Grondprijzennota 2022

1.1 Aanleiding

De Grondprijzennota is een nadere uitwerking van de Nota Grondbeleid en wordt jaarlijks vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Belangrijk uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat (bouw)grond voor marktconforme grondprijzen worden uitgegeven. Dit is in lijn met de vigerende wet- en regelgeving aangaande Staatssteun. Transparantie en eenduidigheid zijn hierbij essentieel, zodat in een vroegtijdig stadium heldere (financiële) afspraken gemaakt kunnen worden met toekomstige afnemers van grond. De grondprijzennota wordt ook gebruikt voor de onderbouwing en actualisatie van de gehanteerde grondprijzen in grondexploitaties en/of exploitatieplannen.

1.2 Methode van grondprijsbepaling

Grond ontleent zijn waarde aan de bestemming, en de opbrengst die deze bestemming op een bepaalde locatie genereert. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming (functie). Afhankelijk van de locatie en de functie fluctueert de grondwaarde. Bij de bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van marktconforme grondprijzen die worden bepaald aan de hand van residuele grondwaardeberekeningen.

De residuele grondwaardemethodiek gaat uit van de (potentiële) opbrengstwaarde van het te realiseren onroerend goed. De grondwaarde wordt bepaald door wat op de grond gerealiseerd is, of mogelijkerwijs gaat worden. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de opbrengstwaarde van het vastgoed (V.O.N.-prijs of de beleggingswaarde verminderd met BTW) en de bouw- en bijkomende kosten (inclusief rente, ontwikkelwinst, algemene en bijkomende kosten). Deze residuele grondwaarde geldt voor bouwrijpe grond.

1.3 Uitzonderingen

De in deze grondprijzennota opgenomen grondprijzen gelden voor het jaar 2022. Echter, in uitzonderingsgevallen behoudt de gemeente zich het recht om tussentijds grondprijzen bij te stellen. Dit gebeurt alleen wanneer maatwerk nodig is om marktconformiteit van de uitgifte van gronden te waarborgen. De uitzonderingen moeten wel passen binnen de geformuleerde uitgangspunten in deze nota. Indien van een uitzondering gebruik wordt gemaakt dan zal het college de gemeenteraad hierover consulteren.

1.4 Uitgangspunten

• •

  Het prijspeil voor de genoemde bedragen is 1 januari 2022.

• •

  De prijzen zijn geldig tot het moment van vaststelling van de grondprijzennota 2023.

• •

  De gehanteerde kavel-/grondprijzen gelden voor bouwrijpe gronden, exclusief BTW en exclusief kosten koper tenzij anders vermeld.

• •

  De V.O.N.(Vrij op naam)-prijzen zoals genoemd in deze nota zijn inclusief BTW.

• •

  De V.O.N.-prijzen gaan uit van woningen die bij ingebruikname direct bewoonbaar zijn, inclusief standaard keuken, sanitair en installaties.

• •

  Bij verkoop vindt de betaling van de grondprijs (uiterlijk) plaats bij het passeren van de akte van levering.

• •

  Het moment van het aangaan van een grondreserveringsovereenkomst is bepalend voor de te hanteren grondprijzen in de koopovereenkomst. De daarin vastgelegde grondprijs wordt voor maximaal 3 boekjaren gestand gedaan waaronder het lopende boekjaar.

• •

  De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van de programmabegroting 2022 een motie zelfbewoningsplicht aangenomen. Dit betekent dat vanaf 1 januari 2022 bij grondverkopen voor koopwoningen tot de NHG grens (2022: € 355.000,-) een clausule voor zelfbewoningsplicht van vijf jaar, met daaraan gekoppeld een boete- en kettingbeding, in te voeren. Het gaat hierbij om nieuwbouwlocaties, waarvan de gemeente zelf grondeigenaar is en de grond verkoopt.

1.5 Conclusie

De verkoopprijzen van woningen stijgen. Dit wordt veroorzaakt door de enorme vraag naar woningen en de blijvend lage hypotheekrente. Ook het tweede jaar van de coronapandemie heeft niet geleid tot een afzwakking van de woningmarkt.

De bouwkosten van nieuwbouwwoningen blijven stijgen. De verkoopprijzen van woningen stijgen nog sneller, waardoor de grondwaarde ook stijgt. Daarom laten we de grondprijzen in 2022 stijgen. De stijgende bouwkosten en de meerkosten van duurzame en energiezuinige woningen worden door projectontwikkelaars namelijk verdisconteerd in de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. De stijging van de woningprijzen komt daarom terug in de stijging van de grondwaarden.

In 2022 zijn de VON-prijzen van alle woningbouwcategorieën verhoogd.

Daarom worden de uitgifteprijzen van bouwgronden voor nieuwbouwwoningen zoals opgenomen in onze ‘Grondprijzennota 2021’ voor het jaar 2022 voor de locatie Nieuwveense Landen verhoogd. De bandbreedte die wordt gehanteerd laat genoeg ruimte over tot differentiatie. Ten opzichte van vorig jaar zijn de bandbreedtes van de grondprijzen in Nieuwveense Landen met € 45,- verhoogd aan de onderkant voor de woningbouwcategorie starters. De categorie goedkoop is aan de onderkant verhoogd met € 55,-. Voor de categorieën middenduur 1, middenduur 2, middenduur 3 en duur is de onderkant van de bandbreedte met € 50,- verhoogd. De verhoging van de bovenkant van de bandbreedtes lopen uiteen van € 35,- tot € 70,- per m² bouwgrond.

Voor de locatie Danninge Erve in Nijeveen, waar de transactieprijzen van woningen in de bestaande voorraad en nieuwbouwwoningen lager liggen, worden – net als in de ‘Grondprijzennota 2021’ – lagere grondprijzen gehanteerd dan in Nieuwveense Landen.

Het verschil ten opzichte van Nieuwveense Landen bedraagt € 15,- tot € 20,- exclusief BTW, per m² perceel. Daarmee blijft het voor projectontwikkelaars en particuliere initiatiefnemers, bezien vanuit kosten en opbrengsten, aantrekkelijk om in Danninge Erve Zuid in Nijeveen nieuwbouwwoningen te realiseren.

In 2021 is ondanks de heersende coronapandemie de vraag naar bedrijventerreinen hoog geweest. Naar verwachting zal de vraag naar bedrijventerreinen in 2022 zich voortzetten.

De huurprijzen en de koopsommen van bedrijfskavels zijn gestegen. De aanvangsrendementen zijn mede door de lagere rente en de sterke vraag naar vastgoed gedaald, waardoor de waarde van bedrijfsruimte weer stijgt. De grondprijzen van bedrijfskavels stijgen hierdoor ook.

Voor bestaande bedrijventerreinen wordt de onder- en bovenzijde van de bandbreedte verhoogd met € 10,-. In deze stijging van de bedrijfskavels wordt ook de recente inflatie ontwikkeling opgevangen.

Voor de nieuwe bedrijventerreinen Noord III en Noord IV wordt de bandbreedte bepaald op € 125,- tot € 150,- per m².

Voor de Kop van Noordpoort, waar ook bouwgronden met bedrijfsbestemming mogelijk zijn, geldt een bandbreedte van € 100,- tot € 125,- per m².

1.6 Aansprakelijkheid

De gemeente Meppel aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Grondprijzennota 2022 kunt u contact opnemen met de afdeling Economie en Regio van de gemeente Meppel.

2.1 Woningbouw

Gemeente Meppel maakt geen onderscheid in de grondprijzen voor projectmatige en particuliere woningbouw. De grondprijzen worden bepaald door middel van residuele grondwaardeberekeningen die jaarlijks worden geactualiseerd.

De voordelen van deze methode zijn dat:

• •

  door het hanteren van bandbreedtes voor de VON-prijzen, leidt een afwijking van de VON-prijs niet direct tot een correctie van de grondprijs;

• •

  er beter wordt aangesloten bij de specifieke marktomstandigheden per locatie;

• •

  de ontwikkelende partij weet duidelijker waar hij aan toe is;

• •

  er nagenoeg geen nacalculaties nodig zijn.

2.2 Bedrijventerreinen

De grondprijzen per vierkante meter voor de verschillende bedrijventerreinen in de gemeente Meppel zijn bepaald op basis van een comparatieve benadering met een residuele toets. Gegeven de diversiteit in gebruiksmogelijkheden binnen de bestemmingen wordt een bandbreedte gehanteerd. Afhankelijk van de locatie specifieke kenmerken en de bestemming wordt de grondprijs bepaald.

Voor de realisatie van bedrijfsgebouwen laat de bouwkostenindex een stijging van de bouwkosten van 3,07% zien in 2021. De verwachting voor 2022 is dat de bouwkosten weer met 4% gaan stijgen (o.b.v. Grond-, Weg-, Waterbouw, GWW).

In 2021 zijn de vraag- en transactiehuurprijzen in gemeente Meppel gestegen. Dit zelfde beeld laten de cijfers van NVM ook zien voor de vraagkoopprijs en daadwerkelijke koopsommen voor bedrijfsgebouwen. Hieruit is te concluderen dat in 2021, ondanks de heersende coronapandemie, de vraag naar bedrijventerreinen behoorlijk hoog geweest. Naar verwachting zal de vraag naar bedrijventerreinen zich in 2022 voortzetten.

Mede door de hoge vraag naar bedrijfslocaties en de stijgende verkoopprijzen, stijgt ook de waarde van de bedrijfskavels. Over de gehele linie wordt de bandbreedte van de kavels minimaal verhoogd met € 10,- per m². Hierin is naast de marktontwikkeling ook de inflatiecorrectie verwerkt.

Voor het bedrijventerrein Blankenstein worden de laatste 3 kavels in 2022 bouwrijp gemaakt. Voor de verkoop van deze kavels wordt waar mogelijk voorrang gegeven aan lokale ondernemers waarbij werkgelegenheid als extra criterium zal worden gebruikt bij de toewijzing. De 3 kavels zijn in 2019 uit de lopende grondexploitatie gehaald, vanwege de toen nog stagnerende verkoop. Met de herziening van de grondexploitaties 2022 worden deze kavels weer ingebracht. De boven- en onderkant van de bandbreedte van de kavels wordt met € 10,- verhoogd naar € 110,- tot € 135,- per m².

Bedrijventerrein Oevers D is een PPS-locatie (Publiek Private Samenwerking). De laatste kavel is verkocht onder voorbehoud. Indien als gevolg van de ontbindende voorwaarden de verkoop niet doorgaat zal de kavel opnieuw in verkoop gaan. Voor Oevers D wordt daarom alsnog een stijging van € 10,- per m² gehanteerd voor de boven- en onderkant van de bandbreedte.

Voor wat betreft de bedrijfskavels op het bedrijventerrein Oevers E neemt de interesse vanuit de markt voor deze locatie toe. Het bestemmingsplan gaat uit van een woonverplichting. Dit maakt dat de gerealiseerde verkoopaantallen niet vergelijkbaar zijn met reguliere bedrijventerreinen. Mogelijk dat het bestemmingsplan in 2022 wordt aangepast met een wijziging in de woonverplichting. De prijzen op Oevers E kunnen dan ook gelijkmatig stijgen met de andere reeds bestaande bedrijventerreinen. De boven- en onderkant van de bandbreedte stijgt hierdoor met € 10,- per m².

De kavels op het bedrijventerrein Noord II zijn zo goed als uitverkocht. De overgebleven kavel van 5000 m² is minder goed bereikbaar, omdat deze achterop het bedrijventerrein ligt. Deze kavel is deels gereserveerd voor een eventuele aanleg van een rotonde. De grondprijs van Noord II wordt in lijn met andere bedrijventerreinen verhoogd met € 10,- per m² voor zowel de boven- als onderkant van de bandbreedte.

De nieuwe bedrijventerreinen Noord III en Noord IV bevinden zich nog in de voorbereidende fase. Mede gezien de aangetrokken vraag naar bedrijventerreinen is ook hier interesse voor deze toekomstige locaties merkbaar. Ondanks dat de kavels nog niet verkocht kunnen worden vinden er al wel verkenningen plaats. Voor de planvorming is een reële grondprijs voor alle partijen in vroegtijdig stadium wenselijk. Voor Noord III en Noord IV wordt een bandbreedte voor de grondprijzen gehanteerd van € 125,- tot € 150,- per m².

Voor de Kop van Noordpoort zijn bouwgronden met bedrijfsbestemming mogelijk.

Voor de grondprijzen bedrijfsgronden wordt een bandbreedte gehanteerd van € 100,- tot € 125,-. De woningtypologieën in het transformatiegebied lopen dusdanig uiteen dat voor de gemeentelijke gronduitgifte van bouwrijpe gronden een taxatie wordt geadviseerd.

Het voorgaande leidt tot de volgende grondprijzen.

Tabel 5: Uitgifteprijzen bedrijventerrein.

2.3 Maatschappelijke voorzieningen (in woonwijken)

Voor maatschappelijke voorzieningen (zonder winst oogmerk) geldt een vaste vierkante meter prijs, uitgaande van BVO. Onder maatschappelijke voorzieningen (zonder winst oogmerk) worden onder meer verstaan sociaal maatschappelijke voorzieningen zoals overheidsinstellingen, onderwijs, grootschalige medische centra en verzorging- en verpleegtehuizen.

Voor maatschappelijke voorzieningen (met winst oogmerk) geldt een tevens een vast vierkante meerprijs uitgaande van BVO. Onder commercieel maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan commerciële opleidingsinstituten, sportscholen, particuliere peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven e.d.

Als de Floor Space Index (FSI) lager is dan 1 wordt in plaats van het aantal BVO het aantal m² grondoppervlakte gehanteerd. De FSI is de maat die het totale aantal vierkante meters bebouwing, inclusief de verdiepingen, binnen een plangebied vergelijkt met het totale, zowel bebouwde als onbebouwde, oppervlak van datzelfde plangebied. De index is hoog bij veel gebruikslagen/verdiepingen en nul indien de grond braak ligt of niet bebouwd is.

Gezien de algehele prijsstijging grondwaarde en de inflatie wordt voor maatschappelijke voorzieningen een afgeronde prijsstijging tussen de 5% en 10% doorgevoerd.

Tabel 6: Uitgifteprijzen maatschappelijke voorzieningen.

2.4 Sportvelden

Grond voor sportvelden wordt tegen de kostprijs in eigendom uitgegeven. Bij het bepalen van de kostprijs dient rekening te worden gehouden met alle te maken kosten van de werkzaamheden van voorbereiding tot en met de daadwerkelijke aanleg van de sportvelden.

2.5 Kleinschalige gronduitgifte bij bestaande woonpercelen

Voor kleinschalige gronduitgiftes en groenstroken/snippergroen zonder een bouwtitel is een vaste m²-prijs bepaald. Als vooraf duidelijk is dat door de verkoop van een groenstrook een extra bebouwingsmogelijkheid op de bebouwde kavel ontstaat waarvoor een omgevingsvergunning benodigd is, wordt bij uitgifte van gronden, de grondprijs residueel of op basis van taxatie bepaald, echter met een minimale uitgifteprijs van € 250,- per m². Gezien de algehele stijging van grondprijzen wordt een stijging voor de kleinschalige gronduitgifte en groenstroken en snippergroen reëel geacht.

Gezien de algehele prijsstijging grondwaarde en de inflatie wordt voor de kleinschalige gronduitgifte bij bestaande woonpercelen een afgeronde prijsstijging van € 5,- per m² doorgevoerd.

De te hanteren grondprijzen voor 2022 worden als volgt aangepast.

Tabel 7: Uitgifteprijzen kleinschalige gronduitgiftes, groenstroken/snippergroen.

2.6 Nutsvoorzieningen

Bij de verkoop van grond ten behoeve van nutsbedrijven is meestal sprake van een beperkt aantal m² grond. Voor nutsvoorzieningen geldt een prijs van € 100,- per m² exclusief BTW. Om de kosten van transactie te dekken is per transactie een minimum prijs bepaald van € 1.000,- per transactie.

2.7 Prijzen voor overige functies

In navolgende paragrafen zijn de (grond)prijzen voor overige functies opgenomen.

2.8 Verhuur parkeerplaatsen

De gemeente Meppel verhuurt garageboxen en parkeerplaatsen voor auto’s en motoren aan de J. van den Boschkade 3. Het betreft een verouderde parkeergarage aan de rand van het centrum van Meppel. De door de gemeente gehanteerde huurprijzen zijn hieronder in een tabel weergegeven. Deze bedragen zijn met 3,4% geïndexeerd (o.b.v. CPI index oktober 2020-oktober 2021). Deze bedragen zijn als markconform beoordeeld.

Tabel 13: Huurprijzen parkeerplaatsen J. van den Boschkade

2.9 Verhuur van overige (onbebouwde) terreinen

De gemeente Meppel hanteert op dit moment bij de verhuur van terreinen als regel een percentage in een bandbreedte van 3,5% tot 5% over de grondwaarden voor bouwrijpe gronden, zoals die zijn opgenomen in deze grondprijzennota. Het te hanteren percentage is dan afhankelijk van de verwachte beheerkosten. Wanneer het gaat om relatief kleine terreinen dan kunnen we aan de onderkant van de bandbreedte zitten, gaat het echter om terreinen waar intensief beheer wordt verwacht, dan gaan we aan de bovenkant van de bandbreedte zitten.

De route van een taxatie is bijvoorbeeld nodeloos kostbaar voor de verhuur van een paardenweide o.i.d. Daarom wordt voorgesteld om, in soortgelijke situaties, in overleg met de teammanager, af te wijken de zogenaamde ‘normale procedure’, zijnde het hanteren van de hierboven vermelde bandbreedte.

2.10 Erfpacht

Een alternatief voor verkoop van bouwgrond is uitgifte in erfpacht. Uitgifte in erfpacht behoort echter in uitzonderlijke gevallen tot de mogelijkheden.

Erfpacht is een zakelijk recht – al dan niet in combinatie met een opstalrecht - waarbij de grondeigenaar het gebruiksrecht over de grond afstaat aan de erfpachter. De pacht eindigt niet als de verpachter sterft (of de pacht opzegt). De erfpachthouder heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar.

In de huidige Nota Grondbeleid is voor uitgifte in erfpacht de volgende beleidsregel opgenomen:

Voor het gebruik is de erfpachter een vergoeding verschuldigd, de erfpachtcanon. De canon wordt berekend door een percentage te vermenigvuldigen met de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer). Net als in 2021 is dit percentage ook voor het jaar 2022 bepaald op 5%. Per overeenkomst geldt wel een minimale prijs van € 100,-.

2.11 Incidentele gronduitgiften

De grondprijs voor incidentele gronduitgiften voor de niet in deze grondprijzennota genoemde doeleinden, zoals incidentele voorzieningen, detailhandel, winkels, horeca e.d., wordt altijd onafhankelijk vastgesteld door middel van een taxatie door een makelaar dan wel door het toepassen van een andere benadering (residueel, BAR/NAR/DCF etc.).