Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Purmerend (GKP)

Inleiding

De gemeente investeert de komende jaren op diverse plekken in Purmerend om de stad bereikbaar, groen en leefbaar te houden. Dat is goed voor onze inwoners, maar ook voor investeerders in onze stad. Het houdt onze stad aantrekkelijk om erin te wonen en te verblijven. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en straks de Omgevingswet (Ow) kennen een instrumentarium om particuliere vastgoedontwikkelaars mee te laten betalen aan deze investeringen. Daar gaat deze nota Gebiedsoverstijgende kosten Purmerend over, de Nota GKP. Het gaat om kosten aan zogenaamde ‘gebiedsoverstijgende’ infrastructuur (wegen, openbare ruimte, parkeren, maatschappelijke investeringen, betaalbare woningbouw e.d.). Deze infrastructuur komt ten gunste aan meerdere bouwlocaties (exploitatiegebieden): het gaat dus niet om een straat naar een bouwlocatie, maar om bijvoorbeeld een verbetering van stadsparken, fietsstallingen over de hele stad of een grote parkeervoorziening in het centrum.

Daarnaast wil Purmerend een betaalbaar woningbestand houden. Bij de groei van de stad moet dan ook geïnvesteerd worden in sociale woningbouw. Dat doet de gemeente zelf, maar dat wordt ook verlangd van particuliere ontwikkelaars. Op sommige plekken is dit echter niet haalbaar. Deze nota regelt dat in deze lastige gevallen een bijdrage aan de gemeente mogelijk wordt. De gemeente gebruikt dit bedrag vervolgens om de sociale woningbouw op een andere plek te realiseren.

Deze nota GKP werd in juli 2019 vastgesteld door het college, en werd van kracht in september van dat jaar nadat de raad het Addendum op de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 had vastgesteld en de nodige voorzieningen in de begroting had ingericht. De nota GKP verving de Nota Planoverschrijdende ruimtelijke openbare faciliteiten uit 2011 (nota Prof). Voorliggende versie betreft een actualisering van de nota GKP uit 2019. Deze actualisering was nodig vanwege:

• •

  Verantwoording besteding reeds ontvangen bijdragen;

• •

  Nieuwe terminologie en mogelijkheden Omgevingswet en recente jurisprudentie;

• •

  Actualisatie aannames (lijst investeringen en nieuwbouwprogramma).

De nota GKP is te zien als een aanvulling op de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 uit 2006 met als doel particuliere grondexploitanten te laten bijdragen aan de kosten van noodzakelijke, gemeentebrede gebiedsoverstijgende infrastructuur. De gemeente heeft de voorkeur dit te doen door anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers te sluiten. We noemen dit privaatrechtelijk kostenverhaal. Deze nota is het kader voor de besprekingen met deze particuliere grondexploitanten over deze kosten, nu onder de Wro en straks onder de Ow. Deze nota vormt straks eveneens het kader voor de nieuwe regeling publiekrechtelijke afdwingbare bijdrage onder de Ow.

Nota Planoverschrijdende ruimtelijke openbare faciliteiten 2012-2019

De oude nota Prof uit 2012 werd ingetrokken nadat een eerdere versie van onderhavige nota GKP in werking trad per september 2019. In de onderstaande tabel staan de financiële gegevens van deze oude nota Prof:

De nog te ontvangen middelen van de nota Prof (€ 63.000) worden vanaf november 2020 ontvangen bij afronding van de projecten. In totaal zijn € 914.000 aan bijdragen gecontracteerd. De raad heeft op 26 september 2020 besloten om deze middelen te gebruiken voor de investeringen uit de nota GKP. Begin 2020 is door de raad besloten dat € 600.000 wordt gebruikt ter dekking van een deel van het tekort van de bouw van het parkeergarage bij het Stadshuis. Deze investering stond al in de nota Prof en ook in de nota GKP. Dan resteert na ontvangst van alle bijdragen nog € 314.000 in de voorziening nota Prof. Er heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden over aan welke investeringen uit de nota GKP deze middelen zullen worden aangewend.

Welke kosten mogen er op grond van deze nota GKP worden verhaald?

In de nota GKP staan drie categorieën gebiedsoverstijgende infrastructuur waar bijdragen voor worden gevraagd:

Bestedingen in Mobiliteit & Groen (M&G)

De gemeente is voornemens om de komende jaren afgerond € 38 miljoen te investeren om de mobiliteit en het groen in Purmerend te verbeteren (tegenover € 16,8 miljoen in de nota GKP 2019). Deze bestedingen vloeien voornamelijk voort uit de Visie op Mobiliteit Purmerend 2040, het Verkeersplan Purmerend 2040, het Groenplan Purmerend 2019-2022, de Visie Leefbare Stad 2040 en de herstructureringsplannen voor de Wheermolen-Oost. Dit beleid is vastgesteld in 2018, 2019 en 2020. Alle ontwikkellocaties in de stad (gemeentelijke en particuliere) hebben profijt van deze bestedingen en zullen daarom proportioneel aan de kosten bijdragen. Met andere woorden: er is een ruimtelijke en functionele relatie tussen de bestedingen en de nieuwbouwplannen in de stad. De gemeente gaat het aandeel van de bestaande stad en van haar ontwikkellocaties voor haar rekening nemen, en tevens dat aandeel van de bestedingen dat niet met zekerheid wordt uitgevoerd. Al met al, van de genoemde € 38 miljoen neemt de gemeente € 30,1 miljoen (afgerond 79%) voor haar rekening. De resterende € 7,9 miljoen (afgerond 21%) wordt verhaald op particuliere grondexploitanten. Dat was € 5,5 miljoen (afgerond 33%) in de nota GKP uit 2019.

De bijdragen aan Mobiliteit & Groen worden proportioneel toegerekend aan het opbrengstpotentieel en het bouwvolume van elk ontwikkelgebied. Dit betekent concreet: hoe meer wordt gebouwd in duurdere bestemmingscategorieën, hoe hoger de bijdrage. Vanwege de stijging in investeringen stijgt de bijdrage met 43%. Dit leidt tot de volgende berekende bijdragen: € 44,8 per m2 bvo woningbouw commercieel (€ 31,26 in nota GKP 2019), € 22,4 per m2 bvo kantoor en bedrijfsruimte (€ 15,63 GKP 2019), € 76,8 per m2 commerciële publieke ruimte (€ 53,58 GKP 2019) en € 22,4 per m2 bvo gebouwde parkeerruimte (€ 15,63 GKP 2019). De bijdragen komen daardoor in de buurt van de bijdragen in de oude nota Prof (2011-2019).

De uiteindelijk af te spreken bijdragen zijn afhankelijk van de mate waarin particuliere bouwplannen bestaande panden hergebruiken, hier wordt een korting gegeven (‘addendum’ korting). Ook hangt het af van het opbrengstpotentieel van het plan, hier kan de gemeente een korting geven om te voorkomen dat bouwplannen hierdoor niet meer haalbaar zijn (‘macroaftopping’). Bij een korting vanwege macroaftopping zullen de gebiedsoverstijgende kosten dan wel elders in de begroting gedekt moeten worden. De gemeente zal de mogelijkheid van macroaftopping daarom zeer spaarzaam inzetten. Beide kortingen (addendum en macroaftopping) zijn niet van toepassing voor de bijdragen aan parkeren Centrumgebied en sociale woningbouw.

Bestedingen in Parkeren Centrumgebied

In de Visie op Mobiliteit 2018 is het realiseren van parkeergarages op diverse locaties opgenomen om daarmee de parkeerbehoefte in en rondom de binnenstad op te vangen. Op 27 februari 2020 heeft de raad besloten tot het bouwen van een parkeergarage voor het stadshuis. De realisatie van dit parkeergarage brengt een tekort met zich mee van € 14.880 per parkeerplaats. In de nota GKP uit 2019 was dit tekort lager geschat (€ 10.000 pp). Met tekort bedoelen we de kosten die niet terugverdiend kunnen worden met parkeergelden uit automaten en abonnementen. Voor bouwlocaties in het Centrumgebied die hier direct van profiteren, maar zelf onvoldoende parkeerplaatsen bij het project kunnen realiseren, wordt als alternatief een betaling aan de gemeente bespreekbaar t.b.v. compenseren parkeervoorzieningen in het Centrumgebied. Deze betaling is € 14.880 per ontbrekende parkeerplaats volgens het geldend parkeerbeleid.

Bestedingen in Sociale Woningbouw (SW)

In Purmerend is de norm voor sociale huur 30% van het totaalaantal wooneenheden (Nota kaders en instrumenten woningbouw programmering uit 2019). De norm geldt ook voor particuliere initiatieven. In bepaalde omstandigheden is deze verplichting niet realiseerbaar. Denk bijvoorbeeld aan een nieuwbouwproject met een gering aantal woningen. Of als op die specifieke locatie in verband met bijvoorbeeld het behouden van de leefbaarheid in de wijk, geen sociale huurwoningen wenselijk zijn. In dat geval is een storting t.b.v. sociale woningbouw aan de gemeente (€ 30.154 per ontbrekende eenheid sociale huur, dit is niet aangepast t.o.v. nota GKP uit 2019) als alternatief in bepaalde omstandigheden bespreekbaar. De gemeente zal de gestorte middelen inzetten om op een aantal gemeentelijke locaties extra, compenserende eenheden sociale huur te realiseren. Om de bijdragen voor sociale huureenheden te kunnen ontvangen, is het nodig de Structuurvisie uit 2006 aan te vullen. Daarom heeft de raad in september 2019 een Addendum van de structuurvisie vastgesteld.

Zekerheid bestedingen

De investeringen t.b.v. Mobiliteit & Groen zijn deels voorgenomen investeringen en deels vaststaande investeringen. De investeringen t.b.v. Parkeren Centrumgebied en Sociale Woningbouw staan al vast. Alle investeringen zijn opgenomen in bijlage 1 en komen ten goede aan doelen die in beleidsdocumenten zijn vastgelegd. De uitgaven, wanneer ze nog niet vaststaan, worden alleen gedaan wanneer voldoende middelen beschikbaar zijn. Er valt niet uit te sluiten dat een aantal bestedingen op de lijst uiteindelijk niet doorgaat en ook dat er nieuwe investeringen bijkomen. Daarom belast de gemeente het aandeel van de bestedingen dat onzeker is niet door aan particuliere grondexploitanten, en zal de nota periodiek worden geactualiseerd. Deze periodieke actualisering heeft als doel om veranderingen in de investeringslijst en het aantal en omvang van de verwachte exploitatiegebieden te verwerken.

Financiële verwerking bijdragen

Omdat de bedragen die van de particuliere investeerders worden ontvangen bijdragen zijn voor concrete investeringen, is dit geen ‘vrij geld’. Om die reden worden deze bedragen via de begroting gestort in drie voorzieningen:

- de voorziening Kostenverhaal Mobiliteit & Groen

- de voorziening Kostenverhaal Sociale Woningbouw

- de voorziening Kostenverhaal Parkeervoorzieningen Centrumgebied

Zodra geaccordeerde investeringen worden gepleegd (infrastructuur uit de lijst mobiliteit & groen of parkeervoorzieningen in het Centrumgebied of compenserende sociale woningbouw) kunnen de middelen uit de voorzieningen door het college worden aangewend. De aanwending gaat dan niet meer via de begroting en behoeft dan geen raadsbesluit. Wel is het college daarbij gebonden aan bestedingen die in de begroting gedekt zijn en vastliggen in de nota GKP (bijlage 1).

Inwerkingtreding nota GKP

De geactualiseerde versie van de nota treedt direct in werking na vaststelling door het college. Dat betekent dat wanneer bij de vaststelling van deze nota de intentieovereenkomst (IO) tussen de gemeente en de grondexploitant nog niet is getekend of al wel is getekend, maar niet meer geldig; dan hanteert de gemeente deze geactualiseerde versie van de nota GKP als uitgangspunt. Er is geen overgangsperiode.

Praktische uitvoering

In de praktijk leidt het ertoe dat vanaf de besluitvorming door het college projectleiders die met ontwikkelaars om de tafel zitten waarmee de IO nog niet is getekend of deze niet meer geldig is, de volgende gemeentelijke ‘bijdragekaart’ presenteren:

De afdeling grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening (de zgn ‘Grondexploitatiewet’) biedt gemeenten de mogelijkheid om kosten van infrastructuur en voorzieningen van algemeen belang te verhalen op particuliere grondexploitanten. Gemeenten kunnen hiermee kosten van gebiedsoverstijgende infrastructuur verhalen op voorwaarde dat de gemeente een aantal zaken onderbouwt in vastgesteld beleid. Het begrip ‘gebiedsoverstijgende infrastructuur’ wordt hier gebruikt om begrippen uit de Grondexploitatiewet zoals ‘bijdrage aan de grondexploitatie’ (Wro 6.24, lid 1, onder a, 1e zinsnede, ook bekend als ‘bovenwijkse voorzieningen’), ‘bovenplanse kosten’ (bovenplanse verevening; Wro 6.13, lid 7) en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’ (Wro 6.24, lid 1, onder a, 2e zinsnede) te duiden. Het gaat om infrastructuur die meerdere exploitatiegebieden dient. In de Omgevingswet komen, voor zover nu bekend, bovenwijkse voorzieningen en bijdragen ruimtelijke ontwikkeling terug onder de noemers ‘gebiedsoverstijgende kosten’ en ‘bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied’. In deze nota wordt hierop geanticipeerd. De wetstekst kan echter nog wijzigen. Indien dit het geval is, dan zal deze nota t.z.t. worden aangepast.

Gemeenten kunnen gebiedsoverstijgende kosten verhalen op voorwaarde dat zij een aantal zaken onderbouwen. Voor bovenplanse kosten en bijdragen ruimtelijke ontwikke-lingen dient deze onderbouwing tevens opgenomen te zijn in een Structuurvisie. De Structuurvisie Purmerend 2005-2020 uit 2006, de op 29 juni 2006 vastgestelde uitvoeringsprogrammering en de in 2013 geactualiseerde strategische plankaart (voortaan: ‘Structuurvisie en gerelateerd beleid’) bevatten al voor een groot deel deze beleidsmatige onderbouwing, maar in een aantal gevallen is er behoefte aan bijstelling en aanvulling. De in 2012 vastgestelde Nota Planoverschrijdende ruimtelijke openbare faciliteiten (nota Prof) zorgde voor deze bijstelling en aanvulling, en voor een actualisering van de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie. De nu voorliggende nota GKP vervangde in september 2019 de nota Prof en vulde daarmee de structuurvisie aan. In het kader van de agenda Purmerend 2040 wordt gewerkt aan de herziening van de structuurvisie en de omzetting in een omgevingsvisie.

Die onderdelen van deze nota die de Structuurvisie en gerelateerd beleid bijstellen en aanvullen zijn vooral opgenomen in Hoofdstuk 2. Deze bijstelling en aanvulling werd in september 2019 door de raad vastgesteld als ‘Addendum van de Structuurvisie’. Dit addendum is beleidsneutraal, want de voorgenomen ontwikkeling en het ruimtelijk beleid voor de stad blijven onveranderd van kracht.

Leeswijzer

De nota heeft een beleidsdeel (hoofdstukken 1-5) en een uitvoeringsdeel (bijlagen 1-5).

• •

  Hoofdstuk 2 gaat in op de manier waarop de in de Structuurvisie en gerelateerd beleid voorgenomen ontwikkeling voor de stad wordt gerealiseerd.

• •

  Hoofdstuk 3 zet de (juridische) voorwaarden uiteen waaronder verschillende soorten kosten mogen worden verhaald.

• •

  Hoofdstuk 4 gaat over de ruimtelijke en functionele relatie tussen gebiedsoverstijgende kosten en exploitatiegebieden.

• •

  Hoofdstuk 5 gaat over de financiën van het kostenverhaal.

• •

  Bijlage 1 licht de gebiedsoverstijgende infrastructuur toe waarvan de kosten worden verhaald via deze nota: bestedingen in mobiliteit, groen, parkeervoorzieningen in het Centrumgebied en sociale woningbouw.

• •

  Bijlage 2 licht verder de ruimtelijke-functionele relatie tussen gebiedsoverstijgende bestedingen en de betalende exploitatiegebieden toe.

• •

  Bijlage 3 brengt in beeld het verwachte bouwprogramma in de potentiële exploitatiegebieden waar sprake is of kan zijn van bouwinitiatieven in de komende jaren.

• •

  Bijlagen 4 en 5 zetten uiteen hoe de gebiedsoverstijgende kosten verdeeld worden tussen en toegerekend worden aan de bestaande stad en de nieuwbouw, de gemeentelijke en de particuliere plannen, en tevens de hoogte van de tarieven.

• •

  Bijlage 6 heeft een aantal verduidelijkende voorbeelden.

De Structuurvisie Purmerend en gerelateerd beleid bevatten zoals gezegd de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling voor de stad, de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid en de uitvoeringsstrategie. Paragrafen 2.1 en 2.2 hieronder vormen een uitwerking van deze uitvoeringsstrategie. Ook elders wordt hier en daar de Structuurvisie en gerelateerd beleid verder aangevuld. Deze aanvullingen zijn op 26 september 2019 in de vorm van een Addendum van de Structuurvisie door de raad vastgesteld (registratienummer 1482547).

2.1 Maatwerk van actieve en passieve gemeentelijke strategieën

De realisatie van de in de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 met geactualiseerde strategische plankaart uit 2013 voorgenomen ontwikkelingen krijgt vorm door een combinatie van strategieën. In een aantal gevallen worden de ontwikkelingen door de gemeente uitgevoerd, bij voorbeeld door een actief grondbeleid te voeren. Maar de gemeente richt zich ook op samenwerking met andere partijen (andere overheden, grondeigenaren, woningcorporaties, ontwikkelaars, bedrijven en maatschappelijke organisaties) om ontwikkelingen te realiseren. Hierbij kan de gemeente zich beperken tot het voeren van een faciliterende rol. In alle gevallen stelt de gemeente zich professioneel en zakelijk op en streeft hierbij een optimaal ruimtelijk en financieel resultaat na. De gemeente benut daartoe alle geboden wettelijke instrumenten voor het voeren van ruimtelijke regie, en kiest telkens per project de meest geschikte strategie en samenwerkingsvorm. Voor alle vormen van uitvoering geldt dat het in de Structuurvisie en gerelateerd beleid neergelegd kader straks tot bindende normstelling zal worden vertaald in de vorm van bestemmingsplannen of andere vormen van planologische inpassing.

2.2 Kostenverhaal

De realisering van de voorgenomen ontwikkelingen brengt vaak de behoefte aan nieuwe infrastructuur met zich mee, of de noodzaak om in bestaande infrastructuur te investeren. Voor de bekostiging hiervan is de gemeente aangewezen op eigen middelen, subsidies, middelen uit grondverkoop, maar ook op bijdragen van particuliere grondexploitanten binnen de kostenverhaalregeling uit de Grondexploitatiewet. Daar waar de gemeente de eigenaar van de grond is, kan zij door middel van de gronduitgifte middelen vrij maken om bij te dragen aan de kosten van deze infrastructuur, of anders binnen de begroting of de reserves dekking zoeken. Daar waar de gronden ontwikkeld worden door particuliere grondexploitanten is het gemeentelijke standpunt dat deze partijen ook een bijdrage dienen te leveren. De Grondexploitatiewet regelt en maakt dit soort bijdragen mogelijk.

Publiek- en privaatrechtelijk spoor

De Grondexploitatiewet maakt een onderscheid tussen het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor van kostenverhaal. In het privaatrechtelijke spoor kunnen de gemeente en de particuliere grondexploitanten vrijwillig afspraken maken over bijdragen aan de kosten. Deze afspraken worden opgenomen in een overeenkomst voorafgaand aan de vaststelling van de planologische inpassing ('anterieure overeenkomst' genaamd). Wanneer onderhandelingen mislukken bestaat voor de gemeente alsnog de mogelijkheid om het publiekrechtelijke spoor te volgen om het kostenverhaal te verplichten. Dit houdt in dat de gemeente, gezamenlijk met de planologische inpassing, een 'exploitatieplan' moet vaststellen. Een exploitatieplan stelt de gemeente in staat om de omgevingsvergunning voorwaardelijk te stellen aan de betaling van een in dit plan opgenomen exploitatiebijdrage.

Onderscheid gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten

In zowel de Grondexploitatiewet als de aanstaande Omgevingswet wordt impliciet een onderscheid gemaakt tussen openbare infrastructuur die uitsluitend één exploitatiegebied dient (‘gebiedseigen kosten’), en openbare infrastructuur die meer exploitatiegebieden dient (‘gebiedsoverstijgende kosten’). Deze nota heeft betrekking op gebiedsoverstijgende bestedingen die een impact hebben op geheel Purmerend of belangrijke delen ervan. Wanneer bestedingen weliswaar een gebiedsoverstijgend karakter hebben, maar voornamelijk van dienst zijn voor specifieke bouwplannen binnen één of enkele exploitatiegebieden, zonder impact te hebben op de verdere omgeving, dan worden deze kosten in aparte locatiespecifieke beleidsdocumenten opgenomen.

Noodzaak aan beleidskader

Om gebiedsoverstijgende kosten te mogen verhalen op particuliere grondexploitanten is het noodzakelijk dat beleidsmatig wordt onderbouwd wat de doelbestemming, kostentoedeling en uitvoerbaarheid van de bestedingen zijn. Ook moet duidelijk zijn wat de samenhang is tussen de bestedingen en de betalende exploitatiegebieden. Voor een aantal soorten gebiedsoverstijgende kosten is het daarnaast nog van belang dat de beleidsmatige onderbouwing opgenomen wordt in een structuurvisie. Dit betreft maatschappelijke belangrijke functies, en bijdragen aan de tekorten van (her)ontwikkelingslocaties (bijvoorbeeld locaties waar sociale huurwoningen worden gerealiseerd).

De Structuurvisie en gerelateerd beleid bevatten reeds een groot deel van deze beleidsmatige onderbouwing, en deze nota GKP voorziet in de noodzakelijke bijstelling en aanvulling. In de nu bekende teksten van de Omgevingswet en gerelateerde uitvoeringsregelgeving worden de kostenbegrippen ‘bovenwijkse voorzieningen’ en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’ opgevangen in twee begrippen, namelijk ‘gebiedsoverstijgende kosten’ en 'bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied'. Deze nota GKP loopt op deze nieuwe wetgeving vooruit door ook deze begrippen te hanteren. Naar verwachting zal de nota daarom ook toepasbaar zijn onder de Omgevingswet.

Verschillen publiek- en privaatrechtelijk kostenverhaal

Er zijn twee belangrijk verschillen tussen het publiekrechtelijke en het privaatrechtelijke spoor van kostenverhaal:

1. Relatie tussen gebiedsoverstijgende bestedingen en exploitatiegebieden

Het soort relatie dat er moet zijn tussen de gebiedsoverstijgende bestedingen en de betalende exploitatiegebieden. In het publiekrechtelijke spoor kunnen aan particuliere grondexploitanten alleen die bestedingen worden doorberekend die voldoen aan de kostensoortenlijst uit het Besluit Ruimtelijke Ordening en ook moeten de bestedingen voldoen aan drie criteria uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening:

• •

  Profijt: het exploitatiegebied moet voordeel hebben van de besteding;

• •

  Toerekenbaarheid: in de gemeentelijke verslaggevingsdocumenten (begroting, balans of op een lijst met niet uit de balans blijkende verplichtingen) moet staan dat het exploitatiegebied mede aanleiding geeft om de begrote besteding te realiseren (causaliteit);

• •

  Proportionaliteit: indien meerdere exploitatiegebieden voordeel hebben van de besteding, moeten de kosten van deze besteding ook over deze andere exploitatiegebieden worden verdeeld.

2. Waarderingsregels inbrengwaarde grond en ‘macroaftopping’

Gemeenten zijn in het publiekrechtelijk spoor niet vrij om de inbrengwaarde van grond te bepalen en moeten daarbij strikte regels volgen. Vooral in transformatiegebieden blijkt hierdoor de inbrengwaarde vaak dermate hoog dat macroaftopping aan de orde is (d.w.z. dat niet alle kosten op de ontwikkelaar kunnen worden verhaald omdat het exploitatieplan een exploitatietekort toont).

‘Grosso modo’ betekent dit dat via de publiekrechtelijke weg de gemeente een belangrijk deel kan verhalen van de kosten van gebiedseigen infrastructuur, maar slechts een deel van de kosten van gebiedsoverstijgende bestedingen. En de kans bestaat ook dat de gemeente een eventueel tekort moet subsidiëren. Gevolg is dat het publiekrechtelijk spoor financiële risico’s voor de gemeente met zich meebrengt.

Het privaatrechtelijke spoor heeft meer ruimte: men kan verder gaan dan de kostensoortenlijst en men hoeft zich niet te houden aan de drie criteria, mits er een ruimtelijke en functionele relatie bestaat tussen bestedingen en exploitatiegebieden. Het gevolg hiervan is dat in het privaatrechtelijke spoor een groter deel van de gebiedsoverstijgende bestedingen kan worden verhaald. Het privaatrechtelijke spoor geeft daarnaast meer vrijheid voor de programmatische en stedenbouwkundige invulling. Private partijen worden dan uitgenodigd om zelf waarde toe te voegen aan het gebied, m.a.w. met goede ideeën te komen. Die waarde kan (deels) ingezet worden voor goede openbare infrastructuur.

Keuze voor privaatrechtelijk kostenverhaal

Om de hiervoor genoemde redenen streeft de gemeente Purmerend naar optimaal kostenverhaal en heeft ze een voorkeur voor het privaatrechtelijke spoor. Met andere woorden, de gemeente streeft ernaar om met particuliere grondexploitanten op vrijwillige basis de randvoorwaarden af te spreken waarbinnen locaties zullen worden ontwikkeld. Deze voorkeur komt overeen met de heersende praktijk en met de voorkeur van de wetgever. Voor de bijdrage Mobiliteit & groen kan de gemeente rekening houden met de economische haalbaarheid van bouwplannen. Het is namelijk niet de bedoeling om bouwplannen economisch onhaalbaar te maken.

De nota GKP inzetbaar voor het privaatrechtelijk kostenverhaal

Hoofdstuk 4 en Bijlage 2 van deze nota GKP onderbouwen de ruimtelijke en functionele relatie tussen de gebiedsoverstijgende kosten en de exploitatiegebieden. Hiermee is de nota direct inzetbaar als kader voor besprekingen tussen de gemeente en particuliere grondexploitanten. De nota GKP kan overigens niet als onderbouwing worden gebruikt (1:1 overnemen) voor exploitatieplannen. Er moet dan eerst getoetst worden in hoeverre de bedragen voldoen aan de criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, en het vragen van de bijdrage sociale woningbouw is sowieso niet mogelijk.

In deze nota GKP verhaalt Purmerend bestedingen in mobiliteit, groen, parkeervoorzieningen Centrumgebied (dit zijn allen ‘voorzieningen’ zoals gedefinieerd in Bro 6.2.5) en in sociale woningbouw (dit zijn ‘bijdragen ruimtelijke ontwikkeling’ zoals omschreven in Wro 6.24, lid 1, onder a, 2e deel zinsnede). Hieronder wordt op een meer systematische en juridische wijze ingegaan op de verschillende bestedingssoorten en wordt ook ingegaan op de vraag welke soorten bestedingen verhaalbaar zijn via het publiekrechtelijke en welke via het privaatrechtelijke spoor. Ook wordt aangegeven welk beleid gemeenten moeten vastleggen om een bijdrage te mogen verhalen en hoe Purmerend dit beleid heeft neergelegd in onderhavige nota GKP en het Addendum op de structuurvisie.

3.1 Soorten bestedingen: gebiedseigen en gebiedsoverstijgende

De Grondexploitatiewet en relevante jurisprudentie maken het volgende onderscheid:

Gebiedseigen kosten

Dit zijn kosten die louter voor een exploitatiegebied worden gemaakt. Deze kosten gaan onder andere over het bouw- en woonrijp maken, gemeentelijke plankosten en eventuele kosten van tegemoetkoming planschade. De gebiedseigen kosten kunnen ook worden gemaakt buiten de grens van het exploitatiegebied (bijvoorbeeld compenserende milieumaatregelen, of compensatie van verloren gegane natuurwaarde, groen- en watervoorzieningen).

Gebiedsoverstijgende kosten

Dit is een verzamelbegrip voor 3 begrippen bestedingen in de Grondexploitatiewet die nut hebben voor meerdere exploitatiegebieden:

• a)

  ‘bovenwijkse voorzieningen’ (formeel: ‘bijdrage aan de grondexploitatie’): maatregelen zoals gedefinieerd in de kostensoortenlijst Bro 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5, die niet alleen voor het specifieke exploitatiegebied betekenis hebben, maar ook voor andere nieuwe exploitatiegebieden en mogelijk voor de bestaande stad. De term ‘voorzieningen’ wordt omschreven in art. 6.2.5 Bro, en betreft fysieke ingrepen/activiteiten/werken, zoals wegen, riolering, parkeerplaatsen, etc. Dus geen bouwkosten, behoudens aan het openbaar vervoer of de ondergrondse infrastructuur gerelateerde technische gebouwen of gebouwde parkeervoorzieningen. Het equivalent van bovenwijkse voorzieningen in de Omgevingswet zijn de aan het kostenverhaalgebied proportioneel toerekenbare kosten 1 , die ook binnen de kostensoortenlijst moeten vallen. Een tot op zekere mate vergelijkbare kostensoortenlijst zal gelden onder de Omgevingswet (Ow).

• b)

  ‘bovenplanse kosten’: de mogelijkheid om tekorten en overschotten te verrekenen tussen verschillende exploitatiegebieden waartussen een ruimtelijke-functionele relatie bestaat (bijvoorbeeld wonen met wonen, bedrijven met bedrijven, e.d.). Deze kosten kunnen ook, maar hoeven niet per se onder de kostensoortenlijst te vallen. In de Omgevingswet (Ow) komt dit begrip niet meer voor, maar wel een ander die de inhoud van bovenplanse kosten dekt (en meer, zie onder).

• c)

  ‘financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’: bestedingen met een ruimere reikwijdte, zoals maatschappelijk belangrijk functies waaronder natuur, recreatie, waterberging, infrastructuur en culturele voorzieningen. Deze kosten kunnen ook, maar hoeven niet per se, onder de kostensoortenlijst vallen. In de Omgevingswet (Ow) is een equivalent opgenomen onder de noemer ‘financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied’ (bijdrage o.g.) 2.

• d)

  ‘Financiële bijdrage in omgevingsplan’: de Tweede Kamer introduceerde in oktober 2019, via een amendement op de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet (Ow), een nieuw instrument, namelijk een publiekrechtelijk afdwingbare ‘financiële bijdrage in omgevingsplan’3 . Qua reikwijdte dekt het de ‘bovenplanse kosten’ en een belangrijk deel van de ‘bijdrage r.o.’/’bijdrage o.g.’.

Tussen al deze categorieën is er een zekere overlapping. Namelijk, er zijn vele bestedingen die onder meer van deze begrippen kunnen vallen. Uit onderzoek naar de praktijk onder de Grondexploitatiewet (afd 6.4 Wro) blijkt bij voorbeeld dat er veel gemeenten zijn die kosten verhalen als bijdrage r.o. die eigenlijk ook als bijdrage grex zouden kunnen worden verhaald en viceversa4.

3.2 Voorwaarden om kosten te verhalen via de verschillende sporen en instrumenten

Gemeenten zijn niet vrij om ongelimiteerd kosten door te berekenen aan particuliere grondexploitanten. De reikwijdte en omvang van de te verhalen kosten varieert per kostenverhaalspoor en –instrument. Eerst worden de verschillende sporen en instrumenten uiteengezet, vervolgens worden de nodige voorwaarden uiteengezet en tenslotte wordt de reikwijdte aan verhaalbare gebiedsoverstijgende kosten samengevat.

Kostenverhaalsporen en –instrumenten

• •

  Publiekrechtelijk spoor

  Via dit spoor kunnen kosten worden verhaald zonder behoefte aan een anterieure overeenkomst. Dit zijn de publiekrechtelijke instrumenten:

  • °

    Exploitatieplan (Wro);

  • °

    • Opvolgers van het Exploitatieplan onder de Ow:

      • •

        Kostenverhaalsregels met tijdvak in omgevingsplan, omgevingsvergunning of projectbesluit (Ow);

      • •

        Kostenverhaalsregels zonder tijdvak in omgevingsplan (Ow);

  • °

    Afdwingbare financiële bijdrage in omgevingsplan (Ow).

• •

  Privaatrechtelijk spoor

  Door middel van een anterieure overeenkomst (Wro en Ow) kan, naast een bijdrage aan de kosten die verhaalbaar zijn via het publiekrechtelijk spoor, tevens een extra ‘bijdrage r.o.’ (Wro) of ‘bijdrage o.g.’ (Ow) worden afgesproken.

Voorwaarden: kostensoortenlijst & relatie tussen gebiedsoverstijgende bestedingen en betalende exploitatiegebieden

Via exploitatieplannen (Wro) en kostenverhaalsregels (met en zonder tijdvak, Ow) kunnen aan particuliere grondexploitanten alleen die bestedingen worden doorberekend die voldoen aan de kostensoortenlijst5 . Ook moeten deze bestedingen voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (p/t/p)6 :

• •

  Profijt: het exploitatiegebied moet voordeel hebben van de besteding;

• •

  Toerekenbaarheid: het exploitatiegebied geeft (mede) aanleiding om de begrote besteding te realiseren (causaliteit);

• •

  Proportionaliteit: indien meerdere exploitatiegebieden profijt hebben van de besteding, moeten de kosten van deze besteding naar evenredigheid worden verdeeld.

Via de nieuwe publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage in omgevingsplan (in oktober 2019 toegevoegd aan de Omgevingswet via amendement in de Tweede Kamer), en via anterieure overeenkomsten kunnen bestedingen worden doorberekend die voldoen aan mildere criteria: kosten mogen ook buiten de kostensoortenlijst vallen en er volstaat wanneer sprake is van tenminste een ruimtelijke-functionele samenhang.

Voorwaarden: begrenzing contractsvrijheid

Voor anterieure overeenkomsten geldt dat de contractsvrijheid van de gemeente beperkt wordt door zowel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur alsmede de op basis van het burgerlijk wetboek geldende redelijkheid en billijkheid. Een gemeente moet gelet hierop bij het aangaan van een overeenkomst zorgvuldig de betrokken belangen wegen en mag haar bevoegdheid niet gebruiken voor een ander doel dan zij is toegekend (betaalplanologie is niet toegestaan). Bij het sluiten van een anterieure overeenkomst is immers sprake van een zekere afhankelijkheid van de tegenpartij van de gemeente: zonder vaststelling van de planologische maatregel krijgt zij niet de mogelijkheid haar grond te bebouwen. De gemeente mag van deze situatie geen gebruik maken door een onredelijk hoge financiële bijdrage te vragen.

Voorwaarde: onderhoudskosten mogen niet worden verhaald

In de kamerbehandeling van de Grondexploitatiewet is een duidelijke grens getrokken: financiële bijdragen voor gebruik of beheer (dus instandhoudings-, onderhoud- en exploitatiekosten) mogen niet worden verhaald, via welk spoor of instrument dan ook7 . Er is wel een uitzondering hierop: exploitatiekosten van openbare parkeergarages mogen wel worden verhaald, zowel publiek- als privaatrechtelijk. Verondersteld wordt dat dit ook gaat gelden onder de Ow.

Voorwaarde: baatafroming niet toegestaan

Uit de parlementaire behandeling van de Grondexploitatiewet blijkt dat baatafroming niet is toegestaan, waarmee bedoeld wordt dat de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt en niet het afromen van een stijging van de waarde van het onroerende goed van de eigenaar8 . Verondersteld wordt dat dit ook gaat gelden onder de Ow.

De verschillende voorwaarden per spoor en instrument worden schematisch weergegeven in onderstaande tabel:

Reikwijdte verhaalbare gebiedsoverstijgende kosten

Uit alle uiteengezette voorwaarden ontstaat het volgende beeld:

• -

  Wat betreft gebiedsoverstijgende kosten onder de Wro, is hun verhaalbaarheid laag in het publiekrechtelijk spoor, en hoger in het privaatrechtelijke spoor. Via het publiekrechtelijke spoor mag alleen dat deel van ‘bovenwijkse voorzieningen’ en ‘bovenplanse kosten’ worden verhaald die een directe relatie heeft met het specifieke (betalende) exploitatiegebied, de rest niet. De wettelijke eisen sluiten in ieder geval ‘bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen’ uit. Via het privaatrechtelijke spoor zijn er geen beperkingen mits sprake is van een ruimtelijke en functionele relatie met de specifiek te ontwikkelen exploitatiegebied en geen sprake is van onderhouds- en exploitatiekosten (behalve van openbare parkeergarages). Ook mogen in dit spoor bijdragen aan ‘ruimtelijke ontwikkeling’ worden verhaald. Maar de privaatrechtelijke mogelijkheden zijn niet onbeperkt: er is een aantal vormeisen (zie paragraaf 3.3).

• -

  Wat betreft de gebiedsoverstijgende kosten onder de Ow: er veranderd t.o.v. de Wro dat via de nieuwe publiekrechtelijke afdwingbare bijdrage in omgevingsplan een belangrijk deel van de kosten die nu alleen privaatrechtelijk mogen worden verhaald, ook publiekrechtelijk zullen mogen worden afgedwongen.

Naast deze inhoudelijke voorwaarden, zijn er ook een aantal vormeisen (zie volgende paragraaf).

3.3 Vormeisen: nodige beleidsmatige onderbouwing gebiedsoverstijgende bestedingen

Uit vorige paragraaf is gebleken wat de grenzen zijn van het kostenverhaal, en aan welke eisen moet worden voldaan per kostenverhaalspoor en -instrument. De vraag nu is wat en wanneer gemeenten moeten vastleggen om de geschetste kostenverhaalmogelijkheden te mogen benutten.

Vormeisen: wat

Vooruitlopend op de beoordeling van concrete bouwinitiatieven dienen gemeenten een aantal zaken (‘beleidsmatige onderbouwing’) vast te leggen in een beleidskader. Hiervoor zijn enkele redenen:

• a)

  Zoals gezegd, de verkregen bijdragen moeten gebaseerd zijn op concrete kosten die de gemeente maakt en niet het afromen van een stijging van de waarde van het onroerende goed van de eigenaar (‘baatafroming’). Logischerwijs, om baatafroming uit te sluiten dient de gemeente de volgende zaken duidelijk te maken9 :

  • 1)

    Doelbestemming: waarvoor wordt het geld ingezet?

  • 2)

    Toedeling: hoe wordt de bijdrage berekend en toebedeeld aan elke grondexploitant?

  • 3)

    Uitvoerbaarheid: in hoeverre zijn de bestedingsvoornemens realistisch?

  • 4)

    Afrekening achteraf: achteraf moeten gemeenten verantwoording afleggen over de besteding van de bijdragen, zodat gewaarborgd wordt dat deze besteed zijn aan de infrastructuur en voorzieningen waarvoor ze gevraagd zijn en dus geen sprake is geweest van baatafroming.

• b)

  Aan de eis van een zorgvuldige belangenafweging wordt deels toegekomen door vooruitlopend op de beoordeling van concrete bouwinitiatieven bovenstaande zaken 1 t/m 4 vast te stellen. Verder zal de gemeente gedurende de beoordeling van concrete bouwinitiatieven alle belangen zorgvuldig moeten betrekken in haar onderzoek naar de ruimtelijke inpasbaarheid. Ook zal de gemeente dan geen misbruik kunnen maken van haar bevoegdheden.

• c)

  De stelling in deze nota dat baatafroming van tevoren dient te worden uitgesloten in vastgesteld beleid en achteraf verantwoord worden leunt tevens op de nieuwe regeling publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage. Hier wordt meerdere malen gesteld dat voordat het bouwinitiatief zich voordoet, duidelijk moet zijn dat de bijdrage naar noodzakelijke kosten moeten gaan en niet naar andere (beleids)doelen. Ook wordt er gesteld dat het omgevingsplan waar de bijdrage wordt opgenomen erin moet voorzien dat periodiek publieke verantwoording wordt afgelegd over de besteding 10 .

• d)

  Voor de bijdrage r.o./bijdrage o.g. moet een structuurvisie (Wro), of omgevingsvisie of programma (Ow) van tevoren een ‘basis’ bieden 11 . Uit de kamerbehandeling Wro kan worden geconcludeerd dat het gaat om de ‘functionele of ruimtelijke samenhang’ op een hoger schaalniveau tussen het betalende exploitatiegebied en de besteding 12 . Hieruit kan geconcludeerd worden tenminste het volgende moet worden vastgelegd:

  • i)

    de voorgenomen bestedingen in verband met de beoogde ruimtelijke ontwikkeling;

  • ii)

    de betalende exploitatiegebieden en

  • iii)

    de samenhang tussen beide.

De Omgevingswet lijkt hierop aan te sluiten, behalve dat de samenhang niet in een structuurvisie, maar in een omgevingsvisie of programma moet worden opgenomen.

Vormeisen: wanneer en waar

Vaak zijn bovenstaande zaken (vooral 1 en i) reeds vastgelegd in de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 en gerelateerd beleid. Tevens koos Purmerend in september 2019 ervoor om via een Addendum het volgende toe te voegen aan de structuurvisie: (1), (2), (3), (i), (ii) en (iii) van de bijdrage aan sociale woningbouw. Deze bijdrage geldt zoals gezegd als een bijdrage r.o. en dient daarom een onderbouwing te vinden in een structuurvisie. Ook koos Purmerend in 2019 om via onderhavige nota GKP (1), (2), (3), (i), (ii) en (iii) van alle bestedingen vast te leggen. Hiermee wordt ook maximale duidelijkheid en transparantie vooraf gecreëerd.

Hiermee wordt een solide basis gecreëerd om gebiedsoverstijgende kosten te verhalen via de verschillende kostenverhaalsporen en -instrumenten. Voor het benutten straks onder de Omgevingswet van de nieuwe publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage om niet alleen de bijdrage aan sociale woningbouw te verhalen maar ook de rest van de bestedingen, zal Purmerend wel t.z.t. deze onderbouwing moeten opnemen in een Omgevingsvisie.

Verder, gemeenten mogen bijdragen vragen in natura (de exploitant realiseert zelf de infrastructuur), in de vorm van betaling aan de gemeente t.b.v. een specifieke besteding, of in de vorm van een storting in een gemeentelijke fonds bestemd voor meerdere infrastructuur. Purmerend kiest ervoor om te werken met een voorziening en regelmatig verantwoording afleggen over de bestedingen uit deze voorziening (zie hoofdstuk 5 over de financiën).

3.4 Vormeisen: concrete vertaling in Purmerend

Purmerend legt vooraf de doelbestemming (1), toedeling (2) en de uitvoerbaarheid (3) van de bestedingen vast, en ook nog de samenhang tussen de bestedingen en de betalende exploitatiegebieden (i, ii, iii). Onderhavige nota GKP werkt dit als volgt uit:

Alle onderbouwingen A t/m G van alle bestedingen zijn opgenomen in onderhavige nota GKP. Voor bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen (stortingen t.b.v. sociale woningbouw) zijn onderbouwingen A t/m G middels een Addendum in september 2019 aan de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 toegevoegd.

Achteraf verantwoordt Purmerend in het openbaar waar de verkregen bijdragen aan besteed zijn, zodat duidelijk is dat ze besteed zijn aan de infrastructuur en voorzieningen waarvoor ze gevraagd zijn. Hiermee wordt baatafroming uitgesloten. Dit gebeurt al voor de bijdragen op basis van de oude nota Prof uit 2012 middels deze geactualiseerde versie van de nota GKP.

3.5 ‘Hardheid’ bestedingsvoornemens (uitvoerbaarheid)

Purmerend verantwoordt in deze nota wat de uitvoerbaarheid is van de bestedingen die verhaald worden en uiteengezet zijn in bijlage 1 (beleidsonderbouwing G). Dit gebeurt aan de hand van de mate van zekerheid van de besteding, volgens de volgende ‘ladder’:

• 1.

  Zekere bestedingen: de besteding is reeds gemaakt of reeds opgenomen in de gemeentelijke begroting, waardoor het met zekerheid kan worden gesteld dat ze daadwerkelijk gerealiseerd zijn of gerealiseerd zullen worden. Het uitgangspunt hierbij is dat 100 procent van deze bestedingen daadwerkelijk zijn of zullen worden gemaakt, en dus dat 100 procent van de kosten verhaald worden op de bestaande stad en de toekomstige nieuwbouw (zowel gemeentelijke als particuliere exploitatiegebieden);

• 2.

  Bijna zekere bestedingen: de besteding is nog niet specifiek opgenomen in de begroting, maar de financiën zijn al wel beschikbaar in een algemene post in de begroting (bijvoorbeeld een stelpost nieuw beleid of kapitaallasten) of in een bestemmingsreserve. De gemeente is nog geen verplichting aangegaan t.b.v. de uitvoering van deze besteding. In principe zijn er geen redenen om te veronderstellen dat ze niet zullen worden gerealiseerd, maar er is geen zekerheid over uitstel of afstel de komende jaren. Het uitgangspunt hier is dat 70 procent van deze bestedingen daadwerkelijk zal worden gerealiseerd, en dus dat 70 procent van de kosten verhaald worden op de bestaande stad en de toekomstige nieuwbouw (zowel gemeentelijke als particuliere exploitatiegebieden);

• 3.

  Waarschijnlijke bestedingen: de besteding is nog niet opgenomen in de gemeentelijke begroting, maar de wenselijkheid ervan is wel door het gemeentelijke bestuur vastgesteld. De kans dat ze in de komende periode worden opgenomen in de gemeentelijke begroting is groot. Het uitgangspunt hier is dat 50 procent van deze bestedingen daadwerkelijk zal worden gerealiseerd, en dus dat 50 procent van de kosten verhaald worden op de bestaande stad en de toekomstige nieuwbouw (zowel gemeentelijke als particuliere exploitatiegebieden).

Op deze wijze wordt geborgd dat alleen bestedingen verhaald worden die uiteindelijk gerealiseerd worden, en wordt uitgesloten dat gestorte middelen voor andere doelen besteed worden dan waarvoor zij gevraagd zijn.

3.6 Beleidsmatige onderbouwingen in nota GKP

In de bijlagen worden de volgende beleidsmatige onderbouwingen opgenomen:

• 5)

  Hoofdstuk 5: soort F (aanwijzingen bestedingen uit fonds).

• 6)

  Bijlage 1: soort A (locatie en kenschetsing bestedingen), soort C (reden algemeen belang), soorten E en F (raming kosten en uitvoeringsplanning bestedingen) en soort G (uitvoerbaarheid).

• 7)

  Bijlage 2: soort B (ruimtelijke en functionele relatie tussen bestedingen en exploitatiegebieden) en soort D (welke exploitatiegebieden moeten bijdragen).

• 8)

  Bijlagen 3 en 4: soort D (kostentoedeling aan exploitatiegebieden).

In Bijlage 2 wordt de ruimtelijke en functionele relatie toegelicht tussen de gemeentebrede gebiedsoverstijgende bestedingen (bijlage 1) en het bouwprogramma in toekomstige exploitatiegebieden (bijlage 3). Een ‘ruimtelijke en functionele’ relatie is te duiden als het voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, maar dan ‘op systeemniveau’.

Het gaat in deze nota dan om het mobiliteits- en groensysteem (Mobiliteit & Groen), het parkeersysteem in het Centrumgebied (Parkeervoorzieningen Centrumgebied) en het volkshuisvestingssysteem (Sociale Woningbouw). De exploitatiegebieden hebben in deze gedachte voordeel van de bestedingen (profijt), die nodig zijn om de nieuwbouw mogelijk te maken (toerekenbaarheid) en de kosten ervan worden over alle profiterende exploitatiegebieden verdeeld op basis van evenredigheid (proportionaliteit).

Met het toelichten van de ruimtelijke en functionele relatie in bijlage 2 wordt de basis gelegd voor de in het kader van het privaatrechtelijke spoor te voeren onderhandelingen tussen de gemeente en particuliere grondexploitanten. Deze bijlage zal met enige regelmaat worden herzien net als de lijst gebiedsoverstijgende bestedingen in bijlage 1 en het overzicht van verwacht nieuwbouwprogramma in bijlage 3.

5.1 Inleiding

Omdat de bedragen die van de particuliere exploitanten worden ontvangen bestemd zijn voor de bestedingen als bedoeld in bijlage 1, zijn deze middelen niet vrij aanwendbaar. Middelen van derden met een bestedingsverplichting worden doorgaans in een voorziening verantwoord.

De bijdragen kostenverhaal die van derden worden ontvangen worden als een bate verantwoord in de staat van lasten en baten (de begroting) en tegelijkertijd gestort in de betreffende voorziening. Voor een adequaat onderscheid zijn er door de raad in September 2019 3 voorzieningen ingesteld:

- de voorziening Kostenverhaal Mobiliteit & Groen.

- de voorziening Kostenverhaal Sociale Woningbouw.

- de voorziening Kostenverhaal Parkeervoorzieningen Centrumgebied.

In de begroting is het kostenverhaal derhalve budgettair neutraal. Zodra de raad besluit tot het aangaan van investeringen (infrastructuur uit de lijst mobiliteit & groen of parkeervoorzieningen in het Centrumgebied of compenserende sociale woningbouw) kunnen de middelen uit de voorzieningen door het college worden aangewend. De aanwending gaat dan niet meer via de begroting en behoeft dan geen raadsbesluit. Wel is het college daarbij gebonden aan bestedingen die in de begroting gedekt zijn en vastliggen in de nota GKP (bijlage 1).

5.2 Omvang stortingen en mogelijkheid kortingen Mobiliteit & Groen

De omvang van de stortingen t.b.v. Mobiliteit & Groen is gemaximaliseerd tot € 7,8 miljoen. Dit is afgerond 21% van de totale investeringsvoornemens van € 38 miljoen. Deze € 7,8 miljoen is de maximale totale bijdrage als alle voorziene particuliere exploitatiegebieden inderdaad worden ontwikkeld, en als geen kortingen worden toegepast vanwege ‘macroaftopping’, vanwege het ‘addendum’-principe en vanwege de bouw van sociale huurwoningen.

Middels ‘macroaftopping’ kan de gemeente de hoogte van de bijdrage verlagen wanneer de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan onder druk komt te staan. De gebiedsoverstijgende kosten zullen dan wel elders in de begroting gedekt moeten worden. De gemeente zal deze mogelijkheid van macroaftopping daarom zeer spaarzaam inzetten.

Middels het ‘addendum’-principe verlaagt de gemeente de bijdrage wanneer sprake is van hergebruik van bestaand vastgoed en/of sloop en nieuwbouw. Het idee hierachter is dat alleen de toevoeging aan de bestaande stad een toegenomen druk betekent op gemeentebrede gebiedsoverstijgende infrastructuur. Deze korting vanwege hergebruik en/of sloop komt vaak voor in Purmerend omdat het grootste deel van de verwachte bouwplannen zich in de bestaande stad zullen bevinden.

Sociale huurwoningen zijn vrijgesteld van bijdrage aan Mobiliteit & Groen.

5.3 Omvang stortingen Sociale Woningbouw en Parkeervoorzieningen Centrumgebied

De toekomstige uitgaven vanuit de voorzieningen Kostenverhaal Sociale Woningbouw en Kostenverhaal Parkeervoorzieningen Centrumgebied zijn niet bij voorbaat in te schatten. Deze uitgaven zijn namelijk afhankelijk van de mate waarin particuliere exploitatiegebieden het verplicht percentage sociale huur en de verplichte parkeerplaatsen zelf realiseren, of anders compenseren. Per niet gerealiseerde eenheid draagt de grondexploitant € 30.154 (per ontbrekende sociale huur eenheid) respectievelijk € 14.880 (per ontbrekende parkeerplaats in het Centrumgebied) aan de gemeente. De eerdergenoemde kortingen (addendum-principe en macroaftopping) zijn hier trouwens niet van toepassing.

Deze bedragen zullen door de gemeente geïnvesteerd worden om in gemeentelijke exploitatiegebieden extra compensatie sociale huur eenheden respectievelijk om in het Centrumgebied compenserende parkeervoorzieningen te realiseren (parkeergarage Stadshuis). Voor wat betreft dit parkeergarage Stadshuis zullen de kosten ook deels via de voorziening Mobiliteit & Groen worden verhaald: namelijk dat deel van het tekort van dit parkeergarage dat naar verwachting niet zal worden verhaald op de plannen in het Centrumgebied middels de bijdrage van € 14.880 per ontbrekende parkeerplaats

5.4 Aanwijzingen bestedingen uit de voorzieningen Kostenverhaal Mobiliteit & Groen, Parkeervoorzieningen Centrumgebied en Sociale Woningbouw

De stortingen in de voorzieningen Nota GKP worden geoormerkt voor de realisering van de in bijlage 1 opgesomde bestedingen in mobiliteit en groen, parkeervoorzieningen in het Centrumgebied en sociale huur. Voorwaarde voor de aanwending door het college is dat de raad het budget of krediet beschikbaar heeft gesteld en er voldoende middelen zijn vergaard in deze voorzieningen.

De bestedingen in sociale huurwoningen staan vast omdat de gemeente de kosten reeds heeft opgenomen in de begroting en/of omdat de gemeente hierover reeds bindende afspraken heeft gemaakt met externe partijen (bijvoorbeeld met woningcorporaties). De gemeente zal de bestedingen realiseren ongeacht de stand van zaken van de stortingen van particuliere grondexploitanten. Hier zal de gemeente, als het ware, de bestedingen voorschieten. Hetzelfde geldt voor de investeringen in parkeervoorzieningen Centrumgebied, en voor enkele investeringen in M&G. Een deel van de uitgaven in M&G zijn echter afhankelijk van het verkrijgen van de noodzakelijke financiële dekking. Daarom zullen deze uitgaven alleen worden gedaan wanneer particuliere grondexploitanten voldoende middelen hebben gestort en/of wanneer bijdragen worden gedaan vanuit de gemeentelijke begroting of alternatieve bronnen (bijvoorbeeld subsidies). Er valt ook niet uit te sluiten dat een aantal bestedingen uiteindelijk uit- of afgesteld zal worden. Deze eventueel niet gerealiseerde kosten worden trouwens niet verhaald omdat de nota alleen dat percentage van de kosten verhaalt die met zekerheid zal worden gemaakt.

5.5 Periodieke herziening en afrekening

Als hier aanleiding voor is zullen de gebiedsoverstijgende bestedingen periodiek worden geactualiseerd. Hetzelfde geldt voor aantal en omvang van de verwachte exploitatiegebieden, en voor de op de particuliere exploitatiegebieden te verhalen kosten. De nota GKP is dus een dynamisch instrument die naar behoefte geactualiseerd zal worden op basis van veranderingen in de verwachte gebiedsoverstijgende bestedingen en exploitatiegebieden. Op basis hiervan zal ook de bijdrage van particuliere grondexploitanten worden geactualiseerd. Onderhavige versie betreft de eerste actualisering van de versie die in september 2019 in werking treed. Hiermee wordt gewaarborgd dat de op elk moment verwachte kosten billijk en proportioneel worden toebedeeld aan alle op dat moment verwachte exploitatiegebieden.