Regeling vervallen per 01-07-2023

Huisvestingsverordening Den Haag 2019

Geldend van 01-07-2019 t/m 01-04-2020

Intitulé

De raad van de gemeente Den Haag,

Gezien het voorstel van het college van 14 mei 2019,

gelet op:

- artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, en

- artikel 149 van de Gemeentewet,

besluit vast te stellen:

de Huisvestingsverordening Den Haag 2019:

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen

Artikel 1:1 Begripsomschrijvingen

In deze verordening wordt verstaan onder:

-	actiegebied:	een gebied dat burgemeester en wethouders hebben aangewezen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden;
-	burgemeester en wethouders:	burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag;
-	BRP:	de basisregistratie zoals bedoeld in artikel 1.2 van de Wet basisregistratie personen;
-	campuscontract:	huurovereenkomst voor studenten zoals bedoeld in artikel 274d van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
-	CBS-code:	de unieke code die door het Centraal Bureau voor de Statistiek is vastgesteld voor de gemeenten en de daarbinnen gelegen wijken en buurten;
-	DAEB-norm:	de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet;
-	doorstromer:	een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd als huurder beschikt over een zelfstandige woonruimte binnen de regio en deze leeg achterlaat;
-	duurzaam gemeenschappelijke huishouding:	een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling heeft om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient ook sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen;
-	economische binding:	binding aan de regio overeenkomstig artikel 14 van de Huisvestingswet 2014, waarbij de woningzoekende binnen of vanuit de regiogemeente werkt en daarmee in het levensonderhoud voorziet;
-	eigenaar:	diegene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte of het gebouw, alsmede de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend;
-	grote gezinnen:	voor de toepassing bij of het krachtens deze verordening bepaalde wordt verstaan een duurzaam gemeenschappelijk huishouden met minimaal 4 kinderen;
-	gepubliceerd woningaanbod:	het periodiek openbaar gemaakt aanbod van voor verhuur beschikbaar komende woonruimte, waarop elke woningzoekende op eigen initiatief kan reageren;
-	herstructureringskandidaat:	een woningzoekende die op het moment van een aanwijzing van een actiegebied: a. ingeschreven staat in de basisregistratie personen (BRP) op het adres; en b. met toestemming van de eigenaar als huurder woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen zelfstandige woonruimte;
-	hoofdverblijf:	het adres waarop een persoon staat ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP) en daadwerkelijk het grootste deel van zijn tijd woonachtig is;
-	huishouden:	een alleenstaande óf twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren;
-	huishoudinkomen	huishoudinkomen zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet;
-	huisvestingsvergunning:	de vergunning zoals bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014;
-	huurder:	de huurder zoals bedoeld in artikel 1, derde lid, van de Woningwet;
-	huurprijs:	de huurprijs zoals omschreven in artikel 1, tweede lid, onder a van de Huisvestingswet 2014;
-	huurprijsgrens:	de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de Huurtoeslag;
-	ingezetene:	voor de toepassing bij of het krachtens deze verordening bepaalde wordt verstaan degene die volgens de inschrijving in de BRP woonachtig is in een gemeente in de regio en feitelijk diens hoofdverblijf heeft in een voor bewoning aangewezen woonruimte;
-	indicatie:	een door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan opgesteld document waaruit de specifieke fysieke of andere beperking(en) van een woningzoekende blijkt en waarin staat, of op basis waarvan, kan worden bepaald hoe de huisvesting van de woningzoekende dient te worden afgestemd;
-	inschrijfduur:	de periode dat een woningzoekende aaneensluitend staat ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 3:3, eerste lid;
-	inwoning:	het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen;
-	kamer:	verblijfsruimte zoals bedoeld in artikel 1.1 Bouwbesluit 2012;
-	leegstand:	leegstand zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d van de Leegstandwet;
-	maatschappelijke binding:	binding aan de regio zoals bedoeld in artikel 14, derde lid, aanhef en onder b van de Huisvestingswet 2014;
-	mantelzorg:	zorg zoals omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015;
-	mantelzorgrelatie:	de uitdrukkelijke of stilzwijgende afspraak tussen de ontvanger en de verlener over de te verlenen mantelzorg;
-	middeldure woonruimten:	woonruimten met een aanvangshuurprijs boven de huurprijsgrens die tevens op grond van artikel 5 van Besluit huurprijzen woonruimte en artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte tot en met 185 punten waard zijn; alsmede alle woonruimten met een aanvangshuurprijs boven de huurprijsgrens die minder of gelijk is aan de volgens Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimten gestelde maximale huurprijs voor 185 punten; voor de puntenvaststelling van de gemeente wordt met het oog op efficiëntie en effectiviteit (mede) uitgegaan van gegevens van de woonruimten die de gemeente zelf heeft verkregen ten behoeve van het vaststellen van de waarde onroerende zaakbelasting;
-	ondersteuning:	noodzakelijke hulp die wordt geleverd in het kader van het voeren van een zelfstandig huishouden;
-	ondersteuningsvraag:	de vraag naar ondersteuning in verband met een ernstige beperking in de zelfredzaamheid die het gevolg is van een lichamelijke of verstandelijke beperking, een chronische ziekte of psychische problemen;
-	onttrekkingsvergunning:	de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014;
-	onzelfstandige woonruimte:	woonruimte die geen eigen toegang heeft en niet door een huishouden kan worden bewoond zonder wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
-	regio:	het woningmarktgebied bestaande uit de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer;
-	register:	het regionale register van woningzoekenden;
-	register van standplaatszoekenden:	gemeentelijk register van standplaatszoekenden;
-	SHH	de vereniging Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden;
-	splitsingsvergunning:	de vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014;
-	standplaats:	een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn, waardoor een woonwagen op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of de gemeente kan worden aangesloten;
-	standplaatszoekende:	degene die in het register van standplaatszoekenden is ingeschreven;
-	starter:	een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd niet als huurder over een zelfstandige woonruimte binnen de regio beschikt;
-	statushouders:	de in artikel 12, vierde lid, van de Huisvestingswet bedoelde categorie vergunninghouders;
-	SVH:	de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden;
-	toetsingscommissie:	de door burgemeester en wethouders ingestelde commissie die burgemeester en wethouders adviseert ter zake van de uitvoering van artikel 4:1;
-	urgentieverklaring	een besluit dat een woningzoekende indeelt in een urgentiecategorie zoals bedoeld in artikel 12 van de Huisvestingswet 2014;
-	wettelijke taakstelling:	de voor de gemeente geldende taakstelling op grond van artikel 28 van de Huisvestingswet.
-	woningcorporatie:	een toegelaten instelling zoals omschreven in artikel 19 van de Woningwet;
-	woningzoekende:	het huishouden dat zich heeft ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden;
-	woningvorming:	het verbouwen tot twee of meer woonruimten als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014;
-	woonduur:	de onafgebroken periode gedurende welke een huurder de huidige woonruimte zelfstandig bewoont, conform de gegevens van de basisregistratie personen;
-	woonoppervlakte:	het totaal van de oppervlakten van de vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer of doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes zoals een kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte of schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde een vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld;
-	woonruimte:	woonruimte als bedoeld in a rtikel 1, eerste lid, onder j van de Huisvestingswet 2014;
-	zelfstandige woonruimte:	zoals omschreven in artikel 234 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 1:2 Reikwijdte verordening

Deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Den Haag.

Artikel 1:3 Actiegebied

Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimten vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van deze woonruimten kan plaatsvinden.

Hoofdstuk 2 Huisvestingsvergunning

Artikel 2:1 Reikwijdte

1. De artikelen in dit hoofdstuk zijn van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op middeldure woonruimten.
2. Dit hoofdstuk is niet van toepassing op:
- a.
  woonruimten, bestemd voor inwoning;
- b.
  onzelfstandige woonruimten;
- c.
  woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract;
- d.
  woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend.

Artikel 2:2 Huisvestingsvergunning

1. Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte als bedoeld in artikel 2:1, eerste lid, in gebruik te nemen voor bewoning.
2. Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

Artikel 2:3 Aanvrager huisvestingsvergunning

1. Voor een huisvestingsvergunning komen in aanmerking personen die:
- a.
  18 jaar of ouder zijn; of
- b.
  op grond van artikel 235 of artikel 253ha van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd zijn verklaard.
2. In aanvulling op het eerste lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning indien alle leden van het huishouden de Nederlandse nationaliteit bezitten of rechtmatig in Nederland verblijven in de zin van artikel 8 onder a tot en met e of l van de Vreemdelingenwet 2000.
3. In aanvulling op het eerste en tweede lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de huurprijsgrens indien het huishoudinkomen niet hoger is dan maximaal 1,5 maal het norminkomen van een meerpersoonshuishouden zoals staat omschreven in artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag.
4. In aanvulling op het eerste en tweede lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor een middeldure woonruimte, indien:
- a.
  het huishoudinkomen bij een eenpersoonshuishouden niet hoger is dan 1,5 maal de DAEB-norm; of
- b.
  het huishoudinkomen bij een meerpersoonshuishouden niet hoger is dan €10.000, - boven het huishoudinkomen in het vierde lid, onder a.

Artikel 2:4 Aanvragen huisvestingsvergunning

1. De aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders met behulp van een door burgemeester en wethouders vastgesteld aanvraagformulier, inclusief de hierin aangegeven verplichte documenten.
2. Bij de aanvraag van een huisvestingsvergunning dient de aanvrager een schriftelijke verklaring van de eigenaar te overleggen, waaruit blijkt dat deze bereid is de woonruimte in gebruik te geven.

Artikel 2:5 Verlenen huisvestingsvergunning

1. Burgemeester en wethouders besluiten op de in artikel 2:4 bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag en berichten de aanvrager hierover schriftelijk.
2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste vier weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.
3. In de huisvestingsvergunning wordt in ieder geval vermeld:
- a.
  de aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
- b.
  de naam van de persoon of personen aan wie de huisvestingsvergunning is verleend;
- c.
  het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt.
4. De woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend dient binnen drie maanden na afgifte door de aanvrager bewoond te worden.

Artikel 2:6 Criteria toewijzen woonruimten onder de huurprijsgrens

1. De grootte van het huishouden moet in een, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, redelijke verhouding staan tot de grootte van de woonruimte, waarbij woonruimten met een woonoppervlakte van minimaal 80 m² worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie leden.
2. De criteria genoemd in het eerste lid zijn niet van toepassing op woonruimten met een hogere mate van toegankelijkheid, zoals omschreven in bijlage I.
3. Een woonruimte met een hogere mate van toegankelijkheid wordt uitsluitend passend geacht, indien:
- a.
  er op grond van een gemeentelijke indicatiestelling op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning een functiebeperking van het huishouden is vastgesteld; en
- b.
  de functiebeperking naar het oordeel van de burgemeester en wethouders daardoor in redelijke verhouding staat tot de hogere mate van toegankelijkheid van de woonruimte.
4. Dit artikel is niet van toepassing op woonruimten boven de huurprijsgrens.

Artikel 2:7 Weigeringsgronden huisvestingvergunning

1. Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning weigeren, indien:
- a.
  het huishouden niet voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 2:3;
- b.
  het huishouden als gevolg van het verlenen van de huisvestingsvergunning meer dan één woonruimte in gebruik zal krijgen, tenzij burgemeester en wethouders toestaan dat het huishouden vanwege verkoop van een woonruimte tijdelijk twee woonruimten in gebruik mag hebben waarvan feitelijk slechts één woonruimte wordt bewoond;
- c.
  het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen;
- d.
  een andere woningzoekende op grond van deze verordening met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking komt;
- e.
  de woonruimte is gelegen in een actiegebied;
- f.
  burgemeester en wethouders bepalen dat het een woonruimte betreft waarvoor, gezien de fysieke inrichting of de ruimtelijke positie van de woonruimte een specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager niet over deze indicatie beschikt;
- g.
  de woonruimte niet passend is op grond van artikel 2:6.
2. In afwijking van het eerste lid, onder d, weigeren burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning niet, indien:
- a.
  de medehuurder, doordat de huurder de woonruimte verlaat, huurder wordt;
- b.
  er sprake is van een voorgenomen ruil van woonruimte;
- c.
  een woonruimte conform artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 vruchteloos, gedurende dertien weken, is aangeboden.

Artikel 2:8 Intrekken huisvestingsvergunning

1. Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, indien de vergunning is verleend op grond van de door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan de vergunninghouder wist of redelijkerwijs had moeten weten dat deze gegevens onjuist of onvolledig waren.
2. Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, indien de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend niet in gebruik is genomen binnen de gestelde termijn van artikel 2:5, vierde lid.

Artikel 2:9 Beschikbaar komen voor verhuur

1. De eigenaar van een woonruimte, als bedoeld in artikel 2:1, meldt het ter beschikking komen van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders.
2. Een woonruimte komt ter beschikking, wanneer:
- a.
  degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar het gebruik daarvan heeft opgezegd;
- b.
  de woonruimte is ontruimd;
- c.
  de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat dit slechts korte tijd het geval is;
- d.
  op een andere wijze is gebleken dat de woonruimte te huur is.
3. Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte onderhouds- of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, waardoor de woonruimte tijdelijk niet bewoond kan worden, is de eigenaar verplicht:
- a.
  de noodzakelijke geplande tijdsduur voor deze werkzaamheden aan burgemeester en wethouders te melden; en
- b.
  de beëindiging van deze werkzaamheden te melden.
4. De eigenaar stelt, de door burgemeester en wethouders aan te wijzen, ambtenaren in de gelegenheid de woonruimte te inspecteren ter vaststelling van de vorige leden.

Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling

Artikel 3:1 Reikwijdte

1. Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie.
2. Dit hoofdstuk is niet van toepassing op:
- a.
  woonruimten, bestemd voor inwoning;
- b.
  onzelfstandige woonruimten;
- c.
  woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract;
- d.
  woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend;
- e.
  standplaatsen.

Artikel 3:2 Nadere normen van toewijzing

1. Ten behoeve van de in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet aan de woningcorporaties gestelde voorwaarden, kunnen burgemeester en wethouders, op verzoek van de woningcorporaties nadere normen stellen ten aanzien van:
- a.
  het (maximum) huishoudinkomen in relatie tot de hoogte van de huur;
- b.
  de grootte van het huishouden in relatie tot de grootte van de woonruimte.
2. Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie van de toewijzing.

Artikel 3:3 Inschrijving als woningzoekende

1. Huishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning van een woningcorporatie schrijven zich in in het regionale register van woningzoekenden.
2. Huishoudens worden op hun verzoek ingeschreven wanneer de aanvrager 18 jaar of ouder is of op grond van artikel 235 of artikel 253ha van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd is verklaard.
3. Woningcorporaties hanteren een gezamenlijk register en stellen ten aanzien van inschrijving in dat register een uniform protocol op, dat ten minste aan de volgende uitgangspunten moet voldoen:
- a.
  het protocol wordt openbaar gemaakt;
- b.
  onderdeel van de inschrijving is de registratie van een eventuele urgentieverklaring;
- c.
  woningcorporaties stemmen het te hanteren protocol af met burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij werkzaam zijn.
4. Indien het protocol naar het oordeel van burgemeester en wethouders onvoldoende voldoet aan de uitgangspunten in het vorige lid treden zij binnen zes weken in overleg.
5. Woningcorporaties zullen een inschrijving laten vervallen indien:
- a.
  de woningzoekende een woonruimte heeft aanvaard;
- b.
  de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet;
- c.
  de woningzoekende daarom verzoekt;
- d.
  de woningzoekende is overleden;
- e.
  de woningzoekende het inschrijfgeld niet binnen de betalingstermijn heeft voldaan;
- f.
  de woningzoekende doelbewust fraudeert met zijn inschrijvingsgegevens.
6. In afwijking van het gestelde in het vijfde lid, onder a, zal een inschrijving niet vervallen indien:
- a.
  de woningzoekende tijdelijk in een wisselwoning verblijft of tijdelijke woonruimte huurt;
- b.
  de woningzoekende die een andere woonruimte accepteert op basis van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd, dat verzoekt;
- c.
  de woningzoekende die na inschrijving op een ander woonadres in de BRP niet over zelfstandige woonruimte beschikt, dat verzoekt;
- d.
  een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 274, eerste lid, onder c, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan;
- e.
  de woningzoekende die een 1-kamerwoning accepteert dat verzoekt.
7. In aanvulling op het vijfde lid kan de inschrijving van een herstructureringskandidaat tijdelijk, voor een periode tot twee jaar na de eerste verhuizing, worden hersteld, indien:
- a.
  deze een woning heeft moeten verlaten en hiervoor een andere woning heeft geaccepteerd; en
- b.
  deze binnen twee jaar na de eerste woningacceptatie daarom verzoekt.

Artikel 3:4 Publicatie vrijkomende woonruimte

1. Woningcorporaties bieden hun voor verhuur vrijkomende woonruimten aan in een uniform medium.
2. Bij de publicatie van de voor verhuur vrijkomende woonruimte geven de woningcorporaties inzicht in de toegankelijkheid van de woonruimte, zoals opgenomen in bijlage I, aansluitend bij de werkwijze vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning.
3. Woonruimten die op grond van artikelen 3:9, 3:10 of 3:11 zijn aangeboden en niet worden gepubliceerd moeten achteraf worden verantwoord.

Artikel 3:5 Rangorde voor woningaanbod

1. Woningcorporaties dienen de woningzoekende, die voor een overeenkomstig artikel 3:4, eerste lid, aangeboden woonruimte in aanmerking komt, te selecteren uit de woningzoekenden die op de betreffende woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikel 2:6 bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende rangorde in acht:
- a.
  woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 4:3;
- b.
  woningzoekenden die vallen in de categorie lokaal maatwerk als omschreven in artikel 3:8;
- c.
  woningzoekenden die vallen in de categorie regionaal maatwerk als omschreven in artikel 3:7;
- d.
  overige woningzoekenden.
2. Met in achtneming van de rangorde in categorieën woningzoekenden als bepaald in het eerste lid wordt de volgorde van belangstellenden als volgt nader vastgesteld:
- a.
  in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden hebben gereageerd, gaat de woningzoekende met de langste inschrijfduur of inschrijfduur plus woonduur voor;
- b.
  in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een urgentieverklaring hebben gereageerd, gaat de woningzoekende van wie de urgentieverklaring het eerst eindigt voor;
- c.
  indien er meerdere woningzoekenden reageren met een gelijk aflopende urgentieverklaring is voor de onderlinge volgorde de langste inschrijfduur of woonduur bepalend;
- d.
  in afwijking van het gestelde onder c gaat in het geval dat twee kandidaten met herstructureringsvoorrang een urgentieverklaring met gelijke vervaldatum hebben, de kandidaat waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidig adres gelijk is aan de (CBS-)wijkcode van de geadverteerde woonruimte voor;
- e.
  in aanvulling op het gestelde onder d is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend, in het geval er meerdere kandidaten met een herstructureringsvoorrang zijn waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidige adres gelijk is aan de (CBS-)wijkcode van de geadverteerde woonruimte.

Artikel 3:6 Categorieën woningzoekenden

1. Voor een starter geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur als criterium.
2. Voor een doorstromer geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur en de woonduur op het moment van inschrijving, met een maximum van vijf jaar, als criterium.
3. Voor een woningzoekende met een urgentieverklaring geldt bij de toewijzing van woonruimte dat niet de inschrijfduur of woonduur leidend is, maar de datum waarop de urgentieverklaring afloopt.

Artikel 3:7 Regionaal maatwerk

1. Woonruimten genoemd in artikel 3:1 kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, ten behoeve van het oplossen van, door burgemeester en wethouders in afstemming met betrokken partijen, te benoemen regionale categorieën knelpunten.
2. Van in het eerste lid omschreven regionaal maatwerk is ieder geval sprake bij:
- a.
  grote gezinnen die doorstromen binnen de regio en een corporatiewoning achterlaten kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten gelijk aan of groter dan 80 m² woonoppervlakte;
- b.
  huishoudens die een corporatiewoning achterlaten met een woonoppervlakte groter of gelijk aan 65 m² bij een eengezinswoning en groter of gelijk aan 80 m² voor overige woningtypen, kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten kleiner dan 80 m² die niet zijn gekenmerkt als eengezinswoning;
- c.
  doorstromers binnen de regio die een schaarse grote corporatiewoning achterlaten, welke is gelabeld voor een groter huishouden, kunnen met een maximum van 5% van het vrijkomende aanbod direct worden bemiddeld naar een “niet eengezinswoning” kleiner dan 80 m² en een huur tot en met de huurprijsgrens die gelabeld is voor een kleiner passend huishouden.

Artikel 3:8 Lokaal maatwerk

1. Woonruimten genoemd in artikel 3.1 kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente.
2. De in het eerste lid omschreven woonruimten kunnen met voorrang worden toegewezen ten behoeve van het oplossen van door burgemeester en wethouders, in afstemming met betrokken partijen, te benoemen lokale categorieën knelpunten op de woningmarkt.
3. Burgemeester en wethouders geven nadere invulling aan de onder het tweede lid genoemde categorieën knelpunten, waarbij:
- a.
  de regels transparant en inzichtelijk zijn voor woningzoekenden;
- b.
  er aantoonbaar sprake is van schaarste en verdringing in de benoemde categorieën knelpunten.
4. Op grond van lokaal maatwerk zal maximaal 5% van de voor verhuur beschikbare woonruimten met één, twee of drie kamers met een woonoppervlakte van minder dan 65 m² worden verloot aan starters die ten minste drie jaar staan ingeschreven bij de BRP van de gemeente Den Haag.
5. De woningcorporatie kan een voor verhuur vrijkomende woning met een 1-sterrenclassificatie uit bijlage I direct toewijzen aan een woningzoekende, indien de toegankelijkheid van de woonruimte van de woningzoekende naar het oordeel van het bestuur van de woningcorporatie niet langer passend wordt geacht en:
- a.
  het huishouden van de woningzoekende uit maximaal 2 personen bestaat;
- b.
  de huurder minimaal de leeftijd van 65 jaren heeft bereikt;
- c.
  de huurder ten minste 5 jaar een zelfstandige corporatiewoonruimte van gelijke waarde binnen het gebouw, de buurt of wijk bewoont en deze bij vertrek leeg achterlaat;
6. Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop aan de voorgaande leden invulling wordt gegeven en monitoren jaarlijks de realisatie van toewijzing.

Artikel 3:9 Huisvesten zorg-doelgroepen

1. Burgemeester en wethouders maken jaarlijks afspraken, met onder andere de woningcorporaties, over de hoeveelheid van de voor verhuur vrijkomende woonruimte, die uitsluitend in het kader van de uitstroom uit instellingen voor Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen, residentiele instellingen voor verslavingszorg, geestelijke gezondheidszorg, Jeugdzorg (met verblijf) en de huisvesting van ex-gedetineerden gericht worden toegewezen.
2. In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders nadere regels stellen.
3. De woningcorporaties maken de afspraken uit het eerste lid openbaar, voordat gericht wordt toegewezen.
4. Burgemeester en wethouders informeren de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie.

Artikel 3:10 Afwijkend aanbieden

1. Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur, in zwaarwegende gevallen, ten aanzien van de zorgplicht als verhuurder een voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimte uit eigen beheer aanbieden aan een eigen huurder.
2. Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur in overleg met de gemeente, in naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarwegende gevallen, een ter beschikking voor verhuur gekomen woonruimte toewijzen.
3. Voor plaatsing op de in het tweede lid bedoelde voordracht komen in aanmerking de woningzoekenden met een, naar het oordeel van burgermeester en wethouders, zeer hoge mate van urgentie.
4. Een woningcorporatie kan op basis van verhuurresultaten na overleg met burgemeester en wethouders alternatieve voorrangsbepalingen hanteren.
5. In het algemeen belang van volkshuisvesting, in het bijzonder de doorstroming, kunnen woningcorporaties in overleg met en toestemming van burgemeester en wethouders beslissen dat voor aangewezen woonruimten artikel 3:5, eerste lid onder a, niet van toepassing is.
6. Op bovenstaande leden is een afwijkende wijze van aanbieden en andere rangordebepaling dan die in artikel 3:4 en 3:5 van toepassing.

Artikel 3:11 Directe aanbieding

1. In afwijking van artikel 3:4 en 3:5 kunnen uitsluitend woonruimten direct worden aangeboden indien:
- a.
  een passend aanbod moet worden gedaan aan statushouders, die op grond van en conform een wettelijke taakstelling in de gemeente een woonruimte aangeboden moeten krijgen;
- b.
  personen op grond van artikel 3:7, 3:8 of 3:9 passend moeten worden gehuisvest;
- c.
  er sprake is van een aanbod op grond van artikel 3:10;
- d.
  woningzoekenden die op grond van artikel 4:8, vierde of vijfde lid, een urgentieverklaring hebben toegewezen gekregen.
2. Voor de woningzoekenden bedoeld in het eerste lid, onder d, dragen woningcorporaties regionaal zorg voor een uniforme bemiddelingslijst en het doen van een éénmalig passend woningaanbod.

Artikel 3:12 Aanbieding door loting

1. Een woonruimte kan via loting worden aangeboden, indien deze door de woningcorporatie op een wijze als bedoeld in artikel 3:4, dertien weken vruchteloos of ten minste vijftig maal tevergeefs is aangeboden aan woningzoekenden.
2. De rangorde van artikel 3:5 is niet van toepassing op het eerste lid.

Artikel 3:13 Verantwoording toewijzing woonruimte

1. Woningcorporaties dienen openbaar te maken:
- a.
  de inschrijfduur of de duur van de urgentieverklaring van de woningzoekende, waaraan het gepubliceerde woningaanbod uiteindelijk is toegewezen;
- b.
  de woonruimten die zijn toegewezen anders dan op grond van artikel 3:5.

Artikel 3:14 Afhandeling klachten

1. Burgemeester en wethouders stellen een klachtencommissie in voor klachten over de uitvoering van regels over woonruimteverdeling.
2. Burgemeester en wethouders dragen zorg voor een uniform protocol ten aanzien van de klachtenafhandeling.
3. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheden uit het eerste en tweede lid mandateren aan de woningcorporaties.
4. Bij de klachtenafhandeling gelden de volgende uitgangspunten:
- a.
  de klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de woningcorporaties;
- b.
  in de regio Haaglanden wordt een uniform klachtenprotocol gehanteerd;
- c.
  jaarlijks, maar uiterlijk 1 maart, rapporteert de klachtencommissie over de ingediende klachten en de afhandeling hiervan aan burgemeester en wethouders;
- d.
  de klachten en afhandeling hiervan worden openbaar gemaakt.
5. Het oordeel van de klachtencommissie is bindend voor woningcorporaties en voor de klager.
6. Verhuurders overleggen op verzoek alle noodzakelijke gegevens voor beoordeling van de klacht aan de klachtencommissie.

Hoofdstuk 4 Urgentie

Artikel 4:1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring

1. Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag, nadat de toetsingscommissie over de aanvraag een advies heeft uitgebracht.
2. Burgemeester en wethouders kunnen in een reglement criteria stellen die de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie waarborgen.
3. Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid als bedoeld in het eerste lid mandateren aan een toetsingscommissie.

Artikel 4:2 Aanvraag om een urgentieverklaring

1. Een urgentieverklaring wordt aangevraagd:
- a.
  bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager volgens de BRP diens woonadres heeft; of,
- b.
  bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager wil gaan wonen, als de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6, onder a; of
- c.
  bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de te verlenen zorg dient plaats te vinden, bij een aanvraag op grond van artikel 4:6, onder b.
2. Voor de aanvraag van een urgentieverklaring stellen burgemeester en wethouders een verplicht formulier vast, dat de aanvrager dient in te vullen bij de aanvraag.
3. Burgemeester en wethouders kunnen het ontvangen van de onder het eerste lid genoemde aanvragen mandateren aan de woningcorporatie.
4. Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. Zij kunnen deze termijn eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken en maken hun besluit daartoe bekend binnen de in de vorige zin genoemde termijn.
5. De aanvraag gaat in ieder geval vergezeld van de volgende gegevens en bescheiden:
- a.
  een inschrijfnummer waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden; en
- b.
  informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en
- c.
  een toelichting over welke handelingen de aanvrager heeft verricht en op welke wijze de aanvrager heeft geprobeerd het huisvestingsprobleem op te lossen alvorens een aanvraag in te dienen; en
- d.
  informatie over het inkomen en de samenstelling van het huishouden van de aanvrager; en
- e.
  indien de aanvraag is gedaan op verwijzing van een instelling waar aanvrager is opgenomen dient een advies van de instantie te worden toegevoegd.
6. Burgemeester en wethouders stellen beleidsregels vast voor het verlenen van een urgentieverklaring aan woningzoekenden.
7. Burgemeester en wethouders stemmen deze beleidsregels af met de regio.

Artikel 4:3 Inhoud van de urgentieverklaring

1. De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor passende woonruimte.
2. Het zoekprofiel geeft aan welke woonruimte voor deze aanvrager passend wordt geacht.
3. Het zoekprofiel van een urgentieverklaring dat is toegewezen op grond van artikel 4:6 en artikel 4:7, eerste en tweede lid, bevat qua grootte en aard de meest eenvoudige woningtypen die naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk zijn voor het oplossen van het huisvestingsprobleem.
4. Een urgentieverklaring die is toegewezen op grond van artikel 4:7, derde lid, zal de hierbij passende woningtypen bevatten.
5. Het zoekprofiel bevat het zoekgebied waarvoor de urgentieverklaring geldig is.
6. De urgentieverklaring bevat naast het zoekprofiel de volgende informatie:
- a.
  de naam, het adres en de woonplaats van de aanvrager;
- b.
  het in artikel 4:2, vijfde lid, onder a, bedoelde inschrijfnummer van de aanvrager;
- c.
  de periode gedurende welke de urgentieverklaring geldig is;
- d.
  voor hoeveel leden van het huishouden de urgentieverklaring geldig is.

Artikel 4:4 Het zoekgebied

1. Een urgentieverklaring is geldig in de regio.
2. Burgemeester en wethouders kunnen in beleidsregels het gebied waarin de urgentieverklaring geldig is beperken.

Artikel 4:5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring

Burgemeester en wethouders weigeren de urgentieverklaring indien naar hun oordeel sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden:

a.
de aanvrager niet voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 2:3;
b.
er geen sprake is van een urgent huisvestingsprobleem;
c.
de aanvrager kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen;
d.
het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of was te voorzien;
e.
het huisvestingsprobleem kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening;
f.
het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een aan de aanvrager of lid van diens huishouden toe te rekenen handelen of nalaten;
g.
het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem niet of in onvoldoende mate opgelost kan worden met verhuizing naar een zelfstandige woonruimte of een ándere zelfstandige woonruimte;
h.
de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of artikel 4:9;
i.
de aanvrager niet in staat is om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien;
j.
het huishoudinkomen is hoger dan anderhalf maal het norminkomen van artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag;
k.
de aanvrager naar verwachting bij toepassing van de in artikel 3:5, eerste lid, rangorde binnen drie maanden een andere woonruimte kan krijgen;
l.
de aanvrager woont in een onderkomen dat formeel geen zelfstandige woonruimte is, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6, eerste lid, onder a;
m.
de aanvrager heeft niet eerst direct voorafgaand aan de aanvraag drie maanden zelf aantoonbaar gereageerd op het beschikbare woningaanbod, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6;
n.
de aanvrager niet ten minste al twee jaar voorafgaand aan de aanvraag aansluitend staat ingeschreven in de Basisregistratie personen van de gemeenten in de regio Haaglanden, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6.

Artikel 4:6 Wettelijke urgentiecategorieën

1. Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5, onder a tot en met l, genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
- a.
  woningzoekenden die tenminste twee maanden verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is;
- b.
  woningzoekenden waarvan de voorziening in de behoefte aan woonruimte als gevolg van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders voor aanvrager dringend noodzakelijk is.
  
  Om te worden ingedeeld tot deze urgentiecategorie dient:
  - 1°
    de afstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger groter te zijn dan 5 kilometer en door verhuizing te kunnen worden teruggebracht tot minder dan 5 kilometer;
  - 2°
    de te verlenen mantelzorg uit meer dan 8 uur per week te bestaan, verspreid over tenminste 4 dagen per week.

Artikel 4:7 Overige urgentiecategorieën

1. Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5 genoemde omstandigheden voordoet en indien een woonsituatie binnen de gemeente naar het oordeel van burgemeester en wethouders door sociale of medische omstandigheden zodanig is verstoord dat:
- a.
  levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden dreigt; of
- b.
  één of meer leden van het huishouden zodanig geestelijk, emotioneel of lichamelijk belast is, dat volledige ontwrichting van het huishouden optreedt en de leden zelf niet in staat zijn dit op te lossen.
2. Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4.5, onder a tot en met l, genoemde omstandigheden voordoet en indien de woningzoekende een door burgemeester en wethouders toegewezen woonkostentoeslag ontvangt die structureel is en noodzaakt tot verhuizing.
3. Een urgentieverklaring kan worden verleend aan een herstructureringskandidaat, indien zich geen van de in artikel 4:5, onder a tot en met l genoemde omstandigheden voordoet en er niet al eerder voor de in het actiegebied gelegen woonruimte van de herstructureringskandidaat een urgentieverklaring is afgegeven.

Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring

1. Een urgentieverklaring is geldig voor de termijn van drie maanden.
2. Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende geldigheidstermijn van maximaal twaalf maanden.
3. De urgentieverklaring vervalt:
- a.
  nadat de houder ervan niet meer behoort tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring; of,
- b.
  bij aanvaarding van vervangende woonruimte; of,
- c.
  van rechtswege na verloop van de termijn genoemd in het eerste of tweede lid.
4. Binnen twee weken na afloop van de geldigheidstermijn van een toegewezen urgentieverklaring kan een aanvraag worden ingediend voor een éénmalig woningaanbod, indien de aanvrager kan aantonen dat deze urgentieverklaring niet binnen de termijn waarvoor deze geldig was kon worden benut en de toetsingscommissie dit bevestigend adviseert.
5. In afwijking van de bovenstaande leden kunnen burgemeester en wethouders besluiten, op advies van de toetsingscommissie, om een urgentieverklaring toe te wijzen voor een éénmalig bemiddelingsaanbod.

Artikel 4:9 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring

1. Burgemeester en wethouders trekken de urgentieverklaring in, indien:
- a.
  bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring zou zijn geweigerd, indien de juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest;
- b.
  de houder van de urgentieverklaring daartoe verzoekt.
2. Burgemeester en wethouders kunnen de urgentieverklaring wijzigen, indien bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest.
3. Ter voorbereiding van een besluit tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een ter zake deskundig persoon.

Hoofdstuk 5 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming

1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied.

Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming

De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:

a.
anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken;
b.
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet;
c.
worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten.

Artikel 5:3 Aanvragen vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming

1. Een aanvraag voor een vergunning op grond van artikel 5:1 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.
2. Bij de aanvraag moeten in ieder geval de volgende gegevens worden verstrekt:
- a.
  het adres van de woning;
- b.
  de naam en het adres van de aanvrager;
- c.
  de gegevens over de bestaande situatie en het aantal kamers en de woonoppervlakte;
- d.
  de gegevens over de beoogde situatie en het aantal kamers en het aantal bewoners.

Artikel 5:4 Voorwaarden en voorschriften onttrekking, omzetting of woningvorming

Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 worden de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden:

a.
een beperkte geldigheidsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte;
b.
het voldoen aan de eisen die betrekking hebben op overbewoning, hygiëne en overlast, zoals omschreven in afdeling 7.3 van het Bouwbesluit 2012.
c.
bij het omzetten in onzelfstandige woonruimte naar meer dan vier wooneenheden doet de aanvrager een gebruiksmelding op grond van artikel 1.18 van het Bouwbesluit 2012 .

Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming

1. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als:
- a.
  naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;
- b.
  het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
- c.
  het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
- d.
  naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning.

Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming

1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens West en Spoorwijk).
2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming-)gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
3. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Rivierenbuurt, zoals weergegeven in bijlage III.
4. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Duindorp, zoals weergegeven in bijlage III.
5. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de uit woningvorming beoogde woonruimten:
- a.
  niet beschikken over een woonoppervlakte van minimaal 40 m²; en
- b.
  niet beschikken over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen.

Artikel 5:7 Intrekken vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming

Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 intrekken indien:

a.
de houder van die vergunning niet binnen een jaar nadat die vergunning onherroepelijk is geworden is overgegaan tot onttrekking, omzetting of woningvorming;
b.
die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
c.
de voorwaarden of voorschriften vastgelegd in de artikelen uit hoofdstuk 5 niet worden nageleefd;
d.
de op grond van artikel 5:2, onder b, genoemde onzelfstandige woonruimten langer dan zes maanden niet als onzelfstandige woonruimte is gebruikt.

Artikel 5:8 Vergunning kadastrale splitsing

Artikel 22 van de Huisvestingswet is van toepassing op alle gebouwen in alle wijken van Den Haag, die een woonruimte onder de huurprijsgrens bevatten.

Artikel 5:9 Aanvraag vergunning kadastrale splitsing

1. Een aanvraag van een vergunning in artikel 5.8 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.
2. Bij de aanvraag moeten de volgende gegevens worden verstrekt:
- a.
  het adres van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;
- b.
  de naam en het adres van de aanvrager;
- c.
  de kadastrale ligging;
- d.
  een splitsingstekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek;
- e.
  een bouwkundig rapport met een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud van het gebouw.

Artikel 5:10 Voorwaarde en voorschrift kadastrale splitsing

Indien er niet kadastraal gesplitst is vervalt de vergunning op grond van artikel 5.8 na 1 jaar, tenzij er in de vergunning een andere geldigheidsduur is vermeld.

Artikel 5:11 Weigeringsgronden vergunning kadastrale splitsing

Een vergunning op grond van artikel 5:8 kan worden geweigerd als:

a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de aanvrager;
b.
het belang van de aanvrager niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de splitsingsvergunning;
c.
de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende door de aanvrager aannemelijk is gemaakt dat die gebreken zullen worden opgeheven;
d.
van gebreken als bedoeld en genoemd onder c is in ieder geval sprake, indien burgemeester en wethouders op grond van artikel 13 van de Woningwet de eigenaar hebben aangeschreven en deze nog niet aan deze aanschrijving heeft voldaan.

Hoofdstuk 6 Standplaatsen

Artikel 6:1 Gemeentelijk register standplaatszoekenden

1. Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een gemeentelijk register van standplaatszoekenden.
2. In het register van standplaatszoekenden worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende voorwaarden:
- a.
  de aanvrager is 18 jaar of ouder;
- b.
  de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland;
- c.
  het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld, inclusief de daarin gevraagde bijlagen.
3. Het gemeentelijk register vermeldt de standplaatszoekenden met inschrijfduur of herstructureringsvoorrang.

Artikel 6:2 Toewijzing

1. Burgemeester en wethouders wijzen een vrijgekomen standplaats toe op volgorde van inschrijving in het gemeentelijk register of op basis van herstructurering.
2. Bij gelijke registratieduur gaat de standplaatszoekende met de langste woonduur voor.
3. Bij gelijke registratieduur en woonduur gaat de standplaatszoekende met de hoogste leeftijd voor.
4. Bij toewijzing kan rekening gehouden worden met het samenleven in familieverband.

Artikel 6:3 Inschrijving

1. De aanvraag voor een standplaats wordt schriftelijk ingediend bij burgemeester en wethouders met behulp van een door burgemeester en wethouders vastgesteld inschrijvingsformulier.
2. Bij een aanvraag om voor een standplaats legt de aanvrager de volgende gegevens over:
- a.
  een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, indien de inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige woonplaats;
- b.
  zo nodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden.
3. Het inschrijvingsformulier dient volledig ingevuld te zijn inclusief de daarbij gevraagde bijlage(n).
4. Burgemeester en wethouders bepalen of de standplaatszoekende voldoet aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, en gaat over tot inschrijving in het register indien aan deze voorwaarden is voldaan.
5. Inschrijving als standplaatszoekende kan ook ambtshalve plaatsvinden.
6. Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het laten registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang ambtshalve komen te vervallen.

Artikel 6:4 Bewijs van inschrijving

1. Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld:
- -
  naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen;
- -
  adresgegevens;
- -
  inschrijvingsdatum;
- -
  voorranggegevens indien van toepassing.
2. Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, is voldaan.
3. Als de aanvrager krachtens artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht de gelegenheid heeft gehad de aanvraag aan te vullen, geldt als datum van inschrijving in het register de datum waarop de aanvraag is aangevuld.
4. Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, onder a en b, voldoet en burgemeester en wethouders de standplaatszoekende heeft ingeschreven.

Artikel 6:5 Geldigheidsduur van inschrijving in het register van standplaatszoekenden

1. De inschrijving in het register van standplaatszoekenden blijft behoudens het gestelde in artikel 6:7 twee jaar geldig.
2. De inschrijving wordt beëindigd tenzij de standplaatszoekende binnen 4 weken na aanschrijving aan burgemeester en wethouders kenbaar heeft gemaakt dat deze de inschrijving in het register van standplaatszoekenden wil behouden.

Artikel 6:6 Wijziging van inschrijving in het register

1. De inschrijving kan op verzoek van de hoofdinschrijver op naam van de beide partners worden gesteld, indien er sprake is van een (voorgenomen) huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingsovereenkomst.
2. Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, en beide voormalige partners voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden dan kunnen beiden zich afzonderlijk laten inschrijven.
3. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de inschrijving.
4. Voor de voormalige partner, geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of indien de voormalige partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de voormalige partner, als registratieduur.
5. Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners dan blijft de inschrijving van de nog levende overgebleven partner zijn geldigheid behouden.
6. Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve inschrijving, dan beslissen burgemeester en wethouders of beide partners apart worden ingeschreven.
7. Een ingeschrevene dient een wijziging van gegevens, zoals woonadres en gezinssamenstelling, onverwijld door te geven aan burgemeester en wethouders.
8. De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de wijziging van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.

Artikel 6:7 Doorhaling van inschrijving

1. Burgemeester en wethouders halen een inschrijving door in het register van standplaatszoekenden indien:
- a.
  de standplaatszoekende naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet;
- b.
  de standplaatszoekende daarom verzoekt;
- c.
  de standplaatszoekende komt te overlijden;
- d.
  de standplaatszoekende een standplaats elders krijgt toegewezen en deze accepteert;
- e.
  de standplaatszoekende een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een woning;
- f.
  de standplaatszoekende al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door te geven;
- g.
  de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving.
2. Ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.

Hoofdstuk 7 Overige bepalingen

Artikel 7:1 Monitoring, verslaglegging en evaluatie

1. Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden.
2. Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten ten behoeve van de monitor verslag uit aan burgemeester en wethouders.
3. In aanvulling op het tweede lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken.
4. Burgemeester en wethouders overleggen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, en woonconsumentenorganisaties elk jaar voor 1 juli over de werking en eventuele aanpassing van de woonruimteverdeling.

Artikel 7:2 Bestuurlijke boete

1. Voor overtreding van de artikelen 8, 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen.
2. De bestuurlijke boete wordt verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage II bij deze verordening is bepaald, indien de overtreding is begaan bij een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte.
3. Onverminderd het bepaalde in het vorige lid kan de bestuurlijke boete, met uitzondering van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 8, eerste lid wederom worden verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage II bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden.
4. Bij toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage II van deze verordening.

Artikel 7:3 Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard.

Artikel 7:4 Innovatieve ontwikkeling

In geval van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar, naar aanleiding van innovatieve ontwikkelingen, kan in het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste worden afgeweken van de bepalingen over woonruimteverdeling in deze verordening.

Artikel 7:5 Mandatering

1. Krachtens artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders de bevoegdheden van de artikelen 15 tot en met 17 mandateren aan eigenaren van woonruimte, voor zover het die woonruimte betreft.
2. De mandatering wordt openbaar gemaakt.

Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep

De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor bezwaarmaker gunstiger is.

Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning

1. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.
2. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.

Artikel 8:3 Overgangsbepaling doorstromer

Alle woningzoekenden die zich voor 1 juli 2019 als doorstromer hebben ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden behouden hun woonduur tot uiterlijk 1 juli 2021, waarna deze woonduur vervalt.

Artikel 8:4 Citeertitel

Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Den Haag 2019.

Artikel 8:5 Inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt op 1 juli 2023.

Algemene toelichting

Inleiding

De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenteraad uitsluitend de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met een verordening, indien dit noodzakelijk en geschikt is. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. De Huisvestingswet 2014 maakt het niet mogelijk om regels te stellen aan de toewijzing en de verdeling van koopwoningen. Ook zijn andere beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk, niet toegestaan. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Woonvisie, Woonagenda en prestatieafspraken.

Woonvisie

De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken.

Woonagenda

De Woonagenda is het uitvoeringsprogramma bij de Woonvisie, voor de periode van 2019 – 2023. In de Woonagenda zijn maatregelen getroffen om de grote druk op de woningmarkt te verlichten. De Woonagenda is het actuele woonbeleid van de gemeente en geldt hierbij als basis voor bijvoorbeeld prestatieafspraken met corporaties en privaatrechtelijke afspraken met ontwikkelaars bij particuliere ontwikkelingen.

Prestatieafspraken

In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken.

De gemeenteraad Den Haag acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten opgesteld.

Schaarste

De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste, vooral in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de huurprijsgrens en middeldure woonruimten is de schaarste merkbaar. Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist.

Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Den Haag en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling er van.

Met het oog op het voorgaande is er tevens noodzaak om via een vergunningstelsel voor splitsing, samenvoeging, vorming en onttrekking van woningen grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad.

Met deze verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. Hieronder wordt eerst ingegaan op regionale schaarste en daarna op lokale schaarste.

Regionale schaarste:

De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie Zuid-Holland in de Visie Ruimte en Mobiliteit (vastgesteld in 2014 en laatstelijk gewijzigd op 30 mei 2018 en in werking getreden op 29 juni 2018) dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woonruimten. De huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de huisvestingsverordening geldig is.

In de woningmarktregio Haaglanden zijn goedkope huurwoningen tot de huurprijsgrens (€ 720,42 in 2019) schaars. Daarom is in de huisvestingsverordening van alle regiogemeenten opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen.

De samenwerkende gemeenten in Haaglanden hebben er voor gekozen het schaarste-begrip voor de hele regio te definiëren. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is kan per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau, zou dit er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte onder de huurprijsgrens en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren.

De regionale schaarste wordt ook zichtbaar wanneer gekeken wordt naar cijfers over de huidige situatie. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Z0 blijkt uit de Afsprakenmonitor regio Haaglanden de Jaarmonitor 2018, van Explica, dat er in de regio ruim 140.000 zelfstandige huurwoningen van de woningcorporaties staan die worden verhuurd tegen een prijs onder de huurprijsgrens en bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen van minder dan € 38.035 (2019). Waarvan ongeveer 120.000 een huur onder de hoogste aftoppingsgrens hebben en bereikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen van onder de € 22.700 /30.825 (eenpersoons-, of meerpersoonshuishouden in 2019). In de Aanbodrapportage 2018 van Explica is in kaart gebracht dat er in de regio Haaglanden bijna 137.500 huishoudens staan ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 73.000 huishoudens actief woningzoekend, wat betekent dat zij reageren op vrijkomend aanbod. Jaarlijks komt ongeveer 6% van de zelfstandige corporatiewoningen onder de huurprijsgrens vrij. Dit betekent ongeveer 7.900 woningen per jaar. Het aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen lag in 2018 op gemiddeld 255 reacties per woning. Dit duidt op een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. In het Tabellenboek 2018 Den Haag van Explica is beschreven hoe de regionale mutatiegraad in 2018 voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2% was, ten opzichte van de regionale mutatiegraad van 8,6% voor woonruimten tot 50 m². Deze grotere woonruimten bedroegen in 2018 daarmee 4% van het totale vrijkomend aanbod.

Ondanks inspanningen om de schaarste te verminderen, is het niet aannemelijk dat de schaarste op korte termijn vermindert. Daarvoor zijn de volgende redenen: In het onderzoek WoON2015 zijn woonwensen geïnventariseerd.

Deze woonwensen zijn met de regionale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning. Op basis van de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met name de goedkopere. Ook inkomensgegevens en woonsituatie van inwoners van de regio (op basis van regionaal inkomensonderzoek -RIO- van het CBS) zijn geanalyseerd, in combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie worden gegeven van de benodigde huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen indien dit niet wordt gerealiseerd. In de Afsprakenmonitor regio Haaglanden van 2015 en 2018, van Explica, staat aangegeven dat de voorraad sociale huurwoningen echter met ruim 8.000 woningen is afgenomen van 149.285 op 1 januari 2015 tot 141.011 op 1 januari 2018. De regio heeft te kampen met de situatie dat een aantal van de grootste corporaties die in de regio actief zijn, een zeer beperkte investeringsruimte heeft. Dit speelt met name bij de corporatie Vestia. In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid. In het convenant “Gaten dichten in Haaglanden” hebben de regionale gemeenten afspraken gemaakt over (her)verdeling van de sociale voorraad over de regio, hiermee wordt nadrukkelijk ingezet op totstandbrenging en behoud van een afdoende betaalbare woningvoorraad.

In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Om die reden reserveren we grotere woningen ook voor grotere huishoudens en zijn er normen voor het minimum aantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken.

Lokale schaarste:

De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. In het Tabellenboek 2018 Den Haag van Explica is de lokale schaarste van Den Haag in kaart gebracht. Daaruit bleek dat er in 2018 in Den Haag ongeveer 4.280 corporatiewoningen vrij kwamen voor verhuur. En dat ruim 57.400 woningzoekenden in 2018 op het woningaanbod in Den Haag hebben gereageerd. In de Aanbodrapportage 2018 van Explica is in kaart gebracht dat er per woningadvertentie in 2018 gemiddeld 305 woningzoekenden gereageerd hebben.

Daarnaast heeft het CBS artikel “Huren stijgen in 2018 sneller dan in 2017” met cijfers aangetoond dat de huurprijzen in de vrije sector in Den Haag de afgelopen jaren fors zijn gestegen, vooral als een nieuwe huurder de woning betrok. De gemiddelde huurverhoging bij wisseling van huurders was dit jaar landelijk 9,6% en nam vooral toe in de grote steden, zoals Den Haag.

De druk op het gemeentelijk aanbod is de resultante van het aantal woningzoekenden die (minimaal één maal) gereageerd hebben gedeeld door het aantal woningzoekenden dat een aanbieding heeft gekregen. Hoe hoger het cijfer, hoe groter de druk op het aanbod.

De kans op een woning wordt berekend door het aantal geslaagde woningzoekenden binnen het geadverteerde woningaanbod te delen door het aantal reagerende woningzoekenden op het geadverteerde woningaanbod. De kans op een woning lijkt sterk op de slaagkans, met dien verstande dat alleen het geadverteerde aanbod in de berekening wordt meegenomen. Op dit aanbod kunnen regulier woningzoekenden reageren. Doordat minder verhuringen meegeteld worden, is de kans op een woning iets lager dan de gewone slaagkans.

In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Door grotere woningen ook voor grotere huishoudens in te zetten, komen verhuisketens op gang. Kleinere woningen komen vrij en kunnen weer worden verhuurd aan passende huishoudens. Om dit te bereiken zijn er normen voor het minimum aantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken.

Regionaal maatwerk

In de regio Haaglanden doet zich schaarste voor, waardoor er verdringing van woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding aan de gemeente door woningzoekenden van buitenaf plaatsvindt. Schaarste situaties en de effecten daarvan alsmede de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio, waartoe een gemeente behoort, zijn relevant. Op regionaal niveau vindt verdringing van regionale woningzoekenden met grote huishoudens plaats. Uit het Tabellenboek 2018 Den Haag, van Explica, blijkt dat de regionale mutatiegraad voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2% bedroeg, ten opzichte van een regionale mutatiegraad van 8,6% voor woonruimten tot 50 m². Deze

grotere woonruimten bedroegen in 2018 daarmee 4% van het totale vrijkomend aanbod. Daarnaast blijkt uit de Jaarmonitor 2018, van Explica, dat de gemiddelde wachttijd voor woonruimten vanaf 80 m² regionaal 75 mediane inschrijfduur in maanden. De uitbreidingsmogelijkheden om deze verdringing op korte termijn op regionaal niveau te verlichten zijn zeer beperkt. Dit noodzaakt de inzet van regionaal maatwerk voor woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding. Aan de omschrijving van deze economische en maatschappelijke binding is door de regio nadere invulling gegeven.

Lokaal maatwerk

In het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk. Het gaat daarbij om maximaal 25% van het totaal aantal verhuringen. Door inzet van lokaal maatwerk kan voorrang worden gegeven op basis van maatschappelijke of economische binding, wanneer sprake is van schaarste aan categorieën goedkope woonruimte met onrechtvaardige of onevenwichtige effecten tot gevolg. Den Haag maakt hier de komende vier jaar gebruik van om onder andere starters, die geruime tijd in de gemeente woonachtig zijn en een zelfstandige woonruimte zoeken, meer slagingskansen te bieden. In het Tabellenboek 2018 van Explica is in kaart gebracht dat de mediane inschrijfduur voor een starter in Den Haag gemiddeld 67 maanden bedraagt.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1:1, - Doorstromer

Wanneer een woningzoekende een woning accepteert in de regio Haaglanden, wordt de woningzoekende uitgeschreven uit het register van woningzoekenden. Als de huurder die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden wil doorstromen naar een andere, beter passende woning krijgt de doorstromer woonduur mee. Woonduur is in de verordening eveneens gedefinieerd. Er kan maximaal vijf jaar woonduur worden opgeteld bij de inschrijfduur. Door de combinatie van inschrijfduur en woonduur heeft de doorstromer een grotere kans op een andere woning.

Een belangrijke reden voor deze regeling is het optimaal benutten van het woningaanbod binnen de regio Haaglanden. Een doorstromer kan vanuit diens woning doorstromen naar een woning welke beter past bij de samenstelling van diens huishouden. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld huishoudens die niet langer een woonruimte voor een meerpersoonshuishouden nodig hebben doorstromen naar een woonruimte passend voor een eenpersoonshuishouden, of andersom. Bij een door deze doorstroomregeling ontstane doorstroomketen zal uiteindelijk een woonruimte beschikbaar komen voor een starter.

In tegenstelling tot de definitie van doorstromer in de vorige verordening zal een doorstromer worden aangemerkt als een woningzoekende die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden. Met de grote druk op de regio Haaglanden is het niet wenselijk om een woningzoekende van buiten de regio als doorstromer toe te laten toe treden tot de regio Haaglanden. Ook woningzoekenden die over een koopwoning beschikken en willen toetreden tot de sociale woningvoorraad worden niet als doorstromer aangemerkt. Koopwoningen vallen buiten de reikwijdte van de Huisvestingswet 2014.

Woningzoekenden die op 1 juli 2019 als doorstromer staan geregistreerd behouden tijdelijk het recht om mee te dingen naar het aanbod als doorstromer.

Artikel 2:1, eerste lid

In het eerste lid, overeenkomstig de Huisvestingswet 2014 is de reikwijdte van hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens, aangevuld met middeldure woningen (Kamerstuk 35036-4).

Er is bewust gekozen voor alle type woonruimten die tot deze categorie behoren, omdat de schaarste zo omvangrijk is dat kwantitatief al deze woningen noodzakelijk zijn. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden.

Artikel 2:1, tweede lid

Uitgezonderd van de vergunningplicht zijn woningen die worden verhuurd aan studenten met een campuscontract, omdat de woningmarkt voor studenten wezenlijk anders is dan de reguliere woningmarkt. Deze woonruimten zijn tijdelijk, want zodra een huurder niet meer ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling, moet het huurcontract worden opgezegd. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd. Bij studentenhuisvesting is er geen sprake van een regionale markt. Het is gekoppeld aan het werkingsgebied van de onderwijsinstelling. Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is gebeurt met instemming van de gemeente.

Artikel 2:3

In dit artikel staat omschreven wie in deze verordening, conform artikel 10 van de Huisvestingswet 2014, behoort tot de categorieën woningzoekenden die in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een huurprijs tot de huurprijsgrens.

Artikel 2:6, eerste lid

Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de regio Haaglanden. Hier is invulling aan gegeven, met de op grond van artikel 9 van de Huisvestingswet genoemde criteria, met betrekking tot de verhouding tussen oppervlakte en gezinssamenstelling.

In het eerste lid is bepaald dat de grootte van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de grootte van de woonruimte. De omvang en samenstelling van het huishouden moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte. Om overbewoning tegen te gaan zal op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning worden gekeken naar het bepaalde in artikel 7.18 van Bouwbesluit 2012. Echter, het voorschrift van dit artikel uit het Bouwbesluit 2012 zal (conform de integrale nota van toelichting van Bouwbesluit 2012) verder niet dienen als normstelling in het kader van de verdeling van woonruimte. Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in een lokale bouwverordening.

Wanneer in strijd met het Bouwbesluit 2012 wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen.

Artikel 2:6, tweede lid

Indien de aard van de woonruimte betrekking heeft op de bijzondere kenmerken van toegankelijkheid van de woning, in het bijzonder de toegankelijkheid van personen met een lichamelijke beperking, kan worden afgeweken van normen uit het eerste lid. Om woonruimten met bijzondere kenmerken van toegankelijkheid met voorrang aan te bieden aan mensen voor wie, op grond van een indicatie voor zorg vanuit de Wet Langdurige Zorg (Centraal Indicatieorgaan Zorg) of voor specifieke ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning de woonruimte bijzonder passend worden de normen uit het eerste artikel ondergeschikt geacht aan de passendheidsnorm van het tweede lid. Voor zover de aangepaste woonsituatie een bijdrage levert aan deze ondersteuning. Het sterrensysteem is hierbij aan de ‘woningkant’ de gestelde norm, zie voor toelichting hierop Bijlage I.

Artikel 2:6, derde lid

De passendheid met betrekking tot de toegankelijkheid uit het tweede lid wordt uitsluitend bepaald op grond van de in het derde lid benoemde criteria.

Artikel 2:7, eerste lid

In dit artikel zijn de criteria beschreven die op grond van artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 aan de huisvestingsvergunning zijn verbonden. Wanneer hier niet aan is voldaan wordt een huisvestingsvergunning geweigerd. De genoemde weigeringsgronden laten onverlet de toepassing van artikel 15 van de Huisvestingswet 2014.

Artikel 2:7, eerste lid, onder a

De wettelijke grondslag van dit onderdeel is artikel 15, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014.

Artikel 2:7, eerste lid, onder b

In de regio is het niet toegestaan dat een woningzoekende een woonruimte, die aan een vergunning onderhevig is, huurt als de woningzoekende reeds eigenaar of huurder van een andere zelfstandige woonruimte is.

Artikel 2:7, eerste lid, onder c

Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om een woonruimte die aan een vergunning onderhevig is aan derden te verhuren.

Artikel 2:7, eerste lid, onder d

Gelet op artikel 10, 11 en 15 van de Huisvestingswet 2014 is in deze verordening bepaald dat een andere woningzoekende met voorrang recht heeft op een woonruimte die aan de vergunning onderhevig is.

Artikel 2:7, eerste lid, onder e

Een woonruimte gelegen in een actiegebied is bestemd voor ingrijpende verbouwing of sloop en daardoor niet bestemd voor permanente bewoning. Een vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 is daarbij niet van toepassing. Een vergunning op grond van de Leegstandwet kan in die gevallen wel verplicht zijn.

Artikel 2:7, eerste lid, onder f

Gelet op schaarste van woonruimten met een grote mate van toegankelijkheid kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd, wanneer deze woonruimte op grond van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 vanwege bijzondere kenmerken bijzonder geschikt is voor een woningzoekende met een lichamelijke beperking. Bijvoorbeeld een rolstoel toe- en doorgankelijke woonruimte.

Artikel 2:7, eerste lid, onder g

In artikel 2:6 staan algemene criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning.

Artikel 2:7, tweede lid, onder c

Op grond van artikelen 11, 10, eerste lid en artikel 7 van de Huisvestingswet 2014 zijn in artikel 2:6 van deze verordening wegens de aard, grootte of prijs van de woonruimte categorieën woonruimten met bijzondere kenmerken benoemd, die met ‘voorrang’ worden toegewezen aan woningzoekenden voor wie die woonruimte bijzonder passend wordt geacht.

Indien een woonruimte 13 weken voor verhuur is aangeboden en er geen geschikte kandidaat heeft gereageerd op deze woonruimte kan worden afgeweken van de voorgeschreven voorrangsbepalingen in deze verordening.

Artikel 2:8

In dit artikel is invulling gegeven aan de mogelijkheid geboden in artikel 18, eerste lid, onder b, van de Huisvestingswet 2014 en laat onverlet de toepassing van overige intrekkingsgronden uit artikel 18 van de Huisvestingswet 2014.

Artikel 2:9

Op grond van artikel 18, eerste lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om een huisvestingsvergunning in te trekken wanneer deze niet binnen de gestelde termijn in gebruik is genomen. Hieraan is invulling gegeven door de huisvestingsvergunning van rechtswege te laten vervallen.

Artikel 2:10

Om transparantie in het woningaanbod te waarborgen en vormen van ongeoorloofde onttrekking te bestrijden is in dit artikel invulling gegeven aan de bevoegdheden van artikel 20 en 21 van de Huisvestingswet 2014.

Artikel 3:2, eerste lid, onder a en b

Met dit artikel maakt de gemeenteraad gebruik van de bevoegdheid om criteria op te stellen voor het verlenen van een huisvestingsvergunning, zoals dat is opgenomen in artikel 9 van de Huisvestingswet 2014. Deze criteria zijn een aanvulling op de criteria die genoemd zijn in artikel 2:3 en 2:5.

Dit artikel heeft tot doel om te voorkomen dat de verplichting van toegelaten instellingen om woningen passend toe te wijzen zoals opgenomen in artikel 48, eerste lid van de Woningwet niet goed aansluit bij de artikelen in de voorliggende Huisvestingsverordening.

Woningcorporaties kunnen zelf binnen het kader van passend toewijzen op grond van de Woningwet een afwijkende huur-inkomenstabel opstellen. Voor deze tabel geldt een aantal voorwaarden, zoals beperking afhankelijkheid huurtoeslag, regionaal uniforme aanpak, transparantie en afstemming met de gemeente. De SVH maakt gebruik van deze mogelijkheid en hanteert eigen tabellen die de SVH publiceert uit het oogpunt van transparantie en duidelijkheid.

Artikel 3:3, eerste lid

Om woonruimte binnen de regio eerlijk te verdelen worden woonruimten via een uniform medium te huur aangeboden. Hierbij geldt een algemeen volgordecriterium. Voor dit uniform medium geldt een rangorde, die bepaalt welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Bij deze rangordebepaling speelt de inschrijfduur een grote rol.

Artikel 3:3, tweede lid

Je kunt je pas inschrijven als woningzoekende in de regio, wanneer je in aanmerking komt voor een woonruimte van een woningcorporatie. In de regio kunnen ook minderjarige tienermoeders zich inschrijven om inschrijfduur op te bouwen en in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning, wanneer zij op grond van artikel 235 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek beschikken over meerderjarigverklaring.

Artikel 3:3, vijfde lid

Op grond van dit lid wordt onder andere een inschrijving doorgehaald wanneer een woningzoekende een woning heeft aanvaard. De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de inschrijving op het nieuwe woonadres in de BRP. Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in de BRP op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse herinschrijving is wijziging van het adres bekend. Deze bepaling geldt niet alleen voor verhuizing naar een woning van een sociale verhuurder, maar ook bij verhuizing naar een woning van een particuliere verhuurder.

Artikel 3:3, zesde lid, onder a

Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan conform artikel 48, eerste lid, van de woningwet behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur.

Artikel 3:3, zesde lid, onder b

Woningzoekenden die een woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van artikel 228 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur.

Artikel 3:3, zesde lid 6, onder c

Woningzoekenden die niet over zelfstandige woonruimte beschikken moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van inwoning of huur van een onzelfstandige woonruimte.

Artikel 3:3, zevende lid

Bij de aanwijzing van een actiegebied zullen woonruimten vrij van bewoning moeten worden gemaakt. Een herstructureringskandidaat zal binnen een jaar moeten verhuizen naar een andere woonruimte, waarmee alle opgebouwde inschrijfduur komt te vervallen. Wanneer een herstructureringskandidaat binnen twee jaar na deze eerste verhuizing wil doorstromen naar een andere woonruimte, bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning en/of buurt niet blijkt te passen, kan de opgebouwde inschrijfduur eenmalig worden hersteld. De mogelijkheid tot herstellen bestaat uitsluitend tot twee jaar na deze eerste verhuizing. De herstelde inschrijfduur van deze herstelde inschrijving zal altijd twee jaar na de eerste verhuizing uit het actiegebied vervallen. Een herstelde inschrijfduur is altijd tijdelijk. Twee jaar na verhuizing uit een actiegebied gelden de reguliere regels voor woningzoekenden.

Artikel 3:4, eerste lid

Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod, zoals omschreven in artikel 3:1, op een voor alle woningzoekenden geschikte wijze te publiceren. Het vrijkomende aanbod wordt op het uniforme medium aangeboden. Dit betekent dat het op een website zoals www.woonnet-haaglanden.nl wordt gepubliceerd. Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd is afgestemd op de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld.

Artikel 3:4, tweede lid

In bijlage I staat een overzicht van de bijzondere mate van toegankelijkheid van woonruimten. Het is voor woningzoekenden van belang om duidelijkheid te hebben over de toegankelijkheid van een woonruimte. Ook kan in het zoekprofiel van een urgentieverklaring worden verwezen naar de mate van toegankelijkheid zoals omschreven in bijlage I.

Artikel 3:4, derde lid

Op grond van deze verordening kunnen woningen worden geclaimd voor een directe aanbieding en deze worden dan niet gepubliceerd. Het moet voor woningzoekenden inzichtelijk zijn hoe woonruimten binnen de regio worden verdeeld.

Artikel 3:5

In dit artikel wordt de algemene rangorde voor de toewijzing van het aangeboden woningaanbod bepaald, indien meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod van voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimten. In dit artikel is rekening gehouden met de verschillende vormen van voorrang, die op grond van de Huisvestingswet 2014 mogelijk zijn gemaakt en in deze verordening invulling hebben gekregen. Deze algemene rangordebepaling is van toepassing op alle woonruimten die via het uniforme medium worden aangeboden, met uitzondering van gebouwen waarvoor een alternatieve rangordebepaling is voorgeschreven op grond van artikel 3:10, vijfde lid, van deze verordening en woonruimten die worden verloot.

Artikel 3:6, eerste lid

Bij het toewijzen via het uniforme medium wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende categorieën woningzoekenden. Hierbij kan een woningzoekende worden gezien als een starter, doorstromer of woningzoekende met een urgentieverklaring.

Voor een woningzoekende die niet als huurder een zelfstandige woonruimte leeg achterlaat in de regio Haaglanden geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur.

Artikel 3:6, tweede lid

Voor een doorstromer geldt dat inschrijfduur samen met (een maximum van 5 jaar) woonduur als volgordecriterium wordt gebruikt. Met de combinatie van inschrijfduur en woonduur zal een doorstromer eerder in aanmerking komen voor een andere woonruimte die via het uniforme medium wordt aangeboden. Dit is een bewuste keuze, omdat deze woningzoekende binnen dezelfde woningmarkt een woonruimte achterlaat voor een andere woningzoekende.

Artikel 3:6, derde lid

In het geval een woningzoekende gebruik maakt van een urgentieverklaring, om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, is de datum waarop de termijn van de voorrangsverklaring eindigt bepalend voor de volgorde. Er wordt bewust, in tegenstelling tot de vorige verordening, geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende vormen van urgentie.

Artikel 3:7

Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk’. Voor de toepassing van dit artikel geldt het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 geldende maximale percentage. In juli 2019 is dit percentage 50%.

Artikel 3:8

Naast de mogelijkheid in artikel 3:7 om regionaal met voorrang woonruimten toe te wijzen, kunnen burgemeester en wethouders besluiten om het in artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 genoemde aandeel toe te wijzen aan lokale woningzoekenden.

Artikel 3:9

Ten aanzien van kwetsbare en zorgbehoevende woningzoekenden heeft de gemeente een zorgplicht, waardoor woonruimten met bijzondere kenmerken aan woningzoekenden met bijzondere omstandigheden noodzakelijk worden toegewezen. Onder bijzondere kenmerken kan worden verstaan: de locatie ten opzichte van specifieke voorzieningen.

Artikel 3:10, eerste lid

Als verhuurder hebben woningcorporaties, op grond van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet, een verantwoordelijkheid en zorgplicht ten aanzien van de woonruimte die zij verhuren. In zwaarwegende gevallen heeft de woningcorporatie de mogelijkheid en verantwoordelijkheid om daarbij hun huurder een alternatieve woonruimte uit eigen beheer aan te bieden.

Deze mogelijkheid bestaat als:

- de zwaarwegende situatie niet te voorzien of te voorkomen was op het moment dat de huurder bij de woningcorporatie is gaan huren; en

- bij het zwaarwegende geval geen andere oplossing mogelijk is; en

- het de huisvesting van huishoudens betreft wier specifieke situatie, wegens bijzondere omstandigheden, vraagt om een directe oplossing op maat.

De huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en per kwartaal gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per woningcorporatie betrof.

Artikel 3:10, tweede lid

Zowel door burgemeester en wethouders, als door een woningcorporatie, kan op grond van dit lid in zwaarwegende gevallen, met hoge urgentie, een voordracht voor verhuur worden gedaan. Mits in goed overleg en uiterst terughoudend toegepast. Toewijzingen conform dit artikel worden toegerekend aan Lokaal Maatwerk op grond van artikel 14 van de Huisvestingswet 2014. Gebruik van deze situaties dienen nauwgezet bijgehouden te worden, zodat zicht blijft bestaan op het maximum 25% lokaal maatwerk.

Toepassing van dit artikel kan slechts in hoge uitzondering en zeer specifieke noodsituaties.

De toepassing van dit artikel betekent dat:

- woningzoekenden de mogelijkheid om op te huur aangeboden woonruimte te reageren blijven behouden; en

- uitsluitend aan de hand van objectieve en rechtmatige criteria de volgorde is bepaald; en

- de toewijzing transparant is; en

- er vooraf is afgestemd met de gemeente.

Artikel 3:10, vierde lid

Wanneer blijkt dat voor bepaalde complexen of woningtypen tijdelijk een andere manier van toewijzing noodzakelijk wordt geacht, kan op basis van dit lid worden afgeweken van de rangorde voorgeschreven in artikel 3:5. Hierbij kan worden gedacht aan moeilijk verhuurbare woonruimten. Dit artikel is niet bedoeld zichtbaar schaarse woningen via loting aan te bieden.

Artikel 3:10, vijfde lid

Om te voorkomen dat een urgentieverklaring wordt gebruikt om wooncarrière te maken, waardoor andere woningzoekenden niet in staat zijn om via de in deze verordening omschreven algemene wijze van aanbieding door te stromen naar een voor hen meer passende woonruimte, is het toegestaan woonruimten aan te wijzen waar een andere rangorde geldt. Woonruimten kunnen niet zonder toestemming van burgermeester en wethouders worden aangewezen. Aanwijzing van deze woonruimten zullen uitsluitend worden gedaan in het kader van waarborgen dat er voldoende woonruimte beschikbaar is voor woningzoekenden zonder voorrang, om passend te wonen. Dit artikel wordt enkel toegepast als er voldoende woonruimte beschikbaar is om woningzoekenden met een urgentieverklaring te huisvesten.

Toepassing van dit artikel wordt geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof.

Artikel 3:10, zesde lid

In afwijking van de algemene voorgeschreven wijze van aanbieding via het uniforme medium is het in uitzonderlijke situaties, ten gevolge van bijzondere omstandigheden, noodzakelijk om op andere wijze woonruimte aan te bieden.

Artikel 3:11

Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor een eerder benoemde categorie woningzoekenden. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt, zonder dat deze woningzoekende zelf gereageerd hoeft te hebben op het aanbod van de woonruimte op een aanbodinstrument. De woonruimte hoeft in dat geval niet te zijn aangeboden op het aanbodinstrument. Bij directe aanbieding zijn passendheidscriteria en mogelijk ook bindingscriteria van toepassing op een woonruimte. Directe aanbieding is uitsluitend toegestaan als er sprake is van een volgens dit artikel omschreven situatie.

Directe aanbieding is op grond van dit artikel toegestaan voor de huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften.

Er wordt gebruik gemaakt van directe aanbieding voor de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie vraagt om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het overige bepaalde in deze verordening. De huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof.

Artikel 3:11, eerste lid, onder a

Voor statushouders is de directe aanbieding gekoppeld aan de taakstelling die voortvloeit uit artikel 28 van de Huisvestingswet 2014 en de bestuurlijke afspraken over koppeling van de statushouder aan de gemeente.

Artikel 3:12

Woonruimten onder de huurprijsgrens in de regio Haaglanden zijn schaars. Conform artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 kan de vruchteloos aangeboden woonruimte worden aangeboden, zonder dat de algemene rangordebepaling van toepassing is. Leegstand is, gezien de druk op de woningmarkt, niet wenselijk. Daarnaast kunnen woningen, waarvan vijftig woningzoekenden het aanbod hebben geweigerd, ook worden verloot. Bij loting worden kansen geboden aan woningzoekenden die via de reguliere rangorde niet snel in aanmerking komen voor toegang tot de woningmarkt. Dit artikel ziet uitsluitend toe op vruchteloos aangeboden en veelvuldig geweigerde woonruimten.

Artikel 3:13

Alle toegewezen woningen worden verantwoord, ook woningen die niet gepubliceerd zijn. Transparantie en overzicht bieden in belangrijke mate inzicht in de noodzaak van het toepassen van bepalingen in deze verordening.

Artikel 3:14

Voor klachten samenhangend met de woonruimteverdeling kan een woningzoekende terecht bij een onafhankelijke klachtencommissie. De commissie staat open voor klachten over toepassing en uitvoering van de regels voor woonruimteverdeling en de diverse protocollen.

Voorbeelden van klachten:

- Verkeerd toepassen volgordecriteria

- Onterechte toepassing bemiddeling

- Foutieve inschrijving

Artikel 4:1, tweede en derde lid

Omdat huisvesting van urgente woningzoekenden niet alleen het probleem is van een gemeente of woningaanbieder zal door burgemeester en wethouders een onafhankelijke toetsingscommissie worden ingesteld. Deze toetsingscommissie wordt met toepassing van deze bepaling belast met het adviseren over de toepassing van hoofdstuk 4 van deze verordening. Er mag geen twijfel bestaan over de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie. Burgemeester en wethouders besteden de nodige aandacht aan de onafhankelijkheid en samenstelling van de toetsingscommissie.

Artikel 4:2, eerste lid

Hoewel de regio Haaglanden met meerdere regiogemeenten een woningmarkt deelt, heeft iedere gemeente zijn eigen verordening. Dit betekent dat de bepalingen die invloed hebben op de hele regio zodanig op elkaar zijn afgestemd dat de toepassing hiervan geen onwenselijke ongelijkheid creëert.

De grondslag waarop een aanvraag wordt ingediend speelt een grote rol. In eerste instantie geldt dat een aanvraag dient te worden gedaan bij de gemeente waar een aanvrager volgens diens inschrijving in de basisregistratie zijn woonadres heeft. Voor urgentiecategorieën die, op grond van artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014, een aanvraag indienen wordt hier noodzakelijk van afgeweken.

Artikel 4:2, vijfde lid

Dit artikel laat onverlet de toepassing van afdeling 4.1.1. van de Algemene wet bestuursrecht, in het bijzonder artikel 4:2, tweede lid Awb.

Artikel 4:2, vijfde lid, onder e

Een urgentieverklaring is uitsluitend bestemd voor de urgentiecategorie woningzoekenden die in staat is om zelfstandig, zonder bijzondere zorgbehoeften of toezichtstelling, een woonruimte in gebruik te nemen. Wanneer een aanvraag wordt gedaan door een persoon die zijn verblijf heeft in een instantie voor noodopvang, zal de aanvraag tevens beschikken over een advies waarin de instelling verklaart dat de aanvrager in staat is om zelfstandig te wonen.

Artikel 4:3, eerste lid

Voor de urgentiecategorieën benoemd in deze verordening geldt dat op grond van een individuele beoordeling de noodzaak van een voorrangspositie voor aangewezen woonruimten wordt bepaald. De voorrangspositie die een urgentieverklaring biedt is uitsluitend van toepassing op aangewezen categorieën woonruimten die minimaal noodzakelijk zijn om de noodsituatie van de aanvrager op te lossen. Een urgentieverklaring is bedoeld als uiterste redmiddel bij een acuut woonprobleem en absoluut niet bedoeld voor het maken van een wooncarrière of het verwezenlijken van woonwensen. Op welke categorieën woonruimten de urgentieverklaring toeziet is vastgelegd in een zoekprofiel.

Artikel 4:3, tweede lid

De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel met daarin omschreven het qua ligging, grootte, en aard meest eenvoudige woningtype dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het individuele huisvestingsprobleem. Woonwensen spelen bij urgentieverklaringen geen rol.

Wat de meest eenvoudige woningtypen zijn kan per regiogemeente verschillen: wat "meest eenvoudig" is, hangt immers af van de samenstelling van de woningvoorraad. Op gemeentelijk niveau kan daarom beleid opgesteld worden aan de hand waarvan bij de behandeling van concrete aanvragen het in het zoekprofiel op te nemen woningtype bepaald kan worden.

Dit geldt voor alle urgentieverklaringen, met uitzondering van de herstructureringskandidaten. Verder wordt opgemerkt dat binnen de regio de houders van een verleende urgentieverklaring zelf op het uniforme medium moeten zoeken en reageren op woonruimten die passend zijn voor urgentiekandidaten. Voor enkele daartoe aangewezen woonruimten zullen, wegens volkshuisvestelijk belang, de urgentieverklaring geen voorrangspositie bieden.

Artikel 4:4, eerste lid

Gelet op het spoedeisend karakter van de noodsituatie en de druk op deze woningmarkt wordt van de aanvrager verwacht optimaal gebruik te maken van het beschikbare woningaanbod in de regio. Een woningzoekende met urgentieverklaring zal daarom worden geacht in de hele regio op beschikbaar gekomen woonruimten te reageren.

Artikel 4:4 tweede lid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om bij de toekenning van een urgentieverklaring van de in het eerste lid genoemde reikwijdte af te wijken en het zoekgebied te beperken. Deze beperking kan uitsluitend worden toegepast, indien dit vooraf in beleidsregels is benoemd.

Artikel 4:5

Als de aanvraag volledig is ingediend en te beoordelen is, wordt getoetst of er zich één of meerdere algemene weigeringsgronden voordoen. De weigeringsgronden genoemd in het eerste lid zijn, voor zover ze toepasselijk zijn op de desbetreffende urgentiecategorie, verplichtend voor burgemeester en wethouders: als er zich één of meerdere van deze weigeringsgronden voordoet, moet de aangevraagde urgentieverklaring geweigerd worden.

Artikel 4:5, onder a

Wanneer het huishouden van de aanvrager niet voldoet aan de in artikel 2:3 genoemde eisen, is de aanvrager geen belanghebbende voor een huisvestingsvergunning. Indien de aanvrager niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning kan een urgentieverklaring niet worden toegewezen.

Artikel 4:5, onder b

Binnen het woonruimteverdeelsysteem wordt gestreefd naar een beperking van voorrangsposities, maar is een mogelijkheid geïmplementeerd om woningzoekenden “waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is” zoals in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 te ondersteunen. In de regionaal afgestemde beleidsregels staat aangegeven welke situaties hier niet onder vallen.

Artikel 4:5, onder c

In deze gevallen is nog geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem, de aanvrager kan het probleem redelijkerwijs zelf voorkomen. Bijvoorbeeld door in verband met een voorzienbare beperking tijdig te verhuizen naar meer geschikte woonruimte. Of door een beroep te doen op huurbescherming, wanneer de huurder hier recht op heeft.

Artikel 4:5, onder d

Wanneer het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of kon worden opgelost, door gebruik te maken van een voorliggende voorziening, is een huisvestingsprobleem door nalatigheid ontstaan. Dit is verwijtbaar. Van een voorliggende voorziening is sprake wanneer een voorziening, gelet op haar aard en doel passend wordt geacht voor het toereikend en passend oplossen van het huisvestingsprobleem van de belanghebbende. Aan deze afwijzingsgrond kan eventueel in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

Artikel 4:5, onder e

Een urgentieverklaring is bedoeld als een uiterste, laatste, redmiddel. Indien er door de belanghebbende gebruik kan worden gemaakt van een voorliggende voorziening, waarmee het huisvestingsprobleem gelet op haar aard en doel toereikend en passend kan worden opgelost, is er geen sprake van een situatie omschreven in artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2014.

Artikel 4:5, onder f

Van deze weigeringsgrond is bijvoorbeeld sprake als aanvrager zijn vorige woning heeft moeten verlaten in verband met door hem ondernomen wietteelt of als aanvrager met zijn gezin is gaan inwonen, terwijl het redelijkerwijs voorzienbaar was dat dit tot problemen zou leiden.

Artikel 4:5, onder g

Deze weigeringsgrond doet zich bijvoorbeeld voor indien de aanvrager als gevolg van specifieke problematiek een urgent huisvestingsprobleem heeft gekregen en redelijkerwijs te verwachten is dat die problematiek hem nog steeds belet om zelfstandig woonruimte te bewonen, of wanneer het huisvestingsprobleem zich ook bij potentiële volgende huisvesting naar alle waarschijnlijkheid zal voordoen. Het kan daarbij gaan om problematiek van sociaal-medische aard. Aan deze afwijzingsgrond kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

Artikel 4:5, onder h

Het is belangrijk om terughoudend om te gaan met de toewijzing van een urgentieklaring, omdat hiermee de kans op het vinden van een passende woning voor reguliere woningzoekenden afneemt. Wanneer de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat eerder aan aanvrager of een lid van diens huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of 4:9 van deze verordening. Bij intrekking wegens de toepasselijkheid van deze intrekkingsgronden, bijvoorbeeld als er onvolledige of onjuiste gegevens zijn verstrekt of als aangeboden woonruimte is geweigerd, kan gesteld worden dat aanvrager het ontstane, of voortdurende, huisvestingsprobleem in belangrijke mate aan zichzelf te wijten heeft.

Artikel 4:5, onder i

Een urgentieverklaring mag er niet toe leiden dat een woonprobleem ontstaat. Als een aanvrager niet in de kosten van diens bestaan of de kosten van bewoning van een zelfstandige woonruimte kan voorzien, is het, via een urgentieverklaring verkrijgen van zelfstandige woonruimte, geen duurzame oplossing van het huisvestingsprobleem.

Artikel 4:5, onder j

Omdat een urgentieverklaring enkel kan dienen als passend laatste redmiddel voor een acuut huisvestingsprobleem zijn de normen op inkomen bij een aanvraag voor een urgentieverklaring strenger, dan de normen gesteld in artikel 2:3 van deze verordening. Indien het inkomen van de aanvrager het norminkomen van artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag overstijgt wordt de aanvrager verondersteld in beginsel zelf voor huisvesting te kunnen zorgen.

Artikel 4:5, onder k

Een urgentieverklaring is uitsluitend bedoeld voor woningzoekenden die niet in staat zijn om naar verwachting binnen drie maanden, met toepassing van hoofdstuk 3, over een zelfstandige woonruimte te beschikken. Bij deze afwijzingsgrond zal worden gekeken hoe woonruimten binnen de regio, in de maanden voorafgaand aan de aanvraag van een urgentieverklaring, aan andere woningzoekenden zijn toegewezen. Wanneer andere woningzoekenden met een kortere inschrijfduur in staat zijn geweest om een woonruimte toegewezen te krijgen, wordt dat gezien als een indicatie dat een aanvrager in staat zal zijn om zonder urgentieverklaring het woonprobleem op te lossen.

Artikel 4:5, onder l

Een urgentieverklaring kan niet worden gebruikt om wooncarrière te maken, het is daarom niet wenselijk dat een aanvrager door een urgentieverklaring instroomt op de woningmarkt. Indien een aanvrager in een onderkomen woont dat formeel geen zelfstandige woonruimte is kan worden verondersteld dat aanvrager het woonprobleem kan oplossen door voor een andere onzelfstandige woonruimte te zorgen. Deze afwijzingsgrond zal, conform artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014, niet worden toegepast op een aanvraag die is gedaan op grond van artikel 4:6, onder a, van deze verordening.

Artikel 4:5, onder m

Omdat een urgentieverklaring enkel kan dienen als passend laatste redmiddel voor een acuut huisvestingsprobleem, is inzicht nodig in de kansen van de aanvrager om zelf zonder urgentieverklaring in een passende woonruimte te kunnen voorzien.

De positie van een woningzoekende wordt bepaald bij het reageren op de voor verhuur beschikbare geadverteerde woonruimte op het uniforme medium. Daarnaast is het van groot belang dat een woningzoekende zelf actief alle mogelijkheden benut om het huisvestingsprobleem passend op te lossen. Wanneer een woningzoekende een aanvraag voor een urgentieverklaring indient, zonder eerst zelf aantoonbaar naar passende woonruimte te hebben gezocht is dit een indicatie dat de woningzoekende zelf dit middel niet als een uiterste, laatste redmiddel beschouwt. Voor een aanvraag op grond van artikel 4:6, eerste lid onder a, van deze verordening geldt een afwijkende termijn van twee maanden. Als een aanvrager in deze drie maanden uitsluitend reageert op woonruimten die in de regio bijzonder schaars zijn, zoals eengezinswoningen, kan worden gesteld dat de aanvrager het woonprobleem zelf niet urgent acht.

Artikel 4:5, onder n

Elke urgentieverklaring betekent voor andere woningzoekenden in de regio dat zij voorrang moeten verlenen. Om deze reden zal een voorrangspositie pas worden toegekend aan woningzoekenden die reeds twee jaar zijn toegetreden tot deze woningmarkt. Deze weigeringsgrond is uiteraard niet van toepassing op aanvragen die conform artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 zijn gedaan.

Artikel 4:6, eerste lid, onder a

In de Huisvestingswet 2014 zijn twee urgentiecategorieën benoemd. Dit betekent dat aanvrager die in één van de blijf-van-mijn-lijfhuizen buiten de gemeente of regio verblijft kan worden ingedeeld in een urgentiecategorie binnen de regio. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie is in lokaal beleid verder inhoud gegeven.

Artikel 4:6, eerste lid, onder b

Mantelzorg is een urgentiecategorie waar zowel mantelzorgverleners als mantelzorgontvangers voor kunnen worden ingedeeld. Voor indeling in deze urgentiecategorie is in lokaal beleid verder inhoud gegeven.

Artikel 4:7, eerste lid

Hoewel sociale of medische omstandigheden aanleiding kunnen zijn om voor een voorrangspositie in aanmerking te komen kan een urgentieverklaring niet worden gebruikt voor het anderszins maken van een stap in de wooncarrière. Een urgentieverklaring kan niet worden gebruikt om toegang te krijgen tot de regio. Met uitzondering van de wettelijke urgentiecategorieën uit artikel 12, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2014, zijn de urgentiecategorieën in deze bepaling daarom beperkt tot woningzoekenden die reeds zijn toegetreden tot de regio Haaglanden.

Voor indeling tot deze urgentiecategorieën dient de situatie, op het moment van de beoordeling van de aanvraag voor een voorrangspositie, actueel te zijn. Van anticipatie op een toekomstige situatie kan bijvoorbeeld alleen sprake zijn indien vaststaat dat de medische omstandigheid van de aanvrager zich dusdanig zal ontwikkelen dat deze op korte termijn zeker zal leiden tot een recht op een urgentieverklaring. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorieën is in lokaal beleid verder inhoud gegeven.

Artikel 4:7, tweede lid

Voor zover het vervallen van een woonkostentoeslag niet wordt gecompenseerd door een (hogere) huurtoeslag dienen gemeenten de aanvrager in staat te stellen te verhuizen naar een woonruimte die qua woonlasten beter past bij het inkomen. In verband daarmee worden woningzoekenden met een woonkostentoeslag, die qua bedrag hoger is dan het maximaal toegestane bedrag van de huurtoeslag, in aanmerking gebracht voor een voorrangspositie. Indien van de voorrangspositie geen gebruik wordt gemaakt kan de woonkostentoeslag worden ingetrokken.

Artikel 4:7, derde lid

Ten aanzien van de herstructureringskandidaten is sprake van een bijzondere verantwoordelijkheid door de betreffende gemeenten en verhuurder(s). Het belang van een goede voortgang van het proces is dusdanig, dat verwacht mag worden zij zich zullen inspannen om de herhuisvesting tijdig te laten plaatsvinden. Een herstructureringskandidaat kan uitsluitend in deze urgentiecategorie worden ingedeeld, indien er niet al eerder voor de in het actiegebied gelegen woonruimte een urgentieverklaring is afgegeven.

Wanneer het aantal te huisvesten herstructureringskandidaten een onevenredige belasting voor één van de regiogemeente vormt kan de regio bepalen dat dit leidt tot afspraken over het maximale aantal voor die regiogemeente te huisvesten herstructureringskandidaten met een voorrangspositie, tot deze onevenredige belasting is opgeheven. Per woonruimte kan uitsluitend aan één herstructureringskandidaat en diens huishouden een urgentieverklaring worden verleend. Aan de voorwaarden voor indeling in deze urgentiecategorie kan in lokaal beleid verder inhoud gegeven worden.

Artikel 4:8, eerste lid

De voorrangspositie door een urgentieverklaring geldt in principe voor een termijn van drie maanden, omdat de aard van het huisvestingsprobleem dusdanig dringend is dat op korte termijn een passende woonruimte noodzakelijk is.

Artikel 4:8, tweede lid

Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende termijn van maximaal twaalf maanden, wanneer de aard van dit huisvestingsprobleem dit toelaat.

Artikel 4:8, derde lid

Wanneer een woningzoekende met een voorrangspositie binnen de periode dat een urgentieverklaring geldig is een woningaanbieding weigert vervalt de urgentieverklaring niet.

Artikel 4:8, vierde lid

Op het moment dat de urgentieverklaring van rechtswege vervalt en een aanvraag voor een éénmalig woningaanbod op grond van urgentie wordt ingediend, zullen alle weigeringen bij de beoordeling van deze aanvraag worden betrokken. Woonruimten die zijn geweigerd en passend worden geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zullen ertoe leiden dat er geen éénmalig woningaanbod wordt gedaan. Niet alleen weigeringen kunnen leiden tot een afwijzing, ook het niet optimaal benutten van de voorrangspositie met een urgentieverklaring zal leiden tot een afwijzing van deze aanvraag.

Een voorrangspositie is niet optimaal benut wanneer de woningzoekende niet heeft gereageerd op aangeboden woonruimte(n) die, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel passend wordt geacht, en wanneer deze woonruimte(n) aan de woningzoekende met voorrangspositie zou zijn aangeboden indien deze wel op het aanbod gereageerd had.

Om aanvragen van een urgentieverklaring op uniforme wijze te beoordelen en onrechtmatigheden, als gevolg van verschillen van interpretatie van de huisvestingsverordening, te voorkomen zijn door burgemeester en wethouders regionaal afgestemde beleidsregels van toepassing.

Artikel 4:8, vijfde lid

In afwijking van de algemene voorrangspositie die aan een urgentieverklaring wordt toegekend is het mogelijk om in sommige situaties een woonruimte toe te wijzen door een éénmalig directe aanbieding. Deze mogelijkheid kan worden benut voor huisvesting van woningzoekenden voor wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften. Woningcorporaties dragen, conform het bepaalde in deze verordening, zorg voor de regionale bemiddelingslijst van de hiertoe behorende kandidaten.

Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor de woningzoekende met de daartoe specifieke behoefte, die is ingedeeld in een urgentiecategorie. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt. Bij een weigering van de woonruimte die passend wordt geacht, volgens het bij de urgentieverklaring verleende zoekprofiel, zal geen nieuw aanbod worden gedaan en zal de urgentieverklaring vervallen. Een huisvestingsprobleem op grond van artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 dient van dien aard te zijn dat een passende oplossing niet kan worden geweigerd.

Artikel 5:2, onder b

In het huidige kamerbewoningsbeleid wordt een onderscheid gemaakt tussen kwetsbare gebieden en niet-kwetsbare gebieden. Tot de kwetsbare gebieden worden gerekend: Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens-West en Spoorwijk). In deze kwetsbare gebieden kan op basis van het vigerende beleid een onttrekkings- of omzettingsvergunning worden verleend voor maximaal 3 personen.

Artikel 5:2, onder c

Bij woningvorming door middel van splitsing van woonruimten is tevens de Beleidsregel Bouwkundige Splitsingen van toepassing.

Artikel 5:6, eerste lid

De aanvullende weigeringsgrond in het eerste lid komt voort uit het gemeentelijk beleid ten aanzien van kamerbewoning en woningvorming in kwetsbare gebieden van de stad, te weten: Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens-West en Spoorwijk). Met het oog op de leefbaarheid in deze gebieden passen burgemeester en wethouders noodzakelijk een restrictief beleid toe ten aanzien van kamerbewoning. De in het kader van het kamerbewoningsbeleid benoemde kwetsbare gebieden zijn gebieden met overwegend kleine woningen.

Artikel 5:6, tweede lid

De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om bij bouwkundige splitsing ( woningvorming) een vergunningplicht in te stellen. Het bouwkundig splitsen van woningen kan negatieve gevolgen hebben voor het karakter van en de leefbaarheid in een buurt. Denk aan een hogere parkeerdruk van auto’s en fietsen, de druk op voorzieningen en de openbare ruimte. Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens, anders verdwijnen die sneller dan dat we ze kunnen bijbouwen. De regels voor bouwkundig splitsen worden met deze verordening strenger. Een groot aantal gebieden is uitgesloten van splitsing om deze te ontlasten. Het toetsen aan diverse criteria leidt ertoe dat er nog in een beperkt aantal gebieden onder voorwaarden bouwkundig gesplitst mag worden. De gebieden zijn getoetst op o.a. parkeerdruk, leefbaarheid, en karakter. Bij leefbaarheid gaat het om een combinatie van data zoals kamerbewoningcijfers, leefbaarheidsscores en het oordeel van wijkkenners, i.c. het stadsdeel. Daarnaast wordt er getoetst aan het criterium beschermd stadsgezicht om ervoor te zorgen dat Haagse wijken hun karakter behouden.

Voor bouwkundige splitsing is ook een omgevingsvergunning nodig. Dat is een bouwtechnische toets. Ook wordt daarbij getoetst aan het bestemmingsplan en dus aan ruimtelijke aspecten, waaronder parkeren. Parkeernormen bij wonen zijn vastgelegd in de Nota parkeernormen Den Haag.

Artikel 5:6, derde lid

Woningvorming in de wijk Rivierenbuurt is verboden, omdat woningvorming negatieve gevolgen heeft op de leefbaarheid en het karakter van het gebied. Dit blijkt uit het wijkprogramma 2016-2019 van de Rivierenbuurt waar geconcludeerd wordt dat woningsplitsing in deze buurt regelmatig tot overlast leidt.

Artikel 5:6, vierde lid

Het verbod op woningvorming in de wijk Duindorp is noodzakelijk, omdat de leefbaarheid en het karakter van het gebied onvoldoende ruimte biedt voor woningvorming. In de buurtmonitor staat dat in Duindorp bijna 20% van de inwoners ontevreden, tot zeer ontevreden is, over de gemeente met betrekking tot leefbaarheid en veiligheid.

Artikel 5:6, vijfde lid

In een beperkt aantal gebieden blijft woningvorming nog mogelijk. Deze gebieden worden weergegeven in bijlage III. Er gelden dan wel voorwaarden die erop gericht zijn om de kwaliteit van de woningen te waarborgen.

Artikel 5:8

Het vergunningenregime inzake splitsing in appartementen heeft alleen betrekking op bestaande woningbouw. In deze bepaling geven burgemeester en wethouders aan voor welke categorieën woonruimte het regime van toepassing is. De vergunning ziet alleen toe op het splitsen van het zakelijke recht op het gebouw. Het aantal bij de splitsing betrokken woningen wijzigt door deze vergunning niet. De vergunning wordt verleend overeenkomstig de bijgevoegde splitsingstekening.

Artikel 6:1

Met ingang van 2015 is er in de regio Haaglanden sprake van lokale registers standplaatszoekenden, die worden beheerd door de individuele gemeenten. Belangstellenden kunnen zich in meerdere lokale registers inschrijven, maar moeten dan voor elk register afzonderlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals eventueel betaling van inschrijfgeld.

Artikel 6:2

De recente ontwikkelingen ten aanzien van het door het Rijk geformuleerde Beleidskader gemeentelijke woonwagen- en standplaatsenbeleid zijn aanleiding om bij toewijzing van een vrijkomende standplaats, in de volgordebepaling, het belang van het samenleven in familieverband te erkennen.

Artikel 7:1

Verslaglegging door woningcorporaties en evaluatie met woonconsumentenorganisaties, waaronder de SHH, is jaarlijks voorzien om te anticiperen op verplichtingen voortvloeiend uit de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Artikel 7:2, tweede lid

Ingevolge artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene.

Artikel 7:2, derde lid

Na een eerste overtreding wordt de overtreder geacht te weten dat deze overtreding beboet kan worden. Voor hetzelfde feit kan niet tweemaal een boete worden opgelegd, maar er kan wel een boete worden opgelegd indien hetzelfde feit zich tweemaal voordoet. Van “opnieuw dezelfde overtreding” is sprake als de eerste overtreding beëindigd moet zijn en het om dezelfde woonruimte gaat. Hiervan is ook sprake als bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding wordt begaan, nadat er sprake is geweest van een beëindiging van de eerste overtreding. Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte, dan is eveneens sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm. Kortom, van “opnieuw dezelfde overtreding” is sprake indien het een overtreding betreft van hetzelfde artikel.

De bestuurlijke boete kan niet los worden gezien van het bestuurlijke traject dat naast de boete zelf gevoerd wordt. Voor lichtere overtredingen gelden lange begunstigingstermijnen om de overtredingen te beëindigen. Wanneer er bezwaar- en beroepsprocedures worden gevoerd dan wordt de begunstigingstermijn opgeschort tot zes weken na beslissing op bezwaar/ beroep. Een termijn van vijf jaar voorkomt dat procedures volgen, enkel en alleen om de beëindiging van de overtreding zolang mogelijk op te schorten, lonend wordt. Een boete kan immers niet twee keer voor hetzelfde feit worden opgelegd. De overtreding moet beëindigd zijn geweest om een hogere boete op te kunnen leggen. De termijn van vijf jaar sluit aan bij de verjaringstermijn voor het opleggen van een bestuurlijke boete en de bewaartermijn van (justitiële) gegevens over overtredingen.

Artikel 8:3

In deze verordening is de definitie van doorstromer ten opzichte van de definitie uit de oude verordening gewijzigd. Hierdoor behoren niet langer alle woningzoekenden die over een zelfstandige woonruimte in Nederland beschikken en deze leeg achter laten tot de categorie doorstromer. Ook iemand die (aantoonbaar met in Nederland erkende documenten) na beëindiging van een duurzame gemeenschappelijke huishouding samen met andere gezinsleden uit dit huishouden op zoek is naar zelfstandige woonruimte en met de zorg voor zijn minderjarige kind(eren) is of wordt belast valt niet onder de definitie doorstromer.

Voor deze woningzoekenden geldt in het regionale register van woningzoekenden tot 1 juli 2019 naast hun inschrijfduur ook woonduur als criterium. De woonduur komt voor deze woningzoekenden als criterium na 1 juli 2021 te vervallen.

Bijlage I

Woningen naar mate van toegankelijkheid

A. Gelijkvloerse woning (*)

1. Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift.

2. Bereikbaar zonder treden.

3. Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm.

B. Rollatorwoning (**)

1. Drempels maximaal 2 cm.

2. Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m. met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil).

3. Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch.

4. Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm.

5. De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m.

6. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning.

C. Rolstoelwoning (***)

1. Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek.

2. Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m.

3. Alle gangen zijn breder dan 1,10 m.

4. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning.

5. Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm.

6. De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm.

7. Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m.

8. De draaicirkel in de keuken is 1,50 m. en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m.

D. Extra ruime rolstoelwoning (****)

1. De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m² en de breedte is minimaal 3,0 m.

2. De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m², bij een minimale breedte van 3,0 m.

Bijlage II

Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 7:3, vierde lid, van deze verordening.

Overtreding

1e keer

Recidive

Art. 8, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:

€ 410

Art. 8, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014:

- niet-bedrijfsmatige exploitatie·

- bedrijfsmatige exploitatie

€ 5.000

€ 10.000

€ 20.000

Art. 21, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014:

- niet-bedrijfsmatige exploitatie·

- bedrijfsmatige exploitatie

€ 5.000

€ 10.000

€ 20.000

Handelen in strijd met voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014:

- niet-bedrijfsmatige exploitatie

- bedrijfsmatige exploitatie

€ 5.000

€ 10.000

€ 20.000

Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie

Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:

1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen.

2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

3. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving.

4. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen.

5. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

Recidive

Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan.

Bijlage III

afbeelding binnen de regeling

Ondertekening

Aldus geamendeerd besloten in de openbare raadsvergadering 13 juni 2019.

De griffier, Lilianne Blankwaard-Rombouts en de voorzitter, Pauline Krikke

Ziet u een fout in deze regeling?

Bent u van mening dat de inhoud niet juist is? Neem dan contact op met de organisatie die de regelgeving heeft gepubliceerd. Deze organisatie is namelijk zelf verantwoordelijk voor de inhoud van de regelgeving. De naam van de organisatie ziet u bovenaan de regelgeving. De contactgegevens van de organisatie kunt u hier opzoeken: organisaties.overheid.nl.

Werkt de website of een link niet goed? Stuur dan een e-mail naar regelgeving@overheid.nl

Inhoudsopgave

Permanente link

Naar de actuele versie van de regeling

Naar de door u bekeken versie

Huisvestingsverordening Den Haag 2019

Intitulé

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen

Artikel 1:1 Begripsomschrijvingen

Artikel 1:2 Reikwijdte verordening

Artikel 1:3 Actiegebied

Hoofdstuk 2 Huisvestingsvergunning

Artikel 2:1 Reikwijdte

Artikel 2:2 Huisvestingsvergunning

Artikel 2:3 Aanvrager huisvestingsvergunning

Artikel 2:4 Aanvragen huisvestingsvergunning

Artikel 2:5 Verlenen huisvestingsvergunning

Artikel 2:6 Criteria toewijzen woonruimten onder de huurprijsgrens

Artikel 2:7 Weigeringsgronden huisvestingvergunning

Artikel 2:8 Intrekken huisvestingsvergunning

Artikel 2:9 Beschikbaar komen voor verhuur

Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling

Artikel 3:1 Reikwijdte

Artikel 3:2 Nadere normen van toewijzing

Artikel 3:3 Inschrijving als woningzoekende

Artikel 3:4 Publicatie vrijkomende woonruimte

Artikel 3:5 Rangorde voor woningaanbod

Artikel 3:6 Categorieën woningzoekenden

Artikel 3:7 Regionaal maatwerk

Artikel 3:8 Lokaal maatwerk

Artikel 3:9 Huisvesten zorg-doelgroepen

Artikel 3:10 Afwijkend aanbieden

Artikel 3:11 Directe aanbieding

Artikel 3:12 Aanbieding door loting

Artikel 3:13 Verantwoording toewijzing woonruimte

Artikel 3:14 Afhandeling klachten

Hoofdstuk 4 Urgentie

Artikel 4:1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring

Artikel 4:2 Aanvraag om een urgentieverklaring

Artikel 4:3 Inhoud van de urgentieverklaring

Artikel 4:4 Het zoekgebied

Artikel 4:5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring

Artikel 4:6 Wettelijke urgentiecategorieën

Artikel 4:7 Overige urgentiecategorieën

Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring

Artikel 4:9 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring

Hoofdstuk 5 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming

Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming

Artikel 5:3 Aanvragen vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming

Artikel 5:4 Voorwaarden en voorschriften onttrekking, omzetting of woningvorming

Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming

Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming

Artikel 5:7 Intrekken vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming

Artikel 5:8 Vergunning kadastrale splitsing

Artikel 5:9 Aanvraag vergunning kadastrale splitsing

Artikel 5:10 Voorwaarde en voorschrift kadastrale splitsing

Artikel 5:11 Weigeringsgronden vergunning kadastrale splitsing

Hoofdstuk 6 Standplaatsen

Artikel 6:1 Gemeentelijk register standplaatszoekenden

Artikel 6:2 Toewijzing

Artikel 6:3 Inschrijving

Artikel 6:4 Bewijs van inschrijving

Artikel 6:5 Geldigheidsduur van inschrijving in het register van standplaatszoekenden

Artikel 6:6 Wijziging van inschrijving in het register

Artikel 6:7 Doorhaling van inschrijving

Hoofdstuk 7 Overige bepalingen

Artikel 7:1 Monitoring, verslaglegging en evaluatie

Artikel 7:2 Bestuurlijke boete

Artikel 7:3 Hardheidsclausule

Artikel 7:4 Innovatieve ontwikkeling

Artikel 7:5 Mandatering

Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep

Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning

Artikel 8:3 Overgangsbepaling doorstromer

Artikel 8:4 Citeertitel

Artikel 8:5 Inwerkingtreding

Ondertekening

Ziet u een fout in deze regeling?