Beleidsregel vergroting hoofdgebouw van karakteristieke bestaande woningen in linten

Artikel 0 Dit artikel moet nog worden gesplitst

Beleidsregel vergroting hoofdgebouw van karakteristieke bestaande woningen in linten

Aanleiding/probleemschets

Voor de bestaande woning aan de Kievitsweg nummer 105 is een schetsplan ingediend waarbij het hoofdgebouw aanzienlijk wordt uitgebreid. Een dergelijke uitbreiding is op basis van vigerend beleid niet mogelijk. De aanvrager ziet dit echter als enige mogelijkheid om het karakteristiek pand te behouden en vraagt daarom “tolerantie” ten aanzien van de regels.

Een dergelijke vraag is niet nieuw. Juist in de oude linten, waar relatief grote percelen aanwezig zijn, is sprake van oudere betrekkelijk kleinschalige bebouwing. Daarom wordt vaak gekozen voor nieuwbouw, waarbij vaak al in de vigerende regeling ruimere bouwmogelijkheden worden geboden dan bij verbouwing van het bestaande pand. Dat is ook in het onderhavige geval aan de orde, waar bij volledige nieuwbouw een pand in twee lagen met kap (maximale goothoogte 6 meter) kan worden gerealiseerd, echter niet op een groter grondoppervlak.

Linten en bebouwing

Deze situatie vraagt om een keuze in ontwikkelingsrichting van de linten. Vanuit cultuurhistorisch besef en inspelend op de wens van gedifferentieerde woonmilieus heeft de keuze voor behoud van de karakteristieke panden de voorkeur. Vanuit moderne woonwensen en economische waarde van gronden en opstallen is een keuze voor geleidelijke vernieuwing ook een goede optie. Overigens is behoud van een zekere differentiatie naar woninggrootte ook belangrijk, alhoewel dit zeker in de linten meestal niet betekent dat kleine woningen ook “bereikbaar” zijn voor starters.

Uitgaande van de kwaliteiten van Ridderkerk, waarin de linten een belangrijke rol spelen als gide-lines en veelal dragers zijn van (recreatieve) langzaamverkeersroutes door het stedelijk en landelijk gebied, dient gekozen te worden voor behoud van de karakteristieke structuur inclusief de bebouwing.

Een belangrijke randvoorwaarde voor behoud van karakteristieke bebouwing is de bruikbaarheid van deze bebouwing in relatie tot hedendaagse eisen en wensen. Ervaring leert dat te kleine woningen moeilijk aanpasbaar zijn en dat in die gevallen vaak een ruimtelijk minder goede situatie ontstaat door realisering van (te) grote dakkapellen en naar verhouding (te) grote aanbouwen.

Uitbreidingsmogelijkheden bestaande woningen

Ingeval van nieuwbouw op locaties aan de linten kan veelal, op basis van de vigerende bestemmingsregelingen, een pand in twee lagen met kap worden gerealiseerd. Dit zou zeker ruimtelijk bezien grote gevolgen hebben. Enige coulantie bij de beoordeling van verbouwplannen voor bestaande woningen is uitgaande daarvan ook aantrekkelijk. De vraag daarbij is met name hoe diep een hoofdgebouw zou kunnen zijn zonder dat dit de karakteristieke structuur van het lint aantast en de belangen van de buren schaadt (denk aan bezonningssituaties). De keuze voor een diepte van maximaal tien meter ligt, ook in relatie tot een hedendaagse maatvoering van woningen, voor de hand.

De extra meters aan vloeroppervlak per verdieping die dan ontstaan en de bestaande mogelijkheden voor erfbebouwing zouden gezamenlijk tegemoet kunnen komen aan de gebruiksmogelijkheden van bedoelde karakteristieke woonbebouwing.

Nieuw beleid

Het bovenstaande leidt tot het volgende uitgangspunt: om de bestaande karakteristieke woningen aan de linten te handhaven is veelal verbetering van de gebruiksmogelijkheden ervan nodig. Aan initiatieven om bestaande panden met dat oogmerk uit te breiden zal, onder voorwaarden, worden tegemoetgekomen.

Bestemmingsregelingen

Binnen bestemmingsregelingen van de gemeente zijn de uitbreidingsmogelijkheden voor de diepte van bestaande woningen beperkt. Een goed voorbeeld hiervan is het plan Slikkerveer-West. Het hoofdgebouw van een woning kan daar enkel binnen een bouwvlak van 8.00 meter diep worden gerealiseerd. Dit specifieke plan kent een uitbreidingsmogelijkheid tot 10.00 meter diep, echter daar gelden beperkingen ten aanzien van de hoogte van een dergelijke uitbreiding.

Zoals gezegd is vanuit behoud van cultuurhistorische waarde een ruimere bouwmogelijkheid verdedigbaar. Wel zal rekening moeten worden gehouden met naastgelegen percelen. Een maximale diepte van tien meter van het hoofdgebouw is stedenbouwkundig verantwoord. Om tegemoet te komen aan de hiervoor vermelde mogelijkheden is in veel gevallen vrijstelling nodig.

Vrijstelling ex artikel 19 lid 3 WRO

Op basis van artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is het college van B&W bevoegd om vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan, in bepaalde bij algemeen maatregel van bestuur aangegeven gevallen. Deze gevallen zijn opgenomen in artikel 20 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening. Eén van die gevallen is de mogelijkheid om vrijstelling te verlenen voor een uitbreiding van (of een bijgebouw bij) een woongebouw in de bebouwde kom, mits het aantal woningen gelijk blijft.

Toetsingskader vrijstelling

Voor het verlenen van vrijstelling is een toetsingskader nodig. In feite komt dit neer op het formuleren van nieuw algemeen geldend beleid voor een aantal lint-situaties in Ridderkerk. Daarbij zullen ook randvoorwaarden voor bijvoorbeeld aaneengebouwde situaties moeten worden ontwikkeld. Een aandachtspunt daarbij is wel dat dit beleid ter stimulering van behoud van (relatief) kleine karakteristieke bestaande woningen aan linten is bedoeld. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om deze mogelijkheden van toepassing te verklaren op nieuwbouw, deze zijn in principe groot genoeg.

Bedoeld toetsingskader dient vastgelegd te worden in een beleidsregel.

Beleidsregel

Een beleidsregel heeft betrekking op de uitoefening van een dat bestuursorgaan toekomende bevoegdheid (artikel 4:81 Algemene Wet Bestuursrecht). Met een beleidsregel geeft een bestuursorgaan aan hoe en in welk geval van een hem toekomende bevoegdheid gebruik wordt gemaakt. Van een beleidsregel kan worden afgeweken, indien toepassing ervan voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.

Volgens de Awb worden beleidsregels met betrekking tot de het bestuursorgaan toekomende bevoegdheid, vastgesteld door datzelfde bestuursorgaan. Met andere woorden: een beleidsregel over de toepassing van een vrijstelling ex art. 19 lid 3 WRO dient vastgesteld te worden door B&W.

Voorwaarden vrijstelling

De bedoeling is om middels een beleidsregel aan te geven in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, het college van B&W gebruik zal maken van haar bevoegdheid (ex artikel 19 lid 3 WRO) vrijstelling te verlenen van een bestemmingsplan.

Op basis van het bovenstaande zijn de volgende voorwaarden te destilleren:

• 1.

  Het betreft een bestaande, in verhouding tot de huidige maatstaven kleine, karakteristieke woning aan één van de volgende linten van Ridderkerk:

  • -

    Dijkje

  • -

    Kievitsweg

  • -

    Benedenrijweg

  • -

    Ringdijk

  • -

    Westmolendijk/Middenmolendijk

  • -

    Lagendijk (beneden A15/A16)

  • -

    Pruimendijk

  • -

    Oostmolendijk

  • -

    Oudelande.

• 2.

  Het dient een bouwplan te betreffen voor een uitbreiding aan de achtergevel van het hoofdgebouw

• 3.

  De uitbreiding sluit qua goot- en nokhoogte en materiaalgebruik aan bij de maat- en uitvoering van het bestaande hoofdgebouw

• 4.

  De uitbreiding mag niet resulteren in een hoofdgebouw met een diepte, gemeten vanaf de voorgevel, van meer dan 10.00 meter

• 5.

  Bij niet-vrijstaande woningen kan vrijstelling onder dezelfde voorwaarden worden verleend waarbij de voorkeur uitgaat naar een gezamenlijke (bij twee-aaneen) of projectmatige aanpak (bij rijtjeswoningen).

• 6.

  Vrijstelling wordt niet verleend indien door de uitbreiding onaanvaardbare hinder optreedt voor naastgelegen percelen wat betreft bezonning en/of uitzicht.

Karakteristieke woning

Voor de toepassing van de beleidsregel dient inzichtelijk gemaakt te worden wat verstaan wordt onder een ‘karakteristieke woning’. Hiertoe is onderscheid gemaakt in drie types (zie bijgaande figuren):

Woningtype A: een relatief hoge woning uitgevoerd met een zadeldak of mansarde uit het begin van de 20e eeuw.

Woningtype B:

een kleinere woning (2 lagen waarvan de 2e in kapvorm en een begane grond oppervlakte van ongeveer 45 m² ), eveneens met zadeldak of mansarde, eventueel met trap- of klokgevel, uit de 18e, 19e of begin 20e eeuw.

Woningtype C:

woningtype B welke in de langsrichting naar de weg staat gekeerd.

Let wel: de genoemde criteria ter onderscheid van de woningtypes dienen in dit geval ter verduidelijking en zijn in die zin niet hard. Als een bouwaanvraag ingediend wordt moet per geval bekeken worden of de woning in kwestie zich leent voor toepassing van de beleidsregel.

Stappenschema

De rol van de beleidsregel bij de beoordeling van bouwaanvragen voor uitbreiding van het hoofdgebouw aan de achtergevel van karakteristieke woningen aan linten kan het best worden geïllustreerd aan de hand van het volgende stappenschema:

• 1.

  Bouwaanvragen voor uitbreiding aan de achtergevel bij woningen aan linten worden getoetst aan de bouwvoorschriften van het betreffende bestemmingsplan.

• 2.

  Indien het beoogde bouwwerk niet voldoet aan deze voorschriften: toetsen aan mogelijke toepassing binnensplanse vrijstellingen.

• 3.

  Indien de bouwaanvraag niet middels binnensplanse vrijstelling kan worden verleend: toetsing aan mogelijke toepassing vrijstelling ex art. 19 lid 3 WRO aan de hand van de in de beleidsregel vastgelegde criteria.

Indien een bouwaanvraag aan de criteria voor vrijstelling voldoet, betekent dit niet dat het college ook verplicht is vrijstelling te verlenen. Op grond van artikel 4:84 van de Awb handelt het bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Of er sprake is van dergelijke bijzonder omstandigheden is ter beoordeling van het bestuursorgaan.

Extra opties

Op de bijgaande figuren is naast de hierboven beschreven uitbreiding van het hoofdgebouw ook, per woningtype A, B of C, een aantal extra opties aangegeven. Deze opties omvatten het volgende:

Bij woningtype A: een uitbreiding van het hoofdgebouw aan de linker of rechterzijde met een maximale breedte van ¾ maal de maat van de voorgevel en een diepte van maximaal de halve diepte van het hoofdgebouw. De uitbreiding moet minimaal 3 m ‘inspringen’ achter de voorgevel.

Bij woningtype B: een uitbreiding aan één van de zijkanten van het hoofdgebouw, uitmondend in een ‘dubbele’ voorgevel, met elkaar verbonden met een terugliggend (afgeknot) zadeldak. De tweede voorgevel kan ten opzichte van de eerste voorgevel terugliggen.

Bij woningtype C: een uitbreiding aan de achterkant van het hoofdgebouw van maximaal 2/3 van de breedte van de achtergevel en een maximale diepte van 3 m.

Voor alle duidelijkheid zij vermeld dat deze opties vallen onder het bereik van deze beleidsregel als de voorgenomen uitbreiding niet binnen het vigerende bestemmingsplan past. Verwezen wordt naar het hiervoor opgenomen stappenschema. Hierbij is het evident dat een vrijstelling op grond van deze beleidsregel zich dient te beperken tot uitbreiding van het hoofdgebouw.

Herziening bestemmingsplannen

Het zou een optie kunnen zijn om dit beleid vast te leggen, middels herzieningen, in bestaande bestemmingsplannen. Echter, dat is een tijdrovend proces. Het voordeel van vaststellen van de beleidsregel is in dit kader tweeledig: in de eerste plaats kan het gemeentebestuur op een betrekkelijk eenvoudige wijze haar beoogde beleid uitvoeren. In de tweede plaats kan, na evaluatie ervan, de toepassing van deze beleidsregel input genereren voor de ontwikkeling van nieuwe (of herzieningen van) bestemmingsplannen.

Procedure beleidsregel.

Na bestuurlijke accordering van de (concept)beleidsregel zal deze een inspraakprocedure moeten doorlopen. Het concept-besluit zal vier weken ter inzage moeten worden gelegd. Vervolgens kan, na verwerking van de resultaten van de inspraak, de beleidsregel worden vastgesteld door het college.

Beleidsregel uitbreiding bestaande karakteristieke woningen aan linten

Met betrekking tot de uitoefening van de, conform artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijk Ordening, het college toekomende bevoegdheid tot het verlenen van vrijstelling van het bestemmingsplan stelt het college het volgende vast:

Ten behoeve van de realisering van uitbreiding van bestaande karakteristieke woningen aan linten, binnen de gebieden zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kaart nr. VROG 001, kan het college vrijstelling verlenen van het vigerende bestemmingsplan, ex artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, indien voldaan wordt aan de volgende criteria:

• 1.

  Het betreft een bestaande, in verhouding tot de huidige maatstaven kleine, karakteristieke woning aan één van de volgende linten van Ridderkerk:

  • -

    Dijkje

  • -

    Kievitsweg

  • -

    Benedenrijweg

  • -

    Ringdijk

  • -

    Westmolendijk/Middenmolendijk

  • -

    Lagendijk (beneden A15/A16)

  • -

    Pruimendijk

  • -

    Oostmolendijk

  • -

    Oudelande;

• 2.

  Het dient een bouwplan te betreffen voor een uitbreiding aan de achtergevel;

• 3.

  De uitbreiding sluit qua goot- en nokhoogte en materiaalgebruik aan bij de maat- en uitvoering van het bestaande hoofdgebouw;

• 4.

  De uitbreiding mag niet resulteren in een hoofdgebouw met een diepte, gemeten vanaf de voorgevel, van meer dan 10.00 meter;

• 5.

  Bij niet-vrijstaande woningen kan vrijstelling onder dezelfde voorwaarden worden verleend waarbij de voorkeur uitgaat naar een gezamenlijke (bij twee-aaneen) of projectmatige aanpak (bij rijtjeswoningen);

• 6.

  Vrijstelling wordt niet verleend indien door de uitbreiding onaanvaardbare hinder optreedt voor naastgelegen percelen wat betreft bezonning en/of uitzicht.

Ridderkerk,

Het college van burgemeester en wethouders van Ridderkerk,

de secretaris, de burgemeester,