Woonvisie Veenendaal 2014 – 2019

Bronvermelding

Beleidsstukken op het gebied van Wonen:

Provinciale structuurvisie 2015 – 2028

Provinciale Kadernota Wonen en Binnenstedelijke ontwikkeling 2012

Woningmarkt Monitor provincie Utrecht

Strategische visie Veenendaal 2025

Centrumvisie Veenendaal 2030

Structuurvisie Veenendaal 2025

Nota’s Wonen 2012 en 2013

Ladder voor Duurzame Verstedelijking 2012 (rijksbeleid, Bro)

Bijeenkomsten Woonvisie Veenendaal 2014-2019 met wethouder(s):

10 Woningmakelaars 14 november 2013

6 Verhuurders 27 november 2013

10 Ontwikkelaars 11 december 2013

12 Zorgpartijen 11 december 2013

Slotbijeenkomst op 9 januari 2014 met wethouders:

Marcelle van Ginkel makelaar

Johan van den Essenburg ontwikkelaar

Jan Baan zorgpartij

Hans Goorhuis corporatie

Woning Behoefte Onderzoek Veenendaal december 2013 (zie bijlage) :

Het onderzoek is uitgevoerd door het Onderzoeksbureau van de

gemeente Ede (Strategie & Onderzoek).

Overig:

Centraal bureau voor de Statistieken (CBS)

Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)

Ondernemersplan 2013-2017, Patrimonium woonstichting

Rapport september 2014: `Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt, Balans van de leefomgeving 2014` van het Planbureau voor de leefomgeving

Woonlastenonderzoek Huurdervereniging Patrimonium/Companen, maart 2014

Rapport Berenschot, Bijstandsafhankelijkheid in de gemeente Veenendaal, oktober 2013

Dick van Doorn, Veenendaalse woningstichting

Imra Houkes, bureau Estea te Ede

Nick de Boer, Domicilie makelaars te Ede

Beleidsmedewerkers van de Veenendaalse woningcorporaties

Diverse publicaties in de pers, lokaal en landelijk

Collega’s gemeente Veenendaal

Deze Woonvisie Veenendaal 2014-2019 is opgesteld door Hans van Walsem,

beleidsmedewerker Volkshuisvesting van de gemeente Veenendaal.

Bijlage 1: Overzicht actuele beleidsstukken op het gebied van Wonen

Het is van groot belang om ten behoeve van deze Woonvisie Veenendaal 2014-2019 een totaalbeeld te krijgen van alle actuele beleidsstukken die er in Veenendaal op dit moment op het gebied van Wonen zijn. Zij dienen namelijk als basis voor de Woonvisie, en daarom zijn de voor Wonen relevante teksten uit de beleidsstukken letterlijk in deze bijlage (samengevat) weergegeven:

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013-2028

“De economische crisis gaat uiteraard ook aan de provincie Utrecht niet voorbij: de woningmarkt verandert ook hier en de veranderingen zullen voor een deel blijvend zijn. Zoals uit diverse onderzoeken blijkt, zal in deze regio het aantal huishoudens in de toekomst echter wel blijven toenemen en daarmee de vraag naar woningen ook. In de PRS maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier zijn onze steden en dorpen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te recreëren en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims.

Wij willen ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Deze ontwikkeling is alleen succesvol als er tegelijk voldoende aandacht blijft voor de leefbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit van de dorpen en steden, en voor een recreatief aantrekkelijke en bereikbare kernrandzone. De ontwikkeling van het woningaanbod dient uiteraard te zijn afgestemd op de behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief.”

(De regionale opvangfunctie van Veenendaal wordt dus niet meer genoemd.)

Provinciale Kadernota Wonen en Binnenstedelijke ontwikkeling (2012)

“Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog. Sinds 2008 is de wereld van wonen en binnenstedelijke ontwikkeling echter flink in beweging. Onder andere in de gebiedsontwikkeling, op de woningmarkt en in het bestuurlijk krachtenveld met de decentralisatie van verantwoordelijkheden door het kabinet Rutte. Wij kiezen voor meer vertrouwen in en meer verantwoordelijkheid bij de andere ketenpartijen en burgers. Concreet betekent dit dat de provincie samen met deze ketenpartijen werkt aan een passend en voldoende woningaanbod in een aantrekkelijke, duurzame en leefbare werk- en woonomgeving. Daarbij zijn ook zaken als bereikbaarheid, voorzieningen en ruimte voor groen, water en recreatie belangrijk.

Hoewel Utrecht bekend staat als een relatief jonge provincie, krijgen ook wij te maken met grote demografische veranderingen. Het groeiend aandeel senioren in de bevolking leidt op termijn tot een andere woningvraag (meer toegankelijke, voor senioren geschikte woningen) en een toenemende vraag naar zorg en welzijn op afroep en/of in de directe omgeving. Zeker als ouderen, met de benodigde aanpassingen, steeds vaker thuis blijven wonen. Ook de huishoudenssamenstelling is aan verandering onderhevig. Het doorsnee huishouden is in de loop van de jaren kleiner geworden als gevolg van de zogenaamde huishoudensverdunning. Door individualisering en vergrijzing neemt het aantal huishoudens ook de komende jaren sneller toe dan het aantal inwoners. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte, maar ook voor bijvoorbeeld voorzieningen of mobiliteit.

Veranderingen op gebied van bevolkingssamenstelling, extramuralisering en de scheiding van wonen en zorg hebben grote gevolgen voor de vraag naar woningen. Betere afstemming van vraag en aanbod is nodig om leefbaarheidsproblemen in de toekomst te voorkomen. Trends op het scheidsveld van wonen en werken zijn een groter wordend aantal ZZP-ers, het toenemen van internetverkoop en het ‘nieuwe werken’, waarbij thuiswerken een steeds normalere optie is. Al deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woonplek van werknemers, de behoefte aan werkruimte (minder m2 kantoor en retail) en de locatie van de werkplek. De woningmarkt heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een kopersmarkt, waarbij woonconsumenten steeds meer keuzevrijheid willen en sterkere woonwensen hebben. Dit heeft gevolgen voor de manier waarop projecten worden ontwikkeld. Bewoners willen en hebben meer invloed op hun woonomgeving en de woning. Dit geldt voor vrijwel alle doelgroepen.”

Strategische Visie Veenendaal 2025

“In 2005 heeft het gemeentebestuur de Strategische Visie Veenendaal 2025 vastgesteld. In deze strategische visie heeft de gemeente de koers voor de gemeente vastgelegd op weg naar de toekomst, met het jaar 2025 als richtpunt: hoe moet onze gemeente er dan uit zien, voor wie moet de gemeente dan wat te bieden hebben, welke kwaliteiten zijn belangrijk in 2025 en wat moeten we in de jaren op weg naar 2025 doen om die doelen te bereiken? Deze visie dient als ‘paraplu bovenop alle plannen’, raakt de hele gemeente en daarmee ook alle beleidsvelden. Zij is daarmee als overkoepelende visie ook in belangrijke mate richtinggevend bij het (politieke) denken over de gemeente. Onderwerpen die in de visie aan bod komen zijn onder andere: wat zijn de essentiële kwaliteiten van Veenendaal die we willen koesteren en uitbouwen en waar we nu als gemeente en samenleving al op in willen spelen? Hierbij gaat het om zaken als voorzieningen, woningaanbod e.d., maar ook om het vraagstuk van welke identiteit Veenendaal wil hebben.”

Met betrekking het wonen in Veenendaal zijn in dit stuk destijds de volgende facetten vastgelegd:

“ Uitgangspunten voor al het gemeentelijk beleid op weg naar 2025:

- de woonwijken zijn over het algemeen kwalitatief goed, een belangrijke vestigingskwaliteit

- er zijn voldoende toegankelijke woningen voor gezinnen met meerdere kinderen

- Veenendaal houdt zijn regiofunctie in Zuidoost Utrecht voor wonen, werken en voorzieningen

- verwachte aantallen in 2015: 29.000 woningen met 70.000 inwoners

Kwaliteitspijlers voor al het gemeentelijk beleid op weg naar 2025:

- Voldoende doorstroommogelijkheden voor jong en oud, waardoor er genoeg woningen beschikbaar zijn en betaalbaar blijven

- een grotere variatie aan woningtypen, zoals meer jongeren- en ouderenwoningen

- het moet mogelijk blijven om in de eigen buurt oud te worden

- behouden van de bij uitstek gezinsvriendelijke woningvoorraad

- de huidige woonwijken blijven aantrekkelijk door de openbare ruimte en de voorzieningen geschikt te houden voor de jonge en actieve stad in de toekomst

- bouwen met een ruimtelijke identiteit voor Veenendaal, niet karakterloos bouwen

- we kiezen voor een gevarieerd woningaanbod op wijkniveau

- de gemeente maakt kleinschalige bedrijvigheid mogelijk, want dat kan een positieve impuls geven aan (potentiële probleem)wijken.

- Tot 2015 groeit de gemeente door met Veenendaal-oost. Als binnenstedelijke groei na 2015 niet meer mogelijk is gaat Veenendaal op zoek naar groei op grond van buurgemeenten

- Na 2015 is verdere groei nodig voor: huisvesting van de eigen bevolking, het voorzien in kwalitatieve woningvraag en de economische behoefte, een gezonde financiële positie van de gemeente, het mogelijk te maken doorstroming en het werken aan de beeldkwaliteit van Veenendaal.

- Veenendaal vervult op verzoek van de provincie een regionale opvangfunctie voor woningzoekenden in Zuid-oost Utrecht. In 2005 was reeds voorzien dat de toen bekende woningbouwlokaties kort na 2015 uitgeput zouden zijn.

- voor toekomstige woningbehoefte eerst kijken naar verdichting en inbreiding, of anders bouwen op grondgebeid van buurgemeenten

- in overleg met de provincie bekijken in hoeverre het verleggen van de regionale opvangtaak van Veenendaal, vanwege de woningdruk, naar andere delen van Zuid-oost Utrecht mogelijk is.

Deze Strategische Visie Veenendaal 2025 heeft geen onbeperkte houdbaarheidsdatum. Ze is tot stand gekomen op een specifiek tijdstip met zijn specifieke kenmerken. Dat tijden veranderen is wel duidelijk geworden bij een project als het opstellen van de visie. Ook de inzichten en uitgangspunten die ten grondslag liggen aan deze visie zijn gevoelig voor de tand des tijds. Voorgesteld wordt dan ook op gezette tijden deze uitgangspunten en de voortgang in de uitvoering van de visie tegen het licht te houden, en waar nodig over te gaan tot bijstelling van het uitvoeringsprogramma en eventueel de visie als geheel. Een goed moment voor een dergelijke herijkingsslag lijkt het moment na de vierjaarlijkse verkiezingen, wanneer de Strategische visie bij de opstelling van het nieuwe raads- en collegeprogramma betrokken wordt.”

Gezien de nieuwe werkelijkheid op de woningmarkt lijkt het nu tijd om bovenstaand advies uit 2005 op te volgen en, in ieder geval op het gebied van wonen, onze strategische visie bij te stellen. De Rekenkamercommissie bevestigt dit in haar rapport “De toekomst van Veenendaal, onderzoek naar de Strategische visie 2025” van november 2012 waarin zij stelt dat “ook de woningprogrammering om aandacht vraagt: bevolkingsgroei (ontgroening en vergrijzing) is in Veenendaal zeker aan de orde maar niet excessief. De groei van het aandeel eenpersoonshuishoudens is daarentegen wel fors, met 46% tot 2040. Afgezet tegen een vrij eenzijdig woningbestand met vooral eengezinswoningen van beperkte leeftijd (het merendeel is van na 1970) en relatief matige kwaliteit naar woningwaarde

gemeten, zal steeds meer een mismatch gaan ontstaan omdat de diversiteit in leefstijl en

omstandigheden toeneemt. Zet daarom in op kwaliteit, niet op groei. Denk hierbij aan openbare ruimte, groen, cultuur en bereikbaarheid. Flexibiliseer de bestaande woningvoorraad met ambitie en snelheid. Aanbeveling: evalueer en actualiseer de Strategische Visie 2025 vierjaarlijks.”

Structuurvisie Veenendaal (2009)

“De Structuurvisie geeft de ruimtelijke en verkeers­kundige visie op Veenendaal in 2025. De visie geeft de hoofdlij­nen van de beoogde ontwikkeling weer. Het vormt een kader voor nieuw beleid en nieuwe ontwikkelingen. De inhoud van de Structuurvisie zal vooral doorwerken in ruimtelijke ontwikkelingen en in maatre­gelen die we de komende jaren treffen op het gebied van ver­keer en vervoer. Zij is geformuleerd aan de hand van tien ambities, waaronder “Woon- en werkgebieden met eigen karakters” en “Aantrekkelijke woonwijken”.

Om te kunnen voorzien in de opvang van de eigen en de regio­nale woningbehoefte zijn er nieuwe woningbouwlocaties nodig. Daarom zijn een aantal gebieden in en buiten stad aangewezen als zoekgebied voor nieuwe woningbouw. Binnen de stad zijn als zoekgebied aangewezen de locaties van de bedrijven Lantor, Dishman (voorheen Solvay) en Boxal. Het wensbeeld is dat de bedrijvigheid hier plaats maakt voor wo­ningbouw. Ook het bedrijventerrein Het Ambacht is aangeduid als zoekgebied voor wonen. In 2008/2009 is onderzocht welke locaties buiten de bestaande stad het beste in aanmerking komen als zoekgebied voor wonen en/of werken. De basis voor dit onderzoek zijn de Structuurvisie WERV en de Strategische Visie Veenendaal 2025. Alles afwegende geeft Veenendaal de voorkeur aan twee zoekgebieden die buiten de gemeente­grenzen liggen: buiten de stad gaat het om de omgeving van station Veenendaal-De Klomp en het ge­bied ten zuidoosten van Veenendaal.In samenwerking met de betrokken gemeenten, de regio’s en de provincies moet beoordeeld worden of één of meer van deze zoekgebieden daadwerkelijk in aanmerking komt om te ontwikkelen voor woningbouw.

Door toepassing van hogere bebouwing is het mogelijk om de beschikbare ruimte beter te benutten. Hogere bebouwing is echter niet overal even wenselijk. De belangrijkste voorwaarde bij het toepassen van hogere be­bouwing is dat deze goed moet aansluiten op de omgeving; zowel op de bebouwing als op de openbare ruimte. Ook moet de beleving vanaf het maaiveld positief zijn. Of hogere bebou­wing aanvaardbaar is hangt daarom altijd af van de plek, de omgeving, de inrichting van het maaiveld, het bouwplan, de aansluiting van begane grond op het maaiveld en de onderlinge verhoudingen hiertussen.

De gemeente Veenendaal heeft tot het jaar 2015 een regionale opvangtaak voor wonen welke is vastgelegd in het Streekplan Utrecht 2005 - 2015. In het Streekplan is ook aangegeven dat de provincie graag ziet dat Veenendaal ook na 2015 nog een re­gionale opvangtaak voor wonen vervult. Wel stelt de provincie dat zij zich bewust is van het feit dat de ruimtelijke mogelijk­heden hiervoor in Veenendaal wellicht (te) beperkt zijn. Zij zal zich daarom tijdig beraden op de mogelijkheden van voortzet­ting van deze opvangtaak van Veenendaal. Wij hebben ons op het standpunt gesteld dat Veenendaal bereid is ook na 2015 een opvangtaak te blijven vervullen, mits het hiertoe ruimtelijk in staat wordt gesteld en dit niet ten koste gaat van de huisvesting van de eigen inwoners.

In 2008 is gestart met een onderzoek naar de woningbehoefte van Veenendaal na 2015. Dit onderzoek moet antwoord geven op de vraag wat er verwacht kan worden met betrekking tot de bevolkingsontwikkeling van Veenendaal in de komende de­cennia. We maken hierbij onderscheid in de periode tot 2015 -de huidige streekplanperiode- en de periode van 2015 tot 2030. In de periode

2008-2015 zal, ge­let op de bekende woningbouwplannen (4.019 woningen) en de bekende sloop-cijfers (100 woningen), de woningvoorraad zal groeien met 3.919 woningen. De woningvoorraad zal hier toegenomen zijn van 25.014 woningen in 2008 naar 28.933 in 2015. Met dit programma kan Veenendaal ruimschoots de haar in het Streekplan toebedeelde opvangtaak vervullen. Het aantal inwoners zal, uitgaande van deze bouwplannen, groeien met ruim 11% tot bijna 69.000.

Uitgaande van de autonome groei van zal Veenendaal in de peri­ode 2015 –2030 groeien naar 73.260 inwoners. In deze variant is na 2015 nog slechts een tempo van gemiddeld 150 woningen per jaar nodig om de “eigen behoefte” te kunnen opvangen. Dit leidt tot 31.200 woningen in 2030. De thans bekende bouwplannen voorzien in de bouw van 5.700 woningen. Er is voor de periode 2015-2030 nog behoefte aan ruimte voor de bouw van 585 woningen.

Voortzetting provinciale opvangtaak als regionale opvangkern

Wij gaan er vanuit dat ook na 2015 de regionale opvangtaak gehandhaafd blijft. Dit leidt tot het bouwen van 165 woningen per jaar extra; bovenop het aantal woningen dat noodzakelijk is voor de opvang van de ‘eigen behoefte’. De wo­ningvoorraad zal dan groeien naar circa 33.700. Uitgaande van deze groei zal Veenendaal in het jaar 2030 ruim 6.000 inwoners meer tellen dan in de voorgenoemde variant. Het aantal inwoners zal dan uitkomen op 79.450. De thans be­kende bouwplannen voorzien in de bouw van 5.700 woningen. Uitgaande van de groei en de bijbehorende woningbehoefte uit de prognose zal deze restcapaciteit in 2019 volledig zijn benut. Vanaf 2019 tot 2030 zijn dan nog zo’n 3.000 woningen nood­zakelijk.

Analyse op het gebied van wonen

Sterk Zwak

- Woonwijken met groene woonmi­lieus - Woningvoorraad, openbare ruimte en

- Gedifferentieerd wo­ningaanbod voorzieningenaanbod niet in alle wijken

van hetzelfde niveau

Kans Bedreiging

- Initiatieven om leefbaarheid speerpuntwijken - Wegtrekken middengroep 35-44 jaar

te vergroten - Door herinrichting wijken verminderen

- Bewonersparticipatie: inrichten woonomgeving de onderlinge verschillen

Veenendaal heeft een aantrekkelijk woonklimaat. Om deze kwa­liteit te behouden willen we werken aan leefbare woonwijken. Aspecten die hierbij een rol spelen zijn: (de afwezigheid van) milieuhinder, een passend aanbod van woningen en voorzienin­gen en een prettig ingerichte openbare ruimte.

Onze ambitie is het behouden en verbeteren van de leefbaarheid van de woonwij­ken.

Wij willen aantrekkelijke woonwijken maken door:

- Het beperken van milieuhinderlijke functies in woonwij­ken.

- Werken aan een verkeersafwikkeling waarbij het aantal geluid-gehinderden minimaal is.

- De verkeersveiligheid in de gehele stad vergroten.

- Verbeteren van de luchtkwaliteit

- Verbeteren van de geluidssituatie bij woningen

- Streven naar het uitplaatsen c.q. ondergronds brengen van de hoogspanningsverbinding

- Werken aan een levensloopbestendige inrichting van de woonwijken.

- In elke woonwijk een passend woningaanbod creëren.

- Een passend aanbod van sociale en commerciële voorzie­ningen in de wijken.

- De voetganger en fietser centraal stellen bij de inrichting van wijken

- Openbare ruimte in woongebieden en centrum inrichten als verblijfsgebied (met oog op ontmoeting)

- In alle wijken voldoende groen, water en speelplaatsen bieden.”

Nota’s Wonen 2012 en 2013

“Aangezien het de afgelopen jaren niet mogelijk was om vooruit te kijken op de woningmarkt is tot twee maal toe een jaarlijkse Nota Wonen opgesteld. Dit in afwachting van een meer stabiele woningmarkt waarbij weer met goed fatsoen iets te zeggen is over de richting over een periode van meerdere jaren.” In de Nota Wonen 2012 als 2013 zijn de volgende conclusies getrokken:

“Nota Wonen 2012:

- de huidige nieuwbouwplannen zijn meer dan voldoende voor de komende jaren,

dus stop vooralsnog met het creëren van nog meer aanbod en verkoop in fases

- realiseer betaalbare huisvesting voor jongeren tot en met 23 jaar

zorg voor doorstroming op de woningmarkt door startersleningen aan te bieden

- zorg voor doorstroming van jongere senioren die momenteel in de huidige woning blijven wonen

bouw kleinschalige zorgwoningen in de wijken voor de zorgbehoevende senior

- bouw of realiseer meer aanbod (huur)woningen voor de doelgroep die nu niet kan kopen, maar teveel verdient om sociaal te huren, en stimuleer de verhuisbeweging

- zorg per wijk of buurt samen met de bewoners voor de leefbaarheid en de woonomgeving, creëer per wijk differentiatie in het woningaanbod

- onderzoek de mogelijkheid tot het realiseren een grootschalige woonzorgvoorziening vanwege het grote aantal 75-plusser na 2015.”

Nota Wonen 2013:

“Algemeen

- De conclusies uit de Nota Wonen 2012 zijn allemaal nog steeds actueel en blijven van kracht

- Bouwplannen waar een bestemmingsplan wijziging voor nodig is worden op afzetbaarheid getoetst, tenzij het een plan met maximaal 3 woningen betreft

- Door minimaal 2 maal per jaar met alle marktpartijen te overleggen hebben willen we zoveel mogelijk sturing blijven geven aan een gezonde woningmarkt met de juiste woningvoorraad voor de toekomst.

Koopwoningen

- De inzet van Startersleningen bevordert de doorstroming op zowel de huur- als de koopmarkt. In 2013 dient, mede op basis van terugbetalingsgedrag en de beschikbare kostendekking, te worden bekeken of we ook in de rest van 2014 door kunnen gaan met het verstrekken van Startersleningen.

Huurwoningen

- We onderzoeken hoe we (huur)woningen gaan toevoegen voor de inkomensgroep van € 33.000 - € 43.000 euro. Dit kan zowel nieuwbouw zijn als bestaand aanbod, liefst grondgebonden.

Jongeren

- De werkelijke omvang van de vraag naar jongerenhuisvesting in Veenendaal zal nu pas gaan blijken. Toch worden koopappartementen binnen deze doelgroep nog niet snel verkocht. Aanbod in de huur zal in de loop van dit jaar vrijkomen indien een gedeelte van transformatieproject “De Reünie” niet wordt verkocht. Hierdoor zal blijken of verhuur op meer belangstelling kan rekenen. Wel dienen de diverse projecten (Spoorstede, Reünie en Carrefour) na elkaar op de markt te komen om elkaar niet in de weg te zitten

Senioren

- Nog meer dan voorheen zal deze groeiende doelgroep in de huidige woning blijven wonen totdat het niet meer kan vanwege een beperking. Het stimuleren van bewustwording en de eigen verantwoordelijkheid voor het langer zelfstandig kunnen blijven wonen blijft dan ook een vereiste. Dit moet in de loop van 2013 via het Woonbewust project vanuit FoodValley worden ingevuld.

- Bij zorgvraag moet (24 uurs) zorgverlening op afroep in elke woning mogelijk zijn. De voorkeur voor een volgende woning gaat uit naar een huurwoning met minimaal 2 slaapkamers, het liefst een grondgebonden nultreden woningen in de huidige wijk. Hierdoor heeft men geen zorgen over het onderhoud en kunnen kleinkinderen opgevangen worden.

Wonen met zorg

- Via meerdere bijeenkomsten proberen we alle zorgpartijen in Veenendaal tot samenwerking te bewegen. Hierdoor kunnen zij samenwerkingsmogelijkheden in huisvesting en/of verlening van zorg aangaan om zo kostendekkend te kunnen blijven werken. - Voor de toekomst bepalen we samen welke woonbehoeften er zullen zijn. Zo proberen we op tijd nieuwe en passende huisvesting te realiseren, bijvoorbeeld op de locaties Boveneind en Engelenburgh. Deze huisvesting moet levensloopbestendig en flexibel zijn zodat ze ook na de vergrijzingsgolf inzetbaar blijven.”

Ladder voor Duurzame Verstedelijking (2012)

In 2012 heeft het rijk in het Besluit ruimtelijke ordening vastgelegd dat gemeenten bij de onderbouwing van een nieuw of gewijzigd bestemmingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling (dat kunnen al enkele woningen zijn) de Ladder voor duurzame verstedelijking moeten afleggen waarbij ze onderbouwen dat er echt vraag is de komende tien jaar (kwantitatief en kwalitatief) en dat de vraag naar deze woningen niet in de bestaande stedelijke gebieden inclusief bestaande woningvoorraad of lege niet-woningen kan worden voorzien. Pas als dat niet kan moet een passend ontsloten locatie worden gevonden.

De Ladder ziet er schematisch als volgt uit:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De Ladder blijkt inmiddels grote consequenties voor gemeenten te hebben. Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft zojuist geëvalueerd dat 80% van de onderbouwingen van gemeenten ontbreekt. Veel zienswijzen van belanghebbenden (omwonenden, vastgoedpartijen) gaan inmiddels over de Ladder. De Raad van State heeft veel plannen van andere gemeenten afgekeurd op het ontbreken van een (goede) Ladder-onderbouwing. Vooral de kwalitatieve kant van de afweging van gemeenten onbreekt, maar ook is regelmatig geen koppeling gelegd met de bestaande voorraad (trede 2).

De gemeente Veenendaal moet daarom de Ladder helder en systematisch toepassen, uitleggen en onderbouwen bij bestemmingsplannen. En om dit te kunnen doen moet de Ladder steeds meer onderdeel zijn van gemeentelijk beleid: structuurvisie, (deze) woonvisie, projectafwegingen en (gemeentelijke en regionale) prioritering van plannen.

Bijlage 2: Verslagen van de bijeenkomsten met de marktpartijen

Verslag bijeenkomst op 14 november 2013 met de woningmakelaars

Energiekosten

De makelaars geven aan dat de voorraad bestaande woningen nog niet veel last heeft van haar hogere energieverbruik ten opzichte van nieuwbouwwoningen: op de Veenendaalse huizenmarkt is dit onderwerp op dit moment geen doorslaggevend koopargument. Dit komt ook omdat het landelijke energielabel (nog) niet verplicht is. Potentiële kopers vragen meestal wel naar het maandelijkse kosten van gas, water en licht maar willen voornamelijk een goede deal op de koopprijs. Er wordt wel verwacht dat het onderwerp energiekosten in de komende jaren een veel grotere rol gaat spelen in de keuze van een woning. Huizen die in de afgelopen jaren al in meer of mindere mate energiebesparende maatregelen hebben genomen leveren echter nauwelijks meer op bij verkoop: kopers kijken vooral naar de koopsom waar ze op uitkomen. Pas wanneer meerdere dezelfde woningen beschikbaar zijn op dezelfde locatie en voor ongeveer hetzelfde bedrag kijkt men naar kleinere onderwerpen zoals verschillen in overige maandelijkse woonlasten.

Reeds genomen energiebesparende maatregelen maken nu dus nog maar een klein onderdeel uit van overwegingen bij kopers. Het onderdeel gaat echter belangrijker worden, maar de factor die de prijs zal bepalen is en blijft de locatie van de woning. Makelaars vinden het een uitdaging voor de woningmarkt en de maatschappij om bewoners energiebewuster te maken, waardoor zowel de betaalbaarheid als de verkoopbaarheid van woningen goed blijft of zelfs toeneemt. De kosten van het energiezuinig maken van een woning zijn pas interessant als men dit met het gehele blok ineens doet, eventueel in combinatie met een landelijke subsidieregeling. Het nadeel is wel dat iedere woning in de loop van de jaren verschillende stappen van modernisering heeft genomen. Hierdoor is een vast pakket van energiebesparende maatregelen niet voor alle bewoners van toepassing omdat zij sommige ingrepen zelf al hebben gedaan.

Woningen van de corporatie die worden uitgepond zitten in een andere prijsklasse dan nieuwbouw. Kopers die minder kunnen betalen omdat ze minder hypotheek krijgen komen noodgedwongen uit op dit aanbod. En dit terwijl de prijs van de woning lager ligt omdat er veel onderhoud aan moet gebeuren en de energierekening wel het dubbele van een nieuwe woning kan zijn. Het is goed mogelijk dat de kosten van de hypotheek, het opknappen en de energie uiteindelijk maandelijks vrijwel net zo duur zijn als bij een woning in Veenendaal-oost. Helaas kijken banken nog puur naar de financiering op basis van inkomen, terwijl men naar de totale woonlasten zou moeten kijken. Het toepassen van extra energiebesparende maatregelen kan de verkoopbaarheid van een nieuwbouwwoning verder vergroten, maar ontwikkelaars kunnen deze extra investering niet leveren omdat het niet in de verkoopprijs terug komt: extra energiezuinig levert simpelweg geen hogere verkoopprijs op.

In de bestaande bouw zien makelaars dat er wel veel winst te behalen valt met energiebesparende maatregelen.

Hiervoor worden momenteel steeds meer landelijke initiatieven opgezet onder namen zoals ParticulierenDeal, Nul op de meter, Energiesprong, Energiebespaarlening en de Stroomversnelling. Grote partijen en het Rijk proberen zo particuliere woningeigenaren over te halen om hun woning te renoveren. Gesteld wordt dat de maandelijkse kosten van de benodigde (hypothecaire) lening vaak even hoog zijn als de te behalen besparing op de energierekening. Hierdoor voldoet een woning weer helemaal aan de eisen van deze tijd, kost het per saldo niets en is het huis in de toekomst beter verkoopbaar. En niet te vergeten wonen mensen comfortabeler en gezonder in een geïsoleerd en goed geventileerd huis. Als dit met hele blokken tegelijk zou gebeuren valt de kosten /baten verhouding nog beter uit. Aangezien de corporaties ook hele blokken aan gaan pakken is een gecombineerde renovatie van meerdere straten met zowel koop- als huurwoningen en onderwerp om voor de komende jaren te onderzoeken. Het is aan de gemeente om dergelijke initiatieven kenbaar te maken aan de inwoners. Wellicht is een regiefunctie in het opzetten van buurtprojecten ook goed mogelijk. Samen met de corporaties kunnen grote stappen gezet worden in het leefbaar houden van woningen en woonomgeving, zeker in de wijken waar dat het hardste nodig is.

Leefbaarheid in de wijken

Er is ook gevraagd of er wijken zijn waar het in de komende jaren vanwege de bereikbaarheid, het openbaar gebied en/of de algehele uitstraling moeilijker zal gaan worden om de woningen te verkopen. Hierbij noemen makelaars in het algemeen de wijken uit de jaren ‘50 en ’60 aangezien die woningen vrij weinig uitstraling hebben. Daarnaast worden meer specifiek diverse gedeelten van Veenendaal-West genoemd, zoals de Schepenbuurt en de omgeving Oudeveen. Veel van deze woningen zijn slecht geïsoleerd en er zijn problemen met parkeren. Om te voorkomen dat bepaalde buurten de leefbaarheid achteruit gaat kan gekeken worden naar het verbeteren van het openbaar gebied, parkeren en de eenzijdigheid van de woningen. Positief is dat de woningcorporaties op diverse plekken in oudere wijken woningen verkopen. Dit levert duidelijk een positieve bijdrage aan de buurt omdat is een aanzienlijk verschil is in onderhoudsniveau tussen koper en huurder.

Met uitzondering van het centrum zijn de wijken over het algemeen goed opgebouwd wat woningtypen en prijsklassen betreft. Het is echter saai binnen enkele wijken. De eentonigheid moet worden doorbroken, enkele wijken hebben een wat sombere kleurstelling. Er dienen meer voorzieningen in de wijken te komen waardoor er meer dynamiek ontstaat. Meer mogelijkheden voor activiteiten en ontmoeting zijn straks onder andere voor de ouderen belangrijk. Initiatieven vanuit bewoners hieromtrent moeten dan ook worden gestimuleerd. Als elk buurt zijn eigen plek voor ontmoeting heeft kan dit een positieve invloed hebben op het woongenot van de inwoners. Stadsvernieuwing heeft zondermeer een positief effect op de rest van de wijk. Maar alleen investeren in de centra van de wijken, zoals recent in Dragonder-Noord en in Het Franse Gat is gebeurd, is op termijn niet voldoende: er moet ook geïnvesteerd worden in de bestaande woningen en het openbaar gebied om bestaande woonwijken op termijn verkoopbaar houden. Alles na 1990 is in principe nog prima, oudere wijken kunnen problemen gaan opleveren. In enkele wijken/buurten gaat parkeren een steeds groter probleem worden. Opvallend is dat de verkoopbaarheid van specifiek de appartementen in het Scheepjeshofcomplex als een groot probleem wordt genoemd, mede vanwege problemen omtrent de parkeervergunningen in de parkeergarage.

Bouwen voor jongeren

De afgelopen jaren zijn er diverse projecten specifiek voor jongerenhuisvesting ontwikkeld. Verwacht wordt dat deze aantallen voor de komende jaren meer dan voldoende zijn voor de vraag, zeker in combinatie met alle bestaande appartementen die te koop staan. Aangezien deze woningen nu allemaal kort na elkaar op de markt komen ontstaan er mogelijk bij verkoop over ca. 3 of 4 jaar problemen bij de verkoopbaarheid van deze jongerenwoningen. De woningen moeten daarom zoveel mogelijk gefaseerd op de markt komen om een overschot te voorkomen.

Voor jongerenhuisvesting hoeft er de komende jaren dus geen extra aanbod meer te worden gecreëerd. Kleine appartementen tot ca. 40m² kunnen wel verhuurd worden, maar voor de verkoop hiervan is te weinig interesse. Jongeren krijgen ook vaak de hypotheek niet rond, zelfs bij kleinere appartementen. Dit zal met de steeds strenger wordende hypotheekregels alleen maar moelijker worden. Belangrijk is dus het besef dat de banken de komende jaren de financiële mogelijkheden ook voor de jongeren zullen beperken. Aangezien kleine huurappartementen niet interessant zijn voor de beleggersmarkt ligt hier een verhuurmogelijkheid voor de corporaties.

Jongeren kijken samen met hun ouders heel bewust naar oppervlakte van de woning en de verkoopbaarheid in de toekomst. Ouders springen indien mogelijk graag bij om het mogelijk te maken een groter appartement te kopen. Op dit moment verkopen appartementen rond de 60m² goed aangezien zij zich in de juiste prijsklasse bevinden. Appartementen voor jongeren liggen bij voorkeur in kleinschalige complexen om de kwaliteit te behouden. Verwacht wordt namelijk dat veel jongerenappartementen bij elkaar na verloop van tijd resulteert in de uitstraling van studentenhuisvesting. Bij het op de markt brengen van een groot complex is het tevens moeilijk om voldoende aantallen te verkopen zodat het complex gerealiseerd kan worden.

Bouwen voor senioren

Voor senioren moet gericht gebouwd gaan worden, vooral het type patiowoningen wordt veel als behoefte genoemd. De woningen moeten in ieder geval grondgebonden zijn, appartementen zijn er al meer dan genoeg. Appartementen van boven de € 200.000 zijn en blijven moeilijk te verkopen. Als men dan toch kleiner gaat wonen gaat de wens uit naar een woning met een kleine tuin en alles gelijkvloers, een zogenaamde nultredenwoning. Als het toch een appartement wordt is een groot balkon voor minstens 4 personen een vereiste. Woningen voor senioren moeten minimaal twee slaapkamers hebben zodat de kleinkinderen er kunnen blijven slapen. Nieuwbouw van woningen voor senioren moeten daarbij niet duurder zijn dan hun huidige woning. De toekomstige senioren hebben, onder andere vanwege de mogelijke zorgkosten, minder te besteden dan de huidige groep senioren. Maar ook dan wil men bij een verhuizing nog graag geld overhouden om te besteden aan andere dingen. Bouwplannen van nieuwe woningen moeten hiermee rekening gaan houden om aantrekkelijk te zijn voor deze doelgroep.

Prijsstijging

De verwachting bij makelaars is niet dat bij een aantrekkende woningmarkt de prijzen snel omhoog schieten. Dit zal pas gebeuren als er landelijk een ander beleid/regime komt. De overheid is bezig met inperken van de mogelijkheden om (maximaal) geld te lenen. Door deze beperkte leencapaciteit bij de banken staat er de komende jaren een rem op de mogelijkheden van potentiële kopers. Kopers zullen pas meer gaan betalen als de mogelijkheid er financieel komt. Als het aan de kopers ligt zou er mogelijk weer door een snel aantrekkende vraag een teveel lucht in de koopsommen ontstaan. Dan zouden de prijzen van de woningen, mede door achterblijvende nieuwbouwproductie, weer onevenredig omhoog gaan.

Startersleningen

Makelaars zien dat ook de koopstarters steeds minder kunnen lenen door nieuw beleid omtrent hypotheken.

Startersleningen moeten blijven om het aantrekkelijk te houden om in te stappen, ook bij een aantrekkende woningmarkt. De ervaring in de afgelopen jaren in Veenendaal leert dat het perfect werkt om zo huizen te verkopen voor starters: zonder een starterslening is het duidelijk lastiger om woningen te verkopen. Ouders moeten dan bijspringen om het betaalbaar te maken. De cultuur in Nederland is er momenteel niet meer naar om te sparen voor je eerste koophuis, zoals in bijvoorbeeld Duitsland wel het geval is. Een gezonde verkoop van woningen in de lagere prijsklassen is essentieel voor de doorstroming op de gehele woningmarkt. Voordat het huidige budget voor de kostendekking van de startersleningen op dreigt te raken moet daarom nieuw budget worden gecreëerd.

Overwegingen tot koop

Potentiële kopers kijken meer en meer rationeel naar het totale plaatje, dus ook naar de totale maandelijkse woonlasten. Het voornaamste koopargument blijft echter de locatie van de woning. Kopers kiezen daarnaast toch ook gewoon voor de goedkoopste woning. Het blijft voor kopers belangrijker om een goede deal te krijgen op de koopsom, nog naast het gevoel wat ze bij de woning hebben.

Gewenste woonmilieu’s

Er kan ook gedacht worden aan woningen waar op de begane grond een aan huis gebonden beroep uitgeoefend kan worden. Deze extra ruimte kan later omgezet worden tot een slaapkamer. Ook blijkt dat bij traditionele woningen met een bredere beukmaat mogelijk moet zijn. Door een bredere beukmaat zou ook een slaapkamer op de begane grond mogelijk zijn. Mensen zijn bereid te betalen voor een iets bredere beukmaat. Er is geen behoefte meer aan woningen met woonkamers op de verdieping.

Doelgroep

Geschat wordt dat hooguit 20% van de koopwoningen worden verkocht aan mensen van buiten Veenendaal. Hiervan komt een aanzienlijk deel uit de direct omliggende gemeenten. De vraag is of je nog wel kan stellen dat de gemeente Veenendaal een regionale opvangtaak heeft: onze woningmarkt lijkt hoofdzakelijk een intern gerichte woningmarkt te zijn. Daarnaast hebben omliggende kernen de afgelopen jaren relatief gezien nog veel bij gebouwd. Waarom komen de mensen dan niet in de buurt van hun werk wonen? Is Veenendaal niet aantrekkelijk genoeg om in te wonen? Het gros van de werknemers in Veenendaal die elders wonen blijken niet naar Veenendaal te verhuizen. Dit terwijl bij de planning van met name Veenendaal-oost in uitgegaan van een aanzienlijke aanwas van buitenaf. Hetzelfde geldt overigens voor de bouwplanning in Ede: ook daar is uitgegaan van een grote regionale interesse in de nieuwbouw.

Meest opvallende uitspraak tijdens deze bijeenkomst:

Over drie jaar zijn we de crisis vergeten/ is deze over.

Verslag bijeenkomst op 27 november 2013 met de verhuurders

Energiekosten

De verhuurders in Veenendaal verwachten niet dat vanwege het verschil in maandelijkse energiekosten de bestaande huurwoningen steeds slechter verhuurd gaan worden. De afgelopen periode is de energieprijs nauwelijks gestegen. Een hogere huur wordt dan niet gecompenseerd door lagere energiekosten. Vanaf dit moment tot 2020 wordt er fors geïnvesteerd in de verduurzaming van de bestaande bouw. Aangezien er de komende jaren weinig nieuwbouw zal plaatsvinden met sociale woningbouw hebben huurders in deze categorie de komende periode weinig keuzemogelijkheden. In het duurdere huursegment wordt veel bewuster gekeken naar de energiekosten.

Wonen met zorg

Veel zorgcomplexen voldoen niet aan de huidige eisen van mogelijke huurders, die complexen gaan in de huidige staat niet verhuurd worden. Complexen (tijdelijk) verhuren aan bijvoorbeeld studenten werkt alleen goed in de grote steden. In Veenendaal wordt op dit moment geen doelgroep gezien voor een tijdelijke invulling van eventuele leegstand. Er komt straks echter wel een kwetsbare groep 80+. Daar zijn de huidige verzorgingstehuizen prima geschikt voor. Er is dan dus sprake van een andere doelgroep dan nu. Over 10 jaar hebben we ten opzichte van nu een grote toename van de vergrijzing (verdubbeling), dan zijn de zorglocaties hard nodig.

SIB Woonservice geeft echter aan dat de woningen voor ouderen weer gevuld zijn, terwijl het nog geen jaar geleden moeite kostte om een huurder te vinden. De instroomleeftijd is de afgelopen 2 jaar al gestegen van 67 naar 71 jaar. Vooral voorzieningen spelen daarbij een belangrijke rol: daar wordt heel bewust naar gekeken bij de eigen keuze voor een woning. Elke wijk zou daarom een eigen voorzieningencentrum (welzijn en zorg) moeten hebben. Het welzijn moet hierbij goed georganiseerd worden. Dit geeft voor mensen in de woonomgeving veel houvast en vertrouwen en moet daarom wijkgericht worden opgepakt. Bekeken moet worden of de verhuurders bezit in de wijk hebben waar deze voorzieningencentra in gecreëerd kunnen worden. Samen met de gemeente kan dan worden gekeken hoe we deze toekomstige, steeds groter wordende behoefte in kunnen vullen.

Huurwoningen in de vrije sector

Op dit moment wordt er alleen in het goedkope segment gebouwd. Moet je nu stoppen met bouwen en wachten op het aantrekken van de markt? Of bouw je Buurtstede verder vol met wat op dit moment wel afzetbaar is? Veenendaal-Oost moet wat de verhuurders betreft een gemengde wijk gaan worden zoals we dat in het begin samen bepaald hebben. Op papier zou er momenteel meer vraag moeten zijn naar dure huurwoningen vanwege de steeds strenge hypotheekeisen en de huurverhogingen voor scheefwoners. Op dit moment is het echter juist moeilijk om vrije sector huurwoningen verhuurd te krijgen, mensen wachten eerst maar eens af en blijven wonen waar ze nu wonen. De effecten van de huurverhogingen voor scheefwoners worden pas in de komende jaren merkbaar. Als je op korte termijn vrije sector huurwoningen bouwt is het daarom nog maar de vraag of je ze kwijtraakt. Marktonderzoek naar de vraag is nodig voordat iemand er in durft te investeren. Deze markt kan niet bediend worden door de corporaties vanwege de inkomensgrens en het niet borgen van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Een optie is dat de gemeente dan borg staat voor nieuwbouw voor het middensegment. Voor beleggers is de markt niet interessant vanwege een te laag rendement. De grondprijs aanpassen om de bouw van vrije sector woningen toch aantrekkelijker te maken is een actueel onderwerp van discussie.

Woningaanpassing

De verhuurders zijn van mening dat bewoners dienen te verhuizen naar aan geschikte woning in plaats van dat de huidige ongeschikte woning rigoureus moet worden verbouwd. Er dient een afweging gemaakt te worden tussen aanpassings- en verhuiskosten. Het aanbod van aangepaste woningen moet op wijkniveau worden georganiseerd. Alleen zo kan je mensen een toekomst in de eigen buurt geven. Men is tevens zelf verantwoordelijk voor kleine aanpassingen in de woning. Als de mogelijkheid tot verhuizen er om welke reden dan ook niet is moet maatwerk mogelijk zijn.

Sociale huurwoningen

Veenendaal blijkt bovengemiddeld veel sociale huurwoningen te hebben. In referentiegemeenten ligt dit percentage op 32%, in Veenendaal op ca. 35%. Dit is op zich logisch vanwege het industriële verleden waardoor er behoefte was aan goedkopere huisvesting. De hoeveelheid sociale woningen lijkt verband te hebben met het aantal verstrekte uitkeringen. Als gevolg van het rijksbeleid zal het aantal sociale woningen de komende jaren echter dalen aangezien steeds er meer in de categorie vrije sector huur zullen vallen, terwijl er weinig bijgebouwd wordt. Er is de komende jaren vooral behoefte aan grondgebonden huurwoningen om een verschuiving van huishoudens teweeg te brengen. Van tekorten aan sociale huurwoningen lijkt niet of nauwelijks sprake. Dit blijkt onder andere uit de inventarisatie van Patrimonium en SIB in het kader van hun fusieplannen. De jonge woningen hebben relatief lage maandlasten en moeten zo lang mogelijk worden behouden voor de sociale woningvoorraad. Een gedeelte van de oudere woningen met hogere maandlasten (vooral energiekosten) worden in de loop van de jaren per blok gerenoveerd en energiezuinig gemaakt.

Woningbouw voor jongeren

Vanwege het gecreëerde aanbod in de afgelopen jaren is het niet meer nodig specifiek voor jongeren woningen te bouwen. Daarnaast is met name nieuwbouw relatief duur: er kan niet meer gebouwd worden voor een maandelijkse huur van € 350. Tevens slaat een gedeelte van de jongeren de 1e fase van huren tegenwoordig over. Zij blijven langer thuis wonen en kopen vervolgens direct een grondgebonden woning.

Nieuwbouw voor wonen met zorg

De investeringen in wonen met zorg hangen vooral af van de indicaties van verzekeraars. Daarnaast krijgen zorginitiatieven momenteel de financiering moeilijk rond. Nieuwe inzichten en voorwaarden voor de inrichting van bestaande zorgcomplexen worden nu meer en meer duidelijk. Renovatie en verbouwen van de bestaande complexen is de trend voor de komende jaren, niet het compleet nieuw bouwen. Het is raadzaam op over ca. 3 jaar te bezien of deze situatie veranderd is. Verdunning van complexen (bijvoorbeeld van 2 huidige woningen 1 nieuwe, grote woning maken) is een financieel risico: je krijgt voor die grote woning niet hetzelfde huurbedrag als voor de 2 oude woningen opgeteld. Het ombouwen van leegstaande kantoren op bedrijventerreinen is geen optie voor bewoning door ouderen: aangezien ouderen absoluut in de woonwijk willen zitten is succesvol initiatief aan de rand van een kantorenterrein niet realistisch. Bij (ver)nieuwbouw is het aan de ontwikkelende partij om de locatie geschikt te maken voor de beoogde doelgroep.

Verhuurbaarheid in de komende jaren

Of de huidige woningvoorraad ook de komende periode goed verhuurbaar blijft hangt vooral af van wat er gaat gebeuren rond Wmo: komt er een voorzieningencentrum in de wijk? Daarnaast moeten alle inwoners, zowel huurders als eigenaren, zich bewust worden van het feit dat er geen sprake is van een recht op allerlei voorzieningen. We hebben inzicht nodig in de vraagkant: van daaruit kan je beoordelen welke actie er voor de komende 5 jaar nodig is. Het is al wel duidelijk dat goede voorzieningen in de wijk noodzakelijk zijn om de woonomgeving aantrekkelijk te houden. Dit geldt vooral ook voor de nieuwe groep bewoners met een lichte zorgvraag die vanaf nu zelfstandig in de buurten moeten blijven wonen.

Meest opvallende uitspraak tijdens deze bijeenkomst:

Vrije sector huurwoningen zijn momenteel moeilijker te verhuren, terwijl er in theorie veel meer vraag naar zou moeten zijn dan voorheen.

Verslag bijeenkomst op 11 december met de ontwikkelaars

Toekomstige vraag

Als de economie de komende jaren weer langzaam hersteld is het nog maar de vraag of de vraag naar nieuwbouwwoningen weer aan zal trekken. Het is erg lastig om in de toekomst te kijken, een opleving van de woningmarkt wordt niet alleen bepaald door de economie. Bij een herstellende economie zal de woningmarkt vast wel met vertraging aantrekken, maar het zal niet meer zo worden als voor de crisis: de “gouden tijden” komen niet meer terug. Angst domineert momenteel de woningmarkt, het wegnemen van deze angst zal waarschijnlijk een positief effect hebben op de woningmarkt. Mensen moeten weer vertrouwen krijgen in het behouden van hun baan en in de verkoopbaarheid van hun huidige woning. Op dit moment durft men wel weer enigszins te kopen, maar velen kunnen dit niet omdat hun woning minder waard is dan het hypotheekbedrag dat er op rust. Er is dus sprake van een mismatch tussen woning en hypotheek, deze groep staat “onder water” en kan niet verhuizen.

De vraag op de woningmarkt is dan ook niet verdampt, maar veranderd. Het aanbod moet worden bijgesteld en het totaalpakket moet kloppen: locatie, perceel en prijs. In de projectontwikkeling is dan ook een trend waarneembaar: kleinere, vraaggerichte projecten tegen lagere prijzen. De woning wordt meer gezien als product waarbij de klant bepaald hoe hij er uit komt te zien. Pas dan kan een bouwplan op succes rekenen. Consumentgericht bouwen is de toekomst: de koper bepaald dus hoe de woning er uit komt te zien. Men moet het gevoel hebben dat de woning zelf gebouwd is. Een flexibel bestemmingsplan is het instrument wat je hiervoor nodig hebt. De vergrijzing zorgt er de komende tijd ook voor dat er een groot aanbod bestaande woningen op de markt komt.

Dit aanbod is enigszins een concurrent voor de nieuwbouw, des te meer reden om ervoor te zorgen dat nieuwbouwprojecten enkel aanbieden wat de beperkte markt vraagt.

Invulling Buurstede

Kleinere woningen en goedkope appartementen worden nu wel verkocht. Door alleen deze type woningen te bouwen krijg je echter een te eenzijdige woonomgeving. Verdichting is ook geen eindoplossing, we moeten vasthouden aan het uitgangspunt van een gemengde wijk met woningen in diverse prijsklassen. Je bouwt de wijk immers voor een langere periode (mix van generaties). Er moet ook blijvend gekeken worden naar het kwaliteitsniveau, want bij een hogere kwaliteit is men ook bereid om meer te betalen. En Buurtstede op dit moment niet afbouwen is geen optie: dan kan je gedurende een lange periode te maken hebben met een halve wijk. Dit is geen zeker geen kwaliteit. Gezien de planning van duurdere koopwoningen en de benodigde continuïteit van bouwen is het dan een logische vraag of we het bouwprogramma moeten aanpassen naar woningen die op korte termijn wel afzetbaar zijn. De prijsgrens van wel afzetbare woningen ligt hierbij volgens de ontwikkelaars op ca. € 300.000. Alle factoren moeten kloppen wil een nog duurdere woning verkoopbaar zijn: een vrijstaande woning tussen sociale woningbouw werkt echter niet. De eilanden van de Veenderij bieden straks wel mogelijkheden: wellicht per eiland een bepaalde categorie woningen? Keuzes maken voor de juiste locatie is essentieel. Switch desnoods van locatie om elders ruimte te scheppen voor het juiste product. De kopers tot nu toe komen voornamelijk uit Veenendaal zelf. Er is maar een beperkte regionale instroom en soms komen mensen vanuit regio Rotterdam hier wonen.

Vraag naar appartementen

De ontwikkelaars zijn van mening dat Veenendaal de komende jaren geen verdere appartementen ontwikkeling moet toestaan. Het bestaande aanbod plus de reeds lopende projecten is naar verwachting voldoende voor de vraag tot 2020, ondanks de mogelijke stijging in de vraag vanwege de komende vergrijzing. Er moet in de toekomst meer en meer een combinatie zijn tussen wonen en zorg. Dit betekent wellicht een aanpassing van de bestaande woningvoorraad in combinatie met een wijklocatie waar diverse functies samenkomen. Ouderen willen namelijk zorg en voorzieningen in de directe omgeving beschikbaar hebben. Ook hier gaat het om het juiste product: nieuwe concepten waar wonen, zorg en welzijn samenkomen. Brouwerspoort is hiervoor een kansrijk project, deze plek is zeer geschikt voor dit doel.

Levensloopbestendige woningen

In de basis zijn alle nieuwbouwwoningen levensloopbestendig en aanpasbaar vanwege de eisen in het bouwbesluit. Als ontwikkelaar speel je hier nog niet verder op in omdat dit aspect bij de koop van woningen kopers vaak niet wordt meegenomen. Men vind dit niet echt van belang en is niet bereid hiervoor meer te betalen. Bij burgers moet de bewustwording nog komen dat de overheid zich verder terugtrekt en dat men zelf verantwoordelijk is voor een geschikte woning. Pas dan wordt het in de toekomst bij de koop zwaarder meegewogen. Momenteel is men zich erg bewust van de energielasten. Men kijkt nu naar verduurzaming van de woning. Twintig jaar geleden speelde dit nog geen rol maar na zoveel jaren is men zich bewust van energiebesparing. Dit proces van bewustwording moet nu nog plaatsvinden voor de zorgcomponent, maar is al wel ingezet.

Succes in de komende jaren

Om bouwplannen succesvol te verkopen moet er afstemming plaatsvinden over het moment van verkoop. Als we de komende jaren niet onderling afstemmen over het gefaseerd op de markt brengen van projecten overtreft het aanbod de vraag. Dat dit afstemmen leidt tot beweging in de markt heeft het periodieke overleg met de centrumontwikkelaars laten zien. Kennis van elkaars situatie leidde daar tot bijstelling van plannen waardoor het overschot aan aanbod van appartementen aanzienlijk is verminderd. Mocht de markt weer aantrekken dan dient de nieuwbouwproductie snel te worden opgevoerd. Als dit aanbod achterblijft zullen de bouwkosten gaan stijgen. De koopsommen worden voorlopig bepaald door de klant, maar dit staat los van de bouwkosten. Op dit moment werken veel onderaannemers namelijk onder de kostprijs. Bij een stijgende markt is het de verwachting dat er een inhaalslag zal plaatsvinden. Aangezien de woningbouw zelf al aardig slim is doorontwikkeld is daar nog weinig kostenbesparing te halen. Binnen de regio FoodValley is voldoende plancapaciteit om bij een verbetering van de markt direct te kunnen bouwen. Om een nieuwbouwwoning bereikbaar te houden voor kopers is het behoud van de startersleningen van belang, vooral vanwege de hypotheekmogelijkheden die de komende jaren steeds meer beperkt worden. Door de nieuwbouw duurzaam en energiezuinig te realiseren ben je aantrekkelijker ten opzichte van het bestaande woningaanbod in Veenendaal. Dit besef begint nu ook langzaam bij de kopers te komen, maar men gaat voornamelijk voor de laagste aankoopprijs en niet zozeer voor de lasten in de jaren daarna. Banken zouden bij de beoordeling van de financieringsmogelijkheden de totale maandelijkse woonlasten moeten beoordelen. Uiteindelijk wordt dit aspect straks betrokken bij de financiering van de koop van de woning, op dit moment staat op dit er nog los van.

Meest opvallende uitspraak tijdens deze bijeenkomst:

De restlokaties in Buurtstede moeten snel worden ingevuld met kwalitatief hoogwaardige woningen, aangeboden in kleine hoeveelheden met een scherpe koopsom onder de € 300.000,-

Verslag bijeenkomst op 11 december met de zorgpartijen

Leegstand in zorglocaties

Landelijk zijn er veel zorgelijke berichten over het sluiten van verzorgingstehuizen vanwege het scheiden van wonen en zorg en de daardoor verwachte leegstand. Ten opzichte van ca. 1 jaar geleden verwacht Charim in Veenendaal toch geen leegstand. Er worden momenteel al zelfstandige woningen verhuurd aan bewoners zonder zorgindicatie. Charim is bewust overgegaan op het aanbieden van woonruimte in haar servicecomplexen. Door het actief aanbieden van zorg, welzijn en andere voorzieningen in de directe omgeving maakt zij het aantrekkelijk om in haar complexen te wonen. Dat dit werkt blijkt uit het feit dat er geen enkele sprake is van leegstand. Dit wordt ook voor de komende jaren niet of nauwelijks voorzien. Het aanbieden van nieuwe arrangementen voorkomt (vooralsnog) leegstand, de verhuurders merken duidelijk dat potentiële huurders de kwaliteit van alle aanwezige faciliteiten meenemen in hun overwegingen.

Voortzetting van de exploitatie van de diverse kleinschalige zorglokaties in Veenendaal is niet haalbaar: de huisvesting is verouderd en de groepswoningen zijn te klein. Deze locaties moeten ingezet worden als gewone huurappartementen. In de huidige staat is het niet te verhuren aangezien de bouw en indeling destijds vaak puur gericht was op groepswonen. Pas de laatste 5 jaar wordt er flexibel gebouwd zodat een gebouw inzetbaar is voor meerdere doelgroepen, daarvoor niet. Dit ombouwen voor een andere doelgroep is een uitdaging omdat het vraagt om een investering die vaak onrendabel is. Een quick scan per locatie over wat er toch mogelijk is moet daarom worden uitgevoerd. Kan je deze kleinere complexen toch ombouwen tot bijvoorbeeld starters- of studentenwoningen? Wellicht is huisvesting van mensen met een zzp 3 indicatie in combinatie met een welzijnsfunctie voor de wijk een optie? Het is in ieder geval onvermijdelijk dat de kleine complexen voor zorgbewoning (grotendeels) verdwijnen. Vooral 24 uurs nachtzorg is niet meer betaalbaar.

De grote zorgcomplexen voldoen niet meer aan de huidige standaarden, er moet een kwaliteitsverbetering komen. Welzijn, corporaties en zorgpartijen moeten samen deze locaties

herontwikkelen met het oog op de toekomst. Er ontstaat ook een andere samenwerkingsvorm/relatie tussen cliënt en verhuurder. De gemeente kan in de bestemmingsplannen gebieden en/of locaties aanwijzen waar wonen met zorg en welzijn zich kan ontwikkelen om zo de wijk te faciliteren. Hierop kunnen ontwikkelaars dan ook inspelen. Geef daarnaast ook de ruimte aan particulier opdrachtgeverschap voor groepen ouderen die zelf een concept willen ontwikkelen. Dit zal naar verwachting in de toekomst vaker voorkomen zodat men voor elkaar kan zorgen. Gehandicapten hebben overigens een andere woonvraag aangezien ze niet onder de AWBZ vallen. Ook daarvoor geldt het op eigen kracht wonen in een betaalbare woning. Dit uitgangspunt staat vanwege de betaalbaarheid eveneens onder druk. Complexen voor de zwaardere gehandicaptenzorg zijn gelukkig al wel toekomstbestendig aangepast.

Zelfstandig wonen in de wijken

Vanwege het scheiden van wonen en zorg dienen inwoners met een lichte zorgvraag in hun eigen woning zelfstandig te blijven wonen. De vraag is dan of we in iedere wijk voldoende voorzieningen en zorgverlening beschikbaar hebben. In complexen en/of buurten waar een grote concentratie ouderen woont gaat dit niet op. Er zijn namelijk veel praktische problemen: de bewoners komen niet buiten en kunnen elkaar dus lastig helpen. Bij een grote concentratie ouderen is zelfredzaamheid dan ook een probleem aangezien je buren niet kunnen bijspringen: zij zijn allemaal hulpbehoevend. En toch kan de eigen kracht op onderdelen ingezet worden, er is meer mogelijk. Leer ouderen bijvoorbeeld omgaan met internet (bezorgservice) en benut de mogelijkheden van de enorme ontwikkelingen binnen de domotica.

Aangepaste woning

Gesteld wordt dat bij een beperking een huishouden moet verhuizen naar een passende woning, in plaats van dat we de huidige ongeschikte woning gaan aanpassen. Bij de corporaties worden hierover afspraken gemaakt. Er zijn wel woningen beschikbaar, maar een bewoner is lastig te vinden: een geschikte bewoner voor een reeds aangepaste woning komt slechts incidenteel voor. Daarnaast wordt het WMO beleid strakker. Ouderen moeten zich meer bewust worden van deze ontwikkeling. Veel aanpassingen worden niet meer vergoed aangezien men die prima zelf kan doen. We moeten zorgen voor ouderenwoningen in de wijk voor als de zorgvraag zwaarder wordt. Zo kan je een alternatief aanbieden in de wijk waarin men (meestal) het liefst wil blijven wonen. Thuiszorg geeft overigens aan dat als er in de woning geen noodzakelijke woonaanpassing plaats vindt er ook geen thuiszorg wordt verleend. Ook hier is er sprake van een eigen verantwoordelijkheid van de cliënten. Het Woonbewust project vanuit Food Valley is daarom de komende tijd essentieel: mensen moeten bewust nadenken over het wel of niet blijven wonen in de eigen woning. De meeste woningen in Veenendaal zijn namelijk niet geschikt voor aanpassingen die nodig zijn bij zorgverlening. Door hierop herhaaldelijk de aandacht te vestigen gaan inwoners bewuster en eerder nadenken over hun woontoekomst en de te maken keuze: verhuizen of aanpassen? Overigens wordt aangegeven dat 1 op de 20 huishoudens ooit een aanpassing nodig zal hebben vanwege en beperking.

Passende Zorghuisvesting

Vanwege de grote veranderingen in de financiering en huisvesting in de zorg is de animo om te investeren in nieuwe gebouwen klein. Dit zou kunnen betekenen dat we over enkele jaren geen passend huurwoning aanbod hebben. De huidige complexen zijn momenteel nog gemengd ingevuld met lichte en zware zorg. Deze gebouwen worden vanwege het scheiden van wonen en zorg naar verloop van tijd alleen nog voor zwaardere zorghuisvesting ingezet. Inwoners met lichtere zorgindicaties moeten vanaf nu zelf voor hun huisvesting zorgen. Er ontstaat hierdoor naar verwachting een tekort aan betaalbare woningen. Voor deze groeiende groep is het lastig om een geschikte woning te vinden, zij gaan nu verspreid in de wijk wonen. Deze groep kan uiteraard wel een woning huren bij bijvoorbeeld Charim. Zij betalen dan zorg en maaltijden apart van de huur. Er ontstaan nu dan ook diverse nieuwe arrangementen voor wonen waardoor potentiele leegstand in de bestaande verzorgingstehuizen wellicht voorkomen gaat worden.

Samenwerken in de zorg

Zorgverlening en/of gezamenlijk huisvesten is noodzakelijk om als zorgorganisatie de komende jaren te blijven bestaan. Dit is vaak zelfs een eis vanuit het zorgkantoor. Er zijn dan ook het afgelopen jaar dwarsverbanden en diverse samenwerkingsvormen ontstaan. Dit is vanwege de betaalbaarheid en efficiency ook in het belang van de klant. Er is meer en meer de bereidheid om hier stappen in te zetten. En als het toch niet werkt, dan wordt dat geaccepteerd. De gemeenschappelijke overleggen vanuit de gemeente hierover worden als zeer positief ervaren. De gemeente heeft sinds eind 2012 haar faciliterende rol hiervoor opgepakt waarmee inmiddels de eerste resultaten zijn bereikt. Zo zal Zideris een woongroep gaan huisvesten in de complex De Stoomwever, het kantoor van Kwintes zal hiervoor plaats maken en zich elders gaan huisvesten.

Meest opvallende uitspraak tijdens deze bijeenkomst:

Ouderen moeten vanaf nu bewust rekening gaan houden met de combinatie van hun toekomstige woonlasten en mogelijke zorglasten.

Verslag slotbijeenkomst op 9 januari 2014 met de Marktpartijen

Om de onderlinge verbanden tussen de groepen zoals genoemd in de vorige paragrafen te leggen is er op 9 januari 2014 een afsluitende bijeenkomst geweest. Bij deze gelegenheid was er per groep

1 afgevaardigde aanwezig om samen met de wethouders deze verbanden voor de komende jaren te bepalen. Hierdoor zijn er conclusies te trekken over de do’s en dont’s op de woningmarkt in Veenendaal.

Veenendaal-West

Er moet volgens de aanwezigen in de wijken worden geïnvesteerd om ze op lange termijn in alle opzichten leefbaar te houden. Met name Veenendaal-West is “een blinde vlek” wat zorgaanbod betreft. Wellicht kan er zorgaanbod worden gecreëerd vanuit de locatie Schepenbuurt? De school daar gaat weg. Verder staan er in West in verschillende buurten veel uniforme woningen met een verhouding van 50/50 in de huur/koop. Het wijkbeeld moet opgefrist worden om weer een lange periode mee te kunnen.

Jongerenhuisvesting

Als de aangeboden woningen klein zijn (minder dan 40m2) dan heeft men teveel twijfels over de verkoopbaarheid straks. Deze woonruimten zijn naar verwachting wel prima verhuurbaar, hoewel ook het aantal reacties op jongeren huurwoningen gehalveerd is. Appartementen van minder dan

€ 180.000,- hebben nu moeite om te verkopen aangezien een deel van de doelgroep ze overslaat en direct een grondgebonden woning koopt om vervolgens lang in te kunnen blijven wonen. Dit dikwijls met financiële hulp van ouders of dankzij spaargeld. De verwachting is dat deze situatie de komende jaren niet veranderd.

Ouderenhuisvesting

Zorgverlening moet tegenwoordig zelf worden betaald. Hierdoor veranderen de woonwensen van inwoners op leeftijd. Men blijft langer wonen in de huidige woning en verhuist pas als het moet. Tot die tijd is de wens vaak een kleine grondgebonden woning met minimaal twee slaapkamers. Dit bevordert de verkoopbaarheid van de vele dure appartementen die we in Veenendaal hebben niet: deze wordt steeds vaker overgeslagen, ook omdat men minder geld dan voorheen overhoudt aan de verkoop van de grote gezinswoning. Pas vanaf de leeftijd van ca. 70 jaar wordt gezocht naar appartementen met intercom en in combinatie met voorzieningen. Men zoekt geborgenheid door geclusterd te wonen met mogelijkheid elkaar te ontmoeten. Het direct kunnen inkopen van commerciële huishoudelijke hulp is een veelgehoorde wens, evenals een alarmknop voor het geval er iets is. Verhuisredenen zijn vooral het onderhoud van huis en tuin, het kunnen blijven wonen als de partner wegvalt en de angst voor een sociaal isolement. Inwoners met een lager inkomen kiezen vaak voor een kleine woonruimte bij een locatie welke voorzieningen in huis heeft. Allen willen ze bij voorkeur 1 dezelfde persoon als hulp over de vloer. Er is nu al een grote groep senioren die meer hulp nodig heeft dan ze zelf willen toegeven, vanwege de vergrijzing zal dit aantal nog groter worden. Door per buurt voorzieningen op te zetten kan eenzaamheid worden voorkomen. Te denken valt hierbij aan het meer benutten van aanwezige keukens bij sportclubs of nog te realiseren zorgpunten in de buurt of wijk.

Zorgcomplexen

De verzorgingstehuizen hebben ondanks de voorspellingen geen leegstand en verwachten die ook niet. Zeker na 2020 hebben we deze woonruimten hard nodig vanwege de vergrijzing en de vraag vanuit dementie. Het verzorgingstehuis moet ook niet meer gezien worden als een instituut maar als een open instelling, dus ook voor andere dienstverleners en mantelzorgers. Een bewoner is geheel vrij in de keuze voor bijvoorbeeld Thuiszorg of een eigen dienstverlener. Bewoners die nog in een huur- of koopwoning wonen kunnen ook gestimuleerd worden te verhuizen door ze op de mogelijkheden en de kosten van verhuizen te wijzen. Hierdoor kan bijvoorbeeld een corporatie doorstroming op gang brengen.

Bouwen voor de zorg zal niet direct nodig zijn. De huidige zorglokaties worden straks alleen nog maar bewoond door personen met zwaardere indicaties. De lichte zorgindicaties moeten zelfstandig blijven wonen. Verwacht wordt dat er een tweedeling zal ontstaan. Inwoners met voldoende financiële middelen kopen of huren wat ze willen en kopen zorg commercieel in. Bewoners met minder inkomen zullen bewust op zoek gaan naar goedkope woonruimte om zo de zorgkosten op te kunnen brengen.

Dit zal consequenties hebben voor de vraag, deze zijn nu nog moeilijk in te schatten.

Veenendaal-oost/Nieuwbouw

Het gemengde karakter van het bouwprogramma moet worden behouden, maar de nog te bouwen woningen in Buurtstede moeten in prijsklasse lager worden. Dankzij inspanning van alle partijen moeten kleine hoeveelheden woningen met een scherpe prijsstelling worden aangeboden. Alleen op die manier kunnen de resterende plekken op korte termijn succesvol worden verkocht.

Kopers kijken wel enigszins naar de verwachte energiekosten van een woning maar nog niet naar de zorggeschiktheid van een woning. Dit bewustwordingsproces is er alleen maar bij mensen op leeftijd.

Loting bij nieuwbouw koopwoningen moet voorlopig vervallen: bij alle woningtypen is er momenteel te weinig sprake van schaarste om voorwaarden aan de toewijzing bij verkoop te stellen.

Meest opvallende uitspraak tijdens deze bijeenkomst:

Vrijkomende locaties van scholen, buurthuizen of kerken in de wijk/buurt moeten worden ingezet om een voorzieningenlocatie te ontwikkelen. Door flexibel om te gaan met het bestemminsplan kunnen er zorgwoningen, zorgvoorzieningen en ontmoetingsplekken worden gecreëerd. Dit kan ook bij reeds bestaande locaties, dus ook bij bijvoorbeeld sportclubs. Hierdoor wordt eenzaamheid besteden en een sociaal netwerk opgebouwd.