Nota Grondbeleid Vechtstromen 2020

Met de geactualiseerde nota “Grondbeleid Vechtstromen 2020” (verder nota grondbeleid genoemd), wordt het grondbeleid van 2015 geactualiseerd. De nota is aangevuld met ontwikkelingen voortkomend uit genomen bestuursbesluiten in de afgelopen periode en ook het nieuwe bestuursakkoord. Tevens is gewijzigde wet- en regelgeving verwerkt. Deze nota is opgesteld door de adviseurs grondzaken in samenwerking met een interne klankbordgroep (juridische zaken, strategie, beheer, projecten, financiën), daarnaast zijn externe bronnen geraadpleegd.

De nota grondbeleid helpt het waterschap duurzame keuzes te maken in het kader van zijn maatschappelijke opgave. Daarnaast biedt de nota grondbeleid het waterschap het (privaatrechtelijke) kader bij zijn taakuitvoering zoals benoemd in het bestuursakkoord 2019-2023 “Een blauwgroene toekomst, waaraan iedereen kan meedoen” en het huidige (2016-2021) en nieuwe Waterbeheerplan (2022-2027).

1.1 Leeswijzer

Na de inleiding en leeswijzer is de nota als volgt opgebouwd.

Hoofdstuk 2 beschrijft de uitgangspunten voor de grondverwerving. Er wordt ingegaan op de instrumenten die voor de grondverwerving (van eigendoms- of gebruiksrechten) beschikbaar zijn en hoe het waterschap deze inzet.

Hoofdstuk 3 beschrijft waar en onder welke omstandigheden het waterschap wel of geen eigendom heeft of wil hebben.

Hoofdstuk 4 gaat in op de wijze van grondverwerving als het waterschap, de eigendom of gebruik van onroerende zaken wil verwerven. Daarbij worden ook de condities waaronder dit gebeurt besproken.

Hoofdstuk 5 geeft aan hoe het waterschap omgaat met de onroerende zaken die het in eigendom heeft. In het bijzonder gaat het over het gebruik door derden.

Hoofdstuk 6 geeft de uitgangspunten voor de gehanteerde uitgifteprijzen bij medegebruik van eigendommen van het waterschap door derden.

Hoofdstuk 7 gaat over de kaders bij verkoop van waterschapseigendommen.

In de begrippenlijst (bijlage 2) worden relevante begrippen uit de nota grondbeleid nader toegelicht.

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de publiekrechtelijke instrumenten die het waterschap bepaalde rechten geven ten aanzien van gronden van derden en privaatrechtelijke instrumenten die het waterschap voor handen heeft in de grondverwerving. Daarbij geeft het ook aan welke opstelling het waterschap hanteert bij zijn taakuitvoering.

2.2 Publiekrechtelijke instrumenten

Het waterschap beschikt over enkele publiekrechtelijke instrumenten, op grond van de Waterwet, de Waterschapswet (beiden worden opgenomen in de toekomstige omgevingswet) en de Belemmeringenwet Privaatrecht, die het waterschap bepaalde rechten geven ten aanzien van gronden van derden.

• •

  Ten aanzien van bestaande waterstaatswerken die op de legger staan kan het waterschap (op grond van de Keur) gebods- en verbodsbepalingen instellen. Deze bepalingen reguleren het gebruik dat van de betreffende waterstaatswerken kan worden gemaakt, en gelden voor zowel de eigenaren als derden.

• •

  Ten behoeve van de aanleg van nieuwe of de uitbreiding van bestaande waterstaatswerken stelt het waterschap projectplannen vast. Deze projectplannen vormen de publiekrechtelijke basis om gronden van derden op te nemen op de legger van het waterschap. Daarmee worden de bepalingen van de Keur van toepassing op de betreffende gronden.

• •

  Ten behoeve van de aanleg van nieuwe of verbetering van bestaande waterstaatswerken kan het waterschap (op grond van de Waterwet) gedoogplichten opleggen aan grondeigenaren. Dit om te dulden dat het waterschap op hun gronden werkzaamheden uitvoert, werken permanent realiseert of gebruik maakt van deze gronden bij het aanleggen of verbeteren van nieuwe waterstaatswerken.

• •

  Ten behoeve van de aanleg van persleidingen of andere zuiveringtechnische werken kan het waterschap (op grond van de Belemmeringenwet privaatrecht) gedoogplicht opleggen aan grondeigenaren om te dulden dat het waterschap gebruik maakt van hun gronden.

• •

  In situaties van gevaar voor waterstaatswerken heeft het waterschap bijzondere bevoegdheden voor het gebruiken van gronden van derden.

• •

  In situaties waarin het waterschap een onroerende zaak zodanig nodig heeft dat er voor de grondeigenaar geen redelijk gebruik van zijn grond meer over blijft en er niet in slaagt met de grondeigenaar in minnelijk overleg een overeenkomst te sluiten, kan het waterschap (op grond van de Onteigeningswet/toekomstige omgevingswet) overgaan tot onteigening van de grond.

2.3 Privaatrechtelijke instrumenten

Voor het verkrijgen van het recht om gronden van derden te gebruiken kan het waterschap de volgende privaatrechtelijke instrumenten gebruiken:

• •

  Eigendom biedt het waterschap het meest verstrekkende recht om over de zaak te beschikken. Eigendom geeft het waterschap de zekerheid dat de grond dienstbaar blijft aan het de waterschapstaak en te allen tijde kan worden aangewend voor beheer en onderhoud in het kader van deze taak.

  Eigendomsgrenzen zijn in het terrein duidelijk aan te geven en dus ook eenvoudig te handhaven. Er zijn ook nadelen aan eigendom verbonden, zoals de verplichting tot onderhoud en aansprakelijkheid.

  Daarnaast geldt dat de eigenaar van de grond automatisch (er zijn uitzonderingen o.a. netwerk, wegenlegger) ook eigenaar is van alles wat zich daarin, daarop of daarboven bevindt (dit automatisme wordt ook wel aangeduid als ‘natrekking’).

  • •

    Opstalrecht is het recht om eigendom te hebben in, op of boven de eigendom van een ander. Het opstalrecht is daarmee een instrument om natrekking te doorbreken. Het kan gebruikt worden als de grondeigenaar zijn grond niet wil verkopen, maar wel wil toestaan dat het waterschap daarop of daarin een waterstaatswerk en/of (riool)persleiding (eigendom van het waterschap) realiseert.

  • •

    Een erfdienstbaarheid is een last waarmee de grond (het dienende erf) ten behoeve van een ander onroerende zaak (het heersende erf) wordt belast.

  • •

    Erfpacht geeft het waterschap het recht de grond van een ander te houden en te gebruiken.

  • •

    Met de vestiging van een kwalitatieve verplichting bedingt het waterschap dat de verplichting van de grondeigenaar om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van de grond, zal overgaan op een volgende eigenaar van die grond. Een kwalitatieve verplichting wordt ingeschreven in het Kadaster en is dus voor iedereen kenbaar.

2.4 Opstelling van het waterschap

Het waterschap wil zijn wettelijke taken uitvoeren op een wijze die zoveel mogelijk recht doet aan maatschappelijke belangen. Daarbij is er oog voor het historisch perspectief en is het waterschap zich erg bewust van de omgeving. Bij voorkeur betrekt zij de omgeving zoveel mogelijk bij de uitvoering van zijn projecten (in de geest van de omgevingswet). Daar waar mogelijk wordt de samenwerking opgezocht om hiermee meervoudig grondgebruik of stapeling van functies te realiseren. Het is in het belang van het waterschap om hierbij te handelen als een goede buur. Op deze wijze ontstaat er draagvlak voor zijn taakuitvoering. Dit betekent dat het waterschap het grondbeleid bij voorkeur langs de weg van minnelijk overleg realiseert.

Er wordt bij grondverwerving gekozen voor een combinatie van publiek- en/of privaatrecht. Afhankelijk van de ingreep wordt vooraf bepaald met welk recht de waterdoelen het meest efficiënt gerealiseerd kunnen worden. Uitgangspunt is dat gronden in eigendom blijven bij derden 1 2 tenzij er zwaarwegende redenen zijn om het eigendom over te laten gaan.

In het algemeen geldt dat het hebben van eigendom van gronden voor het waterschap noodzakelijker wordt naarmate het belang van de betreffende gronden voor de waterschapstaak groter is. Eigendom biedt immers de zekerheid en de vrijheid om erover te kunnen beschikken.

In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de situaties waarin eigendom (is of) wenselijk is.

3.1 Inleiding

In het beheergebied heeft het waterschap vanuit historisch perspectief en beleidskeuzes veel van de waterstaatswerken in eigendom. In dit hoofdstuk wordt beschreven wanneer het waterschap de voorkeur geeft aan eigendom van waterstaatswerken voor het landelijk gebied, het stedelijk gebied en tot slot gebouwen, objecten en leidingen.

3.2 Landelijk gebied

In het landelijk gebied heeft het waterschap veel waterstaatwerken in eigendom. Dit is ontstaan vanuit aankoop voor projecten en gebiedsprocessen die de afgelopen decennia hebben gespeeld. Het waterschap heeft hier vanuit veiligheids-, beheers- en efficiency overwegingen de keuze gemaakt voor het eigendom van primaire (en soms ook secundaire) waterlopen.

3.2.1 Waterlopen

Waterlopen met een primaire waterstaatkundige functie, zoals beken en rivieren, zijn veelal bij het waterschap in eigendom. Meervoudig grondgebruik is niet mogelijk en beheer en onderhoud kan efficiënt worden uitgevoerd.

Bij de secundaire waterlopen ligt het eigendom gewoonlijk bij de aanliggende eigenaren.

Het zijn waterlopen waar het waterschap vanuit het beheer en onderhoud een minder prominent belang heeft bij het eigendom. Onderhoudspaden zijn dikwijls afwezig. Uitzondering hierop zijn de secundaire waterlopen die onderdeel hebben uitgemaakt van landinrichtingsprojecten. Hier is het eigendom van de waterloop vaak (op verzoek/vanuit de landinrichtingswet) aan het waterschap toegedeeld.

3.2.2 Waterlopen omvang onderhoud watersysteem (OOWS)

Met het besluit Grondzaken i.r.t. OOWS heeft het bestuur op 11 december 2018 besloten om gronden die door het project Omvang Onderhoud Watersysteem (OOWS) overbodig zijn geworden af te stoten. In eerste instantie is ervoor gekozen de meest kansrijke dossiers (veelal gemeenten en waterlopen met onderhoudspad) op te pakken.NB: het gaat hierbij om gronden (vooral waterlopen) die vanaf 2021 niet meer op de legger staan.

3.2.3 Peilregulerende kunstwerken

Peilregulerende kunstwerken met een waterstaatkundige functie, bijvoorbeeld stuwen, inlaten, gemalen of hevels, zijn in eigendom bij het waterschap, omdat zij onderdeel uitmaken van de primaire waterlopen in eigendom bij het waterschap. Ook bij secundaire waterlopen zijn er kunstwerken (bv. complexe installaties) in eigendom bij het waterschap.

3.2.4 Duikers en bruggen

In beginsel zijn duikers en bruggen3 in of onder infrastructurele werken eigendom van de eigenaar van de betreffende infrastructuur (wegen of spoorlijnen). Het waterschap is niet verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud met uitzondering van het doorstroom profiel. Afhankelijk van de feitelijke situatie vindt overdracht, vestiging van een opstalrecht of ander zakelijk recht plaats ten behoeve van de eigenaar van de infrastructuur of indien gewenst het waterschap.

De kleinere duikers in secundaire waterlopen zijn door (ontheffings)vergunningen in onderhoudsplicht bij derden.

3.3 Stedelijk gebied

De afspraken omtrent de overdracht van het stedelijk waterbeheer en de overname van de peilregulerende kunstwerken, tussen de gemeentes en het waterschap zijn per gemeente vastgelegd in “overeenkomsten overdracht stedelijk waterbeheer”. In het beheergebied hebben veel gemeenten het beheer en onderhoud van hun watersystemen binnen de stedelijke omgeving (stedelijk water) aan het waterschap overgedragen.

3.3.1 Waterlopen en open water

De belangrijkste wateren liggen in de openbare ruimte, zodat ze bereikbaar zijn voor onderhoud. Het is niet noodzakelijk dat het waterschap ook eigenaar van de ondergrond4 is(met uitzondering van reeds bestaand eigendom). Beheersbevoegdheden in het kader van de keur volstaan hier over het algemeen.

3.3.2 Peilregulerende kunstwerken

Wanneer een waterloop of vijver behoort tot het afwateringsstelsel (die op de legger staat) betekent dit dat het waterschap tevens verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van de peil- en debietregelende kunstwerken behorend bij een waterloop of bergingsvijver zoals stuwen en verdeelwerken en knijpduikers. Hierbij geldt eveneens dat het waterschap bij voorkeur eigenaar is. Indien gewenst, kan voor het eigendom, een zakelijk recht van opstal worden gevestigd.

3.3.3 Duikers en bruggen

Idem landelijk gebied (zie 3.2.4)

3.4 Objecten, gebouwen en leidingen

3.4.1 Kantoren, werkplaatsen en RWZI’s

Bestaande objecten zoals de huidige gemalen, RWZI’s, werkplaatsen en kantoren, zijn in eigendom bij het waterschap. De bestaande situatie sluit andere vormen van gebruik voor de toekomst niet uit.

3.4.2 Persleidingen

Het waterschap is in het beheergebied eigenaar van (bijna) alle rioolpersleidingen vanaf het punt waarop het afvalwater van de gemeente wordt overgenomen (zie ook artikel 5:20 BW lid2)5 . Door het vestigen van een zakelijk recht van opstal wordt het waterschap al tijdens de aanleg eigenaar van de persleiding. De ondergrond blijft in eigendom bij de desbetreffende eigenaar. In het opstalrecht wordt verder geregeld dat het waterschap een optimaal beheer en onderhoud heeft. Bij medeoverheden en organisaties als de spoorwegen (Prorail) komt het ook

voor dat de aanleg, het hebben en houden van de leiding, geregeld is met een vergunning.

4.1 Inleiding

Grondverwerving vindt plaats op basis van marktconforme vergoedingen, in gevallen waarin onteigend kan worden of gedoogplichten worden opgelegd kan volledige schadeloosstelling aan de orde zijn. In dit hoofdstuk worden de kaders uiteengezet. Vrijwillige verwerving staat voorop, waarna toepassing van gedoogbepalingen uit de Waterwet aan de orde kan komen. Alleen in uiterste situaties, waar het de veiligheid betreft of de onmisbaarheid van grond in de volledige afronding van een belangrijk waterproject, kan toepassing van het onteigeningsinstrument aan de orde zijn.

4.2 Vergoeding

Vergoeding van gebruiksrechten, grond of andere objecten waarbij geen sprake is van onteigening of het opleggen van een gedoogplicht, vindt plaats tegen marktconforme bedragen. Voor zover nodig wordt voor bepaling van de marktwaarde het object getaxeerd door de adviseur(s) van het waterschap dan wel door een onafhankelijke deskundige.

Vergoeding op basis van volledige schadeloosstelling vindt plaats bij de verwerving van gronden, waarbij het waterschap uiteindelijk kan besluiten te onteigenen. Dus in gevallen waarin de uitvoering van het project verwerving van de eigendom vordert.

Volledige schadeloosstelling is ook aan de orde bij het opleggen van een gedoogplicht op basis van de Belemmeringenwet privaatrecht. Indien een gedoogplicht op basis van art 5:24 Waterwet kan worden opgelegd, waarbij de feitelijke toestand van de grond verandert door vergraven van gronden, vindt eveneens grondaankoop op basis van volledige schadeloosstelling6 plaats.

Er kan niet worden afgeweken van deze werkwijze anders dan dat het dagelijks bestuur hierover heeft besloten.

Doordat het beheergebied van het waterschap zich uitstrekt over Twente en het zuidoostelijk deel van Drenthe variëren de grondprijzen per gebied sterk. In deze nota worden dan ook geen vaste bedragen voor grondprijzen (vermogensschade) genoemd. Per project worden de grondprijzen (vooraf) vastgesteld en/of getaxeerd.

Er wordt in principe niet meer grond verworven dan voor realisatie van het project nodig is. Blijkt dat met extra aankoop er direct compensatiemogelijkheden voor anderen zijn dan wordt extra grond verworven. De overdrachtskosten bij verwerving, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting, kadastrale- en notariskosten, zijn voor rekening van het waterschap, tenzij anders wordt overeengekomen met de wederpartij.

4.3 Volledige schadeloosstelling

Bij een volledige schadeloosstelling komen de volgende onderdelen voor vergoeding in aanmerking:

• 1.

  Vermogensschade;

• 2.

  Inkomensschade;

• 3.

  Overige (eenmalige) schade.

Voor de berekening van de vermogens- en inkomensschade wordt uitgegaan van de oppervlakte tussen de oude en de nieuw te vormen kadastrale eigendomsgrens.

Bij verbreding van primaire waterlopen zal de nieuwe insteek (vermeerderd met 50 centimeter7 hieruit) of de breedte van het onderhoudspad de nieuwe kadastrale eigendomsgrens gaan vormen. In geval van hermeandering en/of herinrichting de buitengrens van het ingerichte of in te richten gebied.

Bij verbreding van secundaire waterlopen, waarbij het waterschap geen eigendom heeft, zal voor de berekening van de vermogens- en inkomensschade worden uitgegaan van de oppervlakte tussen de oude en nieuwe insteek.

4.3.1 Vermogensschade

Het tarief voor de vermogensschade wordt op projectniveau berekend op basis van:

• •

  (Referentie)gegevens van de door het Kadaster geregistreerde (agrarische) transacties van landbouwgrond over de huidige en recente transacties (indien mogelijk het voorliggende kalenderjaar);

• •

  Informatie van de in het gebied werkzame (agrarische) makelaars;

• •

  Informatie van mede overheden zoals gemeenten en provincies.

De grondprijzen worden vastgesteld voordat de projecten worden uitgevoerd en de grondverwerving start. Gedurende het project kunnen de grondprijzen stijgen. Wanneer blijkt dat de gemiddelde grondprijs, bij het sluiten van een overeenkomst, met meer dan 5% is gestegen ten opzichte van de begindatum van het project vastgestelde normbedrag voor vermogensschade, vindt nabetaling van vermogensschade plaats. Het verschil tussen het reeds vastgestelde tarief en het uiteindelijk vast te stellen normbedrag wordt vergoed. Hiermee wordt voorkomen dat aangelanden die in een vroeg stadium hun medewerking verlenen, worden benadeeld ten opzichte van aangelanden die pas later hun medewerking verlenen.

De vermogensschade bedraagt bij verwerving van grond in geval van:

volle eigendom:

• •

  Vrij van pacht: de vrije marktwaarde;

• •

  In verpachte staat, op basis van reguliere pacht: 60 % van de vrije marktwaarde;

• •

  In verpachte staat, op basis van geliberaliseerde pacht: percentage is afhankelijk van de resterende looptijd van de pachtovereenkomst.

Bij vestiging van erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting of het opleggen van een gedoogplicht:

bedraagt de vermogensschade 85% van de vrije marktwaarde van de grond8 .

Toegespitst op herinrichtingsprojecten wordt de vergoeding berekend op basis van waardedaling omdat er sprake is van functieverandering (omzetting van landbouwgrond naar natuur/water).

4.3.2 Inkomensschade

De overige vergoedingen baseert het waterschap op actuele gegevens van de door het waterschap geraadpleegde accountantskantoren.

Het waterschap vergoedt de inkomensschade - over de oppervlakte van de te verwerven grond - van de rechthebbende (eigenaar of pachter), omdat deze blijvend inkomen mist over deze grond. De inkomensschade wordt berekend door het gemiddelde saldo van een landbouwbedrijf te kapitaliseren.

Wanneer de rechthebbende middels een accountantsrapportage kan aantonen dat het saldo en/of de inkomensschade hoger ligt dan de door het waterschap voorgelegde saldo’s en/of inkomensschadevergoeding, dan kan bedoelde vergoeding aangepast worden.

In onderstaand tabel zijn de kapitalisatiefactoren per rechthebbende vermeld.

Tabel kapitalisatiefactoren

Vanuit de onteigeningssystematiek dient de betrokkene na de eigendomsoverdracht in dezelfde inkomens en vermogenssituatie te verkeren als daarvoor. De voordelen van de onteigening dienen te worden verrekend met de nadelen. Hiertoe wordt het rendement voortkomend uit het vrijkomend kapitaal (vermogensschade) op de inkomensschade in mindering gebracht. Binnen deze systematiek wordt door het waterschap veelal het in de jurisprudentie bepaalde rendementspercentage van 4% toegepast.

4.3.3 Overige eenmalige schade

Hiertoe worden in ieder geval gerekend de volgende meest voorkomende schadecomponenten:

Graslandvergoeding

Bij grasland ontvangt de rechthebbende een vergoeding voor inzaaien en gewasderving (zie bijlage 4). De vergoeding wordt berekend over de oppervlakte die wordt gebruikt als werkstrook en eventueel over de berekende oppervlakte waarop vrijkomende grond wordt uitgeschoven.

Werkstrookvergoeding

Gedurende de periode van uitvoering van de (project)werkzaamheden dient een werkstrook ter beschikking te worden gesteld, waarvan de breedte afhankelijk is van het uit te voeren project.

De eigenaar/gebruiker ontvangt een vergoeding voor de inkomsten die in die periode van de werkstrook worden gemist. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van onder andere het geteelde gewas.

Mestplaatsingsruimte

De werkstrook kan in die periode van uitvoering formeel niet worden opgegeven voor de gecombineerde opgave. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de ondernemer. Indien de rechthebbende als gevolg van het niet kunnen gebruiken van de werkstrook mest moet afvoeren, worden de dan geldende kosten van afvoer van mest voor zijn bedrijf vergoed.

Vergoeding in verband met betalingsrechten, subsidies, enzovoort

Indien de rechthebbende van de werkstrook aantoonbaar inkomsten mist omdat betalingsrechten (voorheen toeslagrechten) niet benut kunnen worden of bepaalde subsidies (bijvoorbeeld subsidie in het kader van Agrarisch natuurbeheer) komen te vervallen, ontvangt hij een vergoeding voor deze gemiste inkomsten; de vergoeding is afhankelijk van de looptijd van de betreffende betalingsrechten of subsidies.

Indien de resterende looptijd niet bepaald kan worden of langer dan 10 jaar bedraagt, is de maximale kapitalisatiefactor bij deze vergoedingen de factor 10.

De vergoedingen worden in deze situaties per geval berekend.

Baggervergoeding

De grondeigenaar/gebruiker heeft de keuze om de bij (project)werkzaamheden vrijkomende bagger te ontvangen en zelf op zijn perceel te verwerken. Er worden verder geen aanvullende schadevergoedingen toegekend.

Deskundigenkosten

Bij volledige schadeloosstelling is het gebruikelijk dat alle kosten die een rechthebbende moet maken, volledig worden vergoed, waaronder eventuele deskundigenkosten. Bij het bepalen van de hoogte van de deskundigenkosten wordt de ‘dubbele redelijkheidstoets’ toegepast, dat wil zeggen:

• -

  dat het redelijk is of de rechthebbende een deskundige inschakelt; en

• •

  deze deskundige een redelijk tarief hanteert.

Het waterschap streeft vooraf naar overeenstemming met de rechthebbende over de vergoeding van (de hoogte van) de deskundigenkosten.

4.3.4 Rivierdynamiek

Voor (ruimte voor) rivierdynamiek(afkalving, oevererosie) bij Vecht, Regge en Dinkel wordt, voor zover nodig, afzonderlijk beleid opgesteld. De grondzakenaspecten passen in dit grondbeleid. Bij afwijking wordt dit vermeld in het bijbehorende bestuursbesluit

4.3.5 Richtlijnen bij grondverwerving per functie

In onderstaande tabel 1 zijn de richtlijnen bij grondverwerving per grondfunctie schematisch weergegeven.

4.4 Strategische grondverwerving

Het kenmerk van strategische grondverwerving is dat voorafgaand aan de concrete voorbereiding en uitvoering van een project (ruil)gronden worden verworven. (Strategische) grondverwerving (het hebben van een grondpositie) is naast samenwerking met partners een succesbepalende factor in het realiseren van de wateropgaven. Het hebben van een grondpositie biedt het waterschap mogelijkheden om in gebiedsprocessen en/of kavelruilen een rol van betekenis te spelen en daarmee een aantal van de eigen opgaven (versneld) te realiseren. Een en ander neemt niet weg dat het waterschap terughoudend is voor wat betreft strategische grondverwerving.

Strategisch verwerven is vooral inspelen en aanhaken bij de mogelijkheden die de markt op dat moment biedt. Als percelen op de markt beschikbaar komen, is het nodig om snel te kunnen anticiperen op deze kansen en daarvoor een aankoopbudget beschikbaar te hebben. De risico’s zijn beperkt.

Met goed georganiseerde strategische grondverwerving hoeft minder snel een beroep gedaan te worden op het inzetten van instrumenten zoals een gedoogplicht op basis van de waterwet of in het uiterste geval onteigening. Overigens zal, ook bij goede strategische grondverwerving, er altijd een (klein) deel van de gronden pas op het laatste moment aangekocht kunnen worden. Strategische grondverwerving vindt plaats op vrijwillige basis en tegen marktconforme bedragen. Dit gebeurt anticiperend (op mogelijkheden die in de markt ontstaan). Daarbij wordt gebruik gemaakt van het netwerk (relevante stakeholders) en gebiedskennis om gronden te verwerven.

Verder zijn vrijwillige en planmatige kavelruilen en losse vrijwillige ruilingen belangrijke instrumenten. Meedoen aan wettelijke verkaveling via instrumenten op basis van de Wet inrichting landelijk gebied (WILG, wordt t.z.t omgevingswet) is ook mogelijk.

Strategische aankopen worden voor besluitvorming altijd aan het dagelijks bestuur voorgelegd.

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het waterschap omgaat met het gebruik door derden van eigendommen. Nadat de beleidsruimte beschreven is wordt de wijze van uitgifte bij agrarisch en niet-agrarisch gebruik besproken.

5.2 Beleidsruimte

In beginsel wordt medegebruik van eigendommen van het waterschap toegestaan.

Het waterschap heeft belang bij een zo optimaal mogelijk duurzaam waterbeheer. Daarnaast wil het waterschap waar mogelijk samen met partners doelen realiseren en een goed rentmeesterschap voeren waarbij de eigendommen inkomsten of besparingen opleveren. Uitgangspunt is dat het waterschap opereert als moderne overheid en op een zakelijke manier met vermogen wordt omgegaan. De uitgifte van medegebruik dient dan ook op de meest doelmatige manier te worden uitgevoerd, waarbij het waterstaatkundig belang steeds voorop staat. Hierbij is wel aandacht voor de redenen waarom in eerste instantie eigendom gewenst is. De uitgangspunten voor waterbeleving (recreatief medegebruik) zijn geregeld in de “Nota Beleefbaar Water” en vertaald in de Algemene regels recreatief medegebruik.

Oneigenlijk gebruik dient voorkomen te worden en/of te worden tegengegaan:

Aandachtspunten bij gebruik waterschapseigendommen door derden:

• •

  Behouden van de mogelijkheid om toekomstige wateropgaven te realiseren;

• •

  De mogelijkheid om inkomsten te generen of kosten te besparen;

• •

  Het voorkomen van verlies van eigendom door natrekking, verjaring;

• •

  Het ontstaan van rechten voor derden (pacht, erfdienstbaarheden).

5.3 Wijze van uitgifte

Het gebruik van eigendommen van het waterschap kan op verschillende manieren worden geregeld: verhuur, (erf)pacht, bruikleen, recht van opstal, zakelijk recht.

5.3.1 Agrarisch gebruik

Agrarisch gebruik vormt verreweg het grootste deel van het in medegebruik uitgegeven areaal. Bij de wijze van uitgifte wordt onderscheid gemaakt in de volgende vormen:

• •

  Voortgezet gebruik overeengekomen bij de aankoop van de grond: geliberaliseerde pacht, gebruiks- of bruikleenovereenkomst tot start beoogde project;

• •

  Geliberaliseerde pachtovereenkomst bij economisch gebruik (strategische gronden). Uitgangspunt bij nieuwe contracten maximaal 4 jaar verpachten (aan één pachter), tenzij andere afspraken;

Verder wordt vanaf 2021, in af te sluiten geliberaliseerde pachtcontracten voor ruilgrond (niet structureel bezit), opgenomen dat:

• -

  het verbouwen van lelies verboden is;

• -

  het verbouwen van bollen verboden is;

• -

  het verbouwen van uien verboden is;

• -

  landschapselementen op/langs ruilgrond in stand worden gehouden;

• -

  voor deze ruilgronden in de contracten wordt opgenomen, dat onderhouds-/schouwpaden in eigendom van het waterschap, langs deze ruilgronden, niet bemest mogen worden en dat hierop geen gewasbeschermingsmiddelen (incl. glyfosaat) mogen worden gebruikt;

• -

  “het gebruik van glyfosaat uit te sluiten en synthetische gewasbeschermingsmiddelen/herbiciden te ontmoedigen bij nieuwe pachtcontracten op eigen gronden en bij reeds lopende contracten naar mogelijkheden van compensatie te kijken.”

• •

  Geliberaliseerde pachtovereenkomst op (ingerichte) gronden met groenblauwe voorwaarden in het kader van ecologie en biodiversiteit (zoals bijvoorbeeld niet spuiten en mechanisch bemesten). Bij verpachting van dijklichamen vindt er, wat voorwaarden betreft, een afweging plaats (door beheerspecialisten) tussen waterveiligheid en waterkwaliteit.

• •

  Bruikleenovereenkomst bij beperkt of niet-bedrijfsmatig of commercieel gebruik;

• •

  Bruikleenovereenkomst bij wederzijdse belangen9 .

Voor een deel van de strategische grondvoorraad is bij de koop voortgezet gebruik overeengekomen. Daarnaast zijn een aantal percelen in gebruik (bruikleen) gegeven tot de start van het beoogde project. In overleg met adviseurs watersysteem en adviseurs beheer en onderhoud worden (gebruiks)overeenkomsten opgemaakt. Deze overeenkomsten voldoen aan de beheer en onderhouds voorwaarden die de KRW herinrichting met zich meebrengt. Tevens wordt hiermee het beheer en onderhoud zo doelmatig mogelijk gehouden. Een en ander conform de na de uitvoering van het project opgestelde beheer en onderhoudsdocumenten (BOD’s).

Bij bruikleen wordt geen tegenprestatie in geld gevraagd. Er kunnen wel afspraken met de gebruiker worden gemaakt over onderhoud (zoals een beheer- en onderhoudscontract) van het perceel. Door vastlegging wordt aanspraak op verjaring doorbroken.

5.3.2 Niet agrarisch gebruik, algemeen

In het kader van niet-agrarisch medegebruik gaat de voorkeur uit naar het aangaan van huurovereenkomsten.

Bij medegebruik van eigendommen door derden is de huur afhankelijk van het voorgenomen gebruik. Voor de uitgifte in huur worden marktconforme prijzen gehanteerd.

Windmolens op eigendom waterschap

Opstalrecht ten behoud van eigendom ondergrond van het waterschap (wieken van windmolens via een erfdienstbaarheid van overzwaai).

Kabels en Leidingen

De aanleg van kabels en leidingen is geregeld in artikel 2 van de algemene regels kwantiteit Keur van waterschap Vechtstromen d.d. 28 november 2017.

Visrecht

Het visrecht behoort in beginsel toe aan de eigenaar van de grond onder het water. Van de bij het waterschap in eigendom toebehorende waterlopen wordt het visrecht (grotendeels) verhuurd. Het visrecht in het Vechtstromengebied wordt verhuurd aan hengelsportfederaties “Sportvisserij Oost Nederland” en “HSF Groningen Drenthe”. De federaties zijn aangesloten bij sportvisserij Nederland en zij zijn de partij die de leden een visvergunning verstrekken. Zie hiervoor ook de nota visbeleid waterschap Vechtstromen (vastgesteld op 24 april 2019).

Jachtrecht

Het waterschap verhuurt het jachtrecht voor de waterlopen en overige gronden, met uitzondering van de waterlopen binnen de bebouwde kom.

De verhuur van het jachtrecht wordt geregeld in een jachthuurovereenkomst overeenkomstig paragraaf 3.4 en 3.5 van de Wet natuurbescherming (Wnb). Om versnippering te voorkomen wordt jachtrecht alleen verhuurd aan Wild Beheer Eenheden (WBE) als bedoeld in art. 3.14 lid 1 Wnb.

5.4 Oneigenlijk gebruik

5.4.1 Aanpak oneigenlijk gebruik

Oneigenlijk gebruik is gebruik(van waterschapseigendommen) zonder of in afwijking van de toestemming van het waterschap. Volgens artikel 86, lid 1 van de Waterschapswet doet het dagelijks bestuur alles wat nodig is ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit. Op 27 november 2018 heeft het waterschap besloten tot een structurele aanpak van het oneigenlijk gebruik (door derden) van waterschapseigendommen.

5.4.2 Voorkoming oneigenlijk gebruik

Verder heeft grondzaken met vergunningverlening procesafspraken bij vergunningverlening op eigendom van het waterschap. Een vergunning is namelijk géén privaatrechtelijke toestemming van het waterschap om zijn eigendom te gebruiken. Gebruik van waterschapseigendom zonder privaatrechtelijke toestemming van het waterschap is immers onrechtmatig. De voorwaarden daarvoor worden vastgelegd in een met derden (initiatiefnemers) te sluiten overeenkomst.

Er worden geen privaatrechtelijke overeenkomsten gesloten bij vergunningen voor zaken zoals reguliere (landbouw)duikers (zie ook 3.2.4) en drainage.

Daarnaast komt het voor dat waterschapseigendommen (zonder toestemming) worden opgegeven voor de gecombineerde opgave (GO) bij de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO). Het was eerder niet mogelijk om de gegevens van deze “gebruikers” op te vragen. De komende periode wordt onderzocht in afstemming met andere waterschappen of hiermee (opvragen gegevens) een instrument kan ontstaan om oneigenlijk gebruik tegen te gaan en mogelijk ook vergroeningsdoelstellingen te realiseren.

6.1 Inleiding

Ten aanzien van de prijsvorming bij uitgifte van gronden aan derden zijn voornamelijk de gebruiksmogelijkheden (bestemmingen, ligging, enzovoort) en daarmee de benutting en het economisch rendement voor de gebruiker bepalend. Voor de bepaling van de huur- of pachtprijs wordt een marktconforme prijsstelling gehanteerd.

Een waterschap kan, wanneer het grond verkoopt, dan wel in gebruik geeft of subsidies verstrekt om projecten mogelijk te maken, in aanraking komen met de regels van staatssteun. Het niet goed omgaan met deze regels brengt financiële en juridische risico’s met zich mee.

Door te voldoen aan marktconforme uitgifteprijzen wordt voldaan aan het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun. 10 11

6.2 Standaardprijzen

Standaardprijzen worden gehanteerd in gevallen waarbij gebruik gemaakt wordt van vrijwel identieke objecten met een zelfde doel. Hierbij valt te denken aan o.a. de strategische grondvoorraad die over het algemeen goede agrarische gebruiksmogelijkheden heeft. Jaarlijks worden vooraf de uitgifteprijzen geactualiseerd.

6.3 Prijsberekening in specifieke gevallen

Indien het niet mogelijk is een uitgifteprijs te bepalen op basis van vergelijkbare uitgiftes of referentietransacties, wordt er een marktconforme uitgifteprijs vastgesteld op basis van een taxatie door de adviseur(s) grondzaken van het waterschap. Indien nodig vindt taxatie door een externe onafhankelijke partij plaats. Het gaat hier vaak over incourante objecten of percelen zoals kades of natuurstroken langs waterlopen.

Deze werkwijze past binnen de ‘Handreiking grondtransacties en Staatsteun’. 12

Bij grotere (maatschappelijke) projecten zal worden bekeken of en op welke wijze de voor dit project benodigde gronden aan de initiatiefnemer in medegebruik/pacht uitgegeven kunnen worden. De uitgifteprijzen kunnen op verschillende manier tot stand komen. Per project zal worden bekeken wat voor dat project de meest gerede taxatiemethode is voor de berekening van de grondwaarde. Deze waarde kan bijvoorbeeld worden vastgesteld via de vergelijkingsmethode, huurwaardekapitalisatie of via berekening van de residuele grondwaarde.

6.4 Indexering

Bij overeenkomsten wordt jaarlijks vooraf aan de nieuwe uitgifte de marktsituatie bekeken om tot een marktconforme uitgifteprijs te komen. Bij geliberaliseerde pachtovereenkomsten wordt de pachtprijs jaarlijks van rechtswege gewijzigd op basis van het Pachtprijzenbesluit 2007.

7.1 Inleiding

Het waterschap heeft verspreid in zijn beheergebied gronden in eigendom. Een groot deel van deze eigendommen worden gebruikt voor de uitoefening van de waterschapstaak. Voor een deel zijn, of ontstaan, er eigendommen die geen rol meer spelen bij de taakuitoefening van het waterschap. Dit eigendom is of kan ontstaan vanuit historisch perspectief. Te denken valt hierbij aan overhoeken die in transactie mee gekocht moeten worden, gedempte waterlopen, geamoveerde zuiveringen. Is er geen strategisch- of waterstaatkundig belang dan kunnen gronden in eigendom worden afgestoten door verkoop of ruil.

7.2 Overweging en verkoopproces

Zaken die verkocht kunnen worden zijn gebouwen, geamoveerde zuiveringsterreinen, grotere (cultuurtechnische) percelen, kleinere percelen (overhoeken, bos- woeste grond) en voormalige waterlopen. Grotere percelen kunnen ook gronden zijn uit de strategische grondvoorraad. Uitzondering hierop zijn onze zuiveringsterreinen en direct aanliggende gronden. Deze blijven strategisch, tenzij de betreffende zuiveringsbeheerder en teamleider toestemming voor verkoop hebben gegeven.

Het waterschap is als overheidsinstantie bij zijn privaatrechtelijk handelen gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Bij het verkoopproces is vooral het gelijkheidsbeginsel van belang. Dit vraagt om een objectieve benadering en transparantie. De lijnen waarlangs het verkoopproces verloopt moeten voor derden zichtbaar zijn.

Verkoop bij openbare aankondiging en inschrijving geniet de voorkeur. Hieraan kan echter niet altijd worden voldaan omdat er vanuit het verleden voorkeursrechten bestaan of huurders/pachters en aangrenzende eigenaren rechten van eerste koop hebben of dat een maatschappelijk belang zwaarwegend is. Zijn deze rechten er dan volgt onderhandse verkoop. Indien een te verkopen perceel klein is of dusdanig ligt dat er maar één gerechtvaardigde koper is kan door de adviseurs grondzaken van het waterschap besloten worden dit onderhands te doen en niet openbaar. Uitzonderingen waarin dit hoofdstuk niet voorziet worden voor besluitvorming altijd aan het dagelijks bestuur voorgelegd.

Er zal altijd een kosten/baten analyse plaatsvinden. Vooral bij het inschakelen van een onafhankelijke deskundige, die het verkoopproces gaat afhandelen, moeten de baten wel opwegen tegen de kosten.

In alle gevallen zal er een marktconforme prijs betaald moeten worden. Een onafhankelijke makelaar/taxateur kan worden ingeschakeld in het verkoopproces om tot een onafhankelijke marktconforme prijs te komen of het gehele verkoopproces af te handelen. De overdrachtskosten zijn voor de kopende partij. Indien het waterschap groot belang heeft bij de verkoop dan kan er een andere kostenverdeling worden afgesproken.