Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025

1.1 Een nieuwe Woonvisie in roerige tijden

Voor u ligt de visie op het wonen in de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel voor de periode 2021-2025. In juli 2016 hebben de gemeente Zaltbommel en Maasdriel de Woonvisie Bommelerwaard 2016-2020 vastgesteld. Deze Woonvisie vormde de afgelopen jaren het kader voor het woonbeleid in de Bommelerwaard. Op basis hiervan hebben woningcorporaties en gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Daarnaast was de Woonvisie het kader voor woningbouwontwikkelingen van ontwikkelaars, corporaties en zorgpartijen.

In 2015 werd de woningbouwopgave in de Bommelerwaard vooral gerelateerd aan de autonome groei. Het woningbouwprogramma bood op dat moment ruimte voor een positief migratiesaldo. In 2015 trok de verkoop van woningen gaandeweg weer aan. Tegelijkertijd kon op dat moment niet worden voorzien dat de druk op de woningmarkt in 2020 weer zo fors zou zijn toegenomen. Laat staan dat kon worden voorzien dat de gemeenten in de Bommelerwaard inmiddels (net als overig Nederland en de wereld...) als gevolg van de coronacrisis in een bijzondere situatie verkeren! De invloed ervan op vele terreinen - en dus ook op het terrein van de woningmarkt - is lastig te voorzien maar zal de komende jaren ongetwijfeld duidelijk worden.

1.2 Doel van deze visie

Met de Woonvisie streven de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel een aantal doelen na.

1.2.1 Sturing in samenwerking

De Woonvisie is het kader voor de prestatieafspraken met de corporaties en de huurdersorganisaties die in onze gemeenten werkzaam zijn. De herziene Woningwet heeft dat in 2015 van een steviger wettelijke basis voorzien. Een actuele Woonvisie, die aansluit op de huidige situatie, trends en ontwikkelingen is daarom belangrijk. De relatie tussen de gemeenten en de corporaties in de Bommelerwaard is constructief en gebaseerd op samenwerken aan de woonopgaven. Het is daarom waardevol dat de gemeenten en de corporaties hebben samengewerkt bij het opstellen van de nieuwe Woonvisie. Op basis hiervan worden nieuwe meerjarige en jaarlijkse prestatieafspraken gemaakt.

1.2.2 Verbinding met andere beleidsthema’s

De gemeenten van de Bommelerwaard hebben in de coalitieakkoorden een brede doelstelling geformuleerd: Het bereiken en behouden van een goed woon- en leefklimaat voor de inwoners zodat het fijn wonen is en blijft in de Bommelerwaard. De nieuwe Woonvisie staat mede in het teken van deze bredere doelstelling. Een leefklimaat is van meer afhankelijk dan alleen de woning en de woonomgeving. Het is dus zaak om samen te werken en verbindingen te leggen met verschillende beleidsterreinen: een integrale aanpak!

1.2.3 Een praktische basis voor beleidsuitvoering

De Woonvisie is basis voor plannen van initiatiefnemers gerelateerd aan het wonen in de Bommelerwaard (waaronder woningbouwontwikkelingen, plannen voor de bestaande woningvoorraad, ontwikkeling van woonzorginitiatieven, et cetera). Hen wordt gevraagd rekening te houden met de beleidsuitgangspunten van de gemeenten. En voor de gemeenten is de Woonvisie uitgangspunt voor de toetsing van plannen, die niet direct passen binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan of het omgevingsplan.

In deze Woonvisie houden we rekening met de aanbevelingen van de rekenkamercommissie van de gemeente Zaltbommel. Zij heeft onderzoek gedaan naar de effectiviteit van de realisatie van woningbouw in Zaltbommel. De commissie heeft zich vooral gericht op de structurerende en procesmatige aspecten van het woonbeleid en de Woonvisie in het bijzonder. In de voorliggende Woonvisie nemen we die resultaten ter harte, door:

• •

  te sturen op concrete resultaten: naast het ‘waarom, wat en hoe’ ook ‘wat levert dat concreet op?’;

• •

  verder dan 4 jaar te kijken: we kijken naar de woningbehoefte op langere termijn (2030). Daarbij houden we ook rekening met de demografische ontwikkeling op die langere termijn;

• •

  een goede wijze van monitoring (‘monitor wonen plus’) en evaluatie te agenderen. Onderdeel daarvan is evaluatie van de effectiviteit van maatregelen (bijvoorbeeld de starters- en toekomstbestendig wonen lening);

• •

  een fundamentele keuze te maken tussen autonome of extra groei;

• •

  met onze stakeholders te blijven samenwerken aan opgaven, gewenste resultaten, instrumenten en tussentijdse monitoring en evaluatie.

1.3 Een visie van 2 gemeenten én de corporaties

Deze Woonvisie is een gezamenlijke visie van de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel, de 2 gemeenten die samen de Bommelerwaard vormen. Hiervoor is gekozen, omdat er sprake is van een sterke samenhang tussen deze gemeenten. Bijvoorbeeld wat betreft verhuisbewegingen over en weer. Ook de ligging tussen de rivieren zorgt ervoor dat de gemeenten een sterke samenhang vertonen en voor een belangrijk deel dezelfde opgaven hebben.

Daarnaast werken we al jaren intensief samen met de corporaties die in ons werkgebied actief zijn. Samen zien we meerwaarde om ook op beleidsniveau de gelederen snel te sluiten. Daarom hebben we deze Woonvisie in gezamenlijk opdrachtgeverschap gemaakt. Zo hebben we de opgaven waar we gezamenlijk voor staan in vroegtijdig stadium scherp en kunnen we snel doorpakken naar uitvoeringsafspraken.

Daarbij staan de corporaties aan de lat voor hun wettelijk vastgelegde taken en verantwoordelijkheden, zoals beschreven in de Woningwet. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het bredere gebied van wonen en leefomgeving. Bovendien voeren de gemeenten de algehele regie op de uitvoering van woonbeleid.

1.4 Hoe hebben we de visie gemaakt

In het najaar van 2020 zijn we gestart met de analyse van het wonen in de Bommelerwaard. Op basis van bestaande bronnen, beleid en onderzoeksrapporten hebben we de belangrijkste kansen en knelpunten in beeld gebracht. Deze analyse (een Houtskoolschets in de vorm van een powerpointpresentatie) was de opmaat voor een brede, interactieve sessie met onze stakeholders op 12 januari 2021. We voerden het gesprek met corporaties, makelaars, ontwikkelaars/initiatiefnemers, financiers, zorgpartijen, welzijnsorganisatie, dorpsraden, bewonersraad en huurdersvereniging, lokale katholieke bonden voor ouderen, Rabo Young Ambition leden, participatieraad en cliëntenraad sociaal domein. Een verslag van deze sessie is als bijlage opgenomen. Na deze sessie zijn gemeenten en corporaties in het Kernteam aan de slag gegaan met het opstellen van deze concept-Woonvisie. Tussentijds hebben we de resultaten voorgelegd aan de Adviesgroep (Kernteam, aangevuld met een aantal marktpartijen).

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 schetsen we de context van het lokale woonbeleid, als vertrekpunt voor onze Woonvisie. We gaan kort in op landelijk, provinciaal en regionaal beleid. Ook leggen we de verbinding met aanpalende beleidsthema’s. Belangrijk vertrekpunt zijn tevens een schets van de woningenmarkt in de Bommelerwaard en de input van onze stakeholders.

Op basis hiervan formuleren we in hoofdstuk 3 onze visie en vijf thema’s die centraal staan in de komende jaren. Deze thema’s werken we in hoofdstuk 4 verder uit. Daarbij formuleren we per thema onze ambitie en acties en maatregelen om die ambitie te realiseren. In hoofdstuk 5 besluiten we met een schets van de manier waarop we de Woonvisie in de komende jaren tot uitvoering brengen.

2.1 Rijksbeleid: prioriteiten voor 2021-2025

“Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”. Zo luidt artikel 22, lid 2, van onze Grondwet. Een goede woning is een grondrecht van iedereen, en het is de taak van de overheid hiervoor zorg te dragen. Het Rijk stelt periodiek een aantal belangrijke thema’s vast1. Deze zijn leidraad voor lokaal woonbeleid. Corporaties moeten deze zogenaamde volkshuisvestelijke prioriteiten betrekken bij hun bod op de lokale Woonvisie. In het kader hieronder staan de prioriteiten voor de periode 2021-2025.

2.2 Landelijke Actieagenda Wonen ’Samen werken aan goed wonen’

Aan de vooravond van de Tweede Kamerverkiezingen 2021 hebben 34 organisaties op het werkveld van bouwen, wonen, zorg en ondersteuning gezamenlijk een Actieagenda Wonen opgesteld. Ook Bouwend Nederland, Aedes en de VNG hebben hieraan meegewerkt. Met deze Actieagenda willen de organisaties perspectief bieden op een betaalbare en energiezuinige woning, omdat passend wonen in een leefbare, zorgzame en veilige omgeving voor iedereen een noodzakelijke basis is. De partijen willen op basis van deze agenda het gesprek aangaan met de politiek en het nieuwe kabinet.

2.3 Provincie Gelderland: sneller, betaalbaar en flexibel

In het Coalitieakkoord 2019-2023, Samen voor Gelderland streeft de provincie naar een Gelderland waarin het prettig wonen is, met een passende woningvoorraad. Dat betekent voldoende woningen in alle segmenten, die uiteindelijk klimaat- en energieneutraal zijn. Veilig en gezond wonen, in een groene, klimaat adaptieve omgeving in een fijne, inclusieve woonomgeving met voorzieningen. Opgave is om veel extra passende woningen te realiseren met oog voor kwaliteit. De samenstelling van huishoudens verandert. Dat betekent ook een verandering van het totaal aan woonbehoeften. De provincie stimuleert flexibiliteit en innovatie. In 2020 heeft de provincie een Actieplan Wonen opgesteld. Met het Actieplan wil de provincie Gelderland voldoende woongelegenheid bevorderen en het grote woningtekort van vooral betaalbare woningen terugdringen.

2.4 Regionaal beleid

Een belangrijk vertrekpunt voor onze Woonvisie is de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030. Deze is in het najaar van 2020 vastgesteld. De Woonagenda richt zich op samenwerking rond 5 thema’s (zie kader). Daarnaast is een regionaal woningbouwprogramma opgesteld. Dit is een belangrijk kader voor de nieuwbouwprogrammering van de regiogemeenten. En die programmering is niet in beton gegoten! Natuurlijk moet het woningbouwprogramma robuust zijn en de nodige zekerheden bieden aan initiatiefnemers en ontwikkelaars. Maar de maatschappij en woningmarkt veranderen continu. De programmering moet dan ook flexibel genoeg zijn om in te kunnen spelen op die veranderingen. Dat doen we door monitoring en periodieke herijking van de uitgangspunten. We gaan adaptief programmeren, ook op lokaal niveau. De Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland (SWR) onderschrijft het tekort aan sociale huurwoningen en de inzet om 30% van de nieuwbouw in de sociale huur te realiseren. Daarbij pleit ze voor minimaal 30% voor alle gemeenten en niet gemiddeld 30%. De SWR pleit voor regionale afspraken over grondprijzen voor sociale huur, minimale grootte van kavels en maximale kosten per woningtype sociale huurwoning. Daarnaast vraagt de SWR aandacht voor arbeidsmigranten en statushouders en het stellen van regels aan het aantal levensloopbestendige woningen in middeldure en duurdere segmenten. De SWR stelt voor de regionale woonagenda onderdeel te laten uitmaken van de jaarlijkse prestatieafspraken en de afspraken te toetsen aan de regionale woonagenda.

2.5 Lokaal beleid Zaltbommel en Maasdriel

Naast uitgangspunten van hogere overheden, vormt ook lokaal beleid het vertrekpunt van deze Woonvisie. Zo hebben we de afgelopen jaren gewerkt met de Woonvisie 2016-2020. Op basis daarvan hebben we prestatieafspraken gemaakt met de lokaal werkzame corporaties en huurdersorganisaties.

Maar er is meer. In grote lijnen laten de coalitieakkoorden (2018-2022) dezelfde aandachtspunten zien voor de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel: goed wonen en leven in Bommelerwaard, met een passend aanbod in alle kernen. Aandachtspunten hierbij zijn:

• •

  meer aanbod van sociale huurwoningen en voldoende betaalbare huur- en koopwoningen voor starters, doorstromers en ouderen. Daarnaast is aandacht nodig voor spoedzoekers en huisvesting arbeidsmigranten;

• •

  open gebieden zoveel mogelijk open houden, maar ook geschikte woningbouwlocaties vinden voor het versnellen van de woningbouwproductie;

• •

  afspraken over verduurzaming van de woningvoorraad en aardgasloos bouwen.

Op dit moment wordt de Omgevingsvisie Bommelerwaard gemaakt. De eerste opbrengsten van het proces tot nu toe werpen al licht op de kernopgaven voor 4 thema’s:

• 1.

  Klimaat, duurzaamheid en landschap

• 2.

  Landbouw, economie, toerisme en cultuurhistorie

• 3.

  Leefbaarheid, welzijn en gezondheid

• 4.

  Wonen, woonomgeving, voorzieningen

Eind 2019 is de Woonzorgvisie Bommelerwaard 2020-2024 door de gemeenteraden vastgesteld. Uitgangspunt is dat de wensen en mogelijkheden van de inwoner centraal staan. Het gaat om een passende plek (woning) in de samenleving met ondersteuning (zorg) die zo passend, dichtbij en licht mogelijk is. De mogelijke varianten van zorg moeten flexibel geleverd kunnen worden. Vanuit de woonzorgvisie wordt jaarlijks een uitvoeringsagenda opgesteld. Daarin worden concrete projecten benoemd en gemonitord.

Op het gebied van duurzaamheid heeft Zaltbommel het programma Duurzaamheid begin 2019 geactualiseerd. Voor Maasdriel staat de actualisatie van het programma Duurzaamheid 2017-2020 in 2021 op de agenda. Beide gemeenten participeren actief in provinciale en regionale processen met betrekking tot RES en klimaatadaptatie. En in beide gemeenten loopt het traject om eind 2021 een transitievisie warmte te kunnen vaststellen.

Tot slot hebben de gemeenten ook het vizier gericht op leefbaarheid. De gemeente Maasdriel wil een gemeente zijn met levendige dorpen en inwoners die elkaar helpen. In het programma Krachtige Kernen wordt ruimte gegeven aan inwoners die initiatief nemen om het prettig wonen en leven in de dorpen te versterken. De gemeente heeft steeds meer de rol om te faciliteren, mee te denken en te ondersteunen, zodat inwoners eigenaar blijven van hun initiatieven. De gedachte achter deze aanpak is dat in een krachtige gemeenschap inwoners steeds meer zelf in actie komen om de leefbaarheid en de voorzieningen in hun dorp in stand te houden of te verbeteren.

In Zaltbommel wordt werk gemaakt van leefbaarheid door Gebiedsgericht Werken. De gemeente faciliteert en ondersteunt de dorps- en wijkraden als zij het initiatief nemen om een gebiedsplan te maken. Zaltbommel investeert met gebiedscoördinatoren vooral op verbinding tussen bewoners onderling. Zaltbommel is in 2020 gestart met het opstellen (en uitvoeren) van leefbaarheidsagenda’s.

2.6 De woningmarkt in beeld

De woningmarkt in de gemeenten en kernen van de Bommelerwaard staat onder druk, net als elders in Nederland. Dat zien we bijvoorbeeld terug in de sociale huursector: het aantal woningzoekenden stijgt, het aantal woningen dat vrijkomt voor nieuwe verhuur loopt terug. Ook stijgen de wacht-/zoektijden en het gemiddeld aantal reacties. Er zijn wel verschillen binnen de Bommelerwaard. Zo zien we dat de markt in de stad Zaltbommel veel meer gespannen is dan in de dorpen. In de dorpen van Maasdriel is de markt voor sociale huurwoningen meer evenwichtig, maar ook daar lopen wachttijden wat op. In de koopmarkt is tevens sprake van krapte. Dat zien we onder andere terug in de prijsstijgingen in de afgelopen jaren: jaarlijks 5-8%. Voor de komende jaren voorzien we een verdere groei van de woningbehoefte. De groei is in de grotere kernen Zaltbommel, Kerkdriel, Hedel, Ammerzoden en Brakel wat forser dan in de kleine kernen.

Maasdriel

Op basis van het woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2018 kan gesteld worden dat in Maasdriel behoefte is aan huur- en koopwoningen. In de huur zien we behoefte aan zowel eengezinswoningen als appartementen. Ook is er behoefte aan vrije sector huurwoningen in het middensegment. Koopwoningen zijn voor middeninkomens niet bereikbaar en zij komen vanwege hun inkomen niet in aanmerking voor sociale huurwoningen. In de koopsector is er volgens het behoefteonderzoek behoefte aan goedkope koop tot € 200.000 (prijspeil 2018).

Daarnaast gaan de woonwensen uit naar middelduur tot duur. In Maasdriel ligt het accent wat meer op dure koopwoningen dan in Zaltbommel.

Zaltbommel

In Zaltbommel zien we een zelfde beeld voor de sociale huursector en huur in de vrije sector. In de koop ligt het accent wat meer op woningen tussen € 170.000 en € 350.000, waaronder forse vraag onder € 200.000. Er is meer vraag naar rij-/hoekwoningen dan in Maasdriel.

De behoefte die uit het woningmarktonderzoek van 2018 blijkt, is nog steeds aan de orde. Maar de prijsontwikkeling van nieuwe en bestaande koopwoningen zorgt ervoor dat veel woningen onbetaalbaar zijn voor mensen met lage en middeninkomens.

2.7 Wat zeggen onze partners?

Op 12 januari jl. hebben we gesproken met een grote vertegenwoordiging van onze partners op het gebied van het wonen. Dat heeft onze beelden van de belangrijkste opgaven bevestigd, aangevuld en aangescherpt. In onderstaand kader geven wij een korte bloemlezing (zie bijlage 1 voor een uitgebreidere weergave).

3.1 Onze visie op wonen: behoud kwaliteiten, groei in juiste balans

De regio Rivierenland is centraal gelegen in Nederland en kent goede verbindingen met de rest van het land. Hierdoor heeft de regio een aantrekkingskracht op woningzoekenden vanuit verschillende omliggende agglomeraties. Hoewel de regio zelf geen grote steden binnen haar grenzen heeft, valt ze wel degelijk in de invloedsfeer van verschillende stedelijke gebieden. Dit zien we terug in verhuisstromen en ontwikkelingen op de woningmarkt.

De regio Rivierenland is niet alleen aantrekkelijk vanwege de gunstige ligging en goede ontsluiting. We hebben een grote afwisseling aan woonmilieus met veel groen, ruimte en een relatief betaalbare woningvoorraad ten opzichte van omliggende steden als Utrecht, Den Bosch, Ede en Nijmegen. Dat is een kwaliteit, maar zorgt ook voor een toenemende druk op de woningmarkt vanuit die gebieden.

Dat ervaren wij ook binnen de Bommelerwaard. Wij vinden het van belang dat we in de Bommelerwaard de kernwaarden en identiteit van onze gemeenten en kernen in stand houden. We blijven een aantrekkelijk gebied om in te wonen, te werken en te recreëren, door juist te profiteren van de ligging tussen stedelijke gebieden én de landschappelijke waarden van de Bommelerwaard. Binnen die dynamische regionale context zien wij onze woonkernen als een ‘beschermde en aangename omgeving’, waar het leven nog dorps is en van waaruit stedelijke voorzieningen goed bereikbaar zijn. En waar de grotere kernen en de stad Zaltbommel een aantrekkelijk voorzieningenniveau bieden. Dat is de kwaliteit die wij onze inwoners en de regio te bieden hebben, als onderdeel van een veelkleurig palet aan woon- en leefmilieus in onze regio. En die kwaliteit willen we bewaren. Dat betekent dat we een goede balans willen vinden tussen het bieden van perspectief voor onze inwoners én het voorzien in de behoefte uit het om ons heen liggende stedelijk gebied: groei, conform de meest recente inzichten.

Daarbij willen wij perspectief bieden op voldoende goede woningen voor onze huidige en toekomstige inwoners. Woningen die toekomstbestendig zijn, zowel met het oog op de energietransitie, leefbaarheid als de veranderingen in de bevolkingssamenstelling. Meer variatie in verschijningsvorm en prijsklasse, bereikbaar voor jong en oud, arm en rijk. En voor mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. Maar ook in de toekomst passend bij onze kernwaarden. En dat is een blijvende zoektocht: de juiste balans vinden tussen voldoende woningen en behoud en verbetering van de kwaliteit van onze wijken en kernen.

Wij pakken hierin als gemeenten een proactieve, regisserende rol, in nauwe samenwerking met de corporaties. Dat betekent dat we open staan voor ideeën en initiatieven, binnen de visie die wij op onze toekomst hebben. Die bestaat uit een zo duidelijk mogelijke stip op de horizon en een flexibele weg naar die toekomst. Daarbij luisteren wij naar onze partners en inwoners en geven wij ruimte aan passende plannen en ideeën. Dat kunnen we beslist niet alleen, daar hebben wij onze stakeholders en inwoners hard bij nodig! We hebben ze daarom betrokken bij het opstellen van deze Woonvisie en betrekken hen ook bij de uitvoering ervan. We willen graag van ze horen of we gedurende de looptijd van de Woonvisie op de goede weg zitten en we hebben ze vooral ook nodig om de Woonvisie te realiseren.

3.2 Vijf thema’s centraal

Op basis van dit toekomstbeeld stellen we vijf thema’s centraal in deze Woonvisie. Deze thema’s werken we in het vervolg van deze Woonvisie verder uit.

4.1 Snel voldoende woningen

Onze ambitie We willen blijvend voorzien in de behoefte aan woningen in de Bommelerwaard. Hiervoor is het nodig om naar ontwikkelingen binnen en buiten de Bommelerwaard te kijken en hierop in te spelen. Eind 2020 is de regionale woonagenda Rivierenland vastgesteld. Hierin is een kwantitatieve woningbouwopgave opgenomen voor beide gemeenten in de Bommelerwaard. We nemen de regionale woonagenda als basis voor de gemeentelijke woningbouwopgave. In de periode 2020-2030 voegen we in Maasdriel circa 1.250 woningen en in Zaltbommel 1.450 woningen toe2. De behoefteontwikkeling en woningbouw is constant onderhevig aan veranderingen. We willen daarom flexibel kunnen programmeren en snel in kunnen spelen op trends in de woningmarkt. Ook willen we de bestaande woningvoorraad beter geschikt maken voor veranderingen op de woningmarkt.

Kwantitatieve opgave

Uit lokaal en bovenlokaal onderzoek en de input van onze deskundigen blijkt dat de Bommelerwaard in trek is bij woningzoekenden van buiten de twee gemeenten. Vestigers vanuit de Randstad, Noord-Brabant en de regio Rivierenland zien de Bommelerwaard steeds vaker als een aantrekkelijke woonbestemming. Daarnaast is er in Zaltbommel nog steeds een behoorlijke natuurlijke groei en zijn beide gemeenten aantrekkelijk voor buitenlandse werknemers om te werken en wonen. En er is sprake van een verdergaande gezinsverdunning. Deze combinatie zorgt voor een structurele behoefte aan nieuwe woningen. De opgave ontlenen we aan de Regionale Woonagenda:

• •

  In Zaltbommel zijn we er de laatste jaren goed in geslaagd om voldoende woningen te realiseren. En ook in de komende jaren verwachten we dat de productie op peil zal blijven. In Zaltbommel streven we naar het vasthouden van de woningproductie door voldoende woningbouwplannen in de planning te hebben. Doel is om in de komende 10 jaar 1.450 woningen toe te voegen;

• •

  In Maasdriel is het aantal gerealiseerde woningen in de periode 2015-2020 geleidelijk aan toegenomen. Gemiddeld werden ca. 100 woningen per jaar opgeleverd. We willen de productie verhogen naar gemiddeld circa 125 woningen per jaar om in de komende 10 jaar 1.250 woningen toe te voegen.

Tempo maken

De opgave voor 10 jaar is helder. Maar in de komende 5 jaar willen we versnellen. We zien voor de korte en middellange termijn een onbalans tussen de behoefte aan woningen en de beschikbare woningen. Versnelling is nodig omdat er op met name op dit moment een tekort aan woningen is, dat snel dient te worden ingehaald.

Zaltbommel: ca 1.000 nieuwe woningen programmeren in komende 5 jaar

Versnelling in de komende 5 jaar betekent dat voor Zaltbommel een programmering van ca. 1.000 woningen tussen 2020-2025 nodig is (bruto, dus exclusief sloop/vervanging). Dit komt ruwweg neer op 165 woningen per jaar. De laatste jaren (2017-2020) zijn gemiddeld 200 woningen opgeleverd. We verwachten dit tempo de komende vijf jaar vol te kunnen houden met de plannen die in voorbereiding en uitvoering zijn.

Maasdriel: ca 700 nieuwe woningen programmeren in komende 5 jaar

Om de versnelling te realiseren willen we in Maasdriel in de komende 5 jaar ca. 140 woningen per jaar realiseren. Behalve de plannen die in het woningbouwprogramma zijn opgenomen, hebben we een aantal andere locaties in onderzoek. Deze locaties kunnen bijdragen aan versnelling van de woningbouw.

Anders bouwen: kansen voor bouwen in de fabriek

We zien kansen in het anders bouwen van woningen. Er zijn de laatste jaren grote stappen gemaakt in het fabrieksmatig (conceptueel) produceren van woningen. De kwaliteit van fabrieksmatig geproduceerde woningen is vergelijkbaar met traditioneel gebouwde woningen. De woningen hebben daarbij inmiddels een goede prijs-kwaliteitverhouding en zijn duurzaam en betaalbaar. Het grootste voordeel van fabrieksmatig geproduceerde woningen is de snelheid waarmee ze gerealiseerd kunnen worden.

Opgave per deelgebied

Voor de verdeling van de kwantitatieve opgave over de verschillende kernen van de Bommelerwaard houden we rekening met de specifieke woningbehoefte in deze kernen en de trends en ontwikkelingen die we voor deze kernen verwachten. We zien dat de grotere kernen van de Bommelerwaard, Zaltbommel, Kerkdriel, Hedel, Ammerzoden en Brakel een constante en aanzienlijke behoefte aan woningen houden. We verwachten daarnaast dat kernen met een goed voorzieningenniveau en de kernen met een goede verbinding met de A2 een aantrekkingskracht hebben dat zich in een hogere woningbehoefte vertaalt. Daar staat tegenover dat veel kleinere kernen een grotere natuurlijke groei hebben en, vanwege de ligging, aantrekkelijk zijn voor vestigers met een verbinding aan de land- en tuinbouw (waaronder arbeidsmigranten, die zich regulier vestigen). We hebben deze factoren gewogen en komen tot een onderstaande (globale) verdeling van de woningbouwopgave voor de periode 2021-2030. Deze is gebaseerd op het Woningbehoefteonderzoek uit 2018 en zijn richtinggevend. Vanzelfsprekend kunnen actuele inzichten van lokaal deskundigen hier een ander licht op werpen. We zullen dat jaarlijks monitoren en bijstellen indien daar aanleiding voor is.

Adaptief programmeren

Het verleden leert ons dat woningbouwplannen lang in ontwikkeling kunnen zijn. Zo ontstaat het risico dat woningen niet, te laat, of in de verkeerde verhouding gebouwd worden ten opzichte van de actuele vraag. Adaptief programmeren betekent dat we rekening houden met onzekerheden en kansen, meebewegen met ontwikkelingen door niet te doen alsof de toekomst al vast ligt en een stap-voor-stap aanpak hanteren. Zo kunnen we inspelen op nieuwe ontwikkelingen en veranderende inzichten, waarbij we de ambitie op lange termijn wel in beeld houden. Wij willen sturen op een goede programmering én realisatie van voldoende en de juiste woningen. Daarbij zorgen we er in ieder geval voor, dat we voldoende harde en zachte plannen hebben om onze ambities te halen. Zo sturen we in de planvoorraad op 130% van gewenste uitbreidingsbehoefte. Daarmee vangen we mogelijke planuitval en -vertraging op.

Onze ambitie is om de systematiek van woningbouwprogrammering samen met de regio Rivierenland en de provincie Gelderland verder te ontwikkelen volgens de principes van het adaptief programmeren. Het adaptieve woningbouwprogramma moet enerzijds robuust zijn en de nodige zekerheden bieden aan investeerders in nieuwbouwontwikkelingen. Anderzijds moet het flexibel genoeg zijn om in te kunnen spelen op veranderende maatschappelijke vragen en marktomstandigheden. Dat borgen we door monitoring en periodieke herijking van de kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten.

4.2 Meer variatie

Onze ambitie We willen dat er voldoende passende woningen beschikbaar zijn voor onze woningzoekenden. Hiervoor is het nodig om woningen te bouwen, in de juiste soort, voor de juiste prijs en op de juiste plek. Ook kijken we naar het bestaande gebouwde vastgoed in de Bommelerwaard. Er zijn kansen om bestaande gebouwen te gebruiken voor woningen, gebieden om te transformeren naar woongebieden en om bestaande woningen om te zetten naar een nu gewenste vorm.

Voldoende woningen en versnelling in de komende 5 jaar is cruciaal, dat hebben we scherp gesteld in de vorige paragraaf. Maar de onbalans zit met name in de samenstelling van de woningbouwplannen. We zien met name dat het type woningen en de prijsklasse van de woningen (voor zowel koop als huur) niet geheel aansluiten aan de wensen en mogelijkheden van onze woningzoekenden. Over de gehele breedte is er een nog onvoldoende ingevulde behoefte aan betaalbare woningen, woningen voor kleine huishoudens en woningen voor ouderen. Een bij de behoefte passend woningbouwprogramma is belangrijk.

Passend woningbouwprogramma

We willen dat woningzoekenden voldoende keuze hebben. Dat wil zeggen: een passende woningvoorraad in alle clusters. Dit betekent een woningbouwopgave in alle kernen van de Bommelerwaard. En het is wenselijk om wijken en buurten te creëren met verschillende soorten woningen. Zowel wat betreft betaalbaarheid (prijsklasse, huur/koop) als de bewoning (ouderen, gezinnen, starters). Op basis van het Woningbehoefteonderzoek 2018 gaan we voor de komende jaren uit van het volgende woningbouwprogramma:

NB: prijzen zijn op basis van prijspeil 2021

Ter toelichting het volgende:

• •

  dit programma wordt nagestreefd in nieuwe initiatieven en zoveel mogelijk in al bestaande voornemens;

• •

  met 30% sociale huur spelen we in op de opgave die wij als gemeenten en corporaties hebben geformuleerd. Met deze inzet geven we ruimte voor:

  de opgave om in te spelen op de behoefte aan sociale huurwoningen;

  de opgave voor vervanging van een deel van de sociale huurvoorraad door woningen die beter bij de toekomstige behoefte passen (woningen voor kleinere huishoudens, ouderen, waaronder ook mensen met zorgbehoefte);

  de verkoopambities van de corporaties, waarmee woningen in het betaalbare koopsegment worden toegevoegd

• •

  met 15% betaalbare koop spelen we in op de behoefte aan goedkopere koopwoningen onder bijvoorbeeld starters op de woningmarkt. Deze behoefte is in het woningbehoefteonderzoek van 2018 aangetoond;

• •

  met 45% middelduur laag en hoog voorzien we eveneens in een behoefte die in het onderzoek is aangetoond. De middeldure huursector voorziet in de behoefte van huishoudens die teveel verdienen om voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, maar niet kunnen slagen op de markt voor koopwoningen. Ook voorzien deze woningen in de behoefte onder ouderen die een levensloopbestendige woning willen en een ruime eengezinswoning achterlaten (doorstroming);

• •

  met 10% dure huur- en koopwoningen voorzien we eveneens in een behoefte onder doorstromers uit onze gemeenten, maar ook voor mensen van buiten onze gemeenten die op zoek zijn naar een woning met een goede prijs-/kwaliteitsverhouding.

Verschillen tussen de kernen

De verschillen tussen de kernen in onze gemeenten zijn groot. Zo zien we dat in de grotere kernen behoefte is aan uitbreiding van de sociale huurvoorraad en er ook kansen liggen voor vrije sector huurwoningen (met name middeldure huur). Ook in de koopsector zijn er verschillen. In de kleinere kernen ligt het accent wat meer op duurdere, grondgebonden woningen. In de grotere kernen daarentegen is er relatief meer behoefte aan betaalbare koopwoningen.

In de volgende tabellen zijn die accentverschillen grof weergegeven, op basis van de analyses uit het Woningbehoefteonderzoek van 2018. We hanteren dit als richting voor de invulling van plannen in de clusters van kernen. We houden deze inzichten zo actueel mogelijk aan de hand van de jaarlijkse monitor en stellen dit bij indien nodig.

+ = redelijke behoefte ++ = sterker accent - = geen / beperkte behoefte

Goede sturing en inzet instrumentarium

Programma is uitgangspunt voor toetsing initiatieven

Het realiseren van voldoende en de juiste woningen is cruciaal. Maar hoe borgen we dat dit programma ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt? Daarvoor gaan we het volgende doen. We hanteren het programma in eerste instantie als uitgangspunt bij toetsing van nieuwe initiatieven van meer dan 10 woningen. Aan de hand van goede monitoring (een actueel overzicht van vraag en aanbod) maken we duidelijk aan welke segmenten in de verschillende clusters behoefte is en of de plannen daarin voldoende voorzien. Waar mogelijk en nodig passen we ook de programmering van bestaande initiatieven aan, als deze onvoldoende inspelen op de behoefte. Daarbij is wel maatwerk geboden, afhankelijk van het type locatie en de behoefte in de betreffende (cluster van) kernen.

Transparant samenwerken

We willen op een transparante manier samenwerken: we maken wensen en eisen duidelijk en communiceren hierover in vroegtijdig stadium van planontwikkeling.

We stellen hiervoor kwalitatieve uitgangspunten op, die we in vroeg stadium met initiatiefnemers communiceren. Dan kunnen zij vanaf het begin van de planontwikkeling rekening houden met onze visie en eisen. Op basis daarvan sluiten we anterieure- c.q. ontwikkelovereenkomsten. Onderdeel is ook een periodieke afstemming met de ontwikkelaars en corporaties die in onze gemeenten actief zijn (samenwerkingstafel, zie paragraaf 5.2).

Borgen voldoende plannen voor sociale huurwoningen

Over de realisatie van sociale huurwoningen maken we prestatieafspraken met de corporaties. Om de opgave te realiseren, zullen echter ook sociale huurwoningen op gronden van projectontwikkelaars gerealiseerd moeten worden. We gaan daarover het gesprek aan met de marktpartijen en de corporaties (zie het punt hiervoor). We willen daarbij tevens borgen dat de juiste sociale huurwoningen worden gebouwd. Daarbij vinden wij het volgende van belang:

• •

  We verstaan onder sociale huurwoningen met name huurwoningen welke in beheer zijn bij een toegelaten instelling en bij voorkeur bij de in onze gemeenten werkzame corporaties. Het beheer van sociale huurwoningen door de corporaties levert namelijk meer aandacht voor het welzijn van de bewoner en de leefbaarheid van de woonomgeving. Hierover maken corporaties, huurdersvertegenwoordigers en gemeenten prestatieafspraken;

• •

  Wanneer een particuliere partij sociale huurwoningen realiseert, moeten deze woningen in een gelijk speelveld met de corporaties worden gerealiseerd. Dit betekent dat er voorwaarden gesteld worden met betrekking tot de aanvangshuur, het inflatiepercentage, de exploitatietermijn (tenminste 25 jaar) en de huishoudensinkomens. Daarnaast dient de particuliere partij een bijdrage te leveren aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals statushouders. Dit leggen we vast in een doelgroepenverordening en/of anterieure overeenkomst.

• •

  een goede differentiatie naar type en huurprijzen (met accent op woningen onder de aftoppingsgrens);

• •

  woningen worden ontwikkeld door in onze gemeenten werkzame corporaties. In het geval de projectontwikkelaar de sociale huurwoningen wil bouwen, dan willen we dat de woningen turn-key worden overgedragen en in beheer komen bij de corporaties. De corporaties worden ook betrokken bij het voorlopig en definitief ontwerp van de woningen. Hiermee borgen we dat we in samenwerking met de corporaties sturing blijven houden op omvang en kwaliteit van het sociale huursegment (via prestatieafspraken);

• •

  de woningen blijven minimaal 25 jaar beschikbaar in het sociale huursegment.

Voor de borging van een goed woningbouwprogramma verkennen we tevens de meerwaarde van inzet van publiekrechtelijk instrumentarium (zoals bestemmingsplannen, doelgroepenverordening, vereveningsfonds, zie kader). De gemeente Maasdriel werkt al met een doelgroepenverordening en een vereveningsfonds en monitort/evalueert de werking ervan. De gemeente Zaltbommel gaat invoering overwegen.

Borgen van betaalbare koop en middeldure huur

We willen dat betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen gerealiseerd worden en ook op langere termijn betaalbaar en beschikbaar blijven voor de huishoudens die op deze segmenten zijn aangewezen. En dat gaat niet vanzelf. Door krapte en prijsstijgingen op de koopwoningmarkt bestaat het gevaar dat goedkopere koopwoningen onder 2,5 ton slechts voor de eerste koper betaalbaar zijn.

Bij doorverkoop is de woning veel meer waard en dus niet meer bereikbaar voor huishoudens die in de knel zitten op de woningmarkt. Bovendien bestaat het gevaar dat woningen worden opgekocht door beleggers en voor een hoge prijs worden verhuurd.

• •

  Voor middeldure huur maken we afspraken met initiatiefnemers en verkennen we de meerwaarde van publiekrechtelijk instrumentarium;

• •

  Voor betaalbare koop verkennen we de volgende mogelijkheden (kosten/baten):

  • -

    inzet zelfbewoningsplicht, zodat woningen niet door beleggers worden opgekocht; Maasdriel heeft in december 2020 besloten de zelfbewoningsplicht in te zetten bij nieuwbouwplannen. Dit wordt meegenomen in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer.

  • -

    realiseren van een passende prijs-/kwaliteitsverhouding (dat betekent doorgaans wat kleinere woningen en andere innovatieve woningtypologieën);

  • -

    inzet terugkoopconstructie, bijvoorbeeld Koopstart, Kooplater of Koopgarant. Daarmee kan gegarandeerd worden dat de woning ook bij nieuwe verkoop beschikbaar blijft voor lagere inkomen. De provincie Gelderland verkent het oprichten van een KoopGarantfonds waarmee betaalbare koopwoningen beter behouden blijven voor mensen met een laag- of middeninkomen en starters. Dat betrekken we bij onze verkenning;

  • -

    een anti-speculatiebeding vinden wij minder geschikt. De woningen worden immers alsnog voor de marktwaarde verkocht. Bij sterk stijgende marktprijzen zijn de woningen dan niet blijvend bereikbaar voor lagere inkomens.

Flexibel en compact

We zijn op verschillende plaatsen bezig met het realiseren van flexibele woningen. Sommige van deze woningen worden tijdelijk geplaatst, om in de grootste vraag naar woningen te kunnen voorzien. Andere woningen worden permanent geplaatst en worden gebruikt om mensen een tijdelijke woonplek te geven. Hiermee geven we woningzoekenden die met spoed een woning nodig hebben rust en de ruimte om op zoek te gaan naar een permanentere oplossing.

We willen meewerken aan de ontwikkeling van initiatieven die vraag en aanbod van compacte woningen bij elkaar brengen. We zijn ons ervan bewust dat het realiseren van marktconforme woningen onder € 250.000 - en vooral woningen onder € 200.000 - om out-of-the-box oplossingen vraagt.

Voorraad aanpassen aan veranderende vraag

We willen de woningvoorraad beter aan laten sluiten op een veranderende woonvraag van bestaande en nieuwe huishoudens. Daarom kijken we naar de mogelijkheden die bestaande gebouwen en vooral woningen hebben om bijvoorbeeld te splitsen in kleinere eenheden. Daarbij is van belang dat de nieuwe wooneenheden kwalitatief goede, duurzame en toekomstbestendige woningen opleveren. We willen bijvoorbeeld geen woningen, die geen relatie hebben met de openbare weg of een andere openbare ruimte. Regelgeving voor bestaande bouwwerken geeft onvoldoende houvast voor goede woontechnische- en energetische kwaliteit. Daarom willen we een duidelijk afwegingskader, waaraan woningen moeten voldoen die door functiewijzigingen of woningsplitsing worden gerealiseerd. Daarmee willen we niet de ruimte beperken voor innovaties en experimenten om de woningvoorraad beter te laten aansluiten bij veranderende huishoudenssamenstellingen. We dagen initiatiefnemers juist uit.

Specifieke doelgroepen

De doorsnee bewoner bestaat niet. Ieders woonwensen, mogelijkheden en kansen zijn anders en veranderen ook. We spelen hierop in door zoveel mogelijk variatie in woningaanbod te creëren en te kijken naar de ontwikkeling van de woonvraag. Aandacht hierbij is nodig voor een aantal bijzondere doelgroepen. We zien een aanzienlijke druk op de sociale woningmarkt vanuit kwetsbare doelgroepen. Deze woningzoekenden, zoals statushouders, spoedzoekers en uitstroom beschermd wonen zijn veelal aangewezen op de sociale woningmarkt. We willen hiervoor samen met onze partners passende oplossingen en begeleiding bieden.

Huisvesting Arbeidsmigranten

Wij hebben in 2019 beleid voor arbeidsmigranten vastgesteld. We zien dat arbeidsmigranten van groot economisch belang zijn. Uitgangspunt is, dat iedere tijdelijke of permanente inwoner van de gemeenten fatsoenlijk wordt gehuisvest. De leefbaarheid in de wijken en dorpen moet daarbij gewaarborgd blijven. We treden op tegen ondeugdelijke huisvesting. Bovendien willen we concentraties van arbeidsmigranten die leiden tot ongewenste situaties in de leefomgeving voorkomen.

Uitgangspunt is dat de huisvesting primair de verantwoordelijkheid is van de werkgevers en de arbeidsmigranten zelf. Voor elke locatie is een exploitatievergunning, nachtregister en een beheerder vereist. De huisvesting dient te voldoen aan de normen van de SNF3. De gemeenten bieden een kader en zijn verantwoordelijk voor toezicht en handhaving en een goede communicatie.

In beide gemeenten kan huisvesting plaatsvinden op het terrein van de agrarische werkgever. Ook vindt in beide gemeenten intensief toezicht en handhaving plaats om illegale en ondeugdelijke huisvesting van arbeidsmigranten aan te pakken. Maar verder verschilt het beleid tussen de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel:

• •

  In Maasdriel kunnen maximaal 20 personen op het terrein van de werkgever gehuisvest worden. Ook is kleinschalige huisvesting in de bestaande woonomgeving mogelijk (bijvoorbeeld in reguliere eengezinswoningen). Geconcentreerde, grootschaliger huisvesting is niet mogelijk in Maasdriel;

• •

  In Zaltbommel kunnen maximaal 150 personen op het terrein van de werkgever gehuisvest worden. Kleinschalige huisvesting wordt in Zaltbommel afgebouwd. Daarnaast is geconcentreerde of grootschaligere huisvesting in Zaltbommel wel mogelijk.

Woonwagenstandplaatsen

Op regionaal niveau is de behoefte aan woonwagenstandplaatsen in beeld gebracht:

• •

  Maasdriel: 10 bestaande standplaatsen, behoefte aan ca 5 extra woonwagens en/of standplaatsen (4 inwonende kinderen en 1 spijtoptant);

• •

  Zaltbommel: 25 bestaande woonwagenstandplaatsen, behoefte aan ca 10 extra woonwagens en/of standplaatsen (6 inwonende kinderen en 5 spijtoptanten).

In zowel de gemeente Maasdriel als Zaltbommel trachten we met de bestaande woonwagenlocaties in te spelen op de behoefte. In Maasdriel is op één locatie uitbreiding mogelijk. Op de tweede locatie wordt de uitbreidingsmogelijkheid onderzocht. De derde locatie biedt in de toekomst mogelijk ruimte voor een andere woonwagenstandplaatszoekende. Als de tweede locatie geen uitbreidingsmogelijkheden biedt en de derde locatie niet op redelijke termijn beschikbaar komt, moet een nieuwe locatie gerealiseerd worden. In Zaltbommel kennen we ten opzichte van andere gemeenten in de regio een hoge woonwagendichtheid (aantal standplaatsen versus het aantal ‘reguliere’ woningen): 2,2 per 1.000 woningen versus 1 per 1.000 in Maasdriel). Er zijn daarom vooralsnog geen nieuwe locaties in ontwikkeling.

We onderzoeken of er een nieuwe locatie mogelijk is die kan voorzien in de standplaatsenbehoefte voor de gehele Bommelerwaard. Het is van belang om te bewaken dat de standplaatsen in de toekomst beschikbaar blijven voor woonwagenbewoners uit de Bommelerwaard, die behoren tot de doelgroep van de woningcorporatie. Daarom zetten we voor de Bommelerwaard een inschrijfsysteem op. Daarmee kunnen vrijkomende standplaatsen worden toegewezen aan Bommelerwaardse woonwagenbewoners.

Huisvesten statushouders

In de prestatieafspraken zijn we met de corporaties overeengekomen dat zij zich inspannen om invulling te geven aan de gemeentelijke taakstelling om statushouders te huisvesten. Statushouders zijn daarbij aangeduid als bijzondere doelgroep, die we een goede woonplek willen bieden als basis voor een volwaardige positie in de samenleving. We willen graag wijken en buurten met een gevarieerde samenstelling aan bewoners. Ook willen we dat ‘reguliere’ woningzoekenden voldoende kans hebben op het verkrijgen van een sociale huurwoningen. We hebben daarom de afspraak gemaakt dat we voor de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen aan bijzondere doelgroepen (waaronder dus ook statushouders) een streefwaarde aanhouden van 20%.

Als de streefwaarde wordt overschreden, zorgen we samen met de corporaties voor alternatieve oplossingen om statushouders op een goede wijze te huisvesten. In samenspraak met het COA worden aan de Bommelerwaard vooral gezinnen gekoppeld, omdat de bestaande woningvoorraad daar het beste op aansluit.

4.3 Duurzame woningvoorraad

Onze ambitie We willen dat de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig is. In 2050 zijn onze kernen energie- en CO2-neutraal, worden duurzame energie- en warmtebronnen gebruikt en is de Bommelerwaard zo veel mogelijk circulair met de inzet van waardevolle grondstoffenstromen. Dat betekent dat de woningen goed geïsoleerd en energiezuinig zijn, niet meer afhankelijk van aardgas en worden verwarmd met hernieuwbare energie.

Verduurzaming bestaande voorraad

2050 lijkt nog erg ver weg. Tegelijkertijd hebben we nog veel stappen te gaan voordat deze doelstelling bereikt is. Voor de nieuwbouw sluiten wij op dit moment aan bij actuele landelijke wet- en regelgeving (BENG, aardgasvrij bouwen). Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is de grootste opgave, met de nodige uitdagingen. Immers, 90% van de woningvoorraad in 2030 staat er nu al, nieuwbouw bedraagt in 10 jaar circa 10% van de voorraad.

Voor de bestaande woningvoorraad is de eerste stap het beperken van het gebruik van fossiele brandstoffen. Dit kunnen we bereiken door te zorgen dat we zo min mogelijk energie verbruiken en zo veel mogelijk energie duurzaam opwekken. Er is veel winst te behalen door woningen optimaal te isoleren en zonnepanelen aan te brengen. Daarnaast speelt bewonersgedrag ook een belangrijke rol bij het energieverbruik.

Om deze doelstelling te bereiken is veel kennisoverdracht nodig. Het aantal huishoudens dat een koopwoning bewoont, is fors. We moeten verschillende manieren inzetten om bewoners te informeren en te stimuleren (brede aanpak). Het Energie-loket Rivierenland speelt een belangrijke rol bij het informeren. De toekomstbestendig wonen lening draagt bij aan het stimuleren aan het verduurzamen en het levensloopbestendig maken van woningen.

De woningcorporaties in de Bommelerwaard leveren ook een belangrijke bijdrage aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Gemiddeld is hun woningbestand in 2020 geïsoleerd tot label B/A. Ook heeft een derde van de woningen van de corporaties inmiddels zonnepanelen. Om vervolgstappen te maken naar een toekomstbestendige woningvoorraad, sluiten corporaties en gemeenten deals voor duurzaamheid.

Daarnaast verkennen we welke instrumenten we aanvullend kunnen inzetten om de slag te maken van ‘voorlopers naar de grote massa’. Zijn er bijvoorbeeld mogelijkheden om in collectief verband woningen energetisch te verbeteren. Daarbij zijn onderhoudsingrepen in woningen natuurlijke momenten om verduurzamingsmaatregelen door te voeren.

Klimaatadaptief, circulair en natuurinclusief

We werken aan een beleid voor een klimaatadaptieve leefomgeving. Dit is gericht op een inrichting van de woonomgeving die bestand is tegen wateroverlast, hitte, droogte en overstromingen. Daarnaast willen we hergebruik en herbestemming van sloopafval en bouwmaterialen stimuleren. Dat kan door kringlopen te realiseren in de totale cyclus van ontwerp, bouw, exploitatie en onderhoud en sloop. En bij nieuwe ontwikkelingen kijken we naar mogelijkheden om de natuur te versterken. In het kader van hergebruik van natuurlijke materialen past het daarbij ook om meer houtskeletbouw te stimuleren.

Transitievisie Warmte

Zowel Zaltbommel als Maasdriel stellen in 2021 transitievisie warmte op. Hierin kijken we naar kansen en mogelijkheden om woningen en andere gebouwen aardgasvrij te maken. De visie komt tot stand in nauwe afstemming met onze stakeholders, waaronder de corporaties, netbeheerder, bewoners en bedrijfsleven.

4.4 Wonen en zorg

Onze ambitie We willen dat al onze bewoners die zelfstandig willen wonen en een zorgvraag hebben, in de Bommelerwaard kunnen blijven wonen, zoveel mogelijk in eigen wijk of kern. Hierbij staan de wensen en mogelijkheden van de inwoners centraal. Mensen die de stap van een instelling naar zelfstandig wonen kunnen maken, willen we hiervoor kansen bieden met passende ondersteuning. We realiseren een breder palet van woonvormen voor onze inwoners, met veel variatie tussen gewoon zelfstandig wonen en intramuraal wonen en de daarbij passende zorg.

Vergrijzing, vermaatschappelijking zorg

Ook in de Bommelerwaard hebben we te maken met een vergrijzing van de bevolking. Het aantal 75-plussers zal naar verwachting de komende 10 jaar ongeveer verdubbelen. De meeste ouderen willen en moeten zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. De vergrijzing zal effect hebben op de zorgvraag.

Daarnaast hebben we te maken met de uitstroom uit Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen. En de opgave om de instroom te verminderen door passende ambulante zorg en begeleiding. De mogelijkheden van wonen en zorg kunnen op een as worden uitgezet (zie figuur onder).

Ouderen verhuizen niet snel

Woningen en woonvormen voor ouderen zijn zowel nodig in het sociale huursegment als in het koop- en middeldure huursegment. Van belang is dat ze passend zijn, dus compact en levensloopbestendig. En daarmee flexibel en blijvend geschikt voor kleinere huishoudens.

Ouderen zijn niet snel geneigd om te verhuizen. Vaak doen ze dat pas als het door fysieke of psychogeriatrische beperkingen noodzakelijk is, en dan is de nood direct ook hoog. Veel ouderen huishoudens laten een eengezinswoning achter. Verhuizing naar een beter passende, kleinere woning of appartement leidt echter nogal eens tot een stijging van de woonlasten. Het motto ‘langer thuis’ zorgt daarbij ook nogal eens voor verwarring. Zelfstandig wonende 75-plussers denken aan het huis, het thuis waarin zij al jaren wonen. Hierdoor zijn de voordelen van andere woonvormen niet in beeld (passende woonvormen met aandacht voor elkaar en zorg nabij). Voor veel ouderen is het van belang om bij een verhuizing het bestaande sociale netwerk in stand te houden en te versterken. We willen dat er verspreid over de Bommelerwaard woningen en woonvormen voor ouderen beschikbaar zijn. En dat ouderen zich comfortabel en veilig voelen in een passende woning zoveel mogelijk in een vertrouwde omgeving. De aanwezigheid of goede bereikbaarheid van basisvoorzieningen voor ontmoeting en zorg is daarbij randvoorwaarde.

Wonen met zorg

Niet iedereen kan zelfstandig blijven wonen. Op indicatie kunnen mensen verhuizen naar een woonzorginstelling. In de Bommelerwaard is de capaciteit intramurale ouderenzorg verdeeld over Kerkdriel, Ammerzoden, Rossum, Gameren en Zaltbommel. De bestaande capaciteit is voldoende, maar de kwaliteit van een aantal gebouwen is verouderd.

De aanwezigheid van de bestaande zorginstellingen kan beter worden benut. Immers, ze bieden voorzieningen waar andere buurtbewoners ook goed gebruik van kunnen maken (maaltijdvoorziening, dagbesteding). We benaderen de woonzorgvraagstukken gebiedsgericht. Hierbij vormen intramurale zorglocaties de basis voor voorzieningen, die voor zorgvragers van belang zijn. De betreffende instellingen vervullen een centrumfunctie.

Naast ouderen zijn er andere doelgroepen die een passende woning met passende zorg en begeleiding nodig hebben in de Bommelerwaard. Het gaat daarbij niet alleen om uitbreiding van het aanbod maar ook om een kwaliteitsslag. Voor degenen die uitstromen uit beschermd wonen of maatschappelijke opvang kunnen kleine zelfstandig wooneenheden een geschikte woonvorm zijn, deels bij elkaar in de buurt. Aan de andere kant kan het van belang zijn om kwetsbare doelgroepen zelfstandig te huisvesten in de omgeving waar zij hun netwerk hebben. In kernen met veel eengezinswoningen is het daarvoor mogelijk om bestaande eengezinswoningen, bij voorkeur een hoekwoning, om te bouwen tot een beneden- en bovenwoning.

We willen goede regie voeren op de opgave voor wonen en zorg. We richten hiervoor een Bommelerwaardse Regietafel Wonen en Zorg op (zie §5.2). Hierin zijn gemeenten, corporaties, welzijns- en zorginstellingen vertegenwoordigd. In de Regietafel wonen en zorg stemmen we vraag en aanbod voor bijzondere doelgroepen af. We sluiten voor deze opgave en werkwijze aan bij de samenwerking in de regio Meierij/Bommelerwaard (gebaseerd op de gezamenlijke Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang, doordecentralisatie van Beschermd wonen en samenwerking rond ‘kwetsbaarheid in de wijk’). Hierbij vormt het uitvoeringsprogramma van de Woonzorgvisie de leidraad.

4.5 Leefbare wijken en dorpen

Onze ambitie We willen dat de kernen aantrekkelijk blijven, dat mensen er zich thuis voelen en verbonden zijn met elkaar, waar iedereen mee kan doen en elkaar kan helpen (inclusieve samenleving). De gemeente Maasdriel wil in directe verbinding met haar inwoners staan en de kracht uit de samenleving benutten. Inwoners geven we ruimte en vertrouwen om zelf in actie te komen om de leefbaarheid en voorzieningen in hun kern in stand te houden of te verbeteren. De gemeente Zaltbommel heeft als ambitie is om samen met bewoners en organisaties die in de kern actief zijn tot een (gebieds)plan te komen.

Krachtige gemeenschappen

Mensen wonen en leven samen in onze wijken en dorpen. We willen dat de dorpen aantrekkelijk blijven, dat mensen er zich thuis voelen en verbonden zijn met elkaar, waar iedereen mee kan doen en elkaar kan helpen (inclusieve samenleving). Dat vraagt om meer dan alleen goede woningen: de omgeving, bereikbaarheid, werk, veiligheid, sociale voorzieningen, werken aan sociale veerkracht, enzovoorts.

Samen met onze stakeholders werken we aan krachtige gemeenschappen, vanuit een integrale benadering (wonen, zorg en leven). We kijken met een integrale blik, niet vanuit ons eigen standpunt en proberen zo die manier het gedeelde belang te vinden.

Veel aspecten hiervan vinden zijn uitwerking in ander beleid (zoals bijvoorbeeld de notitie Kerngericht Werken van de gemeente Maasdriel). Maar met wonen kunnen we een bijdrage leveren: door te zorgen voor een woningvoorraad die verschillende groepen inwoners een thuis biedt, jong en oud, rijk en arm, gezond of met een zorgvraag. En door bij plannen voor vernieuwing meteen te werken aan een prettige, veilige fysieke woonomgeving. Daarmee kunnen we zoveel mogelijk inwoners binden en aantrekken, wat weer bijdraagt aan draagvlak voor voorzieningen en maatschappelijke verbanden.

Maar we zien ook dat leefbaarheid soms onder druk staat. We horen signalen van overlast in de woonomgeving. Soms heeft dat te maken met een concentratie van kwetsbare groepen. Dat willen we oplossen en zoveel mogelijk voorkomen.

Maasdriel: kerngericht werken

In Maasdriel staat Kerngericht werken centraal. Het is een filosofie en een werkwijze om te zorgen voor een positief effect op de leefbaarheid en cohesie in de kernen. We verbinden mensen, stimuleren participatie en versterken samenwerking met inwoners en partners.

Voor de ambtelijke organisatie bevordert kerngericht werken integraal werken, kan er beter maatwerk worden geleverd en staat het benutten van kansen in de samenleving centraal. Kerngericht werken zorgt dat we als gemeente naast onze inwoners komen te staan. Het zorgt er ook voor dat we de juiste keuzes kunnen maken in een dorp of gebied: wat doen we wél en wat juist niet, wat ‘maakt’ dit dorp, waar is behoefte aan?

Zaltbommel: gebiedsplannen

Waar de gemeente Maasdriel werkt met kernplannen, doet de gemeente Zaltbommel dat met gebiedsplannen. Het format en de aanpak zijn vergelijkbaar, de totstandkoming verschilt.

In Zaltbommel faciliteert en ondersteunt de gemeente de dorps- en wijkraden als zij het initiatief nemen om een gebiedsplan te maken. Er zijn daarom nog niet voor alle kernen en wijken gebiedsplannen. Op andere plekken focust de gemeente Zaltbommel met gebiedscoördinatoren op verbinding tussen bewoners onderling.

Onze ambitie is om samen met bewoners en organisaties die in de kern actief zijn tot een (gebieds)plan te komen. Het initiatief ligt bij de dorps- en wijkraden. Het hangt van de betrokkenheid en focus op specifieke thema’s af welke vorm en diepgang deze plannen hebben. Als gemeente pakken wij een faciliterende en ondersteunende rol hebben.

Op plaatsen waar we een verslechtering van de leefbaarheid zien of verwachten, pakken wij de regie en een actieve rol. Samen met partijen die actief zijn in de kern of wijk stellen we een leefbaarheidsagenda op en voeren die uit. In 2020 heeft dat voor de wijk de Vergt in Zaltbommel plaatsgevonden.

Momenteel (2021) is een leefbaarheidsagenda voor de wijk Spellewaard in de maak. Hiermee beogen we de leefbaarheid in de wijk in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren.

5.1 Uitvoeringsprogramma maatregelen en acties

We stellen een uitvoeringsagenda op met concrete acties en maatregelen voor de eerstkomende 2 jaar. We kijken daarbij naar onze langjarige ambities en actuele omstandigheden en we bepalen welke onderwerpen met prioriteit aangepakt moeten worden. De uitvoeringsagenda wordt vastgesteld door de colleges en ter informatie aangeboden aan de gemeenteraad.

De uitvoeringsagenda vormt een apart document bij deze Woonvisie. Het is immers een dynamisch document dat we voor 2 jaar vaststellen en jaarlijks evalueren en actualiseren.

5.2 In gesprek blijven met stakeholders

Woonmeeting

De betrokkenheid om gezamenlijk te werken aan goed wonen en leven in de Bommelerwaard is groot. Dit geldt zowel professionals, zoals makelaars, ontwikkelaars, financiers en zorgpartijen als vertegenwoordigers van belangenorganisaties, zoals huurdersorganisaties, dorps- en wijkraden, kbo’s, cliënten- en participatieraden. Dit leverde bij ‘het gesprek over de Woonvisie’ op 12 januari 2021 goede gesprekken en veel inzicht en informatie op. Deze betrokkenheid is bijzonder waardevol geweest bij het opstellen van deze Woonvisie.

Omdat deze partijen gemeenten en corporaties inspireren om de juiste thema’s aan te pakken, willen we het gesprek met onze stakeholders als een vast onderdeel opnemen op de uitvoeringsagenda. De vorm en opzet van deze gesprekken worden ingevuld afhankelijk van de mogelijkheden en actuele thema’s. We willen het gezamenlijke gesprek met alle woonpartners tenminste elke twee jaar voeren. Dit gesprek is ook van belang voor het tussentijds evalueren en actualiseren van de uitvoeringsagenda.

Samenwerkingstafel woningbouw

We willen op een goede manier regie op het woningbouwprogramma voeren (adaptief programmeren). En we willen dat de juiste nieuwbouwwoningen voortvarend gerealiseerd worden. Daar hebben we onze partners hard bij nodig. Daarom gaan we intensiever in gesprek met makelaars, ontwikkelaars en corporaties. We richten een Samenwerkingstafel Woningbouw op. De taken van de samenwerkingstafel zijn onder andere:

• •

  kwantitatief en kwalitatief toetsen van het programma aan de ambities uit deze Woonvisie en aan marktpotenties;

• •

  woningbouwprogrammering monitoren en indien gewenst bijstellen;

• •

  toetsing en afspraken maken over vernieuwingsopgave in de sociale huursector.

De tafel komt 2 x per jaar bij elkaar.

Regietafel Wonen en Zorg

Onze ambitie is dat onze inwoners die zelfstandig willen wonen en een zorgvraag hebben, in de Bommelerwaard kunnen blijven wonen. En dan zoveel mogelijk in eigen wijk of kern. We willen daarvoor een breed palet van woonvormen realiseren met veel variatie tussen gewoon zelfstandig wonen en intramuraal wonen en de daarbij passende zorg. Om hier een goede regie op te voeren en samenwerking te creëren, richten we een Regietafel Wonen en Zorg op. Hierin zijn in ieder geval de gemeenten, corporaties en zorgorganisaties vertegenwoordigd. Samen delen en beoordelen we vraag en aanbod van geschikt vastgoed voor wonen en zorg (bestaand en nieuwe initiatieven). We bepalen of we daarmee de juiste invulling en oplossing bieden voor de verschillende doelgroepen in de Bommelerwaard. Om de beoordeling goed te kunnen doen, stellen we gezamenlijk een afwegingskader op.

5.3 Monitoring, evaluatie en bijstelling Woonvisie

Duidelijk is, dat we in dynamische tijden leven. De woningmarkt en maatschappelijke ontwikkelingen staan de komende jaren beslist niet stil. De gevolgen van de coronacrisis op langere termijn zijn vooralsnog niet helder. Bovendien zullen de parlementsverkiezingen van 2021 wellicht leiden tot koerswijzigingen op het gebied van het wonen. Het thema staat in ieder geval hoog op de agenda! Hierdoor zijn er grenzen aan de maakbaarheid en planbaarheid van de Woonvisie.

Willen we met de snelle veranderingen meebewegen, dan is een goede en praktische monitoring van de (markt)ontwikkelingen van belang. Zicht op de actuele marktvraag en op een aantal kritieke prestatie indicatoren (kpi’s) is cruciaal om bij te kunnen sturen in bijvoorbeeld omvang, programma en snelheid van de nieuwbouw. Daarnaast is het belangrijk zicht te houden op de voortgang van de acties uit het uitvoeringsprogramma.

We stellen de beknopte monitor jaarlijks op. De eerste monitor bevat tevens een nulmeting voor de kpi’s. De monitor vormt input voor de tussentijdse evaluatie van de Woonvisie (na twee jaar). Ook wordt de monitor gebruikt voor de jaarlijkse evaluatie van de prestatieafspraken met de corporaties en huurdersorganisaties.

We evalueren de Woonvisie twee jaar na vaststelling. Deze evaluatie doen we in nauw overleg met onze stakeholders en met de gemeenteraad. We toetsen de actualiteit van de Woonvisie en stellen deze indien nodig bij. Ook stellen we op basis van de geëvalueerde Woonvisie een nieuw Uitvoeringsprogramma voor de volgende 2 jaren op. Een integrale herziening of actualisatie van de Woonvisie vindt plaats in 2025.

5.4 Kwalitatieve uitgangspunten woningbouwinitiatieven

Het is belangrijk dat we zo goed mogelijk borgen dat de juiste woningen op de juiste plekken worden gebouwd. In de Bommelerwaard hanteren we hiervoor kwalitatieve uitgangspunten, die rekening houden met zowel de consequenties van de Omgevingswet als het adaptief programmeren. Daarbij willen we vooral uitdagen tot het maken van de kwalitatief goede plannen. Doel hiervan is om scherper regie te kunnen voeren op het woningbouwprogramma en initiatieven die onze partners ontwikkelen.