Besluit van het college van de gemeente Lelystad houdende regels met betrekking tot groepsbouw (Collectief Opdrachtgeverschap (groepsbouw) in Lelystad)

• 1.

  Inleiding

• 2.

  Definities

  • 2.1

    Definitie en toepasbaarheid

  • 2.2

    Doelstellingen

• 3.

  Collectief opdrachtgeverschap in Lelystad

  • 3.1

    Geschiedenis

  • 3.2

    Randvoorwaarden

  • 3.3

    Locaties voor collectief particulier opdrachtgeverschap

  • 3.4

    Grondprijs collectief particulier opdrachtgeverschap

• 4.

  Conclusies en voorstellen

In juli 2004 is de nota Eigen Bouw en Consumentgericht Bouwen vastgesteld. De nota die nu voor u ligt is een uitwerking van een onderdeel uit deze nota: het collectief opdrachtgeverschap, ook wel groepsbouw genoemd.

Op 1 mei 2001 heeft het College besloten de algemene beleidslijn om geen kavels uit te geven aan zogenaamde groepsbouwers te handhaven tot nader geformuleerd beleid in deze nota.

Het bestuursbesluit in 2001 is mede genomen op basis van het feit dat voldoende marktaanbod voor particuliere bouwkavels en projectbouw door inschakeling van professionele marktpartijen voorhanden was. Tevens bestond het risico dat bij groepsbouw de lotingprocedure voor particuliere bouwkavels werd omzeild. Voor het project in De Landerijen van architectenbureau Van Klooster is op basis van het bijzondere karakter een uitzondering gemaakt. Voor eind 2004 wordt dit woningbouwplan opgeleverd. Nu de nota Eigen Bouw en Consumentgericht Bouwen is aangenomen wordt in deze nota verdere invulling gegeven aan het beleid voor de "groepsbouwer".

2.1 Definitie en toepasbaarheid

Voordat in het volgende hoofdstuk het beleid ten aanzien van collectief opdrachtgeverschap voor Lelystad wordt beschreven , volgt in dit hoofdstuk de definitie van collectief opdrachtgeverschap(groepsbouw) en de doelstellingen die wij hiermee voor ogen hebben.

Een en ander heeft betrekking op woningbouw. Vormen van gezamenlijke realisatie van bedrijfsgebouwen worden hiermee niet nagestreefd.

Collectief Opdrachtgeverschap(groepsbouw):

"Een groep van 2 of meer natuurlijke personen die met uitzondering van de duo uitgifte van 2-1 kap woningen, georganiseerd in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, een bouwlocatie verwerft en volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van woningen voor eigen gebruik."

Op het moment van de bouwaanvraag hoeft de grond nog niet in het bezit van de formele opdrachtgever te zijn. De formele opdrachtgever moet wel voldoen aan de definitie personen, bedrijven, stichtingen, met uitzondering van toegelaten instellingen voor sociale woningbouw, die (laten) bouwen voor eigen gebruik. Voorzover de benodigde grond door de gemeente wordt uitgegeven kan het proces starten op basis van een grondaanbieding door de directeur Grondbedrijf.

Nadrukkelijk uitgesloten van de toepassing van het begrip "collectief opdrachtgeverschap" zijn de zgn. "toegelaten instellingen". Ook (professionele) ontwikkelaars, architecten, bouwkundigen et cetera die als opdrachtgever en verkoper willen optreden, zijn uitgesloten onder deze definitie.

De gedefinieerde categorie "groepsbouwers" valt buiten de uitgifte voor particuliere bouwkavels en de groslijst voor marktpartijen. Dit collectief opdrachtgeverschap kent verschillende vormen. Bijvoorbeeld een groep ouderen, die samen een woonéénheid voor groepswonen ontwikkelen of ouders van volwassen geestelijk gehandicapten, die een wooneenheid voor hun kinderen opzetten . Maar ook starters op de woningmarkt, die gezamenlijk een complex met goedkope appartementen realiseren of een groep idealisten die een project opzetten met woningen die gebouwd zijn volgens ecologische principes. Er zijn ideeën en mogelijkheden genoeg.

Voor de daadwerkelijke realisatie van een collectief project onderscheiden we twee mogelijkheden:

• 1.

  Een groep individuen, die woningen wensen te realiseren zonder tussenkomst van een professionele partij (inzet op grond van opdrachtgeverschap is daarmee niet uitgesloten);

• 2.

  Een door een architectenbureau of ontwikkelaar geworven groep van belangstellenden, die gezamenlijk consensus bereiken over woningtypologie, architectuur e.d. en vervolgens een aanbestedingsprocedure starten voor gunning aan een realisator(sleutelklaar of zelf af te bouwen); de particulier blijft in deze opdrachtgever.

In het volgende hoofdstuk wordt het kader beschreven hoe wij deze initiatieven in Lelystad de ruimte willen geven.

2.2 Doelstellingen

De doelstellingen voor Eigen Bouw en Consumentgericht Bouwen zijn beschreven en vastgelegd in de nota Eigen Bouw en Consumentgericht Bouwen. Collectief opdrachtgeverschap levert een bijdrage aan de hoofddoelstelling van de nota Eigen Bouw en Consumentgericht Bouwen om tot 2010 minstens éénderde van de nieuwbouw te realiseren middels particulier opdrachtgeverschap. Deze nota heeft specifiek tot doel de kaders waarbinnen collectief opdrachtgeverschap in Lelystad kan plaatsvinden vorm te geven.

3.1 Geschiedenis

Hel fenomeen collectief opdrachtgeverschap(groepsbouw) is in Lelystad geen nieuw verschijnsel. Reeds ten tijde van de Rijksdienst voor IJsselmeerpolders werden initiatieven voor kleinschalige groepsbouw gerealiseerd. Voorbeelden zijn onder andere te vinden in de wijken Boeier, Karveel, Zoom, Kempenaar en Oostrandpark. Een bijzonder project uit het verleden is de totstandkoming van het Sidha-dorp. Daarnaast zijn kleine projecten gerealiseerd in Lelystad-Haven en projecten mede ontstaan op initiatief van de Stichting Seniorenbouw Lelystad. De kleinste vorm van collectief opdrachtgeverschap de zogenaamde duo-uitgifte voor de bouw van 2 onder 1-kapwoningen is met succes gerealiseerd in het Galjoen in het plan "Groene Anker".

Omdat uit deze ervaringen is gebleken dat initiatiefnemers niet altijd beschikken over de benodigde deskundigheid en collectief opdrachtgeverschap(groepsbouw) mede daardoor bewerkelijk werd, heeft het college van B&W op 18 maart 1997 het volgende besloten:

• a.

  in de programmering voor nieuwe woningbouwlocaties wordt bezien of/en in hoeverre groepsbouw dient te worden opgenomen;

• b.

  bij opname van groepsbouw in het programma dienen voorwaarden te worden gesteld waaraan "groepsbouwers" dienen te voldoen:

  • •

    er moet sprake zijn van een rechtspersoon;

  • •

    de rechtspersoon moet kredietwaardig zijn;

  • •

    de rechtspersoon(of diens vertegenwoordiger(s)) moet terzake kundig zijn;

  • •

    e.e.a. wordt per geval door de gemeente Lelystad beoordeeld.

Op grond van dit besluit is overigens nog nooit een locatie of bouwgrond toegewezen. Aan de Stichting Seniorenbouw Lelystad is een bouwlocatie/ grond toegekend in haar hoedanigheid van projectontwikkelaar.

3.2 Randvoorwaarden

In de basis wordt voorgesteld om dit besluit uit 1997 te handhaven, doch nader uit te werken waardoor de controleerbaarheid en toetsing beter gewaarborgd kunnen worden. Er ontstaan echter veel initiatieven voor groepsbouw bij particulieren die op het moment van ideevorming vaak (nog) niet verenigd zijn in een rechtspersoon. Om deze mensen toch een kans te geven wordt voorgesteld om een initiatievenbeleid in te stellen waarbij mensen schriftelijk hun idee met daarin een eerste uitwerking voor mogelijke realisatie schriftelijk kunnen indienen. De indiening van het initiatief moet minimaal de volgende elementen bevatten:

• •

  een beschrijving van het initiatief zelf

• •

  een toelichting op het collectieve element van het initiatief

• •

  een indicatie van de omvang

• •

  een indicatie van het prijssegment

• •

  de wensen ten aanzien van een mogelijke locatie.

Om één en ander te standaardiseren en vergelijkbaar te houden wordt een inschrijfformulier gemaakt waarmee het initiatief ingediend kan worden. De inschrijfformulieren zijn verkrijgbaar bij de receptie in het Stadhuis, (telefonisch) op te vragen bij de afdeling grondzaken of te downloaden vanaf de gemeentelijke website.

De gemeente bepaalt welk initiatief voor een bepaalde locatie in aanmerking komt. Daarbij kunnen nadere randvoorwaarden vanuit de gemeente worden gedefinieerd, bijvoorbeeld op het gebied van de financiële borg en garantstelling en de definitieve beheerssituatie van de locatie met name wanneer daarbij sprake is van (semi-) openbaar gebied. Dit door middel van mandeligheid of een vereniging van eigenaren.

Zoals hiervoor beschreven is op het moment van de ideevorming de groep particulieren lang niet altijd verenigd in de rechtspersoon Stichting of Vereniging zonder winstoogmerk of is de deskundige kennis niet altijd binnen de groep aanwezig om het project daadwerkelijk te realiseren. Hier hebben inmiddels diverse marktpartijen op geanticipeerd. Zij kunnen waar nodig het collectief initiatief begeleiden op onderdelen of gedurende het gehele proces.

Aparte aandacht verdient de duo-uitgifte voor de bouw van 2 onder 1-kap woningen . Dit is feitelijk de meest kleinschalige vorm van collectief opdrachtgeverschap. In de regel zal deze vorm van particulier opdrachtgeverschap vallen onder de uitgifte van de individuele particuliere bouwkavels . In de Landerijen-Oost zullen voor het eerst sinds het project "Groene Anke r'' opnieuw kavels voor duo­ uitgifte worden aangeboden. Om in aanmerking te komen voor een duo-kavel gelden de volgende aanvullende regels ten opzichte van een individuele bouwkavel:

• •

  Bij inschrijving dient men zich aan te melden als duo (men is dus zelf verantwoordelijk voor het zoeken van een ander huishouden waarmee men een 2 onder 1-kap woning wil bouwen);

• •

  Als één huishouden van het duo afhaakt voor de grondoverdracht, dan valt de grond terug aan de gemeente en komt het eventueel volgende duo van de reservelijst in aanmerking voor de kavel;

• •

  Als één huishouden van het duo na de grondoverdracht en/of tijdens de realisatie van de woningen afhaakt is de gemeente hiervoor niet verantwoordelijk, door verkoop kan plaatsvinden met in achtneming van de geldende (boete) bedingen en vrijstellingsmogelijkheden hierop;

• •

  De uitgifte van duo-kavels vindt net als bij de individuele particuliere kaveluitgifte plaats met een anti-speculatiebeding.

Op het moment dat een initiatief mogelijk gerealiseerd kan worden op een daarvoor aangewezen locatie moeten de plannen door het collectief verder worden uitgewerkt. De financiële middelen die zij voor de planontwikkeling en realisatie nodig hebben dienen zij net als de individuele eigen bouwer zelf te verzorgen. Vanuit de afdeling grondzaken worden de initiatieven op dezelfde wijze gefaciliteerd als plaatsvindt bij geselecteerde marktpartijen of particuliere kavelkopers.

3.3 Locaties voor collectief opdrachtgeverschap

Per project worden aparte woningbouwprogramma's gemaakt waarin rekening wordt gehouden met vastgesteld beleid. In principe wordt vanuit het team Wonen, dat verantwoordelijk is voor het woningbouwprogramma, aangegeven of ruimte is voor een project in collectief opdrachtgeverschap. Zoals eerder genoemd is in De Landerijen-Oost reeds een aantal kavels opgenomen voor duo-uitgifte. Tevens wordt in de uitwerking van de deelplannen voor Warande ruimte opgenomen voor het collectief opdrachtgeverschap. In de wijkontwikkelingsplannen worden de concrete locaties voorgesteld.

Conform de selectieprocedure bij marktpartijen wordt de selectie van welk initiatief als 1e in aanmerking komt voor een bepaalde locatie voorbereid door de directeur Grondbedrijf daartoe geadviseerd door de projectleider van de betreffende locatie en beleidsmedewerkers vanuit Grondzaken, Wonen en Stedenbouw. De directeur SO brengt het advies uit aan het college van B&W . De geselecteerde partij krijgt dan een optie op die locatie en een periode van zes maanden om het ingediende initiatief uit te werken tot een definitief plan. Mocht dit niet lukken, dan vervalt de optie en wordt de volgende optant benaderd . Als op een bepaalde locatie na 18 maanden geen succesvol collectief project gerealiseerd kan worden, dan vervalt deze locatie voor het collectief opdrachtgeverschap. De gemeente bepaald in dit geval hoe de locatie verder ontwikkeld zal worden.

3.4 Grondprijs collectief particulier opdrachtgeverschap

Een belangrijk element voor de realisatie van een collectief project is de grondprijs van de locatie. De grondprijs wordt vastgesteld in de grondexploitatie. De uitgifte vindt verder plaats volgens de algemene gronduitgifte voorwaarden van de gemeente Lelystad (1992) . Alleen op basis van een besluit van het College kan hiervan worden afgeweken. In de reeds geplande herziening van de Algemene Voorwaarden, de definitieve overgang naar contracten in de vorm van een grondaanbieding, zal apart aandacht besteed gaan worden aan het collectief particulier opdrachtgeverschap.

Binnen bepaalde spelregels wil de gemeente Lelystad collectief opdrachtgeverschap de ruimte geven. Voorgesteld wordt het vastgestelde besluit uit 1997 in de basis te handhaven doch aan te vullen met de in deze nota genoemde randvoorwaarden. De gemeente geeft initiatiefnemers de mogelijkheid hun initiatief in te dienen, middels een daarvoor bestemd inschrijfformulier. De gemeente benoemt binnen haar projecten geschikte locaties. De gemeente beoordeelt of een initiatief voor een bepaalde locatie in aanmerking komt.

Voor de implementatie van het geformuleerde beleid in deze nota wordt voorgesteld een communicatietraject op te starten die vergelijkbaar is met die voor de individuele particuliere kaveluitgifte. Voorzover de kosten niet ingepast kunnen worden binnen het budget voor woonacquisitie zullen de kosten die hiermee gepaard gaan worden gedekt vanuit die grondexploitaties (planvoorbereidingskosten) waar collectief opdrachtgeverschap toepassing zal vinden.

Uitgangspunt is dat dit beleid bij vaststelling van deze nota in werking treedt voor maximaal de komende drie jaar. Voorgesteld wordt om het beleid voor eind 2007 te evalueren en waar nodig aan te passen.