Verordening Woonruimtebemiddeling 2020

Ondertekening

Bijlage I: Urgentie- en herhuisvestingssysteem

Paragraaf 1. Algemeen

Artikel 1.1. Definities

In deze Bijlage en de daarop berustende bepalingen en in Bijlage II wordt verstaan onder:

• a.

  herhuisvestingsverklaring: een urgentieverklaring verleend vanwege de toepasselijkheid van de urgentiegrond, opgenomen in artikel 5.8 van deze Bijlage;

• b.

  indicatie: een door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan opgesteld document waaruit de specifieke fysieke of andere beperkingen van een woningzoekende blijken en waarin is of op basis waarvan kan worden bepaald hoe de huisvesting van de woningzoekende daarop dient te worden afgestemd;

• c.

  mantelzorg: zorg die om-niet en niet in het kader van een hulpverlenend beroep op structurele basis wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meer leden van diens directe sociale omgeving, waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie;

• d.

  resocialisatie: een traject waarbij sprake is van een psychische of psychiatrische problematiek of psychosociale problemen en waar tegelijkertijd meerdere hulpvragen spelen; er is sprake van weinig zelfregie, grote hulpvraag, beperkte competenties en vaardigheden waardoor er een noodzaak is tot al dan niet tijdelijke ondersteuning bij het voeren van een zo zelfstandig mogelijk bestaan;

• e.

  slaapkamertal: het aantal slaapkamers als bedoeld in artikel 3.4 van deze Bijlage;

• f.

  urgentiegronden: de in artikel 5.1 tot en met 5.8 van deze Bijlage genoemde urgentiegronden, zijnde de urgentiecategorieën als bedoeld in artikel 12, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014;

• g.

  urgentieverlener: het bestuursorgaan dat beslist op de aanvraag om een urgentieverklaring;

• h.

  vergunninghouder: de vergunninghouder als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder h van de wet;

• i.

  verordening: de verordening waar deze bijlage deel van uitmaakt;

• j.

  voorkeursurgentieregio: de voorkeursurgentieregio als bedoeld in artikel 3.2, vierde lid, van deze Bijlage;

• k.

  voorliggende voorziening: een publiekrechtelijke regeling, anders dan de wet of deze verordening, die gezien haar aard en doel voor de desbetreffende woningzoekende toereikend en passend moet worden geacht voor het voorkomen of oplossen van zijn of haar huisvestingsprobleem;

• l.

  woonruimtetype: het woonruimtetype als bedoeld in artikel 3.3 van deze Bijlage;

• m.

  zoekprofiel: het zoekprofiel als bedoeld in artikel 3.2 van deze Bijlage;

• n.

  n) instelling: een partij die door het college van burgemeester en wethouders is aangewezen voor het verzorgen van een traject, gericht op resocialisatie van de aanvrager

• o.

  complexe problematiek: psychische of psychiatrische problematiek of psychosociale problemen waar tegelijkertijd meerdere hulpvragen spelen en sprake is van onvoldoende zelfregie, grote hulpvraag, beperkte competenties en vaardigheden waardoor er een noodzaak is tot al dan niet tijdelijke ondersteuning bij het voeren van een zo zelfstandig mogelijk bestaan;

• p.

  herkomstgemeente: de regiogemeente waar de aanvrager woonachtig was, direct voor aanvang van het traject, bedoeld in artikel 5.7 van deze Bijlage;

• q.

  resocialisatietraject: een traject dat aanvrager doorloopt of heeft doorlopen naar aanleiding van complexe problematiek.

Artikel 1.2. Verhouding tot artikel 12 van de wet

De in paragraaf 5 van deze Bijlage opgenomen urgentiegronden betreffen de criteria als bedoeld in artikel 12, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014.

Paragraaf 2. Procedure urgentieverklaring

Artikel 2.1. Bevoegdheid tot verlening van een urgentieverklaring

• 1.

  Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslist het college van burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag ingevolge artikel 2.2, tweede lid, van deze Bijlage ingediend moet worden.

• 2.

  Indien ingevolge het eerste lid het college van burgemeester en wethouders van de gemeenten Maassluis, Vlaardingen, Rotterdam of Schiedam bevoegd is te beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring, is tevens het bestuur van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond bevoegd om op de aanvraag te beslissen.

• 3.

  De colleges van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten dragen zorg voor een eenduidige uitvoering van het in deze paragraaf bepaalde. Eventuele beleidsregels aangaande de uitvoering van de in deze paragraaf genoemde bevoegdheden, stellen de colleges in gezamenlijkheid en na overleg met de corporaties, vast.

• 4.

  Elk college van burgemeester en wethouders genoemd in het tweede lid kan besluiten om de in het eerste lid bedoelde bevoegdheid zelf uit te oefenen. Daarbij kan een college besluiten dat het bestuur van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond niet meer tot uitoefening van de in lid 1 bedoelde bevoegdheid bevoegd is.

• 5.

  Elk college uit de woningmarktregio kan tussentijds voor minimaal de duur van de verordening het beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring delegeren aan het bestuur van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond, indien daarover tussen college en bestuur overeenstemming is bereikt.

• 6.

  Een herhuisvestingsverklaring wordt verleend door de corporatie in wier woonruimte de woningzoekende op het moment van verlening van de herhuisvestingsverklaring woonachtig is, of door het college van burgemeester en wethouders.

• 7.

  In afwijking van het bepaalde in het eerste en tweede lid wordt een aanvraag om een urgentieverklaring waarbij een beroep wordt gedaan op de in artikel 5.7 van deze Bijlage opgenomen urgentiegrond, ingediend bij het bestuursorgaan dat bevoegd zou zijn geweest als de aanvrager nog woonachtig zou zijn in de herkomstgemeente.

Artikel 2.2. Aanvraag om een urgentieverklaring

• 1.

  Voor een urgentieverklaring komen uitsluitend in aanmerking huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens tenzij er sprake is van een uitzonderlijke medische situatie waarvoor geen alternatief beschikbaar is zoals omschreven in artikel 2.3, lid 2 onder c.

• 2.

  Het huishouden vraagt een urgentieverklaring aan:

  • a.

    bij het college van burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar het huishouden woont;

  • b.

    voor zover het huishouden niet in een regiogemeente woont, bij het college van burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar het wil gaan wonen; of,

  • c.

    bij de corporatie van wie het zijn huidige woonruimte huurt, indien het een aanvraag om een herhuisvestingsverklaring betreft.

• 3.

  Het bestuursorgaan dat op de aanvraag om een urgentieverklaring moet beslissen, kan de aanvrager een vergoeding voor het behandelen van de aanvraag in rekening brengen.

• 4.

  De in het vorige lid bedoelde vergoeding bedraagt ten hoogste € 50,-. Dit bedrag mag vermeerderd worden met de kosten die gemoeid zijn met het door het bestuursorgaan inschakelen van externe adviseurs ten behoeve van de beoordeling van de aanvraag.

• 5.

  De aanvrager van een urgentieverklaring verstrekt bij de aanvraag in ieder geval elk van de volgende gegevens en bescheiden:

  • a.

    informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt,

  • b.

    informatie over het inkomen en het vermogen van het huishouden en

  • c.

    de voorkeursurgentieregio waar de houder van de urgentieverklaring wil wonen. Daartoe kiest de aanvrager een voorkeursurgentieregio uit de urgentieregio’s genoemd in Bijlage II bij de verordening.

• 6.

  Indien het bestuur van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond ingevolge artikel 2.1, tweede lid, van deze Bijlage bevoegd is op een aanvraag te beslissen, dient het huishouden de aanvraag om een urgentieverklaring in bij een corporatie.

Artikel 2.3. Weigeringsgronden urgentieverklaring

• 1.

  Het bepaalde in dit artikel is niet van toepassing op een aanvraag om een herhuisvestingsverklaring.

• 2.

  Het bestuursorgaan dat bevoegd is te beslissen op een aanvraag om urgentieverklaring, kan de urgentieverklaring weigeren indien sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden:

  • a.

    de aanvrager kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen;

  • b.

    het huishouden van aanvrager voldoet niet aan de in artikel 2.1.2 van de verordening genoemde eisen;

  • c.

    het inkomen van het huishouden van aanvrager ligt boven de inkomensgrens, tenzij er naar het oordeel van het bestuursorgaan sprake is van een uitzonderlijke medische situatie waarvoor geen alternatief beschikbaar is binnen de woonruimtevoorraad die buiten de reikwijdte van de verordening valt;

  • d.

    de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn of haar huishouden verleende urgentieverklaring is ingetrokken met toepassing van artikel 2.4, eerste lid, aanhef en onder a tot en met d, van deze bijlage;

  • e.

    er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem;

  • f.

    het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van naar het oordeel van het bestuursorgaan verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van het huishouden voor zover dit verwijtbare doen of nalaten niet langer dan twee jaar voor het indienen van aanvraag plaatsvond;

  • g.

    het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan omdat aanvrager of een lid van zijn of haar huishouden geen gebruik heeft gemaakt van een voorliggende voorziening;

  • h.

    de aanvrager niet woonachtig is binnen de regio;

  • i.

    de aanvrager niet als woningzoekende is ingeschreven in het aanbodinstrument;

  • j.

    indien het naar het oordeel van het bestuursorgaan gelet op het recente woonverleden of de financiële situatie van aanvrager aannemelijk is dat de verlening van de aangevraagde urgentieverklaring niet binnen zes maanden zal leiden tot huur van woonruimte.

• 3.

  Het bestuursorgaan dat bevoegd is te beslissen op een aanvraag om urgentieverklaring weigert het aangevraagde indien geen van de in artikel 5.1 tot en met 5.8 van deze Bijlage genoemde urgentiegronden zich voordoet.

• 4.

  De in het tweede lid, aanhef en onder h, bedoelde weigeringsgrond is niet van toepassing indien dit uit de toepasselijke urgentiegrond voortvloeit.

• 5.

  Het bestuursorgaan dat bevoegd is te beslissen op een aanvraag om urgentieverklaring kan zich ter voorbereiding van de beslissing op de aanvraag laten adviseren door een ter zake deskundige persoon.

Artikel 2.4. Intrekking en wijziging van de urgentieverklaring

• 1.

  Het bestuursorgaan dat de urgentieverklaring heeft verleend, is bevoegd tot intrekking van de urgentieverklaring indien sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden:

  • a.

    nadat de houder van de urgentieverklaring gedurende de eerste fase van de urgentie twee aanbiedingen van woonruimte, gedaan naar aanleiding van een reactie van de houder van de urgentieverklaring op via het regionaal aanbodinstrument aangeboden woonruimte, welke ten minste voldeden aan het geldende slaapkamertal en woonruimtetype, heeft afgewezen; of, indien na afloop van de eerste fase van de urgentie is vastgesteld dat de houder van de urgentieverklaring niet ten minste twaalf maal gereageerd heeft op twaalf verschillende, via het aanbodinstrument aangeboden woonruimten, welke voldoen aan het geldende slaapkamertal, woonruimtetype en urgentieregio genoemd in de urgentieverklaring;

  • b.

    de houder van de urgentieverklaring heeft gedurende de tweede fase van de urgentie een via directe aanbieding aangeboden woonruimte, welke ten minste voldeed aan het voor de tweede fase geldende woonruimtetype en gelegen was in de voorkeursurgentieregio, genoemd in de urgentieverklaring, afgewezen;

  • c.

    de houder van de urgentieverklaring heeft gedurende de tweede fase van de urgentie een via een eigen reactie aangeboden woonruimte, welke tenminste voldeed aan het geldende woonruimtetype en slaapkamertal, afgewezen;

  • d.

    bij de aanvraag zijn onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt en, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest, er anders op de aanvraag was besloten;

  • e.

    de gronden tot toekenning van de urgentieverklaring zijn thans niet meer aanwezig;

  • f.

    de houder van de urgentieverklaring verzoekt om intrekking daarvan;

  • g.

    bij verhuizing naar een zelfstandige woonruimte tenzij de houder van de urgentieverklaring binnen dertig dagen na de verhuizing verzoekt tot handhaving van de urgentieverklaring en daarbij onderbouwd aangeeft dat het huisvestingsprobleem niet is opgelost;

  • h.

    het huisvestingsprobleem dat ten tijde van verlening van de urgentieverklaring bestond, bestaat niet meer;

  • i.

    de houder van de urgentieverklaring aan hem aangeboden woonruimte misloopt omdat hij de gegevens en bescheiden die hij moet aanleveren voor het sluiten van de huurovereenkomst, niet binnen de door de corporatie aangegeven termijn of voor het door de corporatie aangegeven tijdstip aanlevert;

  • j.

    de houder van de urgentieverklaring handelt in strijd met de op grond van artikel 4.3 van deze Bijlage op hem rustende verplichtingen.

• 2.

  Het bestuursorgaan dat de urgentieverklaring heeft verleend, kan besluiten tot wijziging van de urgentieverklaring:

  • a.

    indien bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en er, indien juiste of volledige gegevens waren verstrekt, anders op de aanvraag was besloten;

  • b.

    of, indien de omstandigheden die leidden tot toekenning van de urgentieverklaring zodanig gewijzigd zijn, dat zij nopen tot wijziging van de urgentieverklaring.

• 3.

  De urgentieverklaring vervalt bij verhuizing naar een in de eerste of tweede fase aangeboden zelfstandige woonruimte waarmee het aan de urgentie ten grondslag liggende huisvestingsprobleem geacht wordt te zijn opgelost.

• 4.

  De urgentieverklaring vervalt indien de houder niet langer als woningzoekende is ingeschreven in het aanbodinstrument.

• 5.

  Het bestuursorgaan dat bevoegd is tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring kan zich ter voorbereiding van een beslissing tot wijziging of intrekking laten adviseren door een ter zake deskundig persoon.

Artikel 2.5. Hardheidsclausule

• 1.

  Het bestuursorgaan dat belast is met het beslissen op aanvragen om een urgentieverklaring is, indien strikte toepassing van deze verordening zou leiden tot weigering van een urgentieverklaring, bevoegd om toch een urgentieverklaring toe te kennen indien:

  • a.

    weigering van een urgentieverklaring leidt tot een schrijnende situatie; en,

  • b.

    b. sprake is van bijzondere, bij het vaststellen van de verordening onvoorziene, omstandigheden die gelet op het doel van de verordening redelijkerwijs toch tot een grond voor de verlening van een urgentieverklaring zouden kunnen zijn.

• 2.

  Het in het eerste lid bedoelde bestuursorgaan registreert de gevallen waarin met toepassing van het in het eerste lid bepaalde een urgentieverklaring wordt verleend. De registratie bevat ten minste de datum waarop de urgentieverklaring wordt verleend en de specifieke omstandigheden van het geval die leiden tot de verlening van de urgentieverklaring. De registraties worden besproken in het in artikel 2.5.2 van de verordening bedoelde overleg.

Artikel 2.6. Interbestuurlijk informeren over afhandeling

• 1.

  Indien de huisvesting van de houder van een urgentieverklaring is overgenomen door een ander college van burgemeester en wethouders dan dat welke de urgentieverklaring heeft verleend, informeert eerstbedoeld college het laatstbedoeld college over de huisvesting van de houder en de eventuele aanwezigheid van gronden tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring.

• 2.

  Indien de urgentieverklaring is afgegeven door de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond, informeert het college van burgemeester en wethouders dat de huisvesting van de houder van de urgentieverklaring ter hand heeft genomen de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond over de huisvesting en de eventuele aanwezigheid van gronden tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring.

Paragraaf 3. Inhoud van een urgentieverklaring

Artikel 3.1. Reikwijdte van deze paragraaf

Het bepaalde in deze paragraaf is niet van toepassing op de herhuisvestingsverklaring.

Artikel 3.2. Onderdelen urgentieverklaring

• 1.

  De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor woonruimte.

• 2.

  Het zoekprofiel voor woonruimte bevat een woonruimtetype en een zoekgebied.

• 3.

  Het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gehele regio.

• 4.

  De urgentieverklaring bevat naast het zoekgebied een voorkeursurgentieregio, waar de houder van de urgentieverklaring wil wonen.

• 5.

  De urgentieverklaring vermeldt in welke bemiddelingsmodellen de urgentieverklaring voorrang geeft.

• 6.

  In afwijking van het bepaalde in het tweede lid kan het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied slechts één regiogemeente omvatten, wanneer dat naar het oordeel van het bestuursorgaan dat de urgentieverklaring verleent noodzakelijk is om het huisvestingsprobleem op te lossen.

Artikel 3.3. Het woonruimtetype

• 1.

  In het zoekprofiel wordt het woonruimtetype opgenomen dat nodig is voor de oplossing van het huisvestingsprobleem.

• 2.

  Het woonruimtetype bevat in ieder geval de volgende elementen:

  • a.

    het slaapkamertal van de woonruimte;

  • b.

    de typering van de woonruimte;

  • c.

    de huurprijs waarbij woonruimte passend wordt geacht voor het huishoudinkomen van aanvrager.

• 3.

  De typering van de woonruimte wordt dusdanig gekozen dat de houder met de urgentieverklaring geen wooncarrière kan maken, tenzij het maken van wooncarrière uitsluitend het gevolg is van het afhankelijk zijn van een woonruimtetype dat noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Onder wooncarrière wordt verstaan: het verhuizen naar een type woonruimte dat naar de maatstaf van een redelijk handelend woningzoekende als gewilder beschouwd moet worden.

• 4.

  De typering van de woonruimte wordt dusdanig gekozen dat sprake is van een standaard woonruimtetype. Dit betekent: alle woonruimtetypen met uitzondering van eengezinswoningen en benedenwoningen. Hiervan kan door het bestuursorgaan worden afgeweken indien bijzondere omstandigheden daarvoor aanleiding zijn.

• 5.

  Indien de toepasselijke urgentiegrond of de samenstelling van het ingevolge artikel 2.1.1 van de verordening aangewezen deel van de woonruimtevoorraad daartoe naar het oordeel van het bestuursorgaan dat op de aanvraag om urgentieverklaring beslist aanleiding geeft, kan naast het in het vorige lid bedoelde woonruimtetype een tweede woonruimtetype in het zoekprofiel worden opgenomen. Dit tweede woonruimtetype is alleen van toepassing in de tweede fase van de urgentie en bovendien op woonruimte gelegen in de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring verleend heeft.

Artikel 3.4. Slaapkamertal

1. Het in het woonruimtetype op te nemen slaapkamertal van de urgentie wordt bepaald aan de hand van de grootte en samenstelling van het huishouden dat houder is van de urgentieverklaring, overeenkomstig de onderstaande tabel.

Paragraaf 4. Zoeken door en bemiddeling van de houder van een urgentieverklaring

Artikel 4.1. Reikwijdte van deze paragraaf

Het bepaalde in deze paragraaf is niet van toepassing op de herhuisvestingsverklaring.

Artikel 4.2. Fasen van de urgentie: start en einde

• 1.

  De eerste fase van de urgentie begint op het moment dat de urgentieverklaring verleend is en duurt drie maanden.

• 2.

  De tweede fase van de urgentie begint op het moment dat de eerste fase eindigt.

Artikel 4.3. Hoe werken de fasen: zelfzoekperiode en bemiddeling van houders van de urgentieverklaring

• 1.

  De houder van de urgentieverklaring doet al hetgeen redelijkerwijs van hem gevergd kan worden om het aan de verlening van de urgentieverklaring ten grondslag liggende huisvestingsprobleem op te lossen.

• 2.

  Gedurende de eerste fase van de urgentie moet de houder van de urgentieverklaring zelf via het aanbodinstrument zoeken naar woonruimte.

• 3.

  Gedurende de tweede fase dragen de corporaties in gezamenlijkheid verantwoordelijkheid voor het aanbieden van woonruimte aan van de houder van de urgentieverklaring. Hiertoe doen zij de houder één directe aanbieding van een in de voorkeursurgentieregio, genoemd in de huisvestingsverklaring, gelegen woonruimte, welke past binnen de urgentie geldende slaapkamertal en woonruimtetype.

• 4.

  Indien een urgentieverklaring verleend wordt omdat de in artikel 5.5 en 5.7 van deze Bijlage bedoelde urgentiegrond zich voordoet en de houder van de urgentieverklaring zorg of nazorg behoeft, kan worden bepaald dat direct na verlening van de urgentieverklaring de tweede fase start. Daarbij kan eveneens worden bepaald dat de houder van de urgentieverklaring niet zelf of via het aanbodinstrument naar woonruimte kan zoeken.

• 5.

  Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waartoe de kern waar aanvrager woont behoort, of een ander daartoe bevoegd bestuursorgaan kan bij de verlening van de urgentieverklaring bepalen dat de houder van urgentieverklaring reeds vanaf het begin van de eerste fase van de urgentie een directe aanbieding kan krijgen:

  • a.

    de aanvraag van de urgentieverklaring of leden van diens huishouden in zodanige mate afhankelijk zijn van zorg-, onderwijs- of dagbestedingsinstellingen binnen die kern dat redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat aanvrager buiten de huidige woonplaats gaat wonen; en,

  • b.

    gelet op de samenstelling en mutatiegraad van de woonruimtevoorraad in die kern redelijkerwijs verwacht moet worden dat de houder van de urgentieverklaring niet gedurende de eerste fase van de urgentie zelf woonruimte overeenkomstig het in de urgentieverklaring voor de eerste fase op te nemen zoekprofiel zou kunnen vinden.

• 6.

  Indien het college van burgemeester en wethouders of een ander daartoe bevoegd bestuursorgaan gebruik maakt van de in het vorige lid genoemde bevoegdheid, wordt in het in de urgentieverklaring op te nemen zoekprofiel als zoekgebied opgenomen de gemeente waartoe de in het vorige lid bedoelde kern behoort.

Artikel 4.4. Vergunninghouders

• 1.

  Een vergunninghouder wordt gelijkgesteld met de houder van een urgentieverklaring vanaf het moment waarop de vergunninghouder ingevolge de in artikel 28 van de wet bedoelde taakstelling gehuisvest dient te worden door een regiogemeente tot het moment waarop de vergunninghouder gehuisvest is.

• 2.

  Gedurende de termijn dat een vergunninghouder ingevolge het eerste lid gelijkgesteld is met de houder van een urgentieverklaring, geldt voor de vergunninghouder als zoekgebied de regiogemeente die de vergunninghouder dient te huisvesten.

Artikel 4.5. Bijzonderheden over de voorrang van houders van een urgentieverklaring

Bij de verlening van een urgentieverklaring kan worden bepaald dat bij toepassing van bepaalde bemiddelingsmodellen de houder van de urgentieverklaring niet in groep 1 zoals bedoeld in artikel 2.3.6 van de verordening wordt ingedeeld.

Paragraaf 5. De urgentiegronden

Artikel 5.1. Medische noodzaak

De in de titel van dit artikel bedoelde urgentiegrond doet zich voor als de aanvrager of een lid van zijn of haar huishouden:

• a.

  thans rechtmatig zelfstandige woonruimte bewoont; en,

• b.

  bekend is met medische problematiek, welke tot gevolg heeft dat de huidige zelfstandige woonruimte in ernstige mate duurzaam ongeschikt is voor bewoning door het huishouden van aanvrager.

Artikel 5.2. Onbewoonbaarheid

De in de titel van dit artikel bedoelde urgentiegrond doet zich voor als de aanvrager:

• a.

  bewoonde direct voorafgaand aan het onbewoonbaar worden van die woonruimte rechtmatig zelfstandige woonruimte; en

• b.

  zijn woonruimte feitelijk onbewoonbaar is, dan wel ten gevolge van een calamiteit acuut feitelijk onbewoonbaar is geworden en redelijkerwijs niet binnen drie maanden te herstellen is.

Artikel 5.3. Woonlasten

• 1.

  De in de titel van dit artikel bedoelde urgentiegrond doet zich voor als de aanvrager thans rechtmatig zelfstandige woonruimte bewoont en één of meerdere van de volgende omstandigheden zich voordoen:

  • a.

    aanvrager heeft door het bestuursorgaan dat de Participatiewet uitvoert in het kader van die wet in verband met de woonlasten een verhuisverplichting opgelegd gekregen welke thans nog van kracht is;

  • b.

    de woonlasten zijn onevenredig hoog in relatie tot het huishoudinkomen of de andere mogelijkheden van het huishouden om in die lasten te voorzien.

• 2.

  Indien de in het eerste lid, aanhef en onder b, genoemde omstandigheid het gevolg is van echtscheiding of beëindiging samenwoning, of deze situatie dreigt te ontstaan als gevolg van voorgenomen echtscheiding of beëindiging samenwoning, kan een urgentieverklaring op deze grond slechts worden verstrekt aan één van beide partners, op voorwaarde dat tot zijn of haar huishouding na de echtscheiding of de beëindiging samenwoning één of meer kinderen tot 23 jaar behoren. De (voorgenomen) echtscheiding of beëindiging samenwoning moet ten genoegen van het in het eerste lid bedoelde bestuursorgaan met officiële bewijsstukken worden aangetoond.

• 3.

  Onder woonlasten als bedoeld in het eerste lid wordt verstaan alle kosten die het bewonen van woonruimte met zich meebrengt en die naar het oordeel van het bestuursorgaan direct te koppelen zijn aan het in eigendom hebben van woonruimte dan wel het huren van woonruimte.

Artikel 5.4. Geweld en bedreiging

• 1.

  De in de titel van dit artikel bedoelde urgentiegrond doet zich voor als aanvrager of een lid van zijn of haar huishouden:

  • a.

    thans rechtmatig een zelfstandige woonruimte binnen de regio bewoont; en,

  • b.

    er sprake is van ernstig psychisch of fysiek geweld, of bedreiging daarmee, wat tot gevolg heeft dat de aanvrager redelijkerwijs niet langer in zijn of haar huidige woonruimte kan blijven wonen.

• 2.

  Het in het eerste lid, aanhef onder b, bedoelde geweld of de in het eerste lid, aanhef onder b, bedoelde bedreiging daarmee moet zich hebben voorgedaan binnen de regio.

• 3.

  Het in het eerste lid, aanhef en onder b bedoelde geweld of de in het eerste lid, aanhef en onder b bedoelde bedreiging daarmee moet aannemelijk gemaakt worden met een schriftelijke verklaring van de politie waaruit blijkt dat de aanvrager vanwege veiligheidsredenen niet meer in de huidige zelfstandige woonruimte kan blijven wonen.

Artikel 5.5. Uitstroom uit voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten

De in de titel van dit artikel bedoelde urgentiegrond doet zich voor als de aanvrager:

• a.

  verblijft in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten; en,

• b.

  in verband met de aanstaande uitstroom uit die voorziening dringend behoefte heeft aan woonruimte en daarbij heeft aangegeven woonruimte te zoeken binnen een regiogemeente.

Artikel 5.6. Mantelzorg

• 1.

  De in de titel van dit artikel bedoelde urgentiegrond doet zich voor als de aanvrager:

  • a.

    naar het oordeel van het bestuursorgaan dringend behoefte heeft aan woonruimte binnen de regio omdat hij of een lid van zijn huishouden mantelzorg ontvangt van of verleent aan een inwoner van de regio; of,

  • b.

    naar het oordeel van het bestuursorgaan dringend behoefte heeft aan woonruimte binnen de regio omdat hij of een lid van zijn huishouden duurzaam afhankelijk is van directe zorg geboden door een instelling.

• 2.

  Bij zijn beoordeling of sprake is van een dringende behoefte als bedoeld in het vorige lid, betrekt het bestuursorgaan de mate waarin de mantelzorg of de door de instelling geboden zorg noodzakelijk is voor het duurzaam zelfstandig of in diens huishouden laten wonen van de ontvanger van de mantelzorg of zorg.

Artikel 5.7. Doorstroming vanuit opvanginstellingen

• 1.

  De in de titel van dit artikel bedoelde urgentiegrond doet zich voor indien:

  • a.

    aanvrager een door een instelling verzorgd resocialisatietraject doorloopt of direct voorafgaand aan het indienen van de aanvraag heeft doorlopen en naar het oordeel van het bestuursorgaan in voldoende mate in staat is om zelfstandig te kunnen wonen en,

  • b.

    aanvrager direct voorafgaand aan het traject een aansluitend woonverleden heeft in één van de gemeenten binnen de woningmarktregio; en,

  • c.

    er sprake was van zelfstandige woonruimte die door of tijdens de problematiek die leidde tot het traject verloren is gegaan of terugkeer naar het laatste (in)woonadres op basis van een indicatie niet mogelijk is.

• 2.

  In afwijking van het bepaalde in het eerste lid, aanhef en onder b, kan een aanvrager met aansluitend woonverleden in een gemeente buiten de regio ook voor een urgentieverklaring in aanmerking komen indien:

  • a.

    het door de instelling verzorgde traject binnen de regio doorlopen is; en,

  • b.

    terugkeer naar de desbetreffende gemeente buiten de regio op grond van een indicatie niet mogelijk is; en,

  • c.

    aan de overige voorwaarden genoemd in het eerste lid is voldaan.

• 3.

  Het in het eerste en tweede lid bedoelde traject:

  • a.

    is afgerond en er is geen zorg of nazorg nodig. Aanvrager is in dit geval in staat zelfstandig een huishouden te voeren; of,

  • b.

    bestaat uit het verlenen van zorg of nazorg. Aanvrager is in dit geval wel in staat zelfstandig een huishouden te voeren, maar met begeleiding.

• 4.

  De in het eerste en tweede lid bedoelde instelling stelt een rapportage op waarin een beschrijving wordt gegeven van het doorlopen of door te lopen traject en, voor zover de zorg of nazorg nog voortduurt, waaruit blijkt waaruit de te verlenen zorg of nazorg bestaat. Indien er sprake is van schuldenproblematiek, dan moeten er regelingen zijn getroffen met de gemeente in de vorm van budgetbeheer of schulddienstverlening of er moet sprake zijn van bewindvoering. Het bestuursorgaan kent bij zijn beslissing op de aanvraag om urgentieverklaring zwaarwegend gewicht toe aan de rapportage.

• 5.

  De indicatie als bedoeld in het eerste en tweede lid wordt afgegeven door de in het eerste of tweede lid bedoelde instelling of door een adviseur als bedoeld in artikel 2.4, vierde lid, van deze Bijlage.

• 6.

  In afwijking van het bepaalde in artikel 3.2, derde lid, van deze Bijlage kan het in de urgentieverklaring op te nemen zoekgebied beperkt worden tot de herkomstgemeente.

Artikel 5.8. Herhuisvesting in verband met sloop of ingrijpende verbetering

De in de titel van dit artikel bedoelde urgentiegrond doet zich voor indien het huisvestingsprobleem van aanvrager wordt veroorzaakt door de aanstaande sloop of ingrijpende renovatie van de huidige woonruimte van aanvrager of de aanstaande herstructurering van het gebied waarin deze woonruimte is gelegen, waardoor aanvrager redelijkerwijs niet meer in diens woonruimte kan blijven wonen indien aannemelijk is dat de sloop of ingrijpende renovatie binnen 18 maanden zal plaatsvinden.

Paragraaf 6. De herhuisvestingsverklaring

Artikel 6.1. Reikwijdte van deze paragraaf

Het bepaalde in deze paragraaf is uitsluitend van toepassing op de herhuisvestingsverklaring.

Artikel 6.2. Inhoud van de herhuisvestingsverklaring

• 1.

  De herhuisvestingsverklaring bevat een zoekprofiel voor woonruimte.

• 2.

  Het zoekprofiel voor woonruimte bevat een woonruimtetype dat gelijkwaardig is aan dat van de huidige woning van aanvrager tenzij een passend maar niet-gelijkwaardig woonruimtetype tot een passender oplossing leidt voor de houder van de herhuisvestingsverklaring.

• 3.

  Het zoekprofiel bevat een zoekgebied. Het in het zoekprofiel op te nemen zoekgebied omvat de gehele regio.

• 4.

  De herhuisvestingsverklaring vermeldt in welke bemiddelingsmodellen de herhuisvestingsverklaring voorrang geeft.

• 5.

  De herhuisvestingsverklaring vermeldt de uitverhuisperiode.

Artikel 6.3. Fasen van de urgentie in geval van een herhuisvestingsverklaring

• 1.

  De eerste fase van de urgentie begint op het moment waarop de herhuisvestingsverklaring is verleend en eindigt als de helft van de uitverhuisperiode is verstreken.

• 2.

  De tweede fase van de urgentie begint als de eerste fase eindigt en eindigt als een derde deel van de uitverhuisperiode resteert.

• 3.

  De derde fase van de urgentie begint als de tweede fase eindigt en eindigt als een zesde deel van de uitverhuisperiode resteert.

Artikel 6.4. Zoeken door en bemiddelen van houders van een herhuisvestingsverklaring

• 1.

  De houder van een herhuisvestingsverklaring zoekt zelf via het aanbodinstrument naar woonruimte. De houder van de urgentieverklaring reageert daarbij op aangeboden woonruimte die voldoet aan het in zijn herhuisvestingsverklaring opgenomen zoekprofiel.

• 2.

  Zodra de tweede fase van de urgentie is aangevangen, doet een corporatie de houder van de herhuisvestingsverklaring een aanbod. De aangeboden woonruimte voldoet aan het in de herhuisvestingsverklaring opgenomen zoekprofiel.

Bijlage II: Urgentieregio’s

Artikel 1.

De regio heeft zes urgentieregio's.

Artikel 2.

• 1.

  De urgentieregio Waterweg bestaat uit de gemeenten Maassluis, Schiedam, Vlaardingen en het gebied dat samenvalt met de voormalige Rotterdamse deelgemeenten Hoek van Holland en Delfshaven.

• 2.

  De urgentieregio Noord bestaat uit de gemeente Lansingerland en het gebied dat samenvalt met de voormalige Rotterdamse deelgemeenten Overschie en Hillegersberg-Schiebroek.

• 3.

  De urgentieregio Oost bestaat uit de gemeenten Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel en het gebied dat samenvalt met de voormalige Rotterdamse deelgemeente Alexander.

• 4.

  De urgentieregio Zuidrand bestaat uit de gemeenten Barendrecht, Albrandswaard, Ridderkerk en het gebied dat samenvalt met de voormalige Rotterdamse deelgemeenten Charlois, Feijenoord, Hoogvliet en IJsselmonde.

• 5.

  De urgentieregio Voorne-Putten Rozenburg bestaat uit de gemeenten Westvoorne, Brielle, Hellevoetsluis, Nissewaard en het gebied dat samenvalt met de voormalige Rotterdamse deelgemeente Rozenburg.

• 6.

  De urgentieregio Hart van Rotterdam bestaat uit de voormalige Rotterdamse deelgemeenten Delfshaven, Overschie, Hillegersberg-Schiebroek en Alexander en die delen van de gemeente Rotterdam die geen onderdeel zijn van een andere subregio.

Artikel 3.

• 1.

  Voor urgentieverklaringen en herhuisvestingsverklaringen verleend vóór het moment van inwerkingtreding van deze verordening, blijven gedurende een termijn van één jaar na inwerkingtreding van deze verordening de daarin overeenkomstig Bijlage I en Bijlage II bij de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015 opgenomen voorkeurssubregio’s van kracht.

• 2.

  Na afloop van de in het eerste lid bedoelde termijn worden de in het eerste lid bedoelde urgentieverklaringen of herhuisvestingsverklaringen aangepast aan de nieuwe indeling

Toelichting bij de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020

Inleiding

De veertien gemeenten die deel uitmaken van het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR)1 hanteren sinds 1 juli 2015 dezelfde Verordening Woonruimtebemiddeling, met een voorziene werkingsduur van vier jaar. Het was de afspraak om de verordening voor het einde van de werkingsduur te evalueren maar dat zou samenvallen met de voorbereiding op, en totstandkoming van, het Regioakkoord nieuwe Woningmarktafspraken regio Rotterdam 2018 – 2030. De evaluatie is om die reden doorgeschoven naar de tweede helft van 2019 en zo heeft iedere gemeente de werkingsduur van de verordening uit 2015 met een jaar verlengd, tot 1 juli 2020. Over die verlenging heeft contact plaatsgevonden met de provincie en daaruit is gevolgd dat verlenging mogelijk is wanneer de duur van de verlenging in verhouding staat tot de reden. Voor de evaluatie van de verordening uit 2015, voor de onderbouwing en wijzigingen voor een nieuwe verordening en voor het vaststellen ervan door veertien gemeenteraden is een periode van twaalf maanden ‘redelijk’ gebleken.

Om te (kunnen) komen tot een nieuwe verordeningstekst, is allereerst de Verordening woonruimtebemiddeling 2015 geëvalueerd. Hiertoe zijn o.a. woonruimteverdelingscijfers (bron: Maaskoepel, Explica) geanalyseerd en geduid, hebben groepsgesprekken plaatsgevonden met beleidsadviseurs van corporaties en urgentieverleners (gemeenten, SUWR) en is in een projectgroep met beleidsadviseurs van de veertien betrokken gemeenten in een aantal sessies de (werking van) de huidige verordening tegen het licht gehouden.

De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om de toewijzing van woonruimten te reguleren in een verordening, mits aangetoond wordt dat er sprake is van schaarste en dat deze schaarste leidt tot ongewenste verdringing van doelgroepen. Daarom is parallel aan de evaluatie een schaarste-onderzoek uitgevoerd.

Uit het onderzoek dat is verricht, blijkt dat er nog altijd sprake is van schaarste van (goedkopere) huurwoningen op de regionale woningmarkt. Sterker, de meeste relevante indicatoren voor schaarste hebben zich sinds 2015 in negatieve zin ontwikkeld. Zonder regulering zou deze schaarste leiden tot ongewenste verdringing van doelgroepen op de woningmarkt: daarom is het wenselijk dit ook de komende jaren (middels een verordening) te doen. Verdeelregels opstellen lost uiteindelijk echter de schaarste niet op: het bouwen van (veel) extra betaalbare woningen wél. Daarom zijn hierover regionale afspraken gemaakt voor de langere termijn: het Regioakkoord nieuwe Woningmarktafspraken regio Rotterdam 2018 - 2030.

1. Algemene toelichting

1.1 De aanleiding voor een verordening

In de regio Rotterdam overschrijdt de vraag naar sociale huurwoningen in de corporatievoorraad het vrijkomende aanbod elk jaar in ruime mate. Dit heeft vooral te maken met het grote beroep dat woningzoekenden in deze regio doen op de sociale corporatievoorraad (mede als gevolg van de grote omvang van de EU-doelgroep), gecombineerd met een gemiddeld lagere mutatiegraad dan in bijvoorbeeld de particuliere woningvoorraad in het goedkope segment. De gemiddelde benodigde inschrijfduur is lang en de marktdruk hoog, waardoor diverse groepen woningzoekenden in de knel komen. Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk.

Dit is in het bijzonder ook het geval voor mensen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben. Daarnaast zijn er specifieke groepen woningzoekenden die bijzondere aandacht vragen in de woonruimtebemiddeling: denk aan personen die uit een instelling weer in een zelfstandige woning gaan wonen. Hoewel binnen de regio Rotterdam vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt hoog in het vaandel staan, legitimeert de aanwezigheid van groepen in de knel en van specifieke groepen woningzoekenden, dat er binnen de regio Rotterdam (tijdelijk) door de lokale overheden wordt (bij)gestuurd in het verhuurtraject van sociale huurwoningen van corporaties. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt. Dit wordt geadresseerd in het Regioakkoord nieuwe Woningmarktafspraken regio Rotterdam 2018 – 2030.

De verordening is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor het bovengenoemde gewenste overheidsingrijpen. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op evenwichtige, rechtvaardige en transparante wijze gebeurt. Doordat de verordening een bestuursrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium democratisch gelegitimeerd zijn.

De Huisvestingswet 2014 stelt bepaalde eisen aan de mogelijkheden voor gemeenten om de verdeling van huurwoningen te reguleren. Pas als onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte kunnen worden aangetoond of aannemelijk gemaakt, kan er gereguleerd worden door gemeenten. Het invoeren van een verordening vereist dus een onderbouwing. Deze onderbouwing moet laten zien dat de regels voor woonruimteverdeling voor huurwoningen binnen een gemeente betrekking hebben op woningen die schaars zijn en dat een ongereguleerde verdeling daarvan leidt tot onwenselijke verdringing van bepaalde doelgroepen. Deze schaarste en onwenselijke verdringing door een ongereguleerde verdeling moet aangetoond worden, onder andere aan de hand van het in kaart brengen van vraag en aanbod en kwetsbare doelgroepen.

1.2 Onderzoek naar schaarste en verdringingseffecten van schaarste

In bijlage II van de Hoofdlijnennotitie d.d. 29 november 2019 (RIGO, in opdracht van het SvWrR) is de schaarste opnieuw onderbouwd. In deze toelichting wordt van de resultaten van dat onderzoek gebruik gemaakt en naar de bijlage van de Hoofdlijnennotitie verwezen voor nadere details. De conclusie van het onderzoek wordt overgenomen.

Er wordt gesproken van schaarste wanneer de vraag van woningzoekenden het aanbod aan woningen overtreft, waardoor de vraag niet volledig en direct bediend kan worden. Hieruit ontstaan wachttijden.

In het RIGO-rapport dat ten grondslag lag aan de verordening van 2015 is ervan uitgegaan dat niet elk type huurwoning schaars is, in veel woningmarktgebieden. Daarom worden typen woningen geclusterd geanalyseerd, op basis van woningtype, het aantal kamers en het doelgroep-label waarmee de woning is geadverteerd. De conclusie van het rapport uit 2015 was dat in de regio Rotterdam de belangstelling voor sociale huurwoningen per gemeente en cluster verschilt. Voor eengezinswoningen geldt dat woningzoekenden lang moeten wachten, in alle gemeenten. Woningen die gelabeld zijn krijgen doorgaans minder reacties, wat de wachttijd voor zo’n woning beperkt. Zonder labels zouden er zeer waarschijnlijk meer reacties volgen. Als de grens van de benodigde wachttijd hypothetisch op één jaar gelegd zou worden, zouden bijna alle clusters van woningen in de regio Rotterdam in alle gemeenten schaars genoemd kunnen worden.

Met inachtneming van deze conclusie uit 2015 is in 2019 door RIGO gekeken of de in 2015 aangetoonde schaarste in de regio Rotterdam aan goedkope huurwoningen nog steeds bestaat. Dit is gedaan door de vraag en het aanbod van 2016 tot en met 2018 te analyseren. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van bestaande bronnen. De Jaarmonitors Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2016-2018 zijn daarbij de voornaamste bron geweest.

1.3 Goedkope woonruimte in de regio Rotterdam is nog steeds schaars

De analyse van de cijfers over 2016 tot en met 2018 laat zien dat de vraag naar goedkope huurwoningen (sociale huurwoningen) in de periode 2016 t/m2018 is toegenomen in de regio Rotterdam (afgemeten aan de toename van het aantal actief woningzoekenden). Tegelijkertijd is het aanbod sociale huurwoningen afgenomen in de regio, wat aangetoond werd door een afname van het aantal aanbiedingen/verhuringen van sociale huurwoningen. Het aantal aanbiedingen van sociale huurwoningen lag in 2018 bijna 26% lager dan in 2016.

De afname van het aanbod aan sociale huurwoningen in de regio heeft te maken met een aantal factoren, zoals ook beschreven in het RIGO-rapport ‘Bewegen voor meer evenwicht’ (2018). Op de eerste plaats heeft dit te maken met een negatieve balans als het gaat om de verhouding nieuwbouw/aankoop versus sloop/verkoop. Op de tweede plaats heeft ook de wettelijk verplichte scheiding DAEB/niet-DAEB die gestalte heeft gekregen in 2016/2017 ten gevolg gehad dat het aantal sociale huurwoningen dat bij mutatie is vrijgekomen, is gedaald. Van niet-DAEB-woningen wordt immers verwacht dat zij bij mutatie naar een ‘marktconform’ huurniveau worden gebracht. Ten slotte is de algehele toestand op de regionale woningmarkt (spanning met prijsstijgingen ten gevolg) van invloed geweest op de doorstroming en het vrijkomen van sociaal huuraanbod.

Figuur 1: Ontwikkeling omvang eigendom woningcorporaties in de woningmarktregio in de periode 2016 t/m 2018 (bron: CBS Statline). Er is hier geen onderscheid gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB.

De analyse in bijlage II van de Hoofdlijnennotitie laat ook zien welke groepen een langere wachttijd en lagere slaagkans hebben als gevolg van de schaarste aan goedkope woonruimte. Met name gezinnen met kinderen, meerpersoonshuishoudens en starters lijken hiervan negatieve gevolgen te ondervinden, zoals ook al werd aangetoond in het RIGO-rapport van 2015. Voor deze groepen geldt dat zij behoren tot de groepen met de laagste slaagkans in 2018 en die slaagkans is door de jaren heen verder afgenomen.

1.4 Werken aan schaarste

Uit de Memorie van Toelichting en de Memorie van Antwoord bij de behandeling van de Huisvestingswet 2014 kan worden opgemaakt dat de inzet van een huisvestingsverordening moet worden ingebed in een bredere beleidsvisie, waarin wordt gestreefd naar een structurele oplossing. Gemeenten wordt dus concreet gevraagd om inzichtelijk te maken op welke wijze zij denken te werken aan het verminderen van schaarste voor woningen waar zij nu regulering op toepassen.

De afgelopen jaren is er – op basis van de eerdere constatering dat de betaalbare voorraad fors in omvang afneemt - in de regio Rotterdam intensief gesproken over woningschaarste, onder andere landend in een regionaal akkoord tussen de veertien gemeenten, met de verenigde woningcorporaties, en positief gewaardeerd door de provincie Zuid-Holland. Dit Regioakkoord voorziet in de bouw van zo’n 54.000 woningen tot 2030, waarvan een substantieel deel in de betaalbare (sociale huur) voorraad. In dit akkoord zijn daarnaast ook uitgangspunten geformuleerd voor de evenwichtige(r) spreiding van de sociale huurvoorraad en de doelgroepen van beleid hierbij. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen.

Het Regio-akkoord (januari 2019) is o.a. van onderbouwing voorzien door middel van een woningbehoefte-onderzoek van ABF (2018). Ook in dit rapport wordt geconcludeerd dat uitbreiding van de regionale woningvoorraad – ook in de betaalbare sfeer – nodig is om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. De vrij recent gesloten Woondeal voor Zuidelijke Randstad (juni 2019) beoogt min of meer dezelfde doelstellingen als hierboven benoemd, aangevuld met een aantal instrumenten om het bereiken van deze doelstellingen te vereenvoudigen.

1.5 Regionale afstemming over een lokale verordening

Het vaststellen van een huisvestingsverordening is op grond van de Huisvestingswet 2014 een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Toch wordt er in Nederland – in gebieden met aantoonbare woningschaarste, zoals de Randstad – regelmatig regionaal samengewerkt bij de totstandkoming van verordeningsteksten. Waarom eigenlijk?

De perspectieven van de woningmarkt en de woningzoekende staan hierbij meestal voorop. Gemeenten redeneren enerzijds dat – voor de aanpak van problemen op de woningmarkt, waaronder schaarste – het wenselijk is om samen te werken om deze problemen te lijf te gaan. Anderzijds wordt vaak geredeneerd dat het in het belang is van de woningzoekende dat deze binnen een woningmarktregio zoveel mogelijk gelijk wordt behandeld: woonwensen laten zich immers moeilijk beperken door bestuurlijk-administratieve grenzen. Het zou derhalve onwenselijk zijn als – om de Rotterdamse regio als voorbeeld te nemen – een woningzoekende zich zou moeten inschrijven in ieder van de veertien regiogemeenten. Of in de ene gemeente op grond van een specifieke situatie wél een urgentieverklaring zou kunnen krijgen, en in de naastgelegen gemeente niet. Waarden als ‘transparantie’ en ‘rechtvaardigheid’ komen bij regionale samenwerking in de woonruimteverdeling dan ook al snel om de hoek kijken.

Op diverse momenten en plekken hebben de veertien gemeenten van het SvWrR met elkaar en met Maaskoepel vastgelegd dat elke gemeente dezelfde tekst voor de lokale Verordening Woonruimtebemiddeling 2020 zal hanteren. Dat staat in het Regioakkoord, en in achtereenvolgende Bestuursovereenkomsten. Het nakomen van die afspraak betekent dat de regionale woningmarkt zo transparant en open mogelijk is, om woningzoekenden in het sociale huursegment beter te kunnen helpen aan een geschikte, passende woning. Toch is deze identieke verordeningstekst geen strakzittend uniform.

De ene regio is de andere niet, en dat geldt ook voor de in de regio’s vigerende huisvestingsverordeningen. De Verordening Woonruimtebemiddeling in de regio Rotterdam is te typeren als een verordening die een hoge mate van lokale beleidsvrijheid geeft aan de uitvoerders van de woonruimteverdeling (corporaties in overleg met gemeenten). Dit uit zich in een verordeningstekst op hoofdlijnen en bijvoorbeeld veel ‘kan’ bepalingen: lokale partijen kunnen een bepaalde mate van sturing inzetten, maar zijn hiertoe niet verplicht. Dit is een belangrijke constatering, omdat daarmee het effect van de regionale woonruimteverdeling in belangrijke mate een gevolg is van de lokale invulling van gemeenten en corporaties. De corporaties – verenigd in Maaskoepel – hebben ter ondersteuning van de uitvoering van de woonruimteverdeling richtlijnen opgesteld die nader invulling geven aan de geschetste beleidsvrijheid. Een voorbeeld daarvan is dat is omschreven welke typen aanbodmodellen (zoals inschrijfduur, loting en direct kans) kunnen worden gehanteerd. Deze zijn door de corporaties vertaald naar het gezamenlijke systeem WoonnetRijnmond.

1.6 De verordening is onderdeel van een samenhangend stelsel

De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel. De figuur hieronder visualiseert dit. Per onderdeel van dat stelsel wordt een toelichting gegeven op de inhoud en de functie.

Woonvisie

De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken ligt in de lokale woonvisie. Hierin wordt uitgestippeld wat het lokale woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt en welke groepen onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste ondervinden.

Prestatieafspraken

In de prestatieafspraken worden tussen de individuele gemeente en de relevante corporatie(s) afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en corporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en corporatie(s) leveren om dit aan te pakken.

Dit zal o.m. gaan om afspraken over huurprijsbeleid en woningvoorraadontwikkeling, factoren die sterk bepalend zijn voor het ontstaan van schaarste. NB: dit is ook precies de reden waarom rijk en provincie veel waarde hechten aan het aanhaken bij de prestatieafspraken: het ondersteunt de gedachte van brede inzet van de instrumenten-koffer voor het oplossen van de schaarste-problematiek. Prestatieafspraken over woonruimtebemiddeling zijn echter niet toegestaan. Als een gemeente hierop wil sturen kan dit uitsluitend via een verordening. Door in de afspraken wel op te nemen welke doelgroepen centraal staan in het woonbeleid, welke groepen door schaarste in de knel komen en dat voor die groepen de bepalingen uit de Verordening Woonruimtebemidde-ling worden toegepast ontstaat er voor zowel gemeente als corporatie(s) echter toch een duidelijk gemeenschappelijk handelingskader (zie voorbeelduitwerking in kader hieronder).

Verordening

De verordening bevat vervolgens uitsluitend een set regels en bepalingen, te weten:

• -

  voorrangsregels bij woonruimtebemiddeling/verlening huisvestingsvergunning inclusief regionale urgentieregeling;

• -

  bepalingen t.a.v. monitoring.

De huisvestingsvergunningplicht in de verordening geldt voor alle sociale huurwoningen van corporaties tot de liberalisatiegrens. Het is binnen dat deel van de voorraad dat zich binnen de regio de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste voordoen. De verordening stelt gemeenten in staat om ter bestrijding van specifieke gevolgen van schaarste, specifieke voorrangsregels in te zetten. Het kan daarbij gaan om voorrangsregels gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte, om regels t.a.v. maatschappelijke en/of economische binding, maar in ieder geval om voorrangsregels voor urgent woningzoekenden. De verordening stelt gemeenten daarnaast ook in staat ter bestrijding van de gevolgen van schaarste een vergunningstelsel voor wijzigingen in de voorraad in te zetten.

Mandaatbesluit huisvestingsvergunning

In principe is de gemeente – het college van B&W – de instantie die de huisvestingsvergunning afgeeft en daarbij de voorrangsbepalingen toepast. Het verlenen van deze vergunning kan ook via een mandaatbesluit worden overgedragen aan corporaties. Dit is een apart besluit van de individuele colleges van B&W op grond van de Awb (het mandaat is dus niet direct in de verordening geregeld). Het voordeel van dit mandaatbesluit is dat corporaties direct bij het aangaan van een huurovereenkomst de huisvestingsvergunning kunnen verlenen (zie Bijlage A voor de verdere uitwerking van deze werkwijze). Woningzoekenden hoeven zo geen twee loketten af om een woning te huren, de gemeente hoeft geen apart werkproces en loket in te richten en het kost corporaties geen extra bemiddelingsdagen.

Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel

De Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel bevatten het kader voor de feitelijke uitvoering van de woonruimtebemiddeling door de corporaties. Het betreft spelregels over inschrijven, adverteren, omgaan met reacties, aanbieden van woningen, registratie en klachtenafhandeling. Centraal staan a. de “één portaal”-gedachte die vorm krijgt via WoonnetRijnmond en b. het naast elkaar bestaan van verschillende bemiddelingsmodellen (loting, direct kans, wens & wacht en inschrijfduur).

Afhankelijk van de mate van schaarste en groepen in de knel binnen een gemeente (zoals vastgelegd in de prestatieafspraken en volgend uit het woonbeleid), zal bij de uitvoering naast de ‘reguliere’ spelregels ook rekening worden gehouden met de voorrangsregels volgend uit de verordening (zie voorbeelduitwerking in kader hieronder).

Monitor

Een goede monitor is tot slot van groot belang om te kijken of de gestelde beleidsdoelen zijn behaald, of het systeem goed functioneert en om -indien nodig- te kunnen (bij)sturen. Jaarlijks vinden op basis van de monitor gesprekken plaats, in ieder geval op lokaal niveau tussen de gemeente en de betreffende lokale corporatie(s) en op regionaal niveau aan de Regiotafel Wonen en binnen Maaskoepelverband (tussen corporaties onderling):

• •

  In het gesprek tussen corporatie en gemeente op lokaal niveau wordt bepaald of de gestelde beleidsdoelen zijn gehaald en of aanpassing van de doelen/doelgroepen in de prestatieafspraken wenselijk of noodzakelijk is.

• •

  Gemeenten bespreken met elkaar en met Maaskoepel op regionaal niveau of aanpassing van de verordening noodzakelijk is.

• •

  Corporaties bespreken met elkaar en met de gemeenten (via Maaskoepel) op regionaal niveau of aanpassing van de Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel wenselijk of noodzakelijk is.

Samengevat: eenvoudig en flexibel

Het geschetste model leidt tot een eenvoudige en eenduidige wijze van woonruimtebemiddeling. Gemeenten bespreken met de eigen corporatie(s) welke groepen extra aandacht nodig hebben en waar sturing op schaarste nodig is. Deze afspraken zijn door een goede monitoring jaarlijks eenvoudig aan te passen. Daar waar er geen extra sturing noodzakelijk is functioneert de woonruimtebemiddeling volledig conform de Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel en is het enige verschil dat er bij het tekenen van de huurovereenkomst een geautomatiseerde huisvestingsvergunning wordt afgegeven.

1.7 Evaluatie van de Verordening Woonruimtebemiddeling 2015

In hoofdstuk 2 en in bijlage I van de Hoofdlijnennotitie d.d. 29 november 2019 (RIGO, in opdracht van het SvWrR) is verslag gedaan van de evaluatie van de verordening die vanaf 1 juli 2015 in werking was. Uit de evaluatie is gebleken dat de tekst van de Verordening Woonruimtebemiddeling 2015 grotendeels voldoet/voldeed aan de wensen en vereisten. Op enkele terreinen zijn relatief kleine wijzigingen gewenst, zoals het vaker delen van relevante woonruimteverdelingscijfers tussen gemeenten en corporaties en het verlichten van de experimentenprocedure. Het nieuwe beleidskader voor gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid van Binnenlandse Zaken – o.a. gericht op gelijke behandeling en het afschaffen van het uitsterfbeleid – was de concrete aanleiding om woonwagens(standplaatsen) niet langer uit te sluiten als vergunningplichtige wooneenheid. Dat betekent dat woningzoekenden die zo’n woonruimte zoeken, zich vanaf 1 juli in dienen te schrijven bij WoonnetRijnmond en dat er een register van woningzoekenden wordt bijgehouden. Gemeenten blijven zelf verantwoordelijk voor de te hanteren toewijzingsregels bij woonwagens en standplaatsen.

Op een aantal punten was de urgentieregeling (bijlage 1 bij de verordeningstekst) aan verfijning toe. Het gaat daarbij om:

• •

  aanvullende eisen aan urgent woningzoekenden (bijvoorbeeld 1x per week reageren in fase 1 i.p.v. 1x per maand);

• •

  verduidelijking van de tekst (met name het toevoegen van een aantal definities);

• •

  verruiming van enkele regelingen op basis van de praktijkervaringen van de afgelopen jaren (urgenten zonder medische indicatie mogen reageren op gestapelde woningen met lift, inwonende kinderen mogen bij onevenredig hoge woonlasten 23 jaar zijn i.p.v. 18, herhuisvestingskandidaten ‘moeten’ niet naar een gelijkwaardige woning als dit voor zowel de woningzoekende als de woningcorporatie niet gewenst is, etc.).

Al deze evaluatiepunten zijn in de verordeningstekst voor 2020 verwerkt.

Tijdens de evaluatie is -zoals gemeld- ook geconstateerd dat er behoefte was aan een soepeler manier om een experiment te starten; de procedure werd als zwaar en daardoor als een hindernis ervaren. Hierop is een versoepeling in de tekst verwerkt. Tevens werd gesignaleerd dat de monitoring meer aandacht behoefde; dat heeft geleid tot een expliciete verplichting om het thema woonruimtebemiddeling aan de Regiotafel Wonen te bespreken en tot frequenter rapporteren over het toepassen van lokale bindingseisen. Vaker -en tijdens het lopende jaar- rapporteren maakt bijsturen mogelijk wanneer de wettelijke normen worden overschreden. In hoofdstuk 2 van de Hoofdlijnennotitie worden alle wijzigingen, en de redenen ervoor, nader toegelicht.

1.8 Verantwoording over het proces

De Regiotafel Wonen heeft als bestuurlijke trekker voor evaluatie en actualisatie van de verordening wethouder Kuiper van Maassluis benoemd. Er is een externe projectleider van RIGO aangetrokken, Wouter Schepers, en juridisch advies gevraagd aan Robert van ’t Hof, die ook betrokken was bij het traject naar de verordening 2015. Vanuit gemeenten en Maaskoepel is een projectgroep geformeerd.

Na het raadplegen van gemeentelijke beleidsadviseurs, Maaskoepel en urgentieverleners, en na de schaarste-analyse en hernieuwde onderbouwing van de noodzaak voor een vervolgverordening, zijn de resultaten van analyse en evaluatie voorgelegd aan de wethouders Wonen, toegelicht tijdens gecombineerde raadsinformatiebijeenkomsten voor gemeenteraden en vervolgens omgezet in een concepttekst voor de nieuwe verordening. Aan elk van de veertien gemeenteraden is gevraagd om een zienswijze te formuleren, mede op basis van de Hoofdlijnennotitie van RIGO.

In de periode tussen 1 januari en 9 maart 2020 zijn de zienswijzen aan het SvWrR toegezonden en verwerkt in een Nota van beantwoording, met per element uit een zienswijze een reactie en eventueel een voorstel. Door middel van een consultatieronde tussen 20 en 26 maart 2020 is overeenstemming bereikt over een definitieve tekst voor de Verordening Woonruimtebemiddeling 2020 die slechts op minimale punten veranderd is ten opzichte van de conceptversie van december 2019. De definitieve verordeningstekst is door het SvWrR voorgelegd aan de veertien gemeenteraden, met het verzoek om de nieuwe Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 vóór 1 juli 2020 vast te stellen inclusief deze toelichting daarop, en daarbij tevens de onderliggende documentatie zoals de Hoofdlijnennotitie en de beknopte Toelichting vast te stellen.

2. Artikelsgewijze toelichting

In dit hoofdstuk wordt voor een goed begrip van de verordening waar nodig voor de afzonderlijke artikelen een toelichting gegeven van de in dat betreffende artikel opgenomen bepalingen.

Considerans

Toelichting:

In de considerans van de verordening is aangegeven waarom het binnen de regio Rotterdam, door de veertien gemeenten van het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR) wenselijk wordt geacht op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet 2014 regels te stellen met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte of met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad.

Hoofdstuk 1. Algemeen

Artikel 1.1. Definities

Toelichting:

In dit hoofdstuk zijn de definities opgenomen van veelvoorkomende begrippen in de verordening. Begrippen die uitsluitend in de urgentieregeling gebruikt worden, zijn gedefinieerd in het eerste artikel van Bijlage I bij de verordening.

Hoofdstuk 2. Woonruimtebemiddeling

Paragraaf 2.1. Algemeen

Artikel 2.1.1. Reikwijdte

Artikel 2.1.2. Eisen aan de woningzoekende

Toelichting:

Hoofdstuk 2 van de verordening gaat uitsluitend over de verdeling van corporatiewoningen in de sociale huursector (met in paragraaf 2.6 een toevoeging met betrekking tot standplaatsen voor woonwagens). Dat wil zeggen: zelfstandige sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 737,14 per 1 januari 2020). Dit hoofdstuk heeft dus geen betrekking op corporatiewoningen in het geliberaliseerde segment, de particuliere huurvoorraad of koopwoningen, noch op onzelfstandige woonruimte verhuurd door corporaties.

Binnen deze regio constateren de regiogemeenten vooral schaarste met onevenwichtige en onrechtvaardige effecten in de sociale woningvoorraad van corporaties. Dit heeft te maken met het grote beroep dat woningzoekenden in deze regio doen op de sociale corporatievoorraad (mede als gevolg van de grote omvang van de EU-doelgroep), gecombineerd met een gemiddeld lagere mutatiegraad dan in de particuliere woningvoorraad. Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen – via de huisvestingsvergunningplicht – is vereist.

Overigens wordt een deel van de sociale woningvoorraad van corporaties in dit hoofdstuk specifiek uitgesloten van de verordening. Het betreft onder meer woonschepen en studentenwoningen. Voor woonschepen geldt dat deze onlosmakelijk verbonden zijn aan de ligplaats. Echter de verhuur van ligplaatsen is niet langer gekoppeld aan de Huisvestingswet. Vanuit het oogpunt van transparantie voor de woningzoekenden en eenduidigheid voor de corporaties, hebben de gemeenten waar dit speelt besloten de woonschepen niet onder de werking van de verordening te laten vallen en de toewijzing direct te koppelen aan de toewijzing van de ligplaats.

Zelfstandige studentenwoningen zijn tevens uitgesloten. Hier geldt dat, in tegenstelling tot andere woningcategorieën in de regio, ook zonder overheidsingrijpen al sprake is van een doelmatige verdeling: de woningen worden in principe al evenwichtig en rechtvaardig verdeeld over de woningzoekenden voor wie deze woonruimten ook in het bijzonder geschikt zijn.

Ook woonruimtes die tijdelijk verhuurd worden in het kader van de Leegstandwet of vanwege een aanstaande sloop of ingrijpende renovatie zijn uitgesloten van de werking van de verordening. De vraag naar deze woningen is vaak heel specifiek en zeker niet overmatig aanwezig. Vanwege de tijdelijke aard van de huisvesting heeft deze ook nauwelijks effect op de schaarste op de woningmarkt.

In de Verordening Woonruimtebemiddeling wordt niet verwezen naar de gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Wet Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (“Rotterdamwet”), omdat de Huisvestingswet daartoe geen bepalingen bevat. Andersom biedt de Rotterdamwet overigens wel de mogelijkheid om in de verordening voor de Rotterdamwetgebieden naar de Verordening Woonruimtebemiddeling te verwijzen en kunnen de bepalingen uit de Verordening Woonruimtebemiddeling van overeenkomstige toepassing worden verklaard in de gemeentelijke verordening. In de praktijk is het dus niet zo dat in de Rotterdamwetgebieden de bepalingen uit de Verordening Woonruimtebemiddeling automatisch van toepassing zijn.

In artikel 2.1.2. is toegelicht aan welke eisen een woningzoekende dient te voldoen om überhaupt in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning. De voorwaarden genoemd onder b. volgen uit artikel 10 van de Huisvestingswet 2014. Uit de voorwaarde genoemd onder a. volgt dat tenminste één lid van het huishouden meerderjarig moet zijn. Het artikel uit het Burgerlijk Wetboek waarnaar verwezen wordt, bevat een regeling die het onder bepaalde omstandigheden mogelijk maakt een minderjarige moeder die de zorg heeft voor een kind, als meerderjarig te beschouwen.

Deze voorwaarden komen overigens overeen met de basisvoorwaarden voor inschrijving bij WoonnetRijnmond. Overige voorwaarden of bepalingen voor inschrijving bij Woonnet Rijnmond zijn niet opgenomen in de verordening, want kennen geen publiekrechtelijke, maar slechts een privaatrechtelijke basis. De corporaties hebben afspraken hieromtrent met elkaar vastgelegd in de Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel.

Paragraaf 2.2. Aanbieden en bemiddelen van woonruimte

Artikel 2.2.1. Het aanbieden van woonruimte

Artikel 2.2.2. Openbaar aanbod en het aanbodinstrument

Artikel 2.2.3. Directe aanbieding

Artikel 2.2.4. Bemiddelingsmodellen

Toelichting:

Artikel 2.2.1. geeft invulling aan artikel 20 van de Huisvestingswet 2014, waarin wordt gesteld dat in de verordening ook regels opgenomen kunnen worden met betrekking tot de wijze waarop de bekendmaking van het aanbod plaatsvindt. In de verordening is bepaald dat er voor de gehele regio één regionaal aanbodinstrument dient te worden ingesteld/in stand gehouden. Een transparante en toegankelijke woningmarkt is immers in bijzondere mate gebaat bij het zoveel mogelijk op één plek, op een uniforme manier aanbieden van woningen. Aan het regionaal aanbodinstrument is vervolgens in artikel 2.2.2, derde lid ook nog een aantal meer specifieke eisen gesteld. Dit omdat de karakteristiek van het regionale aanbodinstrument bepaalt in welke mate daadwerkelijk sprake is van een transparante en toegankelijke woningmarkt.

In het tweede lid van artikel 2.2.2. is opgenomen dat elke voor verhuur vrijkomende of beschikbare woonruimte in principe dient te worden aangeboden via het regionale aanbodinstrument. Hierop zijn twee uitzonderingen:

• -

  Een corporatie kan ervoor kiezen om een referentiewoning te adverteren, waarbij de geadverteerde woning symbool staat voor de woningen die in de (vaak nabije) toekomst vrij zullen komen c.q. verwacht worden vrij te komen. Deze manier kan bij verschillende woonruimtebemiddelingsmodellen worden ingezet.

• -

  Een corporatie kan ervoor kiezen om een woning niet via het regionale aanbodinstrument aan te bieden, maar via de zogeheten directe aanbieding te huur aan te bieden.

In artikel 2.2.3. is vervolgens opgenomen onder welke omstandigheden het aanbieden van een woning via directe aanbieding is toegestaan. Hieronder volgt een nadere toelichting bij een aantal onderdelen van dit artikel:

• -

  Bepaling onder a: dit betreft de urgent woningzoekenden of woningzoekenden die een herhuisvestingsverklaring hebben, die direct een woning aangeboden krijgen. Het gaat daarbij zowel om de woningzoekenden die in de zogeheten tweede fase zijn aangekomen nadat het in de eerste fase van zelf zoeken niet gelukt is een woning te vinden, als om de woningzoekenden die direct in de twee fase zijn geplaatst.

• -

  Bepaling onder c: dit betreft woningzoekenden die gezien hun specifieke zorgvraag weliswaar geen recht hebben op urgentie (op medische gronden), maar van wie het wel wenselijk is dat zij kunnen doorstromen naar een andere woning. Denk bijvoorbeeld aan mensen met lichte vormen van dementie. Hiermee worden tevens de ervaringen die zijn opgedaan met de experimenten gericht op het stimuleren van doorstroming van ouderen naar een meer passende woning in de verordening geformaliseerd.

• -

  Bepaling onder d: dit betreft vooral woningzoekenden die uitstromen uit een instelling en voor het eerst (sinds de opname) weer een zelfstandige woning gaan bewonen, maar waarvan het wenselijk is grip te houden op de precieze locatie en omgeving waarin deze persoon gehuisvest wordt. Bijvoorbeeld omdat het wenselijk is dat deze persoon direct naast een instelling woont of niet bij een concentratie van een bepaald type huishoudens. Ook kan het gaan om personen die weliswaar uitstromen naar een zelfstandige woning, maar deze woning van een corporatie bewonen met tussenkomst van de gemeente of een zorginstelling.

• -

  Bepaling onder e: het kan hierbij gaan om verschillende typen woningzoekenden waarbij doorstroming speelt. Bijvoorbeeld:

  • •

    Woningzoekende stroomt binnen een complex door naar een meer bij het huishouden of de specifieke persoonlijke omstandigheden passende woonruimte;

  • •

    Woningzoekende woont in een woning die voor zijn/haar huishouden of specifieke persoonlijke omstandigheden niet bijzonder geschikt is en de corporatie is voornemens om toepassing te geven aan het dringend eigen gebruik van die woonruimte, maar wil de huidige bewoner begeleiden naar een andere woning;

  • •

    De woningzoekende woont in een complex dat bestaat uit meerdere, gelijksoortige zelfstandige woonruimten, welke aanvankelijk gebruikt werden voor de huisvesting van een doelgroep waartoe ook de woningzoekende behoort, maar inmiddels gebruikt wordt voor een andere doelgroep.

Artikel 2.2.4. bevat tot slot bepalingen omtrent het toepassen van bemiddelingsmodellen. De bemiddelingsmodellen zelf zijn niet opgenomen in de verordening, maar behoren tot de beleidsvrijheid van de corporaties: het is aan corporaties – als verhuurders – om te bepalen hoe zij potentiële huurders vinden. De corporaties hebben hierover met elkaar afspraken gemaakt in de Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel. Wel zijn in de verordening een aantal randvoorwaarden opgenomen omtrent de karakteristiek en werking van de modellen. Dit vanuit het oogpunt van transparantie, rechtmatigheid en eenduidigheid voor de woningzoekenden. Belangrijkste randvoorwaarde is dat de bemiddelingsmodellen in principe voor elke woningzoekende toegankelijk moeten zijn.

Paragraaf 2.3. De huisvestingsvergunning

Toelichting

In deze artikelen zijn belangrijke procedurele bepalingen opgenomen voor het al dan niet verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Artikel 2.3.1. verdient op twee punten een nadere toelichting:

• -

  Uit het eerste lid volgt dat feitelijk voor alle corporatiewoningen in het sociale segment een huisvestingsvergunningsplicht geldt. Ook wanneer er geen specifieke voorrangsbepalingen gelden, dient dus een huisvestingsvergunning te worden afgegeven. Dit hoeft in het laatste geval overigens niet meer dan een korte administratieve handeling te zijn.

• -

  In het tweede lid zit impliciet een belangrijke koppeling met de huurovereenkomst: het is verboden om woonruimte in gebruik te geven – dus ook: aan een huurder ter beschikking te stellen – zonder vergunning. Deze bepaling zorgt ervoor dat er geen woonruimte wordt verhuurd zonder huisvestingsvergunning

Ook artikel 2.3.2. behoeft een toelichting. In dit artikel is immers aangeduid dat in principe het college van B&W het bevoegd gezag is voor de procedure rond de huisvestingsvergunning. Op grond van de Awb kan het college echter met een apart mandaatbesluit bij de inwerkingtreding van deze verordening de uitoefening van de in artikel 2.3.2. opgenomen bevoegdheden mandateren aan de in hun gemeente werkzame corporaties. Zie hiervoor ook paragraaf 1.2 en bijlage A van deze Toelichting.

Artikel 2.3.5. eerste lid onder c heeft tot doel te zorgen dat iemand die in principe wel voldoet aan de vereisten voor een huisvestingsvergunning, deze toch geweigerd kan worden als de aanvrager niet ook zicht heeft op een huurovereenkomst (eigenlijk de tegenhanger van artikel 2.3.1., tweede lid). Dit kan bijvoorbeeld spelen bij een aanvrager waarbij sprake is van eerder (aangetoond en geregistreerd) slecht huurdersgedrag.

In de artikelen 2.3.6. t/m 2.3.10 wordt een toelichting gegeven op de volgordebepaling (de volgorde waarin woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning) wanneer er meerdere woningzoekenden reageren op een woning. Als eerste stap daarin worden de woningzoekenden in artikel 2.3.6 in drie groepen verdeeld:

• 1.

  Urgenten die voldoen aan alle bij de aanbieding gestelde voorrangsprincipes en met passend zoekprofiel.

• 2.

  Reguliere woningzoekenden die voldoen aan alle bij de aanbieding gestelde voorrangsprincipes.

• 3.

  Overige woningzoekenden (inclusief urgenten die niet voldoen aan voorrangsprincipes en met niet passend zoekprofiel).

In artikel 2.3.6., derde lid is ten aanzien van eventueel gestelde bindingseisen een uitzonderingsregel opgenomen voor urgenten zijnde houders van een verblijfsvergunning of personen die uitstromen uit een tijdelijke opvangvoorziening (waarin zij verbleven omdat zij in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten). Hiermee wordt invulling gegeven aan artikel 16 van de Huisvestingswet 2014. Voor deze groepen urgent woningzoekenden is het ofwel niet mogelijk om aan een bindingseis te voldoen (men komt immers uit een asielzoekerscentrum) ofwel niet wenselijk (bijv. omdat een verleden van bedreiging het zeer onwenselijk maakt dat iemand terugkeert naar de gemeente van herkomst). Zie bijlage B van deze Toelichting voor een aantal stroomschema’s over hoe de voorrangsbepaling op grond van de artikelen 2.3.6 t/m 2.3.10 praktisch vorm krijgt.

Uit bovenstaande lijst wordt tevens duidelijk dat (herhuisvestings-)urgenten geen absolute voorrang hebben. Dit volgt uit het belang dat tevens wordt gehecht aan een doelmatige verdeling van de woningvoorraad. Een urgent die niet voldoet aan alle gestelde labels, verliest zo voor de specifieke woning zijn/haar voorrangspositie. Daarnaast is een belangrijke bepaling dat bij woonruimte die wordt aangeboden via een bepaald woonruimtebemiddelingsmodel, het kan zijn dat een herhuisvestings- of urgentieverklaring niet geldig is, denk bijvoorbeeld aan een direct kansmodel waarbij als rangorde geldt “wie het eerst komt, die het eerst maalt” ongeacht of je een (herhuisvestings-)urgent bent of niet. Zie in dit verband ook artikel 4.4 van Bijlage I.

In artikel 2.3.7 wordt vervolgens beschreven hoe de groepen zich in de rangordebepaling tot elkaar verhouden. Hier is ook nog eens nadrukkelijk benoemd dat wanneer er sprake is van meerdere personen in de tweede c.q. derde groep, in dat geval degene die op basis van het toegepaste bemiddelingsmodel als eerste uit de “bus” komt, als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Zie hiervoor Bijlage B van deze Toelichting.

In artikel 2.3.8 is alleen op hoofdlijnen toegelicht wie in aanmerking kan komen voor een urgentieverklaring en wordt verder verwezen naar een aparte bijlage, namelijk Bijlage I. Dit ter bevordering van de leesbaarheid van de verordening. De urgentiebijlage maakt wel onlosmakelijk deel uit van de verordening en wordt ook door de gemeenteraad vastgesteld.

Artikel 2.3.9 vormt dé instrumentenkoffer in het geval de lokale overheid wil ingrijpen in de verdeling van schaarse woonruimte. In artikel 2.3.9 is daartoe een zogeheten passendheidstabel opgenomen waarin categorieën woonruimte gekoppeld zijn aan categorieën woningzoekenden. De koppeling heeft altijd betrekking op de aard, grootte of prijs van de woonruimte. Met de toevoeging van deze tabel wordt toepassing gegeven aan artikel 11 van de Huisvestingswet 2014. Belangrijke toelichting is dat deze tabel alleen van toepassing is als er in het gemeentelijke woonbeleid c.q. de gemeentelijke woonvisie en daaraan gekoppeld de lokale prestatieafspraken, is opgenomen dat de hier opgesomde categorieën woningzoekenden ook daadwerkelijk in de knel zitten door schaarste (zie ook paragraaf 1.2 van deze Toelichting). Wanneer dit zo is zullen corporaties bij de voorrangsbepaling voor de betreffende categorie woonruimte deze tabel moeten hanteren en dus bij de woningtoewijzing voorrang moeten geven aan de betreffende categorie woningzoekenden.

NB. Alleen op de hier genoemde categorieën kan dus gestuurd worden, overheidssturing op hier niet genoemde categorieën is dus niet mogelijk. Wanneer het wenselijk is op een aanvullende categorie te sturen, dient de verordening hiertoe aangepast te worden.

Aanvullend op de voorrangsbepalingen op grond van artikel 2.3.9. kunnen corporaties overigens ook nog voorwaarden stellen op grond van de Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel, echter deze mogen nooit in strijd zijn met de van toepassing zijnde bepalingen in de tabel.

Met artikel 2.3.10 wordt het mogelijk gemaakt bindingseisen te stellen. Net als bij artikel 2.3.9 geldt dat dit artikel alleen van toepassing is als er in gemeentelijke woonbeleid c.q. de gemeentelijke woonvisie en daaraan gekoppeld de lokale prestatieafspraken, is opgenomen dat woningzoekenden met een regionale of lokale binding ook daadwerkelijk in de knel zitten door schaarste.

Let op: de toepassing van artikel 2.3.10 kan ook zonder dat er voorrangsbepalingen op grond van artikel 2.3.9 worden gesteld. Het percentage wordt berekend over alle verleende huisvestingsvergunningen (zie voorbeeld berekenwijze in kader hieronder: “Aan de slag met...”).

In deze verordening wordt voor de definitie van binding verwezen naar artikel 14, derde lid van de Huisvestingswet 2014. In dat artikel is opgenomen wat de wetgever precies onder een woningzoekende met economische of maatschappelijke binding verstaat. Het betreft een woningzoekende die:

• a.

  economisch gebonden is aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, en

• b.

  maatschappelijk gebonden is aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij:

  • •

    een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of

  • •

    ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

    Beide definities laten dus nog enige ruimte voor een lokale afweging van wat “een redelijk belang is”.

Paragraaf. 2.4. Experimenten

Artikel 2.4.1. Experimenten

Toelichting:

Al vóór 2015 is/wordt er via de toepassing van zogeheten experimenten verspreid over de regio Rotterdam ervaring opgedaan met nieuwe manieren van woonruimtebemiddeling. Doel is steeds te verkennen of er een aanpassing van de bepalingen in de verordening noodzakelijk is. Een groot deel van de eerder opgestarte experimenten is geformaliseerd in bepalingen verspreid over de voorliggende verordening en tevens de Spelregels Woonruimtebemiddeling Maaskoepel.

In artikel 2.4.1 is de mogelijkheid doorgezet om opnieuw experimenten uit te voeren. Zo blijven gemeenten en corporaties tezamen kritisch op de doeltreffendheid en reikwijdte van de verordening en biedt het ruimte voor innovatie in het faciliteren van de woningzoekenden. Om te voorkomen dat er onvoldoende tijd is experimenten uit te voeren in de tweede helft van de werkingsduur is ten opzichte van de Verordening Woonruimtebemiddeling 2015 geschrapt dat een experiment moet eindigen zodra de werkingsduur van de verordening eindigt.

Door het opnemen van een experimentenregeling wordt geborgd dat de toepassing regiobreed op uniforme wijze plaatsvindt, resultaten worden gedeeld (de regeling biedt immers belangrijke input voor de evaluatie van de verordening zoals beschreven in artikel 3.2, vierde lid) en de toepassing plaatsvindt binnen de doelstellingen van de Huisvestingswet 2014. Met het oog op dat laatste aspect is in lid 1 de randvoorwaarde gesteld dat experimenten alleen vormen van woonruimtebemiddeling kunnen betreffen, die eventueel geregeld zouden kunnen worden in een op grond van de Huisvestingswet vast te stellen verordening. Het experiment moet dus te allen tijde passen binnen de bepalingen van de Huisvestingswet 2014. Zie ook Bijlage C. Werkwijze experimenten.

Paragraaf 2.5. Monitoring

Artikel 2.5.1. Registratie en monitoring

Artikel 2.5.2. Overleg naar aanleiding van monitoring

Artikel 2.5.3. Overleg inzake de woonruimtebemiddeling

Toelichting:

Voor een goed begrip van de werking van de regionale woningmarkt en de invloed van de inzet van sturingsinstrumentarium op grond van deze verordening is een goede registratie en monitoring van de vraag naar en aanbod van vrijkomende huurwoningen essentieel. De registratie is een verantwoordelijkheid van de corporaties, de monitoring is daarentegen een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de corporaties en gemeenten uit de regio Rotterdam.

De artikelen bevatten bepalingen omtrent registratie en monitoring van vraag en aanbod. In tegenstelling tot verordeningen van vóór 2015 wordt hier niet vastgelegd welke doelgroepen precies centraal dienen te staan, dan wel welke indicatoren toegepast dienen te worden. Dit wordt bepaald in een apart jaarlijks overleg tussen (vertegenwoordigers van) de corporaties en gemeenten uit de regio Rotterdam. De provincie ontvangt ook een uitnodiging om zich bij dit overleg te laten vertegenwoordigen. Hiermee wordt het mogelijk om gedurende de looptijd van de verordening op diverse actualiteiten in te spelen. Daarnaast geldt dat corporaties op grond van andere regelgeving sowieso verplicht zijn om de ontwikkeling van de woningvoorraad en/of de huisvesting van diverse doelgroepen) te monitoren. De bepalingen zoals opgenomen in deze artikelen maken het overigens mogelijk dat zowel corporaties als gemeenten zich laten vertegenwoordigen, bijvoorbeeld door elkaar of in geval van de corporaties door een orgaan als de Maaskoepel.

Met artikel 2.5.3 is eveneens beoogd tijdens het kalenderjaar de toepassing van bindingseisen te agenderen om tijdig (= tijdens het kalenderjaar en niet na afloop ervan) bijsturingsmaatregelen te kunnen treffen.

Paragraaf 2.6 Standplaatsen en woonwagens

Artikel 2.6.1. Werkingsgebied

Artikel 2.6.2. Wachtlijst van standplaatszoekenden

Artikel 2.6.3. Inschrijving

Artikel 2.6.4. Vervallen van de inschrijving

Artikel 2.6.5. Toewijzing van standplaatsen

Artikel 2.6.6. Verbodsbepaling

Artikel 2.6.7. Overgangsbepaling

Toelichting:

Het nieuwe beleidskader voor gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid van Binnenlandse Zaken – o.a. gericht op gelijke behandeling en het afschaffen van het uitsterfbeleid – is de concrete aanleiding om woonwagens(standplaatsen) niet langer uit te sluiten als vergunningplichtige wooneenheid. Dat betekent dat woningzoekenden die zo’n woonruimte zoeken, zich vanaf 1 juli 2020 in dienen te schrijven bij WoonnetRijnmond (artikel 2.6.7, onder a); het is aan elke gemeente om woningzoekenden die bij het ingaan van deze verordening al op een gemeentelijke wachtlijst staan, op het inschrijven bij WoonnetRijnmond te attenderen binnen twee maanden na inwerkingtreding van de verordening.

Gemeenten blijven zelf verantwoordelijk voor de te hanteren toewijzingsregels bij woonwagens en standplaatsen.

Hoofdstuk 3. Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 3.1. Overgangsrecht urgentie- en herhuisvestingsverklaringen

Artikel 3.2. Evaluatie van de verordening

Artikel 3.3. Citeertitel

Artikel 3.4. Inwerkingtreding en vervallen van de verordening

Toelichting:

Geen nadere toelichting.

Bijlage I: Urgentie- en herhuisvestingssysteem

Paragraaf 1. Algemeen

Paragraaf 2. Procedure urgentieverklaring

Paragraaf 3. Inhoud van een urgentieverklaring

Paragraaf 4. Zoeken door en bemiddeling van de houder van een urgentie-verklaring

Paragraaf 5. De urgentiegronden

Paragraaf 6. De herhuisvestingsverklaring

Toelichting:

Voor een meer gedetailleerde toelichting op het urgentie- en herhuisvestingsysteem wordt doorverwezen naar het separaat opgestelde Handboek Urgentie.

De urgentieregeling is nadrukkelijk bedoeld als het laatste vangnet om een huishouden met een huisvestingsprobleem snel aan een (andere) woning te helpen. Dit komt in diverse onderdelen van de urgentieregeling tot uitdrukking, niet in de laatste plaats door de opgenomen weigeringsgrond: een urgentieverklaring wordt geweigerd als de aanvrager het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze kan oplossen. De urgentie-verlenende bestuursorganen kunnen daar in hun uitvoeringsbeleid nadere invulling aan geven. De inkomenseis (voor een reguliere urgentie niet zijnde herhuisvestingsurgentie moet men tot de EU-doelgroep behoren) en de bepalingen dat urgentie niet kan worden toegekend als er een voorliggende voorziening is, beperken het beroep op deze regeling.

Zoals bij de beschrijving van de rangordebepaling reeds aangegeven, hebben urgenten geen absolute urgentie. Zij kunnen voor bepaalde bemiddelingsmodellen uitgesloten worden. Het is immers denkbaar dat de absolute voorrang van houders van urgentieverklaringen voor bepaalde woonruimtebemiddelingsmodellen verstorend werkt. Ook is het denkbaar dat bepaalde woonruimtebemiddelingsmodellen niet geschikt zijn om een urgente woningzoekende snel aan woonruimte te helpen. Is dat het geval, dan kan de urgentieverlener bepalen dat de urgentieverklaring niet van toepassing is bij woonruimte die via zo'n model te huur wordt aangeboden. Dit wordt op de urgentieverklaring vermeld. Het volgende is van belang:

• •

  de uitsluiting moet voldoende duidelijk zijn: de houder van de urgentieverklaring moet eenvoudig kunnen bepalen voor welke woonruimtebemiddelingsmodellen zijn urgentieverklaring niet gebruikt kan worden;

• •

  de uitsluiting moet gemotiveerd worden: het moet de houder van de urgentieverklaring duidelijk zijn waarom zijn urgentieverklaring niet gebruikt kan worden bij bepaalde woonruimtebemiddelingsmodellen;

• •

  urgentieverleners dienen te streven naar een uniforme uitvoering van dit artikel.

In de urgentieregeling is in artikel 4.4 geregeld dat een vergunninghouder wordt gelijkgesteld met de houder van een urgentieverklaring vanaf het moment waarop de vergunninghouder ingevolge de in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014 bedoelde taakstelling gehuisvest dient te worden door een regiogemeente. Indien een gemeente op een andere wijze de wettelijke taakstelling kan nakomen, bijvoorbeeld door woningen of een woonvoorziening buiten de corporatievoorraad voor vergunninghouders beschikbaar te stellen, dan is dat te zien als een voorliggende voorziening. Het is niet nodig om hiervoor artikel 4.4 te schrappen, en tevens onwenselijk omdat hierdoor verschillen tussen gelijkluidend bedoelde lokale verordeningen ontstaan.

Het zoekgebied van de urgent woningzoekende is in principe de hele regio. Daarop zijn de volgende uitzonderingen van toepassing:

• •

  wanneer iemand een specifieke afhankelijkheid heeft van een bepaalde kern of gemeente en het vanuit maatschappelijk en/of sociaal economisch oogpunt niet wenselijk is dat deze persoon naar een andere kern of gemeente verhuist, kan deze binding specifiek in het zoekprofiel worden opgenomen;

• •

  wanneer het een vergunninghouder betreft die in het kader van een taakstelling in een specifieke gemeente gehuisvest dient te worden, geldt als zoekgebied de regiogemeente die de taakstelling heeft gekregen.

In het kader van de regelgeving voor ‘passend toewijzen’ (onderdeel van de Woningwet) is in de urgentieregeling bij de bepalingen over het zoekprofiel vermeld dat in de omschrijving van het woonruimtetype ook de maximale huurprijs zal worden opgenomen, waarbij de woonruimte passend wordt geacht voor het huishoudinkomen van de aanvrager van de urgentie.

Bij de bepalingen over het zoekprofiel is daarnaast de mogelijkheid vermeld om in het zoekprofiel een tweede woonruimtetype op te nemen. Dit dient specifiek voor gemeenten met een sterk eenzijdig woningaanbod, bestaande uit juist de woningtypen die in principe zijn uitgesloten van het “standaard woonruimtetype”, te weten eengezinswoningen en benedenwoningen. Het zou voor urgenten immers anders zeer lastig worden om snel in de betreffende gemeente in de urgente huisvestingsbehoefte te kunnen voorzien. Het tweede woonruimtetype is overigens alleen van toepassing in de tweede fase van de urgentie en bovendien op woonruimte gelegen in de gemeente van het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring verleend heeft.

Er zijn mogelijkheden om een urgent woningzoekende direct in de 2e fase op te nemen dan wel in de 1e fase al een directe aanbieding te doen, ofwel vanuit (na)zorg-overwegingen ofwel omdat iemand strikt aan een woonplaats gebonden is en zelfzoeken niet snel genoeg tot een woning zou leiden in die woonplaats. Naar verwachting zal o.m. voor de huisvesting van vergunninghouders in de praktijk vaak ervoor gekozen worden om het huishouden in kwestie niet eerst zelf te laten zoeken, maar gelijk een directe aanbieding te doen.

De urgent woningzoekende wordt aan het einde van de eerste fase "afgerekend" op zijn/haar reacties op aangeboden woonruimten die voldoen aan het geldende slaapkamertal, het woonruimtetype en de urgentieregio van de urgentieverklaring. Van de urgent woningzoekende wordt actief en serieus zoekgedrag gevraagd, juist omdat er sprake is van een urgent huisvestingsprobleem. Het minimale aantal reacties is verhoogd, van eenmaal per maand naar eenmaal per week (dus minstens twaalf reacties in drie maanden tijd). Dat heeft te maken met het vaker en sneller wisselend aanbod dan in het verleden (de veertiendaagse advertentiekrant) en de digitale reactiemogelijkheden. Indien er in de eerste fase minder dan 12 woonruimten zijn geadverteerd die voldoen aan de punten uit de urgentieverklaring, dan kan een urgent woningzoekende niet verantwoordelijk gehouden worden voor het minder dan twaalf keer reageren. Het is ook mogelijk dat er meer dan twaalf geschikte woonruimten werden aangeboden maar dat een urgent woningzoekende door bijzondere omstandigheden niet in de gelegenheid was om te reageren, en er ook niet namens hem of haar gereageerd kon worden; dergelijke omstandigheden worden beoordeeld en meegewogen bij het overgaan naar de 2e fase, in het contact tussen urgent woningzoekende en urgentieverlener.

De procedure rond de herhuisvestingsverklaring is opgenomen in een aparte paragraaf aangezien deze afwijkt van de procedure rond de “reguliere” urgentieverklaring. De procedure is aangepast. Daarnaast is in artikel 2.2 van Bijlage I nadrukkelijk bepaald dat alleen huurders van corporaties in aanmerking komen voor een herhuisvestingsverklaring. Huurders van particuliere verhuurders kunnen bij herhuisvesting terecht bij de eigen verhuurder, welke op grond van het Burgerlijk Wetboek/Huurrecht de plicht heeft tot herhuisvesting bij bijvoorbeeld sloop.

Vanuit de praktijk zijn voorbeelden aangedragen van herhuisvesting die wordt bemoeilijkt door de regel dat een gelijkwaardig woonruimtetype in het zoekprofiel moet worden opgenomen, ongeacht of dat leidt tot een passende oplossing voor de herhuisvestingskandidaat. In het tweede lid van artikel 6.2 is om die reden een mogelijkheid gecreëerd om ook een niet gelijkwaardig woonruimtetype in het zoekprofiel op te nemen omdat het tot een passender oplossing vanuit het gezichtspunt van de woningzoekende kan leiden. Te denken valt aan het oudere huishouden dat woonachtig is in een kleine eengezinswoning waar de trap naar de slaapverdieping een probleem wordt, en dat meer gebaat is bij een gelijkvloers appartement. Of het huishouden waar de meeste kinderen het grote huis uit zijn, en de ouders liever een kleine, moderne woning prefereren.

Een aantal onderdelen van paragraaf 5.5 verdient nog nadere toelichting:

• •

  De bepalingen bij de urgentiegronden woonlasten (artikel 5.3) en mantelzorg (artikel 5.6) bieden ruimte voor nadere uitwerking in beleid. Dit is gebeurd in het Handboek Urgentie.

• •

  Opvanginstellingen zoals bedoeld in artikel 5.7 zijn niet nader gedefinieerd in de verordening. Het kan hier gaan om diverse typen instellingen waar onzelfstandig wordt gewoond, waaronder penitentiaire inrichtingen, psychiatrische instellingen, doorstroomhuizen etc. en om diverse soorten regelingen en wetten op grond waarvan opvang of uitstroom uit de opvang plaats vindt.

• •

  Duidelijker dan voorheen wordt de rol van de herkomstgemeente geformuleerd om een voormalige inwoner die in een andere gemeente in een opvanginstelling is opgenomen en vandaaruit mag verhuizen naar een zelfstandige woning, weer op te nemen, tenzij dit niet goede komt aan zijn/haar toekomst.

Tot slot verdient ook de hardheidsclausule nog een nadere toelichting. Met het opnemen van hardheidsclausules in regelgeving moet zeer grote terughoudendheid worden betracht. Om op grond van de hardheidsclausule een urgentieverklaring te kunnen toewijzen, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• a)

  weigering moet leiden tot een schrijnende situatie; en

• b)

  er is sprake van bijzondere, bij het vaststellen van de verordening onvoorziene, omstandigheden die gelet op het doel van de verordening redelijkerwijs toch een grond voor de verlening van een urgentieverklaring zouden kunnen zijn.

Verder moet de urgentieverlener jaarlijks verslag doen van de gevallen waarin hij de hardheidsclausule heeft toegepast. Dit is van belang, omdat de toepassing van de hardheidsclausule een indicatie geeft van de mate waarin de verordening adequaat is.

Bijlage II: Urgentieregio’s

Toelichting:

De hier genoemde urgentieregio’s zijn ruimer geformuleerd dan in de Verordening Woonruimtebemiddeling 2015 door delen van Rotterdam in twee urgentieregio’s op te nemen. De nieuwe indeling stelt Rotterdam in staat urgenten eenvoudiger binnen de eigen gemeente te bemiddelen én houdt tegelijk de logische (op basis van verhuisbewegingen te constateren) relaties in de regio voor de woningzoekende in stand.

Bijlage A.: Werkwijze verlening huisvestingsvergunning onder Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020

Paragraaf 2.3 van de verordening beschrijft de vereisten, bevoegdheden, aanvraag, inhoud en beoordelingsgronden van de vergunning. Een vergunning kan alleen efficiënt verleend worden als dit gebeurt door de corporatie. Gelijktijdig met het aangaan van de huurovereenkomst, wordt de vergunning dan verleend. Gemeente hoeft dan geen aparte werkprocessen en loket in te richten. Woningzoekenden hoeven geen twee loketten af om een woning te huren. En het kost corporaties geen extra bemiddelingsdagen. De onderstaande stappen moeten hiervoor doorlopen worden.

Stap 1: mandaatverlening

• a.

  College van B&W verleent mandaat aan de directie van de corporatie, met de mogelijkheid om ondermandaat te verlenen. (Actie gemeenten)

• b.

  De directie van de corporatie verleent ondermandaat (generiek, bijvoorbeeld op functie van de medewerkers die de huurovereenkomsten ondertekenen). Voor het verlenen van het ondermandaat is een besluit nodig. Dit kan bijvoorbeeld in het procuratiedocument van een corporatie worden opgenomen. (Actie corporaties)

Stap 2: aanvraag vergunning

• a.

  De woningzoekende overlegt voor de aanvraag dezelfde stukken die voor het reguliere verhuurproces nodig zijn. Dit zijn:

  • -

    IBRI formulier;

  • -

    uittreksel Basis Registratie Persoonsgegevens (BRP) als de aanvrager buiten betreffende gemeente woont. Of controle als er online toegang tot BRP is bij aanvrager van binnen gemeente;

  • -

    geldig identiteitsbewijs.

Stap 3: verlening van de vergunning

In de huurovereenkomst wordt een artikel over de huisvestingsvergunning opgenomen.

Tekstvoorstel:

Artikel (NUMMER) Huisvestingsvergunning

• 1.

  Voor het in gebruik nemen en geven van deze woning is op grond van de huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig. Huurder vraagt de huisvestingsvergunning door ondertekening van de huurovereenkomst.

• 2.

  Gezien de aanvraag namens huurder ingediend en gelet op de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening komt huurder als eerste in aanmerking voor de benodigde huisvestingsvergunning. Er zijn geen redenen bekend waarom de huisvestingsvergunning in dit geval geweigerd moet worden.

• 3.

  Bij ondertekening van deze huurovereenkomst namens de corporatie wordt de huisvestingsvergunning geacht te zijn verleend namens het college van burgemeester en wethouders.

• 4.

  Een belanghebbende kan bezwaar maken tegen dit besluit. Het bezwaarschrift moet binnen zes weken na de dag van bekendmaking ingediend zijn bij de Bezwarencommissie Huisvesting regio Rotterdam of college van burgemeester en wethouders.

Eventueel kan de corporatie de bovenstaande tekst niet in de huurovereenkomst zelf opnemen, maar in een bijlage daarbij. De bijlage moet dan wel ondertekend worden namens het college van burgemeester en wethouders, door de daartoe bevoegde corporatiemedewerker.

Stap 4: monitoring gemeente

De gemeente volgt de verlening van de huisvestingsvergunningen via de reguliere monitor woonruimtebemiddeling. Uit de monitor blijkt of de afspraken uit de prestatieafspraken zijn nagekomen en of bijstelling nodig is.

Bijlage B. Stroomschema’s voorrangsbepaling o.g.v. artikel 2.3.6 t/m 2.3.10

BEMIDDELINGSMODEL WAARBIJ URGENTIE WEL VAN TOEPASSING IS

BEMIDDELINGSMODEL WAARBIJ URGENTIE NIET VAN TOEPASSING IS

Bijlage C. Werkwijze experimenten

Deze bijlage beschrijft de werkwijze voor de toepassing van artikel 2.4.1. inzake de experimentenregeling.

Stap 1: Opstellen van een experimentenovereenkomst

Nadat de betrokken gemeente(n) en corporatie(s) zich een beeld hebben gevormd van het uit te voeren experiment, stellen zij een experimentenovereenkomst op. Daarin worden de volgende vragen beantwoord:

Vragen over het doel en de opzet van het experiment:

Vraag 1: Welke nieuwe ideeën over woonruimtebemiddeling willen partijen onderzoeken op effectiviteit (resultaat) en haalbaarheid (uitvoeringsaspecten)?

Vraag 2: Hoe gaan partijen dat doen? Vorm een beeld van de globale werking van de woonruimtebemiddeling door het experiment (of wel: ga na hoe tijdens een experiment de “match” tussen woningzoekende en woning tot stand komt).

Vraag 3: Op welk deel van de woningmarkt heeft het experiment betrekking? “Deel” kan zowel slaan op een geografisch deel als op een categoriaal deel van de woningmarkt.

Vraag 4: Hoelang gaat het experiment duren (let wel: de verordening stelt de werkingsduur op maximaal 2 jaar)? En waarom wordt voor die duur gekozen?

Vraag 5: Wanneer kan het experiment starten? Plan de voorbereiding van het experiment. Hou rekening met de diverse overleggen en de goedkeuringsprocedure.

Vragen over de werking van het experiment:

Vraag 6: Welke onderdelen van de Verordening woonruimtebemiddeling vormen waarschijnlijk een belemmering voor het experiment? Van welke regels wil men afwijken? Omschrijf daarbij de tijdens het experiment geldende woonruimtebemiddelingsregels.

Vraag 7: Welke groepen woningzoekenden worden waarschijnlijk benadeeld door de tijdens het experiment geldende woonruimtebemiddelingsregels? Hoe ernstig is die benadeling?

Vragen over de verantwoordelijkheid voor en de begeleiding en evaluatie van het experiment

Vraag 8: Wie is verantwoordelijk voor en belast met de uitvoering van het experiment?

Vraag 9: Wanneer is het experiment “geslaagd”? Sluiten de criteria voor een “geslaagd experiment” goed aan bij de te onderzoeken nieuwe ideeën? NB. Ook het evalueren van de voorbereiding van een experiment kan leerzaam zijn: hebben de betrokken

partijen op “handige” momenten goede afspraken gemaakt (bijvoorbeeld over het indieningsmoment) en op welke wijze zijn deze afspraken nagekomen?

Vraag 10: Hoe, wanneer en door wie wordt het experiment geëvalueerd? Vindt evaluatie ook tussentijds plaats? Hoe wordt tijdens het experiment de informatie, nodig voor de evaluatie, verzameld?

Stap 2: Leg de concept-experimentovereenkomst ter afstemming voor aan de Subregiotafel Wonen en aan de voorzitter van het SvWrR.

Omdat het experiment een breder effect kan hebben dan alleen op de lokale woningmarkt van de betrokken gemeente(n), is het in de Verordening Woonruimtebemiddeling verplicht gesteld om ook met de andere gemeente(n) in de betreffende subregio(‘s) de inhoud van de concept-experimentenovereenkomst af te stemmen. Dit gebeurt op de betreffende Subregiotafel Wonen of, bij overschrijding van de subregio-grenzen, op de Regiotafel.

Omdat het een afwijking van de standaardregels van de Verordening Woonruimtebemiddeling betreft is het vervolgens ook wenselijk de concept-experimentovereenkomst voor te leggen aan de voorzitter van het SvWrR. Deze kan zo immers het totaalzicht houden op alle tijdelijke afwijkingen van de standaardregels en beoordelen of een goede toepassing is gegeven aan het gestelde in artikel 2.4.1 van de Verordening woonruimtebemiddeling.

Stap 3: Vaststellen van de experimentovereenkomst en ondertekening

Na afstemming van de concept-experimentovereenkomst aan de Subregiotafel Wonen en vervolgens met de SvWrR-voorzitter kunnen de betrokken corporaties en gemeenten de experimentenovereenkomst vaststellen en ondertekenen.

Het vaststellen en ondertekenen van de experimentenovereenkomst is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders van de betrokken gemeente(n) omdat het gaat over de uitvoering van het gestelde in de Verordening woonruimtebemiddeling.

Stap 4: Evaluatie en eventueel vervolg op experiment

Een experiment wordt in ieder geval na afloop geëvalueerd, soms ook tussentijds. De experimentenovereenkomst beschrijft hoe, wanneer en door wie de evaluatie plaatsvindt. De evaluatie van een experiment is het belangrijkste instrument om na te gaan of de toegepaste nieuwe ideeën over woonruimtebemiddeling daadwerkelijk resultaat hebben en uitvoerbaar zijn. Daarnaast biedt een evaluatie andere gemeenten en corporaties inzicht in kansen en knelpunten bij het houden van experimenten. Het breder delen van de evaluatie in de overige delen van de regio is dan ook zeker aan te raden.

Na afloop van het experiment zal op grond van de evaluatie bepaald moeten worden of het wenselijk is hetgeen in het experiment onderzocht is meer gangbare praktijk te maken en daarom de regels Verordening Woonruimtebemiddeling aan te passen. Wanneer aanpassing van de Verordening Woonruimtebemiddeling gewenst is, zijn de gemeenten gehouden aan hetgeen daarover is afgesproken in de bestuursovereenkomst Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam.

20200325PG