Beleidsregels tijdelijk verblijf (Short Stay) gemeente Utrecht

Ondertekening

Toelichting op de artikelen

Algemene toelichting

Op 19 december 2019 heeft de gemeenteraad het ‘Beleid tijdelijk verblijf (short stay) en bijstelling hotels’ vastgesteld. Daarin heeft de raad aangegeven de groeiende behoefte aan tijdelijk verblijf voor internationale werknemers of internationale studenten zoveel mogelijk te willen faciliteren, maar niet ten koste van de leefbaarheid en verdere druk op de woningmarkt. Met de huidige druk op de woningmarkt is het bovendien belangrijk om de bestaande woningvoorraad te beschermen en mogelijke woningbouwlocaties bij voorkeur te behouden voor het realiseren van reguliere woningen. Daarnaast merken we dat de groei van tijdelijke verhuur, vakantieverhuur en short stay in bestaande woonwijken de druk op de leefbaarheid verder vergroot en ervoor zorgt dat de sociale cohesie in een buurt afneemt. Om deze redenen staan wij het gebruik van woningen voor tijdelijk verblijf niet toe en staan wij de realisatie van nieuw aanbod voor tijdelijk verblijf (door transformaties of nieuwbouw) alleen toe op locaties waar geen woonbestemming geldt en waar een woonbestemming niet mogelijk of minder wenselijk zou zijn. Voor deze locaties moet goed gemotiveerd worden waarom tijdelijk verblijf hier de voorkeur verdient boven een mogelijke woonbestemming en dat tijdelijk verblijf op de betreffende locatie verantwoord is. Daarnaast heeft de gemeenteraad voor de komende twee jaar de ontwikkelruimte voor tijdelijk verblijf begrensd op 300 eenheden voor de doelgroep tijdelijke (internationale) werknemers en 780 eenheden voor internationale studenten.

Voor het bestaande aanbod aan tijdelijk verblijf (short stay) in woningen, bieden wij de mogelijkheid om (tegen een aantal voorwaarden) een tijdelijke vergunning aan te vragen.

In deze ‘Beleidsregels tijdelijk verblijf gemeente Utrecht’ is bovenstaand beleid uitgewerkt. Hierin wordt bepaald dat het college geen vergunning mag verlenen voor strijdig gebruik t.b.v. tijdelijk verblijf op woonbestemmingen, tenzij het gaat om tijdelijk verblijf accommodaties die al voor 1 januari 2018 gebruikt werden als tijdelijk verblijf accommodatie.

Wanneer woonruimte bedrijfsmatig gebruikt gaat worden voor het aanbieden van tijdelijk verblijf, kan dit op verschillende manieren leiden tot een verhoogde druk op de leefbaarheid. Door veelvuldig verhuur aan steeds wisselende bewoners voor korte periodes, neemt de intensiteit van het gebruik van de woning toe, waardoor de kans op overlast (geluid, gedrag) toeneemt. Daar komt bij dat de wisselende bewoners zich minder verantwoordelijk voelen voor de woning en de buurt dan vaste bewoners. Hierdoor is er risico op minder zorg voor de woning en afname van de sociale cohesie in de buurt.

Om deze reden wordt in deze beleidsregels bepaald dat het college aan de omgevingsvergunning voor gebruik als tijdelijk verblijf, eisen kan stellen met betrekking tot de leefbaarheid, zoals de minimale gebruiksoppervlakte per accommodatie, beheer en veiligheid. Op grond van deze beleidsregels kan het college vergunningvoorwaarden en -voorschriften stellen aan zowel de vergunningen voor nieuw te realiseren accommodaties voor tijdelijk verblijf als voor de tijdelijke vergunningen voor bestaande accommodaties voor tijdelijk verblijf.

Bij overtreding van de voorwaarden die op grond van deze beleidsregels aan de omgevingsvergunning worden gesteld, kan het college van burgemeester en wethouders besluiten tot het opleggen van een dwangsom (op grond van de Awb en artikel 2.3 Wabo) of tot (gedeeltelijke) intrekking van de vergunning op grond van artikel 5.19 Wabo. Dit is bijvoorbeeld aan de orde wanneer geconstateerd wordt dat verhuurd wordt in strijd met de voorwaarden uit deze beleidsregels.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1

a en b

Doordat bij het beschikbaar stellen van een accommodatie voor tijdelijk verblijf sprake is van het bedrijfsmatig, steeds kortdurend verhuren van woonruimte (van twee weken tot zes maanden met een uitloop tot maximaal twaalf maanden) is er geen sprake van wonen; er is immers geen hoofdbewoner die een duurzaam verblijf heeft in deze woning en de intentie heeft om hier te gaan wonen. Het feit dat de accommodatie ook voor een periode langer dan zes maanden gehuurd kan worden (tot maximaal twaalf maanden) maakt dit niet anders. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in meerdere uitspraken aangegeven dat short stay niet als wonen kan worden gezien. Daarmee kan tijdelijk verblijf/short stay niet onder een woonbestemming vallen. Zowel huurder als verhuurder hebben immers geen woonintentie maar de intentie tot kortdurend verblijf. Het gebruik als tijdelijk verblijf is dan ook niet passend in een woonbestemming. Om deze reden zal bij de vergunningverlening ook worden opgenomen dat een accommodatie voor tijdelijk verblijf alleen verhuurd mag worden ten behoeve van verblijf, waarvan de aard en intentie tijdelijk is. Wanneer het gaat om een verblijf van langer dan zes en korter dan 12 maanden, dient de exploitant aan te tonen dat de aard en intentie van het verblijf tijdelijk is.

c.

In de definitie van accommodatie voor tijdelijk verblijf is een huisnummer niet als kenmerk opgenomen. Dat heeft te maken met het feit dat niet alle (en zeker niet de nieuwe) accommodaties voor tijdelijk verblijf over een apart huisnummer beschikken. De bestaande accommodaties voor tijdelijk verblijf zijn voor een groot deel gevestigd in woningen. Vaak zijn dit losse appartementen in een gebouw met eigen huisnummers, maar niet altijd. Er worden ook accommodaties verhuurd zonder eigen huisnummer. Ook bij de nieuw te realiseren accommodaties zal één huisnummer aan het logiesgebouw worden verstrekt en zullen van gemeentewege geen aparte huisnummers per accommodatie worden verstrekt.

Artikel 3

Op grond van artikel 2.1 van de Wabo zijn burgemeester en wethouders bevoegd om een omgevingsvergunning af te geven voor het afwijken van het bestemmingsplan. Deze beleidsregels worden alleen toegepast, als burgemeester en wethouders van die bevoegdheid gebruik maken om het gebruik van een accommodatie als tijdelijk verblijf (short stay) mogelijk te maken en vergunningverlening niet mogelijk is met de afwijkingsregels van het bestemmingsplan. Met de vergunning wordt de huidige bestemming niet gewijzigd, maar wordt enkel afgeweken van de geldende planologische regels om tijdelijk verblijf zoals aangegeven in deze beleidsregels mogelijk te maken.

Artikel 4

Eerste lid

Het college van burgemeester en wethouders wil tijdelijk verblijf faciliteren en tegelijkertijd bestaande woonbuurten beschermen tegen negatieve effecten van tijdelijk verblijf (short stay), zoals vergrote druk op de leefbaarheid en afname van sociale cohesie (zie ook de algemene toelichting). Om deze reden is in het eerste lid van artikel 4 bepaald dat het college een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik ten behoeve van het gebruik als tijdelijk verblijf (short stay) kan verlenen.

Tweede lid

Dit lid is toegevoegd door amendement A2019/143 ‘Laat short stay niet ten koste gaan van wonen’ om ervoor te zorgen dat het inlopen van het tekort aan reguliere woningen prioriteit blijft houden ten opzichte van het inlopen van het tekort aan short stay accommodaties. Situaties waarin tijdelijk verblijf wenselijker is dan wonen zouden zich bijvoorbeeld voor kunnen doen op locaties die wel aan de wettelijke normen voldoen voor geluid, maar niet aan de gemeentelijke beleidsnormen voor geluid.

Derde lid

Deze ontwikkelruimte is door de raad in de notitie ‘Beleid tijdelijk verblijf en bijstelling hotels’ voor de komende twee jaar vastgesteld op 1080 eenheden, waarvan 300 eenheden voor internationale werknemers en 780 eenheden voor internationale studenten.

Artikel 5

Eerste lid

Hier is bepaald dat een omgevingsvergunning voor tijdelijk verblijf niet kan worden verleend wanneer er sprake is van een woonbestemming. De enige uitzonderingsmogelijkheid daarop is wanneer er sprake is van een tijdelijk verblijf accommodatie die aantoonbaar als tijdelijk verblijfaccommodatie geëxploiteerd werd vóór 1 januari 2018. Daarbij moet aangetoond worden dat aan de definitie van tijdelijk verblijf, zoals geformuleerd in artikel 1 van de beleidsregels wordt voldaan. We maken hierbij uitdrukkelijk een onderscheid met vakantieverhuur, waarbij de eigenaar zelf in de woning woont en de woning steeds voor minder dan twee weken verhuurt aan bijvoorbeeld toeristen. Vakantieverhuur valt dus niet onder de definitie van tijdelijk verblijf en indien uit de praktijk blijkt dat de accommodatie voor tijdelijk verblijf voornamelijk voor vakantieverhuur wordt gebruikt, kan het college van burgemeester en wethouders de vergunning intrekken of buiten werking stellen. Dit laatste betekent dat van de vergunning feitelijk geen gebruik meer mag worden gemaakt.

Voor de uitzonderingsmogelijkheid voor bestaande tijdelijk verblijf accommodaties onder een woonbestemming is de datum van 1 januari 2018 gehanteerd, omdat vanaf die datum door de gemeente in verlening van vergunningen voor bouwkundig splitsen en woningvorming duidelijk gecommuniceerd is, dat het gebruik van de nieuwe appartementen voor tijdelijk verblijf (short stay) niet is toegestaan. In de periode voor 1 januari 2018 was er geen specifiek beleid voor tijdelijk verblijf en was voor een exploitant van een short stay accommodatie niet duidelijk welke vergunning hij hiervoor moest aanvragen.

Tweede lid

De termijn van maximaal vijf jaar is opgenomen om bestaande tijdelijk verblijf accommodaties de tijd te bieden om zich aan het gewijzigde beleid aan te passen (aanbieden van tijdelijk verblijf accommodaties is straks immers niet meer mogelijk onder een woonbestemming maar alleen onder een logiesbestemming) en tegelijkertijd de markt tijd te geven nieuwe tijdelijk verblijfaccommodaties onder een hotel-tijdelijk verblijf-bestemming te realiseren. De komende vijf jaar kunnen de bestaande accommodaties nog voorzien in de behoefte aan tijdelijk verblijf.

Artikel 6

Op grond van dit artikel kan een vergunningaanvraag voor een nieuwe tijdelijk verblijfaccommodatie of een aanvraag voor een tijdelijke vergunning voor een bestaande tijdelijk verblijfaccommodatie in een woning geweigerd worden, wanneer de vergunning naar verwachting zal leiden tot een verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid, dan wel verstoring van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de afwijking betrekking heeft. Dit is bijvoorbeeld aan de orde wanneer uit gegevens van toezicht en handhaving blijkt dat er sprake is van een klachtenpatroon over het gebruik van het pand als tijdelijk verblijf accommodatie of dat er de afgelopen jaren prostitutie of andere overtredingen zijn geconstateerd. Hierbij wordt het aspect leefbaarheid expliciet getoetst. Wanneer het gaat om een bestaande situatie waarvoor ook een onttrekkingsvergunning noodzakelijk is, wordt ook een uitgebreide leefbaarheidstoets uitgevoerd, zoals deze is opgenomen in de Beleidsregels wijziging van de woonruimtevoorraad.

Artikel 7

Dit artikel heeft tot doel te voorkomen dat woonruimten verhuurd worden aan teveel mensen tegelijk. De norm van 18 m2 per persoon komt overeen met het raadsbesluit over de Huisvestingsverordening van 23 mei 2019 en het beleid voor het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woonruimte.

Artikel 8

Bij de vergunningverlening voor tijdelijk verblijf mag een accommodatie alleen verhuurd worden ten behoeve van verblijf, waarvan de aard en intentie tijdelijk is. Wanneer het gaat om een verblijf tussen de zes en twaalf maanden kan bij de vergunning worden bepaald dat de exploitant de tijdelijkheid van de aard en intentie van het verblijf aan moet kunnen tonen.

Daarnaast kan het college van burgemeester en wethouders op grond van artikel 8 voorwaarden stellen, die zien op het voorkomen van klachten als gevolg van het gebruik van het pand en voorwaarden over het maximaal aantal te huisvesten personen.

Wanneer de accommodatie verhuurd wordt aan (internationale) studenten, kan het college op grond van artikel 8 ook de voorwaarde stellen dat verhuur plaatsvindt conform het WWS puntenstelsel, dat de verhuurder de mogelijkheid biedt tot tussentijdse contractovername (in de plaats stelling) en dat de bevoegdheid van de huurcommissie contractueel wordt vastgelegd. De noodzaak tot het koppelen van deze voorwaarden aan de vergunning is aanwezig wanneer het beoogde gebruik bestaat uit verhuur aan de doelgroep (internationale) studenten.

Bij overtreding van deze voorwaarden kan het college van burgemeester en wethouders de vergunning intrekken of buiten werking stellen

Artikel 9

De vergunningvoorschriften uit dit artikel gelden voor zowel de bestaande tijdelijk verblijf accommodaties in woningen als de nieuwe tijdelijk verblijfaccommodaties. Deze voorschriften zijn opgenomen omdat er voor bestaande accommodaties in woningen geen exploitatievergunning vereist is. Voor nieuwe accommodaties is een exploitatievergunning wel verplicht. De vergunningvoorschriften worden ook in de vergunning zelf opgenomen.