Verordening doelgroepen sociale koopwoningen Zaanstad 2019

Geldend van 21-07-2022 t/m 31-08-2023

Intitulé

De raad van de gemeente Zaanstad,

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders;

gelet op artikel 149 van de Gemeentewet, artikel 3.1 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening;

besluit vast te stellen de Verordening doelgroepen sociale koopwoningen Zaanstad 2019.

Artikel 1. Begripsomschrijvingen

In deze verordening wordt verstaan onder:

a.
Het college: het college van burgemeester en wethouders van Zaanstad;
b.
Grondeigenaar: diegene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de grond;
c.
Huishouden: alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen tot de leeftijd van 27 jaar;
d.
Sociale koopwoning: Koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder e van Besluit ruimtelijke ordening.
e.
Gebruiksoppervlakte: gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580.
f.
Inkomen: het inkomen vóór aftrek van belastingen en premies, winst uit onderneming vóór aftrek van de ondernemersaftrek en vóór de MKB vrijstelling, inkomen uit aanmerkelijk belang en inkomen uit sparen en beleggen.
g.
Ingezetene: natuurlijk persoon deel uitmakende van het huishouden die de afgelopen 2 jaar woonachtig is geweest in de gemeente Zaanstad of de laatste 15 jaar 8 jaar achtereenvolgend in de gemeente Zaanstad heeft gewoond en hiervoor een bewijs uit het bevolkingsregister kan aanleveren.
h.
Starter: een ingezetene waar alle leden van het huishouden die alleen dan wel gezamenlijk met elkaar of een ander nog nooit eerder een zelfstandige koopwoning in eigendom hebben gehad en hiervoor een bewijs uit het kadaster kunnen aanleveren.
i.
Huurder: een ingezetene, niet zijnde een onderhuurder, die een sociale huurwoning in de gemeente Zaanstad achterlaat als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder van het Besluit ruimtelijke ordening.
j.
Peiljaar: kalenderjaar waarin de koopovereenkomst van de betreffende woning wordt getekend.
k.
Woning: zelfstandige woonruimte.

Artikel 2. Doelgroep

1.
De doelgroep voor sociale koopwoningen is een huishouden die op het moment van de start van de verkoopprocedure voor de desbetreffende woning een gezamenlijk inkomen heeft van minimaal € 33.400,- tot maximaal € 47.000,- en starter of huurder op de woningmarkt zijn.
2.
Jaarlijks worden de inkomensgrenzen zoals bedoeld in lid 1 geïndexeerd overeenkomstig de DAEB-indexering van de sociale huurinkomensgrens, waarbij bedragen naar boven worden afgerond op een honderdtal.

Artikel 3. Categorieën met inkomenseis

Bij sociale koopwoningen worden de volgende categorieën onderscheiden:

1.
Categorie I: oppervlakte met ten minste 50m² gbo en maximaal 60m² gbo en waarbij per huishouden in het peiljaar een inkomen geldt van € 33.400,- tot en met € 36.499,-
2.
Categorie II: oppervlakte met ten minste 60m² gbo en maximaal 70m² gbo en waarbij per huishouden in het peiljaar een inkomen geldt van € 36.500,- tot en met € 40.699,-
3.
Categorie III: oppervlakte met ten minste 70m² gbo en waarbij per huishouden in het peiljaar een inkomen geldt van € 40.700,- tot en met € 47.000,-
4.
Tijdelijke Categorie IV. (tot 31 december 2024): oppervlakte met ten minste 45m² gbo en waarbij per huishouden in het peiljaar een inkomen geldt van € € 33.400 – tot en met € 36.499,- mits er gemiddeld sprake is van minimaal 50 m2 per sociale koopwoning voor huishoudens in deze inkomenscategorie.

Artikel 4. Procedure verkoop

1.
Het is verboden om een sociale koopwoning binnen de instandhoudingstermijn in artikel 5 te verkopen, anders dan door toepassing van de procedure in dit artikel.
2.
Bij eerste verkoop wordt de woning, na het sluiten van de inschrijftermijn van minstens twee weken, per categorie als bedoeld in artikel 3 aangeboden aan inschrijvers volgens onderstaande volgorde:
- a.
  eerst aan inschrijvers die starters en tevens huurder zijn;
- b.
  vervolgens aan inschrijvers die alleen starter zijn;
- c.
  tenslotte aan een ieder die voldoet aan de inkomenseis van de betreffende categorie.
3.
Indien er meer inschrijvingen zijn ontvangen dan aan te bieden woningen in de betreffende categorie als bedoeld in artikel 3, wordt door middel van loting onder toezicht van een notaris, uitvoering gegeven aan de verkoop.
4.
Een opvolgende verkoop kan gedurende de instandhoudingstermijn alleen plaatsvinden aan een koper die voldoet aan de criteria in artikel 2 en 3.

Artikel 5. Instandhoudingstermijn

Sociale koopwoningen die vallen onder deze verordening dienen gedurende een termijn van 10 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven.

Artikel 6. Verbod op verkoop buiten de doelgroep

Het is verboden om een sociale koopwoning binnen de instandhoudingstermijn te verkopen en/of te vervreemden (waaronder mede te verstaan het vestigen van een zakelijk gebruiksrecht) indien de koper een persoon is die niet tot de doelgroep als bedoeld in artikel 2 van de Verordening behoort.

Artikel 6A. Verbod op koop door niet doelgroep.

Het is verboden om een sociale koopwoning binnen de instandhoudingstermijn te kopen en/of in eigendom te verwerven (waaronder mede te verstaan het vestigen van een zakelijk gebruiksrecht) indien de koper een persoon is die niet tot de doelgroep als bedoeld in artikel 2 van deze Verordening behoort.

Artikel 6B. Verbod op gebruik woning die in strijd met artikel 6/6A is verkocht.

Het is verboden om een sociale koopwoning in gebruik te nemen of te hebben gedurende de instandhoudingstermijn indien deze aan de huidige eigenaar in strijd met de verboden in artikel 6 en 6A is verkocht of gekocht.

Artikel 7. Meldingsplicht

De verkoop en doorverkoop van sociale koopwoningen als bedoeld in artikel 1 van deze verordening dient gedurende de in artikel 5 van deze verordening gestelde instandhoudingstermijn, door of namens de grondeigenaar uiterlijk binnen 4 weken na het tekenen van de koopovereenkomst door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven formulier elektronisch gemeld te worden bij burgemeester en wethouders.

Artikel 8. Hardheidsclausule

Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

Artikel 9. Citeertitel

Deze verordening wordt aangehaald als “Doelgroepenverordening sociale koopwoningen”.

Artikel 10. Inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking op de dag na de bekendmaking in het gemeenteblad.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 30-01-2020.

De griffier,

De voorzitter

Ondertekening

Nota van toelichting

Aanleiding en doel

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. De Doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijke woonbeleid in bestemmingsplannen. De Doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder een sociale koopwoning. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de gemeente gelegd. Dit betekent dat de gemeente een Doelgroepenverordening moet hebben om kwalitatieve eisen te kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen en exploitatieplannen. In de betreffende verordening definieert de gemeente de doelgroep voor sociale koopwoningen. Daarnaast moet in deze verordening de instandhoudingstermijn voor deze woningen worden bepaald, binnen de in het Bro gestelde grenzen.

Om de Doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en/of het bijbehorende exploitatieplan vastgelegd worden. Alleen dan kan de Doelgroepenverordening worden toegepast. Het toepassen van de verordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in elk bestemmingsplan moet worden gemaakt.

In deze verordening zijn sociale koopwoningen opgenomen. De maximale koopsommen worden hiermee vastgelegd. Deze grenzen moet de gemeente bepalen. De Doelgroepenverordening regelt tevens voor welke doelgroep de te bouwen sociale koopwoningen bedoeld zijn. De doelgroep worden bepaald aan de hand van de inkomensgrenzen. Voor wat betreft de doelgroep sociale koop is in de verordening tevens een volgorde van verkoop opgenomen.

Ook regelt de verordening dat de sociale koopwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroep. Dit is de instandhoudingstermijn.

De verordening regelt niet de toewijzing van deze categorieën nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. Waarbij de toewijzing van sociale huurwoningen plaats vindt op basis van de Huisvestingsverordening, geldt bij de toewijzing van de sociale koopwoningen geen vergunningplicht. Om zonder administratieve lasten toch inzicht te kunnen krijgen in de wijze van verkoop van deze woningen gedurende de voorgeschreven instandhoudingstermijn, wordt in deze verordening een meldingsplicht bij burgemeester en wethouders opgenomen. Hiertoe zal een formulier beschikbaar worden gesteld.

Artikel gewijze toelichting

Artikel 1. Begripsomschrijvingen

De inhoud spreekt in grote lijn voor zich. Waar mogelijk is in deze verordening aangesloten bij gehanteerde begrippen in algemene wet en regelgeving. Bij lid 1 onder c merken wij op dat, het wonen van twee volwassenen in een woning te allen tijde dient te worden gezien als zijnde het gebruik door een huishouden. De onderlinge relatie dan wel het ontbreken daarvan is daarop niet van invloed.

In het Besluit ruimtelijke ordening is de definitie van een sociale koopwoning opgenomen met een maximale koopsom. Deze maximale koopprijsgrens wordt bepaald door het Ministerie van BZK en hieronder worden ook woonruimten gebouwd onder een constructie van Maatschappelijk Gebonden Eigendom of daarmee vergelijkbaar begrepen. In de gemeente Zaanstad is dit niveau bepaald op maximaal € 209.000 (V.O.N). Indexering van deze VON-prijs vindt periodiek plaats.

Artikel 2. Doelgroep

De Doelgroepenverordening richt zich op het beschikbaar maken van woningen voor starters die reeds woonachtig zijn in de gemeente Zaanstad, waarbij huishoudens die een sociale huurwoning in de gemeente Zaanstad achterlaten hierbij gelden als preferente doelgroep.

Hiermee wordt doorstroming op de Zaanse woningmarkt bevorderd.

De afbakening van de doelgroep vindt plaats door middel van minimale- en maximale inkomensgrenzen.

Artikel 3. Categorieën

In artikel3 zijn de nieuw te bouwen sociale koopwoningen onderverdeeld naar 3 categorieën en een tijdelijke 4e categorie, op basis van het m² gbo. Hierbij is aansluiting gezocht tussen de inkomensgrenzen van de doelgroep en de marktontwikkelingen voor de bouw van sociale koopwoningen.

Artikel 4. Procedure verkoop

Voor de gemeente Zaanstad is het vanuit volkshuisvestingsbeleid van groot belang dat starters op de woningmarkt in de eigen gemeente kunnen blijven wonen. Door enerzijds sociale koopwoningen te realiseren en anderzijds te zorgen dat er meer sociale huurwoningen voor hen beschikbaar komen. Daarom wordt een procedure van verkoop bepaald om de doelgroepen maximaal kans te geven op een woning. Door eerst een woning te verkopen aan een starter die tevens huurder is kan een verhuisstroom op gang komen die maakt dat meer sociale huurwoningen voor de doelgroepen beschikbaar komen.

Bij opvolgende verkopen (nadat de woning voor het eerst op de markt is gebracht) gelden alleen de criteria zoals genoemd in artikel 2 en 3 en niet meer de toewijzingsprocedure zoals beschreven in artikel 4 lid 3.

Artikel 5. Instandhoudingstermijn

De (opvolgende) grondeigenaar moet de woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft een instandhoudingstermijn van maximaal 10 jaar voor. Gelet op de wens om te komen tot een evenwichtige en duurzame balans in de woningmarkt, wordt in deze verordening voor Zaanstad de instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen gesteld op 10 jaar na de eerste ingebruikname. Gedurende deze periode moeten de woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep. Voor de maximale termijn is gekozen om te waarborgen dat sociale woningen zo lang mogelijk voor de sociale woningvoorraad worden behouden.

Indien de woningen binnen de termijn van 10 jaar worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met deze verordening dan wel het bestemmingsplan waarin deze regeling is opgenomen.

Artikel 6. Verbod op verkoop buiten de doelgroep