Woonvisie Westerwolde 2019-2024

1.1 Aanleiding

De fusie van Bellingwedde en Vlagtwedde betekent nieuwe gemeentegrenzen, een nieuw bestuur, een nieuw coalitieprogramma. Daarnaast verandert de woningmarkt, zijn er demografische veranderingen en nieuwe regionale afspraken. Tezamen vragen deze belangrijke veranderingen om één samenhangende, scherpe en actuele woonvisie voor het hele grondgebied van de gemeente Westerwolde.

Deze woonvisie biedt een meerjarig kader voor de vernieuwing en kwaliteitsverbetering van de woningmarkt en verdere uitwerking van de woonopgaven in Westerwolde. Daarnaast geeft de visie handvatten en input voor het maken van lokale prestatieafspraken voor de komende vijf jaar (2019-2024).

In het coalitieprogramma worden onder andere de wensen en ambities van de coalitie ten aanzien van het thema wonen en de Westerwoldse woningmarkt geformuleerd. Expliciet is de wens voor meer sociale woningbouw opgenomen. Er is aandacht voor het opknappen en verduurzamen van bestaande huurwoningen om de leefbaarheid te waarborgen. De wens bestaat om met woningcorporaties afspraken te maken over een ander toewijzingsbeleid, en er zou door corporaties in principe geen verkoop van sociale huurwoningen mogen plaatsvinden. Daarnaast is er in het coalitieprogramma ook aandacht voor (meer) aantrekkelijke seniorenwoningen, en ook 'op maat, kleinschalig en kwalitatief bouwen voor jong en oud'. In de volgende hoofdstukken van deze woonvisie gaan we nader op deze speerpunten in.

In de provinciale omgevingsverordening is vastgelegd dat de regio moet beschikken over een regionale, door de raden vastgestelde woonvisie. In de Oost-Groninger gemeenten gelden afspraken op het gebied van wonen en leefbaarheid. Deze zijn vastgelegd in het Prestatiekader Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan (RWLP) Oost-Groningen 2018-2023 (zie bijlage 4). In het nieuwe prestatiekader is opgenomen dat binnen één jaar na ondertekening de gemeenten een nieuwe woonvisie vaststellen. Met deze woonvisie voldoen we aan deze vereisten.

1.2 Doel van de woonvisie: vernieuwen en vitaal houden

De woonvisie schetst de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van het wonen in de gemeente Westerwolde voor de periode tot 2024 met een doorkijk naar 2029. Op basis van de prognoses (ontgroening, vergrijzing en daling van het aantal inwoners en huishoudens) zullen er op termijn substantiële gevolgen voor de regionale woningmarkt aankomen. Deze ontwikkeling creëert opgaven voor de woningmarkt in Westerwolde en in de regio.

1.3 Totstandkoming van de woonvisie

Wonen raakt iedereen. Bij het opstellen van het beleid is dan ook zoveel mogelijk een beroep gedaan op de belanghebbenden in de gemeente. Bij het traject zijn vertegenwoordigers van verschillende beleidsdisciplines binnen de gemeente betrokken geweest, (vertegenwoordigers van) bewoners en externe partners zoals woningcorporaties, organisaties op het vlak van wonen-welzijn-zorg.

In deze Woonvisie geeft de gemeente richting aan het behoud en de ontwikkeling van het wonen in de gemeente Westerwolde voor de komende vijf jaar. Om het programma voor de komende vijf jaar vorm te kunnen geven kijken wij tien jaar vooruit, aansluitend op de afspraken in het Prestatiekader. Dit wordt later onder andere uitgewerkt in concrete prestatieafspraken met Acantus en Woonzorg Nederland aangaande kwantiteit, kwaliteit en de doelgroepen. Deze Woonvisie geeft de gemeente een instrument om de ontwikkelingen in de gemeente te sturen en de koers vast te houden.

In 2017 is in (opdracht van) de regio Oost-Groningen4, en specifiek voor de voormalige gemeenten Bellingwedde en Vlagtwedde een (regionaal) woningmarktonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit regionale woningmarktonderzoek hebben als een belangrijk vertrekpunt voor deze Woonvisie gediend. Het onderzoek heeft ook als basis gediend voor de woonafspraken in het nieuwe regionale prestatiekader, en de totstandkoming van de (indicatieve) regionale PMC-strategie5.

Het nieuwe gemeentelijke woonbeleid kan echter niet alleen op prognoses gebaseerd worden. Het is van groot belang om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. In de voorgestelde strategie worden daarom ook de daadwerkelijke cijfers betrokken. Door een goede monitoring van de huishoudensontwikkeling en werkelijke leegstandsontwikkeling willen we anticiperen op de toekomst, zonder de woningmarkt op slot te zetten.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 hierna gaan we allereerst in op de kaders en context voor deze woonvisie. We omschrijven de belangrijkste trends en ontwikkelingen op het gebied van wet- en regelgeving, beleidsontwikkelingen en sociaaleconomische ontwikkelingen voor de woningmarkt, op landelijk, provinciaal, regionaal en lokaal niveau.

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de belangrijkste speerpunten van deze woonvisie, waaronder sociale huur, levensloopbestendigheid, wonen en zorg en duurzaamheid van de woningvoorraad. Hier leest u meer over de belangrijkste onderwerpen, strategie en instrumenten van deze woonvisie. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de gemeentelijke strategie voor de woningmarkt (het dynamisch voorraadbeheer). In hoofdstuk 5 worden tot slot de systematiek van monitoring en evaluatie van de woonvisie beschreven.

2.1 We gebruiken de sturingsmogelijkheden die de herziene Woningwet ons biedt

Op het gebied van wonen zijn er verschillende veranderingen in het rijksbeleid en -wetgeving, maatschappelijke en sociaaleconomische trends en ontwikkelingen die gevolgen hebben voor de woningmarkt. De meest wezenlijke landelijke ontwikkeling is de herziene woningwet. Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet van kracht: daarmee verandert de rol van de gemeente. De gemeente krijgt meer invloed op de werkzaamheden van de woningcorporatie(s). Deze nieuwe woonvisie vormt daarmee de basis voor het maken van prestatieafspraken met Acantus en Woonzorg Nederland. Denk hierbij aan afspraken over: investeringen, duurzaamheid, betaalbaarheid, kwaliteit, kernvoorraad, uitponden, vergunninghouders, et cetera. In lijn met de gedachte achter de Woningwet moet deze Woonvisie ook gedragen worden door andere relevante belanghebbenden en partners op de woningmarkt: marktpartijen, zorgaanbieders en bewoners(organisaties). Vandaar dat deze partijen ook meegenomen zijn in het proces.

2.2 Nieuwe regionale afspraken bieden meer flexibiliteit en kansen voor vernieuwing in gemeentelijk woonbeleid

Prestatiekader RWLP regio Oost-Groningen 2018-2023 schept nieuwe kaders voor woonvisies

Eind 2018 zijn de vernieuwde regionale woonafspraken in het ‘Prestatiekader RWLP regio Oost-Groningen 2018-2023’ door de Oost-Groningse gemeenten, corporaties, zorgpartijen en de provincie opgesteld. In de provinciale omgevingsverordening staat dat de gemeenten aan de hand van de regionale woningbehoefteprognoses, over regionale afspraken met betrekking tot woningbouw dienen te beschikken. Door deze woonvisie in lijn te brengen met het kader, voldoet de woonvisie aan de regionale afspraken en daarmee aan de provinciale verordening7.

Een belangrijk uitgangspunt ten opzichte van de eerdere afspraken is ‘dat de afspraken moeten leiden tot flexibelere en betere regionale uitgangspunten, op basis waarvan de Oost-Groningse gemeenten een heldere en concrete kwalitatieve visie op de eigen woningvoorraad ontwikkelen met afwegingsruimte voor kwalitatief gewenste nieuwbouw.’ Dat betekent dat de gemeente meer invloed krijgt op het eigen woonbeleid. De regionale woonafspraken bieden ons meer ruimte voor flexibele en betere woonprogrammeringen. De gemeenten gebruiken hiervoor een gelijke systematiek: de regionale (PMC-) portefeuillestrategie.

Menukaart Oost-Groningen zet in op verbetering en versterking bestaande woningvoorraad

Op 1 april 2016 stelde de RWLP Stuurgroep Plus de zogeheten ‘Menukaart Oost-Groningen’ vast. Alle Oost-Groningse gemeenten werken samen met het programmabureau aan de uitvoering van de verschillende keuzegerechten voor de pijler wonen. Westerwolde is maximaal aangehaakt bij de uitvoering van de Menukaart, omdat de projecten zijn gericht op het verbeteren van de woon- en leefkwaliteit van het gebied.

3.1 hoofdspeerpunt: wie in Westerwolde wil wonen moet er kunnen (blijven) wonen!

In deze woonvisie staan daarom de volgende vragen centraal:

• -

  Hoe houden we de woningvoorraad in Westerwolde voor iedereen aantrekkelijk?

• -

  Welk deel van de woningvoorraad moet vernieuwd worden?

We willen een goed evenwicht tussen de huidige woningvoorraad, het planaanbod en de toekomstige kwalitatieve opgaven op de woningmarkt (nadere uitwerking in hoofdstuk 4).

Meer inzet op marketing en promotie voor Westerwolde als woongebied

Om Westerwolde meer op de kaart te zetten als uniek en aantrekkelijk woongebied wil de gemeente sterker inzetten op marketing en promotie. We denken aan acties als een website voor (potentiële) bewoners en betere (digitale) informatieverstrekking over woon- en bouwmogelijkheden en woningverduurzaming (energieloket). Bovendien gaan we Westerwolde actief promoten als woongebied op bijvoorbeeld beurzen en congressen. In 2019 stellen we hiervoor een marketing- en promotieplan op.

Focus op vijf belangrijke speerpunten voor de Westerwoldse woningmarkt

Het grootste deel van de in de toekomst nodige woningvoorraad in de gemeente staat er al. De bestaande voorraad in Westerwolde vormt daarom het uitgangspunt. In kwantitatieve zin zijn er in principe geen nieuwe woningen nodig, maar een deel van de voorraad is incourant. Voor een aantrekkelijke woningmarkt is het echter noodzakelijk dat er ruimte komt voor vernieuwing en kwaliteitsverbetering, op sommige locaties zal (op termijn) gesloopt moeten worden. Op de gebieden en de doelgroepen waar kwalitatieve opgaven liggen voor Westerwolde gaan wij hierna in:

3.2 Vernieuwen en vitaal houden: ruimte voor kwalitatieve nieuwbouw en vernieuwing

We brengen nieuwe dynamiek on doorstroming op de Westerwoldse woningmarkt

De afgelopen jaren heeft de Westerwoldse woningmarkt in zekere zin ‘stil gestaan’. Ook uit de gesprekken met de partners en stakeholders kwam dit geluid naar voren. Zowel bewoners, professionals als maatschappelijk veld ervoeren een zekere mate van stilstand op de woningmarkt de afgelopen jaren. De wens en ambities om weer dynamiek in de woningmarkt te brengen zijn groot.

Ruimte voor 200 extra nieuwbouwwoningen voor kwalitatieve verrijking en vernieuwing

Om de dynamiek en doorstroming weer op gang te brengen en de woningvoorraad in Westerwolde vitaal te houden, bieden we ruimte voor goede woningbouwinitiatieven, die een toevoeging vormen op de bestaande voorraad. Daarnaast hechten we waarde aan het bouwen van de juiste woningen op de juiste plekken. Nieuwe woningen worden alleen nog op structuurversterkende plekken in de gemeente gebouwd.

We creëren voor de komende tien jaar ruimte voor 200 extra nieuw te bouwen woningen, bovenop de bestaande woningvoorraad en de huidige ‘kansrijke’ plancapaciteit. Binnen de bestaande planvoorraad kijken we goed naar de plannen die nog wenselijk en reëel zijn. Met deze extra ruimte wordt tegemoet gekomen aan de wens naar het toevoegen van beperkt nieuwbouwvolume in de grotere kernen, en het plegen van ‘acupunctuur’ in de kleinere kernen, om doorstroom te bevorderen. Op basis van de strategie is de volgende verdeling gekozen:

• -

  in de centrumkern Ter Apel 75 extra nieuwe woningen;

• -

  in de woonkernen Bellingwolde, Blijham en Vlagtwedde samen 75 extra woningen;

• -

  in de kleine kernen samen kunnen nieuwe kleinschalige plannen voor 50 extra woningen kunnen worden toegevoegd, bij voorkeur verspreid en aansluitend bij de vraag die zich op dat moment aandient;

• -

  In het buitengebied in principe geen toevoegingen.

Het ontwikkelen van initiatieven voor het invullen van deze 200 extra nieuwbouwmogelijkheden wordt overgelaten aan de samenleving, corporaties en de markt in Westerwolde. Dat betekent dat de gemeente niet zelf als ontwikkelende partij zal optreden, maar extra woningbouw zal faciliteren. Met deze woonvisie scheppen wij als gemeente de kaders waarbinnen deze invulling plaats zal moeten vinden.

Bestaande incourante woningen en demografische ontwikkelingen vragen ook om sloop op termijn

Ook uit de gesprekken met de diverse stakeholders blijkt dat een deel van de bestaande voorraad op dit moment al incourant is. Deze woningen sluiten niet aan bij de huidige, noch bij de vraag op lange termijn. In combinatie met de verwachte daling van het aantal huishoudens, ontgroening en vergrijzing ontstaat een veranderende woningvraag. Op termijn zullen we niet ontkomen aan sloop van de incourante voorraad. Van belang is dat we de woningvoorraad op peil houden en ongewenste neveneffecten op de leefbaarheid en economische vitaliteit voorkomen. Want ook als we geen woningen bijbouwen de komende jaren, zal de woningleegstand in Westerwolde de komende jaren naar verwachting oplopen.

Daarom kiezen we met deze woonvisie voor dynamisch voorraadbeheer: een strategische combinatie van nieuwe bouwmogelijkheden, bestaande kansrijke plannen en sloop. In deze woonvisie vormen we een eerste beeld van de sloopopgave die op termijn nodig zal zijn (zie ook hoofdstuk 4). We slopen echter alleen op basis van goede monitoring van de huishoudensontwikkeling en werkelijke leegstandsontwikkeling: er wordt niets gesloopt als dat niet nodig blijkt te zijn. Een meer gedetailleerde uitwerking van deze kaders, de te verwachten effecten op de bestaande voorraad, en de gemeentelijke strategie om hier op een adequate wijze mee om te gaan, worden in hoofdstuk 4 uitgebreid toegelicht.

3.3 Op peil houden en verbetering particuliere voorraad

Het overgrote deel van de opgave voor de Westerwoldse woningmarkt ligt in het op peil en vitaal houden van de bestaande woningvoorraad. We werken hiervoor actief samen met de regio in het RWLP.

Aanpak Rotte Kiezen en kwaliteit particuliere voorraad

Leegstand heeft gevolgen voor de leefbaarheid in de gemeente. De veiligheid kan bijvoorbeeld in het geding komen. Daarnaast zorgen verpauperde leegstaande woningen voor een waardedaling voor de omliggende panden. De gemeente is niet verantwoordelijk voor de gehele problematiek, maar wil instrumenten ontwikkelen om de situatie positief te beïnvloeden. In de gemeente Bellingwedde is de notitie ‘Rotte kiezen’ en verpaupering vastgesteld. Deze visie wordt in 2019 geëvalueerd en er wordt een beleid voor Westerwolde ontwikkeld. Hierbij worden ook de ervaringen met de regionale RWLP-pilot betrokken.

Ontwikkeling regionaal instrumentarium waardebehoud particuliere voorraad

Regionaal wordt er instrumentarium ontwikkeld om ontwaarding van particulier bezit te beperken. Er is een methode ontwikkeld voor inventarisatie van verpauperde panden en om de eigenaren op hun verantwoordelijkheid aan te kunnen spreken. Met dit project willen we particulieren stimuleren om noodzakelijke woningaanpassingen, zelfbeheer of zelfbouw uit te voeren.

Ontwikkelen regionaal spoorboekje aanpak verpaupering

Er wordt een ‘regionaal spoorboekje’ ontwikkeld waarin het instrumentarium staat beschreven om verpauper(en)d vastgoed aan te pakken. Hierbij wordt gekeken naar de reguliere juridische instrumenten die we kunnen inzetten tegen verpaupering (straffende hand), zoals leegstandstax, handhaving, bestemmingswijziging, beeldkwaliteitsplannen en welstand. Daarnaast zijn ook de mogelijkheden in beeld gebracht vanuit de ‘helpende hand’, zoals goedkope leningen, subsidie en verkoopbemiddeling.

Menukaart zo veel mogelijk benutten voor op peil houden en verbeteren bestaande voorraad

We gaan de gerechten van het RWLP zo optimaal mogelijk inzetten om te komen tot een toekomstbestendige woningvoorraad in de kernen en dorpen. We gaan in samenwerking met het RWLP gebiedsgericht werken om de keuzegerechten uit de Oost-Groningse Menukaart te bundelen. De gebiedsgerichte aanpak wordt gestart in de kern Vlagtwedde. Dat houdt in dat we met alle instrumenten uit de menukaart gaan kijken wat nodig en mogelijk is in de kernen: hierbij zetten we niet alleen in op de aanpak rotte kiezen en kwaliteit particuliere voorraad, maar kijken we bijvoorbeeld ook naar de mogelijkheden vanuit het transitie- en sloopfonds.

We blijven verduurzaming en verbetering van de voorraad stimuleren met diverse leenprogramma's

• •

  Starterslening stimuleert aankoop eerste woning door starters op de woningmarkt

  Deze lening maakt het voor starters mogelijk om maximaal € 25.000,- te lenen onder gunstige voorwaarden.

• •

  Blijverslening en Verzilverlening stimuleren langer zelfstandig (levensloopbestendig) wonen

  Deze leningen maken het voor eigenaren/bewoners van een bestaande zelfstandige woning, die hun woning levensloopbestendig willen maken, mogelijk om onder bepaalde voorwaarden tot een maximum van € 50.000,- te lenen onder gunstige voorwaarden.

• •

  Stimuleringslening voor het verbeteren en energiezuiniger maken van een woning

  Deze lening is vanaf februari 2019 beschikbaar in de hele gemeente.

3.4 Kwaliteitsimpuls voor de (sociale) huurvoorraad

We vinden het belangrijk dat de sociale huurvoorraad op peil is. Er moeten voldoende huurwoningen beschikbaar zijn voor de sociale doelgroep. In deze paragraaf zetten we daarom de belangrijkste conclusies en speerpunten ten aanzien van de sociale huurmarkt in Westerwolde op een rij. In bijlage 2 zijn de achterliggende analyses weergegeven.

Gemeentebreed wordt op basis van het regionale woningmarktonderzoek van Companen (2017) verwacht dat de sociale doelgroep in Westerwolde op de middellange en lange termijn afneemt. Op korte termijn is er op bepaalde plekken in de gemeente nog behoefte aan een beperkte toename van de sociale huurvoorraad.

Inzetten op verbetering en vernieuwing van de sociale huurvoorraad door sloop/nieuwbouw

We sturen op vernieuwing van de sociale huurvoorraad door zo veel mogelijk sloop/nieuwbouw te plegen. Dat houdt in dat eerst nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd, voordat incourante sociale huurwoningen (gekoppeld daaraan) worden gesloopt. Zo voorkomen we dat er op korte termijn onnodige (tijdelijke) tekorten ontstaan, en de voorraad zo veel mogelijk op peil blijft.

Nieuw te bouwen sociale huurwoningen zo veel mogelijk levensloopbestendig

In de kleinere kernen (met name woonkernen) zien we op basis van de analyse van de sociale huurmarkt weinig bijzonderheden: de markt is in die kernen al redelijk in balans. In de grotere kernen Bellingwolde, Blijham, Ter Apel en Vlagtwedde is het beeld wat onstuimiger. De analyses duiden op een kwalitatieve mismatch op de sociale huurmarkt in deze kernen op dit moment: de voorraad lijkt onvoldoende aan te sluiten bij de huidige en toekomstige ontgroening en vergrijzing. Het aantal seniorenwoningen is relatief beperkt, terwijl de vraag vanuit senioren al hoog is en zal groeien de komende jaren.

Bij sociale nieuwbouw leggen we daarom de nadruk op het zo veel mogelijk toevoegen van levensloopbestendige sociale huurwoningen, aansluitend bij de toenemende vergrijzingsopgave die op Westerwolde afkomt. Ook bij sloop/nieuwbouw leggen we de nadruk op het slopen van woningen die niet geschikt zijn voor oudere huishoudens (met mobiliteitsbeperkingen) en het zo veel mogelijk terugbouwen van levensloopbestendige woningen. Dit type woning is namelijk ook geschikt voor andere doelgroepen zoals gezinnen en starters.

Gemeente gaat samen met corporaties invulling geven aan een ‘toekomstvisie op wijkniveau’

Om aan bovenstaande ambities vorm te geven, gaat de gemeente samen met de corporaties in Westerwolde invulling geven aan een toekomstvisie op wijkniveau. Op wijkniveau worden stapsgewijze doorstroomplannen uitgewerkt om zo goed en strategisch mogelijk invulling te geven aan sloop/nieuwbouw binnen de verschillende wijken in de gemeente.

Samen met corporaties blijvend monitoren van de sociale huurvoorraad en effecten van toevoegingen

Waar op dit moment en op de korte termijn mogelijk nog behoefte is aan beperkte (enkele tientallen) extra sociale huurwoningen in de gemeente, zullen die met name in deze grotere kernen kunnen worden gefaciliteerd. Met flexibele, kwalitatief hoogwaardige woonconcepten zou voor de korte termijn in Ter Apel, Bellingwolde, Blijham of Vlagtwedde in een korte termijnvraag kunnen worden voorzien. Daarbij blijven we de sociale voorraad en de effecten van deze strategie constant goed volgen en monitoren.

Onderzoeken hoe het inpondfonds uit de Menukaart kan worden ingezet voor kwaliteitsimpuls

Het keuzegerecht inpondfonds waarbij Westerwolde is aangesloten wordt primair ingezet voor een tijdelijke transitie van eigendomsvorm, met onttrekking binnen circa 5 tot 10 jaar als einddoel (‘zachte transitie’). Hierbij gaat het om panden die nu nog zonder noemenswaardige renovaties verhuurd kunnen worden, maar die op de langere termijn incourant zijn (bijvoorbeeld langdurig te koop en/of leegstaande rijwoningen of appartementen in particulier bezit). We onderzoeken op welke wijze dit instrument kan worden ingezet voor een kwaliteitsimpuls voor de woningvoorraad.

3.5 Goed begeleiden van de vergrijzingsopgave

De ontgroening en vergrijzing van bevolking en huishoudens is een belangrijke demografische en maatschappelijke opgave. In toenemende mate is er behoefte aan goede levensloopbestendige woonvormen voor senioren.

Het aantal oudere (75+) huishoudens zal de komende tien jaar met zo'n 40 tot 50 procent toenemen: zo'n 720 huishoudens. Op de kortere termijn, de komende vijf jaar, groeit deze doelgroep naar verwachting met circa 380 huishoudens. Hierdoor zal de vraag naar seniorenwoningen (nultreden) al op korte termijn toenemen. Een deel van die extra vraag zal bestaan uit de vraag naar extramurale (somatische en psychogeriatrische) zorg.

Meer en beter levensloopbestendig wonen stimuleren

Het aantal ‘geschikte’8 seniorenwoningen is relatief laag ten opzichte van het aantal gezinswoningen en ten opzichte van de totale woningvoorraad in de gemeente. Het aantal woningen dat relatief eenvoudig geschikt te maken is, is wel redelijk omvangrijk. De meeste geschikte woningen bevinden zich in de huursector, de meeste potentieel geschikte woningen juist in de koopvoorraad. Het is daarmee mogelijk om in ieder geval een groot deel van de extra vraag naar seniorenwoningen en woon-zorgconcepten binnen de bestaande woningvoorraad te faciliteren.

Door kwalitatief goede levensloopbestendige woningen toe te voegen stimuleren we doorstroming

Om ouderen een passende woning aan te bieden en om de doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen is het toevoegen van kwalitatief goede seniorenwoningen noodzakelijk. Hoewel we primair naar mogelijkheden in bestaand vastgoed zoeken, willen we nieuwe verrijkende concepten toevoegen en werken we waar nodig aan flexibele concepten, waar de bestaande voorraad op korte termijn onvoldoende mogelijkheden biedt.

Door senioren meer goede en kwalitatief hoogwaardige mogelijkheden te bieden om in hun huidige kern te blijven wonen, kunnen zij worden verleid om een nieuwe stap in de wooncarrière te zetten. Zo ontstaat ruimte voor doorstroming. Essentieel daarbij is wel, dat er levensloopbestendige producten met een goede prijs/kwaliteitverhouding worden aangeboden: het moet wel echt de moeite waard zijn om te verhuizen!

We concentreren de levensloopbestendige nieuwbouw het liefst in kernen waar voorzieningen zijn. Maar ook kleinschalige initiatieven die goed aansluiten bij de daadwerkelijke behoefte van de (moderne) senioren worden in kleinere kernen toegestaan. Voorbeelden van nodige kwaliteiten zijn: woningen dicht bij voorzieningen, woningen met minimaal drie kamers, goede ruime buitenruimte, trap- en drempelloos, brede deurposten, brede trapopgangen, et cetera.

Faciliteren en stimuleren van woon-zorginitiatieven: de woonvisie schept daarvoor de kaders

We willen iedereen een passende woning bieden, dus ook senioren met een extramurale zorgvraag en andere mensen met een zorgvraag. Het stimuleren en faciliteren van goede woon-zorginitiatieven is daarmee een belangrijk speerpunt van deze woonvisie. We willen echter geen wildgroei van verschillende zorginitiatieven en stellen daarom een toegesneden afwegingskader op.

De totale additionele extramurale zorgvraag in Westerwolde zal de komende tien jaar voornamelijk groeien door de toename van het aantal senioren (75+) huishoudens. Allereerst is dus belangrijk dat nieuwe woonzorg initiatieven aansluiten bij de kwalitatieve vraag. Voor andere extramurale zorggroepen is in principe geen uitbreiding van de voorraad meer nodig, en zal alleen vervangende nieuwbouw worden toegelaten. Voor een groot deel kunnen ook de extramurale zorgbehoevende huishoudens terecht in de bestaande woningvoorraad. We zoeken daarom primair naar mogelijkheden in bestaand vastgoed, en voegen nieuwe verrijkende concepten toe daar waar de bestaande voorraad onvoldoende mogelijkheden biedt.

Afwegingskader (extramuraal) wonen met zorg schept de kaders voor nieuwe initiatieven

De gemeente ontvangt regelmatig verzoeken voor initiatieven voor nieuwe Woon-Zorgplannen in Westerwolde. Om ten aanzien van de Westerwoldse woningmarkt goede en transparante keuzes hierin te kunnen maken, is een afwegingskader voor woon-zorginitiatieven opgesteld.

Het is van belang dat een initiatief past in de zorgbehoefte en binnen de PMC-strategie voor de desbetreffende locatie. Past dit, dan wordt beoordeeld of het plan ook binnen de kwalitatieve opgave voor wonen en zorg past: de komende tien jaar is een toevoeging nodig van circa 150 tot 200 extramurale zorgwoningen, volledig gericht op somatische en psychogeriatrische extramuraal zorgbehoevenden. 80% tot 90% van deze vraag moet binnen de bestaande voorraad worden gerealiseerd. Daarmee verwachten we dat er ruimte voor maximaal zo'n 15 tot 40 nieuw te bouwen extramurale zorgwoningen is.

Een initiatief moet passen binnen de voorwaarden voor structuurversterking (zie hoofdstuk 4). Alleen wanneer het plan aan deze voorwaarden voldoet, krijgt het een positief oordeel. Een initiatief kan prioriteit krijgen wanneer het gaat om een plan dat een positief effect heeft op de bestaande voorraad, zoals plannen die vernieuwend en uniek zijn. Het krijgen van prioriteit wil zeggen dat het wordt afgewogen tegen eventuele andere initiatieven. De plannen die het beste aansluiten bij de voorwaarden voor nieuwe toevoegingen krijgen vervolgens de ruimte om tot ontwikkeling te komen.

Alle nu bekende Woon-Zorg initiatieven en initiatieven die zich in de toekomst aandienen zullen na vaststelling van de woonvisie worden beoordeeld aan de hand van dit afwegingskader.

3.6 Verduurzaming van de woningvoorraad

Huishoudens zijn goed voor zo'n 33% van de energiebehoefte van de gemeente. Veel van de oudere woningen in de gemeente zijn niet goed geïsoleerd en er wordt nog slechts beperkt energie opgewekt. Het verduurzamen van de woningvoorraad zal een substantiële bijdrage leveren aan het energieneutraal maken van de gemeente (in 2035). Naast de duurzaamheidsambitie is er nog een belangrijke reden om het energieverbruik in de woningvoorraad terug te brengen, namelijk de betaalbaarheid. Voor het eerst sinds jaren zien we een flinke stijging in de energielasten aankomen. We willen voorkomen dat er een tweedeling in de gemeente ontstaat waarbij inwoners met een laag inkomen in verhouding de zwaarste lasten dragen. Door te investeren in duurzaamheid wordt het energieverbruik lager en gaan (op termijn) de woonlasten omlaag.

Isoleren en stimuleren

Als gemeente stimuleren we onze inwoners om hun woningen te verduurzamen. We willen dat zij meer grip krijgen op hun eigen energievoorziening. Met de provincie en de andere gemeenten werken we aan de Regionale Energie Strategie waarin afspraken worden gemaakt over de realisatie van de actiepunten uit het Klimaatakkoord. Naast techniek en de financiering is ook het menselijk gedrag een aandachtspunt. Een prettig woonklimaat voor alle inwoners staat daarbij voorop. We vinden het van groot belang dat iedereen kan meedoen. Uit de inwonersbijeenkomsten blijkt dat veel inwoners behoefte hebben aan informatievoorziening en advies. Men maakt zich ook zorgen over de kosten. We sluiten aan bij de gestelde ambities uit het visiedocument 2019-2022 Westerwolde samen verduurzamen.

Het verduurzamen van de woningvoorraad start met het zo veel mogelijk terugbrengen van het verbruik door met name isoleren van woningen. Om in 2035 energieneutraal te zijn is alleen isolatie van woningen echter niet genoeg. De energiebehoefte die over blijft zal duurzaam moeten worden opgewekt, bijvoorbeeld door zonnepanelen op daken.

Maximaal aansluiten en verder uitrollen plan RWLP voor verduurzamingen en woonlastenverlaging

Vanuit de Oost-Groningse menukaart wordt verduurzaming en woonlastenverlaging van de particuliere voorraad opgepakt. Het doel hiervan is het verlagen van de totale woonlasten (hypotheeklasten en energielasten) voor woningbezitters vanuit een integrale woonlastenbenadering. Als gemeente sluiten we maximaal aan bij het plan. In dit programma worden inwoners aangezet tot het verduurzamen van hun woning door goed advies, betrouwbare uitvoerders en hulp bij financiële vraagstukken.

Lening voor duurzaam wonen en energie besparen

Deze lening voor duurzaam wonen en energiebesparing is vanaf februari 2019 beschikbaar voor al onze inwoners. De lening is bijvoorbeeld beschikbaar voor gevelrenovatie, isoleren van vloeren en daken en voor zonnepanelen. Hiervoor kan een bedrag worden geleend van maximaal € 15.000.

Opstellen van een gemeentebreed warmtetransitieplan

Gemeenten hebben de opdracht gekregen om uiterlijk 2021 een warmtetransitieplan op te stellen. In dat plan moet per wijk en dorp worden uitgewerkt welke alternatieve warmtevoorziening de gemeente in een gebied verwacht en wanneer deze gerealiseerd moet zijn. Dit plan wordt in samenspraak met inwoners en andere belanghebbenden opgesteld. We gaan in 2019 starten met het maken van dit warmtetransitieplan. Het warmtetransitieplan stelt inwoners in staat om toekomstbestendige keuzes in de verduurzaming van hun woning te maken. We gaan daarvoor bekijken welke inzet op welke plek nodig is om tot een duurzame woningvoorraad te komen.

Duurzaamheid sociale huurvoorraad

De woningcorporaties die in onze gemeente actief zijn hebben hun eigen verduurzamingsprogramma en doelstellingen. De doelstellingen zijn vastgelegd in (landelijke) convenanten. De gemeente vraagt de corporaties niet om een hoger ambitieniveau dan de landelijke afspraken aan te houden. De maatregelen die nodig zijn voor het behalen van de duurzaamheidsdoelstellingen van de corporaties worden vastgelegd in de lokale prestatieafspraken.

Ecodorp Ter Apel

Een bijzonder project in de gemeente is de ontwikkeling van Ecodorp Noordeland in Ter Apel. Op het verlaten (vervuilde) bedrijfsterrein van de voormalige Aardappelmeelfabriek Ter Apel en omstreken wordt dit dorp met kleinschalige, natuurlijke, energie-neutrale bebouwing, autarkische duurzame energieopwekking, voedselproductie, waterwinning, waterzuivering en afvalverwerking ontwikkeld. We verwachten dat het ecodorp een impuls is voor de economische ontwikkeling en kan bijdragen aan het aantrekken van nieuwe inwoners voor Westerwolde. Het is een nieuwe doelgroep voor de gemeente van mensen die op zoek zijn naar nieuwe manier van leven en andere vormen van wonen en woningen. Het dorp vormt hierdoor geen concurrentie voor de huidige woningmarkt, omdat zij niet geïnteresseerd zijn in een normale woning in de gemeente. Ervaring op andere locaties leert dat het overgrote deel van ecodorp-bewoners van buiten de directe omgeving komt. Het ecodorp valt daarom buiten de PMC-strategie en heeft een pilotstatus waardoor de woningen niet binnen de nieuwbouwruimte vallen.

4.1 Demografische- en woningmarktontwikkelingen als basis voor woningmarktstrategie

Per saldo nam aantal inwoners en aantal huishoudens afgelopen 10 jaar af

Het aantal inwoners in Westerwolde is de afgelopen tien jaar (2007-2017) per saldo met bijna 1.300 inwoners afgenomen. Er was sprake van een relatief constante daling van gemiddeld 130 per jaar. De ontwikkeling van het aantal huishoudens liet een meer grillige trend zien, en nam soms toe en soms weer af. In totaal nam het aantal huishoudens de afgelopen tien jaar per saldo met circa 250 af.

In de basis verdere afname aantal inwoners en huishoudens komende 10 tot 20 jaar in Westerwolde

Op basis van de regionale bevolkingsprognose (2017) zal de bevolking van Westerwolde ten opzichte van 2017 met ongeveer 9% afnemen tot ongeveer 21.135 inwoners in 2037. Gelijktijdig neemt ook het aantal huishoudens af. Het aantal huishoudens daalt de komende tien jaar naar verwachting met circa 3% waardoor er zo'n 400 huishoudens minder zullen zijn in 2027. Met goede en constante monitoring willen we de werkelijke ontwikkeling op de voet volgen en op basis van de werkelijke ontwikkelingen ingrijpen wanneer dat nodig is.

Komende 5 tot 10 jaar in kwantitatieve zin geen nieuwe woningen meer nodig Westerwolde

In kwantitatieve zin zijn er in principe geen nieuwe woningen meer nodig. Ook niet wanneer de krimp minder sterk zou doorzetten dan op basis van de huidige prognose wordt verwacht. In kwalitatieve zin ligt er een grote opgave om de bestaande woningvoorraad vitaal te houden.

Gezien de verhuisdynamiek zal de krimp zich de komende jaren met name manifesteren in de kleinere kernen van de gemeenten. In de grotere kernen is het effect mogelijk minder groot.

Belangrijke kwalitatieve opgaven voor de woningmarkt door ontgroening en vergrijzing

In Westerwolde is gelijktijdig sprake van vergrijzing en ontgroening. Hoewel er in kwantitatieve zin verwacht wordt dat woningvraag in totaal daalt, groeit de groep senioren (75+) aanzienlijk. Daartegenover staat een afname van de huishoudens van middelbare leeftijd (30 tot 75 jaar) en van vooral de jonge huishoudens tot 30 jaar. Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt.

Demografische ontwikkelingen in relatie tot de bestaande voorraad

Op basis van analyses van de demografie en bestaande voorraad in Westerwolde blijkt dat in heel Westerwolde de voorraad grondgebonden woningen zeer dominant is. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt ongeveer 60% van de totale voorraad. Het aandeel nultredenproducten is in Westerwolde is met circa 9% laag. Om te kunnen voldoen aan de woningvraag van senioren ligt er op het gebied van (vooral koop) nultredenwoningen nog een kwalitatieve opgave.

De WOZ-waarden van de koopwoningen concentreren zich tussen de € 100.000 en € 250.000 (circa 80% van alle woningen). Vooral de goedkopere prijsklassen zijn in Westerwolde sterk aanwezig (vooral de rij- en hoekwoningen en twee-onder-een kappers). Ook in de huursector zijn de relatief goedkope huurwoningen oververtegenwoordigd. Veel huurwoningen bevinden zich in segmenten ver onder de liberalisatiegrens van circa € 711 per maand. In deze segmenten zullen naar verwachting dan ook sneller overschotten ontstaan. Relatief goedkope en dure nultredenproducten zijn maar beperkt aanwezig in de gemeente. In deze segmenten ligt dan ook de grootste opgave voor de komende jaren.

De woningvoorraad in Westerwolde is relatief oud en niet alle woningen zijn goed onderhouden. De kwetsbare delen van de woningvoorraad bevinden zich met name in het grondgebonden segment, vooral de (goedkopere) rij- en hoekwoningen waarvan bijna alle woningen zijn gebouwd in de periode tussen 1945 en 1990. Ook is een groot deel van de tweekappers en vrijstaande woningen relatief oud. De meer structurele leegstandsproblemen lijken zich in Westerwolde met name voor te doen in de (goedkope) koopwoningenvoorraad.

In de grotere kernen Ter Apel (centrumkern), Blijham, Bellingwolde en Vlagtwedde (woonkernen) staan er in potentie bijna 2.200 woningen die geschikt te maken zijn voor bewoning door senioren.

4.2 PMC-Strategie Westerwolde: de juiste woningen voor de juiste doelgroepen

Op basis van het regionale woningmarktonderzoek (2017) en de vertaling hiervan in het regionale prestatiekader, zijn er drie typen kernen in Westerwolde te onderscheiden:

• •

  Centrumkernen (Ter Apel)

• •

  Woonkernen (Bellingwolde, Blijham, Vlagtwedde)

• •

  Kleine kernen (overige kernen)

Met de PMC-tool wordt per kern een indicatieve PMC-strategie opgesteld, die de achtergrond vormt voor de acties op het gebied van de bestaande woningvoorraad en voor de gewenste nieuwbouw:

Op basis van de indicatieve strategieën9, bovenstaande analyses van de woningmarkt, gesprekken met bewoners en overige woningmarktpartners, en de aanvullende achtergrondanalyses (zie bijlage 3), zijn voor de kernen in de gemeente de volgende PMC-strategieën opgesteld:

PMC-strategie per type kern/woonmilieu Westerwolde: ontwikkeling komende tien jaar

Toelichting PMC-strategie Westerwolde per kerntype

Centrumkern Ter Apel; ruimte voor vernieuwing en toevoegen van beperkt volume

De PMC-strategie voor de centrumkern voor goedkope (sociale huur) nultredenproducten in Ter Apel zet in op beperkte groei van de voorraad. Uit aanvullende analyses, gegevens van Acantus en gesprekken met bewoners is gebleken dat er (op korte termijn) behoefte is aan een beperkte uitbreiding van het aantal levensloopbestendige sociale huurwoningen. Er is nu sprake van een kwalitatieve mismatch, die de komende jaren naar verwachting zal groeien. Hier moet dus worden afgeweken van de indicatieve PMC strategie. Bij het toevoegen van deze PMC ligt de nadruk op kleinschaligheid, enkel op structuurversterkende plekken nabij voorzieningen en het centrum.

Daarnaast dienen toevoegingen zo veel mogelijk flexibel van aard te zijn, waardoor ze voor meerdere doelgroepen in te zetten zijn. Bij voorkeur gaan toevoegingen zo veel mogelijk gepaard met onttrekkingen van andere PMC’s in de woningvoorraad op termijn: met name in de goedkope grondgebonden sector in verouderde en eenvoudige buurten aan de randen van de kernen. In de effectenanalyse gaan we nader in op de mogelijke effecten van deze strategie.

Ten aanzien van de meer reguliere grondgebonden goedkope koop en goedkope (sociale) huur wordt met de PMC-strategie ingezet op een reductie van de voorraad in de komende tien jaar. De huidige voorraad is op dit moment al te groot, en de toekomstige vraag zal verder afnemen. Toevoegingen door nieuwbouw zijn alleen mogelijk als daar een grotere sloopopgave van dezelfde PMC (op termijn) tegenover staat.

Ten aanzien van middeldure en dure grondgebonden koop en middeldure en dure huur nultredenwoningen, wordt voor Ter Apel ingezet op behoud. De huidige voorraad is redelijk in balans is met de huidige en toekomstige vraag. Toevoegingen zijn in principe niet nodig zijn, maar kwaliteitsverbetering wel.

Enkele zeer kleinschalige toevoegingen van deze PMC’s op structuurversterkende plekken zijn nog mogelijk, maar zullen gepaard moeten gaan met een gelijke onttrekking van deze PMC (op termijn) elders in verouderde delen van de voorraad aan de randen van de kern.

Woonkernen: vernieuwen en beperkt toevoegen volume: doorstroming op gang brengen

De PMC-strategie voor de woonkernen Bellingwolde, Blijham en Vlagtwedde zet in op behoud van de hoeveelheid woningen10. Gebleken is dat in deze woonkernen (op korte tot middellange termijn) behoefte is aan behoud van het aantal levensloopbestendige sociale huurwoningen, om in te kunnen lopen op de kwalitatieve mismatch op dit moment. Eventuele zeer kleinschalige toevoegingen van deze PMC op structuurversterkende plekken is nog mogelijk nabij voorzieningen en de centra van de kernen. Bij voorkeur gaan toevoegingen zo veel mogelijk gepaard met onttrekkingen van andere PMC’s in de sociale huurvoorraad op termijn met name in de goedkope grondgebonden sector aan in verouderde en eenvoudige buurten aan de randen van kernen. In de effectenanalyse gaan we nader in op de effecten van deze strategie.

Voor de meer reguliere grondgebonden goedkope koop en goedkope (sociale) huur, maar ook middeldure en dure nultredenproducten wordt ingezet op een reductie van de voorraad de komende tien jaar. De huidige voorraad is op dit moment al omvangrijk, en in de toekomst zal de vraag verder afnemen. Toevoegingen door middel van nieuwbouw zijn alleen mogelijk als daar een grotere sloopopgave van dezelfde PMC’s tegenover staat. In dat geval wordt vervangende nieuwbouw enkel toegevoegd op structuurversterkende plekken.

Ten aanzien van middeldure en dure grondgebonden koop en koop nultredenproducten in verschillende prijsklassen, wordt voor de woonkernen ingezet op behoud. De huidige voorraad van deze PMC’s is in deze kernen al in balans met de huidige en toekomstige vraag. Kwantitatieve toevoegingen zijn in principe niet meer nodig, kwalitatieve verbetering wel.

Enkele zeer kleinschalige toevoegingen van deze PMC’s op structuurversterkende plekken zijn nog mogelijk, maar gaan bij voorkeur gepaard met een onttrekking van deze PMC elders in verouderde delen van de voorraad aan de randen van de kern: bij voorkeur wordt dus enkel voorzien in een vervangingsvraag voor deze PMC’s.

Kleine kernen: ruimte voor ‘acupunctuur’-ingrepen die aansluiten bij concrete actuele behoefte

In de kleine kernen en linten is vooral een behoefte gebleken aan ‘acupunctuur’-ingrepen: kleinschalige ingrepen om te voorzien in vernieuwing van de voorraad, of zeer specifieke concrete behoeften.

Voor de middeldure en dure grondgebonden koop en koop nultredenwoningen in verschillende prijsklassen, wordt voor de kleine kernen ingezet op behoud. De huidige voorraad van deze PMC’s is in deze kernen in balans met de huidige en toekomstige vraag: kwantitatieve toevoegingen zijn in principe niet meer nodig.

Enkele zeer kleinschalige toevoegingen van deze PMC’s op structuurversterkende plekken zijn nog mogelijk, maar gaan bij voorkeur gepaard met een onttrekking van deze PMC elders in verouderde delen van de voorraad aan de randen van de kern: bij voorkeur wordt dus enkel voorzien in een vervangingsvraag voor deze PMC’s.

Ten aanzien van de overige PMC’s in de kleine kernen (de grondgebonden goedkope koop en goedkope (sociale) huur, maar ook goedkope, middeldure en dure huur nultredenproducten) wordt met de PMC-strategie ingezet op een reductie van de voorraad de komende tien jaar. De huidige voorraad is op dit moment al omvangrijk ten aanzien van de vraag, in de toekomst zal de vraag naar deze PMC’s in de woonkernen verder afnemen. Toevoegingen door middel van nieuwbouw zijn niet meer wenselijk, tenzij daar een grotere sloopopgave van dezelfde PMC’s tegenover staat. In dat geval wordt vervangende nieuwbouw enkel toegevoegd op structuurversterkende plekken.

4.3 Structuurversterking: de juiste woningen op de juiste plekken bouwen

Als gemeente vinden we het belangrijk dat we, daar waar nog ruimte is voor vernieuwing en kwaliteitsverbetering, dit doen op de meest wezenlijke plekken in onze kernen. In principe moet éérst binnen bestaand stedelijk gebied worden gezocht naar mogelijkheden, voordat daarbuiten wordt gebouwd. In het regionale prestatiekader is de afspraak gemaakt dat in principe enkel nog op structuurversterkende plekken wordt gebouwd.

Structuurversterking: focus op wezenlijke plekken in de kernen

Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, dus toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken in deze verschillende typen kernen verstaan we:

De gemeente kan in uitzonderlijke gevallen afwijken van bouwen op structuurversterkende plekken

Vanuit de Oost-Groningse afspraken geldt dat in principe alleen nog woningen worden gebouwd op structuurversterkende plekken. Westerwolde zet hier ook primair op in. Echter zijn er enkele uitzonderingssituaties denkbaar, bijvoorbeeld wanneer:

• •

  Er geen alternatieve structuurversterkende plekken in de kern beschikbaar zijn: wanneer een plan past binnen de PMC-strategie voor de betreffende kern, en de gemeente vanuit dat perspectief belangrijk vindt voor de kern, maar het plan zich niet op een structuurversterkende plek bevindt, kan worden besloten om voor dat geval af te wijken van het principe van structuurversterking.

Dergelijke gevallen en situaties vormen voor gemeente Westerwolde een mogelijke afwijkingsgrond om in bepaalde (uitzonderlijke) gevallen te mogen afwijken van het bouwen op structuurversterkende plekken.

Hieronder wordt het volledige afwegingskader voor structuurversterking schematisch weergeven.

4.4 Extra woningen in de nieuwe plannen mogelijk en nodig voor vernieuwing en vitalisering van de Westerwoldse woningvoorraad

Ruimte voor 200 extra nieuwbouwwoningen voor kwalitatieve verrijking on vernieuwing

Om de woningvoorraad in Westerwolde vitaal te houden hebben we ruimte nodig voor nieuwe woningbouwinitiatieven die een toevoeging vormen op de bestaande voorraad. Om die vernieuwing te faciliteren, creëren we voor de komende tien jaar ruimte voor 200 extra nieuw te bouwen woningen, bovenop de bestaande woningvoorraad en de huidige ‘kansrijke’ plancapaciteit.

Met deze extra nieuwbouwruimte kunnen we de gewenste aanpak van de woningvoorraad realiseren. In de centrumkern Ter Apel worden 75 extra nieuwe woningen toegestaan, en in de woonkernen Bellingwolde, Blijham en Vlagtwedde samen eveneens 75 extra woningen. In de kleine kernen kunnen nieuwe kleinschalige plannen voor 50 extra woningen worden toegevoegd, bij voorkeur verspreid over de kleine kernen. De extra ruimte voor 50 woningen laat het toe om in de kleinere kernen van de gemeente ‘acupunctuur’ toe te passen: het op kleine schaal toevoegen van verrijkende PMC’s of vernieuwing van de bestaande voorraad, aansluitend bij de vraag die zich op dat moment aandient in de kleinere kernen.

De invulling van de extra nieuwbouwmogelijkheden vindt plaats aan de hand van de hiervoor beschreven PMC-strategie en het principe van structuurversterking. Waar initiatieven inzetten op kleinschalige vernieuwing van de bestaande voorraad, afwijkend van de PMC-strategie, zal bij het onttrekken van woningen aan de voorraad op lange termijn (middels goede monitoring) blijvend aandacht worden geschonken aan de beoogde ontwikkelrichtingen volgens de PMC-strategie.

4.5 Bestaande planvoorraad biedt ook nog beperkt ruimte voor toevoeging woningen

Op dit moment liggen er in Westerwolde diverse nieuwbouwmogelijkheden vast in juridisch ‘harde’11 bestemmingsplannen. De bestaande voorraad harde bestemmingsplannen met bouwmogelijkheden voor woningen bedraagt in totaal zo'n 60 plannen en 165 woningen. Het grootste deel van die plannen bevat bouwmogelijkheden voor één of enkele extra woningen op bestaande (woon)percelen. Daarnaast ligt er harde plancapaciteit in enkele grotere plannen, die voorzien in toevoeging van enkele tientallen woningen.

Een groot deel van de bestaande harde planvoorraad betreft echter plannen waarvan de ontwikkeling in feite al jaren stil ligt, of waarbij tot op heden nog geen sprake is geweest van ontwikkelingen. We achten het onrealistisch dat deze 'stilliggende' plannen de komende tien jaar feitelijk tot ontwikkeling zullen komen. In veel gevallen gaat het dan om de kleinere plannen op bestaande (woon)percelen, met extra bouwmogelijkheden voor één of enkele woningen. Bovendien betreft het grotendeels ook plannen die bezien vanuit de PMC-strategie en het principe van structuurversterking in deze woonvisie, niet of nauwelijks een toevoeging kunnen vormen op de bestaande voorraad.

Deprogrammeren: concreet deprogrammeerplan wordt opgesteld na vaststelling woonvisie

Om een goed uitgangspunt te hebben voor de effectenanalyse in deze woonvisie, is een zo goed mogelijke eerste inschatting gemaakt van de te schrappen bestaande (harde) plancapaciteit12, en de te handhaven woningbouwplannen. Een meer nauwkeurige inschatting van de exacte aantallen en plannen wordt gemaakt bij het opstellen van een concreet deprogrammeerplan na vaststelling van de woonvisie. Daarvoor gaan we binnen twee jaar na vaststelling van de woonvisie een concreet deprogrammeerplan opstellen voor het verder schrappen van overbodige plancapaciteit in de gemeente. De volgende aantallen geven een eerste globaal beeld dat dient ter ondersteuning van een goede en volledige effectenanalyse.

Zo'n 80 woningen in harde planvoorraad behouden is uitgangspunt voor de effectenanalyse woonvisie

Er zijn naar schatting maximaal zo'n 80 woningen in de bestaande planvoorraad, die vanuit een kwalitatief oogpunt wenselijk zijn en die waarschijnlijk tot ontwikkeling zullen komen in de komende tien jaar. Deels kan met deze plannen ook worden ingezet op vernieuwing van de bestaande voorraad in de kernen. In totaal gaat het (ter indicatie) om harde plannen voor zo'n 45 woningen in centrumkern Ter Apel, 30 in de woonkernen Bellingwolde, Blijham en Vlagtwedde, en 5 in de kleine kernen. Van deze plannen is het wenselijk om de ontwikkeling ervan door te zetten en is het realistisch dat deze ook tot ontwikkeling zullen worden gebracht. Bestaande ‘zachte’ plannen zullen, net als nieuwe initiatieven, moeten passen binnen deze woonvisie.

4.6 Naast nieuwbouw, sloop nodig vna naar verwachting 400 incourante woningen op de langere termijn

Om de extra nieuwbouw van 200 woningen mogelijk te kunnen maken, en de vraag- aanbod balans zo min mogelijk te verstoren, zullen er op termijn naar verwachting 400 woningen worden onttrokken aan de woningvoorraad (worden gesloopt). Het slopen van woningen kost geld en de gemeente zal, wanneer het om koopwoningen gaat, een groot deel van de kosten moeten dragen. Een deel van de op termijn te slopen woningen zal binnen het bezit van de woningcorporaties vallen. Voor het behoud van een goed woonklimaat start de gemeente daarom met het opbouwen van een reserve waaruit, op termijn, de kosten voor het onttrekking van woningen kan worden gefinancierd.

Zowel in particuliere als in sociale voorraad sloop op basis van (monitoring) werkelijke leegstand

We zeggen in het kader van de sloopopgave nadrukkelijk ‘naar verwachting’: voorwaarde voor het genoemde sloopprogramma van 400 woningen, is een goede en constante monitoring van de bestaande voorraad, huishoudensontwikkeling, leegstand en toevoegingen, om te volgen of wellicht meer of minder inzet op sloop nodig blijkt te zijn op termijn. Als de ontwikkelingen op het gebied van huishoudens, woningvoorraad en leegstand fors afwijken van de in deze woonvisie beschreven ontwikkeling, dan kan aanpassing of herijking van de woonvisie noodzakelijk zijn. Omdat gesloopt wordt op basis van werkelijke leegstand is het moeilijk precies te voorspellen waar woningen gesloopt moeten worden. Onderstaande tabel geeft een indicatie van de verwachte sloop per type kern.

Blijkt op den duur bijvoorbeeld dat de leegstand in bepaalde kernen harder toeneemt dan op basis van de woonvisie wordt verwacht, dan moet daar actie op worden ondernomen, en zal het toevoegen van woningen wellicht moeten worden teruggebracht of stopgezet op die plekken. Daarnaast kan echter ook blijken dat de leegstand van woningen (in bepaalde kernen) op termijn minder hard toeneemt dan verwacht, bijvoorbeeld doordat het aantal huishoudens minder hard afneemt dan verwacht. In een dergelijk geval zou het juist ook wenselijk en verantwoord kunnen zijn vanuit de woonvisie meer nieuwbouwmogelijkheden toe te laten, aangepast aan de werkelijke ontwikkelingen in de gemeente.

Ook binnen het sloopprogramma wordt maximaal bij de PMC-strategie uit deze woonvisie aangesloten. Sloop zal naar verwachting vooral plaatsvinden in de segmenten waar verdunning van de voorraad op termijn wenselijk is. De kwetsbare delen van de woningvoorraad bevinden zich vooral in de oudere (goedkope koop en huur) rij- en hoekwoningen. Effecten op leegstand en waardedaling zullen waarschijnlijk dan ook als eerste in deze delen van de woningvoorraad merkbaar zijn (denk aan toenemende structurele leegstand en waardedalingen). Door goed te monitoren in welke delen van de voorraad daadwerkelijk leegstand optreedt, kan op termijn met sloop goed worden ingespeeld op de daadwerkelijke leegstandsontwikkeling.

Goede monitoring is dan ook essentieel onderdeel van een goede uitvoering van de strategie van nieuwbouw en sloop binnen dit systeem van dynamisch voorraadbeheer. De monitoringssystematiek wordt in het laatste hoofdstuk van deze woonvisie nader uitgewerkt.

Kosten en financiering sloopopgave vragen om reservering van middelen in gemeente en regio

Financiering van de sloopopgave wordt op verschillende manieren geborgd. Deels zullen de sloopkosten op termijn voor rekening van de corporaties komen, omdat het hun bezit betreft. Dit wordt afgestemd met de corporaties en geborgd binnen de prestatieafspraken.

Het overige deel van de sloopopgave zal in de particuliere voorraad plaatsvinden, waarvan de kosten voor het opkopen en slopen van woningen hoofdzakelijk voor rekening van de gemeente komen. In de regio Oost-Groningen is een systeem van cofinanciering overeengekomen voor het slopen van woningen: 75% wordt gefinancierd vanuit het regionale sloopfonds voor woningen, en 25% van de kosten komt direct voor eigen rekening van de gemeente. Op deze basis kunnen we een goede kwaliteitsslag slaan.

Uitgaande van een sloopprogramma van zo'n 400 woningen de komende tien jaar, en een gemiddelde investering van € 50.000 per te slopen woning, schatten we de totale kosten van de sloopopgave in op circa € 20 miljoen. Naar verwachting komt daarvan ongeveer twee derde voor rekening van de gemeente. Met toepassing van bovenstaande regeling betekent dat een gemeentelijke cofinanciering van ongeveer € 3,5 miljoen.

De gemeente bouwt daarvoor de komende jaren een reserve op. Daarnaast zet de gemeente zich in voor het voorzetten van de regionale aanpak vanuit het sloop- en transitiefonds en neemt met maximale inzet deel aan het organiseren van de financiering binnen dit fonds. We zullen in 2019 meewerken aan een strategisch plan om dit te kunnen realiseren.

De strategie om nu te bouwen en op termijn pas te slopen, indien dat op dat moment ook nodig blijkt te zijn, maakt de sloopopgave ook meer financieel haalbaar. Door nu woningen toe te voegen aan een woningmarkt die steeds meer ontspannen raakt, ontstaat er ook daadwerkelijk ruimte voor waardedaling in de echt kwetsbare delen van de bestaande voorraad waardoor de geschatte sloopopgave op termijn, en bij daadwerkelijke leegstandseffecten, pas ook echt praktisch en financieel haalbaar wordt.

4.7 Effecten nieuwbouw en sloop: ook zonder nieuwbouw leegstandeffecten, daarom strategische inzet op combinatie van nieuwbouw en sloop

Omdat op basis van de woonvisie vraag en aanbod de komende tien jaar naar verwachting niet volledig in balans zullen zijn, beoordelen we in dit onderdeel beknopt de mogelijke effecten van de ontwikkelingen volgens de woonvisie op de bestaande voorraad en op de leegstand in de gemeente. In de uitgebreidere effectenanalyse in de bijlage is een meer gedetailleerde omschrijving van de huidige leegstand en de effecten op basis van verschillende scenario's gegeven. In onderstaande tabel is de huidige leegstand per type kern, en de effecten van de in deze woonvisie gekozen strategie van 200 extra nieuwbouwmogelijkheden en naar verwachting de sloop van zo'n 400 woningen op termijn weergeven.

Ook wanneer we niets doen, zonder extra nieuwbouw en sloop leegstandeffecten komende 10 jaar

In het nul-scenario (zie ook analyse in bijlage 3) zien we dat de leegstand in heel de gemeente met circa 4,0% toeneemt de komende tien jaar, doordat het aantal woningen licht stijgt terwijl het aantal huishoudens in de hele gemeente afneemt. In de centrumkern en woonkernen neemt de leegstand naar verwachting toe tot circa 6,5%, en in de kleine kernen zelfs tot naar verwachting zo'n 8%. Dat betekent dus dat wanneer we vanuit de woonvisie niet inzetten op extra nieuwbouw of sloop, er naar verwachting ook leegstandseffecten op zullen treden. Niets doen is daarmee in principe geen optie.

Effecten strategische inzet op nieuwbouw en sloop komende tien jaar relatief beperkt en aanvaardbaar

De analyse van de effecten van deze uitgangspunten met betrekking tot de bestaande voorraad in relatie tot nieuwbouw, bestaande plancapaciteit en sloop, loopt de leegstand in de centrumkern op met zo'n 2,5%, tot circa 5,1% leegstand. In de woonkernen neemt de leegstand naar verwachting toe met ongeveer 2,4% naar zo'n 5,1%. De leegstand loopt in de kleine kernen met zo'n 2,5%, tot naar schatting in totaal zo'n 5,6% in 2027.

Op basis van de uitgangspunten van 200 extra nieuwbouwmogelijkheden, 80 woningen in bestaande harde plannen en 400 woningen sloop is de totale verwachte gemeentebrede toename van leegstand tot 2027 relatief beperkt: de totale leegstand zal naar verwachting met net geen 2,5% toenemen in de komende tien jaar. Het huidige leegstandsniveau in de gemeente is nog relatief beperkt en zeer normaal in vergelijking met andere gemeenten door het hele land. De normale (‘gezonde’) frictieleegstand bedraagt gemiddeld zo'n 2%. Een leegstand van 4% tot 6% is dus wel bovengemiddeld ten opzichte van normale frictieleegstand, maar ook zeker niet bijzonder hoog. De effecten van 4% tot 6% leegstand zijn relatief beperkt, en hebben naar verwachting geen onwenselijke of ontwrichtende effecten op waardedaling of op leefbaarheid teweeg brengen.

Met goede monitoring van de woningvoorraad voorkomen we onnodige sloop en/of nieuwbouw

In de kleine kernen ligt de leegstand op dit moment al wat hoger dan gemiddeld in de gemeente Westerwolde. Bovendien zal de leegstand in de kleine kernen relatief het hardst toenemen. Het verwachte leegstandsniveau van 5,6% in de kleine kernen in 2027 is niet zorgelijk of oncontroleerbaar hoog, maar moet zeker strak gemonitord worden. Daarom zullen met de monitoring de effecten op de bestaande voorraad en de leegstand zeker ook in de kernen continu worden beoordeeld, en waar mogelijk zal dan ook moeten worden ingegrepen wanneer de leegstand zich sneller ontwikkeld dan verwacht. In dat geval kan een herijking van de toegestane extra woningbouwaantallen mogelijk nodig zijn. Datzelfde geldt overigens voor de centrumkern Ter Apel en de woonkernen. Bij een boven- of ondergemiddelde ontwikkeling van de leegstand zal jaarlijks moeten worden beoordeeld of interventie of herijking van de aantallen in de woonvisie wenselijk en noodzakelijk is. In het laatste hoofdstuk van de woonvisie gaan we nader in op de methode van monitoring en evaluatie.

5.1 Monitoring

Voor een succesvolle en gecontroleerde uitvoering van de PMC-strategie en de strategie van dynamisch voorraadbeheer is een terugkerende en goede integrale monitoring van cruciaal belang. De gemeente monitort daarom jaarlijks de volgende aspecten:

• •

  De feitelijke ontwikkeling van het aantal inwoners/huishoudens (i.r.t. de regionale prognose 2017)

• •

  De bestaande harde plancapaciteit in de gemeente (aantal directe bouwtitels, aantal geschrapt)

• •

  De omvang van de woningvoorraad, het aantal toevoegingen en aantal onttrekkingen

• •

  De hoeveelheid woningen in nieuwe initiatieven waar gemeente medewerking aan verleent (vanuit de 200 extra nieuwbouwmogelijkheden (continue bijhouden)

• •

  De feitelijke ontwikkeling van de leegstand (i.r.t. de effectenanalyse in de woonvisie)

• •

  De gemiddelde waardeontwikkeling (WOZ) van de woningvoorraad

Per aspect wordt in de monitoringssystematiek onderscheid gemaakt naar kernen en type kern (centrum- woon- of kleine kern), en naar type PMC (hoeveel van welk type?). Op die manier kan regelmatig worden beoordeeld welk type woningen op welke plekken is/wordt toegevoegd, en hoe de woningvoorraad en leegstand zich ontwikkeld binnen verschillende segmenten en type kernen. Op die manier kan aan de hand van de uitkomsten van de monitor in relatie tot de PMC-strategie en de strategie van dynamisch voorraadbeheer, ook worden beoordeeld in welke kernen, op welke plekken en in welke (PMC) segmenten de sloopopgave op de (middel)lange termijn gericht moet worden.

5.2 Evaluatie

Jaarlijks wordt geëvalueerd in hoeverre de gemeente op schema ligt met de acties en beleidsdoelen zoals genoemd in deze woonvisie. Bovendien wordt op basis van de uitkomsten van de monitoring bekeken in hoeverre aanpassing of herijking van de woonvisie wenselijk is. Op basis van de provinciale omgevingsverordening vindt hier overleg over plaats met de provincie Groningen.

Eigen keuzen in tijden van grote verandering

In de motie vreemd aan de orde van de dag ‘wonen in Westerwolde’ (M591) draagt de raad het college op tot het actualiseren van de Woonvisie Westerwolde 2019-2024 (bijlage 1), middels een addendum. De raad specificeert dat woon- en bouwwensen van inwoners in het addendum verwerkt worden, en dat de meest recente demografische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt als kans worden aangemerkt. Met het addendum wil de raad de huidige woningbouwproductie en de bestaande woningvoorraad beter laten aansluiten bij de behoefte van inwoners.

De woningmarkt is veranderd sinds het vaststellen van de Woonvisie Westerwolde 2019-2024 (verder: woonvisie). De verwachte krimp is voorzichtig gekeerd. Het inwonertal en aantal huishoudens groeit licht. Deze positieve ontwikkeling wordt met name veroorzaakt door een positieve migratieomslag. De WOZ-waarde van koopwoningen is gestegen van € 180.000 in 2019 tot € 235.000 in 2022. De marktprijs van bestaande koopwoningen is gestegen van € 237.000 in 2020 tot € 288.000 in 2021. De wachttijd voor een sociale huurwoning is opgelopen. De behoefte aan betaalbare woningen is toegenomen. Er is te weinig aanbod van passende, levensloopbestendige woningen voor ouderen. Dit remt de doorstroming in de woningmarkt, een effect dat vooral jongeren en starters merken. Verder is er bij het Rijk en de provincie een meer sturende rol in de woonopgave ontstaan. Deze opgave werd de afgelopen jaren grotendeels aan de marktpartijen overgelaten, maar de huidige ontwikkelingen vragen om een proactieve houding van de gemeente. Met dit addendum aan de woonvisie willen we inspelen op deze ontwikkelingen.

De ontwikkelingen zijn sinds de vaststelling van de woonvisie snel gegaan. Het speerpunt Verduurzaming van de woningvoorraad uit de woonvisie is reeds aangescherpt sinds de energieprijzen in 2022 sterk zijn gestegen. Wij zetten hier vol op in. De verduurzamingsopgave is ondergebracht onder de noemer ‘Groen en Duurzaam Westerwolde’ uit het Collegeprogramma 2022 - 2026. De aanpak energiearmoede is hier onder andere onderdeel van. Het speerpunt Vernieuwen en vitaal houden: ruimte voor 200 extra nieuwbouwwoningen voor kwalitatieve verrijking en vernieuwing uit de woonvisie moet echter nog worden aangescherpt. In dit addendum doen wij dit aan de hand van 10 nieuwe keuzen over hoe wij de volkshuisvestelijke opgave willen vervullen. Het gaat vooral over de verdeling van de bestaande woningvoorraad en over de realisatie van extra koop- en sociale huurwoningen.

De actualisatie van de woonvisie zal plaatsvinden via dit addendum dat na vaststelling door de raad onderdeel zal uitmaken van de woonvisie. In het vervolg van dit document wordt voor de termen ‘actualisatie, aanvulling of aanscherping’ van de woonvisie daarom het woord ‘addendum’ (toevoeging) gebruikt.

Relatie addendum tot huidige woonvisie

De huidige woonvisie is in 2019 vastgesteld en had oorspronkelijk een looptijd tot 2024. Op voorstel van het college heeft de raad begin 2023 besloten de woonvisie te verlengen tot 2025, in afwachting van het addendum. Deze verlenging zorgt voor een formeel kader voor de uitvoering van het woonbeleid. De Woningwet verplicht gemeenten namelijk tot het hebben van een vastgestelde woonvisie. Dankzij de woonvisie kan de gemeente diverse afspraken maken met de partijen op de woningmarkt. Te denken valt hierbij aan de prestatieafspraken met de woningcorporaties en voorwaarden aan een bouwprogramma bij een nieuwbouwinitiatief. Het was daarom nodig om de huidige woonvisie van toepassing te verklaren totdat de raad een nieuwe woonvisie heeft vastgesteld.

Eigen keuzen en een actieve, kritische houding in tijden van grote verandering

Dit addendum aan de huidige woonvisie is ook een eerste aanzet tot een nieuwe woonvisie. Er worden namelijk nieuwe keuzen gemaakt die passen bij onze ambitie. Daar waar onze ambitie strookt met die van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), gaan wij proactief maar ook passend kritisch om met de verplichtingen die waarschijnlijk van rijkswege zullen volgen. Wij zijn bijvoorbeeld passend kritisch over de betaalbaarheidsgrens voor een koopwoning van € 355.000. De minister wil deze grens landelijk toepassen. Dit is niet passend voor onze gemeente en regio. € 355.000 is voor ons het dure segment.

De minister VRO presenteerde in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA). De NWBA bestaat uit zes programma’s met als doel het snel bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Om dit doel een juridische grondslag te geven, bereidt de minister een integraal wetsvoorstel voor over het volkshuisvestingsbeleid. Het gaat om de wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting (Wvrv).

De Wvrv zal Rijk, provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten geven om samen regie te voeren op de volkshuisvesting. Zij krijgen meer grip op hoeveel woningen, waar en voor wie wordt gebouwd en meer grip op mogelijkheden voor de versnelling van woningbouw. De Wvrv is nog in de maak. De tijdslijnen, vorm- en inhoudsvereisten blijken steeds te verschuiven. Het betekent dat wij woonbeleid moeten vaststellen en uitvoeren in tijden van grote verandering, maar dat ook onduidelijkheid over die verandering bestaat. Bijlage 2 geeft een overzicht van de (verschuivende) kaders van het woonbeleid.

Al is de Wvrv (nog) niet van kracht, de minister VRO heeft duidelijk een koers uitgezet. Die koers zal gevolgen hebben voor de verdeling en samenstelling van onze woningvoorraad. Voor dit addendum is vooral relevant dat de wet gemeenten zal verplichten tot het vaststellen van de sturingsinstrumenten woonzorgvisie en huisvestingsverordening (zie paragraaf 3.7). Dit vanuit het streven de woningvoorraad eerlijk te verdelen. Vanuit het streven meer evenwicht in de woningvoorraad aan te brengen, volgt de verplichting dat tweederdedeel van de te bouwen nieuwbouwwoningen (koop, middenhuur en sociale huur) in het segment betaalbaar moet vallen. Ook zal in gemeenten met een relatief laag percentage sociale huurwoningen tenminste 30% van de extra nieuwbouwwoningen een sociale huurwoning moeten zijn.

Een goed gevulde koffer met sturingsinstrumenten

De Wvrv brengt ons in positie (of dwingt ons wellicht) om alvast eigen keuzen te maken voor het eigen woonbeleid. Wie willen wij bedienen binnen de bestaande woningvoorraad en met de nieuwbouw? In die zin komt het goed uit dat alle drukte vanuit het Rijk gelijktijdig komt met het actualiseren van onze eigen woonvisie.

Het is ons doel met de inzet van de juiste sturingsinstrumenten meer grip te krijgen op zowel het bedienen van de juiste doelgroepen met de bestaande woningvoorraad als op de realisatie van voldoende betaalbare en levensloopbestendige koop- en sociale huurwoningen. Hiermee verminderen wij de krapte op de woningmarkt en vergroten wij de doorstroming in de woningmarkt. Wij zijn waakzaam om niet onze eigen krimp te organiseren en om niet te bouwen voor leegstand.

Onze woonvisie stelt voorop dat wij het belangrijk vinden dat iedereen die in Westerwolde wil wonen, ook een plek kan vinden in de gemeente om fijn en goed te kunnen wonen. Stip op de horizon van de woonvisie is dan ook dat Westerwolde een aantrekkelijk en vitaal woongebied in de Oost-Groningse regio is en blijft. Onze hernieuwde ambities staan onder de noemer van ‘Mooi wonen in Westerwolde’ samengevat in het Collegeprogramma Westerwolde 2022-2026.

3.1. Structuurversterkende inbreiding en uitbreiding

Volgens de woonvisie vindt toevoeging aan de woningvoorraad plaats daar waar het van meerwaarde is voor de omgeving: structuurversterking. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Tot op heden betreft onze strategie vooral structuurversterkende inbreiding in grotere kernen en structuurversterkende ‘acupunctuur’ in kleinere kernen.

Vervolg/perspectief

De keuze voor structuurversterkende inbreiding en uitbreiding, betekent geen verandering van of toevoeging aan structuurversterking, als een criterium om woningbouwinitiatieven aan te toetsen. De structuurversterking van een bepaald woningbouwinitiatief is een mix van beoordelingsaspecten, waarbij afhankelijk van de vraag en context een aspect zwaarder of minder zwaar weegt.

3.2. Realisatie extra nieuwbouwwoningen

De woonvisie biedt ruimte aan 200 extra nieuwbouwwoningen. Er is destijds niet gespecifieerd of wij hiermee bedoelen extra aan de bestaande woningvoorraad (de woningen die er werkelijk staan) of extra aan de bestaande plancapaciteit1 (de woningen die volgens bestemmingsplannen mogen worden gebouwd). De onderstaande grafiek laat zien hoeveel extra nieuwbouwwoningen zijn gerealiseerd sinds vaststelling van de woonvisie.

Onze hernieuwde ambitie staat vermeld in het Collegeprogramma Westerwolde 2022-2026.

Vervolg/perspectief

Als onze harde en zachte plancapaciteit volledig wordt gerealiseerd, dan komen wij uit op circa 400 extra nieuwbouwwoningen. De ervaring leert echter dat wij rekening moeten houden met een onzekerheidsmarge, omdat woningbouwinitiatieven om uiteenlopende redenen niet worden gerealiseerd. De huidige marktomstandigheden (hoge bouwkosten en rentes) zullen hieraan bijdragen.

Een groot punt van aandacht is dat onze plancapaciteit momenteel grotendeels gaat over woningbouwinitiatieven voor de koopsector. De benodigde realisatie van 220 extra sociale huurwoningen per 2031 (zie paragraaf 3.4) maakt momenteel nauwelijks deel uit van de plancapaciteit. Dit is reeds onderwerp van gesprek met woningcorporaties. Zij zullen op basis van dit addendum hun nieuwe ‘bod op de woonvisie’ doen. Vervolgens zullen wij met hen in onderhandeling gaan om lokale prestatieafspraken te maken.

3.3. Realisatie extra woningen door woningsplitsing en door toevoeging van woningen in het buitengebied

Op dit moment is woningsplitsing volgens de huidige bestemmingsplannen niet mogelijk. Daarnaast staat in de woonvisie dat in het buitengebied in principe geen bouwmogelijkheden worden toegevoegd.

Woningsplitsing

Woningsplitsing is een interessant sturingsinstrument voor de gemeente Westerwolde (bijlage 3). Het voorziet namelijk in een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Met woningsplitsing wordt op een snelle manier meerdere kleinere en betaalbare woningen gecreëerd en het kan de vraag van zowel starters als ouderen bedienen. Woningsplitsing draagt bij aan de transformatie van onze bestaande woningvoorraad. Die bestaat namelijk deels uit grote en op termijn incourante woningen. Door woningsplitsing onder voorwaarden toe te staan, kunnen deze panden worden getransformeerd waardoor ze een kwaliteitsimpuls krijgen. Zo voorkomen we dat het ‘kwetsbare panden’ (voorheen ‘rotte kiezen’) worden.

Wij willen woningsplitsing daarom (onder voorwaarden) toestaan in de kernen, zodat woningen in de buurt van voorzieningen worden gerealiseerd. Het spreekt voor zich dat niet iedere woning geschikt is om te worden gesplitst. Daar moet zorgvuldig mee om worden gegaan. Wij vinden in dit geval de ruimtelijke kwaliteit belangrijker dan de locatie van de te splitsen woning.

Vervolg/perspectief

Op dit moment worden al criteria voor woningsplitsing opgesteld die wij juridisch gaan borgen in een facetbestemmingsplan of het omgevingsplan. We onderzoeken hierbij onder andere of we het verduurzamen van de te splitsen woning kunnen opnemen als criterium. Het facetbestemmingsplan/omgevingsplan zal ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

Toevoeging van woningen in het buitengebied

We willen onderstaande uitzonderingen maken op de algemene regel uit de woonvisie dat woningen in principe niet worden toegevoegd in het buitengebied.

• 1.

  Woningen toevoegen in het buitengebied door middel van woningsplitsing.

  In Westerwolde staan meerdere karakteristieke en monumentale panden. Deze bijzondere panden willen we behouden. We willen woningsplitsing dan ook (onder voorwaarden) toestaan voor karakteristieke en monumentale panden, ook wanneer deze in het buitengebied staan. Woningsplitsing is een stimuleringsregeling om deze panden goed te kunnen onderhouden.

• 2.

  Woningen toevoegen in het buitengebied door middel van de Ruimte-voor-ruimte-regeling. De huidige provinciale Omgevingsverordening biedt ons namelijk de mogelijkheid om woningbouw te realiseren ter compensatie van de sloop van vrijkomende (agrarische) bebouwing van een bepaalde omvang. Dit levert ook een landschappelijke kwaliteitswinst op.

• 3.

  Woningen toevoegen in bebouwingslinten in het buitengebied. De huidige provinciale Omgevingsverordening biedt ons namelijk ook de mogelijkheid om onder voorwaarden kleinschalige nieuwbouw toe te staan op een open plek in of ter afronding van een bestaand bebouwingslint. Dit is bijvoorbeeld mogelijk wanneer het bebouwingsritme van lintbebouwing in het buitengebied wordt onderbroken en het bebouwingsritme door nieuwbouw wordt hersteld. Wel weegt hier de nabijheid van voorzieningen als onderdeel van de beoordeling of er sprake is van structuurversterking zwaarder.

Vervolg/perspectief

De eerste uitzondering borgen we in het eerdergenoemde facetbestemmingsplan/omgevingsplan. De tweede en derde uitzondering maken geen deel uit van dit facetbestemmingsplan/omgevingsplan en borgen we met de vaststelling van dit addendum.

3.4. Verdeling extra nieuwbouwwoningen binnen de kernentypologie

Onderstaande tabel laat zien hoe de extra nieuwbouwwoningen (200 in woonvisie en verhoging tot minimaal 300 in dit addendum) zijn verdeeld tussen de centrumkern, woonkernen en kleine kernen. De verdeling van de minimaal 300 extra woningen is gebaseerd op de verdeling van het inwoneraantal en op wat wij weten van de behoefte aan extra nieuwbouwwoningen in ons plangebied (afgaand op de zachte plancapaciteit).

Vervolg/perspectief

De PMC-strategie voor de verschillende typen kernen vormt in de woonvisie het kader waarbinnen verrijking en vernieuwing van de woningvoorraad wordt vormgegeven. Het idee is dat wordt gebouwd voor de juiste doelgroepen en complementair aan de bestaande woningvoorraad. In 2022 is het Regionaal Woningmarktonderzoek Oost-Groningen 2021-2031 opgeleverd (zie bijlage 4). Het woningmarktonderzoek bevestigt wat de woonvisie al signaleert over de groeiende vraag naar levensloopbestendige woningen. Deze vraag neemt toe over de hele linie: in de koopsector, vrije huursector en sociale huursector, en in alle marktsegmenten. Daarentegen neemt de vraag naar niet-levensloopbestendige woningen in vooral de vrije huursector en sociale huursector sterk af. In de koopsector zien we een bescheiden groeiende vraag naar niet-levensloopbestendige woningen tot 120 m2, in het betaalbare segment.

We kunnen concluderen dat de totale vraag tot 2031 toeneemt door de groei van het aantal huishoudens (nieuwkomers) en dat de nieuwbouwopgave voornamelijk ligt in het toevoegen van levensloopbestendige sociale huurwoningen en koopwoningen. Binnen de grondgebonden woningvoorraad zien we de opgave om (een deel van de) grondgebonden woningen te transformeren naar levensloopbestendige woningen.

Als we dit specificeren naar sector en prijsklasse, zien we dat er met name meer behoefte ontstaat aan levensloopbestendige sociale huurwoningen in de prijsklasse tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (tussen € 452,20 en € 647,19)2. Voor levensloopbestendige vrijesectorhuurwoningen landt de vraag met name in het middenhuursegment (tot € 900). De vraag naar levensloopbestendige koopwoningen is zeer divers. Wel zien we de meeste behoefte ontstaan in de ruimere koopwoningen in het betaalbare segment. Voor de PMC-strategie betekent dit dat wij medewerking verlenen aan woningbouwinitiatieven die in bovengenoemde vraag voorzien, door vervanging van niet-levensloopbestendig door levensloopbestendig (sloop/nieuwbouw) of door toevoeging van levensloopbestendig (nieuwbouw).

3.5. Realisatie extra sociale huurwoningen

Westerwolde heeft een groot belang bij voldoende betaalbare en goede sociale huurwoningen, die langdurig beschikbaar blijven voor de juiste doelgroep. Tot 2031 neemt de vraag naar sociale huurwoningen toe met 220 woningen, volgens het Woningmarktonderzoek Oost-Groningen 20212031. Wij plaatsen dit aantal als strategische stip aan de horizon.

Vervolg/perspectief

In Nederlandse gemeenten bestaat de woningvoorraad gemiddeld voor 27% uit sociale huurwoningen. Als de Wvrv wordt aangenomen, dan volgt daaruit de verplichting voor gemeenten met een lager aandeel sociale huur dan het landelijke gemiddelde, dat zij 30% van hun totale nieuwbouwopgave uit sociale huur laten bestaan. Deze verplichting zal dan gelden voor Westerwolde, waar nu namelijk 21,9% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. Onze keuze om van de minimaal 300 extra nieuwbouwwoningen er 220 sociale huurwoningen te laten zijn, past bij de opgave die wij zien. Daarmee overtreffen wij de ‘30% verplichting’ die zal volgen uit de Wvrv.

De uitbreidingsvraag in de sociale huursector tot 2031 betreft voornamelijk levensloopbestendige sociale huurwoningen in de prijsklassen: tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 1e aftoppingsgrens (van € 452,20 tot € 647,19); tussen de 1e aftoppingsgrens en 2e aftoppingsgrens (van € 647,19 tot € 693,60); en vanaf de 2e aftoppingsgrens tot de liberalisatiegrens (van € 693,60 tot € 808,06). Wij verlenen medewerking aan woningbouwinitiatieven die in deze vraag voorzien door vervanging van niet-levensloopbestendig door levensloopbestendig (sloop/nieuwbouw) of door toevoeging van levensloopbestendig (nieuwbouw). De vraag naar de goedkoopste prijsklasse van sociale huurwoning (tot de kwaliteitskortingsgrens van € 452,20) blijft nagenoeg gelijk de komende tien jaar. Wij verlenen uitsluitend medewerking aan woningbouwinitiatieven die naar rato in deze vraag voorzien door vervanging van niet-levensloopbestendig door levensloopbestendig (sloop/nieuwbouw). Nieuwe sociale huurwoningen blijven gedurende een termijn van tenminste 20 jaren na eerste ingebruikname voor de doelgroep als sociale huurwoning beschikbaar.

Door vaststelling van dit addendum spreekt de gemeenteraad uit wat zij beoogt met de realisatie van sociale huurwoningen. Dit is een beleidsmatige borging omdat wij de doelen rond sociale huurwoningen vastleggen in het woonbeleid (in de huidige woonvisie is dit onvoldoende opgenomen). Woningcorporaties zullen op basis hiervan hun ‘bod op de woonvisie’ doen. Voor andere partijen dan woningcorporaties zullen het randvoorwaarden zijn waaraan hun realisatie en exploitatie moet voldoen.

3.6. In stelling brengen van woningcorporaties om de volkshuisvestelijke opgave te vervullen

Ons streven tot 220 extra sociale huurwoningen per 2031 is een grote opgave. Wij zien het liefst dat woningcorporaties die opgave vervullen, meer dan andere partijen. Meer dan andere partijen bieden woningcorporaties gemeente en inwoners namelijk:

• •

  Sociale huur voor de laagste inkomens (doelgroep volgens de Woningwet)

• •

  Passend toewijzen naar inkomen

• •

  Toewijzing aan specifieke doelgroepen / aandachtsgroepen

• •

  Voldoende kwaliteit en acceptabele prijs van sociale huurwoningen

• •

  Behoud van sociale huurwoningen op langere termijn

• •

  Prestatieafspraken op vijf thema’s (waaronder leefbaarheid en zorg)

Vervolg/perspectief

Bijlage 5 zet verder uiteen waarom woningcorporaties ons meer dan andere partijen kunnen helpen de volkshuisvestelijke opgave te vervullen, waarom het raadzaam is dat wij woningcorporaties daarvoor in stelling brengen en welk stappenplan wij hierin kunnen volgen.

3.7. Voorrang aan mensen met lokale binding

De Wvrv zal gemeenten verplichten tot het opstellen van een lokale woonzorgvisie die regionaal is afgestemd. In de woonzorgvisie maken wij zichtbaar wat de behoefte is aan huisvesting van aandachtsgroepen en wat aan ondersteuning. Aandachtsgroepen hebben niet alleen een dak boven hun hoofd nodig, vaak hebben zij ook behoefte aan zorg en ondersteuning. Zij raken echter juist in de verdringing. Juist daarom neemt het Rijk opnieuw de regie. Hier is eerder al over gesproken door Groningse bestuurders, onder de noemer van ‘de stille opgave’.

De Wvrv voorziet te borgen dat aandachtsgroepen meer kansen hebben op een woonruimte. Daarvoor stelt het een wijziging van de Huisvestingswet voor. Deze regelt dat alle gemeenten verplicht een urgentieregeling opstellen in de vorm van een huisvestingsverordening. Daarmee wordt dus ook het instellen van een huisvestingsverordening an sich verplicht voor gemeenten. Met de huisvestingsverordening (specifiek het onderdeel urgentieverordening) worden – met voorrang op regulier woningzoekenden – sociale huurwoningen toegewezen aan aandachtsgroepen. Het doel is te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen met een evenwichtige verdeling en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding.

Een huisvestingsverordening is een sterk sturingsinstrument. Gemeenten kunnen daarmee regels stellen met betrekking tot woonruimteverdeling voor zover dit nodig is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Kort gezegd: een huisvestingsverordening is een verdeelsleutel voor de bestaande sociale huurvoorraad. Het regelt de verdeling van een schaars goed – sociale huurwoningen. Westerwolde heeft geen huisvestingsverordening. Dit geldt voor de meeste Groninger gemeenten. Tot in het recente verleden was er namelijk geen sprake van schaarste.

Het voorstel tot wijziging van de Huisvestingswet komt ook voort uit de wens van gemeenten om woningzoekenden met lokale binding makkelijker voorrang te kunnen geven. Op deze wijze is het mogelijk lokaal te bevorderen dat starters en ouderen hun wooncarrière kunnen voortzetten in de eigen gemeente. Volgens de nieuwe Huisvestingswet zullen gemeenten voor 50% van de beschikbare sociale huurwoningen mogen bepalen hoe zij deze ruimte verdelen tussen mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. Ze mogen dus ook de gehele 50% toewijzen aan inwoners van de eigen gemeente. Onverlet blijft dat de gemeenteraad het percentage voor lokale binding in de huisvestingsverordening moet onderbouwen3. Ook moet de huisvestingsverordening – en dus ook de gekozen verdeling – worden afgestemd met de overige gemeenten in de woningmarktregio.

Uit beantwoording in mei 2022 van de motie vreemd aan de orde van de dag M718, onderzoek toewijzing woningen aan eigen bewoners, blijkt dat tot dan toe reeds 46% procent van de beschikbare sociale huurwoningen wordt toegewezen aan de eigen inwoners. De verwachting is echter dat dit percentage zal dalen, omdat schaarste zal toenemen door de stijgende vraag naar sociale huurwoningen en door de verwachte stijging van te huisvesten statushouders en andere urgenten, waaronder de nieuwe ‘aandachtsgroepen’.

Vervolg/perspectief

Westerwolde is begin 2023 al gestart met de voorbereiding van het opstellen van een woonzorgvisie en huisvestingsverordening. Wij doen dit door onze actieve deelname aan de ‘Koploperregio Groningen’. Wij doen dit samen met alle Groninger gemeenten, de Groningse woningcorporaties, de provincie Groningen en het Zorgkantoor Menzis. De raad heeft hier eerder de oplegnotitie bij startnotitie Wonen en Zorg visie Oost-Groningen over ontvangen (bijlage 6).

De verwachte fasering van Koploperregio Groningen: dataverzameling en –analyse (2023); gezamenlijke afspraken op provinciaal niveau, als basis voor lokale woonzorgvisies en huisvestingsverordening die regionaal worden afgestemd (2024); opstellen regionaal afgestemde lokale woonzorgvisie en huisvestingsverordening die ter besluitvorming aan gemeenteraad wordt voorgelegd (2025).

3.8. Uitgifte van (bouw)kavels in eigendom van de gemeente

Door de uitgifte van (bouw)kavels kunnen wij meer invloed uitoefenen op de programmering en fasering van de woningbouwproductie. Het gemeentelijk grondbezit bestaat vooral uit locaties waarop het gemeentelijk vastgoed staat. Nadat het in voorbereiding zijnde Strategisch Vastgoed Plan is vastgesteld, kan de gemeenteraad besluiten die gronden die kansrijk zijn voor woningbouw tot wonen te bestemmen en als bouwgrond uit te geven.

Daarnaast beschikt de gemeente over enkele andere gronden die kansrijk zijn voor woningbouw en die eveneens na een raadsbesluit kunnen worden herbestemd en uitgegeven. Deze gronden zijn reeds geïnventariseerd4. Er wordt al gewerkt aan een nadere verkenning van de uitgifte van deze gronden als (bouw)kavels, conform procedurele stappenplannen. Aandachtspunt hierbij is het benutten van de mogelijkheden voor eigen inwoners. We onderzoeken welk sturingsinstrument hiervoor het meest geschikt is.

3.9. Koop- en financieringsconstructies

Naast de beleidsinstrumenten bestaan er diverse koop- en financieringsconstructies om woningen betaalbaar te maken en te houden voor huishoudens met een laag- of middeninkomen (bijlage 3). Wij bieden ruimte aan koop- en financieringsconstructies met acceptabele risico’s voor onze inwoners en onze gemeenteorganisatie. Wij willen koop- en financieringsconstructies altijd koppelen aan behoud van betaalbaarheid.

KoLat (KoopLater) en de starterslening zijn hier momenteel de enige voorbeelden van. KoopLater-woning worden eerst gehuurd door de starter die op dat moment nog geen geld heeft voor een hypotheek. Wel wordt een deel van de huur alvast ingelegd voor de koopsom. Na een paar jaar hebben de bewoners een lagere hypotheek nodig en kunnen zij de huurwoning zelf kopen. Doordat met de aflossing een lager hypotheekbedrag nodig is, scheelt dat later ook in de woonlasten. De starterslening draagt er in Westerwolde aan bij dat meer starters een woning kunnen kopen. Door middel van deze lening kunnen startende huishoudens op de woningmarkt naast een reguliere hypothecaire lening een extra starterslening afsluiten. De starterslening is ingevoerd door middel van de Verordening Starterslening gemeente Westerwolde.

Vervolg/perspectief

Al moet de effectiviteit zich nog bewijzen, willen wij in Westerwolde ruimte bieden aan kleinschalige KoLat initiatieven. Wij gaan hier het gesprek over aan met KoLat. Ook verruimen wij de voorwaarden van de starterslening, zodat meer starters in aanmerking kunnen komen voor een starterslening. Wij beogen hen zo meer kansen te bieden op de woningmarkt.

3.10. Planvorming realisatie extra nieuwbouwwoningen

Vervolg/perspectief

Dit addendum aan de huidige woonvisie is een eerste aanzet tot een nieuwe nog op te stellen woonvisie. Dit addendum formuleert ook uitgangspunten van het bijbehorende woningbouwprogramma. In het onderstaande wordt toegelicht welke activiteiten nog moeten worden uitgevoerd om de uitgangspunten te kunnen uitwerken.

Ons eerste uitgangspunt is dat dit woningbouwprogramma ‘vraaggestuurd’ is: er moet gebouwd worden voor de vraag die er nu is en voor de vraag die er komt. Het aanbod wordt afgestemd op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag per sector (koop en huur). Wij sturen onze ambitie bij op basis van het vierjaarlijkse regionaal Woningmarktonderzoek en de jaarlijkse Woningmarktmonitor. Daarbij maken wij ook eigen, vrije keuzen om ontwikkelingen mogelijk te maken waarin inwoners door actief burgerschap gezamenlijk het initiatief nemen. Daarom staan wij open voor nieuwe, innovatieve woon(zorg)vormen voor bijvoorbeeld ouderen en jongeren, die samenleven als ‘vragenden en dragenden’. Actuele voorbeelden zijn het woningbouwinitiatief Woonhof Sellingen en ideeën die worden gevormd binnen Zo Willen Wij Wonen (Toukomst / Nationaal Programma Groningen).

Ons tweede uitgangspunt is dat naarmate de omvang van een nieuwbouwproject toeneemt, het van groter belang is dat het een mix van koop- en (sociale) huurwoningen in verschillende prijsklassen is. Dit past bij de opgave die wij zien om meer evenwicht in de woningvoorraad te brengen. Een verplichting die voort zal vloeien uit de Wvrv, is dat tweederdedeel van de nieuwbouw (koop, middenhuur en sociale huur) in het segment betaalbaar moet vallen. Om te kijken of dit passend is bij de behoeften binnen de regio Oost-Groningen en de provincie, wil de provincie samen met de Groninger gemeenten de vraag naar betaalbare woningen in kaart brengen. Wij doen dit in het kader van de uitwerking van de Regionale woondeal 2022-2030, regio Oost-Groningen.

Ons derde uitgangspunt is dat wij het woningbouwprogramma koppelen aan het sturingsinstrument doelgroepenverordening. Een doelgroepenverordening is een interessant sturingsinstrument voor de gemeente Westerwolde (bijlage 3). Het helpt een gemeente om een aandeel betaalbare woningen op te leggen voor nieuwbouwprojecten en deze bijvoorbeeld enkel beschikbaar te maken voor een doelgroep tot een bepaald inkomen. Zo kan de gemeente de maximale prijs van- en het minimale aandeel aan betaalbare woningen opnemen en deze alleen beschikbaar stellen voor doelgroepen tot een maximale inkomensgrens. Aan de hand van een doelgroepenverordening kan een gemeente dus veel sturing geven aan het nieuwbouwprogramma van de gemeente. Een doelgroepenverordening kan gaan over zowel nieuw te bouwen sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur als over koopwoningen.

Wat ontbreekt nog?

Termen als ‘goedkoop’, ‘betaalbaar’, en ‘duur’ worden gebruikt in onze lokale, regionale en nationale beleidsstukken. Het zijn echter alledaagse woorden die beleidsmatig nog geen betekenis en gevolg hebben. Zij zijn namelijk (nog) niet verbonden aan inkomensverdeling, sector, prijssegment of woningtype/gebruiksoppervlakte. Dit levert spraakverwarring op. De betaalbaarheidsgrens voor een koopwoning die volgens de Wvrv landelijk wordt gehanteerd (een prijs onder de € 355.000), is niet passend voor onze regio. € 355.000 is voor ons het dure segment. Wij stellen dus de vraag: ‘betaalbaar’ voor wie, in welke sector en in welk segment?

Wij vinden een eerste aanknopingspunt bij de categorieën van prijssegmenten in het Regionaal Woningmarktonderzoek Oost-Groningen 2021-2031. Met de kanttekening dat er geen harde grenzen zijn en dat dit juist iets is waar wij lokaal zelf invulling aan moeten geven. Een tweede aanknopingspunt is onze nieuwe nog vast te stellen grondprijzennota 2023, waarin de betekenis van ‘goedkoop’, ‘betaalbaar’ en ‘duur’ wordt opgenomen. Dit is relevant voor de uitgifte van (bouw)grond aan particulieren, woningcorporaties en andere ontwikkelaars. Om te kijken of de huidige verdeling betaalbare huur- en koopwoningen passend is bij de behoeften binnen de provincie en de regio Oost-Groningen, zullen wij samen met de provincie en de Groninger gemeenten de vraag naar betaalbare woningen in kaart brengen.

Bijlage 1. Woonvisie Westerwolde 2019-2024

Bijlage 2. Memo Kaders voor woonbeleid

Bijlage 3. Notitie Sturingsinstrumenten Starters Westerwolde

Bijlage 4. Regionaal Woningmarktonderzoek Oost-Groningen 2021-2031

Bijlage 5. Memo In stelling brengen van woningcorporaties voor sociale woningbouw

Bijlage 6. Oplegnotitie bij startnotitie Wonen en Zorg visie Oost-Groningen