Beleidsregels huisvestingsvergunning onttrekking onzelfstandige woonruimte en woningvorming 2019

Inleiding

In de stad Groningen zien we dat de omzetting van woningen naar kleine appartementen en onzelfstandige kamers steeds vaker ten koste gaat van de goedkope woningruimte. De gemeente Groningen wil de tekorten aan met name kleinere appartementen of studio’s verminderen door nieuwbouw. De gemeente wil de bestaande goedkopere woningvoorraad die geschikt is voor gezinsbewoning beschermen.

De tekorten in het lage en middensegment van de markt zijn ernstig. Daarom moet voorkomen worden dat nog meer van de bestaande woningvoorraad verdwijnt. Er wordt daarom alleen in beperkte mate een huisvestingsvergunning verleend voor onttrekkingen voor onzelfstandige bewoning of een woningvorming van appartementen van 24m2 tot 50m2.

Beleidsregels

Definities

Als verhuurbare kamer wordt gezien een kamer die groter of gelijk is aan 5m2 of een kamer die daadwerkelijk apart verhuurd is.

Woningvorming

Voor zelfstandige woningen groter dan 50m2 kan de woningvormingsvergunning worden verleend als er geen strijdigheid met het bestemmingplan meer is. Voor appartementen van minimaal 40m2 wordt een woningvormingsvergunning verleend als daar een bijzondere ontheffing van het bestemmingsplan voor wordt verleend.

Omgevingstoets in beginsel negatief voor onzelfstandige woonruimte en kleine appartementen

De basis voor de beleidsregels is de omgevingstoets. Een vergunningaanvraag wordt daarbij getoetst op de hieronder nader toegelichte criteria: schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid.

Door de grote schaarste aan zelfstandige woonruimte in het goedkope en middensegment van de woningmarkt in de gehele stad Groningen is de conclusie dat de omgevingstoets op dit punt altijd negatief is. Op volkshuisvestelijk niveau zijn de tekorten zodanig hoog dat de leefbaarheid op dit moment altijd in het geding is. Dat betekent dat de gemeente Groningen in beginsel geen medewerking verleent aan vergunningaanvragen voor het onttrekkingen van woonruimten voor onzelfstandige bewoning of vorming van kleinere appartementen. Kleinere appartementen zijn appartementen van 24m2 tot 50m2.

Uitzonderingen

• 1.

  Bijzondere omstandigheden

  Voor woningen die door bouwkundige inrichting of bijzondere omstandigheden zich redelijkerwijs alleen nog lenen voor onzelfstandige bewoning of opsplitsing in kleine appartementen en de omgevingstoets geen zwaarwegend argument voor weigering oplevert kunnen worden vergund.

  Er is sprake van een dergelijke bijzondere omstandigheid als de woning aan alle (vier) zijden wordt ingesloten door bestaande kamerverhuurpanden.

• 2.

  De in de meeste bestemmingsplannen opgenomen uitzondering voor appartementen van minimaal 40 m2.

Toetsingscriteria Omgevingstoets

Voor de omgevingstoets geldt dat alle aspecten van een wijk worden gewogen met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid. Daarbij wordt in ieder geval getoetst op de volgende indicatoren:

• •

  volkshuisvestelijke aspecten/beleid;

• •

  de meest recent leefbaarheidsmonitor;

• •

  klachten en meldingen (Meldpunt Zorg en Overlast);

• •

  (bouw)technische staat van de woning;

• •

  aantallen onttrokken woningen;

• •

  aantal kleinere appartementen voor specifieke groepen;

• •

  gevolgen op wijk, straat en/of blokniveau;

• •

  actuele beeld stadsdeelcoördinator, wijkagenten en eventuele andere wijkorganisaties.

Overgangsregelingen

Overgangsregeling kamers die feitelijk al zijn omgezet naar zelfstandige appartementen

Het kan voorkomen dat kamers feitelijk al zijn omgezet naar appartementen. In die gevallen waarbij geen vergunning is verleend of strijdigheid ontstaat met ‘het bestemmingsplan woningsplitsing’ worden deze kamers gelegaliseerd wanneer zij zijn ontstaan voor de vaststelling van ‘het bestemmingsplan woningsplitsing’ op 23 april 2014. Hierbij geldt dat als het vermoeden bestaat dat de omzetting niet tijdig heeft plaatsgevonden, de aanvrager moet aantonen dat het voor die datum in gebruik was als appartement.