Beleidsregels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

Geldend van 24-02-2022 t/m heden

Intitulé

Beleidsregels zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

Artikel 1: Begripsbepaling

In deze beleidsregels wordt verstaand onder:

  • a.

    Anti-speculatiebeding: het verbod de woning en de bijbehorende grond niet geheel of gedeeltelijk te vervreemden of te bezwaren met een genotsrecht of aan derden in gebruik te geven, gedurende een vastgestelde periode;

  • b.

    Zelfbewoningsplicht: verplichting om zelf (met eventuele gezinsleden) de woning te bewonen en die woning met de daarbij behorende grond niet geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven.

Artikel 2: Reikwijdte

  • 1.

    Deze beleidsregels zijn van toepassing op gemeentelijke kavels en op grond van derden te wijzigen bestemming waartoe de gemeente een anterieure overeenkomst heeft gesloten.

  • 2.

    De beleidsregels worden bij uitgifte van nieuwbouwwoningen en kavels door de gemeente opgenomen in de verkoopvoorwaarden.

  • 3.

    De beleidsregels worden ingebracht bij onderhandelingen met ontwikkelaars over woningbouwlocaties op niet gemeentelijke gronden, waarvoor planologische medewerking van de gemeente nodig is. De afspraken over zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding worden opgenomen in een anterieure overeenkomst.

  • 4.

    Deze beleidsregels zijn niet van toepassing indien in het kader van het gemeentelijk woonbeleid een andere invulling gewenst is.

Artikel 3: Toepassing

Na het betrekken van de woning geldt het volgende:

  • 1.

    Gedurende 5 jaren na eerste bewoning (inschrijving door koper in de gemeentelijke basisadministratie op het betreffende adres) van de woning is er sprake van een anti-speculatiebeding.

  • 2.

    Het anti-speculatiebeding wordt vastgesteld in een beding in de overeenkomst en een daarbij behorend kettingbeding met een maximale termijn van 5 (vijf) jaar na het moment van eerste bewoning.

  • 3.

    Vanaf de eerste bewoning (inschrijving door koper in de gemeentelijke basisadministratie op het betreffende adres) van de woning is er sprake van een zelfbewoningsplicht van onbepaalde tijd.

  • 4.

    De zelfbewoningsplicht wordt vastgesteld in een beding in de overeenkomst en daarbij behorende kettingbeding.

Artikel 4: Overtreding

Bij overtreding van de bepalingen in de overeenkomst wordt een boete verbeurd van 20 procent van de koopprijs die de overtreder heeft betaald. Met de bevoegdheid voor de gemeente om daarnaast nakoming en de eventueel meer geleden schade te vorderen.

Artikel 5: Directe ontheffing

Directe ontheffing in het geval van:

  • 1.

    Verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk Wetboek plaatsvindt.

  • 2.

    Executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek) plaatsvindt.

  • 3.

    Overlijden van koper (eigenaar), diens echtgeno(o)t(e) of partner.

Artikel 6: Schriftelijke ontheffing

  • 1.

    Schriftelijke ontheffing van het anti-speculatiebeding wordt gegeven in het geval van:

    • a.

      Verandering van werkkring of inkomen van koper (eigenaar) of diens partner (zijnde de persoon waarmee de verkrijger een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert) op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden gezien de reisafstand;

    • b.

      Ontbinding van het huwelijk van koper (eigenaar) door echtscheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap van koper (eigenaar), of ontbinding van het samenlevingscontract van koper en diens partner;

    • c.

      Een significante nadelige wijziging in de gezondheidssituatie van koper (eigenaar), diens partner of eventuele gezinsleden en/of eerste- of tweedegraads familieleden van koper (eigenaar), op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden.

  • 2.

    Schriftelijke ontheffing van de zelfbewoningsplicht wordt gegeven in het geval van:

    • a.

      Verhuur bij verblijf van koper (eigenaar) in het buitenland in verband met werk en/of studie van de koper (eigenaar) (maximaal één (1) jaar);

    • b.

      Bewoning of verhuur door eerstegraads bloed- en aanverwanten van de koper (eigenaar) (is gelijkgesteld aan eigen bewoning).

Artikel 7: Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze beleidsregels naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste af te wijken.

Artikel 8: Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op de dag na bekendmaking en plaatsing in de decentrale regelingenbank (op grond van de Wet elektronische publicaties).

Ondertekening

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 15 februari 2022

M.L.J. Out, burgemeester

T. Dijkstra, secretaris

Toelichting zelfbewoningsplicht & anti-speculatiebeding

Achtergrond

Wat is een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding?

Een zelfbewoningsplicht houdt in dat de koper van een woning deze zelf moet bewonen, en dus niet mag verhuren aan derden. Een anti-speculatiebeding houdt in dat de koper van een woning deze voor een bepaalde periode niet mag verkopen. Het invoeren van zelfbewoningsplicht in combinatie met een anti-speculatiebeding zorgt ervoor dat de eigenaar van een woning verplicht wordt de woning zelf te bewonen en niet als beleggingsobject kan gebruiken. Verhuren of het op korte termijn verkopen (speculatie) van de woning worden daarmee tegengegaan. Het doel is dat woningen daadwerkelijk bewoond gaan worden door de beoogde doelgroep vanuit het woonbeleid. Dit werpt een drempel op voor diegenen die woningen zien als investering en voor snel gewin een woning willen kopen.

Zelfbewoningplicht en anti-speculatiebeding voor nieuwbouwwoningen

De gemeente wenst een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op te leggen in de volgende gevallen:

  • 1.

    Kavels van de gemeente: de gemeente geeft kavels uit ten behoeve van woningbouw (particulier danwel projectmatig). Dit geldt ook voor woon-werkkavels. Dit wordt vastgelegd in de koopovereenkomst. Hierna te noemen, gemeentelijke kavels.

  • 2.

    Op grond van derden voor woningen die gecreëerd worden door transformatie naar woningbouw, herstructurering van bestaande bouw of wanneer de bestemming wijzigt naar wonen. Dit kan alleen worden afgesproken wanneer voor het bouwplan de medewerking van de gemeente nodig is. Deze verplichtingen worden dan vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Hierna te noemen, grond van derden te wijzigen bestemming.

Reikwijdte beleidsregels

Deze beleidsregels hebben betrekking op zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij gemeentelijke kavels en grond van derden te wijzigen bestemming. Voor bestaande woningen is het sinds 1 januari jl. mogelijk zelfbewoningsplicht op te leggen via de Huisvestingswet (huisvestingsverordening). Voor invoering van zelfbewoningsplicht (opkoopbescherming) bij bestaande woningen, zal de gemeente een ander traject doorlopen (vaststellen huisvestingsverordening).

Uitgangspunten zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

Implementatie in alle prijssegmenten

Het opleggen van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij gemeentelijke kavels en grond van derden te wijzigen bestemming zal gelden voor alle prijssegmenten. Ook de hogere prijssegmenten zullen worden meegenomen. Woningen zullen niet uit het zicht moeten raken van de doelgroep waarvoor de woningen vanuit het woonbeleid bedoeld zijn. Dit is in alle prijssegmenten indruist tegen het woonbeleid.

Looptijd zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

Woningen moeten niet uit het zicht raken van de doelgroep, dit is een onwenselijke situatie welke in tegenstrijd is met het woonbeleid. Iedereen verdient een eerlijk kans op een nieuwbouwwoning. Aan de zelfbewoningsplicht is geen termijn verbonden. Het doel van zelfbewoningsplicht is het voorkomen van situaties waarin nieuwbouwwoningen gekocht worden als beleggingsobject om te verhuren. Nieuwbouwwoningen zouden beschikbaar moeten blijven voor kopers die er zelf gaan wonen. Om dit ook in de toekomst te kunnen garanderen geldt dit ook voor volgende kopers.

Mede vanwege een goede balans tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang is de duur van het anti-speculatiebeding vastgesteld op vijf (5) jaar. Met een anti-speculatiebeding van vijf (5) jaar wordt een barrière opgeworpen om investeerders buiten de deur te houden die tegelijkertijd nog redelijk is ten aanzien van de (mogelijke) verhuiswensen van de koper.

Uitzonderingen

Er zijn situaties te bedenken waarbij een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding onwenselijk zijn en nadelen veroorzaken voor de koper. Voorbeelden zijn verkoop en/of verhuur aan directe familie, verplichte verhuizing vanwege verandering van de werkkring of door echtscheiding. Uitzonderingen voor de benoemde situaties en tevens een hardheidsclausule voor schrijnende situaties zijn daarom opgenomen.

Handhaving

Handhaving m.b.t verhuur (zelfbewoningsplicht)

Het publiekrecht biedt (op dit moment) geen grondslag voor handhaving van een zelfbewoningsplicht. Als een zelfbewoningsplicht overeengekomen wordt, moet deze privaatrechtelijk worden gehandhaafd. De constatering van overtreding is niet eenvoudig bij verhuur. Als blijkt dat de eigenaar van de woning niet staat ingeschreven op het adres van de woning zal deze moeten aantonen dat er sprake is van een uitzondering op het verhuurverbod (zelfbewoningsplicht).

Handhaving m.b.t. verkoop (anti-speculatiebeding)

De controle op eventuele verkoop van een woning met anti-speculatiebeding vindt plaats bij de notaris. Aangezien het anti-speculatiebeding wordt opgelegd in het koopcontact is de notaris de eerste partij die een signaal kan geven in het geval van verkoop. Wanneer een woning wordt verkocht binnen de termijn van het anti-speculatiebeding en geen sprake is van een ontheffing als bedoeld in artikel 5 of 6, is het aan de notaris om de verkoop niet te laten passeren.