Exploitatieverordening gemeente Sluis 2003

Geldend van 17-07-2003 t/m heden

Intitulé

Exploitatieverordening gemeente Sluis 2003

Exploitatieverordening gemeente Sluis 2003

Artikel 1: Algemene bepalingen

  • 1.

    In deze verordening wordt verstaan onder:

    • a.

      afstand van de gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.

    • b.

      exploitant: de eigenaar of rechthebbende wiens in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak in exploitatie wordt gebracht.

    • c.

      exploitatiegebied: het als zodanig door de gemeente aangewezen gebied, waarvan de exploitant resp. exploitanten op basis van de regels van deze verordening bijdraagt resp. bijdragen aan de ten behoeve van dat gebied te treffen voorzieningen van openbaar nut.

    • d.

      exploitatie-opzet: het vanwege de gemeente op te stellen overzicht van kosten en baten van het exploitatiegebied teneinde de mogelijkheid van het (volledig) verhaal van de gemeentelijke kosten op de exploitanten te beoordelen.

    • e.

      exploitatie-overeenkomst: de overeenkomst bedoeld in artikel 5 van deze verordening.

    • f.

      (medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen: het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut en anderszins, waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel de exploitant anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren.

    • g.

      (treffen van) voorzieningen van openbaar nut: (het verrichten van) onder andere de in lid 2 van dit artikel vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover door deze werken en werkzaamheden die binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken direct dan wel indirect gebaat zijn.

  • 2.

    De volgende werken en werkzaamheden worden tenminste beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:

  • a.

    het dempen van sloten en verrichten van grondwerk met inbegrip van het legaliseren, ophogen en afgraven van percelen;

  • b.

    de aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbij behorende werken, alsmede waterhuishoudkundige werken zoals drainage;

  • c.

    het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, al dan niet gebouwde parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;

  • d.

    de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voorvloeien uit een juiste uitvoering van een bestemmingsplan;

  • e.

    de plaatsing van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen;

  • f.

    het verrichten van bodemonderzoek en –sanering van de ondergrond van openbare voorzieningen, voor zover die niet op andere wijze verhaald of gesubsidieerd kunnen worden;

  • g.

    het treffen van milieutechnisch en ecologisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan, zoals geluidsvoorzieningen en noodzakelijke verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven buiten het exploitatiegebied;

  • h.

    het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut;

  • i.

    alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

3. Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, of het college van burgemeester en wethouders uitdrukkelijk schriftelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant. Het college neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is, dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende zekerheden worden verstrekt en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.

Artikel 2: Kosten van exploitatie

Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten van in exploitatie brengen begrepen:

  • 1.

    De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied door de gemeente in te brengen gronden, bestaande uit:

    • a.

      De waarde van de grond;

    • b.

      De waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

    • c.

      De kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

    • d.

      De kosten van verwijdering van zich in de grond bevindende funderingen, leidingen, kabels e.d.;

    • e.

      De kosten van schadevergoedingen en schadeloosstellingen en van het teniet doen gaan van persoonlijke en zakelijke rechten en lasten.

De waarden bedoeld onder sub a en b worden vastgesteld op basis van marktwaardeberekening, doch niet langer dan het totaal van de gemeentelijke kosten van verwerving, beheer inclusief renteverliezen ter zake van die gronden en opstallen.

  • 2.

    De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden van derden, voor zover die inbrengwaarde ten behoeve van een redelijke en evenredige toerekening van kosten in de exploitatieopzet wordt betrokken.

  • 3.

    De kosten van aanleg en/of uitvoering door de gemeente van de onder artikel 1, lid 2 omschreven voorzieningen van openbaar nut binnen het exploitatiegebied.

  • 4.

    De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid 2.

  • 5.

    Alle geldelijke gevolgen voor de gemeente van overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

    • a.

      De kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan; de kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of – wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan en van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen;

    • b.

      De kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidingen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

    • c.

      De kosten van het gemeentelijk apparaat en van ingeschakelde externe adviseurs, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;

    • d.

      De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten;

    • e.

      De kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen en van onderhoud van deze voorzieningen gedurende een door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen eerste gebruiksperiode;

    • f.

      Bijdragen aan fondsen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 lid 4;

    • g.

      Heffingen vanwege de rijks-, provinciale c.q. regionale overheden aan de gemeente opgelegd, voor zover deze direct verband houden met de realisering van bestemmingen, waarvoor de medewerking wordt verlangd;

    • h.

      Overige kosten die in beginsel ten laste van de exploitatie behoren te worden gebracht.

Artikel 3: Wijze van toerekening

  • 1. a.   Ingeval er sprake is van een enkele exploitant in hetzelfde exploitatiegebied wordt de bijdrage van de exploitant vastgesteld op het totaal van de op grond van de bepalingen van deze verordening door de gemeente in rekening te brengen kosten, vergoedingen en bijdragen.

    b.   In geval er sprake is van meer exploitanten in hetzelfde exploitatiegebied wordt voor de berekening van ieders bijdrage een verdeelsleutel vastgesteld rekeninghoudende met de veronderstelde opbrengstcapaciteit (marktwaarde) van de gronden van de respectieve exploitanten na realisering, zoals genaamd in een vanwege de gemeente op te stellen exploitatie-opzet. De exploitanten dragen bij in de totale kosten van het exploitatiegebied naar rato van de opbrengstcapaciteiten van hun gronden.

  • 2.

    • Indien eigendomsoverdracht plaatsvindt van gronden van de gemeente aan de exploitant ten behoeve van de exploitatie, is de exploitant ter zake tevens een vergoeding verschuldigd, vast te stellen op basis van de marktwaarde van die gronden, vermeerderd met de kosten ter zake van de overdracht.

  • 3.   Indien op de in dit artikel onder lid 1, onder b beschreven wijze de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende tot uitdrukking komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toerekening op basis van een nader door het college van burgemeester en wethouders de bepalen grondslag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in profijt.

Artikel 4: Vaststelling exploitatiebijdrage

  • 1. De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrage dat volgens artikel 2 aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend. Indien en voor zover artikel 2 lid 2 in het geval dat artikel 1 lid 3 van toepassing is, wordt de exploitatiebijdrage verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut door de exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

  • 2. De waarde van de in lid 1, tweede volzin, bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde rechter.

  • 3. Indien en voor zover de exploitant zelf conform artikel 1 lid 3 voorzieningen van openbaar nut aanlegt wordt bij het bepalen van de exploitatiebijdrage rekening gehouden met de kosten van de door de exploitanten uit te voeren werkzaamheden.

  • 4. Van de exploitant kan een bijdrage worden verlangd in vanwege de raad van de gemeente ingestelde fondsen ten behoeve van buiten het exploitatiegebied aanwezige en/of te realiseren voorzieningen van openbaar nut. De raad stelt de hoogte van de bijdragen aan dergelijke fondsen periodiek vast.

Artikel 5: Inhoud exploitatie-overeenkomst

  • 1. De voorwaarden waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in exploitatie brengen van gronden worden vastgesteld in een door of vanwege de gemeente op te stellen exploitatie-overeenkomst.

  • 2. De exploitatie-overeenkomst bevat – voor zover van toepassing – onder meer bepalingen inzake:

    • a.

      de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of de exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut;

    • b.

      het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;

    • c.

      de ten laste van de exploitant komende bijdrage alsmede een sluitende waarborg voor tijdige betaling daarvan;

    • d.

      de afstand van gronden aan de gemeente, voor zover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van de exploitant;

    • e.

      in gevallen waarbij het college van burgemeester en wethouders besluit de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant;

    • f.

      een betalingsregeling;

    • g.

      een taakverdeling;

    • h.

      een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;

    • i.

      de overeengekomen prijs voor de inbreng van gronden door de exploitant dan wel de gemeente;

    • j.

      aanvullende voorwaarden ter waarborging van een goede en tijdige uitvoering van de bouwwerkzaamheden en van de door de gemeente vastgestelde beleidsdoeleinden met betrekking tot het gebruik, de exploitatie en het beheer van het exploitatiegebied.

Artikel 6: Aanvraag voor medewerking

  • 1. Op een schriftelijk bij het college van burgemeester en wethouders ingediende aanvraag voor medewerking in de zin van deze verordening gelden de bepalingen van dit artikel. Deze aanvraag dient in ieder geval te worden vergezeld van:

    • a.

      Een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

    • b.

      Gegevens, waaruit blijkt dat de aanvrager de eigendom van of het erfpachtrecht op de in exploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen;

    • c.

      Gegevens omtrent de door de aanvrager te treffen (bouw)werkzaamheden;

    • d.

      Gegevens waaruit blijkt dat de aanvrager financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerheden te stellen.

  • 2. Het college van burgemeester en wethouders reageert op een schriftelijke aanvraag om medewerking bedoeld in lid a van dit artikel, hetzij met een weigering, hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen zes maanden na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Deze termijn kan onder vermelding van de redenen daarvoor door het college van burgemeester en wethouders worden verlengd met een maximum van nogmaals zes maanden.

  • 3. De reactie op de aanvraag kan in ieder geval worden aangehouden:

    • a.

      Indien de procedure tot herziening van het bestemmingsplan dat van toepassing is of goedkeuring van een nieuw bestemmingsplan nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van dat bestemmingsplan of de herziening daarvan;

    • b.

      Ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 7 genoemde belemmeringen op korte termijn zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

  • 4. Ingeval door het college van burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen of anderszins overeenkomstig deze verordening medewerking dient te worden verleend, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende exploitatiebijdrage worden verstrekt.

Artikel 7: Weigeringsgronden voor een exploitatie-overeenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:

  • 1.

    De in exploitatie te brengen grond is gelegen in een gebied waarvoor geen bestemmingsplan geldt;

  • 2.

    De door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, de Woningwet of strijd met andere wet- of regelgeving.

  • 3.

    Het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing of herinrichting;

  • 4.

    Het in bouwexploitatie brengen van grond zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

  • 5.

    De exploitant niet bereid of in staat is om sluitende waarborgen te stellen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering dan wel nakoming van zijn feitelijke en financiele verplichtingen;

  • 6.

    De exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

  • 7.

    De exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is;

  • 8.

    De exploitant niet bereid is de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen, behoudens in het geval van een verkregen opdracht als bedoeld in artikel 1 lid 3.

  • 9.

    Indien het voor de exploitatie noodzakelijke woningbouwcontingent niet er beschikking kan worden gesteld.

Artikel 8: Relatie baatbelasting

In het gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen ten behoeve van een eventuele heffing van baatbelasting, zal, indien de exploitant een exploitatie-overeenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 9: Voorzieningen en ondergeschikt belang

De artikelen 4 en 5 van deze verordening zijn niet van toepassing ingeval de medewerking uitsluitend wordt gevraagd voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang. In dergelijke gevallen besluit het college van burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.

Artikel 10: Specifieke overeenkomsten

In de gevallen waarin de betrokkenheid van e gemeente bij de (her)ontwikkeling van gebieden zodanig groot is dat daarvoor specifieke projectontwikkelingovereenkomsten met grondeigenaren dienen te worden aangegaan, is het mogelijk dat de letterlijke toepassing van deze verordening daarvoor belemmeringen opwerpt. De raad van de gemeente kan voor die gevallen besluiten bijzondere voorwaarden vast te stellen voor het verlenen van medewerking in de zin van deze verordening, zoals deze voortvloeien uit de door de gemeente geformuleerde beleidsdoelstellingen. De raad geeft alsdan de redenen aan welke tot toepassing van dit artikel leiden. Een door de raad ingevolge dit artikel genomen besluit dient overeenkomstig artikel 139 van de Gemeentewet te worden bekendgemaakt.

Artikel 11: Overgangsbepalingen

Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat op het moment van inwerkingtreding van deze verordening een exploitatieovereenkomst is afgesloten vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig, op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing.

Artikel 12: Inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking op de achtste dag, volgende op de dag waarop bekendmaking van de verordening heeft plaatsgevonden.

Op datzelfde tijdstip vervalt de ‘Exploitatieverordening 1994’, vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente Oostburg op 17 februari 1994 en de ‘Exploitatie-verordening gemeente Sluis-Aardenburg 1996’, vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente Sluis-Aardenburg op 22 augustus 1996.

Artikel 13 Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Exploitatieverordening Sluis 2003’.

Toelichting

  • 1. Inleiding

    De raad van de gemeente Oostburg heeft op 17 februari 1994 de ‘Exploitatieverordening 1994’ vastgesteld en de raad van de gemeente Sluis-Aardenburg heeft op 22 augustus 1996 de ‘Exploitatie-verordening gemeente Sluis-Aardenburg 1996’ vastgesteld. Naast het feit dat de gemeente Sluis in het kader van de gemeentelijke herindeling een gezamenlijke exploitatieverordening zal moeten gaan hanteren, er is aanleiding om deze verordeningen te herzien. Dit in verband met een arrest van de Hoge Raad (d.d. 16 februari 1996, ‘Uden/Lieshout’, nadien bekrachtigd door het arrest ‘Breezand/Veere’ Hoge Raad d.d. 17 november 2000 en het arrest ‘Warmond/Polyproject BV’ Hoge Raad 13 april 2001). Op grond van deze arresten moet worden aangenomen dat het verhaal van gemeetelijke kosten bij bouwgrondexploitatie, voor zover er geen sprake is van zuivere grondverkoop of baatbelasting, altijd gebaseerd moet zijn op de gemeentelijke exploitatieverordening ex artikel 42 WRO en dat de bepalingen van die verordening ook daadwerkelijk moeten worden toegepast. In het licht van voormelde jurisprudentie leveren de huidige verordeningen voor thans onderhanden en voorgenomen vastgoedprojecten belangrijke knelpunten op. De afspraken die de gemeente in die projecten wenst te maken met de private partijen ontbreken in veel gevallen de juridische basis van de exploitatieverordening. Deze afspraken zijn dan niet rechtsgeldig, zodat de gemeente daarmee het risico loopt dat de geleverde prestaties worden teruggevorderd.

    Veel vastgoedprojecten vergen een gezamenlijke inspanning van zowel de gemeente als de betrokken partijen (grondeigenaren, ontwikkelaars) om die projecten te ontwikkelen en te realiseren. De in contracten vast te leggen afspraken tussen de gemeente en de betrokken private partijen zullen de weerslag moeten zijn van de gemeentelijke doelstellingen met betrekking tot de voorgenomen (her)ontwikkeling, uiteraard in het licht van (markt)kansen en mogelijkheden. De regierol van de gemeente zal daarbij gewaarborgd moeten worden. De financiele positie van de gemeente bij die projecten is daarbij een belangrijk aandachtspunt. De huidige exploitatieverordeningen bieden evenwel voor dergelijke contracten onvoldoende juridische basis.

    Het concept voor een nieuwe verordening dat thans is opgesteld brengt ten opzichte van de huidige verordeningen een aantal wijzigingen met zich mee, welke onder meer voortvloeien uit een analyse van bovenbedoelde arresten en de bruikbaarheid van de huidige verordeningen op onderhanden en voorgenomen projecten. Ten behoeve van het verkrijgen van inzicht in de aan te brengen wijzigingen in de exploitatieverordeningen van 1994 en 1996 volgt in het onderstaande eerst een analyse van de toepasbaarheid van de exploitatieverordening in het algemeen (§2), worden de beperkingen van de huidige verordeningen geanalyseerd (§3) en worden vervolgens de afwijkingen, welke ten opzichte van de huidige verordeningen worden voorgesteld, toegelicht (§4).

    2. Toepasbaarheid van de exploitatieverordening

    2.1Kostenverhaalmogelijkheden limitatief?

    De exploitatieverordening beoogt algemene voorwaarden vast te leggen met betrekking tot het verhaal van de kosten van voorzieningen van openbaar nut, welke de gemeente maakt ten behoeve van particuliere grondexploitatie (aldus art. 42 WRO). De wijze waarop de gemeente dergelijke kosten kan verhalen op diegenen die daarvan profijt hebben is de laatste jaren nogal prominent naar voren gekomen, zowel bij de bestuursrechter als bij de burgerlijke rechter. Kort samengevat kunnen daaruit de volgende conclusies worden getrokken: kostenverhaal is mogelijk door middel van een overeenkomst in het kader van gronduitgifte, op grond van de exploitatieverordening of via de heffing van de baatbelasting.

    Voordat bovengenoemde arresten werden gewezen was de vraag nog niet definitief beantwoord of kostenverhaal via een andere privaatrechtelijke overeenkomst dan een gronduitgifte-overeenkomst mogelijk was. Met andere woorden of een overeenkomst waarin sprake is van kostenverhaal en waarbij geen sprake is van zuivere gronduitgifte altijd gebaseerd moet zijn op de exploitatieverordening. Die vraag is van belang voor die projecten waarbij de gemeente in een vorm van Publiek Private Samenwerking (PPS) actief betrokken is bij de ontwikkeling van gebieden die (mede) in handen zijn van projectontwikkelaars. Uit de jurisprudentie is geen heldere conclusie te trekken. Verschillende schrijvers gaan ervan uit dat bijvoorbeeld de PPS-overeenkomst niet uitgesloten wordt als instrument (mede) van kostenverhaal.

    In bovenvermelde arresten heeft de Hoge Raad dit punt definitief beslecht in die zin, dat op alle privaatrechtelijke overeenkomsten, anders dan betreffende zuivere gronduitgifte, de bepalingen van de exploitatieverordening moeten worden toegepast.

    Hiermee wordt de vraag van belang of de gemeentelijke exploitatieverordening voldoende is ingericht voor efficiënt kostenverhaal in alle gevallen, waarin de grondeigenaar zelf, of in samenwerkinge met de gemeente, gemeentelijke doelstellingen met betrekking tot de (her)ontwikkeling van gebieden wil realiseren (zie ook §3).

    Actueel is de vraag of de gemeente via de exploitatieverordening ook planschade zou kunnen verhalen. Vanwege een recente uitspraak van de Hoge Raad (Nunspeet/Mulder HR 2 mei 2003, nr. C02/209HR) is in de concept verordening niet in de mogelijkheid voorzien om door de gemeente toegekende c.q. toe te kennen planschade-vergoedingen ten laste te brengen van de exploitant. De Hoge Raad heeft in deze zaak een beding in een exploitatieovereenkomst dat voorzag in het verhalen van planschade op de ontwikkelaar (een zogenaamd ‘regresbeding’) nietig verklaard. Hierdoor is het niet meer mogelijk om in een exploitatieovereenkomst planschadekostenvergoeding te eisen van de ontwikkelaar. Uiteraard mocht dat voorheen ook nooit indien de exploitatieverordening daartoe de bevoegdheid niet verleende. In de onderhavige zaak was de mogelijkheid om planschade te verhalen niet opgenomen in de exploitatieverordening van de gemeente. Wij menen echter dat gezien de principiële argumenten die de Hoge Raad in dit arrest geeft, de Hoge Raad geen andersluidend oordeel zou geven indien dat wél het geval was geweest.

    De Hoge Raad geeft namelijk als oordeel dat planschadevergoedingen niet wettelijk verhaalbaar zijn, onder meer omdat “elke wettelijke maatstaf ontbreekt ter bepaling van het deel van de planschadevergoeding dat door middel van de overeenkomst ten laste van de particulier zou mogen worden gebracht”.

    2.2Wanneer is er sprake van benodigde medewerking?

    Een andere vraag is wanneer een exploitant medewerking nodig heeft in de zin van de exploitatieverordening. Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat de in de exploitatieverordening bedoelde medewerking niet ziet op een loutere planologisch-juridische medewerking of alleen op het mogelijk maken van een uitweg. Aan de andere kant is het ook niet zo dat de medewerking alleen de aanleg van openbare voorzieningen betreft. Dikwijls zal voor een optimale ontwikkeling van een gebied de inbreng nodig zijn van gronden van de gemeente. Ook die medewerking – en met name de daaraan te stellen voorwaarden – valt in beginsel onder de werking van de verordening.

    3.Beperkingen huidige exploitatieverordening

    3.1Geen bijdrage in fondsen

    In de huidige verordeningen, in artikel 5 voor Oostburg en artikel 2 voor Sluis-Aardenburg, is niet voorzien in de mogelijkheid dat de gemeente een bijdrage in fondsen verlangt. De verordeningen kennen wel een bepaling die ziet op het verhaal van kosten van voorzieningen die de gemeente ten behoeve van de exploitatie moet treffen en die ‘in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht’ (artikel 5, lid 1, sub 1, f voor Oostburg / artikel 2, lid 4 sub f, 6 voor Sluis-Aardenburg). Deze bepaling heeft echter onvoldoende rechtsgrond om een bijdrage in fondsen (zoals voor bovenwijkse voorzieningen, verevening e.d.) te verlangen.

    Fondsvorming kan noodzakelijk zijn voor voorzieningen die niet in het exploitatiegebied worden getroffen, doch mede ten nutte strekken van dit gebied. Vaak zijn deze projecten ook moeilijk naar rato te te rekenen aan profiterende gebieden. Het kan ook noodzakelijk zijn voor verevening tussen verschillende gedeelten van een exploitatiegebied.

    3.2Geen andere bijdrage dan vermeld in de exploitatieverordening

    In veel gevallen waarin de gemeente actief betrokken is bij de ontwikkeling van gronden, die geheel of gedeeltelijk in handen zijn van derden, worden contractuele afspraken gemaakt met betrekking tot de wijze van ontwikkeling, de bouwuitvoering en zelf over de wijze van het gebruik en de exploitatie (gemakshalve worden deze projecten ook wel met PPS-projecten aangeduid). Daarbij wordt onderhandeld over de door de exploitanten aan de gemeente te geven vergoeding voor haar inspanningen. Men ziet daarbij steeds vaker dat die vergoeding in relatie wordt gebracht met de geraamde exploitatieopbrengsten van het project. De exploitatiebijdrage wordt dan vaak gerelateerd aan de zogenaamde ‘residuele grondwaardevermeerdering’. De hoogte van de gemeentelijke kosten is daarbij niet bepalend (in beginsel mag er evenwel geen sprake zijn van ‘baatafroming’). In PPS-projecten waarbij de gemeente participeert in een rechtspersoon voor de ontwikkeling van een project worden er op maat gesneden afspraken gemaakt voor risicoparticipatie en financiële verhoudingen. Dergelijke afspraken wijken dus af van de regeling inzake kostenverhaal van de thans geldende exploitatieverordeningen.

    Het verdient dan ook aanbeveling om voor dergelijke projecten een bijzondere bepaling in de exploitatieverordening op te nemen, die het de gemeente mogelijk maakt om specifieke voorwaarden, ook voor wat betreft de te verlenen financiële bijdrage, te stellen aan de door haar te verlenen medewerking. Vanwege de rechtszekerheid zal de raad in voorkomend geval uitdrukkelijk vast moeten stellen dat er sprake is van een specifiek geval en zal zij daarbij tevens aan moeten geven welke voorwaarden vanuit de gemeentelijke beleidsdoelstellingen voor het betreffende gebied zullen moeten worden gesteld.

    3.3. het stellen van aanvullende voorwaarden

    Uit de onteigeningsjurisprudentie kan de conclusie worden getrokken dat de gemeente bevoegd is om van de grondeigenaar die zegt bereid en in staat te zijn de voorgenomen ontwikkeling van zijn gronden zelf ter hand te nemen, aanvullende voorwaarden te stellen ten aanzien van het inachtnemen van de voor dat gebied vastgestelde doelstellingen van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting (zie bijvoorbeeld noot Revermann, KB 1 oktober 1993 ‘Oldenzaal’, Bouwrecht 1994/335 en de daarin vermelde jurisprudentie). Aangezien de Hoge Raad in de bovenvermelde arresten van 1996, 2000 en 2001 zo uitdrukkelijk wijst op een letterlijke toepassing van de exploitatieverordening, lijkt het ook hier aangewezen om de bevoegdheid om aanvullende voorwaarden te stellen in de exploitatieverordening op te nemen.

    4. Afwijkingen concept t.o.v. de huidige exploitatieverordeningen

    4.1Initiatief exploitatie

    Het onderscheid in de vraag op wiens initiatief de exploitatie geschiedt wordt niet overgenomen. In de praktijk is die grens moeilijk te trekken. Het onderscheid is gekunsteld en rechtvaardigt niet de daaraan verbonden gevolgen. Dikwijls hebben beide partijen belang bij de ontwikkeling. Als de gemeente duidelijk belang heeft bij een bepaalde ontwikkeling zal de exploitatieverordening dat belang moeten vertalen in het voorwaardenkader. Als er geen onteigeningsmogelijkheid is, is er geen ander alternatief dan in der minne tot een exploitatieovereenkomst trachten te komen.

    4.2Aanvraag medewerking

    In de huidige verordeningen is een schriftelijk verzoek van een belanghebbende (bedoeld zal zijn een exploitant) aan de gemeenteraad om medewerking een voorwaarde voor het sluiten van een exploitatieovereenkomst (zie artikel 9 voor Oostburg en artikel 7 voor Sluis-Aardenburg). In de praktijk komt het dikwijls voor dat overeenkomsten worden gesloten zonder dat een dergelijke aanvraag aanwezig is, hetgeen aanleiding heeft gegeven tot veel jurisprudentie waarbij overwegend de gemeenten in het ongelijk werden gesteld.

    Men ziet veeleer dat er op een zeker moment een conceptovereenkomst wordt opgesteld op basis waarvan partijen hun afspraken concretiseren. Vervolgens wordt het contract ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Om die reden is in de voorgestelde herziening van de exploitatieverordeningen de formele aanvraagprocedure gereserveerd voor de uitdrukkelijke schriftelijk aanvraag voor medewerking. In dat geval gaat een formeel besluitvormingstraject lopen. De aanvraag op zich is echter geen noodzaak voor het verlenen van medewerking (zie nieuw artikel 6).

    4.3Kostenverhaalbesluit / bekostigingsbesluit

    De bepalingen inzake het kostenverhaalbesluit (voor de voormalige gemeente Oostburg) c.q. het bekostigingsbesluit (voor de voormalige gemeente Sluis-Aardenburg) zijn weggelaten. Dit besluit wordt in de huidige verordeningen mede gebruikt als bekostigingsbesluit, de onderlegger voor de heffing van baatbelasting (art. 222 Gemeentewet) en heeft slechts zijdelings verband met de exploitatieverordening. Met de bepalingen inzake het kostenverhaalbesluit werd beoogd de ruimere mogelijkheden tot kostenverhaal via de exploitatieverordening te benutten. Maar een kostenverhaalbesluit is niet noodzakelijk voor het opstellen van een exploitatieovereenkomst op grond van de exploitatieverordening. Daarnaast is het aan te raden dat de gemeente zich bij complexe (PPS) overeenkomsten niet in een al te vroeg stadium bindt aan financiële voorwaarden. De exploitatieverordening bevat ‘algemene voorwaarden’. De interne instructie inzake het opstellen van het bekostigingsbesluit hoort niet in de exploitatieverordening thuis.

    De baatbelasting zal wel altijd het sluitstuk moeten zijn voor de gevallen waarin de exploitatiebijdrage ontoereikend blijkt voor het gemeentelijk kostenverhaal. Voor het bekostigingsbesluit is een andere (beperktere) exploitatieopzet vereist dan in het kader van de exploitatieverordening. Uiteraard zal, indien er aanleiding is baatbelasting te heffen, tijdig een bekostigingsbesluit genomen moeten worden.

    4.4Publiek Private Samenwerking

    In het onderhavige concept is expliciet een mogelijkheid opgenomen dat de raad bijzondere/specifieke voorwaarden vaststelt inzake het verlenen van medewerking door de gemeente in de zin van de verordening, indien sprake is van het sluiten van een projectontwikkelingovereenkomst dan wel dat sprake is van een PPS. In PPS-projecten is er een dermate grote betrokkenheid van de gemeente dat dit de simpele kostenverhaalregeling, welke de exploitatieverordening voor de bulk van de gevallen geeft, overtreft. De wijze waarop partijen met elkaar samenwerken om tot ontwikkeling van projecten te komen, de eigenheid van hun specifieke belangen en hun taakverdeling in het ontwikkelingsproces, doen concluderen dat de exploitatieverordening die situatie specifiek dient te regelen. In bedoelde projecten kan een exploitatieovereenkomst pas in een zeer laat stadium worden gesloten, aangezien de noodzakelijke waarborgen die de gemeente terzake dient te verkrijgen bij de aanvang van de samenwerking nog niet kunnen worden geformuleerd, laat staan verkregen. De PPS zal immers beginnen met het definiëren van het project en het onderzoek naar de haalbaarheid (initiatieffase), pas daarna kunnen afspraken worden gemaakt over het ontwerpproces (ontwerpfase) en daarna kunnen de voorwaarden voor de realisatie, exploitatie en het beheer worden geformuleerd (realisatiefase). Deze projecten vergen dus een getrapte wijze van contractering, hetgeen een afwijking behelst van de standaardbepaling van de exploitatieverordening dat er één exploitatieovereenkomst wordt gesloten.

    Met het oog op bovenvermelde jurisprudentie is derhalve gekozen voor de benadering, dat in de exploitatieverordening de PPS wel als zodanig wordt betrokken, maar dat aan die situatie per geval via afzonderlijke raadsbesluiten bijzondere voorwaarden kunnen worden gesteld. Dit zal plaatsvinden in een te nemen raadsbesluit op grond van artikel 10 van de verordening (een zogenaamd artikel 10-besluit), welke kaderstellend zal zijn voor het te ontwikkelen gebied. De aan te geven kaders kunnen inhouden: beleidsdoelstellingen van de gemeente, afspraken over een op te stellen integrale, stelselmatige en doelmatige ontwikkeling van het plangebied. De uiteindelijke PPS-contractering zal (mede vanwege het duaal bestel) plaatsvinden door het college van burgemeester en wethouders, met voorlegging aan de raad van de gemeente.

    De contracten zullen de uitgangspunten hanteren van de exploitatieverordening en het voor dat gebied geldende artikel 10-besluit.

    4.5 Definities

    In de definities is de ruimere werking van de exploitatieverordening tot uiting gebracht. Dit geldt met name voor het punt dat de gemeentelijke medewerking meer kan betreffen dan alleen het treffen van voorzieningen van algemeen nut.

    Verder is de toepassing van gemeentelijke erfpacht buiten de exploitatieverordening gehouden. De in erfpacht uitgevende gemeente is immers vrij in het kader van haar erfpachtvoorwaarden, net als bij gronduitgifte, te bedingen wat zij nodig oordeelt.

    Het begrip exploitatieopzet is opgevoerd om te benadrukken dat het gaat om een gemeentelijke afweging van de mogelijkheden tot kostenverhaal.

    4.6Planologisch contingent

    Als reden tot weigering van medewerking is ook het niet kunnen beschikken over voldoende planologisch contingent voor de bouw van woningen opgenomen.

    4.7Duaal bestuursmodel

    Op 7 maart 2002 is het duale bestuursmodel voor gemeenten van kracht geworden. Kern van dit nieuwe model is dat er sprake is van een ontvlechting tussen het raadlidmaatschap en het wethouderschap. De bestuursbevoegdheden en daarmee ook de privaatrechtelijke bevoegdheden zijn in het dualistische stelsel geconcentreerd bij het college van burgemeester en wethouders. Daartegenover staat dat de volksvertegenwoordigende, kaderstellende en controlerende functies van de raad zijn versterkt. Het duaal bestuursmodel komt tot uitdrukking in een verschuiving van de bevoegdheden van de raad naar het college van burgemeester en wethouders in de exploitatieverordening. De bevoegdheden tot het uitbesteden van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut en tot het vaststellen van een eerste gebruiksperiode voor het tijdelijke beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen, liggen tegenwoordig bij het college van burgemeester en wethouders en niet meer bij de raad. Ook het verlenen van medewerking aan voorzieningen van ondergeschikt belang valt voortaan onder de beslissingsbevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders.

    5. Tenslotte

    De voorgestelde nieuwe verordening beoogt de juridische basis te zijn voor alle afspraken welke de gemeente met grondeigenaren/projectontwikkelaars wenst te maken inzake planontwikkeling, realisatie, exploitatie en beheer van stedelijke (her)ontwikkelingen. Daarmee wordt beoogd het risico weg te nemen dat die afspraken door de rechter als ‘nietig’ worden beschouwd. Verder is een meer efficiënt kostenverhaal mogelijk,, door de mogelijkheid van fondsvorming voor bovenwijkse voorzieningen en – binnenplanse – verevening. Met name door toepassing van artikel 10 van de verordening kan door de gemeente geparticipeerd worden in opbrengsten en risico`s van projecten, zonder in strijd te komen met de kostenverhaalbepalingen van de verordening. Dit artikel 10 geeft de mogelijkheid van op maat gesneden regelingen, waarbij wel bedacht moet worden dat dit niet mag leiden tot willekeur. Bij de toepassing van dit artikel zal het gelijkheidsbeginsel in acht moeten worden genomen. Tevens dient het bekostigingsbesluit op een adequate wijze te worden bekendgemaakt en wel overeenkomstig het bepaalde in artikel 139 van de Gemeentewet.