Verordening, houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden (exploitatieverordening)

Geldend van 01-10-2003 t/m heden

Intitulé

Verordening, houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden (exploitatieverordening)

De raad der gemeente Eemsmond;

Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Eemsmond d.d. 27 augustus 2003.

vast te stellen de volgende

verordening, houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden (exploitatieverordening).

EXPLOITATIEVERORDENING

Afdeling I: Algemene bepalingen

Artikel 1. Begripsbepalingen

  • 1. Deze verordening verstaat onder:

    • a.

      afstand van gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.

    • b.

      (medewerking verlenen aan) het in exploitatie brengen van gronden: het (door of met medewerking van de gemeente) treffen van voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken gebaat worden., dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren.

    • c.

      exploitatiegebied: een als zodanig door de raad aangewezen gebied, dat gebaat wordt door de te treffen voorzieningen van openbaar nut.

    • d.

      exploitant: de genot hebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of anderszins rechthebbende wiens in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak in exploitatie wordt gebracht.

    • e.

      exploitatieovereenkomst: de overeenkomst, onder welke naam dan ook gesloten, waarin de gemeente met een exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder de gemeente voorzieningen van openbaar nut zal treffen of daaraan medewerking zal verlenen.

    • f.

      aangevuld bekostigingsbesluit : een besluit van de raad waarin niet alleen overeenkomstig artikel 222 Gemeentewet, wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen kunnen worden verhaald op een daarbij aangeduid gebied, maar ook een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen.

    • g.

      (treffen van) voorzieningen van openbaar nut : (het verrichten van) onder andere de in lid 2 vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover deze werken direct dan wel indirect profijt opleveren voor de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken.

  • 2. De volgende werken worden tenminste beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:

    • a.

      het dempen van sloten en verrichten van grondwerk met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven van percelen;

    • b.

      de aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbij behorende werken en werkzaamheden, alsmede waterhuishoudkundige werken als drainage;

    • c.

      het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels, viaducten, dijken en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;

    • d.

      de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;

    • e.

      de plaatsing van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen;

    • f.

      het verrichten van bodemonderzoek en –sanering van de ondergrond van openbare voorzieningen, voor zover die niet op andere wijze verhaald of gesubsidieerd kunnen worden;

    • g.

      het treffen van milieutechnisch en ecologisch noodzakelijk maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan waaronder geluidsvoorzieningen en noodzakelijke verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven buiten het exploitatiegebied

    • h.

      de verwerving van de ondergrond van openbare voorzieningen;

    • i.

      het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut;

    • j.

      alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

  • 3. Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, of de raad uitdrukkelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant. De raad neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is, dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende garantie is gesteld en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.

Artikel 2. Kosten van exploitatie

  • 1. Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond begrepen:

    • a.

      De inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, bestaande uit:

      • 1.

        de waarde van de grond;

      • 2.

        de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

      • 3.

        de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

      • 4.

        de kosten van vrijmaken van de grond van zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels, e.d.;

      • 5.

        de kosten van schadevergoedingen en schadeloosstellingen en van het teniet doen gaan van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht, zakelijke rechten en lasten;

    • b.

      De kosten van aanleg of uitvoering door de gemeente van de onder artikel 1, lid 2 omschreven voorzieningen van openbaar nut binnen het exploitatiegebied.

    • c.

      De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied inclusief de verwervingskosten voor de ondergrond, voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid 2 en artikel 2, lid 1, sub a.

    • d.

      Alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

      • 1.

        de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht; onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de in- en externe kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of –wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied en daarvoor in de legesverordening geen tarief is opgenomen;

      • 2.

        de in- en externe kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidingen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

      • 3.

        de in- en externe kosten terzake van het sluiten van exploitatieovereenkomsten, alsmede de overige kosten van het gemeentelijk apparaat, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;

      • 4.

        de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten;

      • 5.

        de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen, zijnde de beheerkosten die ten gevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en met dan wel niet geheel door middel van huur- of pachtopbrengsten worden gedekt;

      • 6.

        overige kosten die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht, waaronder de bij de gemeente bestendig gebruikelijke omslagfondsen.

      • 7.

        de in- en externe kosten voortvloeiende uit een beroep op artikel 49 Wet op de Ruimtelijke Ordening alsmede de toe te kennen planschade zelf.

  • 2. Het bepaalde in lid 1. onder a. is niet van toepassing ten aanzien van de binnen een exploitatiegebied gelegen en gebate gronden die als gevolg van de voorzieningen van openbaar nut niet geschikt worden voor bebouwing.

  • 3. Naast het bepaalde in lid 2. wordt de raming van de in lid 1. onder a. bedoelde inbrengwaarde van de grond beperkt tot de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut, ingeval er sprake is van een exploitatiegebied waarvoor geldt dat de voorzieningen van openbaar nut niet in hoofdzaak gericht zijn op het geschikt maken voor bebouwing van onroerende zaken.

Afdeling II: In exploitatie brengen op initiatief van de gemeente

Artikel 3. Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit

  • 1. Voordat met het treffen van voorzieningen van openbaar nut wordt aangevangen, wordt door de raad een aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en bekendgemaakt overeenkomstig artikel 139 Gemeentewet.

  • 2. Het in het eerste lid genoemde besluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:

    • a.

      een tekening van het gebied waarvoor het bekostigingsbesluit geldt, waarop is aangeduid welke onroerende zaken gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

    • b.

      een aanduiding van de mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, op de eigenaren, erfpachters of gerechtigden van of op van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken kunnen worden verhaald; en wordt daarnaast aangevuld met:

    • c.

      omschrijving van de van gemeentewege uit te voeren voorzieningen van openbaar nut en daarmee verband houdende werkzaamheden;

    • d.

      een aankondiging dat de betrokken eigenaren binnen een genoemde termijn een aanbod voor een exploitatie-overeenkomst zullen kunnen ontvangen;

    • e.

      de bepaling dat, in geval met een exploitant niet tot overeenstemming kan worden gekomen over een exploitatie-overeenkomst, kostenverhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van heffing van baatbelasting;

    • f.

      een begroting van de ten laste en ten gunste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten en opbrengsten, die verband houden met het in exploitatie brengen van grond. De opbrengsten bestaan uit:

      • 1.

        subsidies;

      • 2.

        verkoopopbrengsten van gronden;

      • 3.

        bijdragen n de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst hetzij via baatbelasting;

      • 4.

        overige bijdragen;

    • g.

      Van deze begroting maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.

  • 3. Voor de berekening van de in lid 2. sub f. bedoelde kosten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel door de gemeente in exploitatie kan worden gebracht.

  • 4. In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het tweede lid onder e later door de raad wordt vastgesteld. De begroting kan periodiek worden bijgesteld indien loon- of prijswijzigingen of andere optredende wijzigingen met betrekking tot het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied daartoe aanleiding geven. De begroting wordt bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

Artikel 4. Wijze van toerekening naar mate van profijt

  • 1. Voor de toerekening van de baat wordt als rekeneenheid gebruikt het gemiddelde bedrag van de ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per m² grondoppervlakte.

  • 2. Onder de grondoppervlakte, zoals bedoeld in het eerste lid, wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de onroerende zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde kavels (bouw)grond vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin het profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.

  • 3. Ingeval de toerekening op basis van m² grondoppervlakte onvoldoende uitdrukking geeft aan de in het exploitatiegebied opgenomen verschillen in toerekening van profijt, geschiedt de toerekening op basis van een nader door de burgemeester en wethouders te bepalen grondslag die voorziet in de aanwezige verschillen in profijt.

Artikel 5. Vaststelling exploitatiebijdrage

  • 1. De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat volgens de in het aangevuld bekostigingsbesluit uitgewerkte wijze, rekening houdend met een eventuele periodieke bijstelling, aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden zie zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

  • 2. De waarde van de in het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de terzake bevoegde kantonrechter.

  • 3. Indien de exploitant zelf conform artikel 6 lid 3 sub e voorzieningen van openbaar nut aanlegt, bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten zoals bedoeld in artikel 3, lid 2 sub f.

  • 4. Indien het bepaalde in artikel 2 lid 1 sub b. en/of c. toepassing heeft verkregen, wordt de ten laste van de exploitant komende bijdrage bepaald op de voet van lid 1. en 3. van dit artikel, met dien verstande dat de in lid 1. bedoelde vermindering is beperkt tot de inbrengwaarde van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door de exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

Artikel 6. Inhoud exploitatieovereenkomst

  • 1. Het verhaal van kosten van het treffen van voorzieningen van openbaar nut vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatie-overeenkomst wordt een akte opgemaakt die in ieder geval notarieel verleden wordt indien de exploitatie-overeenkomst mede een grondtransactie initieert.

  • 2. Burgemeester en wethouders besluiten tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst op initiatief van de gemeente slechts nadat een aangevuld bekostigingsbesluit door de raad is vastgesteld.

  • 3. De exploitatie-overeenkomst, bevat in ieder geval bepalingen over:

    • a.

      de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploitant te treffen voorzieningen van openbaar nut;

    • b.

      het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;

    • c.

      de ten laste van de exploitant komende bijdrage, als bedoeld in artikel 5, alsmede een sluitende waarborg voor tijdige betaling daarvan;

    • d.

      in voorkomende gevallen het afstand doen van gronden aan de gemeente, voorzover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut.

    • e.

      in gevallen waarbij de raad besluit de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant;

    • f.

      een betalingsregeling;

    • g.

      in voorkomende gevallen een taakverdeling;

    • h.

      in voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;

    • i.

      in voorkomende gevallen een verklaring als bedoeld in artikel 10.

Afdeling III: In exploitatie brengen op aanvraag van exploitant

Artikel 7. Indiening aanvraag voor medewerking

  • 1. Een belanghebbende kan bij burgemeester en wethouders een aanvraag indienen voor medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden.

  • 2. Burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking aan het op aanvraag van exploitant in exploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 6, met dien verstande dat artikel 6, tweede lid in dat geval niet van toepassing is.

  • 3. Bij de aanvraag dient in ieder geval te worden gevoegd:

    • a.

      een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

    • b.

      gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende de eigendom van of het erfpachtrecht op de in exploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen;

    • c.

      gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden.

    • d.

      gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerheden te stellen.

  • 4. Ingeval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een verzoek om vrijstelling wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.

  • 5. Burgemeester en wethouders reageren op de aanvraag voor medewerking, hetzij met een weigering op grond van artikel 8, hetzij met een aanhouding op grond van artikel 9, hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen zes maanden na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. De bepalingen in afdeling II van deze verordening zijn van overeenkomstige toepassing.

Artikel 8 Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:

  • 1.

    de in exploitatie te brengen grond niet is gelegen in een gebied waarvoor een bestemmingsplan geldt;

  • 2.

    de door exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, de Woningwet; of strijd met andere wet- of regelgeving;

  • 3.

    het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing en/of herinrichting;

  • 4.

    het in bouwexploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

  • 5.

    exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

  • 6.

    exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is;

  • 7.

    de exploitant niet bereid is de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen.

Artikel 9 Aanhouding aanvraag

De reactie omtrent een aanvraag kan worden aangehouden:

  • 1.

    ingeval de procedure tot goedkeuring van een van toepassing zijnd bestemmingsplan of herziening daarvan nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan of herziening daarvan;

  • 2.

    ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 8 genoemde belemmeringen binnen afzienbare tijd zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

Afdeling IV: Relatie gronduitgifte en andere kostenverhaalsinstrumenten

Artikel 10. Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien exploitant een exploitatieovereenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald, dat met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 11 Uitzonderingsbepalingen

  • 1. De artikelen 2, eerste lid, 3, 5,en 6 van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.

  • 2. Het bepaalde in artikel 2 lid 1, sub a , voor zover geen betrekking hebbend op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut, en artikel 5, eerste en tweede lid van deze verordening kan buiten toepassing blijven ten aanzien van:

    • a.

      een exploitatiegebied dat in de naaste toekomst niet of niet geheel voor bebouwing in aanmerking komt;

    • b.

      de in een exploitatiegebied gelegen gronden die in de naaste toekomst niet voor bebouwing in aanmerking komen.

Afdeling V: Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 12. Overgangsbepalingen

Ten aanzien van een exploitatiegebied waarvoor geldt dat voor de datum van inwerkingtreding van deze verordening een kostenverhaalsbesluit of aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, een exploitatieovereenkomst is afgesloten of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voorzover nodig, op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing. In ieder geval stelt de gemeenteraad in die gevallen een begroting van kosten en opbrengsten als bedoeld in artikel 3, tweede lid onder e, vast, en wordt deze begroting bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

Artikel 13. Inwerkingtreding.

Deze verordening treedt in werking op de eerste dag van de maand volgende op die, waarin de bekendmaking ingevolge artikel 139 Gemeentewet heeft plaatsgevonden.

Artikel 14. Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als "Exploitatieverordening gemeente Eemsmond 2002".

Ondertekening

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering
van de raad der gemeente Eemsmond
gehouden op 4 september 2003
voorzitter,
secretaris,

Bijlage Uitgifteprijzen gemeente Eemsmond

Uithuizen, Dingewold II

Met de uitgifte van kavels in Dingewold II is reeds in 1999 gestart. Alle kavels in de eerste fase zijn inmiddels verkocht waarbij een kavelprijs van € 60,35 tot € 73,97 is gehanteerd al naar gelang de ligging in het plan. De kavels die aan de rand gelegen zijn met momenteel uitzicht op het AZC en in de toekomst op Dingewold II, zijn verkocht voor € 73,97 en

€ 77,66.

In het plan Dingewold II tweede fase zijn 7 kavels inmiddels verkocht. De uitgifteprijs was eveneens € 77,66. Alle kavels zijn snel verkocht. Als huidige prijs wordt € 77.66 + € 14,-- = € 91,66 gehanteerd.

Waar momenteel het AZC gelegen is zullen nog kavels uitgegeven worden. De gemeente is voornemens deze kavels uit te geven voor € 91,66.

Residueel is de waarde van een kavel in Uithuizen berekend, de prijs is bepaald rond de € 102,- voor vrijstaande woningen, met een goede ligging. In het plan Dingewold II zullen zowel vrijstaande woningen als twee onder één kapwoningen gebouwd gaan worden. De twee onder één kap woningen die in het plan gebouwd gaan worden zullen door de woningbouwvereniging gebouwd worden. Hierbij geldt de in het convenant genoemde prijs.

Warffum, De Pollen

Met de uitgifte van de kavels in de Pollen is in 1998 geleden gestart. Alle kavels zijn inmiddels verkocht. De verkoop verliep voorspoedig. In het plan de Pollen is bij de uitgifteprijzen verschil gemaakt in ligging, waarbij voor kavels voor vrijstaande woningen verschillende kavelprijzen worden gehanteerd, afhankelijk van de ligging. Voor kavels voor woningen met een vrij uitzicht of ligging aan het water zijn de kavels uitgegeven voor € 59,89 voor de kavels van woningen is een prijs gehanteerd variërend van € 46,29 tot € 53,09. De overige kavels van twee onder één kap woningen en een aantal vrijstaande woningen die in het midden gelegen zijn, werden uitgegeven voor € 46,29 per m² .

De gemeente Eemsmond van plan is om in Warffum in de toekomst nieuwe kavels uit te geven, waarvoor 6 ha aangekocht is.

Met behulp van beschikbare marktinformatie is de waarde van twee kavels in Warffum residueel berekend, waarbij de kavelprijs rond de € 90,- ligt voor een goede ligging.

Uithuizermeeden, Scherphorn Noord

In het gebied Scherphorn Noord zijn vanaf 2001 kavels uitgegeven voor vrijstaande woningen. De kavelprijzen zijn vastgesteld op € 65,79 voor alle kavels die tot 2006 uitgegeven worden. Deze kavels zijn qua ligging goed vergelijkbaar. Per jaar worden er vier kavels uitgegeven. Ook in dit plan verloopt de uitgifte voorspoedig.

Inmiddels zijn er 9 kavels verkocht, 1 is in optie waarvoor een verzoek tot koop aanstaande is. In de eerste fase zijn nu nog 4 kavels beschikbaar. De uitgifte prijs is vastgesteld op € 69,09 + € 14,--=€ 83,09 .

In de tweede fase zijn op basis van het convenant met de woningstichtingen verplichtingen aangegaan. In deze fase blijven vervolgens nog twee kavels uitgeefbaar voor vrije sector woningen. Hierbij is uitgifteprijs in eerste instantie bepaald is op € 59,56 + € 14,-- =€ 73,56 en € 69,09 + € 14,--= € 83,09. De reden voor de lagere gronduitgifteprijs is dat deze kavels tegen een wijk aan liggen waar veel sociale woningbouw gelegen is.

De gemeente wil een uitgifteprijs gaan hanteren van € 83,-. Afgeleid van de berekende kavelprijzen in Warffum lijkt dit een reële waarde.

Hierbij is rekening gehouden met het feit dat Uithuizermeeden qua ligging goed vergelijkbaar is met Warffum. In Warffum is een middelbare school gelegen (Hogeland College VWO, Havo, VMBO). Het voorzieningen niveau van Uithuizermeeden ligt daarentegen hoger dan in Warffum. Gezien de verschillen in ligging van de kavels in het nieuwbouwplan in Warffum en Uithuizermeeden ligt de maximale uitgifteprijs in Warffum iets hoger dan in Uithuizermeeden. In Warffum zullen in het nieuwe plan ook kavels aan de rand met vrij uitzicht uitgegeven worden. In Uithuizermeeden is dit niet het geval.

Usquert

In 2000 is in Usquert begonnen met de uitgifte van kavels. De gemeente Eemsmond hanteert bij de uitgifte van kavels in Usquert een kavelprijs van € 61,65,- per m². In dit plan zijn 24 kavels uitgegeven waarbij op drie kavels na alle kavels verkocht zijn. Aangezien de ligging van alle kavels goed vergelijkbaar is hanteert de gemeente gelijke prijzen per m².

Conclusie

Uit gerealiseerde verkoopprijzen blijkt dat de prijs van kavels een omslagpunt kent waarbij de prijs per m² daalt bij het toenemen van grootte van de kavel. Heel algemeen kan gezegd worden dat bij kavels voor vrijstaande woningen dit punt rond de 600 m² en 700 m2 ligt. Bij kavels voor twee-onder-één kap woningen ligt dit punt tussen de 350 m² en 400 m². Bij kavels voor rijen woningen ligt dit punt rond de 250 m² en 300 m². Per gemeente is dit omslagpunt verschillend.

De gemeente Eemsmond maakt geen verschil in prijs bij verschillende grootte van kavels. Wellicht is dit een aandachtspunt bij het bepalen van grondprijzen in de toekomst.

Voor twee onder één kap woningen en vrijstaande woningen kunnen gelijke prijzen gehanteerd worden, waarbij wel rekening gehouden dient te worden met ligging en grootte van de kavel.

Aangezien in zowel Warffum als Uithuizen in de nabije toekomst nog grote aantallen kavels uitgegeven zullen gaan worden, is in de bijlage een berekening gemaakt van mogelijke kavelprijzen waarbij rekening gehouden wordt met de grootte en de ligging van de kavel. De berekende residuele waarden worden hier als basisprijs genomen.

Het verschil in kavelprijs tussen een ”normale ligging” en een ”betere ligging” is bepaald op € 10,- per m².

Bij de verschillende kavels is uitgegaan van een basiskavel van 700 m² voor vrijstaande woningen. Voor twee onder één kap woningen geldt een basiskavel van 350 m².

De kavel die bestemd is voor een vrijstaande woning wordt als volgt gestaffeld:

tot 700 m²

prijs voor de basis kavel

volgende 100 m²

85 % van de basisprijs

volgende 100 m²

70 % van de basisprijs

volgende 100 m²

50 % van de basisprijs

bij elke volgende 100 m²

50 % van de basisprijs

De kavel die bestemd is voor een twee onder één kap woning wordt als volgt gestaffeld:

tot 350 m²

prijs voor een basiskavel

volgende 50 m²

85 % van de basisprijs

volgende 50 m²

70 % van de basisprijs

bij elke volgende 50 m²

50 % van de basisprijs

Op dit moment is er weinig marktinformatie in de gemeente Eemsmond beschikbaar.

De bepaling van de grondstaffel en het verschil in kavelprijs bij verschil in ligging is globaal en gebaseerd op ervaringscijfers. De bepaling van de grondstaffel en de verschillen in ligging en kavelprijs kan in de toekomst door het verzamelen en analyseren van marktinformatie specifieker voor de gemeente Eemsmond bepaald worden.

Tot slot

Een residuele grondwaardeberekening leidt tot een maximale kavelprijs voor een optimale kavel. Gevolg van deze benadering is dat voor elke "min" of "plus" van de kavel zoals ligging, bezonning, grootte, enzovoort, een correctie moet worden toegepast, op een wijze zoals de koper die ook zal ervaren. Plaatselijke bijzonderheden spelen daarbij een rol.

Uitwerking prijzen per locatie.

Voorbeelden residuele waarde van woningen in huidige markt.

Vrijstaand

 

Allert Meijerlaan 12 te Uithuizen   goede ligging met uitzicht

 

opbrengsten

 

 

€ 270.000,00

bouwkosten

550 m3

€390,00

€ 214.500,00

Waarde van de kavel

 

 

€ 55.500,00

Prijs per m²

544 m2

 

€ 102,02

 

Juffer Marthastraat 32b te Warffum   ligging met vrij uitzicht

 

opbrengsten

 

 

€ 210.000,00

bouwkosten

450 m2

€340,00

€ 153.000,00

Waarde van de kavel

 

 

€ 57.000,00

Prijs per m²

631 m2

 

€ 90,33

 

De Pollen 16, Warffum   ligging aan vaarwater

 

opbrengsten

 

 

€ 265.000,00

bouwkosten

600 m3

€340,00

€ 204.000,00

Waarde van de kavel

 

 

€ 61.000,00

Prijs per m²

680 m2

 

€ 89,71

 

 

Uithuizen

Vrijstaand

kavelgrootte

prijs/ m²

kavelprijs

berekening van de kavelprijs

tot 700 m²

€ 92

€ 64.400

700 m² x € 92,-

tot 800 m²

€ 90

€ 72.220

(700 m² x € 92,-)+(100 m² x 85 % van € 92,-)

tot 900 m²

€ 87

€ 78.660

(700 m² x € 92-)+(100 m² x 85 % van € 92,-)+(100 m² x 70% van € 92,-)

tot 1000 m²

€ 83

€ 83.260

(700 m² x € 92,-)+(100 m² x 85 % van € 92,-)+(100 m² x 70% van € 92,-)+(100 m² x 50 % van € 92,-)

Vrijstaand betere ligging

kavelgrootte

prijs/ m²

kavelprijs

berekening van de kavelprijs

tot 700 m²

€ 102

€ 71.400

700 m² x € 102,-

tot 800 m²

€ 100

€ 80.070

(700 m² x € 102,-)+(100 m² x 85 % van € 102,-)

tot 900 m²

€ 97

€ 87.210

(700 m² x € 102,-)+(100 m² x 85 % van € 102,-)+(100 m² x 70% van € 102,-)

tot 1000 m²

€ 92

€ 92.310

(700 m² x € 102,-)+(100 m² x 85 % van € 102,-)+(100 m² x 70% van € 102,-)+(100 m² x 50 % van € 102,-)

Twee onder een kap woning

kavelgrootte

prijs/ m²

kavelprijs

berekening van de kavelprijs

tot 350 m²

€ 92

€ 32.200

(350 m² x € 92,-)

tot 400 m²

€ 90

€ 36.110

(350 m² x € 92,-) + (50 m² x 85 % van € 92,-)

tot 450 m²

€ 87

€ 39.330

(350 m² x € 92,-) + (50 m² x 85 % van € 92,-) + (50 m² x 70% van € 92,-)

Twee onder een kap woning

betere ligging

kavelgrootte

prijs/ m²

kavelprijs

berekening van de kavelprijs

tot 350 m²

€ 102

€ 35.700

(350 m² x € 102,-)

tot 400 m²

€ 100

€ 40.035

(350 m² x € 102,-) + (50 m² x 85 % van € 102,-)

tot 450 m²

€ 97

€ 43.605

(350 m² x € 102,-) + (50 m² x 85 % van € 102,-) + (50 m² x 70% van € 102,-)

Warffum

Vrijstaand

kavelgrootte

prijs/ m²

kavelprijs

berekening van de kavelprijs

tot 700 m²

€ 80

€ 56.000

700 m² x € 80,-

tot 800 m²

€ 79

€ 62.800

(700 m² x € 80,-)+(100 m² x 85 % van € 80,-)

tot 900 m²

€ 76

€ 68.400

(700 m² x € 80,-)+(100 m² x 85 % van € 80,-)+(100 m² x 70% van€ 80,-)

tot 1000 m²

€ 72

€ 72.400

(700 m² x € 80,-)+(100 m² x 85 % van € 80,-)+(100 m² x 70% van € 80,-)+(100 m² x 50 % van € 80,-)

Vrijstaand betere ligging

kavelgrootte

prijs/ m²

kavelprijs

berekening van de kavelprijs

tot 700 m²

€ 90

€ 63.000

700 m² x € 90,-

tot 800 m²

€ 88

€ 70.650

(700 m² x € 90,-)+(100 m² x 85 % van € 90,-)

tot 900 m²

€ 86

€ 76.950

(700 m² x € 90,-)+(100 m² x 85 % van € 90,-)+(100 m² x 70% van € 90,-)

tot 1000 m²

€ 81

€ 81.450

(700 m² x € 90,-)+(100 m² x 85 % van € 90,-)+(100 m² x 70% van € 90,-)+(100 m²x 50 % van € 90,-)

Twee onder een kap woning

kavelgrootte

prijs/ m²

kavelprijs

berekening van de kavelprijs

tot 350 m²

€ 90

€ 31.500

(350 m² x € 90,-)

tot 400 m²

€ 88

€ 35.325

(350 m² x € 90,-) + (50 m² x 85 % van € 90,-)

tot 450 m²

€ 86

€ 38.475

(350 m² x € 90,-) + (50 m² x 85 % van € 90,-) + (50 m² x 70% van € 90,-)

Twee onder een kap woning

betere li g ging

kavelgrootte

prijs/ m²

kavelprijs

berekening van de kavelprijs

tot 350 m²

€ 80

€ 28.000

(350 m² x € 80,-)

tot 400 m²

€ 79

€ 31.400

(350 m² x € 80,-) + (50 m² x 85 % van € 80,-)

tot 450 m²

€ 76

€ 34.200

(350 m² x € 80,-) + (50 m² x 85 % van € 80,-) + (50 m² x 70% van € 80,-)

Bijlage Voorbeeld aanbestedingscompetitie Leeuwarden

Openbaarheid

Dit document is een openbaar document van de gemeente Leeuwarden, onder andere te vinden op de website van de gemeente op het adres: http://www.leeuwarden.nl/assets/pdf/brochure_waterwonen.pdf

Voorbeelden

De reden om dit op te nemen is het verband dat gelegd kan worden met de aanbevelingen in deze nota. Het is een praktijkvoorbeeld van onze aanbevelingen. Het is uiteraard niet de bedoeling om waterwonen te introduceren in Eemsmond.

De voorbeeldfuncties worden hieronder genoemde onder verwijzing naar de betreffende bladzijde in de brochure.

Voorbeeld

Bladzijde

1.

Het is een goed voorbeeld van een aanbestedingscompetitie

Algemeen

2.

De competitie is opgezet door gemeente en stedenbouwkundige

Algemeen

3.

De gemeente nodigt ontwikkelaars c.a. met een architect uit

blz. 5

4.

De kosten voor een Plan van Aanpak zijn voor de inschrijver

blz. 7

5.

De gemeente stelt eisen aan de woningkwaliteit, die verder gaan dan het bouwbesluit, zoals toepassing zonneboiler

blz. 10

6.

De gemeente geeft de bandbreedte van de VON-prijzen aan

blz. 13

7.

De gemeente legt een grondquote (hier 30%) op

blz. 13

8.

De gemeente geeft de minimale totale opbrengst aan

blz. 13

9.

De gemeente stelt als aanvullende eis aan de architect dat hij aantoonbare affiniteit heeft met waterwoningen

blz. 14

10.

De gemeente geeft vooraf de selectiecriteria aan

blz. 15

11.

De gemeente verkoopt de grond niet aan de ontwikkelaar, maar verleent de ge- selecteerde inschrijver een "voorkeursrecht tot bouwplanontwikkeling en -realisatie"

blz. 15

Wij mogen aannemen dat de geselecteerde partij het ontwerp uitwerkt en via een makelaar in de markt zet. Bij verkoop van een woning wordt een A-B-C contract opgemaakt waarbij grond/water van de gemeente en de woning van de ontwikkelaar worden verkocht aan de consument.

Indien de grond wel aan de ontwikkelaar wordt verkocht, kan deze bij een tegenvallende ontwikkeling eenvoudiger voorstellen een andere invulling na te streven. Als de gemeente eigenaar van de grond blijft en de ontwikkelaar verkoopt de woningen niet, dan is dat het risico van de ontwikkelaar. Dan heeft de 

ontwikkelaar een verkeerde marktinschatting gemaakt, voor eigen rekening en risico. Er hebben overigens meer dan vijf ontwikkelaars ingeschreven.

Het moge duidelijk zijn dat met een bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en bouwbesluit alleen, niet tot dergelijke vergaande eisen en eenheid kan worden gekomen. Indien de gemeente niet het eigendom van de grond heeft, kan zij een dergelijke invulling dus ook niet afdwingen met deze instrumenten.

Juist door samenwerking met de markt te zoeken worden oplossingen gevraagd voor vraagstukken, waar de gemeente zelf nog geen oplossing voor heeft.

Nota-toelichting Toelichting op de exploitatieverordening

Algemeen

De gemeente Eemsmond heeft een convenant afgesloten met vier woningcorporaties waarin de woningbouwproductie tot 2010 is vastgelegd. Naast het voortbrengen van gecontroleerde bouwstromen, dient een herverdeling van financiële middelen zeker gesteld te worden. Deze herverdeling moet tot stand komen op basis van een opslag op de grondprijzen van kavels voor de vrije sector.

Het zeker stellen deze opbrengsten, alsmede de met de woningbouwcorporaties af te sluiten exploitatieovereenkomsten noopt de gemeente tot het opnemen van een exploitatieverordening. Het nu voorliggende document moet de gemeente Eemsmond een stevige positie verschaffen bij het verlenen van medewerking en het verhalen van kosten bij het in exploitatie brengen door derden.

Basis voor het model is de exploitatieverordening van de VNG model 1997 (meest recent) aangevuld met nieuwe inzichten en jurisprudentie zoals die op basis van ervaringen van andere gemeenten zijn opgedaan.

Recente jurisprudentie leert meer dan eens dat de bijzondere combinatie van een exploitatieverordening en een daarop gebaseerde exploitatieovereenkomst zich meer en meer onttrekt aan de contractsvrijheid in het Burgerlijk Wetboek. Indien de in de exploitatieovereenkomst opgenomen bedingen en betalingen geen grond vinden in de verordening wordt steevast door de Hoge Raad de overeenkomst vernietigd of buiten werking gesteld. Het is daarom van groot belang een goede en brede verordening te hebben. Met onderhavig model zijn wij van mening aan die voorwaarde te hebben voldaan.

Desalniettemin zal ook deze verordening regelmatig getoetst moeten worden aan heersende rechtspraktijken.

Tenslotte heeft het vorige kabinet (Paars II), een nota grondbeleid opgesteld waarin een grondexploitatieheffing is voorgesteld. Het huidige kabinet heeft haar voornemens op dit punt nog niet kenbaar gemaakt. Vooralsnog zullen wij dan ook met het huidige instrumentarium onze doelen in ons ruimtelijke ordeningsbeleid moeten verwezenlijken.

Zoals in de Nota Grondbeleid aangekondigd is ons college van mening dat bij een actief grondbeleid wij meer de vrije hand hebben. De exploitatieverordening noopt ons echter om exploitaties qua toerekening op een gelijke wijze te benaderen. Dit geldt met name voor de algemene omslag. Wil deze de rechterlijke toets kunnen doorstaan, dan zal deze omslag over alle exploitaties, zowel gemeentelijke als in samenwerking met derden, moeten worden toegepast.

Aanvullend op de Nota Grondbeleid zijn de volgende uitgangspunten verwerkt:

  • 1.

    Duidelijkheid omtrent de voorzieningen van openbaar nut waarvan de kosten worden verhaald, waarbij met name met het milieuaspect rekening is gehouden;

  • 2.

    Indien binnen een bestemmingsplan niet alle gronden door de gemeente kunnen worden verworven, moet op een in de nota omschreven faciliterende wijze, het verhaal van de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut op andere wijze worden zeker gesteld. Alle betrokkenen hebben er recht op vooraf te weten op welke wijze de gemeente dat zal doen. Daartoe wordt overeenkomstig het bepaalde in artikel 222 van de Gemeentewet een aangevuld bekostigingsbesluit genomen, voordat wordt gestart met de aanleg van de te bekostigen voorzieningen. Indien niet tijdig een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, kan geen baatbelasting worden opgelegd. Het kostenverhaalsbesluit bevat naast de wettelijke eisen ook enkele beleidsmatige elementen. Met name wordt daarin aangegeven hoe de relatie ligt tussen kostenverhaal op basis van de exploitatieverordening en op basis van baatbelasting. In de verordening is daartoe de systematiek van baattoerekening aangepast op en gerelateerd aan de fiscale verhaalsmethode.

  • 3.

    Een exploitatieovereenkomst kan ook op initiatief van de gemeente worden gesloten. Vanwege het onder 2 genoemde beleidsmatige uitgangspunt zal het ook veelal de gemeente zijn die het initiatief neemt. Uiteraard kan een exploitatieovereenkomst ook worden gesloten op aanvraag van de exploitant.

Tenslotte is de opbouw en de indeling van de artikelen aangepast aan een meer gebruikelijke wijze van stellen.

Artikelgewijze toelichting

Artikel 1. Algemene bepalingen

Hierin worden de begripsbepalingen aangegeven en welke werken tenminste worden beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening.

De definitie van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond sluit ook aan op de voor baatbelasting gehanteerde definitie. De verordening beoogt een nauwe samenhang in de inzet van privaatrechtelijk en fiscaalrechtelijk kostenverhaal. Om die reden is een definitie van een mogelijke contractpartner gekozen die de omschrijving van een belastingplichtige dekt.

De aanwijzing van exploitatiegebieden maakt ook toepassing mogelijk op onroerende zaken in stads- en dorpsvernieuwingsgebieden. Het kan zowel om nieuwbouwlocaties als om reconstructie van bestaand bebouwd gebied gaan.

Specifiek voor Eemsmond zijn de kosten voor de aanleg, herstel en/of instandhouding van dijken opgenomen.

Artikel 2. Kosten van exploitatie

Het betreffen zowel de kosten van voorzieningen binnen als van voorzieningen buiten het plan. De laatste worden wel aangeduid als kosten van bovenwijkse voorzieningen. Daartoe wordt als exploitatiegebied het totale gebate gebied genoemd en niet alleen het voor nieuwbouw in aanmerking komende gebied.

Indien dat wenselijk wordt geacht, kunnen de kosten voor bovenwijkse voorzieningen worden door berekend via een fondsopslag, maar dat vereist wel een beleidsmatige onderbouwing daarvan, alsmede een consequente toepassing van dat beleid. Dat houdt in dat de opslag ook wordt toegepast binnen exploitaties van gebieden waarin alle grond in handen van de gemeente is. De beleidsmatige onderbouwing kan plaatsvinden bij de vaststelling van het structuurplan of op basis van een afzonderlijke beleidsnota, liefst vastgesteld overeenkomstig de regels in de derde tranche van de AWB.

De laatste maanden staat de mate waarin planschadevergoedingen kunnen worden afgewenteld op de projectontwikkelaar ter discussie. Door in de verordening daarvoor een afzonderlijk lid op te nemen, kan in elk geval worden vermeden dat alleen om die redenen onduidelijkheid over de rechtmatigheid van de exploitatieovereenkomst bestaat. Uitgangspunt is dat alle kosten en schadevergoedingen ten laste van de exploitatie komen, ook die schadevergoedingen die qua herkomst buiten het exploitatiegebied liggen.

In principe legt de gemeente de openbare voorzieningen zelf aan. Sedert het Scala-arrest van het Europese Hof, zullen alle voorzieningen van openbaar nut welke in het plan de door de Europese Commissie vastgestelde drempel voor Europese aanbesteding overschrijden, eveneens Europees moeten worden aanbesteed. In deze bepaling is ook een garantie opgenomen voor de kwaliteit en de financiële borging ingeval de exploitant zelf de openbare voorzieningen aanlegt. Dit laatste element ontbreekt in de modelverordening van de VNG. In de praktijk is gebleken dat deze bepaling een goed bruikbaar extra instrument biedt.

Artikel 3. Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit

Een bekostigingsbesluit is een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van een baatbelasting. Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten.

De bepalingen vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevuld bekostigingsbesluit ten opzichten van het gewone bekostigingsbesluit. het aangevuld bekostigingsbesluit wordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het privaatrechtelijk kostenverhaal door de gemeente.

Er kunnen voor een gebied drie verschillende tekeningen in omloop zijn welke niet onderling verward moeten worden en waarvan de status duidelijk moet zijn vastgelegd in de besluitvorming:

  • 1.

    bestemmingsplan;

  • 2.

    exploitatiegebied;

  • 3.

    aanduiding gebate gebied;

Daarnaast kan een tekening worden toegevoegd van bovenwijkse voorzieningen waarvan de lasten mede gedragen kunnen worden door de exploitatie

Het ligt voor de hand te veronderstellen dat het alledrie dezelfde gebieden betreft, maar daar moet een gedegen onderzoek aan vooraf gaan. Met name de vaststelling van het gebate gebied is van belang. Dit kan bij de verordening wel verkleind of vergroot worden, maar alleen de kosten zoals genoemd in het bekostigingsbesluit kunnen in aanmerking worden genomen.

Door de eis van een tekening te stellen, welke op basis van kadastrale gegevens wordt gegenereerd, kan eenvoudig in beeld worden gebracht welke hele percelen deel uitmaken van welk gebied.

Op het moment dat een eerste exploitatieovereenkomst wordt afgesloten moet er een begroting zijn; die begroting vormt de grondslag voor de berekening van de exploitatiebijdrage(n). Ten overvloede kan hier nog gewezen worden het belang van de naleving van de voorschriften van de exploitatieverordening in het algemeen en dit voorschrift in het bijzonder. Een exploitatieovereenkomst zonder een tijdig vastgestelde exploitatieopzet is nietig.

Een begroting kan eveneens periodiek worden herzien. Dat betekent dat de exploitatiebijdragen die middels exploitatieovereenkomst in rekening worden gebracht, kunnen worden vastgesteld op grond van (in de tijd) verschillende begrotingen, afhankelijk van het moment waarop de exploitatieovereenkomst wordt aangegaan. Het is echter raadzaam zorgvuldig om te gaan met wijzigingen in de begroting. Grote verschillen kunnen leiden tot vragen over de billijkheid van exploitatiebijdragen in verhouding tot door andere exploitanten eerder betaalde bedragen en tot druk op de onderhandelingen.

Overigens kan in het kader van kostenverhaal via baatbelasting het totaalbedrag aan te verhalen kosten géén verandering ondergaan. In het aangevuld bekostigingsbesluit wordt uitgegaan van de vermelding van een percentage te verhalen kosten (in beginsel 100%). In de baatbelastingverordening, die tot twee jaar na realisatie van de voorzieningen kan worden vastgesteld, kan dan worden aangegeven welk badrag aan werkelijke kosten worden verhaald. Anders is het als er voor wordt gekozen in het aangevuld bekostigingsbesluit reeds een bedrag te vermelden. Dat bedrag is dan het maximaal via baatbelasting te verhalen bedrag.

Bij hantering van een percentage in het aangevuld bekostigingsbesluit functioneert de begroting dus alleen als berekeningsbasis voor exploitatiebijdragen op grond van de exploitatieverordening

Artikel 4. Wijze van toerekening naar mate van profijt.

Hier worden de verschillende berekeningswijzen voor het toekennen van de mate van profijt aangeduid. Indien de gebruikelijke verdeling geen recht doet aan de mate van profijt, staat het het college vrij gemotiveerd een andere verdeling te kiezen.

Het is van belang te onderkennen dat in geval van toepassing van baatbelasting ook een tariefsdifferentiatie kan worden toegepast tussen bebouwd (bestaand) en onbebouwd (te ontwikkelen) gebied.

Artikel 5. Vaststelling exploitatiebijdrage

De bij de berekening van de exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt een goede maatstaf voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen. Uitgangspunt is dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt. De werkwijze is dan als volgt:

  • 1.

    de waarde va alle gronden in het gebied wordt vastgesteld.

  • 2.

    alle kosten verbonden aan de exploitatie worden berekend.

  • 3.

    de op deze wijze berekende totale kosten worden gemiddeld per m2 (gebate, bebouwde óf onbebouwde) grond (er kunnen ook andere verdeelmaatstaven worden gehanteerd).

  • 4.

    De hieruit resulterende gemiddelde bruto-bijdrage per m2 wordt vermenigvuldigd met het aantal m2 gebate grond van exploitant (en eventueel vermenigvuldigd met (een) factor(en) voor ligging, bestemming en dergelijke).

  • 5.

    op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van de door exploitant ingebrachte grond, zowel die ten behoeve van de exploitatie als die ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van opbaar nut.

In geval strijd ontstaat over de toepassing van deze laatste aanwijzing kan een commissie van deskundigen uitkomst bieden.

Een bijzondere regeling is van toepassing indien de exploitant zelf de voorzieningen aanlegt.

In artikel 11 is een aantal uitzonderingssituaties aangegeven waarin de exploitatiebijdrage op een andere eenvoudige wijze kan worden berekend.

Artikel 6. Inhoud exploitatieovereenkomst

Dit artikel bepaalt de onderwerpen welke minimaal aan de orde dienen te komen in de exploitatieovereenkomst.

Het is aan burgemeester en wethouders om uitvoering te geven aan het raadsbesluit en de exploitatieovereenkomst aan te gaan. Deze bevoegdheid kan niet teruggenomen worden door de raad, daarvoor is een andere redactie van de verordening nodig.

Artikel 7. Indiening aanvraag voor medewerking

In beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied. Indien de exploitant dat initiatief neemt, kan dat door middel van een aanvraag. In beginsel is het niet noodzakelijk dat concreet een “aanvraag” wordt ingediend, wel dienen de bescheiden ter beoordeling in het derde lid aanwezig te zijn.

Ter aanvulling van de VNG-modelbepalingen is in het derde lid een sub d ingevoegd, waarin de gemeente financiële zekerheden kan verlangen. Dergelijke voorwaarden zijn op meer plaatsen in de verordening toegevoegd, teneinde te voorkomen dat veel ambtelijke energie verloren gaat bij een project, waarvan het vermoeden bestaat dat de initiatiefnemer over onvoldoende financiële vermogens beschikt. Dit opdat er zekerheid dat de voorzieningen van openbaar nut hun doel niet letterlijk voorbij schieten.

Een exploitatieovereenkomst op aanvraag van exploitant is gelijk aan een exploitatieovereenkomst op initiatief van de gemeente, met dien verstande dat een aangevuld bekostigingsbesluit in het laatste geval niet vereist is. een begroting is in alle gevallen vereist, want deze vormt de basis voor berekening van de exploitatiebijdragen.

Het blijft evenwel mogelijk, indien de aanvraag tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst niet kan worden gehonoreerd, dat de gemeente toch voorzieningen van openbaar nut wil (laten) aanleggen en de kosten daarvan op de gebate percelen wil verhalen. Afhankelijk van de aanwezigheid van andere gebate percelen dan dat van de oorspronkelijke aanvrager van de exploitatieovereenkomst kan de gemeenteraad in zo’n geval een ‘gewoon’ of een aangevuld bekostigingsbesluit nemen. In het geval van een ‘gewoon’ bekostigingsbesluit vindt het kostenverhaal niet meer plaats binnen het kader van de exploitatieverordening, maar op grond van de algemene bevoegdheid tot heffing van baatbelasting.

Artikel 8. Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De weigeringsgronden zijn niet limitatief. De rechtszekerheid vereist bij weigering altijd een goede motivatie. Toegevoegd zijn de weigering om afstand te doen van gronden voor openbaar nut en de bereidheid tot het laten verrichten van bodemonderzoek en bodemsanering op deze gronden. Ook de weigering de voorzieningen door de gemeente te laten aanleggen is een algemene weigeringsgrond.

Er is geen expliciete weigeringsgrond opgenomen indien de aanvrager niet bereid is voldoende financiële zekerheden te stellen, informatie die wel bij de aanvraag verstrekt moet worden. Hiervoor kan een afzonderlijke en gemotiveerde afweging plaats vinden.

Artikel 9. Aanhouding van de aanvraag

Dit artikel voorkomt dat het college door de eigen verordening gedwongen wordt een aanvraag af te wijzen, terwijl zij daar in beginsel positief tegenover staat.

Artikel 10. Relatie baatbelasting

De exploitant sluit niet alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage maar koopt met deze overeenkomst ook het risico van een baatbelasting af. Dit impliceert dat een weigering om een overeenkomst aan te gaan het heffen van baatbelasting tot gevolg kan hebben.

Artikel 11. Uitzonderingsbepaling

Deze regeling in de exploitatieverordening is onnodig ingewikkeld om te komen tot een contactueel verhaal van kosten van geïsoleerde, geen onderdeel van een complex werken uitmakende, voorzieningen van (semi-)openbaar nut zoals het aanbrengen van een uitrit op de openbare weg of het realiseren van een huisaansluiting tussen erfgrens en straatriool.

Voor gronden die niet in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen (o.a. bestaande bebouwing) geldt evenzeer dat een eenvoudiger werkwijze moet kunnen worden gevolgd voor de berekening van exploitatiebijdragen.

Het is immers mogelijk dat gronden worden gebaat door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, zonder dat zij door deze aanleg ‘in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen (zie artikel 42 WRO). Voor deze gronden geldt dat de wettelijke verplichting tot het hanteren van een exploitatieverordening als basis voor het afsluiten van overeenkomsten strikt genomen niet van toepassing is. Aangezien de exploitatieverordening echter tot doel heeft de rechtszekerheid van de exploitanten te vergroten, ligt het, ook met het oog op voorkoming van juridische vragen over de juiste basis voor een overeenkomst, voor de hand de werking van de verordening verder te laten strekken dan op grond van de wet strikt noodzakelijk is.

Op grond van de ontstaansgeschiedenis van artikel 42 WRO moet het duidelijk zijn dat de wetgever met het begrip ‘gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen doelde op gronden die deel uitmaken van de grondexploitatie, dat wil zeggen gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut technisch voor bebouwing geschikt worden gemaakt (terwijl zij vóór de aanleg van de voorzieningen niet reeds technisch voor bebouwing geschikt waren).

De begrenzing van het exploitatiegebied in menggebieden (deels wel, deels geen nieuwe bebouwing) wordt bij voorkeur ‘ruim’ genomen, dus inclusief de percelen die niet in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen maar wel gebaat zijn. Dit vindt vanzelf plaats doordat de exploitatieverordening de vaststelling van exploitatiegebieden voorschrijft Een exploitatiegebied omvat immers de gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut gebaat zijn, ongeacht of de gronden wel of niet deel uitmaken van een grondexploitatie.

Het bepaalde in artikel 11, tweede lid onder a is gericht op exploitatiegebieden die voor een deel (in de praktijk meestal voor het grootste deel) bestaande bebouwing bevatten. Het gaat dan bijvoorbeeld om de reconstructie van een winkelstraat of de aanleg van riolering in het buitengebied.

Het bepaalde in artikel 11, tweede lid onder b is gericht op individuele gronden gelegen in een exploitatiegebied dat grotendeels nog niet bebouwd is. Het betreft dan gebieden waar daadwerkelijk grondexploitatie plaatsvindt. De toepassing van de exploitatieverordening heeft betrekking op alle gronden die gebaat zijn, dus ook (bijvoorbeeld) de percelen met bestaande bebouwing aan de rand van het gebied. Voor deze individuele percelen kan op basis van de bedoelde bepaling in de inbrengwaardemethodiek buiten toepassing blijven. Dit laat onverlet dat deze gronden wel gebaat zijn en in aanmerking komen voor een exploitatieovereenkomst of de heffing van baatbelasting.

Overigens maken de kosten van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut (uiteraard) deel uit van de kosten die verhaald kunnen worden.

De keuze om voor bepaalde gronden of het exploitatiegebied in zijn geheel de inbrengwaardemethodiek buiten toepassing te laten moet blijken in de begroting van kosten en opbrengsten, waarop immers de inbrengwaarden wel of niet worden vermeld, en waarin bovendien is opgenomen de wijzen van toerekening van de kosten aan betreffende onroerende zaken.

De verplichting de wijze van toerekening van exploitatiebijdragen in de begroting op te nemen houdt niet in dat een bedrag per m2 vermeld moet worden. Het gaat erom inzicht te verschaffen in de wijze van toerekening.

Een exploitant hoeft niet uit de begroting reeds zijn of haar bijdrage te kunnen opmaken. Er moet immers ook nog een onderhandelingsproces plaatsvinden, waarin bijvoorbeeld ook nog de inbrengwaarde van de grond aan de orde komt.

Artikel 12. Overgangs- en slotbepalingen

Op zowel nieuwe als ‘lopende’ gevallen zal bij voorkeur dezelfde berekeningswijze voor exploitatiebijdragen moeten worden toegepast Daartoe zullen de reeds vastgestelde begrotingen tegen het licht moeten worden gehouden, waarna op zowel nieuwe als lopende gevallen dezelfde berekening voor exploitatiebijdragen moet worden toegepast Indien er nog geen begroting is vastgesteld, zal dat alsnog moeten gebeuren.

Artikel 13. Inwerkingtreden

Alle drie exploitatieverordening van de drie gemeenten voor de herindeling worden vervangen door deze nieuwe. Om praktische redenen is er voor gekozen de inwerkingtreding te laatste plaatsvinden op de eerste dag van de volgende maand (mits deze tenminste acht dagen verwijdert ligt van de bekendmakingsdatum) in plaats van de minimumtermijn van acht dagen als vermeld in artikel 142 Gemeentewet.