Flexwonen en huisvesting arbeidsmigranten Cranendonck

Definitie

Flexwonen is snel beschikbare, tijdelijke woonruimte. Die tijdelijkheid vloeit vooral voort uit de aard van het product, en is niet zozeer een gevolg van een contractvorm. Kenmerken van flexwonen zijn:

• -

  Snel en gemakkelijk beschikbaar: geen wachtlijsten, geen ingewikkelde inschrijfprocessen.

• -

  Tijdelijk: Mensen wonen tijdelijk in flex woonruimte. Flexwonen is geen eindstation, bewoners van flexwonen stromen relatief snel ook weer door. Tijdelijk kan slaan op de woning, de locatie of het huurcontract.

• -

  Diverse prijsklassen: flexwonen kan gerealiseerd worden in allerlei soorten en kwaliteiten, met en zonder service en voorzieningen. Daar passen ook verschillende prijskaartjes bij.

• -

  Gemengd wonen: in de praktijk zien we voorbeelden waarbij verschillende groepen, gemengd, in één woning of woongebouw wonen. Dat bevordert de leefbaarheid en de verhuurbaarheid van flexwoningen.

• -

  Veel doelgroepen: expats, studenten, vergunninghouders, uitstroom bewoners voorzieningen, gescheiden mensen, mantelzorgers, ex-gedetineerden, daklozen na gedwongen verkoop woning.

Flexwonen neemt in Nederland in omvang snel toe. De doelstelling is om eind 2022 zo’n 10.000 flexeenheden gebouwd te hebben. De Rijksoverheid en de provincie Noord-Brabant stimuleren gemeenten, aanbieders van woonruimte en werkgevers meer flex woonruimte te creëren (zie bijlagen). Er bestaat een Expertisecentrum Flexwonen met de doelstelling betere huisvesting tot stand te brengen voor arbeidsmigranten en spoedzoekers die behoefte hebben aan snel beschikbare, betaalbare woonruimte. Partners in dit platform zijn o.a. het Ministerie van BZK, de VNG en Aedes.

Flexwonen is een tijdelijke oplossing, een aanbod van woonruimte voor mensen die voor een bepaalde periode huisvesting zoeken. Een deel van hen zal na het flexwonen willen doorstromen naar reguliere huisvesting.

Doelgroepen

Het Expertisecentrum heeft de doelgroepen voor flexwonen in beeld gebracht, en voor de gemeente Cranendonck onderzocht om hoeveel mensen het gaat 1 .

Studenten

In Cranendonck wonen 575 studenten aan WO en HBO en 490 MBO studenten. De meeste studenten zullen nog bij de ouders wonen, maar een deel kan ook uitwonend zijn buiten de studiestad of de wens hebben zelfstandig te gaan wonen. Als gemiddeld 5% van alle Cranendonckse WO, HBO en MBO studenten zelfstandig wil wonen, zou dat een behoefte zijn aan 53 kamers/woonruimte.

Status- of vergunninghouders

Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) maakt halfjaarlijks bekend wat de taakstelling huisvesting statushouders voor de verschillende gemeenten is. Voor jonge alleenstaande statushouders (gemiddeld 50% van het totaal) kan flexwonen een goede tijdelijke oplossing zijn. De taakstelling voor Cranendonck was de afgelopen jaren

Uitstroom uit Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen

Mensen die uitstromen uit diverse soorten zorginstellingen hebben huisvesting nodig. Mensen met psychische- of verslavingsproblematiek die voorheen begeleid woonden in instellingen, wonen als gevolg van gewijzigd beleid tegenwoordig meer en meer zelfstandig.

Echtscheiding en ontbinding partnerschap

Echtscheidingen en verbroken relaties leiden vaak tot een extra behoefte aan huisvesting. Als we aannemen dat elke echtscheiding één herstarter oplevert en dat een derde daarvan niet binnen het eigen netwerk tot een oplossing komt, is te verwachten dat ongeveer een derde van het aantal echtscheidingen geholpen zou zijn met extra (flex)aanbod op de woningmarkt.

Overige doelgroepen

Huisvestingsvraag n.a.v. een crisissituatie, ex-gedetineerden, mensen geconfronteerd met een faillissement, met hypotheekproblemen, mantelzorgers.

Bron: Flexwonen in Cranendonck, een verkenning naar de doelgroepen van flexwonen.

Expertisecentrum Flexwonen, maart 2020.

Vraag en aanbod

Sociaal makelaars, het sociaal domein en deelnemers aan de gesprekken vanuit de dorpsraden herkennen de behoefte van spoedzoekers. Maar in crisissituaties is het erg moeilijk in Cranendonck (vervangende) woonruimte te vinden, melden ze. Bewoners denken dat deze spoedzoekers nu suboptimale oplossingen vinden zoals tijdelijk wonen bij familie of op een vakantiepark.

Het aanbod aan kamers, studio’s en kleine appartementen in de huursector is klein in Cranendonck. Betaalbare huurwoningen worden vooral aangeboden door woningcorporatie woCom. Er is schaarste aan sociale huurwoningen en de wachttijd is erg lang (inschrijfduur Cranendonck voor toewijzing in 2020: 5,7 jaar).

Flexwonen kan gerealiseerd worden door het splitsen van grote woningen in studio’s of het verhuren van kamers. Daarvoor heb je in Cranendonck een vergunning nodig. In bestemmingsplannen is via het paraplubestemmingsplan geregeld dat ‘wonen’ wordt beperkt tot het bewonen van een woning door één afzonderlijk huishouden. Daarmee worden andere woonvormen binnenplans uitgesloten. Het splitsen van een woning in meerdere zelfstandige woningen, het verhuren van kamers of delen van de woning, vergt een omgevingsvergunning. Dat geeft de gemeente de mogelijkheid te toetsen aan een goede ruimtelijke ordening en aan overig beleid. Het beleid ‘flexwonen’ kan op deze wijze als afwegingskader worden meegewogen bij het beslissen op een dergelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning.

Soorten flex woonruimte

Flexibele woonruimte kan op een aantal manieren gerealiseerd worden. De varianten die op dit moment in Nederland voorkomen zijn:

Nieuwbouw

De bouw van kleine studio’s en appartementen. Voorbeeld: corporatie Trudo Quinten Matsyslaan in Eindhoven, twee hofjes met 43 flexwoningen, zgn. ‘cubestee’ woningen.

Transformatie

Leegstaand vastgoed wordt getransformeerd naar kleine wooneenheden. Dat kan gaan om kantoren, scholen, winkels, bibliotheken of agrarische locaties. Een groot voordeel is dat deze transformaties meerdere doelen dienen: woonruimte creëren, hergebruik leegstaand vastgoed, duurzame oplossingen realiseren. Voorbeeld: corporatie Woonpartners Kasteeltraverse Helmond. Transformatie kantoor naar 54 studio’s.

Bestaande voorraad

Flexwonen is ook te realiseren in de bestaande woningvoorraad. Woningen kunnen per kamer, per etage of na verbouwing per unit verhuurd worden. Dit vergt een omgevingsvergunning. Het zou ook een mogelijkheid zijn voor hergebruik leegstaande grote bedrijfswoningen.

Diverse tijdelijke projecten

Op dit moment is er ook veel aandacht voor tijdelijke initiatieven zoals de Heijmans One (te zien op de foto), het Wikkelhuis, Tiny Houses, het Waterlandhuisje etc. De populariteit heeft te maken met de grote woningnood; deze woningen kunnen snel geproduceerd worden. Er moet natuurlijk wel grond beschikbaar zijn. De praktijk laat helaas wel zien dat deze projecten financieel moeilijk rond te krijgen zijn.

Beleid

Conclusie is dat we ook In Cranendonck de behoefte zien aan snel beschikbare tijdelijke woonruimte. Vooral uit het sociale domein komen vragen om spoedzoekers snel en goed (tijdelijk) te huisvesten. We zien de volgende mogelijkheden om flexwonen te realiseren:

• -

  Een aanbod flexwonen door corporatie woCom. In het kader van prestatieafspraken praten we met woCom over een pilot flexwonen.

• -

  De Cantine in Budel-Dorplein (en vergelijkbare locaties), in overleg met eigenaar vastgoed.

• -

  Woningsplitsing (de splitsing van 1 woning in 2 of meer reguliere woningen)

• -

  Bestaand vastgoed in kleinere delen verhuren (studio’s, etages, kamers).

• -

  Leegstaande percelen beoordelen op geschiktheid voor tijdelijke woningen, en die woningen (laten) realiseren.

Voor woningsplitsing en kamergewijze verhuur is sinds het nieuwe paraplubestemmingsplan een vergunning nodig. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels uit het bestemmingsplan. Dat betekent dat medewerking kan worden verleend aan bijvoorbeeld splitsing van een woning of kamerverhuur mits aan het kruimelgevallenbeleid wordt voldaan. Als gemeente willen we het aanbod van kleine wooneenheden stimuleren, maar er ook kritisch mee omgaan. We kijken als gemeente bij een vergunningsaanvraag naar:

• -

  voorschriften op het gebied van veiligheid;

• -

  de bouwverordening;

• -

  leefbaarheid: het aantal woningen waarin kamerverhuur plaatsvindt en de locaties waar dit gebeurt.

Woningsplitsing in het buitengebied is gebonden aan het provinciaal beleid en is voorbehouden aan panden met cultuurhistorische waarde of woningen gelegen in of aansluitend op bebouwingsconcentraties/kernrandzones. In het laatste geval staat tegenover het toevoegen van woningen in het buitengebied een fysieke tegenprestatie (sloop, kwaliteitsverbetering) vergelijkbaar aan de aanschaf van een ruimte-voor-ruimte titel. Het splitsen van woningen naar meerdere wooneenheden in het buitengebied is daarom minder eenvoudig dan in de kernen.

Arbeidsmigranten

Arbeidsmigranten zijn van groot belang voor de economie, ook in Cranendonck. Voor het werk dat zij doen zijn onvoldoende Nederlandse werknemers te vinden. Door vergrijzing en ontgroening krimpt vanaf 2021 onze beroepsbevolking. De vraag naar arbeidsmigranten zal alleen nog maar groter worden. Arbeidsmigranten werken voornamelijk in agrarische sector, maar ook in de bouw, de logistiek, de zorg en in de uitzendsector in het algemeen. Het is van belang dat de woon- en leefomstandigheden van de arbeidsmigranten goed geregeld zijn.

De quick-scan van het Expertisecentrum Flexwonen beschrijft dat er geen exacte gegevens bekend zijn van het aantal EU-arbeidsmigranten in de gemeente Cranendonck. De reden daarvoor is dat arbeidsmigranten nergens systematisch en adequaat staan geregistreerd. Een belangrijke bron voor een schatting is natuurlijk de registratie in de Basisregistratie Personen (BRP). Maar het is bekend dat een groot deel van de arbeidsmigranten daar niet geregistreerd staat. Mensen die korter dan 4 maanden in Nederland verblijven kunnen zich niet in de BRP inschrijven. Maar ook degenen die hier langer zijn, schrijven zich vaak niet in. Op basis van de omvang van de gemeente schat het Expertisecentrum in dat er minimaal 675 arbeidsmigranten in Cranendonck gehuisvest zijn.

Huisvesting

Arbeidsmigranten zijn overwegend gehuisvest op het terrein van het bedrijf waar ze werken. Grote uitzendbureaus zoals E&A bieden arbeidsmigranten ‘wonen, werk en welzijn’. Voorbeelden van grote aanbieders en locaties in Cranendonck zijn uitzendbureau E&A, met de Cantine in Budel-Dorplein (vergunning voor 250 bedden), de Bergsestraat 17 Gastel (64 personen) en Bergbosweg 23 Budel (75 personen). In de kernen zien we ook kamergewijze verhuur van panden aan arbeidsmigranten.

De gemeente Cranendonck ontvangt regelmatig verzoeken om medewerking voor huisvesting van arbeidsmigranten. Het gaat om:

• -

  initiatieven van agrarische bedrijven om te starten met huisvesten tijdelijk personeel;

• -

  plannen om aanwezige huisvestingscapaciteit uit te breiden;

• -

  verzoeken om aanwezige huisvestingsmogelijkheid ook te mogen gebruiken voor het huisvesten van arbeidsmigranten van collega-bedrijven;

• -

  bedrijfsmatige verzoeken van ondernemers die zich willen richten op huisvesting arbeidsmigranten en expats (zonder eigen personeel).

Uitgangspunten

We stellen voor de volgende uitgangspunten te hanteren rond het thema huisvesting van arbeidsmigranten:

• 1.

  Primair zijn de werkgevers en de uitzendbureaus verantwoordelijk voor de huisvesting van tijdelijke werknemers.

• 2.

  Het aantal verblijfplaatsen voor arbeidsmigranten sluit aan bij de behoefte van bedrijven aan arbeidsmigranten.

• 3.

  Nieuwe huisvestingslocaties moeten aantoonbaar inspelen op de behoefte aan huisvesting van arbeidsmigranten, werkzaam bij bedrijven/ondernemers in de gemeente.

• 4.

  Huisvesting van arbeidsmigranten vindt niet plaats in recreatieve voorzieningen zoals recreatieparken, campings en hotels en niet op bedrijventerreinen.

• 5.

  Het maximale aantal arbeidsmigranten op één locatie bedraagt 150 personen.

• 6.

  De gemeente neemt een faciliterende en verbindende rol op zich op het vlak van huisvesting van arbeidsmigranten.

B&W kan op de punten ‘maximaal aantal arbeidsmigranten’ (5) en ‘niet meer arbeidsmigranten huisvesten dan op het bedrijf werkzaam zijn’(3) anders besluiten en maatwerk toepassen.

Beleid en regels

De gemeente Cranendonck heeft in het Ontwikkelperspectief Buitengebied (2019) aangegeven dat initiatieven in het buitengebied getoetst worden aan de volgende criteria:

• -

  In hoeverre draagt het nieuwe initiatief bij aan een mooi, veilig, gezond, bereikbaar en duurzaam buitengebied?

• -

  Wat zijn de effecten van het nieuwe initiatief op de omgeving en op omliggende functies?

• -

  Wat is de bijdrage van het initiatief aan de verbetering van de omgevingskwaliteit?

Deze criteria zijn ook rond huisvesting van arbeidsmigranten van belang omdat ze enerzijds proberen het effect van bijvoorbeeld een huisvestingsproject groter te laten zijn dan de huisvesting zelf (de maatschappelijke meerwaarde). Daarbij kunnen we denken aan het creëren van een gemeenschappelijke ruimte die ook door de omgeving gebruikt kan worden, of kansen voor de middenstand omdat het aantal klanten stijgt. Anderzijds dwingt het initiatiefnemers om hun idee te bespreken met omwonenden (via omgevingsgesprekken).

De gemeente Cranendonck kiest er in deze eerste versie van de notitie flexwonen en huisvesting arbeidsmigranten voor om een maximaal aantal arbeidsmigranten per huisvestingslocatie vast te leggen van 150 mensen. Een maximaal aantal is sterk locatie gebonden en moet maatwerk zijn. Waar soms 30 arbeidsmigranten huisvesten al een zware belasting is voor de omgeving, heeft uitzendbureau E&A voor de Cantine in Budel Dorplein een vergunning voor het huisvesten van 250 arbeidsmigranten. Uitgangspunt is goede en passende huisvesting voor arbeidsmigranten, met bij voorkeur meerwaarde en in ieder geval geen overlast voor de omgeving. Initiatieven worden getoetst op een reeks punten. Dat geeft aan de regiekamer, het college en de raad mogelijkheden om te sturen. B&W kan beredeneerd afwijken van het maximaal aantal van 150 mensen, zoals bij de Cantine gebeurd is. We maken in de regelgeving onderscheid in kleinschalige en grootschalige projecten huisvesting arbeidsmigranten.

Kleinschalige huisvesting arbeidsmigranten

Bij kleinschalige huisvesting gelden de volgende regels:

Grootschalige huisvesting arbeidsmigranten

We stellen voor om initiatieven voor huisvesting arbeidsmigranten van grotere projecten (meer dan 4 bewoners) te bespreken en te beoordelen aan de hand van het volgende afwegingskader:

(*) Tot nu toe hanteert de gemeente Cranendonck de eis dat het bij huisvesting moet gaan om het huisvesten van eigen personeel.

Als dit verandert door nieuwe inzichten, of als gevolg van overleg met de provincie moet het afwegingskader aangepast worden.

De toekomst

In 2022 (of later) treedt de Omgevingswet in werking. Een gemeentelijk omgevingsplan vervangt dan de geldende bestemmingplannen. Bij invoering van de Omgevingswet gaan de huidige bestemmingsplannen van rechtswege over in een ‘tijdelijk Omgevingsplan’. In de jaren daarna moet dit een gemeente-dekkend omgevingsplan worden dat voldoet aan de Omgevingswet. Het zijn bestuurlijke afwegingen en politieke keuzes of bij die gelegenheid gekozen wordt voor meer flexibiliteit of minder regels rond de huisvesting van arbeidsmigranten.

Het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten (o.l.v. Emile Roemer) deed in 2020 een aantal aanbevelingen. Het team pleit voor een verhuurdersvergunning huisvesten van arbeidsmigranten, een oppervlaktenorm van minimaal 15 m2 per persoon en het loskoppelen van arbeids- en huurcontract. Het kabinet heeft aangegeven de aanbevelingen te steunen.

De gemeente Cranendonck bespreekt vraagstukken rondom arbeidsmigranten met de Provincie Noord-Brabant en binnen de Samenwerking A2gemeenten. Thema’s die de gemeente Cranendonck daar wil bespreken zijn:

Maatwerk mogelijkheden

Zijn er uitzonderingen mogelijk als een initiatief niet aan alle afwegingscriteria voldoet, maar lokaal wel als erg kansrijk of waardevol gezien wordt?

Samenwerking ondernemers

Mogen agrarische ondernemers, die in verschillende seizoenen arbeidsmigranten nodig hebben, gezamenlijk de huisvestingsvraag invullen? Een voorbeeld is de regeling coöperatieve samenwerking in de gemeente Steenbergen. Voor ondernemers in de land- en tuinbouwsector die minder dan 3 maanden gebruik maken van de diensten van arbeidsmigranten is een coöperatieve vorm van samenwerking m.b.t. de huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk. Het is toegestaan dat arbeidsmigranten, gehuisvest bij de ene ondernemer, werkzaamheden verricht bij een andere agrarische ondernemer, mits beide ondernemers deel uitmaken van dezelfde coöperatie.