Beleidsregels tijdelijk verblijf (Short Stay) gemeente Utrecht

Ondertekening

Bijlage Toelichting

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1

Doordat bij het beschikbaar stellen van een accommodatie voor tijdelijk verblijf (short stay) sprake is van het bedrijfsmatig, steeds kortdurend verhuren van de accommodatie (van twee weken tot zes maanden) is er geen sprake van wonen; er is immers geen hoofdbewoner die een duurzaam verblijf heeft in deze woning en de intentie heeft om hier te gaan wonen. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in meerdere uitspraken aangegeven dat tijdelijk verblijf (short stay) niet als wonen kan worden gezien. Daarmee kan tijdelijk verblijf (short stay) niet onder een woonbestemming vallen. Zowel huurder als verhuurder hebben immers geen woonintentie maar de intentie tot kortdurend verblijf. Het gebruik als tijdelijk verblijf is dan ook niet passend in een woonbestemming. Om deze reden zal bij de vergunningverlening ook worden opgenomen dat een accommodatie voor tijdelijk verblijf alleen verhuurd mag worden ten behoeve van verblijf, waarvan de aard en intentie tijdelijk is.

Naar aanleiding van de evaluatie van het short stay-beleid is gebleken dat er behoefte is aan een heldere afbakening van de definitie. Ter verduidelijking is daarom in bijlage 1 van de beleidsregel tijdelijk verblijf een schema opgenomen. Dit schema maakt inzichtelijk wat de verschillen zijn tussen de diverse vormen van verblijf, zoals hotels, tijdelijk verblijf, bed & breakfast en vakantieverhuur.

In de definitie van accommodatie voor tijdelijk verblijf is een huisnummer niet als kenmerk opgenomen. Dat heeft te maken met het feit dat niet alle (en zeker niet de nieuwe) accommodaties voor tijdelijk verblijf over een apart huisnummer beschikken. Vaak zijn dit losse appartementen in een gebouw met eigen huisnummers, maar niet altijd. Er worden ook accommodaties verhuurd zonder eigen huisnummer. Ook bij de nieuw te realiseren accommodaties zal één huisnummer aan het logiesgebouw worden verstrekt en zullen van gemeentewege geen aparte huisnummers per accommodatie worden verstrekt.

Artikel 3

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 5.1 onder a van de Omgevingswet een vergunning verlenen voor het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van tijdelijk verblijf in strijd met het omgevingsplan. Deze beleidsregels worden alleen toegepast, als burgemeester en wethouders van die bevoegdheid gebruik maken om het gebruik van een accommodatie als tijdelijk verblijf (short stay) mogelijk te maken en vergunningverlening niet mogelijk is met de afwijkingsregels van het omgevingsplan. Met de vergunning wordt de huidige bestemming niet gewijzigd, maar wordt enkel afgeweken van de geldende planologische regels om tijdelijk verblijf zoals aangegeven in deze beleidsregels mogelijk te maken.

Artikel 4

Eerste lid Het college van burgemeester en wethouders wil tijdelijk verblijf faciliteren en tegelijkertijd bestaande woonbuurten beschermen tegen negatieve effecten van tijdelijk verblijf (short stay), zoals vergrote druk op de leefbaarheid en afname van sociale cohesie (zie ook de algemene toelichting). Om deze reden is in het eerste lid van artikel 4 bepaald dat het college een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik ten behoeve van het gebruik als tijdelijk verblijf (short stay) kan verlenen.

Tweede lid Dit lid is toegevoegd door amendement A2019/143 ‘Laat short stay niet ten koste gaan van wonen’ om ervoor te zorgen dat het inlopen van het tekort aan reguliere woningen prioriteit blijft houden ten opzichte van het inlopen van het tekort aan short stay accommodaties.

Bij het onderbouwen waarom tijdelijk verblijf op de locatie wenselijker is dan wonen dient een ruimtelijk relevante onderbouwing te worden gegeven. Uit deze onderbouwing moet duidelijk worden waarom de betreffende locatie geschikter is voor tijdelijk verblijf dan voor regulier wonen en daarnaast waarom het verantwoord is dat mensen op deze locatie gedurende een periode van 2 weken tot 6 maanden verblijven. Hierbij kan aan verschillende aspecten worden gedacht, waaronder wettelijke kaders en (gemeentelijk) beleid. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) heeft bijvoorbeeld voor een woonfunctie andere eisen dan voor een logiesfunctie. Enkele verschillen zijn hieronder aangegeven.

Voor het onderbouwen waarom tijdelijk verblijf op de locatie wenselijker is dan wonen kan daarnaast aan de volgende aspecten worden gedacht:

• 1.

  De locatie voldoet wel aan de wettelijke geluidsnormen, maar niet aan de strengere gemeentelijke beleidsnormen voor geluid.

• 2.

  Bij de realisatie van tijdelijk verblijf op deze locatie blijft de monumentale waarde behouden, terwijl deze bij de ontwikkeling van reguliere woningen zou worden aangetast.

• 3.

  Het pand heeft niet voldoende daglichttoetreding voor woningen, maar wel voor tijdelijk verblijf eenheden.

• 4.

  Parkeren kan niet opgelost worden voor woningen, maar wel voor tijdelijk verblijf. Voor tijdelijk verblijf geldt een minder strenge parkeernorm.

Derde lid Deze ontwikkelruimte is door de raad in de notitie ‘Beleid tijdelijk verblijf en bijstelling hotels’ vastgesteld op 1080 eenheden, waarvan 300 eenheden voor internationale kenniswerkers en 780 eenheden voor (internationale) studenten. De status van de ontwikkelruimte per 1-10-2025 is opgenomen in bijlage 2. De meest actuele status van de ontwikkelruimte is gepubliceerd op de website van de gemeente Utrecht. Dit overzicht wordt elke eerste maandag van de maand geactualiseerd als de situatie gewijzigd is. Actuele informatie over de ontwikkelruimte is te vinden op de pagina van de omgevingsvisie waar het horecabeleid besproken wordt.

Daarnaast moet dit artikel voorkomen dat woonruimten verhuurd worden aan te veel mensen tegelijk. De norm van 18 m² per persoon komt overeen met het raadsbesluit over de Huisvestingsverordening van 23 mei 2019 en het beleid voor het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woonruimte.

Artikel 5a

Eerste lid Initiatiefnemers kunnen zich via de website van de gemeente schriftelijk melden om aanspraak te maken op de ontwikkelruimte zoals bedoeld in artikel 4 lid 3. Aanvragen worden op volgorde van binnenkomst toegekend. Toekenning van ontwikkelruimte is alleen mogelijk indien deze volgens het actuele overzicht op de website van de gemeente beschikbaar is en er nog geen andere initiatiefnemer aanspraak op heeft gemaakt. Er wordt niet gewerkt met een wachtlijst.

De toekenning van ontwikkelruimte is geldig tot door of namens burgemeester en wethouders is besloten dat er aan het initiatief geen medewerking (meer) wordt verleend. Vrijgekomen ontwikkelruimte wordt via het actuele overzicht van de ontwikkelruimte op de website van de gemeente gedeeld. Dit overzicht wordt elke eerste maandag van de maand geactualiseerd indien er een mutatie in de ontwikkelruimte heeft plaatsgevonden.

Tweede lid Aanmeldingen voor ontwikkelruimte moeten worden gedaan op het door of namens burgemeester en wethouders vastgestelde formulier. Actuele informatie over ontwikkelruimte en aanmelding voor deze ruimte is te vinden via de website van de gemeente op de pagina van de omgevingsvisie onder horeca. Alleen volledig ingevulde formulieren worden in behandeling genomen. In dit formulier dient het initiatief te worden beschreven en onderbouwd, waarin ten minste moet worden benoemd:

• .

  op welke locatie het initiatief betrekking heeft;

• .

  of de initiatiefnemer eigenaar is van de grond of op welke manier de initiatiefnemer beschikking heeft over de grond;

• .

  of er sprake is van bestaande bouw of nieuwbouw;

• .

  op welke doelgroep gericht wordt;

• .

  wat het beoogde formaat is van de accommodatie(s);

• .

  waarom op de beoogde locatie geen reguliere woningbouw kan plaatsvinden.

Een formulier dat niet volledig is ingevuld wordt niet in behandeling genomen en de aanmelding vervalt.

Derde lid Na toekenning van de in artikel 5a lid 1 bedoelde ontwikkelruimte kan het college besluiten deze ter beschikking gestelde ontwikkelruimte terug te nemen. Aanvragen die een beslag leggen op de ontwikkelruimte maar onwenselijk of onhaalbaar zijn maken zo plaats voor nieuwe aanvragen. Tussen een aanvraag voor ontwikkelruimte en het daadwerkelijk realiseren van een initiatief kan een langdurig planproces zitten. Echter, het is onwenselijk wanneer een ter beschikking gestelde ontwikkelruimte niet tijdig leidt tot een concreet initiatief of wanneer een initiatief strandt maar wel beslag blijft leggen op de ontwikkelruimte. Daarom kan het college ter beschikking gestelde ontwikkelruimte terugnemen wanneer in een periode van een jaar geen of te weinig vorderingen worden gemaakt.

Artikel 6

Op grond van dit artikel kan een vergunningaanvraag voor een nieuwe tijdelijk verblijfsaccommodatie geweigerd worden, wanneer de vergunning naar verwachting zal leiden tot een verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid, dan wel verstoring van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de afwijking betrekking heeft. Dit is bijvoorbeeld aan de orde wanneer uit gegevens van toezicht en handhaving blijkt dat er sprake is van een klachtenpatroon over het gebruik van het pand als tijdelijk verblijf accommodatie of dat er de afgelopen jaren prostitutie of andere overtredingen zijn geconstateerd. Hierbij wordt het aspect leefbaarheid expliciet getoetst.

Artikel 8

Bij de vergunningverlening voor tijdelijk verblijf mag een accommodatie alleen verhuurd worden ten behoeve van verblijf, waarvan de aard en intentie tijdelijk is. Daarnaast kan het college van burgemeester en wethouders op grond van artikel 8 voorwaarden stellen, die zien op het voorkomen van klachten als gevolg van het gebruik van het pand en voorwaarden over het maximaal aantal te huisvesten personen.

Wanneer de accommodatie verhuurd wordt aan (internationale) studenten, kan het college privaatrechtelijk sturen op betaalbaarheid zodat huurders worden beschermd tegen hoge huren en servicekosten. Met het WWS-puntenstelsel als uitgangspunt is een maximale huurprijs bepaald voor de doelgroep (internationale) studenten. Deze huurprijs omvat basishuur en werkelijk gemaakte servicekosten die noodzakelijk zijn voor het tijdelijk verblijf in de accommodatie. Onder servicekosten vallen in ieder geval kosten voor:

• .

  Inventaris (meubilering)

• .

  Onderhoud schilderwerk (binnen)

• .

  Onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes: Schoonmaak (trappenhuis, lift, gangen), tuinonderhoud, verlichtingskosten, glazenwassen, schilderwerk

• .

  Technisch onderhoud / service onderhoud

• .

  Beveiliging: alarmsystemen, camerabeveiliging, systemen voor toegangscontrole

• .

  Administratiekosten

• .

  Verzekeringen

• .

  Afvalbeheer

• .

  Huismeester / receptie

• .

  Internet

• .

  Glasfonds

Kosten voor gas, water, elektriciteit en/of warmte (GWL) mogen voor een bedrag dat past bij de op dat moment geldende markttarieven en inschatting van verbruik worden doorberekend aan huurders. Voor aanvullende diensten, zoals gebruik van sportfaciliteiten, schoonmaak van accommodaties of gemeenschappelijke wasserette geldt een ‘pay-per-use' regeling. De huurder dient de huurprijs te publiceren en transparantie te bieden over de verschillende elementen in de opbouw van de prijs. Servicekosten en kosten voor GWL dienen aantoonbaar te herleiden te zijn naar werkelijk gemaakte kosten. De maximale huurprijs is per 1-10-2025 als volgt vastgesteld en treedt in werking per 1-1-2026:

Accommodatie 18m² t/m 25m²: € 1.197 - € 1.272

• .

  Basishuur: € 682

• .

  Servicekosten: € 230

• .

  Gas/water/licht: ca. € 75 – € 150, op basis van markttarief

• .

  BTW (21%): ca. € 210

• .

  Toeristenbelasting (10%) van toepassing indien huurder zich niet inschrijft in BRP

Accommodatie vanaf 26m²: € 1.490 - € 1.565

• .

  Basishuur: € 900

• .

  Servicekosten: € 230

• .

  Gas/water/licht: ca. € 95 – € 170, op basis van markttarief

• .

  BTW (21%): ca. € 265

• .

  Toeristenbelasting (10%) van toepassing indien huurder zich niet inschrijft in BRP

De maximale basishuur en servicekosten worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex (CPI). De eerste indexatie vindt plaats in 2026. Huurders van tijdelijk verblijf zijn naast deze huurprijs verplicht om toeristenbelasting te betalen indien zij zich niet inschrijven in de Basisregistratie Personen (BRP).

Artikel 9

De vergunningvoorschriften uit dit artikel gelden voor zowel de bestaande tijdelijk verblijf accommodaties als nieuwe tijdelijk verblijfaccommodaties. Voor deze accommodaties is een exploitatievergunning verplicht. De vergunningvoorschriften worden ook in de vergunning zelf opgenomen.

Bijlage Overzicht vormen logies- en woonfuncties

Bijlage Ontwikkelruimte tijdelijk verblijf (short stay) op 1 oktober 2025

Bijlage Aanvraagformulier reserveringsruimte tijdelijk verblijf (short stay)

Toelichting In Utrecht is slechts beperkt ruimte beschikbaar voor tijdelijk verblijf (short stay). Er is een ontwikkelruimte van 300 eenheden voor internationale kenniswerkers en 780 eenheden voor internationale studenten. Op de website van de gemeente (www.utrecht.nl) staat hoeveel ruimte er op dit moment nog beschikbaar is. Voor het reserveren van ruimte kan gebruik worden gemaakt van dit aanvraagformulier.

Tijdelijk verblijf mag in Utrecht alleen onder strikte voorwaarden worden ontwikkeld. Naast de beperkte ontwikkelruimte moet ook gemotiveerd worden waarom op de locatie geen regulier wonen mogelijk is. Tijdelijk verblijf mag niet ontwikkeld worden als dit wel mogelijk is. Hiermee beschermen we de schaarse woonvoorraad.

Procedure

• 1.

  Op de eerste maandag van de maand publiceert de gemeente wijzigingen ten opzichte van de huidige verdeelde ontwikkelruimte op de website www.utrecht.nl.

• 2.

  De resterende of vrijvallende ontwikkelruimte wordt toegekend aan initiatiefnemers die zich bij de gemeente aanmelden via dit aanmeldformulier. De toekenning gebeurt op volgorde van binnenkomst van de aanmeldingen. Er wordt geen wachtlijst bijgehouden.

• 3.

  Vul onderstaande gegevens in en mail dit formulier naar werkvooriedereen@utrecht.nl. Een formulier dat niet volledig is ingevuld wordt niet in behandeling genomen.

• 4.

  De gemeente neemt binnen 5 werkdagen contact met u op om aan te geven of de reservering is gelukt.

• 5.

  Als de ontwikkelruimte toegekend is, ontvangen degenen die zich ook geldig hebben aangemeld, maar aan wie de ontwikkelruimte niet is toegekend, hiervan bericht.

Naam: Klik of tik om tekst in te voeren.

E-mailadres: Klik of tik om tekst in te voeren.

Telefoonnummer: Klik of tik om tekst in te voeren.

Datum: Klik of tik om een datum in te voeren.