Grondprijzenbeleid 2017

1.1 Beoogd effect

Het vaststellen van het grondprijzenbeleid dient de volgende belangen:

• 1.

  uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• 2.

  transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de grondprijzen die de gemeente hanteert;

• 3.

  draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• 4.

  Er is uitvoering gegeven aan het vastgestelde Coalitieakkoord 2014-2018 ( om met een voorstel te komen voor gedifferentieerde grondprijzen;

• 5.

  wetgeving: voldoet aan de Wet Markt & Overheid.

1.2 Status van de nota

De grondprijzen in deze nota bieden voor het college het kader waarbinnen zij haar bevoegdheid om grond uit te geven, kan uitoefenen. Deze bevoegdheid is overeenkomstig artikel 160, lid e van de gemeentewet. Aan de in deze nota genoemde prijzen kunnen geen rechten worden ontleend voor een concrete uitgifte. Deze nota wordt beschouwd als een in de plaats stelling van de grondprijzen zoals vermeld in de nota Grondbeleid (vastgesteld in 2006 en herijkt op onderdelen in 2008) en in de plaats stelling van de jaarlijks door de raad vastgestelde grondprijzen. De grondprijzen met betrekking tot het project Handhaving/Verjaring van gemeentegrond is buiten beschouwing gelaten. Het prijspeil van deze nota is 1-1-2017.

1.3 Inwerkingtreding

De in deze nota genoemde prijzen worden gehanteerd zodra deze nota is vastgesteld, met uitzondering van de volgende gevallen:

• 1.

  Bij aanvragen met betrekking tot reststroken, geldt de datum van het indienen van het verzoek (mits schriftelijk) als prijspeil reststroken:

• 2.

  Indien met een bepaalde partij over een bepaald perceel grond al prijsafspraken zijn gemaakt, dan gelden deze prijsafspraken, mits deze formeel (schriftelijk door het college) zijn bekrachtigd voor de datum van besluitvorming van deze nota.

1.4 Herziening

De grondprijzen worden jaarlijks bij de begroting herzien. Hierdoor kan tijdig worden gereageerd op algemene economische en maatschappelijke ontwikkelingen.

2.1 Grondprijsbeleid

De prijs van bouwgrond is niet eenvoudig te bepalen omdat die afhankelijk is van diverse factoren, waar de koper van de grond zijn koopbeslissing van laat afhangen. Het meest aansprekend zijn de factoren, die bepalend zijn voor de prijs van grond die wordt aangewend voor woningbouw, zoals:

• •

  welke type en in welke prijsdifferentiatie?

• •

  welke kwaliteit materialisatie, kleurstelling en woonomgeving?

• •

  hoe staat het met de vraag naar en het aanbod van woningen?

• •

  hoe ontwikkelen de bouwkosten en bijkomende kosten zich?

Vanwege het bijzondere karakter van de vastgoedmarkt, zijn voor de bepaling van de prijs voor bouwgrond diverse methoden ontwikkeld. De volgende methoden worden het meest gebruikt.

Kostprijs methode

De meest oorspronkelijke methode van berekening van de grondprijs telt alle kosten bij elkaar op die gemaakt moeten worden om de grond als bouwgrond te kunnen aanbieden. Het zal duidelijk zijn dat die kostprijs per locatie en bestemming varieert.

Comparatieve methode

Deze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden en kwaliteit van de locatie.

Residuele waarde methode

Bij de residuele grondwaardemethode wordt de marktwaarde van de bouwgrond afgeleid van de toekomstige marktwaarde van het totaal product (bouwgrond + gebouw). Door van de marktwaarde van het totaalproduct de bouw- en bijkomende kosten (definiëren) af te trekken, resteert er een grondwaarde.

Grondquote methode

Met deze methode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van een percentage van de v.o.n. (vrij-op-naam) prijs, waarbij aan de vaststelling van de quote veelal een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt. Bij deze methode wordt de grondprijs dus direct gekoppeld aan de marktwaardering van de woning.

2.2 Gehanteerde grondprijzenmethodiek gemeente Wijchen

De gemeente Wijchen gebruikt voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijsmethodiek. De grondprijs is immers mede afhankelijk van de locatie en de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De gemeente Wijchen hanteert de volgende grondprijsmethodiek voor het bepalen van de verkoopprijs van gronden.

Tabel 1 Methodieken grondprijzen bij gronduitgifte

Indien gewenst kan het college van B&W gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten en gehanteerde methodieken. Hierbij gaat het om locatie gebonden specifieke omstandigheden die een andere waarde methode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Daarnaast is er de mogelijkheid om een anti-speculatiebeding op te nemen, dit om te voorkomen dat derden gaan handelen in woningen en winsten gaan maken.

Daarnaast kunnen er afspraken voor maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) met derden partijen worden aangegaan, zodat de woning (of appartement) of de overwaarde op termijn terugvloeit naar de sociale sector. De te hanteren instandhoudingstermijn wordt per project bekeken en berekend.

Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen.

Grondprijzenbrief

Het college van B&W van de gemeente Wijchen stelt jaarlijks bij de begroting de grondprijzenbrief vast (Voor het eerst bij begroting 2017) De grondprijzen per functie komen tot stand conform de grondprijsmethodieken uit tabel 1.

4.1 Sociale huurwoningen

Het is wenselijk om grondprijsbeleid te formuleren voor woningen die tot de sociale sector behoren. Voor sociale huurwoningen die door of ten behoeve van een woningcorporatie worden gerealiseerd hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor vrije sectorwoningen. De gemeente draagt hiermee bij aan de doelstellingen van woningcorporaties, namelijk het huisvesten van doelgroepen bij wie woonbehoeften door financiële beperkingen in de commerciële woningmarkt onvoldoende vervuld kunnen worden.

Een sociale huurwoning heeft een huurprijs van maximaal de huursubsidiegrens. Dit komt overeen met € 710,68 (2016). De standaard kavelprijs voor een grondgebonden eengezinswoning in de sociale huursector bedraagt € 12.977,69 exclusief BTW per woning.

Deze kavelprijs is onveranderd gebleven ten opzichte van voorgaande jaren. In afwachting van de woonvisie en de prestatieafspraken tussen de gemeente Wijchen en de woningcorporaties zal de kavelprijs mogelijk worden aangepast.

4.2 Sociale huur/koopappartementen

Bij koopappartementen worden over het algemeen lagere grondprijzen per woning gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen, omdat aan een appartement over het algemeen minder vierkante meters per appartement zijn toe te rekenen dan bij een grondgebonden woning. De lagere grondprijs voor appartementen bij de sociale sector wordt toegepast door middel van een stapelingsfactor. Bij gestapelde woningbouw worden er meer woningen op een m2 gebouwd dan bij grondgebonden woningen. Bij gestapelde sociale woningbouw wordt dezelfde grondprijs gehanteerd als bij sociale huurwoningen, met toepassing van een stapelingsfactor:

4.3 Sociale koopwoningen

De gemeente hanteert een VON prijs van maximaal € 172.000,-- voor een sociale koopwoning. Het is de bedoeling, dat met name starters hierdoor gelegenheid krijgen om in te stappen in de koopwoningenmarkt. De gemeente Wijchen hanteert een grondprijs van € 18.620,-- exclusief BTW per woning. We gaan hierbij uit van een kavel met een maximale oppervlakte4 van 140 m² en een prijs per m² van € 133,-- exclusief BTW (50% van € 266,-- vrije sector kavel uitgifte prijs). Wanneer de te bouwen woning op een perceel groter dan 140 m² en kleiner dan 160 m² wordt gerealiseerd, dan wordt over het meerdere een prijs per m² gehanteerd van € 100,-- p/m² en bij een perceel met een grotere oppervlakte dan 160 m² € 50,-- prijs per m².

Om de bouw van sociale koopwoningen te stimuleren, wordt voor deze categorie een lagere grondprijs vastgesteld, met dien verstande dat deze woningen zo goed mogelijk behouden dienen te blijven voor de sociale doelstelling.

4.4 Huurwoningen/appartementen in de marktsector

Huurwoningen- en appartementen in de marktsector hebben een lagere marktwaarde dan een qua woonoppervlak en locatie vergelijkbare koopwoning. Dat heeft te maken met de exploitatielasten voor de exploitant en het fiscale regime. Daar staat tegenover dat het gebruikelijk is huurwoningen in de marktsector na afloop van een bepaalde exploitatietermijn uit te ponden5. De winst ten gevolge hiervan komt ten gunste van de verkoper. Het betreft woningen/appartementen met een huurprijs die hoger ligt dan de liberalisatiegrens op 1-1-16 namelijk € 710,68 per maand. De grondprijs voor deze categorie wordt residueel bepaald.

4.5 Uitgifte bouwkavels voor particulieren (vrije sector)

• •

  Het betreft hier woningbouwkavels die de gemeente direct aan particulieren uitgeeft. Deze worden normaliter bij openbare inschrijving verkocht.

  De minimale grondprijzen bedragen;

  • -

    Bij een oppervlakte < 750 m² ten minste € 266,-- per m2 exclusief BTW (<750 m²),

  • -

    Bij een oppervlakte > 750 m² tot 1250 m² 75% van € 266,-- p/m² exclusief BTW

  • -

    Bij een oppervlakte > 1250 m² 50% van € 266,-- p/m² exclusief BTW.

• Voor kerkdorpen geldt een verlaging van 10% op de grondprijs. Aangezien de kerkdorpen minder voorzieningen hebben dan in Wijchen centrum, is de verlaging van 10 % op de uitgifteprijs uitlegbaar.

• •

  Het betreft hier woon-/werkkavels die de gemeente direct (of indirect) aan particulieren uitgeeft. Deze kavels worden normaliter bij openbare inschrijving verkocht. Voor deze te verkopen bouwkavels wordt geen afwijkende grondprijs gehanteerd, omdat de werk- (bedrijf)functie gemakkelijk veranderd kan worden in een woonfunctie. Het betreft hier bedrijven met een lage milieucategorie. De prijzen zoals hierboven zijn dan ook van toepassing om deze kavels.

Bij deze kaveluitgiften zijn tevens de algemene verkoopvoorwaarden 2010 betreffende de verkoop van (bouw)kavels door de gemeente Wijchen van toepassing.

4.6 Uitgifte bouwkavels voor projectbouw (vrije sector)

Deze te verkopen gronden worden per (nieuwe) ontwikkelingslocatie berekend op basis van de residuele methode. Wordt de locatie in fasen ontwikkeld, dan wordt per fase de grondprijs berekend. De minimale grondprijs bedraagt niet minder dan de grondprijs voor uitgifte bouwkavels aan particulieren (zie § 4.5).

5.1 Grondprijzen

De grondprijzen voor bedrijfsterreinen komen normaliter tot stand door de comparatieve benadering. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist. We kiezen dan voor de residuele grondwaarde methodiek.

De minimale grondprijs bedraagt € 125,00 m². Deze grondprijs is tot stand gekomen door een recente taxatie (prijspeil 2014). Daarnaast is gekeken naar de grondprijzen van het naastgelegen industrieterrein Bijsterhuizen (locatie gemeente Nijmegen-Wijchen). Hier wordt een m² prijs vanaf € 145,-- tot en met € 160,-- exclusief BTW gevraagd.

6.1 Algemeen

Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureau gebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten ten behoeve van management, administratie en/of zakelijke dienstverlening.

Onder winkelruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is.

Onder horeca (excl. hotels) wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor directe consumptie ter plekke; er is mede onder begrepen bar, dancing, restaurant en fastfoodformules.

6.2 Grondprijzen

De grondprijzen worden residueel bepaald.

7.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan:

• 1.

  Sociaal maatschappelijke voorzieningen, zoals:

  • a.

    onderwijsvoorzieningen, bijvoorbeeld: basisschool;

  • b.

    medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum;

  • c.

    verzorgings- en verpleegtehuizen;

  • d.

    sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen.

• 2.

  Recreatieve buiten- en sportvoorzieningen, bijvoorbeeld: kinderboerderij, sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuin en jachthaven.

7.2 Grondprijs maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

Voor recreatieve buitenvoorzieningen, zoals sportvelden, kinderboerderij of speeltuin zal de prijs door maatwerk middels taxatie worden bepaald met een minimum van € 50,-- m².

Economische activiteiten in het algemeen belang die door de raad zijn aangemerkt vallen niet onder de regelgeving van de wet Markt & Overheid; daarmee kan een lagere prijs worden gehanteerd.

7.3 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform taxatie. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:

• 1.

  huisartsen onder een dak (HOED);

• 2.

  particuliere peuterspeelzalen, kinderdagverblijven en opleidingsinstituten;

• 3.

  sportscholen, commerciële sportcomplexen, jachthavens;

• 4.

  voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven;

• 5.

  medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten en dergelijke.

7.4 Grondprijs maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk komt tot stand op basis van het geen het meest toepasselijk is. De prijs voor nutsvoorzieningen bedraagt ten minste € 135,-- m², van een bedrijventerrein minimaal € 135,-- m², wonen € 266,-- m², met een minimum van € 50,-- m² gelijk aan maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk.

8.1 Algemeen

Reststroken zijn percelen grond, veelal in gebruik als openbaar groen, die in eigendom van de gemeente zijn.

8.2 Grondprijs

Voor het aankopen van reststroken gelden de volgende prijzen in 1-1-2016;

• •

  € 58,00 per m²: wanneer de reststrook voor de rooilijn van de voorgevel van de woning ligt;

• •

  € 160,00 per m²: wanneer de reststrook achter de rooilijn van de voorgevel van de woning ligt en de grond niet bebouwd mag worden conform het vigerende bestemmingsplan, maar wel de mogelijkheid aanwezig is om vergunningsvrij een tuinhuisje met een maximale oppervlakte van 30 m2 te realiseren en dit niet in strijd is met overige wet-en regelgeving;

• •

  € 215,00 per m²: wanneer de reststrook achter de rooilijn van de voorgevel van de woning ligt en de grond conform het vigerende bestemmingsplan bebouwd mag worden.

Deze prijzen zijn getoetst aan de grondprijzen van omliggende gemeenten met een soortgelijke grootte (besluit dateert uit 2009).

8.3 Huurprijs groen

De huurprijs voor reststroken bedraagt 5% van de grondprijs p/m² met een minimum huurprijs van € 50,-- per jaar.

De huurprijs voor reststroken bij huurwoningen in eigendom zijnde van een woningcorporatie (vb. Talis) , bedraagt maximaal € 75,-- per jaar.

De huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd conform CBS statistieken.

8.4 Huurprijs parkeren

De huurprijs ten behoeve van parkeren op alle industrieterreinen in de gemeente Wijchen gelijk te houden en te verlagen naar 5% van € 125,-- m², wordt € 6,25 m² (voorheen € 7,-- m²). Bestaande huurcontracten blijven gehandhaafd tenzij het nieuwe beleid voor de huurder gunstiger uitpakt.

Nieuwe contracten worden uiteraard aan de voorwaarden van het nieuwe beleid getoetst.