Beleidsregel reststroken gemeente Zutphen 2019

1.1 Aanleiding

De gemeente Zutphen wordt gekenmerkt door een groene structuur die in grote mate bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van de stad en bijdraagt aan het woongenot van de inwoners van Zutphen.

Deze inwoners zijn ondernemend en doen regelmatig een verzoek tot aankoop of huur van gemeentelijk groen/grond. Vaak grenst dat groen of grond direct aan het eigen (woon)perceel.

In sommige gevallen is er sprake van gebruik van gemeentelijk groen door burgers zonder toestemming van de gemeente en zonder dat dit geformaliseerd is in een overeenkomst.

Deze burgers hebben illegaal een deel van het openbaar groen ingericht alsof het onderdeel is van hun eigen tuin. In 2013 constateerde B&W dat dit een onwenselijke situatie is en heeft zij beleid vastgesteld (beleidsnotitie Snippergroen 2013) om duidelijke criteria te stellen voor de uitgifte van deze reststroken. Daarnaast besloot zij een project in de Zuidwijken uit te voeren om dit oneigenlijk gebruik aan te pakken en daarbij het beleid in de praktijk te toetsen. Het uitgangspunt daarbij was het gebruik waar mogelijk te legaliseren door de grond te verkopen. Uit de evaluatie van dit project blijkt dat zowel het beleid als de uitvoering op een aantal punten moet worden aangescherpt.

Door ontwikkelingen rond klimaatadaptatie en duurzaamheid moeten we terughoudend zijn in ons uitgiftebeleid om in de toekomst te kunnen voldoen aan de opgaven voor een duurzame leefomgeving: meer openbaar groen en waterbergend vermogen. Daarvoor moeten we de regie houden op de inzet van onze grond. Dat betekent dat wij moeten voorkomen dat we grond kwijt raken doordat die zonder toestemming in gebruik genomen wordt. Waar mogelijk verlenen we medewerking aan de uitgifte van groen- en reststroken die geen toegevoegde waarde (meer) voor ons hebben.

1.2 Doel

De doelstelling van deze nota is dat:

• a.

  zoveel mogelijk rechtsgelijkheid ontstaat voor de gebruikers van openbaar terrein, in het

• b.

  bijzonder van (snipper)groenstroken;

• c.

  sprake is van helder, toetsbaar en handhaafbaar beleid;

• d.

  wij beschikken over die handvatten die zorgen voor een efficiënte en doelmatige uitgifte van reststroken;

• e.

  afstoten van openbare grond niet ten koste gaat van de kwaliteit van de openbare ruimte inclusief het groen en de strategische en ecologische waarden.

1.3 Probleemstelling

Het college van B&W van de gemeente Zutphen vindt het onwenselijk dat dat gemeentegrond zonder toestemming in gebruik wordt genomen. De basis voor de uitgifte van gemeente grond is een overeenkomst tussen de gemeente en de gebruiker. Het uitgangspunt daarbij is dat we grond verkopen wanneer dat mogelijk is op basis van transparante toetsingscriteria. Als koop niet mogelijk is en ook geen huurovereenkomst kan worden afgesloten moet het gebruik beëindigd worden

1.4 Aanpak

Bij de aanpak van (oneigenlijk) gebruik van gemeentegrond wordt ieder gebruik van gemeentegrond tegen het licht gehouden. De inventarisatie wordt per wijk uitgevoerd. Voor de wijk Zuidwijken is dit in kaart gebracht. In deze wijk is een pilot uitgevoerd die nagenoeg is afgerond. Op basis van de adviezen uit de evaluatie van die pilot is het beleid aangescherpt. .

Bij besluit van 29 oktober 2019 heeft het college ingestemd met het aangepaste beleid en de voorzetting van de projectmatige aanpak van oneigenlijk gebruik in de overige wijken.

Voor zowel de in gebruik genomen percelen als nieuwe aanvragen geldt dat onderzocht wordt of deze voldoen aan de criteria zoals opgenomen in hoofdstuk 2 om in aanmerking te komen voor verkoop of verhuur.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 1 wordt de aan- en inleiding van dit beleidsstuk weergegeven. In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid voor de uitgifte van groenstroken toegelicht. Hoofdstuk 3 gaat in op het uitvoeringskader voor uitgifte. Aan de hand van verschillende toets- en besluitcriteria, beoordeelt de gemeente of een perceel in aanmerking komt voor uitgifte. Het uitgangspunt daarbij is verkoop van grond waar dat mogelijk is. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de projectmatige aanpak van oneigenlijk gebruik van gemeentegrond. In hoofdstuk 5 tenslotte beschrijven we het proces van handhaving bij oneigenlijk gebruik van grond die niet in aanmerking komt voor uitgifte.

Voor de uitoefening van de gemeentelijke taak bezit de gemeente gronden die openbaar toegankelijk zijn en waar iedereen direct of indirect gebruik van maakt. Daarbij valt te denken aan openbare wegen, waterwegen, plantsoenen, waterpartijen et cetera. Indien burgers of andere willekeurige derden bezit nemen van delen van deze gronden, kan dit de gemeente belemmeren in de uitoefening van haar taak of anderszins de gemeente beperken in haar eigendomsrecht en in het nemen van haar verantwoordelijkheid, de kwaliteit van de openbare ruimte voor medeburgers aantasten, het algemeen belang schaden of nadelig zijn voor flora en fauna. Ook kan dit leiden tot “verrommeling” van de openbare ruimte of de verkeers- en sociale veiligheid in gevaar brengen. Daarom ziet de gemeente toe op het in gebruik nemen van grond door derden en treedt daar, indien nodig, tegen op.

Het is echter ook mogelijk dat gronden door derden in gebruik zijn genomen (illegaal grondgebruik) of dat men daartoe een verzoek doet (men is bereid tot kopen/huren). In het geval dat ingebruikname geen nadelige invloed heeft op de uitoefening van de gemeentelijke taak en de kwaliteit van de openbare ruimte kan de gemeente besluiten de gronden te verkopen of te verhuren.

Wat verstaan we onder reststroken

Percelen grond, passend binnen bovenstaande definitie, kunnen in beginsel in aanmerking komen voor verkoop of verhuur aan de gebruikers.

Uitgangspunten:

Bij de totstandkoming en uitvoering van dit beleid hanteert de gemeente de volgende uitgangspunten:

• 1.

  De gemeente geeft geen gronden uit die zij nodig heeft om haar (toekomstige) maatschappelijke opgaven te realiseren en een duurzame en optimale openbare ruimte in stand te houden.

• 2.

  Wanneer grond uitgeefbaar is krijgt verkoop de voorkeur boven andere vormen van uitgifte tenzij er zwaarwegende redenen zijn om grond niet structureel uit te geven.

• 3.

  Het eindbeeld en de visie (inclusief de bouwstenen) uit de Groenatlas vormen belangrijke beoordelingscriteria om te bepalen welke grond in aanmerking komt voor uitgifte.

• 4.

  Wanneer grond niet in aanmerking komt voor uitgifte handhaaft de gemeente haar rechtspositie ten aanzien van die grond, ongeacht de maatregelen en/of middelen die daar voor nodig zijn.

• 5.

  De uitgifte van grond mag de kwaliteit en het beheer van de resterende openbare ruimte niet nadelig beïnvloeden.

• 6.

  De uitgifte van grond mag het belang van andere derden niet nadelig treffen.

• 7.

  Uitsluitend eigenaren van aanliggende percelen kunnen stroken in eigendom, respectievelijk huur krijgen.

• 8.

  De uitgifte van grond vindt plaats tegen reëel geachte marktprijzen en gebruikelijke voorwaarden. Wanneer dat vanwege het algemene belang is vereist, kunnen aanvullende voorwaarden worden opgenomen.

• 9.

  De koop- en huurprijzen zijn vooraf door het college van B&W vastgesteld en opgenomen in het

• Grondprijsbeleid en de grondprijsbrief.

• 10.

  Reststroken worden uitgegeven als tuingrond zonder bouwmogelijkheid conform het geldende bestemmingsplan. Afhankelijk van de bestemming en publiekrechtelijke voorwaarden voor gebruik en bouwen kan daarvoor een vergunning worden aangevraagd.

• 11.

  Het college van burgemeester en wethouders kan gemotiveerd afwijken van het beleid indien de toepassing daarvan in een concreet geval naar haar oordeel leidt tot een onbillijke of onwenselijke situatie.

Met de vaststelling van deze geactualiseerde beleidsregel vervalt de beleidsnotitie Snippergroen van mei 2013 en geldt deze Beleidsregel reststroken gemeente Zutphen 2019, na bekendmaking met ingang van 1 januari 2020.

Aan de hand van verschillende toets- en besluitcriteria wordt door de gemeente vastgesteld of een perceel in aanmerking komt voor uitgifte. Daarnaast stelt de gemeente zichzelf de vraag of uitgifte van de grond leidt tot een ondoelmatige indeling of beheer van de openbare ruimte.

3.1 Toets- en besluitcriteria

Aan de hand van de hierna genoemde criteria beoordeelt de gemeente of een reststrook uitgegeven kan worden. Wanneer de strook uitgeefbaar is beoordeelt de gemeente op de eerste plaats of de grond aan de (toekomstige) gebruiker in eigendom kan worden overgedragen (verkoop, tenzij….)

Wanneer verkoop niet mogelijk of wenselijk is, onderzoekt de gemeente of het perceel in aanmerking komt voor verhuur. Als blijkt dat zowel verkoop als verhuur niet wenselijk of mogelijk is en de grond was al in gebruik genomen, dan zal de gebruiker de grond moeten ontruimen en in de oude staat opleveren.

3.2 Ligging grond

Eigendom

De gemeente moet eigenaar zijn van de uit te geven grond.

Aangrenzend perceel

De strook gemeentegrond grenst direct aan het eigendom van de aanvrager. Wanneer sprake is van een strook gemeentegrond dat grenst aan twee of meer percelen, komt de verdeling van de strook grond tussen beide buren tot stand. In beginsel wordt er geen grond uitgegeven dat voor andermans perceel ligt.

Kantelenvorming

Bij het uitgeven van grond is het streven dat logische, rechte beheergrenzen in de praktijk ontstaan.

In beginsel dient een gekartelde grensstructuur voorkomen te worden. Echter, het is geen doel op zich. Per geval dient bekeken te worden of een wenselijke situatie ontstaat. Ook hier is maatwerk vereist. Inritten worden in principe mee uitgegeven om zo een gekartelde grensstructuur te voorkomen. Maar ook hier is maatwerk van geval tot geval vereist.

Veiligheid en doorgang

De veiligheid en doorgang van het omliggende gebied komen ten gevolge van de uitgifte niet

in gevaar. Aangrenzend groen of waterlopen blijven bij uitgifte beheerbaar en bereikbaar

voor onderhoudswerkzaamheden.

3.3 Groenstructuur

In de geldende groenatlas Zutphen is weergegeven wat onder de hoofdgroenstructuur van de gemeente Zutphen wordt verstaan. In deze nota wordt onderscheid gemaakt in hoofdgroenstructuur (primair) en groen dat de wijkkarakteristiek groen ondersteunt of daar deel van uitmaakt (secundair).

In hoofdstuk 2.3 van de groenatlas worden verschillende “bouwstenen” omschreven; daartoe behoort ook het groen in woon- en werksfeer. Per bouwsteen/ sfeer zijn streefbeelden en doelen beschreven. Tevens is beschreven wat de ambitie is voor de ontwikkeling van de groenstructuur.

De hoofdgroenstructuur, waar de ecologische hoofdstructuur deel van uitmaakt, is op kaarten vastgelegd.

Tot de hoofdgroenstructuur en ecologische structuur behoren:

• •

  groen langs hoofdwatergangen;

• •

  groen langs regionale-, stads-, wijk- en buurtontsluitingswegen;

• •

  groen in de landschappelijke groengordel (stadspark incl. sportvelden, wijkparken, historische begraafplaats, Kapse- en Veldesebos), en in de landschapsschil (het groen buiten de bebouwde kom).

Groen dat tot de primaire- of secundaire groenstructuur behoort, komt niet voor uitgifte in aanmerking. Daarnaast zijn de volgende criteria gehanteerd om voor het overige groen te bepalen of het groen als structureel dient te worden aangemerkt:

• •

  ecologische waarde;

• •

  recreatieve/functionele waarde

• •

  beeldkwaliteit

• •

  betekenis voor het milieu (waterberging)

• •

  cultuurhistorische waarde

• •

  strategische (gebiedsontwikkeling).

Groenstructuurkaart gemeente Zutphen.

3.4 Bestemming en gebruik

Vigerend bestemmingsplan

Uit te geven stroken grond worden getoetst aan het vigerende bestemmingsplan (in de toekomst omgevingsplan). In de bestemmingsplannen zijn verschillende bestemmingen opgenomen voor stroken grond, bijvoorbeeld: Verkeer- Verblijf, Verkeer en Groen. In de bestemming Groen zijn vele delen ook aangeduid met een specifieke aanduiding als ‘specifieke vorm van groen – groenstructuur’.

Deze groenstructuren zijn specifiek opgenomen op grond van de vastgestelde Groenatlas. Dit om zeker te stellen dat de groenstructuren intact blijven. Als het gaat om groen uit de groenstructuur dan komt deze grond bij een nieuwe aanvraag niet voor uitgifte in aanmerking. Bij de bestaande annexatie staat het uitgangspunt centraal dat zoveel mogelijk situaties dienen te worden gelegaliseerd.

Hier wordt maatwerk toegepast.

Toekomstige ontwikkelingen

Wanneer de grond onttrokken kan worden aan de openbare ruimte wil dat nog niet zeggen dat hij verkocht kan worden. Wanneer de grond nodig is voor andere beleidsdoelen of om strategische redenen in gemeentelijk bezit moet blijven dan komt de strook grond niet in aanmerking voor uitgifte.

Dit is bijvoorbeeld het geval bij in voorbereiding zijnde bouwplannen, herinrichtingsplannen, aanspraken van derden op de grond etc. Wanneer de grond niet in aanmerking komt voor verkoop kan zij, indien de gemeente dit wenselijk acht, eventueel tijdelijk uitgegeven worden.

Wijziging bestemming

Wanneer een gemeentelijke reststrook verkocht wordt, heeft zij meestal de bestemming Groen of Verkeer of Verkeer - Verblijf. Na verkoop wordt het gebruik als tuin wordt gedoogd. Echter wanneer de koper een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde wil plaatsen (een schuur, tuinhuis of schutting), moet hij daarvoor afwijken van die bestemming. Dat betekent dat voor alle gebouwen of bouwwerken, ook de vergunningsvrije bouwwerken, een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik moet worden aangevraagd. De kosten voor deze vergunning en de vergunning om af te wijken van de bestemming zijn voor rekening van de koper Het is, zonder uitdrukkelijke toestemming, niet toegestaan de aan te kopen grond in te richten als parkeerplaats en/of stallingruimte voor een aanhanger o.i.d.

Na afronding van het project ‘aanpak oneigenlijk gebruik’ past de gemeente eenmalig de bestemming van de tijdens het project verkochte percelen aan (zie ook hoofdstuk 2, punt 10). Afhankelijk van de situatie krijgt de betreffende strook grond de bestemming Wonen met de daarbij behorende gebruiksmogelijkheden. In het geval van bedrijven kan een andere bestemming wenselijk zijn. Soms zal de groenbestemming of de aanduiding groen van het verkochte stukje grond gehandhaafd blijven, als de ruimtelijke kwaliteit daar om vraagt. Dit biedt geen mogelijkheden voor het plaatsen van bebouwing of schuttingen.

3.5 Kabels en leidingen

Wanneer kabels en/of leidingen aanwezig zijn in de strook grond, dan wordt aan de eigenaar van de kabel en/of leiding (het kabel- of nutsbedrijf) toestemming gevraagd voor uitgifte van de grond.

Zij kunnen daarbij specifieke voorwaarden stellen. Constatering van kabels en leidingen gebeurt door middel van een klic-melding. Ook hier geldt dat bij uitgifte een regeling wordt getroffen in verband met de toegankelijkheid. Indien kabels en leidingen verlegd moeten worden komen de kosten voor rekening van de koper.

3.6 Riolering/duiker

De riolering en/of een duiker moet voor de gemeente toegankelijk zijn in geval van storingen of om onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Daarom komt een groenstrook waar riolering

en/of duiker in aanwezig is, in principe in aanmerking voor uitgifte, tenzij door de gemeente wordt beoordeeld dat er tegen uitgifte bezwaar is. Indien een duiker aanwezig is, wordt ook advies gevraagd aan het waterschap over de uitgifte. Indien een strook grond wordt uitgegeven waar riolering en/of een duiker in aanwezig is, zal er in verband met de toegankelijkheid een regeling worden getroffen.

Bij verkoop zal de toegankelijkheid geregeld worden door een zakelijk recht of waar de gemeente dat wenselijk acht op een manier die het best bij de situatie past. De kosten voor de vestiging hiervan

liggen bij de koper.

3.7 Openbare verlichting

Groenstroken, waarin openbare verlichting aanwezig is, komen in principe niet aanmerking voor uitgifte, mits door de gemeente wordt aangegeven dat er geen bezwaar is tegen uitgifte of als overeenstemming met de gemeente wordt bereikt over het verwijderen van de lichtmast, het verleggen van de kabels en/of het verplaatsen van de lichtmast. De kosten die verband houden met de verwijdering, verlegging en/of verplaatsing komen voor rekening van de bewoner. Wanneer de lichtmast behouden kan blijven bij uitgifte wordt een regeling getroffen in verband met de toegankelijkheid.

3.8 Verkeer

Bij het bepalen of een perceeltje uitgeefbaar is, wordt rekening gehouden met de verkeersveiligheid

en overzichtelijkheid. Indien verkoop leidt tot een onveilige situatie, kan de grond niet worden uitgegeven. Bij de beoordeling van de verkeersveiligheid en de vraag of bij uitgifte nog een overzichtelijke situatie aanwezig is vindt maatwerk plaats op basis van de specifieke locatie en omstandigheden.

3.9 Brandkranen

Er worden geen stroken grond uitgegeven als daarin een brandkraan aanwezig is.

3.10 Hondenuitlaat- en speelplekken

Hondenuitlaat- en speelplekken komen niet voor uitgifte in aanmerking.

3.11. Perceelgrenzen

Bij zowel verkoop of verhuur van reststroken kan het voorkomen dat er een discussie ontstaat over de grens van het perceel. Bij discussie over de perceelgrenzen kan bij het kadaster het veldwerk worden opgevraagd. Wanneer na bestudering van het veldwerk nog steeds een meningsverschil over de perceelgrenzen bestaat, kan het kadaster worden verzocht om tot grensreconstructie over te gaan.

Met de gebruiker wordt de afspraak gemaakt dat de kosten voor de grensreconstructie voor rekening komt van de partij die in het ongelijk wordt gesteld.

Het Kadaster nodigt enkel de aanvrager van de reconstructie uit. Bij een grensreconstructie is het van belang dat de gemeente met de gebruiker de afspraak maakt dat hij aanwezig zal zijn bij de reconstructie.

3.12 Afwijkende situaties

Indien bijzondere situaties is maatwerk vereist en kan het nodig zijn af te wijken van de toetsingscriteria. Op grond van uitgangspunt 11 (hoofdstuk 2) kan in die gevallen gemotiveerd afgeweken worden van het beleid.

3.13 Verkoop

Wanneer grond op basis van de hiervoor genoemde criteria in aanmerking komt voor uitgifte is het uitgangspunt dat de reststrook in eigendom wordt uitgegeven en wordt verkocht.

Gemeentegrond kan niet worden gekocht of gehuurd door een huurder van een huurwoning. Alleen eigenaren van aangrenzende woningen kunnen gemeentegrond aankopen. Zij kunnen een aanvraag indienen voor de aankoop van een strook gemeentegrond. Deze aanvraag wordt beoordeeld op grond van de hiervoor genoemde uitgiftecriteria

Tarief

Op grond van het Grondprijsbeleid en de grondprijsbrief hanteert de gemeente bij de verkoop van reststroken tot een oppervlakte van 150m2 één helder tarief op grond van het grondprijsbeleid en de grondprijsbrief en een minimale transactiewaarde per verkocht perceel.

Het gaat hier om grond ten behoeve van tuinuitbreiding zonder bouwmogelijkheid.

Stroken groter dan 150 m2 zijn geen reststroken en zullen per geval getaxeerd worden door een onafhankelijke taxateur.

Alle reststroken worden verkocht onder de voorwaarde kosten koper. Dat wil zeggen dat alle bijkomende kosten voor rekening van de koper zijn. Denk daarbij aan kadastrale kosten, kosten van de notaris, btw e.d.

In sommige situaties moet door de verkoop van een strook grond een aanpassing in de openbare ruimte plaats vinden. Daarbij kan gedacht worden aan het plaatsen van varkensruggen of paaltjes in verband met parkeren tegen de erfgrens, herbestrating van en deel van het trottoir of het verplaatsen van een lantarenpaal of meterkast, Als een aanpassing nodig is door de verkoop, dan worden deze kosten eveneens in rekening gebracht bij de koper. Deze werkzaamheden worden door of in opdracht van de gemeente uitgevoerd op kosten van de koper van de strook grond.

Dit is meestal een voorwaarde voor verkoop en wordt van te voren besproken met de koper.

3.14 Verhuur

In sommige gevallen is koop niet mogelijk of wenselijk. Als er desondanks redenen zijn om de grond toch uit te geven kan de gemeente een huurovereenkomst sluiten. Nieuwe huurovereenkomsten worden alleen nog aangegaan wanneer de gemeente dit wenselijk acht.

De beoordelingscriteria opgenomen in hoofdstuk 3.1 gelden ook bij het afsluiten van een huurovereenkomst.

Het tarief voor huur van tuingrond bedraagt 10% van de op dat moment geldende verkoopprijs per m² met een minimum huurprijs van € 100,00 per jaar. Deze huurprijs is marktconform en staat in een juiste verhouding met de verkoopprijs.

Nieuwe huurcontracten worden aangegaan voor een periode van een jaar met stilzwijgende verlenging en zijn persoonsgebonden Dat betekent dat de huurovereenkomst niet automatisch over gaat op de nieuwe eigenaar van het aangrenzende perceel. Wanneer dit perceel wordt verkocht dient de huurder de overeenkomst schriftelijk op te zeggen. Wanneer dat mogelijk is wordt de strook aan een opvolgend eigenaar te koop aangeboden. De gemeente is niet verplicht het perceel opnieuw te verhuren aan de volgende eigenaar van het aangrenzende perceel. Wanneer een opvolgend eigenaar de strook niet wil kopen en de gemeente niet meer wil verhuren zal de huurder de strook grond moeten ontruimen en vrij van bestrating, beplanting en eventuele bouwwerken terug moeten geven aan de gemeente.

De huur kan door zowel de huurder als de verhuurder jaarlijks schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 3 maanden. De huurprijzen worden ieder jaar geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex vastgesteld door het CBS.

Bestaande huursituaties

Het huidige huurbestand wordt onder de loep genomen. Alle bestaande huursituaties bij koopwoningen worden getoetst aan de uitgiftecriteria opgenomen onder paragraaf 3.1. Als verkoop mogelijk is, wordt de huurovereenkomst opgezegd en de al gehuurde strook gemeentegrond actief te koop aangeboden aan de huidige huurder c.q. eigenaar van de aangrenzende woning. Gedurende de projectperiode waarin het oneigenlijk gebruik wordt aangepakt geldt dat de verkoop vrij op naam plaats vindt.

Het aanbod vervalt wanneer de huidige eigenaar/ huurder niet binnen zes maanden na dagtekening van het gedane aanbod tot aankoop over gaat.

Als de eigenaar /huurder niet bereid is tot aankoop van het verhuurde perceel wordt een nieuwe huurovereenkomst aangeboden tegen het nieuwe huurtarief van 10% van de verkoopprijs. Wanneer de huurder geen overeenkomst wil sluiten tegen dit nieuwe tarief dan dient de grond te worden ontruimd en teruggegeven aan de gemeente.

Als er wel een huurovereenkomst wordt gesloten tegen het nieuwe tarief dan wordt bij vertrek van de huidige bewoner de grond - wanneer die aan de criteria voldoet - te koop aangeboden aan de nieuwe eigenaar tegen de dan op grond van de grondprijsbrief geldende verkoopprijs en voorwaarden. Als de nieuwe eigenaar geen interesse heeft dan moet de strook grond aan de gemeente worden teruggeven. Het is niet mogelijk een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten voor het gebruik van de strook grond tenzij de gemeente vindt dat sprake is van een bijzondere situatie en zij verhuur wenselijk acht.

Alleen de gemeente kan beslissen of sprake is van een bijzondere situatie.

Voor bestaande huurovereenkomsten die omgezet worden naar een nieuwe huurovereenkomst wordt de huurprijs geleidelijk naar het maximum opgetrokken in 3 jaar tijd waarbij het eerste jaar een minimumprijs voor het hele perceel van € 75,00 geldt en vanaf het tweede jaar de minimumprijs van

€ 100,00 .

Huurpercelen bij huurwoningen

Aangezien een huurder zelf geen grond van de gemeente kan kopen zal een aanbod worden gedaan aan de eigenaar van de woning. Heeft de verhuurder (eigenaar) geen interesse in het aankopen van de strook grond dan wordt de bestaande huurovereenkomst opgezegd en krijgt de bewoner de mogelijkheid een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten tegen het tarief in de grondprijsbrief.

Wil de bewoner geen nieuwe overeenkomst afsluiten dan dient hij de grond terug te geven aan de gemeente. Bij de meeste huurwoningen is de verhuurder echter een woningcorporatie. Alle situaties die betrekking hebben op de woningcorporatie worden in één keer met de corporatie besproken. Op basis van een inventarisatie kunnen afspraken met de corporatie worden gemaakt over het moment waarop de grond wordt ontruimd en teruggegeven. De gemeente heeft daarnaast de mogelijkheid een totaalbod neer te leggen voor grond die zij wil verkopen. Daarbij kan afgeweken worden van de tarieven in de grondprijsbrief.

Overzicht verkoop- en verhuurprijzen 2020 voor reststroken /tuinuitbreiding

3.15 Gebruiksovereenkomst

Wanneer geen verkoop of verhuur mogelijk is kunnen afspraken over gebruik van gemeentegrond ook worden vastgelegd in een adoptiegroencontract.

Hierin worden afspraken vastgelegd voor het beheer en onderhoud van stroken openbaar groen.

Het uitgangspunt daarbij is dat de gebruiker de strook groen volgens afspraken met de gemeente mag inrichten en onderhouden. De intentie is echter nooit om de strook in bezit te nemen en onderdeel te maken van de tuin van de gebruiker.

4.1 Aanleiding

Op diverse locaties in de gemeente Zutphen hebben inwoners, bewust of onbewust, een stukje gemeentegrond in gebruik zonder dat zij daarover afspraken met de gemeente hebben gemaakt.

Dit oneigenlijke gebruik levert bij de gemeente de nodige problemen op, bijvoorbeeld bij het onderhoud van openbaar groen, herinrichten van een weg of het nemen van andere maatregelen in de openbare ruimte. Ook kan de gemeente gronden kwijt raken door verjaring als zij niet optreedt tegen het oneigenlijke grondgebruik. Bovendien leidt het ontbreken van een gestructureerde aanpak tot rechtsongelijkheid tussen burgers. Inwoners eigenen zich een stukje gemeentegrond toe en vergroten hun tuin ten koste van de gemeenschap. Dit terwijl anderen een huurovereenkomst afsluiten met de gemeente en voor het gebruik jaarlijks huur betalen of de een strookje grond kopen.

Op 14 mei 2013 stelde het college de beleidsnotitie snippergroen Zutphen vast om duidelijke uitgangspunten te stellen voor de uitgifte van gemeentegrond. Voor het aanpakken van oneigenlijk in gebruik genomen gemeentegrond besloot zij een pilot in de Zuidwijken uit te voeren. Uit de evaluatie van dit project blijkt dat de doelstellingen van de pilot zijn gehaald.

Bij besluit van 29 oktober 2019 heeft het college ingestemd met voorzetting van deze projectmatige aanpak in de overige wijken.

Het is belangrijk om beleid te hebben waarin vastgelegd is hoe we omgaan met oneigenlijk in gebruik genomen gronden.

Dit heeft de volgende voordelen:

• •

  Uitvoeren van duidelijk omschreven beleid draagt bij aan de geloofwaardigheid van de gemeente. Wanneer niet of nauwelijks wordt opgetreden verliest de gemeente haar geloofwaardigheid en zal meer illegaal gebruik worden gemaakt van gemeentegrond.

• •

  Consistent en consequent uitgevoerd beleid werkt preventief. Verwacht mag worden dat minder illegale situaties zullen ontstaan.

De gemeente wil ruimte bieden aan inwoners en zich daarnaast richten op haar kerntaken. Met een eenmalige actie kan zij het oneigenlijke gebruik op een flexibele en pragmatische manier zoveel mogelijk formaliseren.

4.2 Aanpak oneigenlijk gebruik van gemeentegrond

Bij de aanpak van (oneigenlijk) gebruik van gemeentegrond wordt ieder gebruik van gemeentegrond tegen het licht gehouden. De inventarisatie wordt per wijk uitgevoerd.

Na inventarisatie worden de gebruikers van grond aangeschreven en worden zij geïnformeerd over het vermeende oneigenlijke gebruik (luchtfoto). Daarbij wordt hen voorgelegd of zij eventueel geïnteresseerd zijn om de grond te kopen als dat mogelijk is. Afhankelijk van de reactie zijn grofweg vier mogelijkheden denkbaar. Deze zijn hieronder schematisch weergeven.

4.3 Legaliseren

Bij constatering van oneigenlijk gebruik van gemeentegrond kijken we in eerste instantie of het mogelijk is dat gebruik te legaliseren. Hiervoor zijn verschillende mogelijkheden. Waar mogelijk willen we de grond verkopen aan de gebruiker. Bij uitzondering kan over worden gegaan tot verhuur. Ook kan het zo zijn dat er al een afspraak in het verleden is gemaakt over het gebruik van de grond. En de laatste optie is terugvorderen, dat in het uiterste geval kan leiden tot een handhavingstraject.

Om vast te stellen of de in gebruik genomen grond in aanmerking komt voor verkoop, zal ook dit perceel getoetst worden aan de uitgiftecriteria zoals opgenomen in hoofdstuk 3. Als uit deze toetsing komt dat de strook grond in aanmerking komt voor verkoop, dan wordt de strook grond te koop aangeboden aan de gebruiker. Als de bewoner op dat moment niet kan kopen is het in sommige gevallen mogelijk een tijdelijke persoonlijke huurovereenkomst te sluiten.

Als de grond niet verkocht of verhuurd kan worden of als de gebruiker van de grond hier niet aan mee wil werken gaat de gemeente over tot terugvordering van de grond.

4.4 Verjaring

Het kan ook zo zijn dat een gebruiker een beroep op verjaring doet. De wet geeft de eigenaar een maximaal aantal jaren de tijd om grond die door een ander in bezit is genomen terug te vorderen.

Er is pas sprake van verjaring als ondubbelzinnig is aangetoond dat sprake is van bezit. Degene die zich beroept op verjaring, moet dit bezit ook bewijzen. Het eigendom is goed beschermd dus verjaring wordt niet zomaar aangenomen.

Als kan worden aangetoond dat sprake is van verjaring, dan werkt de gemeente ook mee om de verjaring te erkennen. Met de aanpak van het oneigenlijk grondgebruik wordt mogelijke verjaring tegengegaan. In bijlage 1 wordt uitgebreid ingegaan op verjaring en stuiting van verjaring.

4.5 Gunstige regelingen tijdens projectmatige aanpak

Verkoop Vrij op Naam

Om verkoop waar mogelijk te stimuleren om zo tot legalisatie te komen, geldt tijdens de duur van het project dat de grond Vrij op Naam wordt geleverd. Dat betekent dat de gemeente de grond verkoopt en de bijkomende kosten zoals notariskosten, kadastrale kosten en kosten van inmeting voor haar rekening neemt zodat de koper direct weet wat de strook grond hem kost.

Na afloop van het project komen deze kosten weer voor rekening van de koper.

Uitgestelde levering

Voor de koop van een strook gemeentegrond wordt de mogelijkheid geboden van uitgestelde levering. Als een bewoner wel wil kopen, maar niet direct het geld heeft om de koopprijs te betalen, is het mogelijk dat de koop met een uitgestelde levering plaatsvindt.

De koopovereenkomst wordt door beide partijen getekend en de koper krijgt maximaal 2 jaar de tijd om te sparen voor de aankoop. Uiterlijk twee jaar na ondertekening van de koopovereenkomst moet de grond bij de notaris zijn overgedragen.

4.6 Gebruiksovereenkomst

Bij gebruik, dat is gedoogd, of waarbij door de gemeente in het verleden toezeggingen zijn gedaan, moet met de te ondernemen stappen rekening worden gehouden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (a.b.b.b.). Ook kan er in die situatie sprake zijn van een op schrift vastgelegde bruikleenovereenkomst. De gebruiker krijgt in deze situatie een nieuwe (adoptiegroen) overeenkomst waarin afspraken zijn vastgelegd over het gebruik.

4.7 Perceeltjes bij corporatiewoningen

De gemeente spant zich in om afspraken te maken met de corporaties over de aanpak van door huurders in gebruik genomen reststroken. De insteek is dat waar mogelijke en wenselijk wordt gekeken of percelen overgedragen kunnen worden. Daarnaast worden afspraken gemaakt over de ontruiming van percelen die niet voor uitgifte in aanmerking komen.

4.8 Bestemmingswijziging

Aan het einde van de projectperiode voert de gemeente in één keer een bestemmingswijziging uit voor de verkochte percelen. De bestemming van deze percelen is na verkoop nog Groen of Verkeer. Deze wordt dan gewijzigd in bijvoorbeeld Wonen. Vanaf het moment van wijziging van de bestemming gelden de regels van het bestemmingsplan/ omgevingsplan en het omgevingsrecht voor onder andere (vergunningvrij) bouwen. Wanneer een koper eerder wil bouwen zal hij zelf een vergunning voor afwijkend gebruik moeten aanvragen (zie paragraaf 3.4).

4.9 Kleine percelen

Soms zijn smalle stroken of hele kleine percelen in gebruik. Vaak gaat het hier niet om het bewust vergroten van de tuin. Bij smalle stroken grond (minder dan 0,5 meter vanaf de erfgrens) of stroken van minder dan 10m2 kan de gemeente besluiten daartegen niet op te treden.

Samenvattend

• •

  Voor elk gebruik van gemeentegrond wordt een overeenkomst met de gebruiker afgesloten

• •

  Wanneer gebruik van gemeentegrond wordt geconstateerd onderzoekt de gemeente in eerste instantie of de situatie kan worden gelegaliseerd door de grond te verkopen.

• •

  Als tot verkoop kan worden overgegaan gebeurt dat tegen de prijs die is vastgelegd in de grondprijsbrief van de gemeente Zutphen.

• •

  Als de grond niet kan worden verkocht wordt nagegaan of de grond te huur kan worden aangeboden.

• •

  Voor gebruik ten behoeve van beheer en onderhoud kan een adoptiegroencontract worden afgesloten

• •

  Als het gebruik niet gelegaliseerd kan worden of de gebruiker wil geen overeenkomst sluiten, dan dient het gebruik te worden beëindigd en moet de grond ontruimd en vrij van verhardingen en bebouwing aan de gemeente worden teruggegeven.

5.1 Inleiding

Wanneer inwoners zich een stukje grond toe eigenen zonder overeenkomst met de gemeente en de gemeente dat stuk grond niet uit wil geven moet zij handhavend optreden. De meest gangbare weg bij optreden tegen illegaal gebruik is de privaatrechtelijke weg. De publiekrechtelijke weg om illegaal gebruik van gemeentegrond te handhaven is echter niet uitgesloten.

Privaatrechtelijk kader

Bij oneigenlijk in bezit genomen gemeentegrond kan de gemeente door gebruik te maken van haar bevoegdheid als eigenaar, privaatrechtelijk handhaven. De gemeente, als private persoon, treedt dan op in haar hoedanigheid als eigenaar van gemeentegrond. Bij het handhaven in privaatrechtelijke zin dienen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te worden genomen. Mede aan de hand van die beginselen als het vertrouwensbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel moet in iedere concrete situatie worden getoetst of ontruiming nog kan worden afgedwongen.

In eerste instantie probeert de gemeente een vrijwillige teruggave van de grond te bereiken.

De gebruiker wordt verzocht de illegale situatie binnen een bepaalde termijn zelf te wijzigen door de in gebruik genomen grond te ontruimen en in de oorspronkelijke toestand op te leveren.

Wanneer een bewoner geen gehoor geeft aan dit verzoek gaat de gemeente over tot handhaving.

Het doel hiervan is het terugvorderen van gemeentelijk eigendom en het voorkomen van het verlies daarvan door verjaring. Als eigenaar is de gemeente bevoegd de grond van een ieder, die haar zonder recht houdt, voor de rechter op te eisen. (artikel 5:2 BW). Dat is mogelijk zolang er geen sprake is van verjaring.

Bestuursrechtelijke /Publiekrechtelijke kader

Het is ook mogelijk om illegaal gebruik te beëindigen via de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Het gemeentelijk groen valt dan onder de definitie van 'openbare weg' welke volgens de APV niet anders gebruikt mag worden dan de publieke bestemming voorschrijft. Dit kan een optie zijn in de situatie dat de gemeente de bewuste grond nooit wil verkopen. In dat geval kan de inzet van de APV een aanvulling zijn op de privaatrechtelijke middelen van de gemeente.

Deze bestuursrechtelijke weg is echter enkel gericht op herstel in de oude situatie en daarbij handelt de gemeente vanuit een ‘bovenliggende’ rol. Bij het inzetten van de privaatrechtelijke instrumenten handelt de gemeente primair als grondeigenaar, en daarmee meer op gelijk niveau met de bewoner en is er meer flexibiliteit om een regeling te treffen. Dat is ook de reden dat de privaatrechtelijke weg de voorkeur heeft boven de publiekrechtelijke weg.

Op grond van artikel 2:10 van de Algemene Plaatselijke Verordening Zutphen 2012 (hierna APV) is het verboden zonder voorafgaande vergunning (objectvergunning van het bevoegde bestuursorgaan) een openbare plaats anders te gebruiken dan overeenkomstig de publieke functie daarvan. Op 30 juli 2008 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat het illegaal gebruik van gemeentegrond hier ook onder valt. De APV is echter het meest geschikt voor tijdelijk gebruik van de openbare weg.

In sommige situaties kan ook publiekrechtelijke handhaving op grond van de Omgevingswet de voorkeur hebben.

Dit kan in situaties waarin bouwwerken zonder vergunning zijn geplaatst en ook niet te vergunnen zijn.

Afhankelijk van de situatie kan in overleg tussen de teams GZ, V&H en Veiligheid bekeken worden welke aanpak de voorkeur heeft of kan de aanschrijving gecombineerd worden.

Doel

Effectief kunnen aanpakken van situaties waarin de gemeente het risico loopt bezittingen te verliezen, zodat deze weer beschikbaar is voor de gemeentelijke doelen.

5.2 Procedure

Stap 1: Vooronderzoek

Als het oneigenlijk gebruik van grond is vastgesteld wordt in eerste instantie gekeken of er een mogelijkheid is om dit gebruik te legaliseren. Als dat mogelijk is zullen we daarover in gesprek gaan met de gebruiker.

Wanneer legalisatie niet mogelijk is of de gebruiker daaraan niet wil of kan meewerken, zullen we de gebruiker in eerste instantie verzoeken de grond te ontruimen (stap 2).

Stap 2: informeel verzoek

Wanneer legalisatie niet mogelijk is proberen we in eerste instantie de illegale situatie langs minnelijke weg op te heffen. We verzoeken de overtreder de illegale situatie te beëindigen door de gebruikte grond voor een nader te noemen datum te ontruimen en weer in oude staat terug te brengen. Wanneer door verloop van tijd de “oude staat” niet valt te herleiden, bepaalt de gemeente op welke wijze de gebruiker de grond moet opleveren. In de meeste gevallen betekent dit dat de grond vrij van alle bouwwerken, verharding en beplanting dient te worden opgeleverd. Indien nodig kan met de overtreder een afspraak worden gemaakt om het verzoek toe te lichten. Op deze wijze kan een juridische procedure wellicht worden voorkomen.

Stap 3: aanzegging tot ontruiming

Wanneer niet aan het verzoek wordt voldaan, kan de gemeente als eigenaar en rechthebbende overgaan tot het opeisen van de grond op grond van artikel 5:2 BW. De overtreder wordt dan schriftelijk verzocht het oneigenlijk gebruik te beëindigen. Naast de motivering voor het besluit tot terugvordering en de termijn (6 weken) waarbinnen de ontruiming moet plaats vinden wordt de vervolgprocedure aangegeven in het geval de gebruiker niet overgaat tot ontruiming. Het verdient aanbeveling om na een ontruiming de juiste grens te markeren, bijvoorbeeld door middel van een afrastering of paaltjes. Daarnaast kan de ontruimde grond ook opnieuw beplant worden door de gemeente. Met deze fysieke inrichtingsmaatregelen wordt duidelijk tot uitdrukking gebracht dat de grond aan de gemeente toebehoort. De markeringen worden aangebracht door het team Beheer & Onderhoud.

Stap 4: Aanmaning

Als de grond binnen de gestelde termijn niet is ontruimd wordt een laatste aangetekende brief gestuurd met een nieuwe termijn van 2 weken. In deze brief wordt de waarschuwing herhaald dat de gemeente bij weigering van de bewoner on de grond te ontruimen deze ontruiming in rechte zal vorderen en dat zij de kosten daarvan op de bewoner zal verhalen. Een aanmaning is een stuitingshandeling als bedoeld in artikel 3:317 BW.

Stap 5: Dagvaarding

Als ook de laatste termijn is overschreden zal de gemeente binnen een termijn van 4-6 maanden na de aanmaning bij de burgerlijke rechter een rechtsvordering instellen tot het terugkrijgen van de grond op grond van artikel 5:2 BW om het bezit door de overtreder te beëindigen. De gemeente vraagt dan een machtiging tot ontruiming. Daarnaast vraagt de gemeente de rechter om de overtreder te veroordelen in de kosten van het geding om zo veel mogelijk van de door de gemeente gemaakte (advocaat) kosten terug te krijgen.

In het Nederlands recht geldt het verbod van eigenrichting. Dat houdt in dat de gemeente niet op eigen initiatief de grond mag ontruimen zolang er discussie is over de vraag wie bezitter/eigenaar is.

Afhankelijk van de concrete omstandigheden eindigt de procedure in principe met een rechtsvonnis, mogelijk voorafgegaan door een eventueel tussenvonnis, Na het eindvonnis kan de overtreder nog in hoger beroep gaan en daarna cassatie instellen.

Stap 6 Herinrichten en controle

Als de grond is ontruimd moeten we de grond zelf weer in gebruik nemen, bijvoorbeeld door het perceel in te richten als openbaar groen. In het eerste jaar na de ontruiming moet het perceel nogmaals worden gecontroleerd om te voorkomen dat de grond weer in gebruik wordt genomen. In dat geval loopt de verjaringstermijn namelijk weer verder. In het schema hieronder zijn de stappen weergegeven.