BELEIDSREGELS Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) GEMEENTE UTRECHT

Geldend van 19-07-2022 t/m heden

Intitulé

BELEIDSREGELS Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) GEMEENTE UTRECHT

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht;

gelet op artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht en Hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 ;

BESLUIT vast te stellen de volgende ‘Beleidsregels Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht’.

Hoofdstuk 1 Inleiding

In deze beleidsregels geven burgemeester en wethouders een nadere uitwerking van de artikelen voor onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming, (kadastrale) splitsing en opkoopbescherming, zoals vastgelegd in de Huisvestingswet en in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht.

De lokale uitwerking van het vergunningstelstel in de Huisvestingsverordening 2019 en de uitwerking daarvan in deze beleidsregels dienen goed evenwicht te bieden aan meerdere belangen: het belang van de bescherming van de schaarse woonruimtevoorraad, met name ten behoeve van starters en doorstromers, het belang van de bescherming van de leefbaarheid in de stad en het belang van voldoende mogelijkheden om woningen voor studenten en starters te kunnen realiseren (door omzetten en splitsen niet onmogelijk te maken).

In de Utrechtse woningvoorraad is er schaarste in alle categorieën. Daarnaast wordt de laatste jaren een toenemende druk op de leefbaarheid ervaren vanwege het omzetten en splitsen van panden. Deze druk neemt vooralsnog niet af. Om bovenstaande redenen is in Utrecht de gehele woonruimtevoorraad vergunningplichtig gemaakt. Daarmee kunnen alle woningen in de stad beschermd worden tegen (te veel) onttrekking aan de woonfunctie, omzetting, woningvorming en splitsing en kan in alle situaties een evenwichtige belangenafweging plaatsvinden tussen het belang van de aanvrager en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid. Vanwege het grote tekort aan studentenwoningen en starterswoningen is het uitgangspunt in deze belangenafweging dat het omzetten en splitsen van woningen in onze stad niet onmogelijk gemaakt wordt.

Omzetten en woningvormen (splitsen) heeft effect op de leefbaarheid en daarmee op een goede ruimtelijke ordening. Om deze reden is in het ‘Bestemmingsplan Crisis en Herstelwet Algemene Regels voor bouwen en gebruik’, bestemmingsplannen en beheersverordeningen een verwijzing opgenomen naar de beleidsregels. Hiermee wordt de planologische doorwerking van het beleid voor omzetten en splitsen juridisch geregeld.

Hoofdstuk 2 Regels

Aan de volgende artikelen uit hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht, wordt een nadere invulling gegeven:

  • a.

    Uitzonderingen (artikel 3.1.2 sub c en artikel 3.1.2, lid 2 t/m 4).

  • b.

    De leefbaarheidstoets (artikel 3.1.5)

  • c.

    Fysieke leefbaarheidseisen (artikel 3.1.5 sub a en artikel 3.1.7 lid 1 sub d)

  • d.

    Algemene leefbaarheidstoets (artikel 3.1.5 sub b en artikel 3.1.7 lid 1 sub d)

  • e.

    Commissie wijziging samenstelling woonruimtevoorraad (artikel 3.1.4)

  • f.

    Tijdelijke vergunningen (artikel 3.1.7 lid 1 sub a)

  • g.

    Goed Verhuurderschap (artikel 3.1.7 lid 1 sub e)

  • h.

    Compensatie (artikel 3.1.6 en artikel 3.1.7 lid 1 sub c)

  • i.

    Opkoopbescherming (artikel 3.4.5 lid 2 sub b)

  • j.

    Toezicht en handhaving (o.a. artikel 4.4)

Paragraaf 2.1 Uitzonderingen omzettingsvergunninsplicht

Artikel 2.1.1 Vervallen

Artikel 2.1.2 Uitzonderingen op de omzettingsvergunning

Lid 1 Uitzondering voor bijzondere woonvormen

De vergunningplicht voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte geldt bij de verhuring aan meer dan twee personen. Er zijn twee bijzondere woonvormen die niet onder de vergunningplicht vallen.

a. Woongroep

Een woongroep wordt gedefinieerd als een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Ieder lid is ingeschreven als woningzoekende en draagt bij in het gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair. De woongroep staat ten minste 1 jaar als groep geregistreerd op de lijst van woningzoekenden of heeft langer dan 1 jaar op hetzelfde adres gewoond. Een woongroep is georganiseerd in een formele rechtspersoon (opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de kamer van koophandel) en beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de boodschappen en de huur. Bij nieuwbouw van een woning voor een woongroep is er sprake van een initiatiefgroep waarvan de leden het recht van eerste bewoning krijgen.

b. Hospitasituatie

De hospitasituatie houdt in dat de eigenaar in de woning woont en kamers verhuurt aan maximaal 2 personen. In zo'n situatie is er strikt genomen geen sprake van omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Er is eerder sprake van inwoning: huurders bewonen woonruimte die door de eigenaar van de woning in gebruik is voor zijn of haar huishouden. Er bestaan één of meerdere huurcontracten van de eigenaar met de huurders. Er is dus geen sprake van een hospitasituatie wanneer er huurcontracten tussen een hoofdhuurder en onderhuurders gelden. De eigenaar-bewoner moet voor minimaal 10% eigenaar van de woning zijn. In een hospitasituatie kan er per woning slechts één eigenaar-bewoner zijn, die voor minimaal 10% eigenaar is en aan maximaal twee personen verhuurt. Partners die gezamenlijk een woning in eigendom hebben kunnen dus ook gezamenlijk maar aan maximaal twee personen verhuren en niet elk aan twee personen.

Lid 2 Overgangsregeling hospitasituatie

Hospitasituaties die al bestonden vóór 1 januari 2016 worden gerespecteerd mits voldaan wordt aan de voorwaarden die golden direct voorafgaand aan deze datum. Als daarbij sprake was van huurcontracten tussen een hoofdhuurder en onderhuurders en voor deze hoofdhuurder inmiddels een andere hoofdhuurder in de plaats is gekomen, valt deze situatie niet meer onder de overgangsregeling. Er is dan immers sprake van een nieuwe omzettingssituatie, waarvoor een nieuwe omzettingsvergunning moet worden aangevraagd of de verhuur moet worden gestopt of aangepast naar verhuur aan 2 personen.

Lid 3 Vrijstelling

  • a.

    Artikel 3.1.2, vierde lid, van de Huisvestingsverordening regelt onder a. en b. een vrijstelling van het verbod tot onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen. Onder a. is de datum van 1 mei 1975 opgenomen, omdat vóór die datum geen vergunning vereist was. Situaties die zonder vergunning zijn gestart, maar in de periode 1 januari 2016 tot 1 juli 2019 onafgebroken zijn voortgezet bij panden met een woz-waarde boven respectievelijk € 305.000,-- en € 376.803,-- vielen in die periode buiten de werkingssfeer van de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening Regio Utrecht. Die situaties worden als legaal gekwalificeerd.

  • b.

    Van onderbreken van het gebruik in het kader van de vrijstellingsmogelijkheid van artikel 3.1.2 Huisvestingsverordening, is sprake als het pand langer dan een jaar leeg komt te staan dan wel wordt verhuurd als een zelfstandige woonruimte waarvoor geen vergunning op grond van deze verordening is vereist. Als het gebruik wordt onderbroken, vervallen de gebruiksrechten.

  • c.

    Van intensivering van het gebruik in het kader van de vrijstellingsmogelijkheid van artikel 3.1.2 Huisvestingsverordening, is onder meer sprake bij het verhogen van het aantal te huisvesten personen.

Paragraaf 2.2 Leefbaarheidstoets

Artikel 2.2.1 Opbouw leefbaarheidstoets

Omzetting of woningvorming leggen vaak een verhoogde druk op een wijk of buurt, omdat het aantal bewoners van een woongebouw toeneemt. Bij het beoordelen van een vergunningaanvraag wordt daarom een leefbaarheidstoets uitgevoerd. De leefbaarheidstoets maakt een zorgvuldige belangenafweging mogelijk tussen het belang van de aanvrager, het belang van de bescherming van de schaarse woonruimtevoorraad, het belang van de bescherming van de leefbaarheid in de stad en het belang van voldoende mogelijkheden om woningen voor studenten en starters te kunnen realiseren.

De leefbaarheidstoets bestaat uit twee delen. In de eerste plaats bestaat de toets uit een aantal fysieke leefbaarheidseisen. Dat zijn eisen die worden gesteld aan de om te zetten of te vormen woning. Als niet aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan, wordt de vergunning in beginsel geweigerd.

Het tweede deel van de toets is algemeen van aard. In dit deel van de toets worden alle aspecten van een wijk, buurt of straat met het oog op de leefbaarheid gewogen. Als niet wordt voldaan aan dit algemene deel van de leefbaarheidstoets wordt de vergunning ook afgewezen. De twee delen van de leefbaarheidstoets zijn dus cumulatief.

De leefbaarheidstoets wordt opgebouwd met relevante criteria per type vergunningsaanvraag. In onderstaande tabel (2.2.1) staat aangegeven (v) voor welke type aanvraag, op welke criteria wordt getoetst. De criteria voor de fysieke en de algemene leefbaarheidstoets worden in de artikelen 2.2.2 en 2.2.3 van deze beleidsregel beschreven.

Tabel 2.2.1: opbouw leefbaarheidstoets

 

Fysieke leefbaarheidstoets

(artikel 2.2.2)

Algemene leefbaarheidstoets

(artikel 2.2.3)

Type aanvraag

Onderdeel

1

2

3

4

a

b

c

d

Onttrekken, samenvoegen, kadastraal splitsen

-

-

-

-

v

v

v

v

Woningvormen

v

v

-

v

v

v

v

v

Woningvormen panden > 200 m2

v

v

-

v

v

v

-*

v

Wonen boven winkels

v

v

v

v

v

v

-

-

Omzetten (kamerverhuur)

v

v

v

-

v

v

v

v

Omzetten tot en met 3 personen

v

v

v

-

v

v

-*

v

Tijdelijke vergunning ouder-kindregeling

v

v

v

-

v

v

v

v

Tijdelijke vergunning bijzondere zorgdoelgroepen

v

v

-

-

v

v

v

v

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

* Onderdeel c (clustervorming) weegt wel mee als er op basis van onderdeel a, b of d sprake is van druk op de leefbaarheid.

Artikel 2.2.2 Fysieke leefbaarheidstoets

We stellen fysieke eisen aan het pand om te voorkomen dat onevenredige druk op de directe woonomgeving ontstaat. Het gaat om geluidseisen en oppervlakte-eisen.

Lid 1 Geluidsisolatie

Er wordt aangesloten bij de geluidsnormen die gelden bij nieuwbouw; de om te zetten of te vormen woonruimte moet overeenkomstig NEN 5077:2019 voldoen aan:

  • minimaal 52 dB voor luchtgeluidsisolatie (DnT,A,k) voor woningscheidende constructies (horizontaal/verticaal) van een verblijfsruimte en een besloten ruimte van een aangrenzende (woon)functie en:

  • •.

    minimaal 47 dB voor luchtgeluidsisolatie (DnT,A,k) bij twee niet in een verblijfsgebied gelegen besloten ruimtes van aangrenzende (woon)functies.

Lid 2 Uitzonderingsmogelijkheid geluidsisolatie eisen

Burgemeester en wethouders kunnen in zwaarwegende gevallen, indien blijkt dat na het treffen van voorzieningen de benodigde geluidsisolatie niet wordt behaald, afwijken van lid 1.

Lid 3 Gebruiksoppervlakte bij omzetten

Na omzetting heeft de woonruimte een gebruiksoppervlakte (volgens de normen van NEN 2580) van minimaal 18 m² per bewoner. Als voorbeelden:

• Een woning met 4 bewoners moet minimaal 72 m² aan gebruiksoppervlakte hebben.

• Een woning met 105 m² aan gebruiksoppervlakte kan door maximaal 5 bewoners worden bewoond. Er wordt niet naar boven afgerond.

Lid 4 Gebruiksoppervlakte bij bouwkundig splitsen en woningvorming

De feitelijk te verbouwen woonruimte heeft een oorspronkelijke - dat wil zeggen bij de eerste bouw ervan gebruiksoppervlakte (volgens NEN 2580) van minimaal 140 m². De te vormen woonruimte heeft een minimale gebruiksoppervlakte van 50 m².

Voor de Binnenstad (inclusief Stationsgebied) en Gemeentelijke en Rijksmonumenten geldt dat de te vormen woonruimte een minimale gebruiksoppervlakte heeft van 40m2 en dat per pand een gemiddelde oppervlakte geldt van 50 m2 per te realiseren woonruimte. Voor de begrenzing van de Binnenstad hanteren wij de gegevens van het CBS.

Artikel 2.2.3 Algemene leefbaarheidstoets

Met dit deel van de toets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Bekeken wordt of de wijk, buurt of straat al onder druk staat, dan wel of het verlenen van de vergunning naar verwachting een onevenredige druk op de leefbaarheid betekent.

Daarbij worden de volgende vragen beantwoord:

a. Hoe scoort de buurt/wijk/straat op leefbaarheid in de meest recente Monitor Leefbaarheid?

Om te bepalen hoe het gesteld is met de leefbaarheid in een wijk of buurt, wordt in eerste instantie naar de meest recente cijfers in de Monitor Leefbaarheid gekeken. Die monitor is ook gebaseerd op de jaarlijkse enquête die onder de bewoners van Utrecht wordt gehouden en is daarom een belangrijke graadmeter of er signalen zijn dat de leefbaarheid in het gedrang is of niet. De Monitor Leefbaarheid is - omdat een momentopname wordt weergegeven - echter onvoldoende om een volledig beeld van de wijk of buurt te krijgen. Daarom wordt bijvoorbeeld ook navraag gedaan bij de wijkregisseur en bij de wijkagent en wordt gekeken naar mogelijke klachten over en rondom de woning of andere aspecten die plaatselijk een hoge druk op de leefomgeving veroorzaken.

b. Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren in de wijk?

De wijkadviseur is het eerste aanspreekpunt voor bewoners/ondernemers/organisaties en professionals in de wijk. De wijkadviseur is dan eigenlijk ook het gezicht van de gemeente in de wijk. Aan de wijkadviseur en de wijkveiligheidsmanager wordt gevraagd of er in de directe omgeving van de woning bijzonderheden zijn die moeten worden meegewogen in de algemene leefbaarheidstoets. De wijkadviseur en wijkveiligheidsmanager geven geen advies over het wel of niet verlenen van de vergunning. Vervolgens wordt nagegaan in hoeverre er klachten en meldingen zijn over de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd of rondom die woning. Niet alleen bij de gemeente maar ook bij bijvoorbeeld welzijnsorganisaties. Ook worden eventuele reacties n.a.v. van de publicatie van de aanvraag hierin betrokken. Al deze informatie levert een actueel totaalbeeld van de wijk, buurt of straat op.

c. Is er sprake van clustervorming?

Spreiding van woningen waarvoor een vergunning (met name een omzettingsvergunning) is verleend, is wenselijk. Clustervorming binnen bijvoorbeeld delen van straten kan ten koste gaan van de leefbaarheid in die delen van straten. Hier is van belang dat er wordt gekeken naar de aanwezigheid ter plaatse van kamerverhuurpanden en gesplitste woningen. Hiervoor wordt een zogenoemde stippenkaart opgesteld, waarop alle omgezette en gesplitste woningen rondom het betreffende pand aangegeven zijn. Daarvoor wordt ook onderzoek in de Basisregistratie Personen verricht. In die registratie wordt nagegaan op welke adressen in de omgeving van de woning meer dan 2 volwassen personen wonen met een verschillende achternaam. Als dat het geval is wordt ervan uitgegaan dat sprake is van 'woningdelers'. Ook de aanwezigheid van buitenruimtes, zoals tuinen, balkons en dakterrassen, van aangrenzende woningen, wordt betrokken bij de optelsom.

d. Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning?

Als voorbeeld kunnen de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie, coffeeshops en bij de gemeente bekende probleemgezinnen worden genoemd. Ook kan de woning gelegen zijn in gebieden waarvoor uit een oogpunt van openbare orde specifiek beleid en/of veiligheidsmaatregelen zijn of worden getroffen ter voorkoming van verdere aantasting van het woon - en leefklimaat. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen bijvoorbeeld om te zetten.

Daarnaast kan de algemene leefbaarheidstoets ook zien op het voorkomen van omzetting of woningvorming in bepaalde specifieke buurten die vanuit volkshuisvestelijk en stedenbouwkundig oogpunt dusdanig zijn ingericht dat instandhouding voor een beoogde groep woningzoekenden geboden is.

Artikel 2.2.4 Maatwerk en maatwerkvoorschriften

De gemeente wil bij de leefbaarheidstoets maatwerk blijven leveren. Op die manier kan bij elke aanvraag de lokale situatie op straatniveau - of zelfs specifieker - zorgvuldig in ogenschouw worden genomen en kan worden gecontroleerd of bijvoorbeeld de omzetting op deze plek zo min mogelijk risico’s en overlast voor de directe woonomgeving met zich mee brengt. Om deze reden is in de Huisvestingsverordening geregeld dat het college van burgemeester en wethouders maatwerkvoorschriften kan opleggen ter voorkoming dan wel beperking van de aantasting van het woon- en leefklimaat.

Zo kunnen nadere beperkingen worden gesteld aan het aantal te huisvesten personen bij omzetting, ook wanneer voldaan wordt aan de minimale 18 m2 norm per bewoner (zie hierna fysieke leefbaarheidseis/gebruiksoppervlakte bij omzetten). Dit is wenselijk voor gebieden/straten waar op basis van de fysieke leefbaarheidstoets wel een vergunning verleend kan worden, maar waar de buurt/straat dusdanig kwetsbaar is dat de norm van 18m2 per bewoner te weinig bescherming biedt voor de leefbaarheid. Alle aspecten van de fysieke en algemene leefbaarheidstoets worden in onderlinge samenhang bezien voor een totale beoordeling.

Artikel 2.2.5 De Commissie wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Lid 1 Samenstelling commissie wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad

Voor het uitvoeren van de leefbaarheidstoets is een ambtelijke commissie, de commissie wijziging samenstelling woonruimtevoorraad ingesteld. Deze commissie bestaat uit de ambtenaar van organisatiedeel VTH die de aanvraag in behandeling heeft, een ambtenaar van dat organisatieonderdeel die de rol van voorzitter op zich neemt, een ambtenaar van organisatieonderdeel Wonen en voor zover nodig een ambtenaar van organisatieonderdeel Economische Zaken. De commissie komt één keer per week bijeen om de aanvragen tot onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming en kadastrale splitsing te bespreken en daarover aan burgemeester en wethouders een integraal ambtelijk advies uit te brengen. Op basis van het advies wordt besloten of de vergunning – al dan niet voorwaardelijk- wordt verleend.

Lid 2 Beslistermijn

Op een aanvraag voor een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming wordt binnen 14 weken beslist.

Paragraaf 2.3 Tijdelijke vergunningen

Artikel 2.3.1 Ouder-kind-regeling

lid 1. Reikwijdte

Een ouder of verzorger die een woning koopt om deze aan zijn of haar studerende kind (en een aantal medestudenten) te verhuren kan gebruik maken van de ouder-kind-regeling. Zij kunnen een tijdelijke omzettingsvergunning aanvragen voor maximaal vijf jaar.

Lid 2. Aanvraag

De vergunning kan alleen worden aangevraagd door de ouders van een kind dat studeert aan een in Utrecht gevestigde onderwijsinstelling.

Lid 3. Leefbaarheidoets

Bij de beoordeling van de vergunningaanvraag wordt ook de leefbaarheidstoets toegepast.

Lid 4. Tijdelijke duur

De ouder-kind-regeling is vijf jaar geldig en kan eenmalig met maximaal vijf jaar verlengd worden, wanneer de aanvrager kan aantonen dat het kind, waarvoor de vergunning was aangevraagd, nog meer studietijd nodig heeft (bijvoorbeeld in verband met een langere opleidingsduur).

Artikel 2.3.2 Huisvesting bijzondere zorgdoelgroepen

Lid 1 Bijzondere zorgdoelgroepen

Onder bijzondere zorgdoelgroepen wordt verstaan:

  • mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang (MO). In de MO worden daklozen met OGGZ-problematiek (d.w.z. meervoudige problematiek als schulden, verslaving, verstandelijke beperking, psychische problematiek) alsook economisch daklozen opgevangen. - mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen. In BW wonen mensen met psychische of psychiatrische beperking. - mensen die uitstromen uit intramurale instellingen voor Geestelijke Gezondheidszorg, Verstandelijke gehandicaptenzorg en residentiële instellingen voor jongvolwassenen.

  • mensen die uitstromen uit detentie. Het gaat hier om ex-gedetineerden met OGGZ-problematiek die dakloos zijn geraakt tijdens detentie of dat al waren voordat ze in detentie kwamen.

  • mensen die in aanmerking komen voor Housing First

Lid 2 Reikwijdte

Een zorgorganisatie of woningbouwcorporatie kan een woningvormingsvergunning aanvragen voor het verhuren van woonruimte aan bijzondere zorgdoelgroepen. Zij kunnen een tijdelijke omzettingsvergunning aanvragen voor maximaal 10 jaar. Het bepaalde in dit artikel is van toepassing, indien sprake is van:

  • Woningen bestemd voor bijzondere zorgdoelgroepen, in eigendom van een corporatie.

  • Woningen in eigendom of beheer van een zorgorganisatie aangesloten bij Beter Wonen Utrecht bestemd voor de huisvestingen van speciale doelgroepen.

Lid 3 Voorwaarden

Het initiatief moet dan voldoen aan de volgende voorwaarden:

  • Verhuur conform puntentelling woningwaarderingsstelsel

  • De corporatie of zorginstelling overlegt een sociaal beheerplan, die aan de vergunning wordt gehecht. Het beheerplan bevat in ieder geval de volgende elementen:

    • -

      Type van begeleiding aan de bewoners

    • -

      Aanspreekpunt zorginstelling voor omwonenden, in geval van vragen of overlast

    • -

      Stappenplan in geval van overlast

    • -

      Huisregels (o.a. rusttijden en omgangsregels)

Lid 4 Tijdelijke duur vergunning

Een vergunning voor woningvormen voor bijzondere zorgdoelgroepen is tien jaar geldig en kan eenmalig met vijf jaar verlengd worden, wanneer de aanvrager kan onderbouwen dat deze woonvorm nog steeds in de behoefte van de doelgroep voorziet

Paragraaf 2.4 Goed verhuurderschap

Artikel 2.4.1 Goed verhuurderschap

Als de vergunning tot omzetting of woningvorming verleend kan worden, wordt aan deze vergunning onder andere de voorwaarde van goed verhuurderschap verbonden. Het niet voldoen aan de voorwaarde van goed verhuurderschap kan leiden tot het intrekken van de vergunning.

Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na de vergunningverlening te bevorderen. Goed verhuurderschap houdt het volgende in:

a. Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan.

b. De woonruimte wordt verhuurd volgens de regels van het woningwaarderingsstelsel.

c. Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte:

• de woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;

• in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;

• in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.

d. Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld:

• die toeziet op de hygiëne en de veiligheid;

• aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;

• 24 uur per dag bereikbaar is;

• een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.

e. De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling.

Paragraaf 2.5 Compensatie

Artikel 2.5.1 Financiële compensatie

Lid 1. Volkshuisvestelijk belang

Compensatie wordt verlangd in het belang van het verder voorkomen van schaarste en draagt op die manier weer bij aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De financiële compensatie past dus in de volkshuisvestelijke toets.

Lid 2 Weigering

Volgt geen betaling dan kan de vergunning alsnog worden geweigerd.

Lid 3 Uitzondering op het betalen van compensatie

De financiële compensatie wordt niet gevraagd als de aanvrager een maatschappelijk of economisch belang heeft dat even zwaar weegt als of zwaarder weegt dan het volkshuisvestelijk belang. In de volgende gevallen wordt geen financiële compensatie gevraagd:

  • a.

    aanvraag voor een vergunning voor omzetten tot en met drie personen;

  • b.

    aanvraag tijdelijke vergunning ouder-kind-regeling;

  • c.

    aanvraag tijdelijke vergunning huisvesting bijzondere zorgdoelgroepen.

Paragraaf 2.6 Opkoopbescherming

Artikel 2.6.1 Maatwerk

Het college van burgemeester en wethouders kan een verhuurvergunning opkoopbescherming verlenen als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming. In onder meer onderstaande gevallen is dat aan de orde:

  • a.

    De te verhuren woonruimte is in eigendom of beheer van een corporatie of zorginstelling die is aangesloten bij Beter Wonen en onderdeel van een initiatief voor de huisvesting van bijzondere zorgdoelgroepen. Er wordt voldaan aan alle voorwaarden zoals vermeld in art. 2.3.2 lid 3 van paragraaf 2.3 van deze beleidsregels;

  • b.

    De woonruimte wordt door de eigenaar bewoond en wordt deels verhuurd volgens een hospitaconstructie, waarbij wordt voldaan aan alle voorwaarden zoals vermeld in art. 2.1.2 lid 1 sub b van paragraaf 2.1 van deze beleidsregels; of:

  • c.

    De woonruimte wordt bewoond door een kind van de eigenaar en wordt deels verhuurd aan studenten, waarbij wordt voldaan aan alle voorwaarden zoals vermeld in art. 2.3.1 van paragraaf 2.3 van deze beleidsregels.

Hoofdstuk 3 Toezicht en handhaving

Artikel 3.1 Handhaving

Wanneer gebouwen, bevattende woonruimte, zonder geldige vergunning worden gebruikt voor omzetting, samenvoegen, onttrekken, splitsing of woningvorming, of gebruikt worden in strijd met de vergunningvoorwaarden, kan de gemeente handhavend optreden.

Dit geldt ook voor de opkoopbescherming. De gemeente heeft een opkoopbescherming ingevoerd met als doel schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden. Op deze manier blijft de betaalbare koopvoorraad toegankelijk voor starters en doorstromers. Om te zorgen dat de regels worden nageleefd, kan de gemeente handhavend optreden.

De gemeente kan een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen, de vergunning intrekken (artikel 3.1.10 en artikel 3.2.6) en voor een aantal overtredingen een bestuurlijke boete opleggen (artikel 4.4). De hoogte van de bestuurlijke boete per soort overtreding is vastgelegd in tabel 2.2 bij de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019. In de handhavingstrategie Huisvesting 2018 zijn de doelstellingen, inzet, instrumentarium en sanctionering voor toezicht en handhaving op de Huisvestingsregelgeving beschreven.

Artikel 3.2 Legaliseren

Wanneer woonruimten, die onder het regime van de (oude) Huisvestingsverordening 2015 en/of op grond van de planologische regelgeving (omgevingsvergunning op grond van het bestemmingsplan of beheersverordening) vergunningplichtig waren voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen (splitsen), zonder de benodigde vergunning zijn omgezet, gesplitst, samengevoegd of onttrokken aan de woonruimtevoorraad, is er sprake van een illegale situatie. Het komt voor rekening en risico van de eigenaar van de woonruimte dat niet eerder een vergunning is aangevraagd. Wanneer dan ook ter legalisering alsnog een vergunning wordt aangevraagd, dan wordt die aanvraag getoetst aan de regels en voorwaarden die gelden op het moment van de aanvraag. Dit kan - als de aanvraag wordt afgewezen - betekenen dat situaties die mogelijk al jarenlang illegaal aanwezig zijn, alsnog moeten worden beëindigd.

Hoofdstuk 4 Slotbepalingen

Artikel 4.1 citeertitel

Deze beleidsregels kunnen worden aangehaald als ‘Beleidsregels Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten)gemeente Utrecht’.

Artikel 4.2 Inwerkingtreding

lid 1

Deze beleidsregel treedt in werking op 1 juli 2019.

Lid 2

Op het moment van inwerkingtreding van deze beleidsregel komen de ‘Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten gemeente Utrecht’, vastgesteld op 23 augustus 2016, te vervallen.

Ondertekening

Aldus vastgesteld in de vergadering van burgemeester en wethouders van Utrecht, gehouden op 25 juni 2019.

De secretaris, De burgemeester,

Bijlage

Toelichting bij nieuw toegevoegde artikelen (1 juli 2022)

Leefbaarheidstoets

Uitgangspunt van de leefbaarheidstoets is om een afweging mogelijk te maken tussen het belang van het behouden van een prettige leefomgeving, het beschermen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. In het licht van het huidige tekort aan woningen voor studenten, jongeren- en starters is de leefbaarheidstoets aangepast per type aanvraag. Hierdoor wordt het makkelijker om woonruimte toe te voegen, zonder de druk op de leefbaarheid te veel op te laten lopen.

Toets bij onttrekken, samenvoegen en kadastraal splitsen

Voor een aanvraag voor onttrekken, samenvoegen of kadastraal splitsen gelden de eisen van de fysieke leefbaarheidseisen niet, mits hieraan voorafgaand een (omgevings)vergunning voor de activiteit bouw en/of afwijken van de planologische regelgeving is verleend. Er heeft dan al een toetsing aan het bestemmingsplan of aan de beheersverordening plaatsgevonden.

Voor dit type aanvragen zijn wel alle criteria van de algemene leefbaarheidstoets van kracht.

Toets bij aanvragen voor omzetten tot 3 personen

Omzetten van woonruimte voor 2 personen mag zonder vergunning. Voor de algemene leefbaarheidstoets geldt dat 1 extra persoon niet leidt tot enorme toename van de druk op de leefbaarheid. Deze toets kan daarom bij een aanvraag voor omzetten tot drie onzelfstandige woonruimten in principe als voldoende worden beschouwd, tenzij in de buurt van het pand waar de vergunningsaanvraag betrekking op heeft al sprake is van aanzienlijke overlast situaties. Bij een aanvraag voor omzetten tot en met 3 personen wordt daarom alleen gekeken of er sprake is van aanzienlijke overlast in de directe omgeving van het pand. Als een toets op onderdelen a,b en d van de algemene leefbaarheidstoets uitwijst dat er geen sprake is van overlast, wordt de vergunning verleend.

Voor dit type aanvraag zijn wel alle criteria van de fysieke leefbaarheidstoets van kracht.

Toets bij woningvormen in grotere panden

Voor woningvormen in panden groter dan 200 m2 GBO weegt de toets op clustervorming minder zwaar. Als een toets op onderdelen a,b en d van de algemene leefbaarheidstoets uitwijst dat er geen sprake is van overlast, wordt de vergunning verleend. De druk op de leefbaarheid bij het toevoegen van woonruimte door een splitsing van grotere panden is beperkt. Een bouwkundige splitsing kan een positief effect hebben op de kwaliteit en uitstraling van een pand. Dit geldt vooral bij splitsingen van panden van ruim 200 vierkante meter. Deze panden zijn vaak in goede bouwkundige staat en stedenbouwkundig is er meestal ruimte aan zowel de voor- als de achterkant van het bouwwerk. Geluidsoverdracht is veel beperkter dan bij bijvoorbeeld een nauwe stedenbouwkundige situatie zoals aan elkaar grenzende, kleine (arbeiders)woningen uit de eerste helft van de 20ste eeuw.

Wel is het belangrijk om eventuele, bestaande leefbaarheidsproblemen in buurten niet te vergroten. Indien de toets op de onderdelen a, b en d van de algemene leefbaarheidstoets uitwijst dat er sprake is van overlast, dan kan de gemeente de vergunning weigeren. Hierbij wordt onderdeel clustervorming wel in beeld gebracht en meegewogen.

Voor kamerverhuur in panden groter dan 200 m2 wordt wel op alle criteria van de algemene leefbaarheidstoets getoetst. De ervaring leert dat panden met kamerverhuur intensiever worden bewoond en de bewoners hebben in de regel een ander leefritme dan bewoners van een zelfstandig appartement. Een groot pand verkameren leidt tot fors meer overlast in de buurt.

Voor dit type aanvraag zijn wel alle criteria van de fysieke leefbaarheidstoets van kracht.

Toets bij woningvormen en omzetten in geval van wonen boven winkels in kernwinkelgebied

Voor woningvormen van ruimten boven een winkel- of bedrijfspand in kernwinkelgebied geldt de toets op onderdeel c (clustervorming) en d (overige factoren) niet. Om de sociale cohesie te bevorderen levert het toevoegen van woonruimte juist een impuls voor de leefbaarheid.

Als een toets op onderdeel a en b van de algemene leefbaarheidstoets uitwijst dat er geen sprake is van overlast, wordt de vergunning verleend.

Voor dit type aanvraag zijn wel alle criteria van de fysieke leefbaarheidstoets van kracht.

Tijdelijke vergunning bijzondere zorgdoelgroepen

De woonbehoefte van de bijzondere zorgdoelgroepen bestaat met name uit compacte woningen, die bestaan uit één of maximaal twee kamers. De woning heeft eigen voorzieningen zoals een keuken en badkamer/wc. Aan de behoefte aan compacte woningen liggen de volgende redenen ten grondslag:

  • -

    Een grotere woning is niet nodig, het betreft voor het overgrote deel alleenstaanden die zelfstandig leren wonen en genoeg hebben aan één of twee kamer(s).

  • -

    Veel cliënten overzien een grotere woning niet en kunnen het “beheer” van een grotere meerkamerwoning niet aan.

  • -

    Kleinere woonruimte is goedkoper, het inkomen van deze doelgroep is over het algemeen (heel) laag.