Nota Impuls Sociale Woningbouw

Geldend van 30-11-2019 t/m heden

Intitulé

Nota Impuls Sociale Woningbouw

Vooraf: deze nota heeft betrekking op alle nieuwe woningbouwinitiatieven. De nota is gericht aan de initiatiefnemer, maar is van toepassing op zowel particuliere als gemeentelijke initiatieven.

“Waarom een nota Impuls Sociale Woningbouw?“

We willen dat iedereen in de gemeente Eersel betaalbaar kan wonen. In deze nota Impuls Sociale Woningbouw leest u wat dit voor u als initiatiefnemer betekent.

Met deze nota bieden we inzicht in de wijze waarop wij als gemeente omgaan met woningbouwinitiatieven die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. Wij kunnen onder voorwaarden meewerken aan een nieuw ruimtelijk kader voor uw initiatief. Hierbij kijken wij of en hoe uw plan bijdraagt aan onze ambities ten aanzien van sociale woningbouw. Hoe dit in zijn werk gaat, kunt u lezen in deze nota.

“Mijn woningbouwinitiatief past niet binnen het bestemmingsplan, wat kan ik verwachten?”

Indien uw initiatief niet past binnen de kaders van het bestemmingsplan en u met uw initiatief nieuwe woningen bouwt, kunt u een principeverzoek indienen. Wij kijken dan (onder andere) of en hoe uw plan bijdraagt aan onze ambities ten aanzien van sociale woningbouw. Wij bespreken uw initiatief vervolgens met ons regieteam en beoordelen het initiatief. Het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) beslist uiteindelijk of wij daadwerkelijk aan uw initiatief meewerken en neemt hiervoor een principebesluit. Wij hanteren hierbij de volgende spelregels:

  • 1.

    Uw initiatief draagt bij aan onze ambities en u realiseert ten minste 40% sociale woningbouw;

    Ons doel is om betaalbaar wonen in de gemeente Eersel te behouden en stimuleren. We streven gemeentebreed naar gemiddeld 40% sociale woningbouw.

Wij stimuleren alle initiatiefnemers van woningbouwplannen om gemiddeld 40% sociaal te bouwen.

Daarvoor werken wij nauw samen met de Woningstichting de Zaligheden om voldoende sociale huurwoningen te bouwen. Ons streven van ten minste 40% sociaal gaat verder dan wat de woningstichting kan realiseren. Daarom vragen wij aan alle initiatieven om mee te werken aan onze beleidsambities. Bij de berekening van het aantal woningen ronden we de 40%-eis af naar boven (voorbeeld: bij een project van 9 woningen moet u ten minste 4 woningen in het sociale segment bouwen).

Concreet betekent dit voor u dat ten minste 40% van uw nieuw te bouwen woningen bestaat uit:

  • Sociale huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de huurliberalisatiegrens (€ 720,42 in 2019), met een instandhoudingsverplichting van ten minste 20 jaar en/of

  • Sociale koopwoningen met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste €200.000,-, met een instandhoudingsverplichting van ten minste 3 jaar.

    De instandhoudingstermijnen van de sociale woningen hebben we vastgelegd in de gemeentelijke doelgroepenverordening. Deze verordening is leidend voor de termijn en voor wie de sociale woning beschikbaar moet zijn. Bij sociale huur geven wij de voorkeur aan realisatie door een toegelaten instantie.

  • 2.

    Als uw initiatief minder dan 40% sociale woningbouw bevat, bekijken we of u de resterende opgave elders kunt realiseren.

    In sommige gevallen is sociale woningbouw niet mogelijk, of niet wenselijk. Het college kan dan een lager percentage toestaan. U moet in dat geval zelf aantonen dat u op korte termijn (binnen 2 jaar) elders een locatie ontwikkeld en daar de resterende opgave realiseert. Dit leggen we vast in een overeenkomst.

  • 3.

    Als uitzondering op de regel kan het college u ter compensatie voorstellen om een afdracht te doen aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw.

Wij vragen aan initiatiefnemers een afdracht aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw als een bouwplan niet kan voorzien in voldoende sociale woningen

In uitzonderlijke gevallen kan het college afwijken van de minimumeis van 40% sociale woningbouw en toestaan dat u op uw locatie een lager percentage of helemaal geen sociale woningbouw realiseert.

In dit geval moet u zelf aantonen dat sociale woningbouw op uw locatie niet wenselijk of haalbaar is. Het college kan afwijken van dit beleid, als zij dit vanuit ruimtelijke kwaliteit, volkshuisvestelijke taakstelling en/of economische uitvoerbaarheid noodzakelijk acht.

Wij bekijken dan of en zo ja, onder welke voorwaarden we toch aan uw initiatief kunnen meewerken. Een van deze voorwaarden is een financiële compensatie in de vorm van een afdracht aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw.

  • 4.

    We maken afspraken over sociaal bouwen, deze afspraken leggen we vast in een overeenkomst.

    Indien het college instemt met uw initiatief leggen we de afspraken die we maken over sociale woningbouw vast in een anterieure overeenkomst. Hierin leggen we bijvoorbeeld vast of u sociale huurwoningen of sociale koopwoningen bouwt, hoeveel, binnen welke termijn, voor welke doelgroepen en hoelang de woningen beschikbaar moeten blijven voor die doelgroep.

    Als het college instemt met een lager percentage leggen we ook de afdracht aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw vast in de anterieure overeenkomst.

  • 5.

    Het college kan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw inzetten voor compensatie elders.

    Het college kan de afdrachten van het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw inzetten voor compensatie van sociale woningbouw elders binnen de gemeente en/of op locaties die meer dan 40% van het programma sociaal realiseren. Op die wijze borgen we dat we in totaal toch gemiddeld 40% sociale woningbouw realiseren. Zo draagt iedereen zijn steentje bij aan onze sociale woningbouwopgave.

“Hoeveel moet ik afdragen als ik onvoldoende kan bijdragen aan de beleidsambitie?”

Wij stimuleren alle initiatiefnemers van woningbouwplannen om gemiddeld 40% sociale woningen bouwen. Nieuwe woningbouwinitiatieven met lager percentage of zonder sociaal programma doen een afdracht aan het fonds Verevening Sociale Woningbouw, als het college hier mee instemt. De afdracht is gelijk aan het verschil in grondopbrengst per m² uitgeefbaar indien u 40% sociaal zou bouwen.

Met de gelden uit dit fonds kunnen we elders het tekort aan sociale woningbouw compenseren. Zo blijft wonen voor iedereen betaalbaar.

Meer over de toepassing en systematiek van het Vereveningsfonds leest u in de bijlage: Werkwijze Vereveningsfonds Sociale Woningbouw.

Ondertekening

Bijlage Werkwijze Vereveningsfonds Sociale Woningbouw

In de Nota Impuls Sociale Woningbouw leest u op welke wijze wij in de gemeente Eersel onze sociale woningbouwopgave realiseren. De nota legt de spelregels vast voor de wijze waarop wij omgaan met nieuwe woningbouwinitiatieven. In deze bijlage leest u meer over de toepassing, werkwijze en systematiek van het in de nota vermelde Vereveningsfonds Sociale Woningbouw.

1.Toepassing van de Nota Impuls Sociale Woningbouw en het Vereveningsfonds

De Nota Impuls Sociale Woningbouw is van toepassing op nieuwe woningbouwinitiatieven die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. Het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw is enerzijds van toepassing op initiatieven die in onvoldoende mate bijdragen aan de beleidsdoelstellingen. Anderzijds is het fonds van toepassing voor initiatieven die meer sociale woningbouw realiseren, ter compensatie van locaties met onvoldoende sociaal programma.

Voor wie is de nota en het fonds bedoeld?

Deze nota en het fonds is bedoeld voor iedereen die betrokken is bij woningbouwinitiatieven die niet passen binnen het bestemmingsplan. Dus zowel voor de initiatiefnemer, als voor de gemeente.

Wat is de status van deze nota?

Deze nota heeft een verplichtend karakter voor alle nieuwe initiatieven waarvoor de gemeente nog geen anterieure overeenkomst heeft gesloten. Dat wil zeggen dat de bepalingen voorwaarden bevatten waaronder de gemeente wil en kan meewerken aan ruimtelijke initiatieven.

Jaarlijks rapporteren we over de voortgang en de status van onze volkshuisvestelijke taakstelling bij vaststelling van de jaarrekening. Eventueel kunnen we de genoemde percentages, aantallen, bedragen en de werkwijze met een tussentijdse herziening aanpassen als hier aanleiding toe is. Een herziening van het beleid heeft geen gevolgen voor reeds getekende overeenkomsten.

Wat is een woningbouwinitiatief?

Als u wilt bouwen of verbouwen en hierbij een woning mogelijk maakt en dit past niet binnen het bestemmingsplan spreken we van een “woningbouwinitiatief”. In dat geval moeten we een nieuw bestemmingsplan (of wijzigingsplan) vaststellen of met een (uitgebreide) omgevingsvergunning afwijken van het geldende bestemmingsplan

Een 'woningbouwinitiatief is een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling die niet past binnen het geldende bestemmingsplan en waarvoor een nieuw ruimtelijk besluit genomen moet worden

Hieronder geven we aan wat we verstaan onder een woningbouwinitiatief:

  • de bouw van één of meer woningen

  • de uitbreiding van een bestaand gebouw met één of meer woningen

  • de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen waarbij de functie veranderd in wonen

Wat is geen woningbouwinitiatief?

Alle bouwmogelijkheden of functieverruimingen die toegestaan zijn op basis van het geldende bestemmingsplan zijn geen woningbouwinitiatief. Voor dergelijke bouwplannen kunt u een reguliere omgevingsvergunning aanvragen. Hieronder valt ook het zogenaamd ‘vergunningsvrij’ bouwen.

Dit beleid is niet van toepassing op ontwikkelingen in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling (RvR). Ook kleine ingrepen aan of nabij bestaande bebouwing, zoals de bouw een schuurtje, tuinhuisje, dakkapel of erker zijn niet van toepassing op dit beleid. Ook al zijn deze in strijd met het bestemmingsplan. Mogelijk heeft u wel een vergunning nodig of geldt een meldingsplicht.

Vragen hierover kunt u stellen aan het omgevingsloket of aan de afdeling Vergunningen toezicht en handhaving van de gemeente Eersel.

2.Werkwijze Vereveningsfonds Sociale woningbouw initiatieven

Wij stimuleren alle initiatiefnemers van woningbouwplannen om gemiddeld 40% sociale woningen te bouwen. Nieuwe woningbouw met een tekort aan sociale woningbouw in het programma doet een afdracht aan het fonds. De afdracht is gelijk aan het verschil in grondopbrengst per m² uitgeefbaar en de grondopbrengst per m² sociale woningbouw, maal het percentage sociale woningbouw dat u niet kunt realiseren (tekort van 40% of minder). Met de gelden uit dit fonds kunnen we elders het tekort aan sociale woningbouw compenseren. Zo blijft wonen voor iedereen betaalbaar "

Achtergrond: woonbeleid

Op 12 maart 2019 heeft de gemeente Eersel de Kempische visie op wonen 2019-2023 vastgesteld. In deze visie is bepaald dat we het behoud van de woningvoorraad willen borgen. Deze kent voor de gemeente Eersel vijf speerpunten:

  • 1.

    De bouwproductie te versnellen, op een zorgvuldige manier;

  • 2.

    Behoud van betaalbaar wonen;

    • Minimaal 40% van de totale woningbouwopgave wordt in het sociale segment (huur en koop) gerealiseerd.

    • Bij substantiële nieuwbouwprojecten (> 10 woningen) minimaal 20% sociale huur (exclusief RvR).

  • 3.

    Zorg voor elkaar te faciliteren;

  • 4.

    Klaar voor de toekomst;

  • 5.

    Wonen én werken

In de praktijk houdt dit niet in dat bij elke ontwikkeling de genoemde percentages gehaald kunnen worden. In de Nota Impuls Sociale Woningbouw bieden we een uitzonderingsmogelijkheid om te compenseren.

Werkwijze vereveningsfonds

Woningbouwinitiatieven die minder dan het vereiste percentage sociale woningen realiseren doen een afdracht aan het vereveningsfonds. Op sommige locaties kan meer sociaal gerealiseerd worden dan op andere locaties. Dit hangt nauw samen met de omvang van de ontwikkeling en de locatie ervan. Aangezien het realiseren van sociale woningbouw een dempend effect heeft op de opbrengstpotentie van een locatie, kunnen we het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw inzetten om de hiermee samenhangende kosten te verevenen over verschillende gebiedsontwikkelingen.

Hiermee kunnen ontwikkelingen die meer sociale woningbouw realiseren (dan het beleidsuitgangspunt van 40%) een bijdrage krijgen vanuit het fonds. Zo waarborgen we op het niveau van de gemeente het gemiddelde percentage sociale woningbouw.

De norm van 40% sociale woningbouw geldt voor iedereen

Het uitgangspunt voor alle gebiedsontwikkelingen is dat we in het totale nieuwe woningbouwprogramma van de gemeente Eersel uiteindelijk gemiddeld 40% van het aantal woningen als sociale woning realiseren. Dit uitgangspunt geldt voor zowel gemeentelijke ontwikkelingen als private ontwikkelingen.

In het Kempische woonbeleid is als speerpunt vermeld dat substantiële nieuwbouwprojecten minimaal 20% sociale huur bevatten. Dit is in het Uitvoeringsprogramma Kempisch Woonbeleid niet als harde eis overgenomen. Bij gemeentelijke projecten streven wij wel naar 20% sociale huur bij substantiële nieuwbouwprojecten, bij particuliere initiatieven moedigen wij dit aan. Niet elke ontwikkelende partij kan en wil voor eigen rekening en risico sociale huur exploiteren. Om woningbouwinitiatieven niet onnodig te belemmeren en stagnatie van nieuwbouw te voorkomen, leggen we deze eis van 20% sociale huur bij projecten van meer dan 10 woningen niet generiek vast in deze beleidsnota. Dit bekijken we per locatie.

Als u meerdere locaties ontwikkelt, geldt als alternatief dat u over de locaties gemiddeld 40% sociale woningbouw mag realiseren. Dit mits er voldoende zekerheid is over de daadwerkelijke realisatie hiervan. Dit houdt in dat u hiervoor een overeenkomst heeft gesloten met ons, voor de ontwikkeling van beide locaties.

Indien een locatie niet of minder geschikt is voor de realisatie van sociale woningbouw – bijvoorbeeld doordat het een te klein woningbouwprogramma betreft, of doordat in een specifiek gebied de herontwikkeling bedoeld is om het aandeel sociale woningbouw in dat gebied juist terug te brengen – kunnen we (een deel van) de opgave aan sociale woningen omzetten in een afdracht aan het Vereveningsfonds Sociaal Bouwen.

U moet als initiatiefnemer wel zelf de onwenselijkheid of onmogelijkheid van het realiseren van de norm onderbouwen. Het gemeentelijk regieteam woningbouwontwikkelingen toetst dit. Indien in onvoldoende mate onderbouwd is dat er sprake is van een onwenselijke of onrealiseerbare doelstelling, is de initiatiefnemer verplicht om de sociale woningbouw binnen het plan te realiseren.

Dit leggen we vast in een overeenkomst en in het bestemmingsplan. Wij geven de voorkeur aan een overeenkomst boven een exploitatieplan.

Wat verstaan we onder sociale woningbouw?

Bij sociale woningbouw geldt een instandhoudingsverplichting, zoals opgenomen in de gemeentelijke doelgroepenverordening (bij verschillen is de doelgroepenverordening leidend):

  • Een sociale huurwoning moet ten minste 20 jaar beschikbaar blijven voor de doelgroep, de aanvangshuur mag niet meer bedragen dan de liberalisatiegrens en is bepaald door het woningwaarderingsstelsel. U kunt zelf de punten en maximale huurprijs van uw woning uitrekenen met de huurprijscheck van de Huurcommissie.

  • Een sociale koopwoning moet tot 3 jaar beschikbaar blijven voor de doelgroep en de (ver)koopprijs moet lager zijn dan € 200.000,- vrij op naam (op te leveren als gebruiksklare woning, waarbij geen kortingsconstructie is toegepast zoals koopgarant, huurkoop of iets dergelijks).

Bij de werking van het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw maken we in de rekensystematiek geen onderscheid in huurprijsniveau van de sociale woningen of prijsverschil van sociale koopwoningen.

Minder sociale woningen dan de norm: afdracht aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw

In principe werken wij niet mee aan een initiatief dat niet voorziet in voldoende sociale woningen. Indien u voldoende kunt onderbouwen dat het onwenselijk of onmogelijk is om de norm van 40% te realiseren in uw plan, dan kan het college besluiten om af te wijken van het beleid. Het is aan u als initiatiefnemer om dit goed te motiveren en onderbouwen. Wij kunnen dan tóch mee werken aan uw initiatief, mits u een afdracht betaalt aan het Vereveningsfonds Sociale woningbouw. Deze afdracht zetten wij in om het tekort aan sociale woningen op deze locatie te verevenen met een locatie die meer dan het voorgeschreven aantal sociale woningen realiseert.

De volgende uitgangspunten gelden voor het bepalen van de fondsafdracht:

  • 1.

    Het regieteam woningbouwontwikkelingen beoordeeld of u in voldoende mate heeft onderbouwd dat sociale woningbouw op uw locatie onwenselijk of onmogelijk is. Wij toetsen op haalbaarheid en kwalitatieve eisen. De haalbaarheid toetsen wij op basis van uw grondexploitatie, de kwalitatieve eisen toetsten wij op onder andere op basis van ruimtelijke kwaliteit en wenselijkheid van het voorgestelde initiatief in relatie tot de volkshuisvestelijke taakstelling. Het college kan dan besluiten om af te wijken van het beleid.

  • 2.

    Voor de ontwikkeling van een bouwplan met minder dan 40% sociale woningbouw bent u per woning een afdracht aan het Vereveningsfonds verschuldigd.

  • 3.

    De hoogte van de afdracht berekenen we op basis van uw woningbouwprogramma. We nemen hiervoor het verschil tussen de gemiddelde grondwaarde van uw programma en dat van een sociale woning. Dit verschil vermenigvuldigen we met het percentage sociale woningbouw dat u tekort bouwt. Dit houdt in dat we bij een plan zonder sociale woningen 40% van het verschil in grondwaarde in rekening brengen. In een plan met 10% sociale woningbouw brengen we 30% van het verschil in rekening, enzovoorts.

  • 4.

    Het verschil in grondwaarde berekenen we aan de hand van een vastgestelde grondquote en gemiddelde koopprijs VON (excl. btw) per woningcategorie en een vastgestelde kaveloppervlakte 1 . Ook als uw kavel in werkelijkheid groter of kleiner is.

  • 5.

    De koopprijs vrij op naam of de aanvangshuur bepaalt tot welke woningcategorie de woning hoort: sociaal, bereikbaar, middelduur, duur of exclusief/vrije kavel . De bewijslast hiervoor ligt bij de initiatiefnemer.

  • 6.

    Indien na verkoop/verhuur blijkt dat woningen onder een andere categorie vallen, wordt het verschil verrekend. De bewijslast hiervoor ligt bij de initiatiefnemer.

In de volgende tabel is weergegeven hoe we de afdracht berekenen:

Tabel 1: berekening afdracht op basis van verschil in grondopbrengst (per woning bij 40% tekort)

foto

Meer sociale woningen dan de norm: bijdrage uit het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw

Een ontwikkeling waarin meer sociale woningbouw worden gerealiseerd dan 40% komt in aanmerking voor een bijdrage uit het fonds. Het regieteam beoordeeld of het wenselijk en mogelijk is om in uw plan extra sociaal te bouwen. Het college kan dan besluiten om u hiervoor te compenseren met een bijdrage uit het Vereveningsfonds Sociale woningbouw. Een bijdrage is niet fiscaal belast.

De volgende uitgangspunten gelden voor een bijdrage uit het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw:

  • 1.

    Het regieteam woningbouwontwikkelingen beoordeeld of u in voldoende mate heeft onderbouwd dat extra sociale woningbouw op uw locatie wenselijk en mogelijk is. Het college kan dan besluiten om u een bijdrage uit het fonds toe te kennen.

  • 2.

    Alleen partijen die voor eigen rekening en risico een grondexploitatie voeren kunnen aanspraak maken op een bijdrage uit het fonds. Het fonds is niet bedoeld om onrendabele toppen in een opstalexploitatie af te dekken, maar gederfde grondopbrengsten door een overmaat aan sociaal te compenseren.

  • 3.

    Er wordt minimaal 1 sociale woning meer dan de geldende norm van 40% gerealiseerd;

  • 4.

    De hoogte van de bijdrage berekenen we op basis van een vast bedrag per extra sociale woning van € 8.000,-.

  • 5.

    De totaal te ontvangen bijdrage berekenen we door de het vaste bedrag per extra sociale woning te vermenigvuldigen met het aantal sociale woningen dat u bouwt boven de norm van 40% (afgerond op 2 decimalen).

  • 6.

    We keren alleen een bijdrage uit voor zover de middelen in het vereveningsfonds daartoe toereikend zijn.

In de volgende tabel is weergegeven hoe we de bijdrage berekenen:

Tabel 2: Berekening bijdrage per extra sociale woning

foto

Woningstichting de Zaligheden

De Woningstichting de Zaligheden is een bijzondere partner voor de gemeente in het realiseren van de opgave aan sociale huurwoningen. Met de Woningstichting wordt op portefeuilleniveau afspraken gemaakt in de prestatieafspraken.

Een woningbouwcorporatie kan een beroep doen op een bijdrage uit het fonds indien zij aanvullend op de prestatieafspraken sociale woningbouw realiseert als grondexploitant. U kunt als initiatiefnemer ook afspraken maken met de Woningstichting voor de realisatie van (extra) sociale huurwoningen in uw initiatief. Het gemeentelijk regieteam kan hierbij bemiddelen als u dat wenst.

Uitzonderingen

Er zijn in bijzondere omstandigheden uitzonderingen voor de werking van het systeem van afdrachten aan en bijdragen uit het fonds. De afweging voor een uitzondering is een bevoegdheid van het college. Hierna zijn deze uitzonderingen toegelicht.

  • Uitzondering voor de afdracht aan het fonds

    Initiatieven met minder dan de norm aan sociale woningbouw doen een afdracht aan het fonds. In de situaties dat het initiatief een inhoudelijke of financiële bijdrage levert aan andere maatschappelijke doelstellingen van de gemeente (bijvoorbeeld doordat er ander maatschappelijk programma is opgenomen, of bij monumenten), kan het initiatief mogelijk (deels) worden vrijgesteld van een afdracht aan het fonds.

  • Uitzonderingen voor het ontvangen van een bijdrage

    Initiatieven met meer dan de norm aan sociale woningbouw kunnen een bijdrage ontvangen uit het fonds. In de volgende situaties kan besloten worden (deels) geen bijdrage toe te kennen aan een initiatief:

    • Het fonds bevat geen middelen om een bijdrage te kunnen leveren;

    • Het fonds bevat onvoldoende middelen om een volledige bijdrage te kunnen leveren. In dit geval wordt een bijdrage geleverd voor zover dit vanuit het fonds mogelijk is;

    • Er zijn bijzondere omstandigheden waardoor een plan in staat moet zijn om zelfstandig een hoger aandeel sociale woningen te dragen. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van externe subsidies.

  • Bijzondere omstandigheden

Indien bij ontwikkelingen sprake is van bijzondere omstandigheden waardoor ofwel een afdracht aan het Vereveningsfonds Sociaal Bouwen ofwel een bijdrage uit het Vereveningsfonds Sociaal Bouwen niet realistisch is of tot een oneerlijk voordeel zou leiden, kan het College van burgemeester en wethouders besluiten af te wijken van de werkwijze van het Vereveningsfonds Sociaal Bouwen.

Dit kan bijvoorbeeld indien er sprake is van een onrendabele business case voor een gebiedsontwikkeling (de wettelijk bepaalde macro-aftopping bij kostenverhaal die van toepassing is indien de kosten hoger zijn dan de opbrengsten), bijvoorbeeld in het geval van herstructurering of verontreiniging. In de praktijk kan het met enige regelmaat voorkomen dat een ontwikkelende derde zich beroept op het principe van macro-aftopping. Als dit voorkomt dient deze partij dit aan te tonen door volledige openheid te bieden in de grondexploitatie. Vervolgens toetst het regieteam woningbouwontwikkelingen deze exploitatie op realiteit en marktconformiteit, op basis van de hen bekende gegevens, kengetallen en bekendheid met de lokale marktsituatie. Een belangrijk onderdeel hierbij is de toets op de inbreng van de gronden en/of opstallen. Dit kan in de vorm van het laten uitvoeren van een taxatie, of op basis van referenties.

3.Status en monitoring woningbouwopgave

“De sociale taakstelling is gebaseerd op de Kempische woonvisie 2019-2023. In deze visie is een prognose opgenomen voor het aantal nieuw te bouwen woningen tot 2028. Een deel van de sociale taakstelling (huur) wordt door de Woningstichting oppakt. Een deel moet door de markt worden gerealiseerd (huur en koop) om aan de gemiddelde norm te voldoen.”

Woningbouwopgave

Deze nota heeft raakvlakken met de woningbouwopgave voor de gemeente Eersel. Op basis van gegevens van de provincie is tot 2028 een prognose gegeven over het aantal extra woningen voor de gemeente. Gemeentebreed wordt verwacht dat er in de periode 2018-2028 behoefte is aan 460 nieuwe woningen, waarvan op basis van de 40% norm dus 184 sociaal.

Een deel hiervan bouwt de Woningstichting. De Woningstichting levert de komende twee jaar 33 sociale woningen op. De Woningstichting geeft aan de komende jaren meer sociale huurwoningen te gaan realiseren, maar dit is nog niet concreet. Gelet op voorgaande betekent dat voor de periode tot 2028 circa 150 sociale woningen opgepakt moeten worden door de markt (al dan niet gezamenlijk met de Woningstichting). De genoemde aantallen geven een indicatie, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend, de aantallen kunnen in de toekomst wijzigen.

Tabel 3: verwachte toevoegingen woningen verdeeld naar kern en type (vrijesector/sociaal)

foto

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Eersel van 26 november 2019

De raad voornoemd

plv. griffier, mevrouw mr. drs. C.M.J.H. Stox,

voorzitter, de heer W.A.C.M. Wouters


Noot
1

Ad. 4 en 5: zie tabel 1 voor een voorbeeld berekening per woningtype (per woning bij 40% tekort