Convenant Woonruimteverdeling 2003

1. De overeenkomst wordt aangegaan vanaf 1 oktober 2003 tot en met 31 december 2003 en komt in de plaats van het Convenant Woonruimteverdeling 2001.

2. Uiterlijk 20 weken voor deze einddatum zullen partijen in overleg treden over de wijze waarop vanaf 2004 de verantwoordelijkheden en taken van de partijen op het terrein van de woonruimteverdeling zullen worden vastgelegd.

3. Als niet tijdig wordt aangevangen met het in het vorige lid bedoelde overleg zal het convenant telkenmale stilzwijgend worden verlengd met een periode van een jaar.

1. Deze overeenkomst treedt voor de corporaties in de plaats van de Huisvestingsverordening Zaanstad 1994.

2. Voor het betrekken van woonruimte die onder de werking van deze overeenkomst valt, is geen huisvestingsvergunning vereist.

3. De inschrijving en bemiddeling voor en de toewijzing van woonruimte van corporaties met een huur tot de huurprijsgrens wordt volledig overgedragen aan de corporaties.

4. Het college van burgemeester en wethouders draagt zorg voor de afgifte van urgentieverklaringen.

5. Het college van burgemeester en wethouders verifieert, indien de corporaties daarom verzoeken, bij de toewijzing van een woonruimte de relevante persoons- en bewoningsduurgegevens.

1. Voor het bezit van alle corporaties tot de huurprijsgrens geldt één aanbodsysteem, waaronder wordt verstaan een wijze van verdelen waarbij vrijkomende woningen publiekelijk bekend worden gemaakt. Ook woningen vanaf de huurprijsgrens kunnen via het aanbodsysteem worden aangeboden.

2. Starters dienen zich in te schrijven bij een daartoe functionerende organisatie in de regio.

1. De corporaties zorgen ervoor dat het aanbod op heldere en toegankelijke wijze aan de woningzoekende kenbaar wordt gemaakt.

2. .Corporaties kunnen woningen labelen.

3. Buiten het aanbodsysteem blijft een deel van de woningvoorraad ten behoeve van de aandachtsgroepen:

• a.

  SMT-urgenten, RIO-Zaanstreekkandidaten en WVG-kandidaten;

• b.

  statushouders en VVTV-ers;

• c.

  stadsvernieuwings-urgenten;

• d.

  standplaats- en woonwagenzoekenden;

• e.

  overigen, die gelet op hun bijzondere woonsituatie daarvoor naar het oordeel van de corporaties in het bijzonder in aanmerking komen.

Woningen die tijdelijk worden verhuurd op basis van de Leegstandswet kunnen buiten het aanbodsysteem blijven. Het derde, vierde, vijfde, zesde en zevende lid van artikel 6 zijn niet van toepassing.

4. Het streven is het in vorige lid sub a. en sub e. genoemde deel niet groter te laten zijn dan 10% van het jaarlijkse woningaanbod van de corporaties. Het streven is het in het vorige lid sub c. genoemde deel niet groter te laten zijn dan 20% van het jaarlijkse woningaanbod van de corporaties.

1. De corporaties zullen passend toewijzen, met inachtneming van het bepaalde in de overige leden van dit artikel.

2. Woningen kunnen slechts worden toegewezen aan personen van 18 jaar en ouder, die de Nederlandse nationaliteit bezitten of over een geldige verblijfstitel beschikken.

3. Voor de bepaling van het inkomen geldt de som van de laatstelijk voor de toewijzing bekende inkomens van elk van de leden van het betrokken huishouden en blijven de negatieve inkomens en de inkomens van inwonende kinderen, pleegkinderen en kleinkinderen van de huurder die op 1 januari van het jaar waarin de woning wordt toegewezen 26 jaar of jonger zijn, buiten beschouwing.

4. Indien de woningzoekende kan aantonen dat het inkomen sinds de vaststelling van het laatst bekende inkomen is gewijzigd of spoedig zal wijzigen, geldt dat lagere of hogere inkomen.

5. De corporaties wijzen geen woning toe, waarbij de zogeheten tussengrens wordt overschreden, als dat leidt tot een aanvraag om Huursubsidie, behoudens toestemming vooraf van het college van burgemeester en wethouders, met dien verstande dat de gemeente alleen instemt met de aanbieding van woonruimte boven deze grenzen aan de doelgroepen senioren, gehandicapten en individuele gevallen, indien niet op redelijke termijn in hun huisvesting zal kunnen worden voorzien".

6. Indien zich meer kandidaten voor één woning aanmelden, telt de woonduur van doorstromers en de inschrijfduur van starters bij het bepalen van de rangorde even zwaar. Degene met de langste bewoningsduur dan wel inschrijfduur heeft voorrang. Als meer kandidaten dezelfde woonduur dan wel inschrijfduur hebben, bepaalt de leeftijd wie als eerste wordt geselecteerd, met dien verstande dat de oudste als eerste in aanmerking komt.

7. De corporaties verbinden zich tot het aangaan van een huurovereenkomst met de kandidaat-huurder, die op basis van de vastgestelde rangorde en/of de overige regels genoemd in het convenant als eerste in aanmerking komt voor de woning.

1. Gelabelde woningen worden bij voorrang toegewezen aan een huishouden behorende tot de doelgroep waarvoor de betreffende woning is gelabeld.

2. De corporaties spannen zich in om hun woningen, naar evenredigheid van het aantal beschikbaar komende woningen per jaar, toe te wijzen aan de verschillende aandachtsgroepen vermeld in artikel 5 derde lid.

3. De corporaties spannen zich in om, naar evenredigheid van het totaal van de in Zaanstad beschikbaar komende woningen per jaar, het ,jaarlijks door de rijksoverheid vast te stellen, aantal van de gemeentelijke taakstelling inzake de huisvesting van verblijfsgerechtigden en houders van een voorwaardelijke vergunning tot verblijf te huisvesten.

1. De corporaties kunnen in afwijking van het bepaalde in artikel 6 alleen dan besluiten tot het niet aangaan van een huurovereenkomst met een kandidaat-huurder, zoals bedoeld in artikel 6 eerste lid:

• a.

  indien de huurovereenkomst met betrekking tot diens vorige woning van rechtswege is ontbonden wegens het veroorzaken van overlast;

• b.

  indien de huurovereenkomst met betrekking tot diens vorige woning is ontbonden wegens een huurschuld;

• c.

  indien betrokkene zijn vorige woning op dusdanig slechte wijze heeft bewoond dat de woning slechts tegen onaanvaardbaar hoge kosten weer verhuurbaar kan worden gemaakt, welke schade nog niet is voldaan of waarvoor nog geen betalingsregeling is overeengekomen;

• d.

  indien aannemelijk is op basis van vastgelegde met betrokkene opgedane ervaringen dat het aangaan van een huurovereenkomst het voldoen aan de wettelijke verplichtingen van de corporaties jegens haar andere huurders in gevaar brengt.

2. Indien de corporatie niet overgaat tot het sluiten van een huurovereenkomst met een kandidaat huurder voor een woning waarvoor deze gezien het rangorde-criterium als eerste aan de beurt was, zal de corporatie daarvan mededeling doen aan de betreffende kandidaat-huurder.

3. Alle huurders van Zaanse corporaties, die ontruimd zijn wegens huurschuld en /of overlast komen in principe in aanmerking voor (her)huisvesting door de corporaties onder nader bepaalde voorwaarden als vastgelegd in het tweedekansbeleid (zie bijlage 4).

1. Indien een woningzoekende met spoed behoefte heeft aan (andere) woonruimte kan hij bij het college van burgemeester en wethouders verzoeken om een urgentieverklaring.

2. De urgentieverklaring houdt het volgende in :

• a.

  de erkenning dat (andere) woonruimte voor de woningzoekende acuut noodzakelijk is en dat voor hem de in artikel 6 zesde lid genoemde rangorde-criteria niet van toepassing zijn;

• b.

  een omschrijving van de categorie woonruimte waartoe de onder sub a. omschreven uitzonderingspositie beperkt is;

• c.

  de mededeling dat de verklaring wordt ingetrokken, indien zich de situatie voordoet als bedoeld in het vierde lid.

3. Bij het verlenen van de urgentieverklaring zullen de in bijlage 3 opgenomen richtlijnen in acht worden genomen.

4. Burgemeester en Wethouders kunnen een urgentieverklaring intrekken, indien:

• a.

  aan de vereisten voor het verkrijgen van de verklaring niet meer wordt voldaan;

• b.

  de verklaring is verstrekt op grond van gegevens waarvan de woningzoekende wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;

• c.

  zich de situatie voordoet als bedoeld in het zevende lid.

5. De corporaties spannen zich in om de woningzoekenden aan wie een urgentieverklaring is verstrekt binnen 6 maanden na afgifte van de urgentieverklaring te huisvesten.

6. Indien bij de urgentieverklaring tevens nadere eisen aan de nieuwe woning zijn gesteld, dient de aangeboden woning te voldoen aan die eisen.

7. De in het vijfde lid bedoelde inspanningsverplichting komt te vervallen indien in die periode aan de urgente minstens één passende aanbieding, met inachtneming van het bepaalde in het vorige lid, is gedaan.

8. Een feit als bedoeld in het vorige lid wordt door de corporatie ter kennis gebracht van de woningzoekende en van het college van burgemeester en wethouders.

9. Woningzoekenden met een binding aan een gemeente uit de regio, niet zijnde Zaanstad, of Wormerland, moeten voor de urgentieaanvraag verwezen worden naar de betreffende gemeente. Indien zij beschikken over een door die gemeente afgegeven urgentieverklaring of daaraan gelijk te stellen verklaring, waarvan de afgiftedatum 52 weken ligt voor de datum dat zij een beroep doen op de in de Zaanstad geldende regeling voor urgenten, worden ze gelijkgesteld met urgenten met een binding aan Zaanstad, indien zij voldoen aan de criteria vermeld in bijlage 3.

10. Woningzoekenden uit Wormerland en Zaanstad, waaraan een urgentie is verleend als bedoeld in bijlage 3, behorende bij het convenant, worden wederzijds in de respectievelijke gemeenten als zodanig erkend.

1. In geval van sloop of ingrijpende woningverbetering kan het college van Burgemeester en Wethouders stadsvernieuwingsurgentie toekennen aan huishoudens die hoofdbewoner zijn van de te slopen of ingrijpend te verbeteren woning, welke woning in verband met deze ingreep moet worden ontruimd, tenzij het gaat om huishoudens die op het moment van het besluit over urgentietoekenning een tijdelijk huurcontract op basis van de Leegstandswet hebben.

2. Stadsvernieuwingsurgentie wordt maximaal twee jaar voor de voorgenomen sloopdatum of datum van de ingrijpende woningverbetering toegekend.

3. Voorwaarde voor het toekennen van stadsvernieuwingsurgentie door Burgemeester en Wethouders is dat de verhuurder een sloop- dan wel ingrijpend verbeteringsplan kan overleggen, waarin is aangegeven om hoeveel en welke woningen het gaat, wanneer de ingreep is gepland en hoeveel en welke woningen door de vervangende nieuwbouw/ingrijpende verbetering worden gerealiseerd.

4. Bij de toewijzing aan stadsvernieuwingsurgenten kan worden afgeweken van het gestelde betreffende de passendheidsnormen in artikel 6, eerste, derde, vierde en vijfde lid.

5. Stadsvernieuwingsurgenten hebben voorrang indien sprake is van terugkeer in de eigen woning of het eigen complex na (ver)nieuwbouw of indien sprake is van een toewijzing van vervangende (tijdelijke of permanente) huisvesting. Het recht van voorrang bij terugkeer geldt alleen bij de eerste passende aanbieding van een woning die ter vervanging van gesloopte woningen is gerealiseerd dan wel van een ingrijpend verbeterde woning. De volgorde tussen de stadsvernieuwingsurgenten onderling wordt bepaald door de criteria genoemd in artikel 6, zesde lid.

6. Stadsvernieuwingsurgenten worden door corporaties bemiddeld.

7. De stadsvernieuwingsurgentie vervalt indien het betreffende huishouden

• a.

  gebruik heeft gemaakt van zijn recht op voorrang bij herhuisvesting en terugkeer, of

• b.

  gebruik heeft gemaakt van zijn recht op voorrang bij herhuisvesting maar geen gebruik heeft gemaakt van het recht van voorrang bij de eerste passende aanbieding van een woning die ter vervanging van gesloopte woningen is gerealiseerd dan wel van een ingrijpend verbeterde woning, na oplevering van deze woningen.

8. Tenzij sprake is van terugkeer naar dezelfde woning op het oude adres, ongeacht of al dan niet sprake is van een nieuw huurcontract, telt bij sloop en ingrijpende verbetering de bewoningsduur zoals genoemd in artikel 1 sub a. vanaf het moment van terugkeer of herhuisvesting. In het geval dat sprake is van terugkeer naar dezelfde woning op het oude adres, telt de bewoningsduur vanaf het moment – voorafgaand aan de ingreep – dat de bewoner op het betreffende adres is gaan wonen.

9. Woningzoekenden uit Zaanstad en Wormerland, waaraan een stadsvernieuwingsurgentie is verleend, worden wederzijds in de respectievelijke gemeenten als zodanig erkend, mits dit de lokale woningmarkt niet ernstig verstoort.

1. Indien een woningzoekende behoefte heeft aan een (andere) standplaats, al dan niet in combinatie met een woonwagen, kan hij Stichting Saenwonen verzoeken zich te laten plaatsen op de wachtlijst van standplaats- en woonwagenzoekenden.

2. Bij de verdeling van standplaatsen en woonwagens zullen de in bijlage 5 opgenomen richtlijnen in acht worden genomen.

1. Burgemeester en Wethouders kunnen in bijzondere gevallen ten gunste van de woningzoekende afwijken van het bepaalde in artikelen 9 en 9A van dit convenant, indien toepassing van het convenant tot onbillijkheden van overwegende aard leidt.

2. Voorafgaande aan de toepassing van het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders advies vragen.

1. De gemeente stelt een klachtencommissie in waar een ieder, die door een besluit ter uitvoering van deze overeenkomst rechtstreeks in zijn belang getroffen is, zijn beklag kan doen.

2. Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing op klachten van woningzoekenden die betrekking hebben op het besluit op het verzoek tot verlening van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 9 en 9A.

3. De commissie verricht haar taak onafhankelijk van de gemeente en de corporaties.

4. Uitspraken van de klachtencommissie, strekken voorzover zij betrekking hebben op de uitvoering van dit convenant de partijen bij dit convenant tot bindend advies.

5. Jaarlijks doet de klachtencommissie ten behoeve van de gemeente en de corporaties verslag van haar werkzaamheden.

1. Jaarlijks, uiterlijk op 1 juni, leveren de corporaties aan het college van burgemeester en wethouders de gegevens, betreffende het voorafgaande jaar, die nodig zijn om de in dit convenant opgenomen regels en richtlijnen inzake de toewijzingen te kunnen toetsen. Alle afwijkingen zullen daarbij gemotiveerd worden.

2. Het in het vorige lid bedoelde jaaroverzicht bevat minimaal:

• a.

  aantallen urgenten uit Zaanstad/regio, geregistreerd en toegewezen woningen;

• b.

  aantallen starters uit Zaanstad/regio, geregistreerd en toegewezen woningen;

• c.

  aantal woningen toegewezen aan doorstromers uit Zaanstad/regio;

• d.

  aantallen op grond van artikel 5 derde lid, geregistreerd en toegewezen woningen;

• e.

  aantal op grond van artikel 5 tweede lid gelabelde woningen per doelgroep;

• f.

  aantal afwijkingen van artikel 6 zevende lid, op grond van artikel 8 eerste lid.

3. Het jaaroverzicht bevat eveneens informatie die inzicht geeft in:

• a.

  de woningbehoefte aan de hand van het aantal geregistreerde woningzoekenden en de reacties van de woningzoekenden op de aangeboden woningen;

• b.

  de situaties waarin bij de toewijzing is afgeweken van het criterium passend;

• c.

  de kansen voor woningzoekenden op de sociale huurwoningmarkt aan de hand van de toewijzingen en de reacties van de woningzoekenden;

• d.

  het aantal overschrijdingen van de tussengrens en aftoppingsgrens.

4. Corporaties en college van burgemeester en wethouders kunnen in onderling overleg besluiten naast het eerste lid bedoelde jaaroverzicht, incidenteel of structureel, tussentijds informatie uit te wisselen en/of te rapporteren met betrekking tot een of meerdere aspecten zoals bedoeld in de het tweede en derde lid.

5. Indien het college van burgemeester en wethouders een tussentijdse rapportage verlangt over een of meer van de aspecten zoals bedoeld in het eerste en het tweede lid dan zullen de corporaties deze leveren.

6. Een in het vorige lid bedoelde rapportage wordt slechts aangevraagd indien het ernstige vermoeden bestaat dat door een of meer corporaties het convenant niet juist wordt nageleefd.

7. De kosten, gemaakt met het leveren van de in het vijfde lid bedoelde rapportage, komen ten laste van een der partijen, al naar gelang het gelijk.

8. De corporaties dragen er zorg voor dat op heldere en toegankelijke wijze aan de woningzoekenden kenbaar wordt gemaakt:

• a.

  welke woningen op basis van de criteria genoemd in artikel 6 zesde lid zijn toegewezen, waarbij per woning aangegeven wordt het aantal reacties en het kenmerk van de woningzoekende aan wie de woning is toegewezen;

• b.

  welke gelabelde woningen op basis van de criteria genoemd in artikel 6 zesde lid zijn toegewezen, waarbij per woning aangegeven wordt het aantal reacties en het kenmerk van de woningzoekende aan wie de woning is toegewezen;

• c.

  welke woningen niet op basis van de criteria, genoemd in artikel 6 zesde lid, zijn toegewezen, waarbij afgezien wordt van verdere vermeldingen.

1. De huurprijzen en inkomensgrenzen zullen worden gewijzigd, wanneer dit noodzakelijk gemaakt wordt door wijzigingen in het BBSH, het Huisvestingsbesluit of het convenant ROA-huisvestings- regio.

2. Dit convenant zal in onderling overleg worden gewijzigd om mogelijke harmonisatieafspraken binnen de regio te implementeren.

3. Het kan zijn dat na de totstandkoming van dit convenant zich omstandigheden voordoen, welke partijen ten tijde van het sluiten van dit convenant niet hebben voorzien of waarvan zij de consequenties ten tijde van het sluiten van dit convenant niet hebben kunnen voorzien.

Partijen treden, op verzoek van de meest gerede partij, met elkaar in overleg teneinde:

• a.

  in incidentele gevallen een oplossing te bewerkstelligen;

• b.

  dit convenant te wijzigen, aan te vullen of wanneer een andere oplossing niet mogelijk is te ontbinden, indien die omstandigheden respectievelijke consequenties van zodanige structurele aard zijn dat het reeds gesloten convenant of onderdelen daarvan in redelijkheid niet gehandhaafd kunnen worden.

4. De arrondissementsrechtbank te Haarlem is bij uitsluiting bevoegd geschillen over dit convenant of over de uitvoering daarvan te berechten, tenzij partijen in een voorkomend geval tezamen het besluit nemen het geschil te laten oplossen door arbitrage of bindend advies.