Woonvisie gemeente Tholen 2021-2026

1. Europees en Landelijk

2.1 Zeeuwse Woonagenda

De Zeeuwse Woonagenda is een gezamenlijke strategie van de Zeeuwse regio’s en provincie om de opgaven die in Zeeland spelen op het gebied van ‘toekomstbestendig wonen’ aan te pakken. Daarnaast gaat het om aanvullende nieuwbouw van de juiste woningen op de juiste locaties. Hiervoor wordt op Zeeuws niveau samengewerkt. De Woonagenda beschrijft de gedeelde visie op de woonopgave, namelijk: ‘In Zeeland hebben we in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad die 100% in kwaliteit en kwantiteit aansluit bij de vraag’. Bij deze visie zijn de volgende ambities geformuleerd:

• 1.

  Een toekomstbestendige woningvoorraad

• 2.

  Kwalitatief complementaire woningbouw

• 3.

  Innovatieve en flexibele woonvormen

Vanuit de gedeelde visie en de drie ambities gaan de gemeenten, regio’s en provincie gericht aan het werk met concrete acties.

Vanuit de actielijnen wordt in 2021 een uitvoeringsagenda opgesteld. Afhankelijk van de relevantie voor gemeente Tholen kunnen we actief of vanuit de zijlijn bij de actielijnen aanhaken. De actielijn ‘Gebiedsgerichte aanpak bestaand vastgoed’ biedt vooral kansen voor renovatie- en sloop-nieuwbouwopgaven in het corporatiebezit. We communiceren actief over beschikbare financiële arrangementen. Ook geven we mede door het vormgeven van een ‘Afwegingskader woningbouw’ invuling aan de actielijn ‘Complementair bouwen’. De actielijn hergebruik leegstaande panden kan vaak gekoppeld worden aan de financiële arrangementen. De actielijn flexibele schil biedt kansen om tijdelijke huisvestingsopgaven op te vangen.

Tholen maakt als zelfstandige woningmarktregio binnen Zeeland woningmarktafspraken met de provincie. De woonagenda is samen met de Thoolse woonvisie de basis voor de regionale woningmarktafspraken en ondersteunt de uitvoering hiervan door samenwerking, kennisontwikkeling en financiële regelingen.

2.2 Regio West-Brabant West

Tholen is onderdeel van de woningmarktregio West- en Midden (of Hart van) Brabant. Nieuwe woningbouwplannen worden, naast met provincie Zeeland, ook in deze regio gedeeld.

3.1 Beleidsvisie Zorg en Wonen

Gelijktijdig aan het opstellen van de woonvisie wordt de beleidsvisie Zorg en Wonen opgesteld. Met deze visie voeren we regie op het zorgaanbod, zowel door het stimuleren van gewenst of benodigd zorgaanbod als het weren van ongewenst zorgaanbod. In de visie wordt ingegaan op woonvoorzieningen voor specifieke zorgdoelgroepen. Levensloopgeschikte woningen en voorzieningen die verband houden met de individuele woning, zoals woningaanpassingen, komen niet in de beleidsvisie Zorg en Wonen terug. Deze onderdelen vallen onder de woonvisie.

3.2 Energiebalans Tholen

De visie op de energiebalans stelt als doel om in 2025 25% van het energiegebruik duurzaam op te wekken. Hiervoor zijn drie programmalijnen en twee projecten opgenomen, waaronder het programma Bouwen en Wonen. Deze programmalijn heeft als doel onze bestaande en nieuwe woningen te verduurzamen. Voor de woonvisie zijn de volgende maatregelen het meest relevant:

• •

  Stimuleren zonnepanelen op woningen en andere verduurzamingsmaatregelen;

• •

  Pilot energiezuinige woningen;

• •

  Prestatieafspraken verduurzaming met woningcorporatie.

3.3 Transitievisie Warmte

Om invulling te geven aan de verduurzamingsopgave in ons land moet iedere gemeente voor eind 2021 een Transitievisie Warmte vaststellen. In deze visie moet worden aangeven welke alternatieven voor aardgas er zijn in de gemeente en welke wijken aardgasvrij worden gemaakt en wanneer. De Transitievisie Warmte geeft een eerste richting aan de aanpak van het isoleren en aardgasvrij maken van de gebouwde omgeving. Hierin ligt dus een directe relatie met de verduurzamingsopgave van het woningbezit dat terugkomt in de Energiebalans Tholen en de woonvisie.

Sterke binding met de eigen woonplaats

Veel inwoners die de vragenlijst hebben ingevuld hebben aangegeven dat ze al meer dan 10 jaar in hun huidige woning wonen. Bovendien zijn veel deelnemers opgegroeid in de kern waar ze nu wonen. Als ze willen verhuizen, dan is dit vaak binnen de gemeente Tholen. Dit geeft aan dat inwoners in onze gemeente een sterke binding hebben met de eigen woonplaats en de gemeente. Inwoners vinden hun kern een mooie plek om te wonen en waarderen de rust die er is. Tegelijkertijd geeft een meerderheid van de inwoners aan dat er in hun kern onvoldoende woningen zijn voor mensen zoals zijzelf. Daarbij worden vooral levensloopbestendige woningen en betaalbare starterswoningen gemist.

Levensloopbestendig wonen belangrijk

Uit het onderzoek dat is gehouden blijkt dat inwoners levensloopbestendige woningen erg belangrijk vinden. Dit is terug te zien bij antwoorden op vragen als welk soort woningen men mist, naar welk type woning men graag zou willen verhuizen en het aantal mensen dat zich bezighoudt met het thema levensloopbestendig wonen. Een kleine meerderheid van de inwoners geeft aan dat ze liever verhuizen naar een levensloopbestendige woning dan dat ze hun eigen woning aanpassen om deze levensloopbestendig te maken. De belangrijkste voorzieningen in een levensloopbestendig woning zijn volgens de inwoners een gelijkvloerse- of rolstoeltoegankelijke woning en een inloopdouche.

Subsidie en informatievoorziening is de beste steun

Zowel bij het levensloopbestendig maken als het verduurzamen van woningen, willen de meeste inwoners ondersteuning in de vorm van een lening/subsidie of hebben ze behoefte aan informatie, zowel algemeen als een op maat gemaakt advies. De belangrijkste reden waarom inwoners hun woning niet verduurzamen, zijn de kosten die daarbij komen kijken. De kosten spelen ook een belangrijke rol voor inwoners die wel van plan zijn om hun woning (verder) te verduurzamen.

Verhuiswensen

Ongeveer één op de drie inwoners die de enquête hebben ingevuld is van plan om in de nabije toekomst, binnen nu en vijf jaar, te verhuizen. De meest genoemde redenen hiervoor zijn dat men op zoek is naar een levensloopbestendige woning (46%), een kleinere woning (24%) of dat men een grotere tuin/garage wil (21%). Hierbij is een groot verschil tussen leeftijdsgroepen te zien. Deelnemers onder de 30 jaar willen vooral verhuizen omdat ze op zichzelf willen wonen of een grotere tuin/garage willen. Deelnemers tussen de 30 en 45 jaar willen vooral een grotere woning, een grotere tuin/garage en willen liever in een omgeving met veel groen wonen. Verhuizen naar een levensloopbestendige woning is de belangrijkste reden voor zowel inwoners tussen de 45 en 65 jaar en deelnemers boven de 65 jaar. Deze inwonersgroepen willen vaak ook kleiner wonen of wonen in een meer duurzame woning.

Gemeente Tholen heeft op 1 januari 2021 ruim 26.000 inwoners en telt zo’n 10.500 huishoudens. De verwachting is dat Tholen de komende 10 jaar met nog eens 1100 huishoudens zal groeien en dat deze groei voorlopig doorzet. Er wordt vooral een groei in het aantal 65- en 80-plushuishoudens verwacht, daarnaast ook in het aantal gezinnen. De verwachting is dat het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar de komende tijd juist zal afnemen.

Als gevolg van het toenemende aantal oudere huishoudens, wordt er voor de komende tijd vooral een behoefte aan levensloopbestendige woningen verwacht. Binnen dit segment gaat het vooral om ruimere sociale huurwoningen, vrijesectorhuur en ruimere koopwoningen. Omdat ook het aantal gezinnen de komende tijd zal blijven toenemen, verwachten we ook een behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Het gaat hierbij vooral om betaalbare en middeldure koopwoningen.

De verwachte groei van het aantal huishoudens wordt gebaseerd op het migratiesaldo en de natuurlijke aanwas. Vooral het geboorteoverschot heeft de afgelopen tijd een positieve ontwikkeling gehad op de jaarlijkse groei van het aantal inwoners. De afgelopen jaren is de instroom vanuit andere gemeenten in Nederland naar gemeente Tholen echter ook toegenomen. In 2020 bereikte dit een hoogtepunt, mogelijk onder invloed van de landelijke toenemende druk op de woningmarkt.

Verhuisbewegingen vinden vooral plaats van en naar de West-Brabantse gemeenten. Dit is een trend die al over langere tijd terug is te zien.

Opbouw bestaande voorraad (Tholen binnenste ring, provincie Zeeland buitenste ring)

• 1.

  Aandacht voor verduurzaming van particulier woningbezit

  Het merendeel van bewoners in onze gemeente heeft een eigen woning in bezit. Naast het gewone onderhoud wat aan deze woningen moeten plaatsvinden, staan we voor een verduurzamingsopgave. We streven ernaar dat zoveel mogelijk inwoners van Tholen (kunnen) wonen in een duurzame woning en woonomgeving. De eerste verantwoordelijkheid voor het onderhouden en aanpassen van de woning ligt bij de woningeigenaar zelf. Uit het bewonersonderzoek dat is gehouden blijkt dat meer dan de helft van de deelnemers in de afgelopen twee jaar maatregelen heeft genomen om de woning te verduurzamen. Maatregelen worden vooral genomen om kosten en/of energie te besparen. De meeste inwoners hebben echter geen plannen om de woning de komende twee jaar (verder) te verduurzamen. Om de verduurzaming verder te stimuleren zetten we in op de volgende punten:

  • a.

    Bewustwording en begeleiding

    • -

      We geven voorlichting richting inwoners over het nut, de noodzaak en de mogelijkheden om de woning te verduurzamen door het laten zien van inspirerende praktijkvoorbeelden en het delen van kennis over (financierings)mogelijkheden. We gaan hierbij integraal aan de slag met een bewustwordingscampagne (zie Energiebalans Tholen.)

    • -

      We houden het energieloket ‘Duurzaam Bouwloket’ in stand.

  • b.

    Integrale aanpak in samenwerking met corporatie

    • -

      In straten en buurten waar corporaties aan de slag gaan met het verduurzamen van hun bezit en waar sprake is van gemengd woningbezit van zowel de corporatie als particulieren, worden particulieren zoveel mogelijk gestimuleerd om mee te doen. De corporatie kan een rol spelen op het gebied van voorlichting en kan mogelijk inkoopvoordelen voor particulieren realiseren. De gemeente en corporatie werken hierin samen.

  • c.

    Financiële ondersteuning voor particuliere eigenaren

    • -

      Inzet van de stimuleringslening Duurzaam en Langer Thuis en/of een alternatieve regeling;

    • -

      We informeren inwoners actief over regionale en landelijke subsidieregelingen via de website en mediakanalen

• 2.

  Vernieuwing en verduurzaming corporatiebezit

  We vragen woningcorporatie Stadlander om in hun sociale huurwoningen te blijven investeren in alle kernen. Het gaat hierbij om het behoud van de kwaliteit van de woningen en specifiek over de verduurzaming van het corporatiebezit. Doelstelling voor het corporatiebezit is om in 2050 CO2-neutraal te zijn. We zien de verduurzaming en renovatie van het corporatiebezit als kans om ook de woonomgeving en omliggende particuliere woningen aan te pakken.

  • a.

    Bij projecten in de sociale voorraad onderzoeken we steeds in brede zin meekoppelkansen voor de aanpak van de woonomgeving. Andersom kunnen geplande investeringen in de openbare ruimte of woningbouwplannen ervoor zorgen dat investeringen van de corporatie naar voren worden gehaald.

  • b.

    De woningcorporatie investeert complexgewijs in haar woningen. De landelijke doelstelling is dat de woningen in 2050 CO2-neutraal zijn. IJkpunten hiervoor leggen we vast in de prestatieafspraken. Hierbij stellen we op basis van de Energiebalans Tholen dat in 2025 minimaal 20% bespaard wordt op de 120 TJ die we inschatten dat corporatiewoningen gebruiken. De inzet van de gemeente zal hierbij vooral gericht zijn op gedragsverandering.

  • c.

    Om de leefbaarheid in kernen op peil te houden vinden we de aspecten duurzaamheid van vestiging en de sociaal-economische binding met kernen van belang. We vragen de corporatie daarom de woonduur van woningen per kern te monitoren en deze met de gemeente te delen. We gaan met de corporatie in overleg om te bezien wat nodig is om inwoners duurzaam in onze gemeente te laten vestigen en wat we aan de voorkant kunnen doen om korte doorlooptijden te voorkomen.

• 3.

  Levensloopbestendig maken van particulier woningbezit

  Door toenemende vergrijzing neemt de vraag naar levensloopbestendige woningen steeds meer toe.

  Deze vraag is ook terug te zien in de resultaten van de enquête die onder inwoners is gehouden. Meer dan de helft van de deelnemers denkt na over levensloopbestendig wonen. Men wil graag voorbereid zijn op de toekomst of inwoners hebben nu al de leeftijd waarop levensloopbestendig wonen belangrijk wordt. Hoewel het grootste deel van de inwoners het liefst wil verhuizen naar een levensloopbestendige woning, wil een ander groot deel echter zelf hun woning levensloopbestendig maken. Deze inwoners hebben vooral behoefte aan informatie, zowel algemene informatie als op maat gemaakt advies. Voor het stimuleren van het levensloopbestendig maken van de bestaande woningen zetten we in op de volgende punten:

  • a.

    Bewustwording en begeleiding

    • -

      We richten een webpagina in om inwoners van informatie te voorzien over de mogelijkheden en financiële regelingen om de woning levensloopbestendig te maken

    • -

      Via diverse offline en online mediakanalen zetten we in op bewustwording en informatievoorziening rondom het levensloopbestendig maken van de woning

  • b.

    Financiële ondersteuning

    • -

      Inzet van de stimuleringslening Duurzaam en Langer Thuis en/of een alternatieve regeling.

  • c.

    Investering in woonomgeving

    • -

      Herinrichtingsprojecten van de openbare ruimte benutten we als kans om de openbare ruimte toegankelijk te maken

• 4.

  Aanpak van kwetsbare locaties en panden

  Om de kwaliteit van de woonomgeving te behouden, moet er soms ingegrepen worden om locaties en panden te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld gaan om beeldbepalende panden die hun functies verliezen of om vrijkomende locaties midden in een kern. In elke kern zijn ook woningen te vinden die extra aandacht nodig hebben, omdat er lang niet in is geïnvesteerd.

  • a.

    De verantwoordelijkheid voor ingrijpen bij verpaupering van een pand ligt in de eerste plaats bij de eigenaar. Initiatieven om panden of locaties te verbeteren kunnen ook voortkomen uit de wijk of de kern. De gemeente ondersteunt deze initiatieven en werkt wanneer nodig mee aan de herbestemming van panden zoals leegstaande winkels en boerderijen;

  • b.

    Wanneer er vanuit de eigenaar of woonomgeving geen initiatief wordt genomen om een pand of locatie aan te pakken, kan de gemeente ingrijpen. Dat gebeurt in eerste instantie door het gesprek aan te gaan en initiatiefnemers te wijzen op beschikbare financiële regelingen. Als dit geen resultaat oplevert kunnen andere middelen worden aangewend zoals aanschrijving;

  • c.

    We stimuleren het gebruik van bestaande subsidieregelingen zoals de Provinciale Impuls Wonen (PIW) van provincie Zeeland. Dit doen we door in te zetten op communicatie en actieve aanschrijving;

  • d.

    We brengen vrijkomende locaties en panden in beeld en onderzoeken hoe we, mede in relatie tot het Omgevingsplan, herontwikkeling eenvoudiger mogelijk kunnen maken;

  • e.

    We onderzoeken de mogelijkheid voor het inrichten van een ‘transitiefonds’ voor de aanpak van kwetsbare locaties in de kernen.

• 5.

  Tweede woningbezit / deeltijdwonen

  Een tweede woning is een woning waarin de eigenaar niet permanent woont. Tweede woningbezit kan onder andere bijdragen aan het in stand houden van voorzieningen. Ook biedt tweede woningbezit kansen voor de particuliere verhuurmarkt. Wanneer het aandeel tweede woningen in kernen toeneemt, kan dit door tijdelijke leegstand wel bedreigingen geven voor de leefbaarheid in de kernen. Gemeente Tholen kent ten opzichte van provincie Zeeland als geheel relatief weinig tweede woningbezit. Op dit moment wordt daarom geen aanleiding gezien om het tweede woningbezit te beperken. Wel gelden de volgende uitgangspunten:

  • a.

    Tweede woningen mogen uitsluitend door de eigenaar van de woning worden bewoond en gebruikt. Het huishouden van de eigenaar mag ook van de tweede woning gebruikmaken.

  • b.

    Recreatieve verhuur van de tweede woning is verboden.

  • c.

    Verhuur ten behoeve van permanente bewoning is toegestaan. De huurders schrijven zich in dat geval in als inwoner van gemeente Tholen.

  • d.

    Het aandeel tweede woningen wordt vanaf 2022 gemonitord. Bij een toenemend aandeel tweede woningen wordt bezien of we hierop in moeten grijpen.

    Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (2019)		Tweede woning
    Gemeente Tholen	Aantal	90
    	Aandeel	0,8%
    Totaal provincie Zeeland	Aantal	5.790
    	Aandeel	3,1%

• 6.

  Ruimte voor initiatieven van inwoners

  Inwoners uit de kernen weten zelf het beste waar kansen voor het verbeteren van hun woonomgeving liggen. We geven inwoners dan ook de ruimte om deze kansen om te zetten in initiatieven en plannen. Bij concrete gebiedsgerichte ingrepen zoeken we als gemeente wanneer mogelijk aansluiting bij maatschappelijke initiatieven, we ondersteunen en werken samen. Daarnaast zien we een gezamenlijk belang voor de corporatie en de gemeente op het gebied van leefbaarheid, zowel op fysiek als sociaal gebied. Jongerenwerkers, buurtsportcoaches en gebiedsmanagers kunnen als vliegwiel functioneren voor een groep betrokken inwoners van een kern en kunnen initiatieven faciliteren, waarbij inwoners dit op termijn kunnen overnemen.

• 1.

  Woningen voor elke doelgroep, maar extra inzet op levensloopbestendige woningen

  Met een goed en gevarieerd woningaanbod willen we huishoudens fijn laten wonen in onze gemeente. Uitgangspunt is dat inwoners in elke kern een leven lang kunnen goed kunnen wonen. We zetten zoveel mogelijk in op bouwen voor doorstroming, zodat we in de woonbehoefte van zowel oudere als jongere huishoudens kunnen voorzien. Daarnaast benutten we onze kwaliteiten rust en ruimte door te bouwen voor gezinnen die ruim en groen willen wonen.

  • a.

    Nieuwbouwplannen moeten bestaan uit een gedifferentieerd aanbod aan woningen. We streven bij nieuwe woningbouwplannen dan ook naar een mix van woningen in zowel de koop, sociale huur- en vrijesectorhuur. We zetten hierbij extra in op het bouwen voor doorstroming. Daarom vragen we bij nieuwbouwplannen om een minimumpercentage van het aantal te ontwikkelen woningen levensloopbestendig te bouwen. Binnen het levensloopbestendige segment zien we vooral behoefte aan vrijesectorhuur, ruimere koopwoningen en sociale huurwoningen.

  • b.

    We staan open voor inwoners die een andere manier van wonen zoeken, zoals initiatieven voor geclusterde woonvormen voor ouderen. Hierin hebben we als gemeente een faciliterende rol.

    Levensloopbestendige woningen Onder levensloopbestendige woningen verstaan wij woningen die levensloopbestendig worden gebouwd of in de toekomst eenvoudig levensloopbestendig kunnen worden gemaakt. Een woning wordt als levensloopgeschikt gezien als: - De indeling van de woning het mogelijk maakt dat alle belangrijke functies op dezelfde bouwlaag gerealiseerd worden of kunnen worden. De functies zijn: een slaapkamer, woonkamer, keuken, badkamer en toilet. - De toegang van de woning kan worden betreden zonder traplopen. Van belang is dat de woning ook aantrekkelijk is en blijft voor doelgroepen zonder (acute) zorgvraag. Appartementen en beneden-bovenwoningen worden altijd levensloopbestendig gebouwd.

• 2.

  Zorgvuldig ruimtegebruik

  Bij het ontwikkelen van nieuwe plannen houden we het rustige, ruimtelijke, kleinschalige karakter van Tholen in het oog. We ontwikkelen gedifferentieerde wijken waarin verschillende doelgroepen kunnen wonen.

  • a.

    Bij nieuwe ontwikkelingen passen we het geldende grondbeleid toe.

  • b.

    De Ladder voor duurzame verstedelijking geeft wat ons betreft onvoldoende antwoord op huidige leefbaarheidsvraagstukken. Volgens de Ladder gaat bij woningbouwplannen inbreiding in principe voor uitbreiding, maar wij zien inbreidingslocaties juist ook als kans om de woonkwaliteit in de kernen te verbeteren door bijvoorbeeld het toevoegen van groen of parkeergelegenheid. Voor elke locatie wordt daarom geanalyseerd wat ten behoeve van de leefbaarheid en klimaatadaptatie de meest passende invulling is. Dit heeft als consequentie dat we, om in de woonbehoefte te voorzien, ook uitbreidingslocaties ontwikkelen.

• 3.

  Afwegingskader woningbouw

  We werken met een volkshuisvestelijk afwegingskader voor nieuwe woningbouwplannen. Dit helpt ons en initiatiefnemers om plannen te ontwikkelen die aansluiten bij de kwalitatieve woningbehoefte. Met het afwegingskader geven we ontwikkelaars aan de voorkant al onze volkshuisvestelijke aandachtspunten mee en nodigen we ontwikkelaars uit om hierop te reageren. Wanneer aan de minimale uitgangspunten wordt voldaan kunnen plannen gemakkelijker doorgang vinden. Het afwegingskader is uitgewerkt in bijlage 2. In het afwegingskader worden in ieder geval de volgende aandachtspunten benoemd:

  • a.

    Voorzien in een gedifferentieerd woningaanbod;

  • b.

    Inzet op doorstroming door toevoegen van aandeel levensloopbestendig (te maken) woningen;

  • c.

    Duurzaamheidsambities;

  • d.

    Herbestemming leegstaande panden

• Doorlopend wordt gemonitord of het afwegingskader werkbaar is voor de initiatiefnemers. Na een jaar vindt een evaluatie plaats. Op basis van nieuwe inzichten kan het afwegingskader apart van de woonvisie worden herzien.

• 4.

  Balans in het aanbod voor de huidige én toekomstige vraag

• We bouwen naar behoefte. De woningbehoefte in de huidige tijd kan er echter anders uitzien dan de verwachte toekomstige behoefte. Niet voldoen aan de huidige vraag betekent ook dat inwoners onnodig kunnen vertrekken. Daartegenover staat dat een woning gebouwd wordt voor lange termijn, dus ook moet voorzien in een toekomstige behoefte.

  • a.

    We hebben de ambitie om te groeien, maar verliezen de realiteit niet uit het oog. Wanneer nodig passen we woningbouwplannen aan of schrappen we plannen die niet leiden tot verbetering van de woonkwaliteit.

  • b.

    We stellen een flexibele woningbouwprogrammering op, op basis van actuele cijfers en ontwikkelingen. We gaan hiervoor onder andere uit van de provinciale prognoses. De woningbouwplanning wordt jaarlijks geactualiseerd;

  • c.

    We voeren in ieder geval een keer in de drie jaar een woningmarktonderzoek uit, waarbij we aansluiting zoeken bij de woningmarktonderzoeken die gehouden worden in West-Brabant en Zeeland.

  • d.

    We monitoren jaarlijks de cijfers van langdurige leegstand in onze gemeente. Een leegstandspercentage van twee tot drie procent wordt als normaal gezien. Wanneer het leegstandpercentage hierboven komt onderzoeken we hoe we dit percentage kunnen verminderen.

• 1.

  Sociale huurvoorraad

  De markt voor de sociale huursector in gemeente Tholen is in verhouding tot de rest van Nederland relatief ontspannen. In 2020 was de gemiddelde zoektijd 7 maanden en mensen hadden een gemiddelde inschrijfduur van 10 maanden. Om gezonde spanning op de huurmarkt in stand te houden gaan we de komende jaren aan de slag om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Vooral in de kleinere kernen is het aanbod aan huurwoningen groter dan de vraag. Er wordt vooral een risico gezien in het ontstaan van overschotten in het kleine grondgebonden sociale huursegment. Terwijl we aan de slag gaan, blijven we de zoektijden monitoren. Wanneer de zoektijden in een bepaalde kern of voor een bepaalde doelgroep structureel oplopen tot meer dan een jaar, is dat een signaal om deze ontwikkeling verder te onderzoeken. Hieruit moet blijken of verder ingrijpen gewenst is.

  • a.

    We vragen de corporatie om investeringen te spreiden en dus te investeren in alle kernen, ongeacht of de opgave groot of klein is.

  • b.

    We maken volgens een routekaart afspraken over de aanpak van de sociale voorraad. Hierin worden zowel de belangen van de huurder, gemeente als de corporatie in meegenomen.

  • c.

    We willen versnippering van bezit voorkomen. Nieuwe verkoopplannen worden afgestemd met de huurdersbelangenvereniging en de gemeente.

  • d.

    We vragen de corporatie bij investeringen in verduurzaming ervoor te kiezen dat hiermee de woonlasten onder normale omstandigheden voor iedereen gelijk blijven of omlaaggaan.

    

• 2.

  Starters

• Binnen de sociale huursector zouden starters relatief eenvoudig aan een woning moeten kunnen komen. De gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning voor jongeren tussen de 18 en 22 jaar was in 2020 ruim 7 maanden. Dit is vergelijkbaar met de zoektijden voor andere leeftijdsgroepen in de sociale huursector in gemeente Tholen en ten opzichte van landelijke zoektijden is dit een relatief korte zoektijd. Starters die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning hebben het dan ook vooral lastig. We vinden het belangrijk dat jongeren wanneer ze dit willen, zich blijvend in onze gemeente kunnen vestigen. Om dit te faciliteren hanteren we de volgende uitgangspunten:

  • a.

    We houden de Starterslening beschikbaar. De voorwaarden hiervan bewegen mee met de prijsontwikkelingen op de koopwoningmarkt;

  • b.

    We zetten in op doorstroming door extra in te zetten op de bouw van levensloopbestendige woningen;

  • c.

    We stimuleren projecten in de middenhuur voor starters die niet in de sociale huur of koop terecht kunnen.

• 3.

  Middenhuur

• Woningen in de middenhuur kunnen een oplossing bieden voor inwoners die tussen wal en schip vallen: ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en kunnen geen hypotheek krijgen. Om deze doelgroep te bedienen willen we het aanbod in de middeldure huur stimuleren. Onder middenhuur in gemeente Tholen verstaan we woningen met een huurprijs tussen ca. €750 - €900,-.

  • a.

    Bij grotere nieuwbouwplannen vragen we ontwikkelaars om woningen in de middenhuur op te nemen in hun plannen conform het afwegingskader woningbouw, bijlage 2;

  • b.

    We gaan met de woningcorporatie in gesprek om na te gaan welke mogelijkheden zij zien om in het middeldure segment woningen te ontwikkelen. Omdat de focus van de corporatie in eerste instantie hoort uit te gaan naar de sociale huursector, onderzoeken wij echter eerst de mogelijkheden met marktpartijen;

  • c.

    Voor het vergroten van het aandeel woningen in de middenhuur zien we vooral kansen voor lokale investeerders.

• 4.

  Klein wonen

• Onder klein wonen verstaan wij betaalbare en compacte woningen met als indicatieve oppervlakte een woonoppervlak dat kleiner is dan 50m². Dit kan gaan om bijvoorbeeld tiny houses of compacte modulaire woonunits. Slim ruimtegebruik, innovatie en duurzaamheid staan centraal. Er is vaak sprake van gemeenschappelijke voorzieningen. We staan open voor dit soort innovatieve woonconcepten.

• Permanente bouw

• Op dit moment is er veel vraag op de woningmarkt en daarmee interesse voor kleinere en daarmee goedkopere woningen. Deze woonvormen bieden vooral kansen voor de doelgroepen alleenstaanden, starters en senioren. Wanneer de woningmarkt meer ontspannen wordt zal er voor de meeste huishoudens echter geen reden zijn om concessies te doen aan het woonoppervlak. Wij willen voorkomen dat kleine woningen op lange termijn leeg komen te staan. Daarom hanteren we voor initiatieven de volgende uitgangspunten:

  • a.

    Ontwikkellocaties moeten een sterk onderscheidende woningkwaliteit hebben. Hiermee bedoelen we bijvoorbeeld locaties nabij voorzieningen, locaties aan het water of karakteristieke, historische panden die met wonen een nieuwe invulling krijgen.

  • b.

    Plannen die adaptief worden gebouwd hebben de voorkeur. Hiermee bedoelen we dat de constructie van de gebouwen het mogelijk maakt om de woningen gemakkelijk samen te voegen, zodat er flexibiliteit wordt behouden bij een eventuele veranderende vraag.

• Tijdelijke bouw

• Tijdelijke woningbouwplannen voor klein wonen zien wij voor ons op locaties die tijdelijk braakliggend zijn, zoals toekomstige woningbouwlocaties. Dit is in principe in alle woonkernen denkbaar. Bij de inrichting van deze tijdelijke locaties wordt met de aanleg van onder andere de infrastructuur rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelingen. Om de tijdelijkheid te borgen worden deze woningen alleen in de verhuur aangeboden.

• 5.

  Woonwagenbewoning

• Gemeente Tholen kent op dit moment 1 woonwagenlocatie met 5 standplaatsen aan de Oudelandsedijk te Tholen. Op 3 van de 5 standplaatsen staat een woonwagen. In 2019 heeft gemeente Tholen een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. Uit dit behoefteonderzoek bleek een vraag naar 6 extra standplaatsen en de wens voor 1 extra locatie. Ook uit de wachtlijst die beheerd wordt door de Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland blijkt bovenop de resultaten uit het behoefteonderzoek een vraag naar extra standplaatsen.

• Op grond van het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid van het Rijk moeten woningzoekenden op redelijke termijn kans maken op een standplaats. Volgens uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens zijn de rijksoverheid, gemeenten en woningcorporaties verplicht om de woonwagencultuur te beschermen en het leven in de woonwagencultuur mogelijk te maken en waar nodig actief te faciliteren.

• De huidige locatie biedt ruimte voor nog 1 extra standplaats. We onderzoeken in ieder geval de mogelijkheden om de huidige locatie met deze standplaats uit te breiden. Anno 2021 loopt op deze locatie Oudelandsedijk een herinrichtingsproject. Doel van het herinrichtingsproject is dat de locatie schoon, heel en veilig is. Daarbij wordt ook de realisatie van de extra standplaats en de herinrichting van de openbare ruimte en de huidige standplaatsen meegenomen.

• Omdat op de huidige woonwagenlocatie de standplaatsen niet allemaal voor permanente bewoning worden benut, is het uitgangspunt dat onderzoek naar eventuele verdere uitbreiding plaatsvindt na succescolle afronding van het herinrichtingstraject en wanneer alle bestaande standplaatsen volledig worden benut door permanente bewoning in woonwagens die aan de eisen van het bouwbesluit voldoen.

• Wachtlijst en toewijzing

• Om in aanmerking te komen voor een woonwagen kunnen belangstellenden zich inschrijven bij Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland. Bij de toewijzing van standplaatsen en woonwagens wordt voorrang op basis van het afstammingsbeginsel gehanteerd. Dit houdt in dat woonwagenbewoners die nu al in een woonwagen wonen of woonwagenbewoners die door omstandigheden in een stenen woning wonen maar behoefte hebben om in een woonwagen te wonen (spijtoptanten) voorrang krijgen. De ouders en grootouders van de inschrijver moeten al van generatie op generatie in een woonwagen wonen of in een woonwagen hebben gewoond. Er moet sprake zijn van een doorlopende intensieve beleving van de woonwagencultuur.

  • a.

    Om de afstamming aan te tonen wordt gebruik gemaakt van het criterium ‘woonadres’ van de aanvrager, van de ouders en grootouders;

  • b.

    Wanneer het criterium woonadres niet kan worden toegepast, heeft de woningzoekende de gelegenheid om op een andere wijze de afstamming van woonwagenbewoners aan te tonen;

  • c.

    Volwassen kinderen (op volgorde van leeftijd) van de woonwagenlocatie Oudelandsedijk die nog bij hun ouders wonen en eerstegraads familieleden van bewoners van de locatie krijgen voorrang op de wachtlijst.

• Aan de hand van de voorrang op basis van het afstammingsbeginsel brengen we een prioritering aan in de wachtlijst van Stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland. De woningcorporatie is verantwoordelijk voor het bieden van voldoende standplaatsen en woonwagens voor de woonwagenbewoners die qua inkomen tot de primaire doelgroep van de corporatie horen. Voor andere woonwagenbewoners zijn we als gemeente verplicht om te voorzien in voldoende (koop)standplaatsen.

• Na een succesvolle afronding van het herinrichtingsproject en wanneer alle standplaatsen permanent worden bewoond wordt de vraag naar zowel koop- als huurstandplaatsen opnieuw gepeild om de behoefte te concretiseren. Aan de hand van deze peiling onderzoeken we eventuele verdere uitbreiding van het aantal standplaatsen. Wanneer besloten wordt tot uitbreiding maakt de gemeente dit ruimtelijk mogelijk. De woningcorporatie draagt vervolgens zorg voor de aanleg van de standplaatsen en de levering van eventuele huurwoonwagens.

• 6.

  Wonen met zorg

• We willen dat alle inwoners van gemeente Tholen de mogelijkheid hebben om in de gemeente oud te worden. Ook kwetsbare groepen zoals mensen met een beperking moeten goed en wanneer mogelijk zelfstandig in de wijk kunnen wonen. In de beleidsvisie Wonen en Zorg wordt ingegaan op de huisvestingsbehoefte van doelgroepen met een specifieke zorgvraag. In de woonvisie is vooral de doelgroep senioren van belang. In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het stimuleren van de aanpassing van bestaande woningen en het vergroten van het aandeel levensloopbestendige woningen in nieuwbouw. Naast het aandeel van reguliere, voor senioren geschikte woningen, bieden we ook ruimte voor geclusterde woonvormen en mantelzorg.

• 6.1 Geclusterde woonvormen

• Bij geclusterde woonvormen staan er meerdere woningen voor de doelgroep senioren bij elkaar. Dit is mogelijk in de vorm van appartementen of woonvormen zoals hofjes. Deze woonvorm vergroot de mogelijkheden voor ontmoetingen en maakt voorzieningen als een huismeester of gezamenlijke ruimte mogelijk.

  • a.

    Voor het ontwikkelen van geclusterde woonvormen worden vooral locaties in bestaande wijken en/of in de directe nabijheid van een zorginstelling en voorzieningen benut;

  • b.

    Bij het ontwikkelen van op senioren gerichte woningen is een variatie in koop- en huursegmenten van belang.

• 6.2Pre-Mantelzorg

• Naast het stimuleren van het nemen van aanpassingen in de woning, geeft gemeente Tholen ook de mogelijkheid tot het realiseren van pre-mantelzorgwoningen. Voor mantelzorgwoningen bestaan al planologische mogelijkheden. Deze willen we uitbreiden door ook mantelzorgwoningen toe te staan voordat de mantelzorg daadwerkelijk nodig is en er een medische indicatie is. Hiermee ondersteunen we inwoners in hun (toekomstige) zorgvraag. Daarnaast kunnen woningaanpassingen in de toekomst mogelijk worden voorkomen.

• Voor een pre-mantelzorgwoning kan een tijdelijke omgevingsvergunning voor een periode van maximaal 10 jaar worden verleend in gevallen waarbij sprake is van een zorgrelatie tussen de betrokkenen en waarbij het wenselijk en begrijpelijk is dat er bij elkaar op hetzelfde perceel wordt gewoond, maar waar dit op grond van de regelgeving niet vergunningsvrij mogelijk is. De verwachting moet zijn dat er binnen 10 jaar een mantelzorgbehoefte ontstaat. De pré-mantelzorgwoning mag niet leiden tot een verslechtering van de algemene woonsituatie voor omliggende percelen. De voorwaarden waaronder het verlenen van een vergunning voor een pré-mantelzorgwoning is toegestaan, zijn uitgewerkt in bijlage 3. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de bouwmogelijkheden voor de reguliere mantelzorgwoning.

• 7.

  Statushouders

• Als gemeente krijgen we elk jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. Op basis van het informatieprofiel van het Centraal Orgaan Opgang Asielzoekers (COA) zoeken we een geschikte woonruimte. In principe worden statushouders in overleg met Stadlander in de bestaande sociale huursector van Stadlander gehuisvest. Het huisvesten in een bestaande woonomgeving komt de integratie ten goede. We gaan bij het huisvesten van statushouders uit van een evenredige spreiding over de kernen naar rato van het aantal inwoners en aandeel sociale huurwoningen. Als door een toenemende huisvestingsvraag de bestaande woningvoorraad ontoereikend is, zal er gezocht worden naar oplossingen in bijvoorbeeld leegstaande gebouwen of in de realisatie van tijdelijke woonruimte.

• 8.

  Huisvesting internationale werknemers

• Voor het beleid ten aanzien van het huisvesten van internationale werknemers verwijzen wij naar ‘Beleid huisvesting internationale werknemers’ (2020).

Belangrijkste beleidsvoornemens en actiepunten

• 1.

  Waarborgen kwaliteit woningen en woonomgeving:

  • -

    Stimuleren verduurzaming particulier woningbezit

  • -

    Vernieuwing en verduurzaming corporatiebezit

  • -

    Stimuleren levensloopbestendig maken particulier woningbezit

  • -

    Aanpak van kwetsbare locaties en panden

• 2.

  Aantrekkelijke en gevarieerde nieuwbouw

  • -

    Bouwen voor doorstroming: extra inzet op het toevoegen van levensloopbestendige woningen

  • -

    Balans in aanbod voor huidige en toekomstige vraag

• 3.

  Goed wonen voor alle doelgroepen

  • -

    Waarborgen van balans in vraag en aanbod sociale huurvoorraad

  • -

    Inzet op een betaalbare woningvoorraad voor middeninkomens

1.Waarborgen kwaliteit woningen en woonomgeving

2.Aantrekkelijke en gevarieerde nieuwbouw

3.Goed wonen voor alle doelgroepen

Samenwerken en informeren

Begrippenlijst