Woonvisie Bronckhorst 2019-2025

5.1 Koopwoningen

Kenmerken voorraad

Bijna 70 procent van de woningvoorraad in Bronckhorst bestaat uit koopwoningen. Dat zijn in totaal ruim 11.000 woningen, waarvan het merendeel eengezinswoning is. De woningvoorraad bestaat grotendeels uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap. De gemiddelde WOZ-waarde is met € 262.000,- dan ook relatief hoog ten opzichte van het landelijk en regionaal gemiddelde. Ongeveer de helft van de totale woningvoorraad staat in de kleine kernen en het buitengebied.

20% van de woningen is vooroorlogs gebouwd en 13% in de periode 1945-1965. Vooral de laatste categorie voldoet vaak niet aan de huidige eisen op het gebied van comfort of duurzaamheid.

Vraag en aanbod

De afgelopen tijd is het aantal woningen dat te koop staat verder gedaald. Op 1 januari 2019 waren dit er nog circa 250; op 1 januari 2017 waren dit er nog 452. Hiermee zie je een inhaalslag op de woningmarkt, als effect van de crisisperiode in de jaren hiervoor.

Op dit moment stijgen de woningprijzen nog steeds, maar de verwachting is dat de woningmarkt zich na verloop van tijd zal stabiliseren.

Over het algemeen zijn inwoners van Bronckhorst meer gericht op de koopsector dan de huursector. Dit geldt zowel voor jongeren als voor ouderen, blijkt uit het AWLO (2017) en de gesprekken die zijn gevoerd in het kader van de pilot ‘woningbouw voor jongeren’.

Wel is er verschil tussen woonwens en feitelijk gedrag. Zo gaven starters in het onderzoek bijvoorbeeld aan voorkeur te hebben voor een ruime woning, maar blijkt uit het verhuisgedrag dat deze wens vaak niet gerealiseerd wordt. Voornaamste reden daarvan is dat de wensen niet altijd passen bij de financiёle mogelijkheden van de woningzoekende. Jongeren verhuizen dan toch naar een huurwoning, goedkope rijwoning óf kiezen ervoor langer thuis te wonen om te sparen.

Wens en gedrag bij de middengroepen (kleine huishoudens tussen 30 en 65 jaar en gezinnen met kinderen) liggen redelijk op één lijn met elkaar. Hun woonvoorkeuren zijn gericht op het maken van wooncarrière naar een vaak wat ruimere en duurdere eengezinswoning, met name in de koopsector. Ouderen geven soms aan naar een huurwoning te willen verhuizen, maar in de praktijk blijven ze toch vaak wonen in dezelfde woning of verhuizen ze naar een (andere) koopwoning. Deels komt dit omdat zij geen huuraanbod kunnen vinden dat past bij hun specifieke wensen en mogelijkheden.

Uit het AWLO blijkt dat een groot deel van de woningzoekenden in Bronckhorst op zoek is naar een woning in de prijsklasse tot € 200.000,-. Opvallend is dat veel mensen tegelijkertijd aangeven een vrijstaande woning of twee-onder-een-kapper te zoeken. In ieder geval is duidelijk dat er te weinig woningen in de prijscategorie tot € 200.000,- beschikbaar zijn om in de behoefte te voorzien. Voor veel mensen van buiten zijn rust, ruimte en groen kenmerken die Bronckhorst aantrekkelijk maken om te (komen) wonen. Uit onderzoek blijkt dan ook dat woningen in het buitengebied vaak erg in trek zijn bij deze groep mensen (Kadaster, 2019).

5.2 Sociale huurwoningen

Woningcorporaties

In de gemeente Bronckhorst zijn vijf woningcorporaties actief: ProWonen, Sité Woondiensten, Mooiland, Habion en Woonzorg Nederland.

ProWonen en Sité Woondiensten hebben de meeste sociale huurwoningen. Hun bezit vormt gezamenlijk 17% van de totale woningvoorraad in Bronckhorst. Hiervan staat het merendeel (80%) in de vier grote kernen Zelhem, Hengelo, Vorden en Steenderen.

De kerntaak van de woningcorporaties is het huisvesten van mensen met een kleine portemonnee. Het grootste deel van hun doelgroep heeft een inkomen op basis waarvan ze in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Passend toewijzen

Sinds 1 januari 2016 moeten de woningcorporaties ‘passend toewijzen’, met als doel dat huishoudens een woning krijgen die aansluit bij hun inkomen. Dit betekent dat huishoudens met recht op huurtoeslag in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen.

In Bronckhorst verhuren de corporaties vrijwel al hun woningen onder de huurtoeslaggrens (€ 720,42)*, waarvan het merendeel (80-90%) wordt verhuurd onder de € 651,04* (tweede aftoppingsgrens).

* Prijspeil 2019

Vraag en aanbod

In vergelijking met een aantal jaren geleden, is er op dit moment meer vraag naar huurwoningen. Deze vraag komt vooral van één- en tweepersoonshuishoudens. Daarnaast zien de corporaties een groeiende vraag van mensen met een zorgbehoefte.

De eengezinswoningen zijn het meest in trek, ook bij de een- en tweepersoonshuishoudens. Over het algemeen geldt in het betaalbare segment: hoe kleiner de woning, hoe minder reacties.

Circa de helft van de huidige huurders is 65 jaar en ouder. Zij wonen vaak in eengezinswoningen en zijn honkvast. Hierdoor is er weinig doorstroming, terwijl er juist vraag is van onder andere jongeren om te huren. Sommige 65-plussers in een koopwoning geven aan graag naar een huurwoning te willen verhuizen: hoe ouder men is, hoe vaker men wil huren. In de praktijk verhuizen zij echter nauwelijks en als ze verhuizen is dit vooral naar een grondgebonden koopwoning of koopappartement met lift. Dit heeft onder meer te maken met de beschikbaarheid en betaalbaarheid van passend aanbod. Aanbod is in de koopsector sneller beschikbaar en niet afhankelijk van toewijzingsregels (AWLO, 2017).

De verwachting is dat de doelgroep van de corporaties de komende tien jaar qua omvang ongeveer gelijkblijft. Uitgangspunt is dan ook dat tot 2028 het aantal sociale huurwoningen minimaal gelijkblijft. Wel is er verschil in vraag tussen de grote en kleine kernen. Uitbreiding van het aanbod is nodig in een aantal grotere kernen, waar de vraag groter is dan het aanbod. Gelet op de demografische ontwikkelingen houden de corporaties er nu ook al rekening mee dat zij op langere termijn (vanaf 2028) op bepaalde plekken woningen gaan slopen en minder of geen woningen terugbouwen.

Investeren in de kwaliteit en verduurzaming van bestaande woningen heeft de komende jaren prioriteit. Dit kan ook door middel van vervangende nieuwbouw. Een deel van het corporatiebezit dateert uit de vroeg na-oorlogse periode en sluit niet meer aan bij de (toekomstige) kwaliteitseisen. Bij investeringen die worden gedaan, is het belangrijk dat de betaalbaarheid van het wonen voor huurders gewaarborgd blijft.

Met ProWonen en Sité Woondiensten maakt de gemeente jaarlijks prestatieafspraken over de inspanningen die partijen leveren op de woningmarkt.

5.3 Specifieke doelgroepen

Statushouders

Statushouders zijn een urgente doelgroep op de woningmarkt. In principe worden zij gehuisvest in reguliere sociale huurwoningen van de woningcorporaties. In Bronckhorst zijn de afgelopen jaren vooral gezinnen gehuisvest, waardoor er met name grotere eengezinswoningen nodig waren. Zeker in een tijd waarin de druk op de woningmarkt hoog is, is het ook voor deze groep niet altijd makkelijk om een geschikte woning te vinden. Tot nu toe lukt het om aan de taakstelling te voldoen, maar de huisvesting en integratie van deze doelgroep verdienen blijvend extra aandacht. Hierover maken gemeente en woningcorporaties prestatieafspraken.

Woonwagenbewoners

Woonwagenbewoners hebben een eigen culturele identiteit en onderscheiden zich door hun leefwijze. Deze wordt gekenmerkt door de behoefte aan een mobiele woonvorm en het samen wonen in familieverband.

Om te voorzien in deze specifieke woonbehoefte is de insteek dat in de Achterhoek de bestaande locaties met standplaatsen en/of woonwagens positief bestemd blijven voor de doelgroep woonwagenbewoners.

De gemeente Bronckhorst heeft op dit moment geen standplaatsen of woonwagens.

Uitgangspunt is dat er geen nieuwe locaties worden opgezet waar nu geen standplaatsen zijn.

Woningzoekenden die officieel behoren tot de groep 'woonwagenbewoners' (zie definities op p. 34), zijn daarom in principe aangewezen op bestaande locaties en standplaatsen in de Achterhoek. Een deel hiervan wordt verhuurd door de woningcorporaties.

De gemeente waar woningzoekenden op dit moment staan ingeschreven kan als eerste in overleg treden om de woonbehoefte te bespreken. Wanneer blijkt dat er een aantoonbare behoefte is van meerdere huishoudens die in familieverband bij elkaar willen wonen én die officieel behoren tot de doelgroep, dan wordt (waar nodig samen met de woningcorporaties) de mogelijkheid voor een nieuwe locatie onderzocht.

Arbeidsmigranten

Op dit moment worden door verschillende bedrijven in Bronckhorst arbeidsmigranten ingezet, onder andere in de productie en techniek. Vanwege het groeiende tekort aan personeel, is de verwachting dat dit aantal de komende jaren toe zal nemen. De verblijfsduur van de arbeidsmigranten verschilt. We onderscheiden hierbij:

• 1.

  Shortstay (verblijf < 6 maanden)

• 2.

  Midstay (verblijf 2 - 3 jaar)

• 3.

  Longstay (permanent verblijf)

Arbeidsmigranten die permanent in Nederland willen blijven, kunnen zich vestigen in bestaande (reguliere) woningen. Voor shortstay en midstay is er behoefte aan structurele vormen van tijdelijke huisvesting, omdat we verdringing op de reguliere woningmarkt en bewoning op recreatieparken en campings willen voorkomen.

Uitgangspunt hierbij is dat het huisvesting betreft met onzelfstandige eenheden (gedeelde voorzieningen) die tijdelijk worden bewoond door arbeidsmigranten die bij bedrijven in de gemeente Bronckhorst werken.

Bij het realiseren van huisvesting dient nadrukkelijk aandacht te worden geschonken aan een goede woonkwaliteit, omgevingskwaliteit en veiligheid/beheer.

5.4 Wat willen we bereiken?

Inwoners (jong en oud) voelen zich hier thuis en ervaren de leefbaarheid en sociale cohesie in de kernen en het buitengebied als positief. Voor wie concreet op zoek is naar een (andere) woning in Bronckhorst is er voldoende betaalbaar, divers en duurzaam aanbod beschikbaar dat past bij de woonbehoefte.

We willen dat vraag en aanbod zowel op korte als lange termijn in evenwicht zijn. Daarom zoeken we vooral naar mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad 'passend' te maken. Dit heeft prioriteit.

We blijven zorgvuldig omgaan met het toevoegen van extra woningen en breiden de woningvoorraad beperkt en gericht uit. Er is ruimte voor kwalitatief goede plannen die aansluiten bij de concrete woonbehoefte, zowel in de kernen als het buitengebied. De focus ligt hierbij op het benutten van bestaande stenen (transformatie bestaand vastgoed) en inbreidingslocaties. Extra verstening in het buitengebied willen we zoveel mogelijk voorkomen, zodat de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd blijft.

Woningbouw zien we vooral als instrument om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren, een impuls te geven aan de verduurzaming van de voorraad en om woonkwaliteiten (type, prijs) toe te voegen die niet of onvoldoende in de bestaande voorraad te vinden zijn.

Waar mogelijk verbinden we de volkshuisvestelijke opgave aan andere ruimtelijke en maatschappelijke opgaven, zoals het aanpakken van leegstaande winkels in de centra, het in stand houden van landgoederen en monumenten, het voorkomen van eenzaamheid en het zorgen voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en hun personeel.

We willen de zelfredzaamheid van mensen bevorderen en tegelijkertijd de diversiteit aan woonmilieus vergroten. Daarom bieden we ruimte aan initiatieven of experimenten op het gebied van vernieuwende woonvormen en het samen wonen 'onder één dak'.

De rol van de gemeente is vooral om initiatieven van onderop te faciliteren en waar nodig zelf aan te jagen. Doordat we zorgvuldig omgaan met het toevoegen van woningen en goed blijven monitoren, voorkomen we dat op langere termijn structurele leegstand ontstaat.

We streven naar een gemiddeld leegstandspercentage in de woningvoorraad van maximaal 2%.

Om incourante woningen en vastgoed te transformeren en - op termijn - te slopen, verkennen we in regionaal verband een transformatiestrategie met bijbehorend instrumentarium. Dit is een van de onderdelen van de nog te actualiseren regionale woonagenda.

5.5 Waar zetten we op in?

• 1.

  Verbetering van de bestaande woningvoorraad (huur en koop)

  • -

    Communicatie en bewustwording particuliere eigenaren (zie ook: duurzaamheid en wonen en zorg).

  • -

    Sloop/ nieuwbouw en transformatie in de bestaande woningvoorraad.

  • -

    Renovatieprojecten in de sociale huur, waar mogelijk i.c.m. verbetering van particuliere woningen en de aanpak van de openbare ruimte (integrale wijkaanpak).

  • -

    Ontwikkelen van een (regionale) strategie/ aanpak voor transformatie en sloop van woningen.

• 2.

  Voldoende betaalbaar en divers woningaanbod (huur en koop)

  • -

    Het aantal sociale huurwoningen in Bronckhorst blijft tot 2028 minimaal gelijk en wordt waar nodig uitgebreid.

  • -

    Tot 2025 is er ruimte om gericht extra woningen (huur en koop) toe te voegen, met name voor de prioritaire doelgroepen en in de prioritaire segmenten (zie p. 20 en 21). Toevoeging vindt plaats door:

    • *

      Transformatie van bestaand vastgoed naar wonen (door herbestemming of nieuwbouw na sloop)

    • *

      Splitsing van bestaande woningen

    • *

      Nieuwbouw

  • -

    Om nieuwe woningbouwplannen en -initiatieven te toetsen, wordt er op basis van het beleid een afwegingskader opgesteld.

  • -

    Doorontwikkeling van de pilots jongerenhuisvesting en kleine kernenaanpak, om tot inzicht in de woonbehoefte en concrete projecten per kern te komen.

  • -

    Er worden regionale beleidsregels opgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten (als onderdeel van de regionale woonvisie).

• 3.

  Financiёle arrangementen

  • -

    Inzet van leningen (Toekomstbestendig Wonen lening en starterslening).

  • -

    Verkenning van aanvullend financieel instrumentarium voor transformatie (zoals een regionaal sloop- en transformatiefonds).

• 4.

  Monitoring & onderzoek

  • -

    Jaarlijks monitoren we lokaal en regionaal de ontwikkelingen (vraag en aanbod) op de woningmarkt en het woningbouwprogramma.

  • -

    Een keer per vier jaar vindt kwalitatief en kwantitatief onderzoek plaats naar de woningmarkt (regionaal).

6.1 Wat willen we bereiken?

We streven ernaar dat zoveel mogelijk inwoners van Bronckhorst (kunnen) wonen in een duurzame woning en woonomgeving. Zij ervaren hierdoor meer (woon-) comfort en zijn in staat om op de energiekosten te besparen.

De gemeente Bronckhorst heeft zich als doel gesteld om in 2030 energieneutraal te zijn. Dit betekent dat een besparing op het energieverbruik van 45% nodig is in de bebouwde omgeving. Hierbij gaat het om woningen, maar ook om bedrijfspanden en ander vastgoed.

In de routekaart is tot 2030 een aantal tussendoelen opgenomen:

We gaan ervan uit dat het grootste deel (circa 90%) van de bestaande woningvoorraad nog verduurzaamd moet worden.

De verduurzamingsopgave is om de energievraag te verminderen (door woningisolatie en energiezuinige apparaten/verlichting) en duurzame energie op te wekken. Dit in combinatie met een minimale stijging van de woonlasten. We willen dat de energietransitie betaalbaar en toegankelijk is voor iedereen, ongeacht de financiële draagkracht.

De rol van de gemeente is vooral om particuliere woningeigenaren te stimuleren en waar nodig te faciliteren. Ook willen we dat de woonomgeving en openbare ruimte duurzaam en toekomstbestendig is. De opslag van opgewekte energie is wel een punt van aandacht, waar de gemeente over in gesprek is met diverse partijen.

Met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt over de verduurzaming van de sociale huurwoningen. Op basis van hun portefeuillestrategie en lange termijn visie pakken de corporaties complexen en buurten waar zij bezit hebben fasegewijs aan.

Het uitgangspunt is 'duurzaamheid vanuit realisme'. Soms zijn afwegingen nodig of de investeringen in duurzaamheidsmaatregelen wel opwegen tegen de kwaliteitswinst die hiermee gerealiseerd wordt (op korte én lange termijn). In dat geval kunnen ook alternatieven (bijvoorbeeld sloop-nieuwbouw) worden onderzocht.

6.2 Waar zetten we op in?

• 1.

  Bewustwording en begeleiding

  • -

    Voorlichting en communicatie richting inwoners over nut, noodzaak en de mogelijkheden om de woning te verduurzamen.

    Onder andere door het delen van kennis over (financierings)mogelijkheden en het laten zien van inspirerende praktijkvoorbeelden.

  • -

    ‘Ontzorgen’ van inwoners om de woning te verduurzamen (van advies tot aan uitvoering), door doorontwikkeling van het Achterhoeks Verduursaam Energieloket.

• 2.

  Investering in woning en woonomgeving

  • -

    Woningcorporaties investeren complexgewijs in hun woningen, zodat deze vanaf 2021 gemiddeld label B en vanaf 2030 label B of ,beter hebben. Woningen waarvan we verwachten dat ze er in 2040 niet meer staan, worden gedeeltelijk verduurzaamd.

  • -

    In straten en buurten waar de corporaties aan de slag gaan met verduurzaming en waar sprake is van gemengd woningbezit (van corporaties en particulieren) worden particuliere eigenaren zoveel mogelijk gestimuleerd om mee te doen.

    De gemeente en woningcorporaties werken hierbij nauw samen.

  • -

    De gemeente investeert fasegewijs in klimaatbestendige wijken. Dit is een fysieke omgeving die is ingericht op droogte, hitte en het voorkomen van wateroverlast.

• 3.

  Financiёle ondersteuning voor particuliere eigenaren

  • -

    Inzet van leningen (Toekomstbestendig Wonen lening).

  • -

    Verkenning en ontwikkeling van nieuwe financieringsarrangementen (zoals gebouwgebonden financiering).

7.1 Wat willen we bereiken?

We willen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, tenzij dat echt niet (meer) gaat. Woningeigenaren en -gebruikers zijn primair zelf verantwoordelijk voor het levensloopgeschikt maken van hun woning. De rol van de gemeente is vooral om mensen hierbij te stimuleren en waar nodig te faciliteren.

Om ouderen meer mogelijkheden te bieden om door te stromen op de woningmarkt, willen we dat er voldoende aanbod van betaalbare, levensloopgeschikte woningen is voor deze doelgroep, vooral in de kernen dichtbij de voorzieningen. We streven naar een aantrekkelijk aanbod in een betaalbare prijsklasse, zowel koop als huur. De woonbehoefte van mensen zelf is hierbij leidend.

Niet alleen de woning, maar ook de woonomgeving moet levensloopgeschikt zijn. Het is belangrijk dat de openbare ruimte ook aansluit bij de (toekomstige) behoefte van onze inwoners.

Voor mensen (jong en oud) die extra zorg en ondersteuning nodig hebben, moet er voldoende betaalbaar en divers aanbod zijn. In eerste instantie wordt ook hier naar oplossingen in het bestaande vastgoed gezocht. Als hierbinnen onvoldoende mogelijkheden zijn, dan is nieuwbouw een optie. Uitgangspunt is dat het vastgoed flexibel inzetbaar is, zodat het in de toekomst ook voor andere doelgroepen geschikt (te maken) is. Er is ruimte voor het realiseren van kleinschalige voorzieningen en woonconcepten die passen bij de lokale behoefte.

We beogen hierbij een goede balans tussen vraag en aanbod en spreiding van voorzieningen binnen de gemeente en in de regio.

7.2 Waar zetten we op in?

• 1.

  Bewustwording en begeleiding

  • -

    Voorlichting en communicatie over nut, noodzaak en de mogelijkheden om de woning levensloopgeschikt te maken of om door te stromen naar een andere passende woning. Onder andere door het delen van kennis over (financierings)mogelijkheden en laten zien van praktijkvoorbeelden.

  • -

    ‘Ontzorgen’ van inwoners bij het levensloopgeschikt maken van de woning (van advies tot uitvoering).

  • -

    Intensieve begeleiding van mensen die uitstromen van een beschermde instelling naar een reguliere woning. Hierbij werkt de gemeente samen met de woningcorporaties, zorgpartijen en welzijnsorganisaties.

• 2.

  Investeringen in woning en woonomgeving

  • -

    Optimaliseren/ levensloopgeschikt maken van bestaande woningen (op basis van de behoefte).

  • -

    Bestaand (zorg)vastgoed flexibel inzetbaar maken, zodat het geschikt is voor diverse doelgroepen.

  • -

    Kansen benutten om de openbare ruimte toegankelijk en toekomstbestendig te maken (integrale wijkaanpak).

• 3.

  Financiёle ondersteuning voor particuliere eigenaren en huurders

  • -

    Inzet van leningen (Toekomstbestendig Wonen lening).

• 4.

  Uitbreiding divers en betaalbaar woonzorgaanbod

  • -

    Er is ruimte voor het realiseren van kleinschalige en vernieuwende collectieve woonvormen voor diverse doelgroepen.

  • -

    Uitbreiding van het aantal intramurale zorgplekken voor diverse doelgroepen.

  • -

    Om nieuwe woningbouwplannen en -initiatieven te toetsen, wordt er op basis van het beleid een afwegingskader opgesteld.

• 5.

  Samenwerking tussen zorgpartijen, woningcorporaties, welzijnstichtingen en gemeente

  • -

    Continuering van de (lokale) regietafel wonen, welzijn en zorg.

  • -

    Regionale afstemming om een mismatch tussen vraag en aanbod op het gebied van zorg te voorkomen.

8.1 Uitgangspunten woningbouw

Waar voegen we toe?

Uit de gesprekken die zijn gevoerd en resultaten van het inwonerpanel blijkt dat de woonbehoefte het grootst is in de grotere kernen, zoals Vorden en Zelhem. We constateren in deze kernen de grootste mismatch tussen vraag en aanbod.

Ook in een aantal kleine kernen en het buitengebied is er een woonbehoefte die niet altijd in het bestaande woningaanbod kan worden ingevuld. Daarom is er ook ruimte om, op basis van een aantoonbare behoefte, woningen in de kleine kernen en het buitengebied toe te voegen. Hier gaat het vooral om transformatie van bestaand vastgoed en woningsplitsing, waarbij we de landschappelijke kwaliteiten en de mogelijkheden voor bedrijven in het buitengebied willen waarborgen.

Hoe voegen we toe?

• •

  Transformatie van bestaand (leegstaand) vastgoed heeft de voorkeur. Hierbij gaat het zowel om verbouw/herbestemming als nieuwbouw na sloop. Ook is ruimte voor woningsplitsing en nieuwbouw.

• •

  We bouwen geen grootschalige nieuwe woonwijken, maar kiezen voor kleinschalige projecten die passen bij de identiteit, uitstraling en stedenbouwkundige structuur van de kern of het gebied.

• •

  Inbreiding gaat boven uitbreiding. Hierbij wordt rekening gehouden met de opgaven op het gebied van klimaatadaptatie en hittestress.

Voor wie voegen we toe?

Uitgangspunt is dat we woningen toevoegen voor mensen met een aantoonbare woonbehoefte die niet in de bestaande woningvoorraad kan worden ingevuld.

Op basis van de uitkomsten van het AWLO (2017) en de gesprekken die zijn gevoerd, onderscheiden we de volgende prioritaire doelgroepen:

• •

  Starters: jongeren tussen 18 en 35 jaar en jonge gezinnen tot 40 jaar met een beperkt budget, die niet eerder eigenaar van een woning zijn geweest.

• •

  Ouderen die graag de stap willen maken van koop naar huur of naar een kleinere, betaalbare en levensloopgeschikte koopwoning.

• •

  Huishoudens die net teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar relatief weinig mogelijkheden hebben op de koopmarkt (lagere middeninkomens).

• •

  Mensen in een kwetsbare positie, zoals mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben.

Wat voegen we toe?

Woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en daarmee ook op langere termijn duurzaam inzetbaar zijn. We onderscheiden de volgende prioritaire segmenten:

• •

  Betaalbare grondgebonden koopwoningen voor starters (< € 200.000,-).

• •

  Grondgebonden koopwoningen in het middeldure prijssegment, ten behoeve van de doorstroming (indicatief: € 200.000,- tot € 300.000,-).

• •

  Sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens < € 720,42, prijspeil 2019).

• •

  Middeldure huurwoningen (indicatief: < € 900,-).

• •

  Woonzorgaanbod (intramuraal/ begeleid wonen).

Tijdelijke huisvesting

Als aanvulling op de opgave om te voorzien in voldoende reguliere (permanente) huisvesting, is er ook een opgave op het gebied van tijdelijke huisvesting. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om arbeidsmigranten die voor een bepaalde periode in Bronckhorst verblijven voor werk. Huisvesting die specifiek voor deze doelgroep wordt gerealiseerd, is enkel bedoeld voor tijdelijke bewoning.

Als arbeidsmigranten zich permanent in Bronckhorst willen vestigen, dan kunnen zij terecht in reguliere woningen.

8.2 Woningsplitsing

In het verleden was het gebruikelijk dat meerdere generaties samen woonden onder één dak of op een erf. Op dit moment leeft er onder een deel van de inwoners (met name in het buitengebied) nog steeds deze behoefte. Redenen kunnen bijvoorbeeld zijn dat kinderen voor hun ouders zorgen of om het voor jongere generaties financieel mogelijk te maken om in het buitengebied te (blijven) wonen. Het hoeft niet altijd te gaan om familiaire verbanden, maar vaak is dit wel het geval. We willen de kernen en het buitengebied nu en in de toekomst leefbaar houden en hebben het naoberschap hoog in het vaandel staan. Daarom bieden we ruimte aan het splitsen van woningen, zowel binnen de bebouwde kom als daarbuiten.

Uitgangspunt is dat met de extra gecreërde woning voorziet in de behoefte van een van de prioritaire doelgroepen (zoals beschreven op p. 21).

Algemene voorwaarden

Als basis gelden bij woningsplitsing (binnen en buiten de bebouwde kom) standaard de volgende voorwaarden:

• •

  Er wordt voorzien in een concrete woonbehoefte. De aanvraag moet daarom door de huidige en toekomstige bewoners gezamenlijk worden ingediend bij de gemeente.

• •

  Er vindt verevening plaats. Hieronder valt bijvoorbeeld een bijdrage aan het Fonds Bovenwijks, verduurzamingsmaatregelen of een extra bijdrage aan landschappelijke inpassing.

Daarnaast geldt nog een aantal specifieke ruimtelijke criteria, waarbij onderscheid is gemaakt tussen buiten of binnen de bebouwde kom.

Woningsplitsing buiten de bebouwde kom

Bij woningsplitsing in het buitengebied gelden de volgende ruimtelijke criteria, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied:

• 1.

  Woningsplitsing beperkt zich tot het eenmalig creёren van één extra woning binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw, waar reeds een verblijfsobject met een woonfunctie aanwezig is.

• 2.

  Beide woningen hebben na splitsing een minimale inhoud van 350 m³ en maximale inhoud van 750 m³. Indien en voorzover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het plan een grotere inhoud heeft dan 750 m³, geldt de grotere inhoud als maximum.

• 3.

  Elke woning heeft na splitsing recht op 100 m² aan bijgebouwen en het meerdere wordt gesloopt tenzij meer bij recht op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Indien sprake is van monumentale bijgebouwen vervalt het recht op 100 m² extra bijgebouwen.

• 4.

  Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen gehandhaafd te blijven.

• 5.

  Woningsplitsing mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- of leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.

• 6.

  Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing; de initiatiefnemer dient hiertoe een door het bevoegd gezag goed te keuren inrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de 'één erfgedachte'.

Woningsplitsing binnen de bebouwde kom

Bij woningsplitsing binnen de bebouwde kom gelden de volgende ruimtelijke criteria, die aansluiten bij het bestemmingsplan Stedelijk Gebied:

• 1.

  Woningsplitsing beperkt zich tot het creëren van één of meer extra woningen binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw (geen vergroting van oppervlakte en bouwvolume), waar reeds een verblijfsobject met een woonfunctie aanwezig is.

• 2.

  Na splitsing geldt voor de woningen een maximale oppervlakte van 150 m². Indien en voorzover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het bestemmingsplan Stedelijk Gebied een grotere oppervlakte heeft dan 300 m², dan geldt na splitsing een minimale oppervlakte van 150 m² voor beide woningen.

• 3.

  Elke woning heeft na splitsing recht op maximaal 120 m² aan bijbehorende bouwwerken (bijgebouw, aan- en uitbouw) buiten het bouwvlak.

• 4.

  Voor de woningen geldt een maximaal bebouwingspercentage, zoals is opgenomen in het bestemmingsplan Stedelijk Gebied. Na splitsing mag dit bij de woningen niet worden overschreden en het meerdere moet worden gesloopt.

• 5.

  Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen gehandhaafd te blijven.

• 6.

  Woningsplitsing mag niet leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.

• 7.

  Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing. In principe geldt dat de woningen na splitsing direct ontsloten moeten zijn op de openbare weg.

• 8.

  De beleidsregel ‘Parkeernormen Bronckhorst’ is van toepassing. Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost.

8.3 Aanvullende voorwaarden

Deze woonvisie verwoordt het nieuwe beleid op het gebied van wonen. Daarnaast blijven bestaande (onder andere ruimtelijke) beleidsregels en voorwaarden van kracht. In deze paragraaf is een selectie van relevante voorwaarden en vigerend beleid opgenomen.

Dit overzicht is niet uitputtend, maar bevat een aantal elementen dat raakvlakken heeft met het woonbeleid.

Laddertoets

Woningbouwplannen voor meer dan 12 woningen worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Daarbij staan de behoefte en realisatie binnen het bestaand stedelijk gebied centraal.

Fonds Bovenwijks

Met elke toevoeging van een (permanente) woning aan de woningvoorraad, wordt er een financiёle bijdrage geleverd aan het Fonds Bovenwijks. Hiermee wordt er gespaard, om (op lange termijn) vastgoed te kunnen transformeren en/of uit de markt te kunnen nemen.

Er vindt nog herijking van het Fonds Bovenwijks plaats.

Realisatietermijn

Initiatiefnemers krijgen na het verlenen van een omgevingsvergunning twee jaar de tijd om de woning(en) te realiseren.

Voorzienbaarheid

De gemeenten in de Achterhoek hebben met elkaar afgesproken om voorzienbaarheid te creёren, daar waar het gaat om bestaande woningbouwplannen die niet voorzien in de kwalitatieve behoefte of niet binnen de gestelde termijn tot uitvoering worden gebracht.

Recreatiewoningen

Permanente bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan. In specifieke gevallen is tijdelijke bewoning onder voorwaarden wel toegestaan. Zowel in geval van calamiteiten, verbouw, verhuizing en echtscheiding geldt dat er een tijdelijke vergunning kan worden afgegeven voor maximaal 1 jaar die niet kan worden verlengd. Dit geldt alleen voor huidige of toekomstige inwoners (zie: beleid recreatiewoningen).

Mantelzorgwoningen

Onder bepaalde voorwaarden kan vergunningvrij een tijdelijke mantelzorgwoning worden gebouwd. Dit kan zowel in de bestaande woning als in een aangebouwd of vrijstaand bijgebouw. De mantelzorgwoning kan worden bewoond door degene die zorg nodig heeft, maar ook door de degene die zorg verleent.

Er moet sprake zijn van een mantelzorgsituatie en sociale relatie. Wanneer de mantelzorgsituatie eindigt, dan dient de woning weer ontmanteld te worden.

Het uiteindelijke besluit om een mantelzorgwoning toe te kennen, ligt bij de sociaal consulent in overleg met de vergunningverlener (zie: beleid mantelzorgwoningen).

Verplaatsen bouwrechten

Bouwrechten zijn in principe niet verplaatsbaar binnen het perceel of naar een ander perceel, tenzij er op beide locaties een ruimtelijk en/of sociaal knelpunt wordt opgelost (zie: beleidsregel verplaatsing woningbouw).

Excessenregeling

De gemeente heeft de mogelijkheid om in te grijpen indien bouwwerken in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Dat geldt zowel voor vergunningplichtige als vergunningvrije bouwwerken. Als dit het geval is, is sprake van een 'exces'. Op grond van artikel 13 van de Woningwet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar (of degene die uit andere hoofde bevoegd is) van een al bestaand bouwwerk dan aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken (zie: welstandsnota).