. Gebouw de Goudse Poort en Stavorenweg 4 en 6 hebben hierbij een hoge prioriteit. Deze staan grotendeels structureel leeg. De Stavorenweg vormt bovendien de entree van het terrein vanaf de snelweg, waarmee deze locatie van belang is om op te knappen. Inmiddels zijn Stavorenweg 4 en 6 aangekocht en zullen de panden gesloopt worden. Hierdoor is een nieuwe invulling van deze kavel mogelijk. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een bedrijfsverzamelgebouw of een andere bedrijfsmatige invulling. Ook het pand aan de Tielweg 5 staat langdurig leeg. Inmiddels is ook dit pand aangekocht. Het pand zal gesloopt worden waardoor kansen ontstaan voor bedrijfsmatige nieuwbouw, verduurzaming en verdichting. Mogelijk kan door deze ontwikkelingen een schuifpuzzel tot stand gebracht worden die leidt tot een optimalisatie van de huisvestingswensen van een aantal Goudse bedrijven en het beter benutten van watergebonden kavels. Binnen gebiedsdeals met betrokken partijen kan dit worden uitgewerkt. Op termijn kunnen ook de andere kantoren aan de Tielweg, waar veel leegstand is, transformeren naar (vormen van) bedrijvigheid, conform de ontwikkelstrategie.

  • Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden voor hergebruik of transformatie naar bedrijvigheid waaronder de locatie van Bacardi en het Molenwiek gebouw.

  • Conform de Ontwikkelstrategie Goudse Poort kan door middel van een gebiedsdeal een “centrumgebied Goudse Poort” tot ontwikkeling gebracht worden in de omgeving rondom het Goudse Poort gebouw. Bij transformatie van het gebouw Goudse Poort kan ook ruimte beschikbaar worden gemaakt voor het versterken van het PDV-cluster (o.a. door verplaatsing van perifere detailhandel en perifeer gevestigde reguliere detailhandel op Kromme Gouwe) en vestiging van functies zoals leisure, sportscholen, diensten en horeca. Het karakter van het gebied moet hierbij onderscheidend blijven ten opzichte van de binnenstad en hieraan complementair zijn onder andere door de gehanteerde schaalgrootte en het type aanbod (doelgericht, in en om het huis).

  • Transformatie van kantoren aan de Tielweg naar een gemengd stedelijk woon- werk milieu is op korte termijn niet aan de orde. De ontwikkelingen in de Spoorzone en het zuidoostelijke deel van Goudse Poort moeten eerst gerealiseerd worden en zichzelf bewezen hebben voordat een eventuele aansluiting van dit gebied richting Tielweg aan de orde is. Daarnaast is draagvlak voor een dergelijke transformatie bij in de omgeving gevestigde bedrijven belangrijk.

  • Transformatie naar wonen op Goudse Poort West is derhalve in beginsel alleen mogelijk onder strikte voorwaarden die grotendeels ook beschreven staan in de Ontwikkelstrategie Goudse Poort:

    • -

      In geval van mengen met wonen dit alleen toestaan wanneer gemeente en eigenaren samen op zoek gaan naar de plussen en minnen bij een voorgestelde gebiedsontwikkeling en er een overtuigende – gesaldeerde – plus naar voren komt, de ontwikkeling milieutechnisch haalbaar is en kan rekenen op draagvlak in de omgeving.

    • -

      In de uitwerking rekening houden met het voorkomen van hinder tussen de functies. Dit kan met ruimtelijke oplossingen, een goede mix van doelgroepen, contractuele (private/privaat-publieke) afspraken en planologische juridische instrumenten.

    • -

      Geen solitaire woningbouwontwikkeling met een “pand-na-pand” benadering, maar de ontwikkeling moet bijdragen aan een integrale multifunctionele versterking van het gebied met een minimaal (maatwerk) woonmilieu.

    • -

      De ontwikkeling moet passen binnen op te stellen gemeentelijke stedenbouwkundige uitgangspunten die zien op een optimale integratie met de bestaande omgeving.

    • -

      Passende oplossingen voor ontsluiting en parkeren.

    • -

      Passende oplossingen voor water(berging) en voldoende realisatie van openbaar groen (minimaal 15%).

    • -

      Passende planning binnen de (regionale) agenda wonen.

  • Dit betekent dat het mogelijk is om gebiedsdeals te sluiten die (deels) afwijken van de primaire identiteit van de vier marktgebieden, mits deze het gebied en het functioneren daarvan overall sterker maken en de bestaande bedrijvigheid niet in de weg zitten.

    afbeelding binnen de regeling

    FIGUUR 14 DEELGEBIEDEN GOUDSE POORT

    Bron Ontwikkelstrategie Goudse Poort

    afbeelding binnen de regeling

    FIGUUR 15 KANTOORPANDEN AAN DE STAVORENWEG 4 EN 6

    Bron Funda in Business, 2020

  • In de Spoorzone kan worden ingezet op dubbel grondgebruik en functiemenging door in te zetten op bedrijvigheid in de plint in combinatie met woningen (zie hiervoor hoofdstuk 6).

  • Er is nagenoeg geen sprake van langdurige leegstand op Gouwespoor, maar er zijn wel verdichtingskansen. Het oude pand van Siqura aan Zuidelijk Halfrond 4 staat relatief lang leeg en is lastig opnieuw in te vullen (maatpak). Het pand is echter in 2000 gerealiseerd en bestaat al uit meerdere lagen (pand en perceel ca. 3.000 m²). Een herontwikkeling zou kansrijk kunnen zijn. Daarnaast zijn er kansen aan de Keerkring 8 (locatie van PostNL) die recent is aangekocht. Het geheel is gelegen op circa 5.445 m² grond en is nu slechts voor ca. 30% bebouwd.

    afbeelding binnen de regeling

    FIGUUR 16 LOCATIE POSTNL OP GOUWESPOOR

    Bron Funda in Business, 2020

  • Op Schielandse Hoge Zeedijk is nog ca. 15.000 m² met een bedrijvenbestemming beschikbaar voor de toekomstige uitbreiding van Croda. Dit vindt bij voorkeur enkellaags plaats om hinder voor omwonenden te voorkomen. Recent zijn hier ook 18 kleinschalige bedrijfsunits ontwikkeld voor de verkoop.

  • Op Stolwijkersluis kan op een deel van GOUDasfalt kleinschalige bedrijvigheid terugkomen, waarbij bijvoorbeeld ook verkoop kan plaatsvinden van ambachtelijke producten. Dit combineert goed met de andere horeca en leisure functies hier.

  • Op de andere terreinen zijn geen concrete verdichtingskansen op de korte termijn:

  • Er is geen sprake van langdurig leegstaande panden op Gouwestroom. Er vindt relatief veel doorstroming plaats. Mogelijk is er marktvraag voor het realiseren van een centrale parkeervoorziening voor vrachtwagens (met overnachtingsplek), zodat deze niet op de openbare weg staan.

  • Ook op Kromme Gouwe is geen sprake van langdurige leegstand. Bovendien is er in de huidige situatie al veel druk op de ruimte en de infrastructuur. De opslag in de buitenruimte is volledig in gebruik voor de HMC bedrijven. Op de plek van het huidige afvalbrengstation aan de Goudkade komt het nieuwe Ecopark met ruimte voor kleinschalige circulaire bedrijfsactiviteiten. Gouda heeft de ambitie om de komende jaren tot de meest duurzame gemeenten te behoren. Verder kan hier ruimte worden vrijgemaakt door de verplaatsing van de aanwezige perifere detailhandelsbedrijven en perifeer gevestigde reguliere detailhandel. Hoofdstuk 6 gaat hier nader op in.

BEDRIJVEN- TERREIN

VERDICHTINGSMOGELIJKHEDEN

TOELICHTING

Strategie 1:

braakliggende kavels benutten

Strategie 2:

transformatie + herontwikkeling

Goudse Poort

40.000 m²

37.000 m² transformatie

Er is een structureel overaanbod aan kantoren. Deel niet courante leegstaande kantoren herontwikkelen naar bedrijfsruimten; bijvoorbeeld:

  • Stavorenweg 4 en 6, 8.500 m²

  • De Goudse poort, 8.500 m²

  • Tielweg 5, Groningenweg 6 en 8, ca. 20.000 m²

Spoorzone

2.000 tot 3.000 m²

0

Inzet op meerlaags en intensief ontwikkelen van kantoren.

Gouwespoor

0

8.500 m² herontwikkeling

  • Herontwikkeling / hergebruik 5.500 m² locatie Post NL

  • Herontwikkeling / hergebruik 3.000 m² oude pand Siqura

Kromme Gouwe

0

0

Geen directe mogelijkheden tenzij in combinatie met bedrijfsverplaatsingen en transformatie/hergebruik

Gouwestroom

0

0

Geen directe mogelijkheden.

Lange termijn mogelijk meerlagen realiseren met herontwikkeling

Schielands Hoge Zeedijk

15.000 m²

0

Het gebied tussen de watertoren en Croda is nu grotendeels onbenut en voorziet in de toekomstige uitbreidingsbehoefte van Croda

Stolwijkersluis

10.000 m²

0

Opnieuw benutten deel GOUDasfalt voor kleinschalige bedrijvigheid, combineren met andere functies

Totaal

27.000 tot 28.000 areaal kavels en 40.000 Engelvaartlocatie e.o. Goudse Poort

45.500 areaal kavels

TABEL 4 VERDICHTINGSKANSEN OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA

Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning

4.3 CONFRONTATIE VRAAG EN AANBOD

INPASSING RUIMTEVRAAG

Belangrijke aandachtspunten bij het vaststellen van de behoefte aan additionele bedrijventerreinen in Gouda zijn:

De bandbreedte van de vraag en huidige economische situatie

Op dit moment is sprake van de coronacrisis. De impact op de economie op de (middel)lange termijn is nog onduidelijk en dit leidt tot een grotere onzekerheidsmarge.

  • De Goudse vraag beweegt zich naar verwachting rond de 9 ha door de effecten van corona.

  • Bij een normale ontwikkeling van de economie is een verwachte Goudse vraag van ca. 12 ha.

Complexiteit verdichtingsopgave

Er is geen plancapaciteit of aanbod beschikbaar om in de additionele vraag te voorzien. Het huidige aanbod ligt al onder het gewenste frictieniveau. Er zijn wel mogelijkheden om te verdichten:

  • Dit zijn enerzijds (nog) braakliggende kavels op de bedrijventerreinen die benut kunnen worden. Dit leidt in totaal tot ca. 2,8 ha areaal aan bedrijventerrein, waarvan op ca. 1,5 ha deels meerlaags kan worden ingevuld (excl. areaal op Schielands Hoge Zeedijk). Hiermee kan naar verwachting ca. 3,5 ha ingepast worden.

  • Op Goudse Poort is nog harde plancapaciteit beschikbaar (Engelvaartlocatie e.o., 4 ha.). Diverse partijen hebben interesse getoond in deze kavel. Tot een concrete invulling is het nog niet gekomen. De ambitie is om op de Engelvaartlocatie een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen om versnippering van schaarse ruimte voor bedrijvigheid te voorkomen. Daarnaast kan er herontwikkeling en transformatie op de bestaande bedrijventerreinen plaatsvinden door niet courante panden uit de markt te halen. Dit zou in totaal kunnen leiden tot ca. 4,5 ha. Dit kan deels meerlaags worden ingevuld waarmee er in totaal ca. 6,8 ha kan worden ingepast.

Compensatie watergebonden bedrijvigheid

Voor de oude locatie van de asfaltcentrale op Stolwijkersluis is sprake een compensatieplicht voor watergebonden bedrijvigheid (ca. 2,9 ha). Het bedrijf heeft hier jaren geleden zelf de bedrijfsactiviteiten gestaakt. Op dit moment wordt het water recreatief benut binnen het initiatief GOUDasfalt maar op termijn zou het ook weer ingezet kunnen worden voor bedrijfsmatig gebruik.

De ligging aan het water is en wordt op diverse locaties beter benut en daarnaast zijn er kansen om het areaal voor watergebonden bedrijvigheid in Gouda uit te breiden. Gouda heeft hierover overeenstemming bereikt met de provincie Zuid- Holland. Hiermee wordt voldaan aan de compensatieplicht.

  • 0,6 ha aan de Gouderaksedijk 58, Domera Waterwoningen. Het kavel was decennia onbenut. Na sanering in 2018 en planproces met de provincie samen, volgde de ingebruikname door de woonschepenwerf.

  • 1,5 ha aan de Goudkade 16. De ruimte ontstond door het vertrek van een gedeelte van Cyclus zonder watergebonden activiteiten naar Waddinxveen. Hierop volgde ingebruikname door Gouda Refractories met grondstoffenaanvoer via water.

  • 1 ha aan Buurtje 1. Croda heeft een nieuwe steiger gebouwd voor de aan- en afvoer van grondstoffen over water. Dit betreft 1 ha compensatie van het totale terrein van ruim 10 ha. Daarnaast voorziet Croda in de komende periode een stapsgewijze uitbreiding. Hiervoor hebben zij aangrenzende grond beschikbaar van in totaal ca. 1,5 ha. Deze grond ligt nu braak.

  • 1,3 ha aan de Industriestraat 15 op bedrijventerrein Kromme Gouwe. Hier is perifere detailhandel gevestigd. Bij verplaatsing hiervan is dit kavel bestemmingsplan technisch aan te merken als watergebonden bedrijvigheid.

  • Watergebonden (ambachtelijke) bedrijvigheid die zich na de transformatie op het GOUDasfalt terrein kan vestigen zoals (woon)scheeps/ en jachtbouw/ service, en kleinschaligere (hoogwaardige) maakindustrie met aan/ en afvoer via het water (0,1 ha).

BEHOEFTE AAN ADDITIONELE BEDRIJFSRUIMTEN IN GOUDA

In een confrontatie van de ruimtevraag, aanbod en verdichtingsmogelijkheden volgt de behoefte aan additionele bedrijventerreinen in Gouda. Voor de toekomstige ontwikkeling gaan wij uit van het corona scenario. Hierin lijken er in Gouda voldoende mogelijkheden te zijn om de vraag naar bedrijventerreinen vrijwel geheel in te passen op de bestaande bedrijventerreinen (Tabel 5).

Bij een reguliere economische ontwikkeling zou sprake zijn van een tekort van ca. 2 ha. Er is daarnaast op dit moment te weinig aanbod om doorschuif ruimte te bieden voor bedrijven. Voor een gezonde bedrijfsruimtemarkt dient het aanbod op frictieniveau te liggen (ca. 5-6%). Om hiertoe te komen zou een toevoeging van ca. 20.000 m² aan aanbod behulpzaam zijn.

UITBREIDINGS-

VRAAG

VERVANGINGS-

VRAAG

VERDICHTING LEGE KAVELS*

VERDICHTING HERONTW.

ADDITIONELE BEHOEFTE

Regulier scenario

12

0

3,5

6,8

+1,7

Coronascenario

9

0

3,5

6,8

-1,3

TABEL 5 BEHOEFTE AAN BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA

Bron bewerking Bureau Stedelijke Planning

* De Engelvaartlocatie e.o. op Goudse Poort is 4 ha. groot. Dit is de enige locatie in Gouda die ruimte biedt voor de vestiging van bedrijvigheid. Met het oog op de grootte van de kavel heeft de gemeente Gouda een voorkeur voor een integrale gebiedsontwikkeling op deze locatie.

5 POSITIONERING GOUDSE WERKLOCATIES

5.1 STERKE PUNTEN

Gouda ligt centraal in de regio Midden-Holland en is onderdeel van het Groene Hart. Door de centrale ligging in de Randstad en de goede weg-, water en spoorverbindingen heeft Gouda een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Gouda heeft een historische binnenstad met een ambachts- en handelsverleden en een aantrekkelijk woonmilieu met voorzieningen. Mede hierdoor trekt de stad jaarlijks vele toeristen aan.

Gouda als centraal knooppunt in het Groene hart

  • De grootste kracht van Gouda is de unieke centrale ligging. Binnen een uur is een groot deel van het economisch kerngebied van Nederland te bereiken met de auto en met de trein. Binnen een half uur is de hele Zuidvleugel en Utrecht te bereiken. Gouda kan zich als centraal knooppunt in Nederland sterker profileren. Met name rondom de Spoorzone kan Gouda zich sterk neerzetten door een versterking van de zakelijke dienstverlening in een gemengd woonwerkmilieu.

  • Gouda heeft een belangrijke regiofunctie. Binnen de regio onderscheidt Gouda zich door de goede bereikbaarheid, de diversiteit aan economische activiteiten en de grootste beroepsbevolking. Daarnaast zijn hier de meeste voorzieningen aanwezig.

  • Gouda is in een aantrekkelijk deel van het Groene Hart gelegen en kent daarmee een aantrekkelijk woonklimaat voor werknemers. Om de kwaliteit van de groene omgeving te koesteren is een efficiënt gebruik van de bestaande stedelijke ruimte van groot belang.

  • Op de arbeidsmarkt speelt een ‘battle for talent’. Talent wil werken op aantrekkelijke locaties met voorzieningen in de directe omgeving. Gezien de goede bereikbaarheid met OV en auto en het aantrekkelijke woonklimaat kan Gouda hier beter op inspelen. Het OV transport naar de bedrijventerreinen kan echter beter.

Aanwezigheid beeldbepalende bedrijven

  • De bouw, industrie en ict zijn belangrijke sectoren en werkgevers voor Gouda. Deze sectoren zorgen voor een diversiteit aan werkgelegenheid in de stad. Er is een aantal grote beeldbepalende bedrijven in Gouda zoals Croda, Gouda Refractories, Mokveld en de Goudse Betonmortel Centrale, Centric, Conscia en Technolution. Van belang is om deze bedrijven te koesteren en te faciliteren in hun uitbreidingsbehoefte.

  • Een combinatie met kantoorhoudende sectoren kan kansen bieden, omdat deze minder aanwezig zijn in de regio. Door technologische ontwikkelingen vindt er een digitalisering van alle sectoren plaats. Combinaties tussen ict en software ontwikkeling en de industrie zijn kansrijk. In Gouda zijn veel kantoren vertrokken. Tegelijkertijd biedt Gouda ook kansen. Dit vraagt dan wel om een aantrekkelijk en hoogwaardige stedelijke omgeving met diverse voorzieningen op loopafstand. Primair komt hiervoor de Spoorzone in aanmerking. Of, bij een multifunctonele gebiedsontwikkeling zoals ict, wonen en hoogwaardige techniek, delen van Goudse Poort.

  • Gouda zet in op versterking van het vestigingsklimaat, door goede samenwerking met de (vertegenwoordiging van) het bedrijfsleven.

Inzet op een elkaar versterkende mix van diverse onderscheidende werklocaties

  • Gouda kenmerkt zich door een verscheidenheid aan typen werklocaties.

  • Aangezien de uitbreidingsruimte beperkt is zet Gouda in op moderne, intensief bebouwde en duurzame bedrijventerreinen.

  • Mengen waar mogelijk, maar daarnaast locaties behouden waar de hoge milieucategorieën hun bedrijfsvoering kunnen blijven uitvoeren.

  • Met de Nieuwe Gouwe en Hollandsche IJssel heeft Gouda unieke mogelijkheden voor watergebonden bedrijvigheid. Deze ruimte is schaars in de regio en daarom zet Gouda in op behoud en zo mogelijk versterking van deze kwaliteiten.

BEDRIJF

IMPRESSIE LOCATIE

Mokveld is fabrikant in afsluiters voor de energie- en watermarkt en biedt kennis voor de gas, olie en water industrie. Het bedrijf werkt internationaal, met het hoofdkantoor en een fabriek gevestigd in Gouda.

Bron: Mokveld

afbeelding binnen de regeling

Croda (engels oleochemisch bedrijf) heeft één van de productielocaties in Gouda. Bij de vestiging in Gouda worden verschillende chemicaliën geproduceerd en geleverd aan klanten.

Bron: Croda

afbeelding binnen de regeling

Siqura BV is producent en leverancier van videosurveillance systemen, waarbij IP-technologie wordt toegepast. Het hoofdkantoor is in Gouda gevestigd.

Bron: Dare

afbeelding binnen de regeling

TSS ontwikkelt software op het gebied van digitale visuele communicatie. Het bedrijf heeft een internationaal karakter en is gevestigd in Gouda.

Bron: TSS

afbeelding binnen de regeling

Wijngo is een technische groothandel voor bouw en industrie. Naast het hoofdkantoor in Gouda zijn er fillialen in De Lier, Hardinxveld-Giessendam en Zaandam.

Bron: Wijngo

afbeelding binnen de regeling

VOORBEELDEN VAN BEDRIJVEN IN GOUDA ROND (INNOVATIEVE) MAAKINDUSTRIE EN SMART INDUSTRY

5.2 KANSEN VOOR VERDUURZAMING EN KLIMAATADAPTATIE

Voor bestaande bedrijventerreinen kan verduurzaming en klimaatadaptatie een nieuwe route zijn om veroudering en leegstand te voorkomen.

De belasting van de ecosystemen op aarde nemen alsmaar toe en vragen om radicale ingrepen. De vaak gunstige ligging van bedrijventerreinen in stedelijk gebied biedt echter volop kansen voor herontwikkeling. Zeker als deze wordt gecombineerd met de uitgangspunten van een circulaire economie, klimaatadaptatie en energietransitie. Dit is ook noodzakelijk, willen we de doelen vanuit het Klimaatakkoord en circulariteit halen. Aangezien de industrie en transport verantwoordelijk zijn voor ongeveer 60-65% van het energieverbruik22, valt hier veel winst te behalen. Nederland heeft in de klimaatwet de doelstelling vastgelegd om de hoeveelheid broeikasgassen terug te dringen met 49% in 2030 en met 95% voor 2050. De energietransitie is een proces dat stuurt op een nagenoeg volledige CO2 vrije energievoorziening. Tegelijkertijd worden grondstoffen steeds schaarser. Dit vraagt om een verandering naar een circulaire economie waarbij producten hergebruikt worden als grondstoffen, waardevernietiging wordt beperkt en de uitstoot van belastende stoffen wordt geminimaliseerd. Het goede nieuws is dat al deze transitieprocessen kansen bieden voor bedrijven: minder en groener energiegebruik of hogere opbrengsten door keten-samenwerking en innovatie, minder grondstoffenverbruik en reductie van afval.

Door nu de opgave om verouderde bedrijventerreinen te herstructureren naar ‘new school’-werklocaties te combineren met (inter)nationale en lokale klimaatdoelstellingen, snijdt het mes aan twee kanten. Hiermee kunnen tegelijkertijd twee complexe problemen worden aangepakt.

De versterking van de bedrijventerreinen vraag om een integrale koppeling met andere stedelijke opgaven als klimaatadaptatie, bodemdaling, waterberging, circulaire economie, duurzame mobiliteit, duurzame distributie, groen en biodiversiteit en verdichting. Bestaande bedrijven en bedrijventerreinen hebben een belangrijke sleutel in de stedelijke opgaven. De bestaande bedrijventerreinen scoren gemiddeld genomen slecht op klimaatstresstesten (vooral op hittestress en wateroverlast) en zijn daarom aangewezen als aandachtsgebieden. Een duurzaam en groen ingericht terrein heeft, naast een middel voor klimaatadaptatie, nog vele

andere voordelen. Zo kan groen bijdragen aan het versterken van het imago van een bedrijf en verhoogt het de werkkwaliteit omdat het een omgeving is waarin mensen zich fijn voelen, productiever worden en minder stress ervaren. Ook verhoogt een groen ingericht terrein de waarde van het vastgoed.

Bij het herstructureren van bestaande bedrijventerreinen en ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen worden de volgende uitgangspunten meegewogen:

  • 1.

    Toekomstbestendigheid. De gebouwde omgeving wordt toekomstbestendig ingericht door te anticiperen op:

    • Een energietransitie naar aardgasloze verwarming.

    • Optimale inzet van opwekking van duurzame energie op, aan en rond gebouwen.

    • Maatregelen voor klimaatadaptatie zoals groene (/blauwe) daken, dubbel ruimtegebruik, vergroening van de openbare ruimte met meer bomen, waterbuffering en aandacht voor de biodiversiteit.

    • Het voorkomen van hittestress.

    • Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen moet het Convenant klimaatadaptief bouwen gevolgd worden.

  • 2.

    Circulaire economie. Ontwikkeling naar een duurzame en circulaire economie vraagt niet alleen om het behouden en aantrekken van nieuwe innovatieve bedrijven, maar ook om nieuwe manieren van samenwerken tussen bedrijven onderling. Denk aan samen energie opwekken en grondstoffen en kennis delen en uitwisselen.De regio Midden-Holland wil samen met de Provincie een pilot starten om de belangrijkste afval- en reststromen te inventariseren en te kijken op welke manier hier een lokale circulaire oplossing voor gewonden kan worden.

  • 3.

    Mobiliteit. Bedrijventerreinen en bedrijven spelen een belangrijke rol in het stimuleren van medewerkers om meer gebruik te maken van onder andere de fiets, e-bike, deelauto’s, deelfietsen, Mobility as a Service of thuiswerken. De (her) inrichting van de verkeersinfrastructuur zal daarmee rekening houden. Hoewel de vervoerswaarde tot nu toe te gering werd geacht blijft een verbetering van het openbaar vervoer een kans om de mobiliteitsbelasting kan terugdringen,

De verduurzaming kan het best worden vormgegeven door een samenwerking tussen gemeenten en ondernemersorganisaties. Gouda Onderneemt en het duurzaamheidsplatform Gouda (DPG) kunnen het proces vanuit het belang van de ondernemers mede faciliteren. Via het DPG kunnen bedrijven gezamenlijk duurzaamheidskansen versnellen (www.dpgouda.nl). De Provincie stelt voor de komende periode subsidie beschikbaar voor de energietransitie op bedrijventerreinen. Mogelijkheden om hiervan gebruik te maken zullen in samenwerking met DPG worden onderzocht.

6 TOEKOMSTVISIE EN STRATEGIE

6.1 GEWENSTE ONTWIKKELRICHTING

De bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de werkgelegenheid in Gouda. In totaal zijn er ca. 10.700 banen op de bedrijventerreinen. Dit is bijna 30% van alle banen in Gouda. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen van belang voor een veelzijdige economische structuur. Dit maakt de economie van Gouda minder kwetsbaar. De hoofdlijnen in de toekomstvisie en strategie zijn:

  • Zoveel mogelijk benutten van de ruimte in de stad en zoveel mogelijk verdichten op de bestaande bedrijventerreinen en werklocaties.

  • Aandacht voor klimaatadaptief bouwen (klimaatadaptief bouwen bestaat minstens uit de volgende onderdelen: water(overlast), droogte, hitte, bodemdaling, groenblauwe structuren, biodiversiteit en overstromingen). Niet alleen bij nieuwbouw, maar ondernemers kunnen op hun eigen terrein ook zondermeer zoveel mogelijk klimaatadaptieve maatregelen uitvoeren.

  • Aandacht voor groen en ecologie (o.a. groene (/blauwe) daken, groene gevels, biodiversiteit).

  • Circulair en modulair bouwen en slopen, en het realiseren van energiezuinige gebouwen met energie opwekking (zoals zonnepanelen).

  • Een sterkere profilering van de bedrijventerreinen. Het is van belang om voldoende ruimte te behouden voor reguliere en hoge milieucategorie bedrijven die moeilijk te mengen zijn vanwege milieuhinder en verkeersoverlast. Op een beperkt aantal terreinen is menging met ander type lichtere bedrijvigheid of maatschappelijke functies kansrijk. Dit geldt met name voor de Spoorzone (inclusief zuidoostelijke deel van Goudse Poort), Gouwespoor, de locatie GOUDasfalt op het bedrijventerrein Stolwijkersluis en het zuidoostelijke deel van bedrijventerrein Kromme Gouwe.

  • Concentratie van winkels die naar aard en omvang niet passen in reguliere centrumgebieden. Dit betreft het versterken van de PDV functies op Goudse Poort en de vestiging van deze functies op andere terreinen niet meer toelaten. De bestaande perifere detailhandel en perifeer gevestigde reguliere detailhandel op Kromme Gouwe wordt de mogelijkheid geboden om te verplaatsen naar Goudse Poort23. Hiermee ontstaat op Goudse Poort een sterk cluster.

  • Behouden van de bestaande locaties die geschikt zijn voor watergebonden bedrijvigheid. Deze locaties zijn schaars en van groot belang voor de bestaande bedrijvigheid. Daarnaast zoveel mogelijk beter benutten van bestaande watergebonden locaties voor watergebonden bedrijfsactiviteiten onder andere door het faciliteren van bedrijfsverplaatsingen.

  • Ruimte bieden aan hybride werkvormen, waarbij kantoor- en bedrijfsruimten gecombineerd zijn. Dit sluit aan op trends en ontwikkelingen en kan de ict en industrie in Gouda versterken.

  • Het gebied nabij het station en het centrum in de Spoorzone is een aantrekkelijke locatie voor kantoren in Gouda (hov locatie). Hier kan worden ingezet op dubbelgrondgebruik en functiemenging door bijvoorbeeld in te zetten op bedrijvigheid in de plint in combinatie met woningen. Een gemengd gebied met wonen, werken en voorzieningen sluit goed aan op de huidige vraag. Tegelijkertijd kan met de transformatie van leegstaande kantoren op bedrijventerreinen ruimte vrij worden gemaakt voor verdichting met bedrijfsruimten om zo veel mogelijk binnenstedelijk in de geconstateerde behoefte te voorzien.

  • Het uitgangspunt voor de Spoorzone is wonen met functiemening waarbij ook ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen.

  • Toevoegen van wonen of transformatie naar wonen wordt op bepaalde terreinen toegestaan maar alleen wanneer voorzien wordt in een minimaal (maatwerk) woonmilieu en er aandacht is voor integrale gebiedsontwikkeling (in beginsel geen solitaire “pand-na-pand” transformatie naar wonen) en de ontwikkeling kan rekenen op draagvlak in de omgeving en er passende oplossingen zijn voor ontsluiting en parkeren.

  • In de Spoorzone en in de zuidoostelijke hoek van Goudse Poort is (transformatie naar) wonen zondermeer mogelijk. Transformatie naar gemengde woon-werkgebieden elders op Goudse Poort is alleen onder strikte voorwaarden mogelijk.

  • Het zuidoostelijk deel van Kromme Gouwe heeft een gemengd karakter met aanwezigheid van bedrijvigheid, kantoren en wonen. Hier doen zich kansen voor om door verdichting, transformatie of herbestemming een gemengd hoogstedelijk milieu tot stand te brengen24. Het waarborgen van de ongehinderde bedrijfsvoering van de bestaande bedrijvigheid is hieraan bovengeschikt. Dat wil zeggen, de gereserveerde milieuruimte (geluidszonering) van de zittende (HMC) bedrijven mag niet verloren gaan. Uitwerking van deze kansen is daarom aan strikte voorwaarden gebonden. Deze ontwikkeling zou doorgetrokken kunnen worden richting aangrenzende locaties zoals Onder de Boompjes (herontwikkeling bedrijfslocaties biedt kansen om het woonklimaat te verbeteren).

  • Initiatieven waarmee de schuifpuzzel om te komen tot een efficiënter ruimtegebruik op de bedrijventerreinen kan starten worden per casus beoordeeld. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:

    • -

      Mengen met wonen wordt alleen toegestaan wanneer sprake is van meerwaarde en versterking van het gebied en de ontwikkeling kan rekenen op draagvlak in de omgeving.

    • -

      In de uitwerking rekening houden met het voorkomen van hinder tussen de functies. Dit kan o.a. met ruimtelijke oplossingen,- een goede mix van doelgroepen, contractuele (private/privaat-publieke) afspraken en planologisch juridische instrumenten. Wonen mag geen beperkende

    • -

      invloed hebben op de bedrijfsvoering van gevestigde grond en/of watergebonden bedrijven. Een gedegen milieutechnisch onderzoek is nodig om de kansrijkheid van een transformatie naar (vormen van) wonen te bepalen.

    • -

      In beginsel geen solitaire woningbouwontwikkeling (“pand-na-pand” benadering) maar de ontwikkeling moet bijdragen aan een integrale multifunctionele versterking van het gebied.

    • -

      De ontwikkeling moet passen binnen op te stellen gemeentelijke stedenbouwkundige uitgangspunten die zien op een optimale integratie met de bestaande omgeving.

    • -

      Passende oplossingen voor ontsluiting en parkeren.

    • -

      Passende oplossingen voor water(berging) en voldoende realisatie van openbaar groen (minimaal 15%).

    • -

      Passende planning binnen de (regionale) agenda wonen.

  • Het verder uitbouwen van een experimenteerterrein in combinatie met recreatie en leisure op GOUDasfalt. Hier kan ruimte worden geboden voor kleinschalige betaalbare bedrijvigheid voor de ambachtelijke en creatieve sector rond bijvoorbeeld duurzaamheid en circulaire economie, additioneel op aanbod in de binnenstad en de reguliere bedrijventerreinen.

Scenario’s ontwikkeling Gouwe Park II

De in dit onderzoek geraamde vraag naar bedrijfsruimte in Gouda in de periode tot 2030 bedraagt ca. 9 ha en houdt rekening met de coronacrisis zoals die zich nu ontwikkeld heeft. Bij een reguliere ontwikkeling van de economie bedraagt de vraag ca. 12 ha. Daarnaast ligt op dit moment het huidige aanbod onder het gewenste frictieniveau waarmee het toevoegen van ca. 20.000 m² aan aanbod behulpzaam zou zijn. Deze vraag kan in principe binnenstedelijk ingepast worden maar dit is wel een complexe puzzel. Bij een reguliere economische groei is er onvoldoende ruimte voor de inpassing van de vraag. Buitenstedelijk is er binnen de gemeentegrenzen van Gouda geen ruimte beschikbaar voor de realisatie van een nieuw bedrijventerrein (tenzij hiervoor waardevol landschap verdwijnt). De ontwikkeling van een “Gouwe Park II” kan wel voorzien in (een deel van) de vraag. Omdat de beoogde locaties voor een nieuw regionaal georiënteerd bedrijventerrein op het grondgebied van de gemeente Zuidplas zijn gelegen, ligt het voor de hand dat de gemeente Zuidplas hierbij de lead neemt. Daarbij zijn drie mogelijke scenario’s denkbaar:

  • 1.

    Een Gouwe Park II niet realiseren

    De druk op de ruimte neemt toe in dit scenario waarmee ook de verdichting in Gouda urgenter wordt en daarmee haalbaarder. Het risico is wel dat bedrijven Gouda verlaten en zich elders in of buiten de regio vestigen.

  • 2.

    Een Gouwe Park II (gefaseerd) realiseren

    Door een Gouwe Park II te realiseren kunnen Goudse bedrijven met een uitbreidingsbehoefte gefaciliteerd worden en kan de overige regionale vraag nabij Gouda ook worden ingepast. Om de verdichtingsopgave in Gouda te versnellen zijn uitbreidingsmogelijkheden een belangrijk instrument om schuifruimte te creëren. Kansen dienen zich aan wanneer gevestigde bedrijven zich kunnen verplaatsen naar een Gouwe Park II. Dit zorgt voor ruimte op de bestaande terreinen om de intensivering en verdichting te starten. Met het op de markt brengen van teveel nieuw areaal wordt de urgentie om te verdichten echter wel verlaagd. Door de gunstige prijs-kwaliteitsverhouding verkiezen ondernemers vaak nieuwbouw boven herontwikkeling uit de bestaande voorraad. Daarom is een gefaseerde aanpak optimaal, waarbij verplaatsing naar Gouwepark en verdichting op de oude locatie stapsgewijs worden uitgevoerd en enige druk op de ruimte aanwezig blijft. Het is belangrijk om in regionaal verband afspraken te maken over de realisatie van de gewenste intensivering en verdichting op de achterlaatlocaties.

  • 3.

    De keuze voor het wel of niet ontwikkelen van een Gouwe Park II uitstellen

    Een derde optie is om, gezien de huidige onzekere economische tijd, de definitieve keuze rondom een Gouwe Park II uit te stellen. In dit scenario zal eerst moeten worden ingezet op het binnenstedelijk oplossen van de behoefte in Gouda. Bij een herstel van de markt kan een heroverweging worden gemaakt, mede op basis van de voortgang van de verdichtingsopgave en de ontwikkeling van de werkgelegenheid en ruimtevraag.

De voorkeur ligt bij scenario 2. Een gezamenlijke inspanning is wenselijk om ruimte voor bedrijven te behouden voor de regio. Een gefaseerde ontwikkeling van een regionaal georiënteerd bedrijventerrein voorziet in de benodigde schuifruimte en kan hiermee helpen om ontwikkelingen op gang te krijgen.

Gezien het regionale belang van dit bedrijventerrein is bij de ontwikkeling hiervan regionale afstemming met de omliggende gemeenten gewenst. De ontwikkeling van een nieuw regionaal georiënteerd bedrijventerrein in de gemeente Zuidplas staat in de overzichten van de regionale bedrijventerreinenvisie (deel I) op ‘oranje’. Dit betekent dat ontwikkeling afhankelijk is van een regionaal gedragen visie en onderbouwde behoefte. Het ligt voor de hand dat een Gouwepark II pas in ontwikkeling wordt genomen indien maximaal is ingezet op effectief benutten van andere bedrijvenlocaties, door leegstaande en niet-courante bedrijven/kantoren locaties te transformeren, dan wel wanneer een Gouwepark II hier aantoonbaar aan bijdraagt. De ontwikkeling moet een oplossing bieden voor diverse lokale problematiek in de regio en een meerwaarde hebben voor de realisatie van beleidsdoelstellingen zoals de woningbouwopgave of energiewinning (ruimtevraag door transformatie), of meehelpen aan het oplossen van lokale bereikbaarheidsproblemen op huidige (historische) bedrijfslocaties (bijvoorbeeld solitaire bedrijfsvestigingen). In de op te stellen regionale bedrijventerreinenvisie (deel II) wordt dit nader uitgewerkt.

Bij regionale afstemming van de ontwikkeling van een Gouwe Park II kunnen de volgende spelregels afgesproken worden:

  • Focus op bedrijven groter dan 1 ha. Kleinere bedrijven zijn goed binnenstedelijk in te passen.

  • Inzetten op bedrijven met een hogere milieu categorie (bijvoorbeeld vanaf 3.2). Met name deze bedrijven zijn lastiger binnenstedelijk in te passen.

  • Een deel van het terrein reserveren voor bedrijven uit de regio met uitbreidingsbehoefte. Verhuizing van deze bedrijven kan voorzien in noodzakelijke uitbreidingsruimte voor bedrijven op de achterlaatlocatie.

De bestaande regionale overlegtafel economie, onderwijs en arbeidsmarkt is de plek waar deze afstemming vorm kan krijgen. Het oprichten van een gemeenschappelijke regeling voor de ontwikkeling van het bedrijvenpark is daarom niet noodzakelijk.

6.2 KANSRIJKE PROFILERING BEDRIJVENTERREINEN

De bedrijventerreinen in Gouda kunnen vanuit hun huidige bedrijfssamenstelling op een sterkere profilering inzetten (Figuur 17Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.). Daarbij zijn ook kansen voor verdichting en functiemenging aangegeven. Per terrein is een kansrijke segmentering opgesteld (Tabel 6).

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 17 PROFILERING VAN DE BEDRIJVENTERREINEN IN GOUDA

TERREIN

HUIDIGE FUNCTIEMIX

INDICATIE GEWENSTE SEGMENTEN

PROFILERING

Goudse Poort

  • Bedrijven t/m mc 3

  • Kantoren

  • Detailhandel (PDV)

  • Leisure

  • Horeca (waaronder hotel)

  • Huidige functiemix behouden

  • Overaanbod kantoren transformeren naar bedrijfsruimte/PDV en mogelijk, onder strikte voorwaarden, naar bepaalde vormen van wonen (en werken).

  • Versterken PDV (o.a. door verplaatsing)

  • Woonwerkzone in zuidoostelijk deel (onderdeel van de Spoorzone)

Modern gemengd bedrijvenpark met handel, ict, perifere detailhandel en dienstverlening

Spoorzone

  • Wonen

  • Kantoren

  • Leisure (bioscoop)

  • Maatschappelijke functies

  • Voorzieningen

  • Sterk inzetten op gemengd stedelijk gebied met diverse functies

  • Kansrijke locatie voor kantoren (hov locatie)

  • Kansrijk voor werkfuncties in de plinten

Gemengd stedelijk gebied met wonen, kantoren, hybride werkvormen en voorzieningen

Gouwespoor

  • Bedrijven t/m mc 3

  • Kantoren

  • Onderwijs

  • Maatschappelijke functies

  • Supermarkt

  • Behoud huidige functiemix

  • Toevoeging publieksaantrekkende functies enkel in combinatie met een betere ov verbinding). Inzet op meerlaagse bedrijfsruimten

Modern gemengd bedrijvenpark met dienstverlening, handel, industrie en maatschappelijke instellingen

Kromme Gouwe

  • Bedrijven t/m mc 4.2

  • Detailhandel (PDV)

  • Enkele woningen

  • Bescherming watergebonden bedrijvigheid en HMC

  • Uitplaatsen PDV en perifeer gevestigde reguliere detailhandel o.a. naar Goudse Poort

  • Op termijn en onder strikte voorwaarden beperkte doorontwikkeling gemengd hoogstedelijk woon-werk milieu op zuidoostelijk deel

  • Uitfaseren woonwagens Goudkade

Watergebonden industrieterrein

Gouwestroom

  • Bedrijven t/m mc 4.1

  • Groothandel

  • Detailhandel (bouwmarkt)

  • Behoud bestaande bedrijvigheid

  • Geen andere functies toestaan

Modern regulier terrein

met (ambachtelijke) MKB in de handel, bouw en industrie

Schielands Hoge Zeedijk

  • Bedrijven t/m mc 4

  • Behoud bestaande bedrijvigheid

  • Geen andere functies toestaan

Watergebonden industrieterrein

Stolwijkersluis

  • Bedrijven t/m mc 3.1 (gebied buiten GOUDasfalt)

  • Kleinschalige innovatieve en creatieve bedrijvigheid; mogelijkheden voor circulaire economie op GOUDasfalt

  • GOUDasfalt met leisure en horeca

  • Behoud van bedrijvigheid

Experimenteergebied o.a.

circulaire economie met recreatie en leisure

(GOUDasfalt) en daarnaast

(watergebonden) bedrijventerrein

TABEL 6 HUIDIGE FUNCTIES EN GEWENSTE SEGMENTERING BEDRIJVENTERREINEN

Bron Bureau Stedelijke Planning

Kromme Gouwe

Kromme Gouwe is een belangrijk bedrijventerrein voor Gouda met veel dynamiek en hier spelen diverse opgaven. Het is geschikt voor zwaardere bedrijvigheid (deels watergebonden). Dit leent zich niet goed om te mengen met andere functies. Er is veel druk op de interne infrastructuur, mede door de detailhandel die veel publiek en verkeer aantrekt. Aangezien de ruimte voor HMC bedrijven beperkt is, is het belangrijk om die ruimte hier te koesteren. Kromme Gouwe huisvest (grote) bedrijven die een belangrijke functie vervullen voor de stad (o.a. werkgelegenheid) en bovendien ook aangeven uitbreidingsbehoefte te hebben. Mede daarom is eerder al een bestuurlijke wens geuit om de detailhandel op Kromme Gouwe de mogelijkheid te bieden om te verplaatsen naar Goudse Poort25. Dit draagt ook bij aan een verbetering van de verkeersproblematiek ter plaatse en versterkt het economisch profiel van Go Stores e.o. op Goudse Poort. Eventuele verplaatsing van PDV bedrijven op de Industriestraat leidt tot mogelijkheden voor de ontwikkeling van een nieuwe watergebonden bedrijfskavel en uitbreidingsruimte voor gevestigde bedrijvigheid op Kromme Gouwe. Een deel van het PDV cluster aan de Goudkade functioneert als een buffer voor de zwaardere bedrijvigheid richting het wonen. Hiermee dient rekening gehouden te worden bij een eventuele nieuwe invulling, zoals een ander type bedrijvigheid die eveneens kan dienen als buffer.

Om de businesscase van verplaatsing haalbaar te maken dient nader onderzoek plaats te vinden. Op dit deel van het terrein dient rekening gehouden te worden met de molenbiotoop die een beperkende werking heeft op de maximaal toegestane hoogte van omliggende bebouwing. Uitbreiding van de woonfunctie op de Goudkade door transformatie is met het oog op de gevestigde (HMC en deels watergebonden) bedrijvigheid ter plaatse niet gewenst. Op de plek van het huidige afvalbrengstation aan de Goudkade komt het nieuwe Ecopark met ruimte voor kleinschalige circulaire bedrijvigheid. Hiermee geeft Gouda invulling aan de ambitie om de komende jaren tot de meest duurzame gemeenten te behoren.

Conform eerder vastgesteld beleid streeft de gemeente naar de uitfasering van de woonwagens op de Goudkade.

Nieuwe ontwikkelingen en transformaties op Kromme Gouwe mogen de ontwikkeling van de bestaande (zwaardere en watergebonden) bedrijvigheid niet beperken. De geluidszonering mag niet in gevaar komen. Bij de verplaatsing van bedrijven wordt ingezet op het reserveren van de vrijgekomen ruimte voor zo hoog mogelijke milieucategorieën. Hiermee wordt de ruimte die er is zoveel mogelijk beschermd. De randen van het terrein vertonen een rommelige situatie in met name de zuidoostelijke hoek waar sprake is van verouderd vastgoed en een menging van functies zoals bedrijvigheid, kantoren en wonen. De Ruimtelijke Structuurvisie Gouda 2005-2030 (2005) en de Verstedelijkingsagenda Gouda (2018) benoemen het zuidoostelijke deel van Kromme Gouwe als potentieel gebied om op termijn te ontwikkelen naar hoogstedelijk gemengd gebied, maar geven aan dat de gereserveerde milieuruimte van bestaande bedrijvigheid niet opgegeven mag worden. De gebiedsontwikkeling moet leiden tot een meerwaarde en versterking van het gebied en voldoen aan randvoorwaarden met betrekking tot het proces (voldoende draagvlak van ondernemers Kromme Gouwe, stedenbouwkundige uitwerking en passende planning binnen de (regionale) agenda wonen).

Goudse Poort

Op Goudse Poort is naast bedrijvigheid en kantoren sprake van een concentratie van PDV, en in beperkte mate horeca en leisure. De locatie leent zich hier goed voor gezien de goede bereikbaarheid (nabij afslag A12). Een verdere clustering van detailhandel met diversiteit in aanbod biedt kansen. Dit kan door PDV en perifeer gelegen reguliere detailhandel die nu elders gevestigd is en qua omvang niet of lastig in te passen is in de binnenstad of de reguliere winkelcentra te concentreren op Goudse Poort en daarmee op andere bedrijventerreinen plek te maken voor bedrijfsruimte26.

Het is wenselijk het overaanbod aan kantoren uit de markt te halen en te transformeren naar ruimte voor bedrijvigheid of PDV en/of winkels die naar aard en omvang van de goederen daaraan gerelateerd zijn, of andere functies die leiden tot een versterking en levendigheid van het gebied zoals leisure, sportscholen, horeca of diensten. Gebouw de Goudse Poort en Stavorenweg 4 en 6 staan grotendeels structureel leeg en hebben een negatief effect op het imago van het bedrijventerrein. Transformatie van deze panden heeft een hoge prioriteit. De panden aan de Stavorenweg zijn inmiddels aangekocht en zullen gesloopt worden. Hierdoor is een nieuwe, bedrijfsmatige, invulling van deze kavel mogelijk. Dit is een belangrijke ontwikkeling voor Goudse Poort daar het de entree van het terrein vanaf de snelweg betreft. De kantoren aan de Tielweg, waar veel leegstand is, kunnen ook transformeren naar bedrijvigheid of combinaties van kantoren en bedrijfsruimten. Tielweg 5 is inmiddels aangekocht. Door sloop van het oude pand ontstaan kansen voor bedrijfsmatige nieuwbouw, verduurzaming en verdichting. Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden voor transformatie naar gecombineerde werkfuncties waaronder de locatie van Bacardi en het Molenwiek gebouw.

Goudse Poort is een bedrijventerrein met een gemengd profiel. Conform de ontwikkelstrategie worden in de zuidoosthoek van het terrein woningen gerealiseerd (overlap met de Spoorzone). Overwogen kan worden om een unieke overgangszone tussen het wonen en het werken te creëren, waarbij deze functies horizontaal en verticaal gemengd worden. Dit zorgt voor een uniek woon- werkmilieu in Gouda. Er zijn diverse mixed use concepten mogelijk waarbij bijvoorbeeld de begane grond benut kan worden voor (kleinschalig) werken met woningen hierboven. Door het uit de markt halen van de leegstand en toevoegen van andere functies wordt het gebied ook aantrekkelijker voor ict bedrijven. De rest van het terrein blijft primair een bedrijventerrein.

Indien zich kansen en/of initiatieven voordoen, waarmee de schuifpuzzel tot efficiënter ruimtegebruik kan worden gestart, worden deze per casus beoordeeld. Hierbij dienen de volgende uitgangspunten meegenomen te worden:

  • Mengen met wonen wordt alleen toegestaan wanneer gemeente en eigenaren samen op zoek gaan naar de plussen en minnen bij een voorgestelde gebiedsontwikkeling en er een overtuigende – gesaldeerde – plus naar voren komt. Hierbij is gedegen milieutechnisch onderzoek nodig om de kansrijkheid van een transformatie naar (vormen van wonen) te bepalen.

  • In de uitwerking rekening houden met het voorkomen van hinder tussen de functies. Dit kan met ruimtelijke oplossingen, een goede mix van doelgroepen, contractuele (privaat/publiek-private) afspraken en planologisch juridische instrumenten. De ontwikkeling moet draagvlak hebben in de omgeving.

  • In beginsel geen solitaire woningbouwontwikkeling met een “pand-na-pand” benadering, maar de ontwikkeling moet bijdragen aan een integrale multifunctionele versterking van het gebied met een minimaal (maatwerk) woonmilieu.

  • De ontwikkeling moet passen binnen op te stellen gemeentelijke stedenbouwkundige uitgangspunten die zien op een optimale integratie met de bestaande omgeving.

  • Passende oplossingen voor ontsluiting en parkeren.

  • Passende oplossingen voor water(berging) en voldoende realisatie van openbaar groen (minimaal 15%).

  • Passende planning binnen de (regionale) agenda wonen.

Dit betekent dat het mogelijk is om gebiedsdeals te sluiten mits deze het gebied en functioneren daarvan overall sterker maken en de bestaande bedrijvigheid niet in de weg zitten.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 18 CAXTION WORKS: GEMENGD GEBOUW MET WONEN BOVEN KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN

Bron Caxton works

Spoorzone

In de Spoorzone ligt het accent op wonen. Het wordt een gemengd stedelijk gebied met ruimte voor verblijven, werken en voorzieningen27. De huidige vraag naar kantoren richt zich in toenemende mate op multifunctionele locaties met een aantrekkelijk voorzieningenpakket (bijvoorbeeld de binnenstad) en een zeer goede ov-bereikbaarheid. Dit gebied is ook bij uitstek geschikt voor creatieve innovatieve bedrijvigheid, al dan niet gekoppeld aan zakelijke dienstverlening. Naast kantoren geldt ook dat bedrijfsruimtegebruikers een toenemende behoefte hebben aan een multimodale ontsluiting. Bovendien hebben creatieve innovatie bedrijven een voorkeur voor dynamische gemengde gebieden. Hier kan worden ingezet op dubbel grondgebruik en functiemenging door bijvoorbeeld in te zetten op bedrijvigheid in de plint in combinatie met woningen. Dit sluit aan op het beoogde multifunctionele gebruik op gebouwniveau in het Ontwikkelperspectief.

Voorzieningen zoals een kantine en vergaderfaciliteiten kunnen gedeeld worden door de zakelijke gebruikers in het gebied. Een dergelijke combinatie van bedrijfsfuncties geeft het gebied meer reuring en speelt in op de trend naar hybride werkvormen. Dit vergt een nadere verkenning naar de vraag in de markt en de mogelijkheden voor flexibel bestemmen.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 19 BEDRIJFSRUIMTE IN DE PLINTEN DAARBOVEN KANTOORRUIMTEN IN SAN FRANSISCO EN EINDHOVEN

Bron Microlab

Gouwespoor

Op Gouwespoor is sprake van een diversiteit aan functies. Recent is hier ook het Hoornbeeck College gevestigd. Gezien deze diversiteit aan functies met een publieksaantrekkende werking is het zorgen van een goede verbinding met het station van belang. Op verdichtingslocaties kan worden ingezet op meerlaagse bedrijfsunits.

afbeelding binnen de regeling

FIGUUR 20 MEERLAAGSE BEDRIJFSUNITS IN NAALDWIJK TE BEREIKEN VIA EEN OPRIT

Bron Drive in units

Gouwestroom

Op Gouwestroom is naast bedrijvigheid en enkele groothandelsbedrijven een bouwmarkt gevestigd. Aangezien dit terrein goed functioneert is de strategie om de huidige profilering als modern regulier bedrijventerrein door te zetten en geen andere functies toe te staan. De profilering zet in op MKB in de handel, bouw en industrie. Aandachtspunt is de ontsluiting via de N207 en N457 aangezien hier door de nieuwe woonwijk Westergouwe meer druk op komt te staan.

Schielands Hoge Zeedijk

Op Schielands Hoge Zeedijk zijn op dit moment geen andere functies dan bedrijven gevestigd; in de directe omgeving ligt een woonwijk. Dit terrein heeft een belangrijke waarde voor hogere milieucategorieën en watergebonden bedrijvigheid en is niet geschikt om andere functies toe te laten. Croda kan hier in de komende periode stapsgewijs uitbreiden.

Stolwijkersluis

Op Stolwijkersluis vindt met GOUDasfalt een diversiteit aan functies en activiteiten plaats, vooral gericht op horeca en leisure. Dit biedt kansen om ruimte te bieden aan (creatieve en ambachtelijke) kleinschalige bedrijven die goed combineren met andere functies. Interessant hierbij is een thematisering rondom duurzaamheid en circulaire economie. Denk bijvoorbeeld aan startups die nieuwe producten maken uit afval en dit tegelijkertijd op locatie kunnen verkopen aan bezoekers van GOUDasfalt. Inwoners van Gouda kunnen hier kennis maken met de circulaire economie. Naast GOUDasfalt zijn elders op Stolwijkersluis diverse bedrijven gevestigd. Dit betreft schaarse (watergebonden) bedrijvigheid. Andere functies worden hier niet toegestaan.

afbeelding binnen de regeling

STARTUP DE CLIQUE IN UTRECHT WAARBIJ AFVAL VAN DE HORECA, CATERAARS EN BEDRIJFSKANTINES WORDT VERZAMELD OM NIEUWE PRODUCTEN TE MAKEN ZOALS TEGELS VAN PLASTIC FLESSEN EN DOPPEN.

Bron de Clique

6.3 VERVOLG EN UITVOERING

Dit hoofdstuk geeft een aanzet voor de uitvoering van de bedrijventerreinenvisie: stappen en instrumenten om samen met de stakeholders te komen tot realisatie en versterking van de Goudse bedrijventerreinen.

  • Afstemming van de bedrijventerreinenvisie binnen de regio en met de provincie.

  • Een bredere presentatie van de visie aan het bedrijfsleven in Gouda.

  • In samenwerking met de VBG de uitbreidingsvraag van de bestaande bedrijven in Gouda onder ondernemers nader in beeld brengen. Denk hierbij aan omvang, maar ook aan de gewenste locatie en andere vestigingscriteria. Hiermee zijn concrete business cases te destilleren voor het op gang brengen van de verdichtingsopgave evenals de behoefte aan een (gefaseerde) realisatie van een Gouwe Park II.

  • Op Goudse Poort, Kromme Gouwe en Gouwespoor zijn mogelijkheden voor verdichting door sloop-nieuwbouw. Door binnen een gebiedsontwikkeling verdichting met commercieel aantrekkelijke functies toe te staan, ontstaat een interessante business case. De gemeente kan een belangrijke faciliterende rol spelen om eigenaren bij elkaar te brengen. Het toewijzen van bouwtitels elders zoals in Westergouwe biedt eventueel kansen om de verplaatsing en het uit de markt halen van incourante (kantoor)panden op gang te krijgen.

  • Urgentie behouden op de in de visie beschreven ontwikkelkansen en koersen op het tot stand brengen van de schuifpuzzel die leidt tot het beter benutten, verdichten en verduurzamen van de bedrijventerreinen. Efficiënt ruimtegebruik is leidend bij ontwikkelingen.

  • Toewijzen van een projectleider die samen met partijen kansen verkent, de integraliteit van ontwikkelingen bewaakt en zorg draagt voor afstemming met mede-overheden.

  • Per terrein kan een ontwikkelstrategie en ruimtelijk kader (locatiepaspoort) worden opgesteld op basis van de profilering in deze visie. Deze zijn inzetbaar als concreet toetsingskader voor initiatieven.

  • Uitvoeren van een marktonderzoek en ladderonderbouwing voor kantoren in de Spoorzone en kansen in beeld brengen voor dubbelgrondgebruik en functiemenging door bijvoorbeeld bedrijvigheid in de plinten te realiseren met woningen erboven. Daarnaast het verder uitwerken van het ontwikkelingsperspectief van de Spoorzone naar deelgebieden en -locaties en een strategie voor het realiseren van levendige plinten.

  • Met Gouda Onderneemt sterker inzetten op acquisitie en profilering van de werklocaties, gericht op: het van buiten aantrekken van nieuwe bedrijven die goed passen bij de economische structuur en profilering, het faciliteren van bestaande bedrijven in het vinden van uitbreidingsruimte en de verdichtingsopgave, het stimuleren van revitalisatie waar nodig en effectief, en het versterken van de koppeling tussen onderwijs en bedrijfsleven. Denk bij deze laatste bijvoorbeeld aan leerwerktrajecten voor nieuwe technieken voor verduurzaming en energietransitie in de bouw.

  • Opstellen van een plan van aanpak voor circulaire herstructurering. Hierbij is het uitgangspunt om de herstructurering van het bestaande terrein te combineren met lokale en nationale klimaatdoelstellingen, waardoor een hefboomeffect ontstaat. Onderdelen zijn bijvoorbeeld: een subsidiescan, inventarisatie en analyse van koppeling materiaalstromen, parkmanagement 2.0, kennisontwikkeling en -deling van instrumenten voor verduurzaming, gedeelde energiesystemen, ecologische inrichting, materiaalgebruik en nieuwe verdien- en beheermodellen.

Ondertekening

BIJLAGE 1 REFERENTIES VERDICHTEN

DE HOGE REGENTESSE, DEN HAAG

afbeelding binnen de regeling

Het project de Hoge Regentesse maakt deel uit van het binnenstedelijke bedrijventerrein Uitenhagestraat (ca. 4 ha). De Hoge Regentesse biedt ruimte aan 128 woningen, commerciële bedrijfsruimten, een parkeergarage en een fietsenstalling. In de oude situatie vond hier vooral opslag en parkeren plaats.

Leerpunten

  • Horizontaal mengen: wonen naast bedrijvigheid aan de rand van het bedrijventerrein.

  • Efficiënt ruimtegebruik door parkeren op het dak van bedrijfsruimten.

  • Bedrijfsunits zijn vooral bestemd voor commerciële voorzieningen zoals fitness en showrooms in plaats van reguliere bedrijvigheid zoals de industrie of bouw.

NOVACITY, BRUSSEL

afbeelding binnen de regeling

Het project Novacity omvat naast 7.800 m² aan woningen ook 7.600 m² aan economische activiteiten. De noordelijke zone is bestemd voor woningen met winkels en de zuidelijke zone voor een gemengd project van woningen en een mkb-park. De woningen zijn gesitueerd boven de bedrijvigheid dat bestaat uit werkruimtes, showrooms en kantoorruimte.

Leerpunten

  • Realiseren van een tweede maaiveld door woningen boven de bedrijvigheid te situeren en dit te benutten voor groen, speelvoorzieningen en openbare ruimte.

  • Gedeelde ruimten bevorderen ontmoetingen en verminderen irritaties tussen bewoners en bedrijven.

  • De woningen en de ramen zijn zo gesitueerd dat ze niet uitkijken op de bedrijvigheid.

  • Horizontale menging voor zware bedrijvigheid en verticaal mengen met lichtere bedrijvigheid.

CAXTON WORKS, LONDEN

afbeelding binnen de regeling

Caxton Works is een herontwikkelingsproject van een verouderd deel van een bedrijventerrein en is in 2018 opgeleverd. Het project heeft een omvang van ca. 28.800 m², waarvan 2.390 m² bestemd voor bedrijfsruimten. Het project omvat 336 woningen bovenop een plint van 13 bedrijfshallen waarin licht industriële, commerciële bedrijven en creatieve startups zich vestigen.

Leerpunten

  • Verouderde bedrijfskavels intensiveren en efficiënter benutten door toevoegen van woningen maar op de begane grond evenveel m² voor bedrijvigheid terugbouwen.

  • Verdienvermogen woningen inzetten voor hoogwaardige uitstraling bedrijfsunits en betaalbaarheid.

MEERLAAGSE BEDRIJFSUNITS, NAALDWIJK

afbeelding binnen de regeling

In Naaldwijk zijn meerdere meerlaagse bedrijfsunits op de bedrijventerreinen te vinden. Dit betreffen kleinschalige units. De bovenste etages zijn bereikbaar door middel van een lift of een oprit.

Leerpunten

  • Intensief en duurzaam gebruik van de schaarse ruimte op bedrijventerreinen door meerlaagse bedrijfsruimten te realiseren.

  • Bereikbaarheid mogelijk door lift en/of oprit

MICROLAB, STRIJP S EINDHOVEN

afbeelding binnen de regeling

Strijp S is getransformeerd tot een gebied met een mix aan faciliteiten voor wonen en werken in een creatief milieu. Microlab is een co-working/makerspace met ruim 450 members. De onderste laag bevat ateliers en werkruimtes. De hogere lagen omvatten kantoor- en vergaderruimten. Daarnaast zijn er gedeelde horecafaciliteiten en een skybar. Door middel van een abonnement kunnen bedrijven hier een plek huren.

Leerpunten

  • Intensief benutten van de ruimte door stapelen van verschillende werkfuncties. In dit geval kantoren bovenop bedrijfsunits.

  • Gedeelde ruimten en het organiseren van evenementen zorgt voor een community gevoel.

BIJLAGE 2 GESPROKEN PERSONEN

  • (Goudse Poort)

  • (Kromme Gouwe)

  • (Croda Nederland BV, Hollandsche IJssel)

  • (Stationsgebied)

  • (Gouwespoor)

  • (Gouwestroom)

  • (VBG)


Noot
1

Met betrekking tot de invulling van de compensatie is overeenstemming bereikt met de Provincie Zuid-Holland waarmee aan de compensatieplicht wordt voldaan.

Noot
2

Bij voorkeur nadat uit onderzoek is gebleken dat vestiging in de binnenstad ruimtelijk niet mogelijk is.

Noot
3

Verstedelijkingsagenda Gouda, 2018.

Noot
4

Bedrijventerreinenstrategie 2020, Zuid-Holland

Noot
5

Behoefteraming bedrijventerreinen Midden-Holland (2017)

Noot
6

Naar een bedrijventerreinenstrategie voor Midden-Holland (2020)

Noot
7

Hoofdlijnen economische agenda Gouda 2018-2020 (2018)

Noot
8

Winkelvisie Gouda 2017-2025 (2018)

Noot
9

Ruimtelijke Structuurvisie Gouda 2005-2030 (2005), Verstedelijkingsagenda Gouda (2018)

Noot
10

Ontwikkelperspectief Spoorzone, Gemeente Gouda (2019)

Noot
11

Regionale Kantorenstrategie Midden-Holland (2019)

Noot
12

Bron: Vastgoeddata, 2020. Dit betreft de verhuizingen van bedrijven met minimaal twee werknemers

Noot
13

Gemeente Gouda (2019). Toekomstvisie 2019-2030

Noot
14

Dit betreffen panden die aangeboden worden (hiernaast kunnen nog leegstaande panden zijn die niet worden aangeboden)

Noot
15

Bron: Lisa. Dit betreft de sectoren: C Industrie, F bouw, G45 Autohandel, G46 Groothandel, H49 Goederenvervoer, H52 Opslag, J58 Uitgeverijen, N77 Verhuur en Lease roerende goederen en S95 Reparatie

Noot
16

EIB (juli 2019), Ruimte voor Economische Activiteit tot 2030

Noot
17

Stec, 2020

Noot
18

Met betrekking tot de invulling van de compensatie is overeenstemming bereikt met de Provincie Zuid-Holland waarmee aan de compensatieplicht wordt voldaan

Noot
19

Bron: Funda in business, meetmoment 30 januari 2020.

Noot
20

Bron: Cushman & Wakefield, Nederland Compleet medio 2018

Noot
21

Floor Space Index: de verhouding tussen het metrage van de panden in m² op een terrein en de netto omvang van het terrein.

Noot
*

De Engelvaartlocatie e.o. op Goudse Poort is 4 ha. groot. Dit is de enige locatie in Gouda die ruimte biedt voor de vestiging van bedrijvigheid. Met het oog op de grootte van de kavel heeft de gemeente Gouda een voorkeur voor een integrale gebiedsontwikkeling op deze locatie.

Noot
22

KEV (Klimaat en Energieverkenning) 2019

Noot
23

Bij voorkeur nadat uit onderzoek is gebleken dat vestiging in de binnenstad ruimtelijk niet mogelijk is.

Noot
24

Ruimtelijke Structuurvisie Gouda 2005-2030 (2005), Verstedelijkingsagenda Gouda, (2018).

Noot
25

Gezellig en gemakkelijk winkelen en boodschappen doen in Gouda, Winkelvisie 2018-2025

Noot
26

Waar het gaat om verplaatsing van perifere detailhandel en perifeer gevestigde reguliere detailhandel van elders in Gouda of de regio naar Goudse Poort geldt dat de bestemming van de achterblijvende locatie wordt gewijzigd in een, bij dat gebied passende, andere bestemming en dat de bestemming detailhandel wordt weggehaald. In het kader van een gebiedsdeal mag de perifere detailhandel en perifeer gevestigde reguliere detailhandel die wordt verplaatst in beginsel de huidige bestemming 1-op-1 meenemen naar Goudse Poort.

Noot
27

Ontwikkelperspectief Spoorzone