Subsidieregeling samenvoegen en vergroten van woningen Rotterdam Zuid 2019/1

Ondertekening

TOELICHTING

ALGEMEEN

Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) zet in op de verbetering van Rotterdam Zuid. Het plan van aanpak van het NPRZ heeft drie pijlers: Onderwijs, Werk en Wonen. De pijlers Onderwijs en Werk zetten in op verbetering van de maatschappelijke positie van de bewoners op Zuid.

De pijler Wonen zet in op verbetering van het woonklimaat. Met het creëren van aantrekkelijke en gedifferentieerde woonmilieus kunnen bewoners van Zuid – die nu te vaak de wijk verlaten – in Rotterdam Zuid blijven en wooncarrière maken. Ook worden nieuwe groepen bewoners naar Rotterdam Zuid getrokken. De gebieden worden zo voor alle bewoners aantrekkelijker en kansrijker.

In de huidige situatie is de woningvoorraad te eenzijdig. Die bestaat voor ruim 65% uit woningen kleiner dan 75 m². De benedenwoningen zijn vaak nog geen 50 m² groot. Dit speelt vooral in de Afrikaanderwijk, Bloemhof, Carnisse, Feijenoord, Hillesluis, Oud-Charlois, Tarwewijk en de Landbouwbuurt.

De bestaande particuliere woningvoorraad in de hierboven genoemde gebieden kan geschikt gemaakt worden voor huishoudens met een behoefte aan extra woonoppervlakte door:

• 1.

  Het samenvoegen van een beneden en een bovenwoning tot één grondgebonden woning of het samenvoegen van appartementen (horizontaal of verticaal) binnen een complex.

• 2.

  Het vergroten van de verblijfsruimte van een woning door optoppen en uitbouwen of het door het transformeren van opslagruimten als kelders en zolderbergingen naar verblijfsruimten zoals een woonkamer, slaapkamer of keuken.

Doelstelling is dat in 2030 zesduizend woningen op Rotterdam Zuid zijn samengevoegd, vergroot en/of anderszins ingrijpend zijn verbeterd.

Met deze subsidieregeling willen wij particuliere woningeigenaren in genoemde gebieden stimuleren om de stap te zetten naar het samenvoegen of vergroten van hun woningen met als doel een meer gedifferentieerde woningvoorraad.

Forfaitaire subsidiebedragen

De nieuwe subsidieregeling kent twee forfaitaire subsidiebedragen. Een bedrag van € 35.000 voor een samenvoeging en een bedrag van € 20.000 voor een vergroting.

Het subsidiebedrag voor de samenvoeging moet gezien worden als compensatie voor verlaging van de marktwaarde: twee kleine woningen leveren meer op dan één grotere woning. Het subsidiebedrag voor de vergroting moet gezien worden als compensatie voor het verlies op de investering: de kosten van de investering zullen hoger zijn dan te verwachten opbrengst bij verkoop van de woning.

Oppervlakte-eisen

Dat de samengevoegde woning een minimale gebruiksoppervlakte van 85 m² dient te hebben, hangt samen met het feit dat woningen vanaf die grootte geschikt zijn voor huishoudens met kinderen.

Dat de vergrote woning een minimale gebruiksoppervlakte van 75 m² dient te hebben, hangt samen met het feit woningen vanaf die grootte in de betreffende gebieden niet meer tot de kwetsbare voorraad worden gerekend.

‘Samenvoegcoach’

Bij de huidige subsidieregeling voor samenvoeging is de inzet van de ‘samenvoegcoach’ onmisbaar gebleken. De gemeentelijke ‘samenvoegcoach’ kent de (gemeentelijke) procedures en kan de aspirant samenvoeger kosteloos met raad en daad bijstaan in het hele proces. Uiteraard kan ook bij woningvergroting een beroep gedaan worden op de ‘samenvoegcoach’.

Verduurzaming woningen

Uitgangspunt is dat de financiële positie van aspirant samenvoegers zodanig is dat zij voor de aankoop van de tweede woning niet afhankelijk zijn van de subsidie, zodat het subsidiebedrag voornamelijk kan worden aangewend voor verduurzaming van de woning.

Hiermee wordt voorkomen dat later - als verduurzaming wettelijk verplicht zal zijn - alsnog verduurzamingsmaatregelen getroffen moeten worden. De samenvoegcoach zal zowel bij samenvoeging als bij vergroting over verduurzaming en kwalitatieve verbetering van de woning adviseren.

Geen subsidie bij sloop/nieuwbouw en (vermoedelijke) funderingsproblematiek

Op grond van artikel 11 sub c van de regeling kan de subsidie geweigerd worden als deze niet doelmatig is. Hiervan kan sprake zijn als woningen op de nominatie blijken te staan voor sloop/nieuwbouw. In die gevallen zal de samenvoegcoach in gesprek gaan met de subsidie-aanvrager en adviseren van het plan en de aanvraag af te zien. Als de aanvrager de aanvraag toch doorzet, kan deze dus afgewezen worden. Hetzelfde geldt voor gevallen waarbij sprake is van (vermoedelijke) funderingsproblematiek. Afhankelijk van de situatie kan het zijn dat onderzoek naar of (direct) herstel van de fundering noodzakelijk is. Ook kan het zijn dat de fundering het niet toelaat dat een pand opgetopt wordt. De samenvoegcoach kan hierover, in samenspraak met het gemeentelijk funderingsloket, adviseren. Als noodzakelijk geacht bloksgewijs onderzoek naar of herstel van de fundering niet van de grond komt, kan een subsidieaanvraag voor samenvoeging of vergroting worden afgewezen.

Verplichtingen gedurende de eerste 15 jaar na vaststelling van de subsidie

• •

  De samengevoegde of vergrote woning mag de eerste 15 jaar na de samenvoeging of vergroting niet worden verbouwd tot twee of meer woningen.

Om te voorkomen dat een met subsidie samengevoegde of vergrote woning binnen korte tijd (weer) verbouwd wordt tot twee of meer woningen, is de verplichting opgenomen dat de woning de eerste 15 jaar na de samenvoeging of vergroting niet mag worden verbouwd tot twee of meer woningen. Wanneer dit toch gebeurt, kan de subsidie worden teruggevorderd. Daarnaast zal waar mogelijk worden opgetreden op grond van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woonruimtevoorraad Rotterdam 2017. Op grond van deze Verordening is het namelijk in het merendeel van de gebieden waarop de subsidieregeling van toepassing is, niet toegestaan om uit een bestaande woning meerdere woningen te vormen waarvan de kleinste woning kleiner is dan 85 m². Wanneer dit toch gebeurt, zal de overtreder met een dwangsom worden gelast de overtreding ongedaan te maken.

• •

  De samengevoegde of vergrote woning mag de eerste 15 jaar na de samenvoeging of vergroting niet worden gebruikt voor kamerbewoning.

Met de subsidieregeling wordt beoogd de bestaande particuliere woningvoorraad in de genoemde gebieden geschikt te maken voor huishoudens met een behoefte aan extra woonoppervlakte. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat met subsidie samengevoegde of vergrote woningen voor kamerbewoning in gebruik worden genomen. In de aangepaste regeling (2019/1) is dit explicieter opgenomen dan in de eerste versie (2019) van de regeling.

Intrekken en terugvorderen van subsidie

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht kan de subsidie worden ingetrokken als niet voldaan is aan de aan de subsidie verbonden voorwaarden of verplichtingen. De alsdan ontstane onverschuldigde (subsidie)betaling zal worden teruggevorderd. Dat geldt ook als de samengevoegde of vergrote woning binnen 15 jaar vanaf de vaststelling van de subsidie wordt verbouwd tot twee of meerdere woningen of voor kamerbewoning in gebruik wordt genomen. Dan wordt immers niet voldaan aan de verplichtingen uit artikel 10, lid 3 en 4 van de regeling. Bij schending van deze verplichtingen zal de subsidie met terugwerkende kracht worden ingetrokken en van de aanvrager worden teruggevorderd. Om misverstanden te voorkomen is deze risico-aansprakelijkheid van de aanvrager in de aangepaste regeling (2019/1) in artikel 10, lid 5 expliciet opgenomen. De aanvrager zal bij eventuele verkoop van de samengevoegde of vergrote woning dus, in zijn eigen belang, goed moeten opletten: door zich te vergewissen van de bedoelingen van de kopende partij en hierover in de koopovereenkomst bindende afspraken te maken.

Budget, monitoring en evaluatie

De subsidieregeling kent een jaarlijks uitkeringsplafond van 2 miljoen euro. De productie op basis van subsidies en de kwaliteit daarvan worden gemonitord. Via advies en ondersteuning worden samenvoegers en woningvergroters gestimuleerd in het investeren in verduurzaming en kwaliteit. De regeling wordt in 2019 en 2020 geëvalueerd en indien nodig aangepast.

Controle op naleving van de verplichtingen

Er zal regelmatig worden gecontroleerd of voldaan wordt aan de verplichtingen dat de samengevoegde of vergrote woningen binnen 15 jaar vanaf de vaststelling van de subsidie niet worden verbouwd tot twee of meerdere woningen of voor kamerbewoning in gebruik worden genomen. Bij schending van deze verplichtingen zal handhavend worden opgetreden.

TOELICHTING BIJ DE AANPASSING VAN DE REGELING

Met de aanpassing van de Subsidieregeling samenvoegen en vergroten van woningen Rotterdam Zuid 2019 wordt het uitgangspunt van de regeling ‘grotere woningen voor huishoudens in de betreffende gebieden explicieter omschreven. De aanpassingen bevatten dus geen inhoudelijke wijzigingen ten opzichte van de eerste versie. Het volgende is aangepast:

• -

  Het verbod op kamerbewoning wordt expliciet omschreven.

• -

  Explicieter wordt omschreven dat de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan de verplichtingen ‘geen kamerbewoning’ en ‘niet verbouwen tot twee of meer woningen’ gedurende 15 jaar na vaststelling van de subsidie bij de aanvrager ligt.

• -

  In samenhang met voorgaande zijn enkele begripsbepalingen toegevoegd.

• -

  Enkele wijzigingen ten behoeve van de systematiek en leesbaarheid van regeling en toelichting.

ARTIKELSGEWIJS

Artikel 8 Samenvoeging

Omdat bij samenvoeging altijd sprake is van een wijziging in de brandcompartimentering is voor de samenvoeging een omgevingsvergunning verplicht. In het kader van deze procedure wordt getoetst of de ingreep voldoet aan de minimale eisen van het bouwbesluit. Voor verlening van de subsidie worden geen hogere eisen gesteld maar zoals hierboven al is vermeld zal de samenvoegcoach in het kader van de verduurzaming wel adviseren over het gelijktijdig treffen van verduurzamingsmaatregelen. Dit om te voorkomen dat later - als de minimale eisen naar verwachting hoger zijn - alsnog verduurzamingsmaatregelen getroffen moeten worden.

Het is ook mogelijk een woning met bedrijfs- of winkelruimte samen te voegen tot één woning. Het kan zijn dat hiervoor een wijziging van het bestemmingsplan nodig is. De samenvoegcoach kan hierover adviseren.

Artikel 9 Vergroting

De vergroting moet extra verblijfsruimte opleveren en voldoen aan het bouwbesluit. Dat betekent dat de vergroting in ieder geval ten minste 20 m² aan kamers oplevert die elk minimaal 0,5 m² daglicht hebben (dat is een raam van 0,7 m x 0,7 m) en die allemaal 2,1 m hoog zijn.

De vergroting kan ook plaatsvinden door een bergruimte (zolder, kelder) tot verblijfsruimte te transformeren.

Artikel 11 Aanvullende weigeringsgronden

De bepaling omtrent staatssteun heeft betrekking op aanvragen van ondernemingen. De bepaling vloeit voort uit Verordening Nr. 1407/2013 van de Europese commissie (de-minimisverordening). De verordening heeft als doel oneerlijke concurrentie tegen te gaan. Op grond van de verordening kunnen ondernemingen over drie belastingjaren maximaal € 200.000 aan subsidies ontvangen. Aanvragers moeten een ingevulde de-minimisverklaring indienen, zodat duidelijk is dat zij voldoen aan de voorwaarden van deze regeling.

Dit maximumbedrag heeft betrekking op ALLE steunmaatregelen van ALLE Nederlandse overheden over drie belastingjaren (het huidige jaar en twee voorgaande jaren).

Doelmatigheid

Geen subsidie wordt verstrekt als deze naar het oordeel van het college niet doelmatig blijkt zijn. Hiervan kan sprake zijn bij plannen voor sloop/nieuwbouw en (vermoedelijke) funderingsproblematiek. Zie verder hetgeen hierover in de algemene toelichting staat vermeld.

Dit gemeenteblad 2019, nummer 103, is uitgegeven op 10 juli 2019 en ligt op dins-, woens- en donderdagen van 9.00 tot 13.00 uur ter inzage bij het Bestuurlijk Informatiecentrum Rotterdam (BIR), locatie Wachtruimte Timmerhuis, Halvemaanpassage 1 (trap op, melden bij Informatiebalie)

(Zie ook: www.bis.rotterdam.nl – Regelgeving of Gemeentebladen chronologisch)