Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Haarlem houdende regels omtrent huisvesting (Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2017, versie 1 mei 2019)

Geldend van 15-04-2021 t/m 01-07-2021

Intitulé

Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Haarlem houdende regels omtrent huisvesting (Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2017, versie 1 mei 2019)

HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen

Artikel 1. Begripsbepalingen (gewijzigd)

In deze verordening wordt verstaan onder:

bed & breakfast:

het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de hoofdbewoner van die woonruimte, al dan niet met ontbijt;

burgemeester en wethouders:

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem;

bvo:

bruto vloeroppervlak volgens de bepalingen in NEN 2580;

co-ouderschap:

het door de ouders na relatiebreuk voortzetten van het gezamenlijk ouderlijk gezag over hun kind, waarbij de huisvesting van het kind op een gelijkmatige manier tussen de ouders is verdeeld, zoals vastgelegd in een door beide partijen ondertekend ouderschapsplan;

gbo:

gebruiksoppervlakte volgens de bepalingen in NEN 2580;

gezin:

huishouden met een of meer thuiswonende kinderen;

hoofdbewoner:

een persoon die officieel als bewoner van een woning geregistreerd staat en daarmee onder andere verantwoordelijk is voor het betalen van bepaalde lasten;

hoofdverblijf:

een voor permanente bewoning geschikte verblijfplaats, die ten minste bestaat uit een keuken, woon-, was- en slaapgelegenheid, en fungeert als het centrum van de sociale activiteiten van de betrokkene;

huishouden:

een persoon of groep personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren (of wensen te voeren) in een woning, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. Indien sprake is van kamerverhuur worden deze huurders niet tot het huishouden gerekend. Vanaf 24 weken zwangerschap telt het ongeboren kind als thuiswonend kind (verklaring van verloskundige vereist). Een ouder met kind wordt gerekend als gezin. In het geval van co-ouderschap behoort het kind tot twee huishoudens. De plaats van het hoofdverblijf van het kind is de plaats waar het kind in de basisregistratie personen is opgenomen;

huurpunten:

het aantal punten dat op basis van het woningwaarderingsstelsel aan een woonruimte kan worden toegekend, teneinde de maximale huurprijsgrens vast te stellen;

inkomen:

gezamenlijke verzamelinkomen als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van de huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezenwoonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor “belanghebbende” telkens wordt gelezen “aanvrager”;

inschrijftijd:

de tijd die wordt gerekend vanaf de datum van betaling van de inschrijving;

inwoner:

persoon die in de basisregistratie personen van een regiogemeente is opgenomen en ook feitelijk daar zijn hoofdverblijf heeft;

inwoning:

bewoning van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen;

kamerverhuur:

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft;

kwaliteitskortingsgrens:

de huurprijs zoals opgenomen in artikel 20 lid 1 van de Wet op de Huurtoeslag;

omzetten:

het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte(n), als bedoeld in art. 21, sub c van de Huisvestingswet 2014;

onttrekken:

het anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar, onttrekken aan de bestemming tot bewoning, als bedoeld in art. 21, lid a van de Huisvestingswet 2014;

onzelfstandige woonruimte:

woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

regio:

het grondgebied van de gemeenten Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemstede, Heemskerk, Velsen en Zandvoort;

splitsen:

het juridisch opsplitsen van woonruimte in meerdere appartementsrechten;

studentenwoning:

woonruimte krachtens de daarop betrekking hebbende huurovereenkomst bestemd voor studenten als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek indien:

  • a.

    in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek zal worden verhuurd; en,

  • b.

    de woonruimte door het college van burgemeester en wethouders in de regiogemeente waarin de woonruimte is gelegen, is aangewezen als studentenwoning;

vakantieverhuur:

het tijdens de afwezigheid van de hoofdbewoner hotelmatig of recreatief in gebruik geven van een woonruimte;

vergunninghouder:

vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000;

wet:

Huisvestingswet 2014;

woningcorporatie:

toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die feitelijk werkzaam is in de gemeente;

woningzoekende:

huishouden dat in het inschrijfsysteem als bedoeld in artikel 4 staat ingeschreven of dat op zoek is naar woonruimte in de particuliere sector;

woning:

zelfstandige woonruimte;

woningvormen:

het verbouwen van één woonruimte tot twee of meer woonruimten, als bedoeld in art. 21, sub d. van de Huisvestingswet 2014;

woonruimte:

besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, inclusief woonwagenstandplaatsen;

zelfstandige woonruimte:

woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke woonvoorzieningen buiten de woonruimte;

zoekprofiel:

een beschrijving van de woningtypen waarvoor een urgent woningzoekende met voorrang in aanmerking kan komen;

zorgwoning:

een gelabelde huurwoning waarin mensen die zorg nodig hebben zelfstandig kunnen wonen;

Zuid-Kennemerland:

de gemeenten Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort;

DAEB-norm: 

de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet;

Eengezinswoning:

hieronder wordt verstaan een eindwoning, hoekwoning of tussenwoning;

Huurtoeslaggrens: 

de maximale huur, waarbij nog recht op huurtoeslag bestaat, conform de huurprijs in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag;

Huurprijs: 

de prijs die bij huur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte;

Liberalisatiegrens:

Huurtoeslaggrens;

Middenhuurgrens: 

de maximale huurprijs bedraagt ten hoogste € 1007,- per maand (prijspeil 1-1-2019);

Middeldure huurwoning: 

huurwoning met een aanvangshuurprijs vanaf de grens zoals genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a. van de Wet op de huurtoeslag, tot ten hoogste € 1007,- per maand (prijspeil 1-1-2019).

HOOFDSTUK 2. De huisvestingsvergunning

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
  • 1. De volgende woonruimten mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven wanneer daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend:

    • a.

      sociale huurwoningen in eigendom van de woningcorporaties;

    • b.

      sociale huurwoningen in eigendom van overige verhuurders;

    • c.

      sociale huurwoningen die opgenomen zijn in het bestemmingsplan;

    • d.

      middeldure huurwoningen die opgenomen zijn het bestemmingsplan.

  • 2. Het eerste lid is niet van toepassing op:

    • a.

      woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c, van de Leegstandwet;

    • b.

      onzelfstandige woonruimten;

    • c.

      bedrijfswoningen;

    • d.

      studentenwoningen.

  • 3. Burgemeester en Wethouders kunnen besluiten om woningen van woningcorporaties met een huur boven de liberalisatiegrens aan te wijzen als vergunningplichtige woonruimte. Burgemeester en Wethouders zijn hiertoe slechts bevoegd nadat de raad de aanwezige schaarste van de desbetreffende woonruimte heeft vastgesteld.

Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
  • 1. Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte in aanmerking:

    • a.

      meerderjarige woningzoekenden;

    • b.

      woningzoekenden met een inkomen tot de DAEB-norm voor woonruimte genoemd onder artikel 2, eerste lid onder a en c;

    • c.

      woningzoekenden met een inkomen lager dan € 44.360 (prijspeil 2016) voor woonruimte genoemd onder artikel 2, eerste lid onder b. en c.;

    • d.

      woningzoekenden met een inkomen tot aan 1,5 maal de DAEB-norm voor woonruimte genoemd onder artikel 2, eerste lid onder d.

  • 2. De inkomensgrenzen, bedoeld in het eerste lid onder b en c, worden jaarlijks per 1 januari aangepast op dezelfde wijze als de aanpassing door de minister van de huurprijsgrens van de doelgroep.

  • 3. De inkomensgrens, bedoeld in het eerste lid onder d, wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd op basis van de CPI alle huishoudens jaar- op- jaarmethode.

Artikel 4. Inschrijving van woningzoekenden voor woningen van woningcorporaties
  • 1. De woningcorporaties dragen in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden van een zo veel mogelijk uniform inschrijfsysteem voor woningzoekenden.

  • 2. Zij stellen regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving.

  • 3. De woningzoekende ontvangt een bewijs van inschrijving.

  • 4. De inschrijving vervalt bij acceptatie van een woning.

  • 5. Indien een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, vervalt de inschrijftijd van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet.

  • 6. Indien een huurder een huurovereenkomst aangaat voor een éénkamerwoning of met een urgentie een huurovereenkomst aangaat voor een niet-eengezinswoning kan de huurder binnen tweemaanden een verzoek indienen om bij hernieuwde inschrijving de inschrijftijd te behouden.

Artikel 5. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning
  • 1. Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden de volgende gegevens verstrekt:

    • a.

      naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager en de eventuele medeaanvrager;

    • b.

      omvang van en het aantal thuiswonende kinderen behorend tot het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken;

    • c.

      huishoudinkomen;

    • d.

      adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte;

    • e.

      beoogde datum van het betrekken van de woonruimte;

    • f.

      indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een specifieke voorziening, en

    • g.

      indien van toepassing, de urgentiecategorie waartoe de aanvrager behoort.

  • 2. De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval:

    • a.

      een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;

    • b.

      aan wie de vergunning is verleend;

    • c.

      het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt, en

    • d.

      de voorwaarde dat de vergunninghouder de woonruimte enkel binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik kan nemen.

Artikel 6. Bekendmaking aanbod van woonruime
  • 1. Het aanbod van de in artikel 2, lid 1 onder a en c aangewezen woonruimten wordt openbaar bekendgemaakt door publicatie op het in de regio gangbare platform dat door toegelaten instellingen voor de verdeling van sociale huurwoningen wordt gebruikt.

  • 2. In afwijking van het eerste lid wordt, na aftrek van de woningen die via een direct aanbod aan urgenten uit artikel 9 zijn toebedeeld, ten minste 75% van het aanbod als bedoelt in artikel 2, lid 1 onder a, bekendgemaakt door publicatie op het digitale platform zoals genoemd in lid 1.

  • 3. De bekendmaking bevat in ieder geval:

    • a.

      het adres en de huurprijs van de woonruimte;

    • b.

      de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend, en

    • c.

      indien van toepassing, de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning.

  • 4. Tot maximaal 25% van de in artikel 2, lid 1 onder a aangewezen woonruimte, kan via een maatwerkregeling worden toegewezen aan woningzoekenden.

Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard en grootte
  • 1. Dit artikel is uitsluitend van toepassing op de in artikel 2 aangewezen woonruimte in het bezit van woningcorporaties met uitzondering van woonwagenstandplaatsen.

  • 2. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor:

    • a.

      woonruimte met tenminste vier kamers kan voorrang worden gegeven aan huishoudens van tenminste twee personen, waaronder gezinnen;

    • b.

      woonruimte met voorzieningen ter compensatie van een beperking wordt voorrang gegeven aan huishoudens met een daartoe strekkende indicatie;

    • c.

      woonruimte met een daaraan verbonden zorgaanbod wordt voorrang gegeven aan huishoudens met een daartoe strekkende indicatie;

    • d.

      woonruimte die door de woningcorporatie als seniorenwoning is aangewezen wordt voorranggegeven aan huishoudens met ten minste één lid van 55 jaar of ouder;

    • e.

      woonruimte die door de woningcorporatie als seniorenwoning is aangewezen kan voorrang worden gegeven aan huishoudens met tenminste één lid van 65 jaar of ouder;

    • f.

      woonruimte die door de woningcorporatie als jongerenwoning is aangewezen wordt voorranggegeven aan huishoudens van 27 jaar of jonger;

    • g.

      woonruimte met maximaal twee kamers kan met voorrang worden toegewezen aan huishoudens van maximaal twee personen.

  • 3. Het tweede lid is van toepassing onverminderd de verplichtingen van woningcorporaties op het gebied van passend toewijzen op basis van inkomen op grond van de Woningwet 2015.

Artikel 7a: Voorrang bij toewijzing van middeldure huurwoningen

Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor woonruimten zoals bedoeld in artikel 2, lid 1 onder d wordt voor maximaal 50% voorrang gegeven aan woningzoekenden die een woonruimte als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder a achterlaten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond.

Artikel 8. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding
  • 1. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten om van de in artikel 2 aangewezen woonruimte maximaal 50% van het aanbod met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet.

  • 2. Dit artikel is van toepassing onverminderd de verplichtingen van woningcorporaties op het gebied van passend toewijzen op basis van inkomen op grond van de Woningwet 2015.

Artikel 9. Voorrang bij urgentie, van toepassing voor de gemeenten in Zuid-Kennemerland
  • 1. Dit artikel is uitsluitend van toepassing op de in artikel 2 aangewezen woonruimte in het bezit van woningcorporaties met uitzondering van woonwagenstandplaatsen.

  • 2. Bij het verlenen van huisvestingsvergunningen wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden voor wie de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. In dat geval kunnen burgemeester en wethouders een schriftelijke urgentieverklaring verlenen. Onverminderd artikel 12, derde lid van de wet, kan de voorrang slechts worden verleend aan inwoners van Zuid-Kennemerland met een inkomen van ten hoogste € 40.394 (prijspeil 2017), onverminderd de verplichtingen van woningcorporaties op het gebied van passend toewijzen op basis van inkomen op grond van de Woningwet 2015.

  • 3. Tot de woningzoekenden bedoeld in het tweede lid behoort de vergunninghouder die gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling gehuisvest moet worden en de woningzoekende uit artikel 12, derde lid van de wet:

    • a.

      die verblijft in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband problemen van relationele aard of geweld zijn woonruimte heeft verlaten;

    • b.

      die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1. van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, verleent of ontvangt en voldoet aan de volgende voorwaarden:

      • i.

        de zorg wordt voor meer dan 8 uur per week geleverd en duurt langer dan 3 maanden;

      • ii.

        de mantelzorgrelatie kan worden aangetoond met een verklaring van bijvoorbeeld een huisarts, wijkverpleegkundige of een andere sociaal-medische adviseur;

      • iii.

        er zijn voor de mantelzorgontvanger en mantelzorger geen voorliggende voorzieningen waarmee de noodzaak tot verhuizen vervalt;

      • iv.

        het woonprobleem kan niet worden opgelost door bijvoorbeeld: woningruil, doorstroming via een corporatie, huren in de vrije sector bij een hoger inkomen;

      • v.

        de huurder zegt bij toewijzing van de nieuwe huurwoning de huurwoning die wordt achtergelaten op;

      • vi.

        de mantelzorgontvanger is voor zijn participatie en zelfredzaamheid afhankelijk van de mantelzorger;

      • vii.

        de mantelzorgontvanger of de mantelzorgverlener is woonachtig binnen Zuid-Kennemerland;

      • viii.

        de afstand tussen de woning van de mantelzorgontvanger en de mantelzorgverlener is groter dan wat reëel en haalbaar is om adequate mantelzorg te kunnen verlenen.

  • 4. Tot de woningzoekenden bedoeld in het tweede lid behoort tevens de woningzoekende

    • a.

      die in zijn lichamelijke en/of sociaal-psychische gezondheid zeer ernstig wordt bedreigd als gevolg van de huidige woonsituatie en die minimaal twee jaar inwoner is van een van de gemeenten in Zuid-Kennemerland;

    • b.

      die zijn woonruimte direct definitief moet verlaten door natuurgeweld of een niet door eigen opzet ontstane calamiteit en minimaal één jaar inwoner is van één van de gemeenten in Zuid-Kennemerland en;

    • c.

      die zijn woonruimte heeft of zal moeten verlaten in verband met de renovatie of sloop van zijn huidige woning in het kader van een stadsvernieuwings- of herstructureringsproject en minimaal één jaar inwoner is van één van de gemeenten in Zuid-Kennemerland, of

    • d.

      die in een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terrein woonachtig is waarmee burgemeester en wethouders van één van de regiogemeenten afspraken met de instellingen hebben gemaakt over de uitstroom van ex-cliënten naar reguliere woningen en die voorafgaand aan zijn verblijf in één of meerdere instelling(en) tenminste twee van de aaneengesloten drie jaren inwoner is geweest in één van de gemeenten in Zuid-Kennemerland.

  • 5. Woningzoekenden die zelf verantwoordelijk kunnen worden gesteld voor de ontstane woonproblematiek of die onvoldoende pogingen hebben gedaan om zelf een oplossing te vinden, komen niet in aanmerking voor voorrang.

  • 6. Bezitters van een urgentieverklaring, met uitzondering van:

    • a.

      de vergunninghouders zoals genoemd in artikel 28 van de wet;

    • b.

      de woningzoekenden die in een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terreinwoonachtig zijn, zoals genoemd in het vierde lid, onder d;

    • c.

      de woningzoekende die vanwege een stadsvernieuwings- of herstructureringsproject de woning zal moeten verlaten, zoals genoemd in het vierde lid, onder c, kunnen vanaf 26 weken (vanaf de datum van afgifte) met voorrang boven andere woningzoekenden en met een toegewezen zoekprofiel in aanmerking komen voor een vergunning. Het zoek profiel is gebaseerd op een vergelijkbare situatie als de huidige woonsituatie met dien verstande dat het leidt tot de meest sobere oplossing voor de urgente woonsituatie, waarbij in beginsel geen recht op een eengezinswoning wordt verkregen. De termijn kan eenmalig met 26 weken worden verlengd als nog geen passende woonruimte is vrijgekomen.

  • 7. Bezitters van een urgentieverklaring die zijn woning moet verlaten in verband met de renovatie of sloop van zijn huidige woning op grond van een stadsvernieuwings- of herstructureringsproject kan vanaf 78 weken (vanaf de datum van afgifte) met voorrang met een toegewezen zoekprofiel boven andere woningzoekenden in aanmerking komen voor een verguning. Het zoekprofiel is gebaseerd op een vergelijkbare situatie als de huidige woonsituatie. De termijn kan met 26 weken worden verlengd als nog geen passende woonruimte is vrijgekomen. Een urgentie wordt slechts afgegeven nadat door burgemeester en wethouders een peildatum is vastgesteld.

  • 8. Burgemeester en wethouders kunnen op verzoek complexen aanwijzen waarvan de bewoners in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied waarin de complexen zijn gelegen, redelijkerwijs binnen twee jaar niet meer in hun huidige woonruimte kunnen blijven wonen. Burgemeester en wethouders stellen daarbij een peildatum vast met ingang waarvan de bewoners van de aangewezen complexen een stadsvernieuwingsurgentie kunnen aanvragen.

  • 9. De voorrangsregels van artikel 7 zijn van toepassing op woningzoekenden met een urgentieverklaring, met dien verstande dat een kind slechts kan behoren tot het huishouden waar het zijn hoofdverblijf heeft. In geval van co-ouderschap van de aanvrager worden de kinderen niet in de beoordeling van de urgentieaanvraag meegenomen, wanneer één van de ouders over een woning beschikt. Wanneer de urgentie wordt toegekend, kan in het geval van co-ouderschap het kind wel bij de vaststelling van het zoekprofiel tot het huishouden worden gerekend.

  • 10. Een urgentieverklaring is geldig in Zuid-Kennemerland, met uitzondering van de urgentieverklaring van de vergunninghouders zoals genoemd in artikel 28 van de wet, deze is geldig voor de gemeente waarvoor hij is afgegeven.

  • 11. Vergunninghouders zoals genoemd in artikel 28 van de wet krijgen een aanbieding voor passende woonruimte. De urgentie is geldig tot het moment dat er een passend aanbod is gedaan.

  • 12. Bezitters van een urgentieverklaring die in een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terrein woonachtig zijn zoals genoemd in het vierde lid, sub d, krijgen een aanbieding voor passende woonruimte. De urgentie is geldig tot het moment dat er een passend aanbod is gedaan.

  • 13. Aan woningzoekenden met kinderen die een verzoek om indeling in een urgentiecategorie als bedoeld in het tweede lid hebben gedaan, maar daarvoor niet in aanmerking komen, en al eerder zelfstandig hebben gewoond, kunnen burgemeester en wethouders een inschrijftijdverlenging verlenen in de gemeenten in Zuid-Kennemerland. Met dien verstande dat de inschrijftijdverlenging leidt tot de meest sobere oplossing voor de woonsituatie, waarbij geen recht op een eengezinswoning wordt verkregen. Deze verlenging van de inschrijftijd is maximaal één jaar geldig.

  • 14. Om in aanmerking te komen voor de in het dertiende lid genoemde inschrijftijdverlenging moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

    • a.

      het betreft een inwonend huishouden met kinderen onder de 18 jaar en de inwoonsituatie is problematisch;

    • b.

      de woningzoekende is minimaal 2 jaar inwoner van één van de gemeenten in Zuid-Kennemerland en

    • c.

      de woningzoekende dient na ontstaan van het woonprobleem gedurende minimaal een halfjaar te hebben geprobeerd zijn probleem op te lossen en is hier aantoonbaar niet toe instaat.

  • 15. Woningzoekenden aan wie op grond van dit artikel een urgentieverklaring is verleend behouden de opgebouwde inschrijftijd na acceptatie van de woning, mits binnen twee maanden na verhuizing hiertoe een verzoek wordt ingediend. Dit is niet van toepassing in het geval de acceptatie een eengezinswoning betreft.

Artikel 10. Verzoek om indeling in een urgentiecategorie

Het verzoek om te worden ingedeeld in een urgentiecategorie gaat vergezeld van de volgende gegevens:

  • a.

    naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de verzoeker;

  • b.

    omvang van en het aantal thuiswonende kinderen behorend tot het huishouden van de verzoeker;

  • c.

    bewijs van inkomen van het huishouden van de verzoeker, en

  • d.

    aanduiding en motivering van de urgentiecategorie.

Artikel 11. Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie of toewijzing inschrijftijd-verlenging
  • 1. Burgemeester en wethouders kunnen de beschikking tot indeling in een urgentiecategorie of toewijzing inschrijftijdverlenging intrekken als de woningzoekende:

    • a.

      niet langer als woningzoekende als bedoeld in artikel 9, is aan te merken;

    • b.

      bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt, waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren;

    • c.

      een aanbod voor een passende woning heeft geweigerd, onverminderd artikel 9, elfde en twaalfde lid; of

    • d.

      niet binnen een termijn van 26 weken (bij urgentieverklaring) dan wel 52 weken (bij inschrijftijdverlenging) op aangeboden passende woonruimte heeft gereageerd.

  • 2. Een woningzoekende kan, al dan niet op zijn verzoek, in een andere urgentiecategorie worden ingedeeld wanneer gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven.

  • 3. Als de woningzoekende in een andere urgentiecategorie wordt ingedeeld, vervalt de urgentiebeschikking en wordt aan hem een nieuwe beschikking verstrekt.

  • 4. Een urgentie vervalt van rechtswege bij acceptatie van een woning.

Artikel 12. Rangorde woningzoekenden
  • 1. Als op grond van de wet of deze verordening meerdere woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor een corporatiewoning, wordt de rangorde als volgt bepaald:

    • a.

      als eerste komen in aanmerking woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 9;

    • b.

      als tweede komen in aanmerking woningzoekenden als bedoeld in artikel 7 aan wie ook overeenkomstig artikel 8 voorrang verleend wordt;

    • c.

      als derde komen in aanmerking overige woningzoekenden als bedoeld in artikel 7;

    • d.

      als vierde komen in aanmerking overige woningzoekenden aan wie overeenkomstig artikel 8 voorrang verleend wordt, en

    • e.

      ten slotte komen in aanmerking andere woningzoekenden dan bedoeld onder a tot en met d.

  • 2. Als na toepassing van het eerste lid meerdere woningzoekende met dezelfde rangorde in aanmerking komen, wordt de rangorde als volgt bepaald:

    • a.

      als eerste, indien van toepassing, komt degene met de oudste, nog geldige urgentieverklaring in aanmerking;

    • b.

      als tweede komt degene met de langste inschrijftijd in aanmerking.

  • 3. Als na toepassing van het tweede lid meerdere woningzoekenden in aanmerking komen, wordt de huisvestingsvergunning door middel van loting toegewezen aan een van de woningzoekenden.

  • 4. Dit artikel is van toepassing onverminderd de verplichtingen van woningcorporaties op het gebied van passend toewijzen op basis van inkomen op grond van de Woningwet 2015.

Artikel 13. Huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats (gewijzigd)
  • 1. Huisvestingsvergunningen voor nieuwe of vrijkomende standplaatsen in de gemeente Haarlem worden bij voorrang verleend aan de bewoners van het voormalige centrum Waarderveld.

  • 2. Bij selectie van kandidaten voor nieuwe of vrijkomende standplaatsen in de overige gemeenten in Zuid-Kennemerland en indien de standplaats in gemeente Haarlem is gelegen en niet op grond van het eerste lid is toegewezen, geldt de volgende prioriteitsvolgorde:

    • a.

      kandidaten, die al minimaal één jaar wonen op het centrum, waar de toe te wijzen standplaats op -of aansluitend aan- is gelegen;

    • b.

      kandidaten, die al minimaal één jaar wonen op één van de andere woonwagencentra in de regio Zuid-Kennemerland.

  • 3. Zijn er geen kandidaten binnen de woonwagencentra in Zuid-Kennemerland, dan komt de standplaats beschikbaar voor andere kandidaten uit Zuid-Kennemerland die afstammen van groepen die vanwege hun culturele eigenheid een andere woningbehoefte hebben dan gemiddelde woningzoekenden.

  • 4. De standplaats komt beschikbaar voor andere woningzoekenden, indien er geen kandidaten zijn als bedoeld in het eerste, tweede en derde lid.

  • 5. Als er meerdere kandidaten zijn binnen dezelfde prioriteitscategorie zoals bepaald in het tweede lid of als er op grond van het eerste lid meerdere kandidaten zijn voor één standplaats, dan geldt dat kandidaten met een huisvestingsvergunning voor een standplaats voorrang krijgen boven de onzelfstandig wonende kinderen. Vervolgens gaan kandidaten met de langste inschrijftijd voor. Indien er op grond van inschrijftijd geen voorrang tussen de kandidaten bestaat, wordt de huisvestingsvergunning door middel van loting toegewezen aan een van de woningzoekenden.

  • 6. De huisvestingsvergunning voor een standplaats vervalt:

    • a.

      één maand nadat de vergunninghouder schriftelijk te kennen heeft gegeven van de standplaats geen gebruik meer te willen maken;

    • b.

      onmiddellijk nadat de huurovereenkomst voor de standplaats is beëindigd en de vergunninghouder de standplaats heeft verlaten;

    • c.

      onmiddellijk nadat de vergunninghouder de standplaats heeft verlaten, voor zover de betreffende standplaats niet ingevolge een huurovereenkomst door de vergunninghouder werd ingenomen.

  • 7. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om binnen de kaders van deze verordening nadere regels te stellen met betrekking tot voorrang of urgentie voor en voorwaarden en voorschriften aan huisvestingsvergunningen voor woonwagenstandsplaatsen.

Artikel 14. Vruchteloze aanbieding
  • a. In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure gedurende maximaal acht weken vruchteloos is aangeboden.

  • b. De eigenaar moet de woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn ten minste eenmaal op een digitaal platform hebben aangeboden.

  • c. De in het eerste lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van de eerste publicatie.

  • d. Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere, gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde.

HOOFDSTUK 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

§ 3.1

Vergunning voor onttrekking, omzetting of woningvorming

Artikel 15. Werkingsgebied (toegevoegd)
  • 1. Als woonruimte, behorend tot een gebouw als bedoeld in artikel 21 van de wet, worden woonruimten aangewezen die gelegen zijn in de in bijlage 1 aangegeven delen van de gemeente.

  • 2. In afwijking van het eerste lid wordt voor woningonttrekking de gehele voorraad aangewezen.

  • 3. Het eerste en tweede lid is niet van toepassing op woonruimte in eigendom van woningcorporaties.

Artikel 16. Reikwijdte vergunningplicht (toegevoegd)
  • 1. De in artikel 15 aangewezen woonruimten mogen niet zonder vergunning:

    • a.

      geheel of gedeeltelijk worden onttrokken aan de bestemming tot bewoning, anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar;

    • b.

      worden omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, en

    • c.

      worden verbouwd tot twee of meer woonruimten

  • 2. Onder eigenaar in het eerste lid wordt verstaan de eigenaar in de zin van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek of degene die lid is van een coöperatieve flatexploitatie en die in de woning zijn hoofdverblijf heeft.

  • 3. Voor het gedeeltelijk onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van bed and breakfast is geen vergunning vereist indien:

    • a.

      de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf heeft en ook als zodanig in de gemeentelijke basisadministratie staat ingeschreven;

    • b.

      de bestemming tot bewoning overheersend blijft;

    • c.

      de hoofdbewoner, het gebruik ten behoeve van bed and breakfast vooraf heeft gemeld bij burgemeester en wethouders middels het door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier; en

    • d.

      in de woonruimte aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend.

  • 4. Voor het onttrekken van de bestemming tot bewoning ten behoeve van vakantieverhuur is geen vergunning vereist indien:

    • a.

      de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf heeft en ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;

    • b.

      vakantieverhuur maximaal 30 dagen per kalenderjaar plaatsvindt;

    • c.

      de hoofdbewoner, het gebruik ten behoeve van vakantieverhuur, vooraf eenmalig heeft gemeld bij burgemeester en wethouders middels het door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier; en

    • d.

      aan niet meer dan zes personen, waarvan maximaal vier volwassenen en twee kinderen onder de 16 jaar per nacht onderdak wordt verleend.

  • 5. Voor zover het niet is toegestaan om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te onttrekken, om te zetten, of te verbouwen tot twee of meer woningen, is het tevens verboden om deze woonruimte onttrokken, omgezet, of in verbouwde staat te houden.

Artikel 17. Aanvraag vergunning (toegevoegd)
  • 1. Een aanvraag voor een vergunning voor het gebruik van een woonruimte als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.

  • 2. Burgemeester en wethouders vermelden op of bij het aanvraagformulier welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken.

  • 3. Bij de aanvraag worden in ieder geval de volgende gegevens verstrekt:

    • a.

      de naam en het adres van de eigenaar;

    • b.

      de gegevens over de bestaande situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten:

      • i.

        het adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft;

      • ii.

        een situatietekening (schaal 1:500);

      • iii.

        het aantal kamers;

      • iv.

        de gebruiksoppervlakte;

      • v.

        de woonlaag en

      • vi.

        de staat van onderhoud.

    • c.

      de gegevens over de beoogde situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten:

      • i.

        de bestemming;

      • ii.

        de bouwtekening (schaal 1:100) of de bouwvergunning;

      • iii.

        een geluidsisolatieplan.

Artikel 18. Voorwaarden en voorschriften (toegevoegd)

Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kunnen burgemeester en wethouders aanvullende voorwaarden en voorschriften verbinden, over onder andere:

  • a.

    een beperkte geldingsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte;

  • b.

    de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden;

  • c.

    de leefbaarheid;

  • d.

    minimale gebruiksoppervlakte van de woonruimte;

  • e.

    geluidsisolatie-eisen;

  • f.

    goed verhuurdersschap;

  • g.

    het voorkomen van overlast en

  • h.

    de omgevingsvergunning.

Artikel 19. Weigeringsgronden (toegevoegd)

Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als:

  • a.

    naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, omzetting of woningvorming gediende belang;

  • b.

    het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand, of

  • c.

    de onder a en b genoemde belangen niet voldoende kunnen worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;

  • d.

    vergunningverlening zou leiden tot strijd met de voorschriften uit het bouwbesluit en/of

  • e.

    vergunningverlening zou leiden tot strijd met het bestemmingsplan.

Artikel 20. Intrekkingsgronden (toegevoegd)
  • 1. De vergunning als bedoeld in artikel 16 kan door burgemeester en wethouders worden ingetrokken, als:

    • a.

      niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, omzetting of woningvorming;

    • b.

      de vergunning is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

    • c.

      de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd en/of

    • d.

      het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand.

  • 2. Burgemeester en wethouders is bevoegd om op grond van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordeling door het openbaar bestuur de vergunning als bedoeld in artikel 16 in te trekken.

  • 3. Voordat toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd.

§ 3.2

Vergunning voor splitsing

Artikel 21. Werkingsgebied (gewijzigd/toegevoegd)
  • 1. Als gebouwen als bedoeld in artikel 22 van de wet worden aangewezen woonruimten die gelegen zijn in de in bijlage 1 aangegeven delen van de gemeenten.

  • 2. Het eerste lid is niet van toepassing op woonruimte in eigendom van woningcorporaties.

Artikel 22. Reikwijdte vergunningplicht (gewijzigd/toegevoegd)

De in artikel 21 van deze verordening aangewezen woonruimten mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet gesplitst worden in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek als een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.

Artikel 23. Aanvraag vergunning (gewijzigd)
  • 1. Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.

  • 2. Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt:

  • a. de naam en het adres van de eigenaar,

  • b. een tekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek,

  • c. een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud,

Artikel 24. Voorwaarden en voorschriften (gewijzigd)

Aan een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet kunnen burgemeester en wethouders aanvullende voorwaarden en voorschriften verbinden, over onder andere:

  • a.

    de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden; en

  • b.

    de benodigde omgevingsvergunning.

Artikel 25. Weigeringsgronden (gewijzigd)

Een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet kan worden geweigerd als:

  • a.

    naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de splitsing gediende belang;

  • b.

    de onder a. genoemde belangen niet voldoende kunnen worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de splitsingsvergunning;

  • c.

    vergunningverlening zou leiden tot strijd met de voorschriften uit het bouwbesluit;

  • d.

    vergunningverlening zou leiden tot strijd met het bestemmingsplan en/of

  • e.

    de splitsing zou leiden tot woningen met een bruto vloeroppervlak kleiner dan 50m2.

Artikel 26. Intrekkingsgronden (toegevoegd)
  • 1. De vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet kan door burgemeester en wethouders worden ingetrokken, als:

    • a.

      de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot kadastrale splitsing;

    • b.

      de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren en/of

    • c.

      de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd.

  • 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om op grond van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordeling door het openbaar bestuur de vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet in te trekken.

  • 3. Voordat toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd.

HOOFDSTUK 4. Slotbepalingen

Artikel 27. Bestuurlijke boete (gewijzigd)
  • 1. Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 8, 21 en 22 van de wet, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, gesteld op grond van n artikel 24 van de wet, kan worden beboet met een bestuurlijke boete.

  • 2. De boete voor overtreding van:

    • a.

      het verbod, bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de wet bedraagt:

      • i.

        voor de eerste overtreding: € 340;

      • ii.

        voor herhaalde overtredingen: € 400;

    • b.

      het verbod, bedoeld in artikel 8, tweede lid, van de wet bedraagt:

      • i.

        voor de eerste overtreding: € 4.000 voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en € 7.500 voor bedrijfsmatige exploitatie;

      • ii.

        voor herhaalde overtredingen: € 10.000 voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en € 20.000 voor bedrijfsmatige exploitatie;

    • c.

      de verboden, bedoeld in de artikelen 21 en 22 van de wet bedraagt:

      • i.

        voor de eerste overtreding: € 7.500 voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en € 12.500 voor bedrijfsmatige exploitatie;

      • ii.

        voor herhaalde overtredingen: € 20.500 voor zowel niet-bedrijfsmatige exploitatie als bedrijfsmatige exploitatie;

    • d.

      de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet bedraagt:

      • i.

        voor de eerste overtreding: € 7.500 voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en € 12.500 voor bedrijfsmatige exploitatie;

      • ii.

        voor herhaalde overtredingen: € 20.500 voor zowel niet-bedrijfsmatige exploitatie als bedrijfsmatige exploitatie.

    • e.

      in afwijking van lid c, bedraagt de bestuurlijke boete bij overtreding van het verbod op voor woningonttrekking als bedoeld in artikel 21 van de wet:

      • i.

        voor de eerste overtreding bij het niet melden van vakantieverhuur van een bewoonde woning: € 2.500;

      • ii.

        voor de eerste overtreding bij vakantieverhuur van een bewoonde woning voor meer dan 30 dagen: € 5.000;

      • iii.

        voor de eerste overtreding bij vakantieverhuur van een niet-bewoonde woning: € 10.000;

      • iv.

        voor alle tweede overtredingen: € 15.000;

      • v.

        voor alle derde en volgende overtredingen: € 20.500.

Artikel 28. Experimenten

Burgemeester en wethouders kunnen na consultatie van de raad in het belang van de volkshuisvesting tijdelijk afwijken van deze verordening om een experiment uit te kunnen voeren.

Artikel 29. Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

Artikel 30. Overgangsbepalingen (toegevoegd)
  • 1. Voor legale situaties die zijn ontstaan voor 1 mei 2019 zijn de bepalingen voor woningonttrekking, omzetten en woningvormen zoals opgenomen in deze verordening niet van toepassing.

  • 2. In afwijking van het bepaalde in artikel 16, eerste lid, onder c geldt dat voor het verbouwen van een woning tot twee of meer woonruimten geen vergunning als bedoeld in dat artikel vereist is, indien:

    • a.

      Er voor het bouwkundig splitsen voor 1 mei 2019 een omgevingsvergunning ingediend en ontvankelijk verklaard is voor de activiteit bouwen;

    • b.

      de werkzaamheden binnen 26 weken na de verlening van de omgevingsvergunning volledig zijn uitgevoerd en gereed gemeld zijn bij het bevoegd gezag en

    • c.

      de werkzaamheden volledig conform de verleende omgevingsvergunning zijn uitgevoerd.

  • 3. Een splitsingsvergunning, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening verleend, gelden als vergunning met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in deze verordening.

  • 4. Het recht zoals dat gold voor 1 mei 2019 blijft van toepassing op een splitsingsvergunning of een beschikking tot een weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is.

  • 5. In afwijking van het bepaalde in artikel 22 geldt dat voor de gebieden waar voor 1 mei 2019 geen vergunningsplicht gold voor het kadastraal splitsen van woonruimte in appartementsrechten, geen vergunning als bedoeld in dat artikel vereist is, indien:

    • a.

      Er voor het bouwkundig splitsen voor 1 mei 2019 een omgevingsvergunning is ingediend en ontvankelijk verklaard voor de activiteit bouwen;

    • b.

      de werkzaamheden binnen 26 weken na de verlening van de omgevingsvergunning volledig zijn uitgevoerd en gereed gemeld zijn bij het bevoegd gezag en

    • c.

      de werkzaamheden volledig conform de verleende omgevingsvergunning zijn uitgevoerd.

Artikel 31. Intrekking oude verordening

De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2015 wordt ingetrokken.

Artikel 32. Inwerkingtreding en citeertitel (gewijzigd)
  • 1. Deze verordening treedt in werking op 1 mei 2019 en vervalt op 1 juli 2021;

  • 2. Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2017, versie 1 mei 2019.

Ondertekening

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 28 maart 2019.

De voorzitter,

De griffier,

Bijlage 1: Aanwijzing vergunningplichtige gebieden

Grondslag

  • -

    Huisvestingswet 2014, Hoofdstuk 4. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

  • -

    Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2017, gewijzigd 1 februari 2019

Gebied 1: vergunning wordt niet verleend voor omzetten en woningvormen*

In de volgende (delen van) buurten van de gemeente Haarlem waarbinnen een vergunningplicht geldt voor omzetten naar onzelfstandige woningen en woningvormen (bouwkundig splitsen) (zoals bedoeld in artikel 15 en 16 van de verordening) voor gebouwen bevattende woonruimte, worden geen vergunningen verleend:

Stadsdeel Oost

  • Oude Amsterdamse buurt

  • Cremersbuurt

  • Potgietersbuurt

  • Van Zeggelenbuurt

  • Scheepmakerskwartier

Stadsdeel Noord

  • Frans Halsbuurt

  • Transvaalbuurt

  • Indischewijk

Stadsdeel Zuidwest

  • Rozenprieel Noord: alleen het gedeelte ten oosten van de Voorhelmstraat en het Mari Andriessenplein

  • Rozenprieel Zuid: alleen het gedeelte ten oosten van de Voorhelmstraat en ten Noorden van de Rustenburgerlaan

  • Leidsebuurt

Gebied 2: vergunningplichtige (met voorwaarden) voor omzetten, woningvormen en kadastraal splitsen)*

In alle vooroorlogse gebieden van Haarlem geldt een vergunningplicht voor omzetten naar onzelfstandige woningen en woningvormen (bouwkundig splitsen) (zoals bedoeld in artikel 15 en 16 van de verordening) en voor kadastraal splitsen (zoals bedoeld in artikel 22 en artikel 23 van de verordening) voor gebouwen bevattende woonruimte. Gebied 2 omvat de volgende wijken1:

Stadsdeel Centrum

  • Oude Stad

Stadsdeel Oost

  • Amsterdamse wijk

  • Slachthuiswijk

Stadsdeel Noord

  • Delftwijk

  • Indische Wijk

  • Ter Kleefkwartier

  • Te Zaanenkwartier

  • Transvaalwijk

  • Vogelenwijk

  • Vondelkwartier

Stadsdeel Zuidwest

  • Duinwijk

  • Haarlemmerhoutkwartier

  • Houtvaartkwartier

  • Zijlwegkwartier

* De gebieden worden jaarlijks geëvalueerd en (indien nodig) opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad.

Kaart van gebieden met vergunningplicht

foto

Toelichting op de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2017.

Algemeen

Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet (hierna: wet) gewijzigd. Op grond van deze wet kunnen gemeenten een huisvestingsverordening vaststellen, indien sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. In deze verordening mogen regels opgenomen worden met betrekking tot de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. Op grond van drie onderzoeken – ‘Wonen in de regio’ (Gemeente Amsterdam, Bureau O+S), gegevens vanuit de Woonruimteverdeling: ‘Jaarverslag 2013’ (Woonservice Zuid-Kennemerland) en de rapportage ‘Verschuivende woningbehoefte?’ gevolgen van rijksbeleid in IJmond/ Zuid-Kennemerland (RIGO Research en Advies) – is gebleken dat in Zuid-Kennemerland en IJmond sprake is van toenemende druk op de sociale huurwoningvoorraad. Onderzoek rapportages uit 2015 (Wonen in de Regio Amsterdam2015 (Gemeente Amsterdam Bureau O+S), Actualisatie Woningbehoefte regio Zuid-Kennemerland/IJmond RIGO Research en Advies 2015, en het jaarverslag Woonservice 2015) geven aan dat de schaarste niet is verminderd. Dat blijkt ook uit de oplopende wachttijd.

Het vaststellen van de huisvestingsverordening ZKL/IJmond 2017: Haarlem (hierna: de verordening) biedt de mogelijkheid deze schaarse woningvoorraad te beschermen en verdringingseffecten bij het verkrijgen van goedkope woonruimte tegen te gaan.

Op 1 juli 2016 is de wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden die de mogelijkheid creëert om tijdelijke huurcontracten voor jongeren af te sluiten. Per 1 april 2017 is de Huisvestingswet ten aanzien van de voorrangspositie van vergunningshouders gewijzigd. Deze is komen te vervallen.

Verdeling van sociale huurwoningen

Op het gebied van woonbeleid werken de acht gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland en IJmond (hierna: de regio) samen. Deze verordening is daarom in samenwerking met de gemeenten in deze regio tot stand gekomen. De gemeenten hebben een zoveel mogelijk gelijkluidende verordening opgesteld met op onderdelen lokaal maatwerk. De regio kent geen gemeenschappelijk bestuursorgaan dat de verordening vast kan stellen. Dit is de bevoegdheid van de afzonderlijke raden.

Uit bovenstaande onderzoeken is gebleken dat in deze regio de goedkope huurwoning een schaars goed is. Dit zijn alle huurwoningen met een huurprijs tot € 710,68 (prijspeil 2017). Voor het leeuwendeel zijn deze in eigendom en beheer bij woningcorporaties. Voor een deel is sprake van particuliere verhuur. Bij alle corporaties is een lange inschrijftijd benodigd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en is een trend waargenomen dat deze (zonder ingrepen) verder op zal lopen. Dit komt onder meer door:

  • De omvang van de doelgroep die een beroep zal doen op de sociale voorraad neemt toe en, tegelijkertijd, neemt volgens de plannen van corporaties uit 2013 de woningvoorraad in dit segment af door herstructureringsmaatregelen, verkoop en liberalisering van huurwoningen (zie tabel 5-1). (In 2015 is een actualisatie gemaakt van de behoefte die niet tot gewijzigde conclusies heeft geleid.)

  • Het aantal alleenwonenden zal verder toenemen. De gezinsverdunning maakt dat er meer woningen nodig zullen zijn.

  • Voor veel jongeren en ZZP-ers is het verkrijgen van een hypotheek minder bereikbaar. Zij krijgen vaak geen vaste aanstelling meer, maar een flexcontract. Afgestudeerden eindigen met een studieschuld. Zij doen daarmee ook een toenemend beroep op de goedkope voorraad.

foto

Bron: RIGO-rapport ‘Verschuivende woningbehoefte. September 2013’

Daarnaast heerst ook schaarste in het middensegment van de woningmarkt. Door een tekort aan betaalbare koopwoningen voor middeninkomens, is een steeds grotere groep woningzoekenden aangewezen op de middeldure huurvoorraad.

Volgens het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2019’ (WiMRA 2019) is de middensegment huurvoorraad in de regio Zuid-Kennemerland schaars (12% vrije sector huur, incl. dure huur) en is niet toereikend om de groep woningzoekenden met een middeninkomen (18%) in passende en betaalbare huisvesting te voorzien.

Sturing in woonruimteverdeling vindt plaats via een vergunningenstelsel

Sturing in de woonruimteverdeling vindt plaats door middel van een huisvestingsvergunningssysteem voor het schaarse segment van de huurvoorraad. De wet verbiedt het zonder huisvestingsvergunning in gebruik nemen of geven van de aangewezen woonruimte. Het stelsel zorgt er voor dat betaalbare woningen behouden blijven voor de doelgroep. Het voordeel van dit regionale stelsel is, dat de corporaties op basis daarvan een uniform verdeelsysteem kunnen (gaan) hanteren.

Urgentieregeling

Daarnaast reguleert de verordening de regels voor het verlenen van urgentie aan woningzoekenden die dringend een woning nodig hebben.

Omdat er verschillen zijn tussen werkwijze en afspraken met instellingen rond de toekenning van urgenties tussen gemeenten in Zuid-Kennemerland en gemeenten in IJmond is een urgentieverklaring niet geldig op het niveau van de regio, maar op niveau van Zuid-Kennemerland en IJmond afzonderlijk. In het geval van de statushouders als bedoeld in artikel 28 van de wet – gebeurt de toewijzing op gemeentelijk niveau. Gemeenten streven naar een zo veel mogelijk samenhangend woonruimteverdeelsysteem.

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad

De wet biedt tevens de mogelijkheid om onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming dan wel splitsing van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken (zie ook: artikelsgewijze toelichting). Dit moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de goedkope huur- als koopvoorraad. Een vergunning wordt verleend, tenzij het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de vergunning gediende belang. Naast schaarste kan een dergelijk belang ook liggen in een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Hier kunnen wel leefbaarheidsoverwegingen – in tegenstelling tot bij de huisvestingsvergunning – een rol spelen.

Het deel van de verordening over aanpassingen in de woningvoorraad (onttrekken, samenvoegen, woningvormen en splitsen) is niet in regionaal verband tot stand gekomen, omdat daarvoor de verschillen tussen de gemeenten te groot zijn. Hoofdstuk 3 van de verordening heeft daarom alleen betrekking op de gemeente Haarlem. Met de woningcorporaties in de regio worden via de prestatieafspraken plannen gemaakt over de samenstelling van de woningvoorraad. De verordening regelt daarom niets over de samenstelling van het corporatiebezit.

Aanwijzing te beschermen woningvoorraad

Er heerst schaarste in alle prijssegmenten van de Haarlemse woningvoorraad. Als gevolg hiervan dreigen de middeninkomens tussen wal en schip te vallen. Huishoudens in het middensegment verdienen te veel om in aanmerking te komen voor de gereguleerde sociale huursector en verdienen vaak te weinig voor een koopwoning. Daarnaast is het ook steeds lastiger om voor een hypotheek in aanmerking te komen. Om de groeiende tweedeling op de woningmarkt en in de stad tegen te gaan, wordt met deze regels beoogd om het middensegment huur te behouden voor de middeninkomens.

Daarnaast is het beeld dat in buurten met overwegend vooroorlogse woningbouw met kleine(re) traditionele gezinswoningen en/of boven-/beneden- woningen, de gebieden zijn waar bescherming van de voorraad met een onttrekkings-, omzetting-, woningvormings- en splitsingsvergunning gewenst is. De bouw van de woningen en de inrichting en schaal van de openbare ruimte lenen zich niet voor zeer intensieve bewoning. In bijlage 1 zijn de buurten die hiervoor in aanmerking komen opgenomen.

Woningonttrekking is voor de gehele voorraad slechts onder voorwaarden toegestaan, omdat woningonttrekking door tijdelijke vakantieverhuur op grote schaal de leefbaarheid in een buurt aan kan tasten.

Voor kadastraal splitsen wordt de gehele vooroorlogse woningvoorraad aangewezen, om de betaalbare huursector in dit gebied te behouden.

Voor omzetten en woningvormen (bouwkundig splitsen) is ook de gehele vooroorlogse woningvoorraad aangewezen. Door omzetting van een woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten of woningvorming door een zelfstandige woonruimte te verbouwen naar meerdere zelfstandige woonruimten, neemt in een gebouw het aantal bewoners toe. Als dit gebeurt in een straat of buurt die oorspronkelijk niet is aangelegd voor een dergelijke extra druk op de openbare ruimte (overlast zoals parkeren, fietsen, afval, geluidsoverlast etc.), kan dit problemen opleveren voor de leefbaarheid. Bevinden zich concentraties hiervan in buurten met de betaalbare woningvoorraad, dan is bescherming van de woonconsument op zijn plaats en moeten omzetten en woningvormen gereguleerd worden.

We maken voor omzetten en woningvormen onderscheid tussen twee verschillende regimes:

  • 1.

    Vooroorlogse wijken waar de druk op de openbare ruimte te hoog is geworden, krijgen een tijdelijke time-out: tot het einde van de looptijd van de verordening geldt hier een verbod op woningvormen en omzetten. In bijlage 1 staan deze gebieden aangegeven.

  • 2.

    In vooroorlogse wijken waar de druk op de openbare ruimte normaal tot redelijk hoog is, maar waar de leefbaarheid nog voldoende is, worden vergunning onder voorwaarden verleend. De voorwaarden zijn erop gericht om de kwaliteit van de woningen te waarborgen en om de oplopende druk op de openbare ruimte te verlichten. Ook deze gebieden staan in bijlage 1 aangegeven.

De leefbaarheidssituatie in deze buurten wordt jaarlijks geëvalueerd en zo nodig opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad.

Woningonttrekking

Vakantieverhuur door particulieren heeft in Haarlem een grote vlucht genomen. Haarlem profileert zich als een gastvrije stad, die de kansen van de deeleconomie graag benut en een positieve grondhouding heeft tegenover vakantieverhuur door particulieren. De toename van de particuliere verhuur kan echter ook nadelige effecten hebben op de leefbaarheid in de stad (overlast), (brand)onveiligheid en onttrekking van schaarse woonruimte. De kans op nadelige effecten in de toekomst neemt bovendien toe, door de aanhoudende groei van het toerisme in de Metropoolregio Amsterdam, de stijgende vraag naar verblijfsaccommodatie en de overloop van toeristen uit Amsterdam.

Om negatieve effecten op de leefbaarheid van woningonttrekking door vakantieverhuur in te perken is woningonttrekking in heel Haarlem slechts onder voorwaarden toegestaan.

Woningonttrekking anders dan onttrekking door tijdelijke vakantieverhuur (zoals sloop of een wenselijke functiewijziging) is zonder vergunning toegestaan, mits er geen strijd is met het geldende bestemmingsplan.

Omzetten

De vergunningplicht voor omzetten komt voort uit de wens om de leefbaarheid in vooroorlogse buurten te beschermen. Een vergunning voor omzetten wordt niet verleend in vooroorlogse gebieden waar de druk op de openbare ruimte te hoog is geworden, zoals de Transvaalbuurt, Frans Halsbuurt en Indische buurt Zuid (Project Lelie). De gebieden waar geen vergunning wordt verleend zijn opgenomen in bijlage 1.

Voor vooroorlogse buurten die onder het tweede regime vallen, zoals opgenomen in bijlage 1, worden onder bepaalde voorwaarden wel vergunningen verleend. Deze voorwaarden zijn uitgewerkt in de nota ‘beleidsregels wijzigingen in de woonruimtevoorraad’.

Woningvormen

De vergunningplicht voor woningvormen komt voort uit de wens om schaarse woningtypen te behouden en om de leefbaarheid in bepaalde buurten te beschermen.

Binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft de woningvoorraad van Haarlem duidelijke een complementaire functie ten opzichte van Amsterdam. De (veelal wat kleinere) vooroorlogse eengezinswoningen zijn een duidelijke aanvulling op de voorraad elders in de MRA. Dit type woning is nog steeds erg in trek bij veel woningzoekenden, niet alleen uit de regio Zuid-Kennemerland, maar ook daarbuiten. Dit type woningen wordt, onder andere door de zeer beperkte bouwmogelijkheden in Haarlem, in de nieuwbouw nauwelijks gerealiseerd. We willen voorkomen dat dit belangrijke deel van de voorraad, dat zich grotendeels in de vooroorlogse wijken bevindt, door woningvorming in kleinere appartementen, afneemt uit de Haarlemse woningvoorraad.

Een vergunning voor woningvorming in de in bijlage 1 gelegen buurten kan slechts onder voorwaarden worden verleend. De voorwaarden staan uitgewerkt in de beleidsregel ‘wijzigingen in de woonruimtevoorraad’.

In vooroorlogse gebieden waar de druk op de openbare ruimte te hoog is geworden, zoals aangegeven in bijlage 1, geldt dat er geen vergunning voor woningvorming wordt verleend.

Voor woningvormen is ook altijd een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen noodzakelijk.

Kadastraal splitsen

In hoofdstuk 3 van de verordening is in 2015 voor een deel van de particuliere voorraad een vergunningplicht voor splitsen ingevoerd. Deze vergunningplicht is met deze verordening aangepast, om te voorkomen dat betaalbare huurwoningen in kleinere eenheden worden opgesplitst en via splitsing in appartementsrechten, overgaan in de koopsector. Als weigeringsgrond is in de verordening opgenomen dat er na kadastrale splitsing geen woningen met een bruto vloeroppervlak kleiner dan 50 m2 over mogen blijven. Dat betekent dat panden tot 100 m2 BVO niet kadastraal gesplitst mogen worden. In bijlage 1 staat opgenomen voor welke wijken de vergunningplicht geldt.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1 Begripsbepalingen

Dit artikel bevat de begripsbepalingen, die relevant zijn voor de verordening. Begrippen die al in de wet zijn opgenomen, zoals mantelzorg, huisvestingsvergunning, huishoudinkomen en binding zijn hier niet herhaald. Toegevoegd is het voor de woonruimteverdeling belangrijke begrip ‘huishouden’ en ‘gezin’. Voor het berekenen van de samenstelling daarvan hebben de aspecten aankomend- en co-ouderschap een plek gekregen. Standplaatsen (van woonwagens) vallen onder het begrip woonruimte en vallen daarmee ook onder de werking van de verordening. Daarnaast is een definitie van het begrip studentenwoning toegevoegd. Naar aanleiding van de wijzigingen in de Huisvestingswet in 2016 is het begrip ''vergunninghouder'' toegevoegd.

De kwaliteitskortingsgrens is van belang voor jongeren onder de 23 jaar. Boven dit niveau kunnen jongeren die recht hebben op huurtoeslag geen huurtoeslag ontvangen voor het bedrag boven de kwaliteitskortingsgrens. De grens wordt jaarlijks gewijzigd conform artikel 27 van de Wet op de huur-toeslag.

Tot slot zijn begrippen toegevoegd die betrekking hebben op het hoofdstuk samenstelling van de woningvoorraad, zoals de begrippen ‘vakantieverhuur’ en ‘hoofdverblijf’.

Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Huurwoningen van corporaties en particulieren met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand in 2017) mogen niet zonder vergunning worden betrokken. De bevoegdheid om te beslissen op een aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt bij afzonderlijk besluit gemandateerd aan de corporatie voor de eigen woningvoorraad. De corporatie legt hierover verantwoording af. Voor de woningzoekende staat een bezwaarprocedure tegen de weigering van een huisvestingsvergunning of een urgentieverklaring open bij de gemeente.

Woonruimte die in het kader van de leegstandswet tijdelijk kan worden verhuurd (omdat de woning op korte termijn ingrijpend wordt gerenoveerd of gesloopt) valt buiten de werking van de verordening, omdat dit type verhuur slechts beperkt voorkomt en van tijdelijke aard is.

Ook onzelfstandige woonruimte en bedrijfswoningen behoren, gelet op hun beperkt voorkomen, specifieke karakter en doelgroep, niet tot de vergunningplichtige voorraad. Tot slot vallen studenten woningen, zoals gedefinieerd in artikel 1, die via een zogenaamd campuscontract tijdelijk aan studenten verhuurd worden en door burgemeester en wethouders als zodanig zijn aangewezen, niet onder de vergunningplichtige woonruimte.

Artikel 3 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning

Volgens de wet komen voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking woningzoekenden:

  • die de Nederlandse nationaliteit bezitten;

  • vreemdeling zijn en rechtmatig in Nederland verblijven.

De verordening bepaalt aanvullend dat de woningzoekende:

  • meerderjarig moet zijn (>18 jaar);

  • bij particuliere verhuur een lager inkomen moet hebben dan € 44.360,- (prijspeil 2017);

  • bij middensegment huur een lager inkomen moet hebben dan 1,5 maal de DAEB-norm

Meerderjarigheid wordt voorgeschreven omdat minderjarigen in het algemeen nog deel uit maken vaneen gezin of in studentenhuisvesting of op kamers wonen.

De tweede voorwaarde is gesteld omdat particuliere verhuurders niet gebonden zijn aan de inkomensgrens, die voortvloeit uit de Europese regelgeving (€ 36.165,- in 2017). Om ruimte te bieden voor middeninkomens is deze grens voor de particuliere verhuurders ruimer gesteld dan de EU-grens en gekoppeld aan het inkomen, waarboven corporaties de huren extra mogen verhogen wegens goedkoop scheefwonen. Deze inkomensgrens kan door burgemeester en wethouders jaarlijks worden aangepast.

De derde voorwaarde is toegevoegd om middeninkomens in aanmerking te laten komen voor een middensegment huurwoning. Een inkomen tot 1,5 maal de DAEB norm (€ 39.055, prijspeil 2020) wordt beschouwd als middeninkomen.

De huurtoeslaggrens is gelijk aan de zogenaamde liberalisatiegrens en ligt per 1 januari 2015 op € 710,68. Voor woningen met een huur boven de liberalisatiegrens is de verhuurder niet gebonden aan puntenstelsel, maximale huur en maximale huurverhoging.

Voor corporatiewoningen is in dit artikel geen afwijkende inkomensgrens opgenomen, omdat regels hierover al uit Europese regelgeving en de Woningwet 2015 volgen.

Artikel 4 Inschrijving van woningzoekenden

Overeenkomstig de huidige praktijk stelt dit artikel de corporaties verantwoordelijk voor het in standhouden en beheren van een verdeelsysteem voor huurwoonruimte van corporatiewoningen. Zij kiezende leverancier, schaffen het systeem aan en bepalen op welke manier de uitvoering plaats vindt binnen het kader van de verordening. De wet geeft de mogelijkheid om in de verordening de manier van toedelen (bijvoorbeeld via aanbodmodel of optiemodel of loting) vast te leggen. Deze verordening doet dat niet. In de regio wordt met verschillende modellen en aanbieders gewerkt. Gemeenten en corporatiesstreven naar een samenhangend en uniform verdeelsysteem. Sinds de vaststelling van de Wet Doorstroming Huurmarkt zijn er meer mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten voor doelgroepen die door de minister worden bepaald. Om ervoor te zorgen dat na afloop van de tijdelijke huurperiode er mogelijkheid is om door te stromen naar een reguliere huurwoning moet de inschrijfduur worden behouden. Voorwaarde is dat men wel binnen 2 maanden na acceptatie van de woning de inschrijfkosten van de hernieuwde inschrijving heeft voldaan. Ook voor mensen die naar een éénkamerwoning of vanuit een urgentie naar een niet-eengezinswoning verhuizen bestaat de mogelijkheid om inschrijftijd te behouden. Zij kunnen twee maanden nadat het huurcontract is ingegaan hiertoe een verzoek indienen en een hernieuwde inschrijving doen.

Artikel 5 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning

De aanvraag voor een huisvestingsvergunning voor een corporatiewoning is onderdeel van de inschrijving voor een sociale huurwoning. Deze vergunning, bedoeld in het 2e lid, wordt na de inkomenstoets in mandaat afgegeven door de corporatie. Voor particuliere huurwoningen wordt de aanvraag voor een huisvestingsvergunning bij burgemeester en wethouders ingediend en wordt op de aanvraag ook door hen beslist.

Wanneer een woningzoekende voldoet aan de criteria van deze verordening en voldoende inschrijftijd heeft opgebouwd is noch de woningzoekende, noch de corporatie vanzelfsprekend gehouden om een huurovereenkomst aan te gaan. Wanneer wilsovereenstemming tussen partijen ontbreekt kan geen overeenkomst tot stand komen. Dit kan te maken hebben met woonwensen van de woningzoekende of een verleden van overlast of huurschuld, waardoor de corporatie het te risicovol vindt een overeenkomst aan te gaan.

Artikel 6 Bekendmaking aanbod van woonruimte

In dit artikel is opgenomen dat sociale huurwoningen zoals genoemd in artikel 2, lid 1, onder a. (in bezit van corporaties) en c. (opgenomen in het bestemmingsplan, vaak in bezit van particuliere verhuurders) via Woonservice aangeboden moeten worden. Voor deze categorie is het eenvoudiger om toewijzing via Woonservice te eisen, omdat die al voldoen aan een aantal belangrijke basisvoorwaarden (zoals de exploitatietermijn en hoogte van de huur) op basis waarvan de verhuurder zich gelijkwaardig gedraagt als een toegelaten instelling (woningcorporatie).

De overige particuliere verhuurders (art.2, lid 1, sub b) is een diffuse groep die bestaat uit verhuurders van bestaande sociale huurwoningen, maar (in de toekomst) ook uit huurwoningen van verhuurders die nieuwe sociale huurwoningen na afloop van de afgesproken exploitatietermijn of op basis van andere afspraken in anterieure overeenkomst sociale huurwoningen verhuren. Deze partijen mogen via Woonservice aanbieden, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Op deze manier wordt gewaarborgd dat voor alle aanbieders en sociale huurwoningen op Woonservice dezelfde voorwaarden gelden.

Met ‘het in de regio gangbare platform’ wordt Woonservice of het platform voor studentenwoningen (ROOM) bedoelt.

Dit artikel bepaalt dat de corporatie minimaal 75% van de beschikbare woningen openbaar moet aanbieden aan ingeschreven woningzoekenden. Zij kunnen binnen het systeem reageren. De maximaal 25% vrije ruimte is bedoeld om maatwerk te kunnen leveren. Het maximum geldt voor woningen die normaliter openbaar zou worden aangeboden. De woningen die via een direct aanbod aan urgente groepen zoals omschreven in artikel 9 en 10 vallen worden hier vooraf op in mindering gebracht. Urgente groepen die een direct aanbod krijgen zijn vergunninghouders en woningzoekenden die doorstromen uit een instelling op sociaal, maatschappelijk op medisch terrein. Woningzoekenden en woningen die voor een aanbod in de ‘’vrije ruimte’’ in aanmerking komen, kunnen vallen in de volgende categorieën:

  • a.

    Huurders van een corporatiewoning die doorstromen naar een andere huurwoning:

    • van een eengezinswoning naar een seniorenwoning;

    • van een eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning;

    • van groot naar klein of andersom;

    • van goedkoop naar duur (of andersom).

  • b.

    Huurders van een corporatiewoning die in aanmerking komen voor individueel maatwerk zoals het geval is bij:

    • achtergebleven inwoning (kind na overlijden van ouder);

    • doorschuiven binnen een complex (bijvoorbeeld dichter bij de lift);

    • woningruil;

    • leefbaarheidsproblematiek;

    • mensen met specifieke beperkingen;

    • mensen die terugkeren op een nieuwe of gerenoveerde woning op basis van afspraken binnen een sociaal plan bij nieuwbouw en renovatie.

  • c.

    Woningen met specifieke kenmerken:

    • Woningen bestemd voor groepswonen waarbij onder groepswonen wordt verstaan personen die een woongemeenschap vormen op basis van een gemeenschappelijke levensvisie en met elkaar afzonderlijke woonruimtes bewonen in één daarvoor bestemd pand en bij het vrijkomen van een afzonderlijke woonruimte zeggenschap hebben over de toewijzing van deze woonruimte aan een woningzoekende.

    • Zorgwoningen die in overleg met de zorginstellingen worden verdeeld aan woningzoekenden.

    • Kangaroewoningen.

    • Woningen met een specifiek uitrustingsniveau voor mensen met een specifieke beperking.

De toewijzing van deze woningen met bovengenoemde categorie wordt geregistreerd door de corporatie (en in een jaarlijkse rapportage opgenomen).

Artikel 7 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard of grootte

Dit artikel is de basis voor de mogelijkheid corporatiewoningen in eerste aanleg voor een doelgroep te bestemmen. Als zij reageren hebben zij voorrang. Op deze manier kunnen woningen passend worden toegewezen. Wanneer in de doelgroep geen kandidaten beschikbaar zijn, wordt de woning aan een andere kandidaat die gereageerd heeft toegewezen.

Op grond van dit artikel kunnen grotere woningen worden voorbestemd voor gezinnen, en kan overbewoning van kleine woningen worden voorkomen.

Bij op kosten van de WMO aangepaste woningen en complexen met zorgpakket gaan huishoudens met een indicatie voor. De corporatie kan nultredenwoningen aanwijzen als seniorenwoning en op basis daarvan voorrang verlenen aan huishoudens ouder dan 55 of 65 jaar. Toegevoegd is de mogelijkheid om woningen aan te wijzen als jongerenwoning voor jongeren tot en met 27 jaar.

Corporaties zijn wettelijk verplicht om het merendeel van hun bezit beneden de huurprijsgrens toe te wijzen aan een doelgroep beneden de EU-norm (€ 36.165,-, prijspeil 2017). Daarnaast heeft het Rijk via een AMvB in het kader van de Woningwet 2015 voorschriften vastgesteld over toewijzing door corporaties van categorieën woningen aan bepaalde inkomensgroepen om het beroep op de huurtoeslag te beperken. Om aan deze verplichting te kunnen voldoen geven corporaties in aanvulling op de voorrangsregels van artikel 7 ook op grond van passendheid van inkomen voorrang aan woningzoekenden met een bepaald inkomen voor specifieke typen woningen of stellen zij deze woningen uitsluitend beschikbaar voor een bepaalde inkomensgroep. Aangezien dit ‘’passend toewijzen’’ een verplichting is van de corporaties richting het Rijk op grond van de Woningwet 2015 wordt inkomen in de verordening niet nader uitgewerkt als voorrangsregel.

Artikel 8 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om te besluiten maximaal de helft van de woningvoorraad bij voorrang toe te wijzen aan huishoudens met een economische of maatschappelijke binding aan de regio. Wat binding is, wordt gedefinieerd in artikel 14, lid 3, van de wet. Binding kan, indien daar aanleiding voor bestaat, via een beleidsregel nader begrensd worden. Omdat de verdeling van woonruimte voor het merendeel plaatsvindt op basis van inschrijftijd wordt aangenomen dat (gelet op de benodigde zoektijd) het merendeel van de vrijkomende woningen de komende jaren toegewezen zal worden aan woningzoekenden met een binding aan de regio. De jaren voorafgaand aan de huisvestingverordening 2015 is er immers sprake geweest van een regionale bindingseis voor alle vrijkomende woningen. Er wordt door corporaties gemonitord of er sprake is van binding bij de toewijzing van woningen. Wanneer blijkt dat er sprake is dat het merendeel van het vrijkomend aanbod aan mensen zonder binding wordt toegewezen dan kan er voorrang worden gegeven aan mensen meteen binding. Ook voor bijzondere categorieën is er de mogelijkheid om het voorrangsartikel toe te passen, bijvoorbeeld in geval van een project met specifieke ouderenwoningen.

Dit neemt niet weg dat de wet stelt dat het geven van voorrang bij de verlening van huisvestingsvergunningen aan woningzoekenden met een economische of sociale binding niet tot gevolg mag hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden die geen maatschappelijke of economische binding hebben.

Artikelen 9 en 10 Voorrang bij urgentie

In deze artikelen wordt de voorrang bij urgentie op corporatiewoningen geregeld. De voorwaarde dat de woonruimte dringend noodzakelijk is, geformuleerd in artikel 9, tweede lid, geldt voor alle categorieën urgenten van artikel 9. Urgenten kunnen alleen reageren op woningen met huurprijzen die passen bij hun inkomen. Daarmee wordt scheefheid voorkomen. Corporaties zullen urgenten die hun woning moeten verlaten in verband met sloop of renovatie met een inkomen boven dit niveau een huurwoning aanbieden in de vrije sector.

De wet bepaalt dat twee groepen woningzoekenden urgent zijn en daarom voorrang krijgen. Dit zijn:

  • personen in tijdelijke opvang omdat zij in verband met relatieproblemen of geweld hun woning hebben moeten verlaten;

  • personen die mantelzorg verlenen of ontvangen;

Personen in tijdelijke opvang in verband met relatieproblemen of huiselijk geweld kunnen gedurende 26 weken zelf met hun urgentie reageren en met voorrang in aanmerking komen voor een woning.

Met de wijziging van de Huisvestingswet per 1 april 2017 verliezen vergunninghouders de automatische voorrangspositie op de woningmarkt. Voor de huisvesting van verblijfsgerechtigde vergunninghouders wordt door het Rijk eens per half jaar een taakstelling opgelegd, waarbij het aantal verwachte verblijfsgerechtigden wordt gerelateerd aan het aantal inwoners van de gemeente. De Wet Revitalisering Generiek Toezicht bepaalt dat de provincie in de plaats kan treden bij taakverwaarlozing door de gemeente. Om aan de taakstelling te kunnen voldoen bepaalt de verordening dat vergunninghouders een urgentiestatus behouden. Vergunninghouders krijgen een aanbieding voor passende woonruimte. De urgentie-eis geldig tot het moment dat er een passend aanbod is gedaan.

De verordening bepaalt dat hiernaast in aanmerking komen voor een urgentieverklaring:

  • personen voor wie de woonsituatie een zeer ernstige bedreiging vormt voor de gezondheid, waaronder diegene die op grond van de Wmo geïndiceerd zijn voor andere huisvesting;

  • personen van wie de huidige woonruimte wordt gerenoveerd gesloopt of onbewoonbaar is geworden.

  • personen die in een instelling woonachtig zijn waarmee afspraken zijn gemaakt met de instellingen over de uitstroom van ex-cliënten naar reguliere woningen.

  • personen die hun (eigen) woonruimte hebben of zullen moeten verlaten door natuurgeweld of een niet door eigen opzet ontstane calamiteit (bijv. brand, ernstige waterschade, explosie of acuut ernstige funderingsgebreken).

De instellingen waarmee afspraken gemaakt zijn over de uitstroom van ex-cliënten naar reguliere woningen betreffen instellingen op het gebied van maatschappelijk opvang en vormen van beschermd wonen. Het basisprincipe hierbij is dat mensen uit deze instellingen naar zelfstandige woonruimte gaan in de regio waar zij voorafgaand aan het verblijf in de instelling woonachtig waren. Wanneer dit de regio Zuid-Kennemerland was en zij gereed zijn om te kunnen doorstromen komen zij in aanmerking om meteen urgentie een aanbod voor passende woonruimte te krijgen.

In Zuid-Kennemerland worden urgentie-aanvragen getoetst door een regionale urgentiecommissie die op basis van een reglement regionale urgentiecommissie is ingesteld. Het reglement is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders en wordt separaat vastgesteld.

Burgemeester en wethouders stellen de duur van de inschrijftijdverlenging op grond van het dertiende lid van artikel 9 vast.

Onder een redelijke en billijke afstand tussen de woning van de mantelzorgontvanger en mantelzorgverlener wordt verstaan:

  • Reisafstand tot 5 km: bij 1 keer per dag hulpverlening.

  • Reisafstand tot 1 km: indien nachtelijke hulp nodig is.

  • Bij een voortdurende zorgvraag kan zorgvrager feitelijk

    niet alleen wonen. Een urgentie biedt dan geen oplossing.

foto

Bron: Mezzo, Woonbeleid en mantelzorg, 2009

Artikel 11 Intrekken of aanpassen urgentieverklaring

Dit artikel geeft aan in welke gevallen het college de beschikking waarbij urgentie wordt verleend kan intrekken of wijzigen op basis van omstandigheden, die de aanvrager betreffen. De positie van de aanvrager kan gewijzigd zijn of er komen feiten aan het licht, die verwijtbaar zijn. Wanneer een woning wordt betrokken vervalt de urgentie.

Artikel 12 Rangorde woningzoekenden

Dit artikel van de verordening geeft regels voor de rangorde tussen woningzoekenden die op dezelfde corporatiewoning reageren. Bij inwerkingtreding van de verordening op 1 juli 2015 maakte Haarlem geen gebruik van artikel 8. Het college kan hier op termijn wel toe besluiten. Daarom is hier in rangorde bepaling rekening mee gehouden. Op grond van dit artikel geldt in het geval meerdere woningzoekende voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen de volgende rangorde:

Eerst komen urgenten als omschreven in artikel 9 voor woonruimte in aanmerking. De datum van verstrekken van de urgentie is bepalend wanneer meerdere urgenten met een passend zoekprofiel reageren op een woning. Als tweede, na de urgenten, komen woningzoekenden die voldoen aan de passendheidscriteria én eventueel bindingsvereisten, in aanmerking. Als derde personen die in ieder geval voldoen aan passendheidscriteria. Als vierde, personen die voorrang hebben op grond van de bindings-vereisten en daarna de overige woningzoekenden.

Mochten er op grond van deze rangorde nog steeds meerdere woningzoekende in aanmerking komen, komt op grond van het tweede lid degene met de oudste urgentieverklaring en/of langste inschrijftijd in aanmerking.

Mochten op grond van bovenstaande rangorde nog altijd meerdere woningzoekende in aanmerkingkomen, dan wordt ingevolge het derde lid op grond van loting bepaald wie in aanmerking komt.

Artikel 13 Huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats

Woonwagenstandplaatsen vallen onder de definitie woonruimte en zijn daarmee op grond van artikel 2 vergunningplichtig. Voor woonwagenstandplaatsen geldt een andere voorrangsregeling dan voor corporatiewoningen zoals geformuleerd in artikel 7. Daarnaast zijn woonwagenstandplaatsen ook geen onderdeel van de urgentieregeling van artikel 9.

Woonwagenbewoners die minimaal één jaar woonachtig zijn op een woonwagencentrum, krijgen voorrang bij toewijzing van woonwagenstandplaatsen. De voorrangsregel is bedoeld voor bewoners die al langere tijd wonen op een woonwagencentrum. Als er geen geschikte kandidaten reageren die al op een woonwagencentrum wonen in de regio, dan wordt er gekeken naar andere kandidaten die afstammen van groepen die vanwege hun culturele eigenheid op een woonwagencentrum wensen te wonen. Om dit vast te stellen, wordt gekeken naar het woonadres van de ouders of grootouders.

Afstammingsgerechtigden moeten via de basisregistratie personen (BRP) of andere middelen aan kunnen tonen of zij in aanmerkring kunnen komen voor voorrang op basis van afstamming. Afstammingsgerechtigden tot tweede generatie terugkomen in aanmerking voor voorrang.

Artikel 14 Vruchteloze aanbieding

Dit artikel biedt de uitweg wanneer zich binnen acht weken na het aanbieden van de woonruimte geen kandidaat meldt die voldoet aan de voorwaarden die gesteld zijn om in aanmerking te komen voor een woning. In dat geval wordt de vergunning altijd verleend.

Artikel 15. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de wet. Met de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten:

  • 1.

    Onttrekking: ‘anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken’. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden.

  • 2.

    Samenvoeging: ‘anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen’. Deze vergunningplicht is in deze huisvestingsverordening niet opgenomen, omdat dit in de gemeente Haarlem te weinig voorkomt.

  • 3.

    Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten’. Inwoning in de vorm van hospitaverhuur valt niet onder omzetten en is onder voorwaarden toegestaan. De voorwaarden voor hospitaverhuur staan beschreven in ‘Beleidsregels wijzingen in de woonruimtevoorraad’.

  • 4.

    Woningvorming: ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. Dit wordt ook wel bouwkundig splitsen genoemd. De vergunningplicht voor woningvorming is bij de Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (‘de Rotterdamwet’) toegevoegd aan de wet. Bij woningvorming gaat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woningen, die afzonderlijk in de huurmarkt worden gezet zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten.

In het eerste lid is bepaald op welke woonruimten het vergunningvereiste van toepassing is. Deze aanwijzing – gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad – is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. In Haarlem is er schaarste in alle segmenten van de woningmarkt. Daarnaast constateren we dat de kleinere vooroorlogse eengezinswoning in de hele metropoolregio schaars is en daarom bescherming behoeft.

Het kan van belang zijn om woonruimte die niet behoort tot de op grond van artikel 7 van de wet aangewezen categorieën met het oog op de leefbaarheid voor onttrekking te behoeden. Op basis van artikel 21 van de wet kan bijvoorbeeld gestuurd worden op het onttrekken van woningen als tweede woning of vakantiehuis door toeristen. Woningonttrekking anders dan onttrekking door tijdelijke vakantieverhuur is zonder vergunning toegestaan, mits er geen strijd is met het geldende bestemmingsplan.

Artikel 16 Reikwijdte vergunningplicht

In dit artikel staat opgenomen waar een vergunning voor aangevraagd moet worden en de uitzonderingen daarop.

Voor woningonttrekking door tijdelijke vakantieverhuur geldt dat aan maximaal 6 personen per nacht verhuurd mag worden, waarvan maximaal 4 volwassenen. Dit om grotere gezinnen niet uit te sluiten om een accommodatie te huren via een platform voor particuliere vakantieverhuur zoals AirBnB of Wimdu.

Artikel 18 Voorwaarden en voorschriften

De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening mogelijke voorwaarden en voorschriften en weigeringsgronden op te nemen ten aanzien van een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet. Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd. In de beleidsnotitie ‘wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ zijn een aantal voorwaarden en voorschriften uitgewerkt.

Voorwaarden met betrekking tot de leefbaarheid kunnen gaan over maatregelen en voorzieningen die nodig zijn om de druk op de openbare ruimte te verlichten, zoals het treffen van parkeervoorzieningen en het zorgen voor afvalinzamelingsmiddelen.

Artikel 19 Weigeringsgronden

Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd.

Uitgangspunt is dat er een belangenafweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand, oftewel de leefbaarheid. De belangenafweging die plaats vindt is opgenomen in de beleidsregel ‘Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’.

Artikel 20 Intrekkingsgronden

De intrekkingsgronden komen voort uit artikel 26 van de wet.

Artikel 21 Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huurappartementen. In bijlage 1 staat opgenomen voor welke wijken de vergunningplicht geldt.

De vergunningplicht voor kadastraal splitsen, geldt alleen voor bestaande woonruimte. Als een kantoor of bedrijfspand wordt omgezet naar een woonbestemming (via een bestemmingsplanwijziging), dan worden er nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd. Er worden dan geen woningen in de bestaande voorraad gewijzigd. De vergunningplicht geldt niet voor niet-woonbestemmingen, ook niet als de bestemming wijzigt naar wonen.

Artikel 24 Voorwaarden en voorschriften

De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening mogelijke voorwaarden en voorschriften en weigeringsgronden op te nemen ten aanzien van een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet. Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd.

Artikel 25 Weigeringsgronden

Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd. Omdat door een kadastrale splitsing de feitelijke woonsituatie niet verandert in de zin dat er meerdere zelfstandige of onzelfstandige woningen ontstaan of dat er meer bewoners in het pand komen wonen, is de leefbaarheidstoets geen voorwaarde voor de kadastrale splitsingsvergunning.

Verder kan een vergunning worden geweigerd als de voorgenomen splitsing strijd oplevert met het vigerend bestemmingsplan en/of de voorwaarden en bepalingen van het Bouwbesluit. Het is niet gewenst dat een gebouw wordt gesplitst, terwijl de kwaliteit van de appartementen te wensen overlaat of als er zelf sprake is van een onbewoonbaarverklaring op basis van de Woningwet.

De woningen die gesplitst separaat worden verkocht zijn vaak klein. Om te voorkomen dat kleinere eengezinswoningen worden opgesplitst in kleine appartementen is als weigeringsgrond opgenomen dat er na splitsing geen woonruimte mag ontstaan met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50m2.

Artikel 26. Intrekkingsgronden

De intrekkingsgronden komen voort uit artikel 26 van de wet.

Artikel 27 Bestuurlijke boete

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de verordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8, 21 en 22 van de wet. De in de verordening genoemde bedragen zijn gefixeerde bedragen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.

In de wet en het Wetboek van Strafrecht zijn de maximale hoogtes van de boetes vastgesteld. Uit artikel 5:53 van de Algemene wet bestuursrecht volgt dat voor boetes hoger dan € 340 een rapport of proces-verbaal moet worden opgemaakt en de overtreder in staat moet worden gesteld zijn zienswijze naar voren te brengen. De bedragen zijn vastgesteld op basis van de ernst en het karakter van de overtreding (bedrijfsmatig of niet-bedrijfsmatig).

Bij het overtreden van het verbod op woningonttrekking (zoals genoemd in artikel 21 van de wet), is het in de praktijk lastig om onderscheid te kunnen maken tussen bedrijfsmatig of niet-bedrijfsmatig gebruik. Daarom is voor dit onderdeel een andere onderverdeling aangebracht, op basis van de ernst van de overtreding.

Artikel 28 Experimenten

Het is mogelijk dat het gewenst is in het belang van de volkshuisvesting een pilotproject uit te proberen. Dit artikel is opgenomen om te voorkomen dat de verordening deze mogelijkheid belemmert. Wanneer het college dit overweegt zal de raad hier vooraf over worden geconsulteerd.

Artikel 29 Hardheidsclausule

In de verordening is een hardheidsclausule opgenomen om van de verordening af te kunnen wijken in het geval dit voor een aanvrager gelet op het belang van de huisvesting tot een zeer onbillijke of harde situatie zou leiden. De toepassing van de hardheidsclausule dient beperkt te blijven tot individuele gevallen. Zodra de toepassing van een hardheidsclausule voor bepaalde gevallen voldoende is uitgekristalliseerd en daardoor een bestendig karakter heeft gekregen, dient dit beleid in de verordening of ineen uitvoeringsregeling te worden neergelegd. Indien het college gebruik maakt van de hardheidsclausule wordt dit gemotiveerd in de betreffende besluitvorming.

Artikel 30 Overgangsbepalingen

Dit artikel geeft overgangsbepalingen die onder meer duidelijkheid geven hoe met aanvragen

voor vergunningen en bezwaarschriften omgegaan moet worden, die voor de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend.

Bij handhavend optreden tegen woningonttrekken, woningvormen, omzetten en splitsen, moet de eigenaar van het pand waar de overtreding wordt geconstateerd zelf aantonen dat de bestaande situatie voor inwerkingtreding van deze verordening is ontstaan. Dit kan bijvoorbeeld door het overleggen van rechtsgeldige huurcontracten en inschrijfbewijzen van de gemeentelijke basisadministratie.

Artikel 31 en 32 Intrekken oude verordening en inwerkingtreding

De geldigheidsduur van een verordening is op grond van de wet maximaal vier jaar. Dat maakt dat binnen vier jaar de noodzaak voor het stellen van deze regels en de situatie op de woningmarkt opnieuw zal worden getoetst.


Noot
1

Wijknamen conform straatnaamlijst ‘Haarlem in Cijfers’