Woonvisie Abcoude 2009-2014

Samenvatting

De woonvisie is een actualisatie van de visie uit 1998 en tegelijkertijd een overdrachtsdocument voor de toekomstige herindeling. Het proces om tot deze woonvisie te komen

bestond uit een analyse van de woningmarkt op basis van bestaande bronnen, en een

woningmarktonderzoek onder huishoudens in de gemeente Abcoude. Dit onderzoek is

uitgevoerd in samenwerking met Westhoek Wonen. Daarnaast is er overleg geweest met

diverse partijen rondom het wonen tijdens het georganiseerde woonforum. De hoofdlijnen

uit deze stappen zijn gepresenteerd en teruggekoppeld naar de raad. Daarna volgde de

uitwerking tot deze woonvisie, waarin we concreet keuzes en acties voorstellen.

Woonvisie en kredietcrisis

De huidige kredietcrisis heeft zijn weerslag op de woningmarkt. Deze effecten zien we

onder andere terug doordat huishoudens in tijden van onzekerheid minder snel verhuizen

naar een nieuwe of andere woning. Het is voor huishoudens lastiger om bij een bank een

woning te financieren, en om in een onzekere markt de huidige woning te verkopen.

Voor ontwikkelaars geldt dat ze nog kritischer zullen kijken naar de afzetbaarheid van

nieuwbouwwoningen, voordat ze überhaupt starten met bouwen. Hierdoor komt het voor

dat bouwprojecten vertraging oplopen of zelfs afgeblazen worden.

Het is uiteraard niet exact te voorspellen wat de gevolgen zijn van de huidige crisis en

hoe lang deze gaat duren. Toch is het, ook in tijden van tegenwind, noodzakelijk om een

visie op het wonen te hebben. Deze woonvisie is namelijk niet alleen geënt op de korte

termijn, maar ook en vooral op de lange termijn (we maken een doorkijk naar 2020). De

Woonvisie zal geen statisch document moeten zijn. Bijsturing is natuurlijk mogelijk.

Monitoring van het beleid is daarvoor een zeer belangrijk instrument. Het is de kunst om

zonder de ogen te sluiten voor de huidige situatie toch op een slimme manier onze visie

voor de lange termijn te realiseren. Daarbij is het nodig om flexibiliteiten in plannen in te

bouwen, zoals bijvoorbeeld in het programma voor de Winkelbuurt is gebeurd.

Ambitie: Gedifferentieerd bouwen voor Abcoudenaren

Het belangrijkste uitgangspunt van de gemeente is dat alle inwoners en sociaal en

economische gebondenen, die dat willen, in onze gemeente passende huisvesting

kunnen krijgen.

Het is bekend dat de druk van woningzoekenden van buiten de gemeente op Abcoude

groot is. Dat kan ten koste gaan van de huisvesting van onze eigen inwoners en mensen

met een binding aan onze gemeente. De gemeente stelt alles in het werk om met name

de nieuw te bouwen woningen ten goede te laten komen aan mensen met een binding.

Om deze ambitie te realiseren heeft de gemeente voor de komende periode een viertal

concrete doelstellingen gerealiseerd:

• 1.

  Voldoende woningen bouwen voor eigen behoefte De toekomstige nieuwbouw in de gemeente Abcoude is in eerste instantie bedoeld voor de opvang van de eigen woningbehoefte. Dit sluit aan bij het ruimtelijk beleid. Er zal zorgvuldig moeten worden omgegaan met de beperkte bouwmogelijkheden die de gemeente heeft. Met de Winkelbuurt in Abcoude-Zuid heeft de gemeente een belangrijke locatie om deze eigen behoefte in te vullen. Om de woningen goed af te stemmen op de eigen behoefte zal de gemeente gedifferentieerd en gefaseerd bouwen. Dit betekent bouwen voor alle doelgroepen, en een bouwstroom met een goede fasering.

• 2.

  Bestaande woningvoorraad aanpassen met het oog op de toekomstDe huidige woningvoorraad moet goed aansluiten op de wensen van de toekomst. Veel ouderen staan op latere leeftijd voor de keuze om te gaan verhuizen naar een geschikte woning, of hun huidige woning aan te passen. Dit kan door het aanbrengen van domotica-voorzieningen of de woning te verbouwen. De verantwoordelijkheid voor het wel of niet aanpassen van de woning ligt bij de eigenaar-bewoner zelf. Toch zien wij als gemeente de taak om het levensloop bestendig maken van de woning te stimuleren en waar mogelijk te ondersteunen. Dit kan door het verstrekken van informatie, maar ook door bestemmingsplantechnische belemmeringen weg te nemen. De huidige huurvoorraad is op een aantal punten aan vernieuwing toe. Dit kan zijn vanwege de verouderde staat van de woning, maar vaker nog vanwege de toekomstwaard. Veranderende woonwensen in de toekomst vragen om een ander type woning. Om dit te realiseren kunnen er twee manieren ingezet worden: aanpassingen aanbrengen in de huidige voorraad, en de verkoop van huurwoning. De gemeente zal over de kansen en mogelijkheden op dit terrein in overleg treden.

• 3.

  Bouwen voor alle doelgroepenHuishoudens met een beperkt inkomen: De primaire taak van de gemeente is zorgen voor voldoende woningaanbod voor huishoudens met een beperkt inkomen. Zeker in een gemeente waar veel dure koopwoningen staan, en een klein aandeel sociale huurwoningen. Deze doelgroep is in belangrijke mate aangewezen op de sociale huurmarkt. Het is daarom van belang dat de kernvoorraad in de huursector minimaal op peil wordt gehouden, maar ook dat de doorstroming wordt bevorderd. Op deze manier vergroten we de beschikbaarheid van het aantal goedkope woningen. Starters: Starters bevinden zich in Abcoude in een lastige positie. De woningprijzen liggen bovengemiddeld hoog, en er komen slechts beperkt huurwoningen vrij. De gemeente Abcoude wil deze doelgroep graag behouden voor haar gemeente en zal haar bouw- en huisvestingsbeleid hierop aanpassen. De kansen moeten worden vergroot door het realiseren van (goedkope) starterswoningen en anderzijds het bevorderen van de doorstroming. Senioren: Door de instroom van (jonge) gezinnen in Abcoude kent de gemeente slechts een beperkte vergrijzing. Toch is het huidige aanbod aan woningen voor senioren niet toereikend. Dit heeft te maken met een tekort aan nultredenwoningen in combinatie met het ontbreken van zorgvoorzieningen in de gemeente. Dit zien wij als een zorgelijke situatie. Daarom zet de gemeente dan ook in op de bouw van nultredenwoningen, zowel in de huur- als de koopsector. Zorgbehoevenden: Op dit moment kennen we de landelijke trend van extramuralisering (de afbouw van grootschalige complexen) en de vermaatschappelijking van de zorg in combinatie met de vergrijzing. Daarom gaat de gemeente zich inzetten voor geschikte woningen voor zorgbehoevenden. Welgestelden: Welgestelde huishoudens vormen een belangrijk deel van de gemeentelijke bevolking. De gemeente vindt het van belang dat deze categorie inwoners in de gemeente kan blijven wonen.

• 4.

  Duurzaamheid: het richten op beperking energiegebruik Duurzaamheid is in de huidige tijd een steeds belangrijker thema. In de vermindering van het energieverbruik ligt de komende jaren een belangrijk streven. De gemeente speelt een belangrijke rol in de voorlichting over dit onderwerp, en zal zich hier ook voor gaan inzetten. Het onderzoek naar warmtekrachtkoppeling in de Winkelbuurt is hierbij een belangrijke aanzet.

Concrete uitvoeringsmaatregelen

Op basis van de vorige doelstellingen zijn er concrete uitvoeringsmaatregelen gesteld. Dit

zijn:

• a.

  Een nieuwbouwprogramma, dat belangrijke accenten legt op woningen voor (door)starters (door middel van beschermde koopconstructies), nultredenwoningen, wonen en zorg en doorstroming. Vooralsnog gaat het nieuwbouwprogramma op basis van migratiesaldo = 0 uit van een plancapaciteit van 280 woningen tot 2020 conform de provinciale uitgangspunten.

• b.

  Omdat de gemeente zich afvraagt of dit voldoende is voor de eigen woningbehoefte, zullen we de vinger aan de pols houden van met name de instroom van buiten de gemeente, en zo nodig extra bouwgronden ontwikkelen.

• c.

  Een programma ten aanzien van de bestaande woningvoorraad dat gericht is op:

  • ·

    Het, waar mogelijk, meer levensloopbestendig maken (opplussen) van de sociale huurvoorraad.

  • ·

    Minimaal handhaven van de omvang van de kernvoorraad in de huursector.

  • ·

    Het waar mogelijk verkopen van geselecteerde sociale huurwoningen, met name aan starters, onder strikte voorwaarde dat de opbrengst weer in de sociale woningbouw Abcoude wordt ingezet (1-op-1-terugbouwen).

  • ·

    Het creëren van woon-zorgzones.

  • ·

    Het stimuleren van het levensloopbestendig maken door eigenaar-bewoners van hun eigen woning.

  • ·

    Het bevorderen van de duurzaamheid (met name energiezuinigheid).

• d.

  Het in overleg met Westhoek Wonen ontwikkelen van een beleid ten aanzien van startersregelingen (met name KoopGarant).

• e.

  Monitoring van de uitvoering en de effecten van het beleid.

Woningbouwprogrammering

Nu de achterstanden in de kernen Abcoude (Stationslocatie) en Baambrugge (Oost) zijn

weggewerkt, zal de gemeente tot 2020 nog 215 woningen aan de woningvoorraad

moeten toevoegen. Om dit te realiseren zal de gemeente over een plancapaciteit van

ongeveer 280 woningen moeten beschikken. De ervaring leert immers dat vanwege

procedures en de ontwikkelingen in markt circa 30% van de bouwplannen vertraagd of

niet doorgaat. De gemeentelijke plancapaciteit bedraagt thans 232. dat betekent dat er

ruimte voor nog ca. 50 woningen gevonden moet worden.

Het gemeentelijk woningbouwprogramma ziet er dan als volgt uit:

Realisatie

Voor de realisatie van een groot deel van dit programma is de gemeente afhankelijk van

andere partijen. Daartoe wil zij (prestatie)afspraken met Westhoek Wonen gaan maken.

Voor een ander deel kan zij zelf voor de uitvoering zorgdragen. Op de korte termijn heeft

de kredietcrisis en de daaruit voortgekomen recessie grote invloed op de woningmarkt. Er

zijn grote inspanningen nodig om het woningbouwprogramma gerealiseerd te krijgen. De

gemeente wil daarin samen met Westhoek Wonen en eventueel commerciële ontwikkelaars

het voortouw nemen. De uitwerking daarvan geschiedt uiteraard buiten de

woonvisie, die zich immers vooral op de langere termijn richt.

Inclusief 30% noodzakelijke reservecapaciteit.

Hoofdstuk 1. Inleiding

Woonvisie 1998 sterk verouderd

De gemeente Abcoude heeft in 1998 een Woonvisie gemaakt, met daaraan gekoppeld

een Raamovereenkomst Prestatieafspraken met de in de gemeente werkzame corporatie

Westhoek Wonen. De ontwikkelingen sinds die tijd maken een actualisering hard nodig.

Woningmarkt sterk in beweging

Zo is de situatie op de woningmarkt sterk gewijzigd ten opzichte van eind jaren negentig.

Er bestaat behoefte aan een meer gevarieerd aanbod van verschillende woningtypen, in

diverse prijsklassen voor verschillende doelgroepen. Wensen van mensen veranderen op

het gebied van woongenot, wonen en zorg en voorzieningen. De woning, de

woonomgeving en de te leveren diensten moeten in gedifferentieerde vormen beschikbaar

komen.

De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren, zeker in de gemeente Abcoude,

zeer sterk gestegen, waardoor het voor starters en huurders steeds moeilijker wordt om

de stap naar een koopwoning te maken. De huidige economische recessie lijkt de

prijsontwikkeling in het algemeen te drukken, maar de effecten op de woningmarkt van

Abcoude zijn thans nog niet goed te bepalen. Vraag en aanbod zijn beide terughoudender

geworden. Hoe lang dat duurt is niet goed te voorspellen.

Voor senioren geldt de wens om zolang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. Het

meer levensloopbestendig maken van de woningvoorraad is daarvoor van groot belang.

Actuele kennis van de woningmarkt is als onderbouwing van de woonvisie onmisbaar.

Daarom is vooruitlopend op de visievorming een grondig woningmarktonderzoek

uitgevoerd met onder meer een enquête over de woningbehoefte en woonwensen onder

de inwoners van de gemeente. De resultaten van dit onderzoek zijn in een afzonderlijk

rapport neergelegd.

Overdrachtsdocument gemeentelijke herindeling

De actualisering van de woonvisie dringt des te meer gelet op de aanstaande

gemeentelijke herindeling. Het is van groot belang dat de gemeente Abcoude een

duidelijke visie heeft op het wonen in de gemeente. Deze visie dient bij de herindeling als

een goed en actueel overdrachtsdocument om het Abcouder volkshuisvestingbeleid in de

nieuwe bestuurlijke context goed voort te zetten.

De gemeente als regisseur

De taken en verantwoordelijkheden van de gemeente op het gebied van het woonbeleid

zijn de afgelopen jaren sterk gewijzigd. De gemeente krijgt steeds meer de rol van

regisseur en heeft daarin de taak om de uitvoering goed te laten verlopen. Een duidelijke

en heldere gemeentelijke visie is hierbij van belang, zodat zowel de gemeente als

professionals en partijen die te maken hebben met het thema ‘wonen in de gemeente

Abcoude’ een leidraad hebben voor verder beleid. Een dergelijke gemeentelijke

standpuntbepaling is in de huidige economische situatie des te belangrijker.

Onderdeel van de gemeentelijke regiefunctie is dat woonconsumenten en aanbieders op

de woningmarkt in een vroeg stadium worden betrokken bij de visie-ontwikkeling. Daartoe

is op 23 januari 2008 een Werkconferentie Wonen georganiseerd. Hieraan hebben

ongeveer 50 professionals en belangenbehartigers rondom het wonen in de gemeente

aan deelgenomen.

Hoofdstuk 2. Korte terugblik

Bescheiden groei

De afgelopen jaren is de gemeentelijke woningvoorraad slechts zeer beperkt toegenomen

met gemiddeld 10 à 15 woningen per jaar. In samenhang hiermee is de bevolking

van de gemeente nauwelijks gegroeid.

De bevolking van de gemeente Abcoude is relatief gezien jong, waardoor de natuurlijke

aanwas een belangrijke bijdrage aan de bevolkingsgroei levert. Het belang van deze

factor neemt echter in de loop der jaren af, omdat ook in Abcoude en Baambrugge de

bevolking gemiddeld ouder wordt. De afname van de natuurlijke aanwas wordt slechts

ternauwernood gecompenseerd door de vestiging.

In de toekomst zal de bevolkingsontwikkeling steeds meer afhankelijk worden van de

migratie. En de migratie is op zijn beurt weer sterk afhankelijk van de woningbouw.

De migratie beter bekeken

jongeren vertrekken en gezinnen vestigen zich

De gemeente Abcoude kende de afgelopen 5 jaar een vertrekoverschot, behalve in de

leeftijdscategorieën 0-14 jaar en 25-49 jaar (ofwel de gezinnen met kinderen). Dit

vertrekoverschot wordt veroorzaakt door jongeren die verhuizen uit de gemeente,

vanwege studie of werk in een andere gemeente. Opvallend is het vertrekoverschot van

65-plussers. Een oorzaak hiervan is een gebrek aan seniorenwoningen en/of zorgvoorzieningen in de gemeente. Hier gaan we in volgende paragrafen verder op in.

In onderstaande tabel geven we voor de periode 2002-2007 weer uit welke gemeente de

meeste mensen vandaan komen of naar toe vertrekken. De gekleurde rijen geven

respectievelijk de provincies Utrecht en Noord-Holland aan.

Grote uitwisseling met Amsterdam

Hoewel de gemeente Abcoude in de provincie Utrecht ligt is de band met Amsterdam

zeer sterk, geografisch gezien uiteraard ook niet zo verwonderlijk. Dit komt duidelijk naar

voren uit

De cijfers: er is een groot vestigingsoverschot van mensen die vanuit Amsterdam in de

gemeente Abcoude komen wonen (366 personen in zes jaar). Per saldo had de

gemeente Abcoude tot en met 2007 een vertrekoverschot van ongeveer 35 personen per

jaar. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een negatief binnenlands migratiesaldo van

33 personen per jaar. Met uitzondering van de gemeenten Amsterdam, Diemen, Ouder-

Amstel en Amstelveen vertrekken er uit de gemeente Abcoude meer mensen dan er voor

terug komen.

In de top vijf met duurste koopwoningen

Gemeente Abcoude is vanwege de gunstige ligging in de Randstad en de groene, dorpse

omgeving een zeer gewilde woongemeente. Kijken we naar de gemiddelde verkoopprijs

van woningen, dan staat Abcoude in de top tien duurste gemeenten van Nederland. In

2007 stond Abcoude op de 5de plaats met een gemiddelde woningprijs van circa €

519.000.

Hoofdzakelijk eengezinskoopwoningen gebouwd

In de periode 2001-2007 zijn er in de gemeente 95 woningen gebouwd, hoofdzakelijk

eengezinskoopwoningen en een beperkt aantal meergezinskoopwoningen. Er zijn in de

periode vanaf 2001 dus geen huurwoningen gebouwd. De schaarste aan nieuwe

woningen draagt bij aan een prijsopdrijvend effect in de koopwoningmarkt. De

kredietcrisis heeft hier (vermoedelijk tijdelijk) een matigend effect op.

Hoofdstuk 3. Uitgangspunten en ambities voor de toekomst

Tegen de achtergrond van de constateringen met betrekking tot de afgelopen jaren

formuleren we in dit hoofdstuk het beleid dat de gemeente de komende jaren voor ogen

staat. Hierin gaan we in op de uitgangspunten van onze gemeente het daarbij behorende

ambitieniveau.

Uitgangspunt: bouwen voor eigen behoefte.

Uitgangspunt van beleid is dat alle inwoners en mensen met een binding, die binnen de

gemeente een woning zoeken, daar ook een geschikte woning kunnen vinden. De

gemeente doet dan ook zijn uiterste best zoveel mogelijk te bouwen voor haar eigen

bewoners. Dit betekent een forse inspanning om de bouwproductie daadwerkelijk ten

goede van Abcoudenaren te laten komen. In ieder geval is een gericht bouwprogramma

van belang dat aansluit op de woningbehoefte van Abcoudenaren alsmede een goede

fasering van het aantal woningen dat wordt opgeleverd. Het is gebleken dat toewijzing

van nieuwe woningen aan eigen inwoners daadwerkelijk tot doorstroomketens leidt. Dat

is reden om het lokaal maatwerk zo maximaal mogelijk te benutten.

Verdringingseffecten voorkomen

De gemeente Abcoude is een gewilde woongemeente. Dit zien wij terug in de grote

instroom van (jonge) huishoudens uit Amsterdam. Door deze grote instroom hebben

Abcoudenaren extra concurrentie op de woningmarkt. Met name de starters die graag in

de gemeente willen blijven wonen vissen hierdoor (in combinatie met de hoge huizenprijzen)

vaak achter het net.

Het is niet te voorkomen dat mensen van buiten de gemeente zich vestigen, ook niet met

een gericht bouwprogramma en de huisvestingsverordening (met een koopprijsgrens van

€ 181.512, prijspeil 1 juli 2006). Het tegenhouden van vestiging is overigens niet alleen

(vrijwel) onmogelijk, maar tevens ongewenst. De instroom van jonge gezinnen met

kinderen houdt de gemeente immers dynamisch en ondersteunt de voorzieningen. Toch

vinden wij het van groot belang dat, gelet op de beperkte bouwmogelijkheden, nieuwbouwwoningen zoveel mogelijk ten goede komen aan Abcoudenaren.

Differentiatie van woningaanbod

Differentiatie staat voorop bij het toevoegen van woningen. Verschillende typen

woningen, voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen. Hierbij willen

we niet alleen bouwen voor starters of senioren, maar ook bouwen in het duurdere

segment. Het Woningmarktonderzoek 2008 heeft uitgewezen dat hier grote vraag naar is.

Voor Baambrugge blijft lokaal maatwerk de insteek.

Doelstelling 1. Voldoende, gedifferentieerd en gefaseerd bouwen

Voldoende woningen voor eigen behoefte

De toekomstige nieuwbouw in de gemeente Abcoude is in eerste instantie bedoeld voor

de opvang van de eigen woningbehoefte. Dit sluit aan bij het provinciaal ruimtelijk beleid.

De gemeente heeft slechts beperkte bouwmogelijkheden en zal hier zorgvuldig mee om

moeten gaan. Met de Winkelbuurt in Abcoude-Zuid heeft de gemeente een belangrijke

locatie om invulling te geven aan het bouwen voor de eigen behoefte, echter de

belangstelling van buiten de gemeente zal - mede afhankelijk van het programma - ook

groot zijn.

Andere locaties die binnen de rode contour liggen van het Streekplan 2005-2015 en in de

toekomst mogelijk ontwikkeld kunnen worden voor woningbouw zijn:

• 1.

  De BON-gronden, ten westen van de Piet van Wijngaerdtlaan en ten noorden van de Burgemeester des Tombeweg (deze is echter via de touwtjesmethode ingeruild voor meer bebouwingsmogelijkheid in Abcoude-Zuid). Deze grond is nu in bezit van een particuliere belegger.

• 2.

  Ten zuiden van de Zuwe in Baambrugge. Deze grond is nu in bezit van een particuliere belegger.

Gedifferentieerd en gefaseerd

Om de nieuwbouw goed af te stemmen op de eigen behoefte zal de gemeente

gedifferentieerd en gefaseerd bouwen. Dit houdt in dat er voor alle doelgroepen wordt

gebouwd en de bouwstroom een goede fasering heeft.

Doelstelling 2. Levensloopbestendiger2 maken bestaande woningvoorraad

Aanpassen koopsector

De huidige koopwoningvoorraad moet goed aansluiten aan de eisen en wensen van de

huidige tijd. Een goede woningvoorraad is een investering voor de toekomst

Veel huishoudens komen op oudere leeftijd voor de keuze te staan om te verhuizen naar

een kleinere woning met minder onderhoud en de belangrijkste voorzieningen op de

begane grond of het aanpassen van hun huidige woning. Dit kan bijvoorbeeld door het

aanbrengen van domotica voorzieningen of door aan- en uitbouw van de woning voor

een slaapkamer en/of badkamer. Op de ruimere kavels, bestaand dan wel nieuw, zijn hier

vaak mogelijkheden voor.

In eerste plaats ligt de verantwoordelijkheid voor het wel of niet aanpassen van de

woning bij de eigenaarbewoners zelf. Toch zien wij als gemeente de taak om het

levensloopbestendig maken van de woning te stimuleren en waar mogelijk te ondersteunen.

Dit kan door het verstrekken van voorlichting over het ‘opplussen’ van de

woning, maar ook door bestemmingsplantechnische belemmeringen weg te nemen.

Opplussen huursector

De huidige huurvoorraad is op een aantal punten aan vernieuwing toe. Deels is er sprake

van (bouw)technische gebreken, maar veel vaker schiet de toekomstwaarde tekort, gelet

op de verwachte woonwensen. Het verbeteren van de huurvoorraad kan op verschillende

manieren plaats vinden:

• ·

  Ingrijpend verbeteren. Het grootste deel van de huurwoningen in de gemeente bestaat uit eengezinswoningen. Aanpassing tot nultredenwoningen is vaak technisch lastig en financieel onrendabel, maar in sommige gevallen wel een mogelijkheid.

• ·

  Verkoop van huurwoningen. Door de verkoop van huurwoningen kan worden voorzien in de behoefte van goedkope koopwoningen. Daarbij komen er financiële middelen vrij voor de bouw van nieuwbouw huurwoningen. Omdat de gemeente de omvang van de huurvoorraad in stand wil houden, stelt de gemeente als voorwaarde dat iedere verkochte huurwoning op termijn wordt vervangen door een nieuwbouwhuurwoning. Op deze manier houden we de kernvoorraad in onze gemeente op peil. De gemeente zal hierover met Woningcorporatie Westhoek Wonen in overleg gaan treden over de kansen en mogelijkheden die op dit terrein liggen. In dit overleg zal er ook gesproken moeten worden over de voorwaarden van verkoop: het is namelijk wenselijk dat de huurwoningen die verkocht worden beschikbaar blijven voor de doelgroep (bijvoorbeeld door KoopGarant) en zoveel mogelijk ten goede komt voor inwoners van Abcoude.

Doelstelling 3. Bouwen voor alle doelgroepen

Voor de komende jaren hebben we de doelstelling om te bouwen voor alle doelgroepen,

waarbij we op een viertal doelgroepen extra focus leggen. Dit zijn de huishoudens met

2 Onder een levensloopbestendige- of nultredenwoning wordt een woning verstaan waarin alle essentiële functies (wonen, slapen, sanitair) gelijkvloers zijn of gerealiseerd kunnen worden. Verder is de toegankelijkheid en doorgankelijkheid verzekerd. Hierbij zijn variaties mogelijk (rollator- of rolstoeltoe- en doorgankelijkheid). Bij levensloopbestendigheid is ook de woonomgeving van belang: nabijheid en bereikbaarheid van voorzieningen.

een beperkt inkomen, starters, senioren, zorgbehoevenden en de welgestelden. De

keuze voor deze doelgroepen komt voort uit het woningmarktonderzoek en de input

vanuit het woonforum.

Huishoudens met een beperkt inkomen

Een primaire verantwoordelijkheid van de gemeente is zorg dragen voor voldoende

huisvesting voor mensen / huishoudens die niet in staat zijn zelfstandig een woning te

financieren. Dit zijn traditioneel de huishoudens die tot de zogenaamde doelgroep van

beleid horen. Daarnaast is er een groep huishoudens met een net iets hoger inkomen die

in een vergelijkbare situatie zitten. Deze huishoudens zijn aangewezen op een sociale

huurwoning omdat een koopwoning onbetaalbaar is. Ter illustratie: een huishouden met

een inkomen van €40.000 kan een maximaal een hypotheek van €180.000 krijgen (4,5x

jaarinkomen), een bedrag waar nauwelijks een koopwoning voor te kopen is.

Zeker in de gemeente Abcoude waar de woningvoorraad bestaat uit relatief veel dure

koopwoningen en een beperkt aantal huurwoningen is het belangrijk aandacht te

schenken aan deze kwetsbare doelgroep.

De gemeente vindt het belangrijk dat er in de huursector voldoende aanbod aan

betaalbare woningen is én blijft. Om het betaalbare aanbod beschikbaar te maken is ook

van belang beleid te voeren dat de doorstroming verbeterd.

Starters

Ondanks dat er een negatief migratiesaldo is van jongeren tussen de 15 en 24 jaar die de

gemeente verlaten wil een fors aandeel starters graag in de gemeente blijven wonen. Ze

blijven graag verbonden aan de gemeente, vanwege familie en vrienden die er wonen,

het dorpse karakter en toch de nabijheid van alle voorzieningen van Amsterdam. Het

behoudt van deze groep in onze gemeente is mede van belang voor een gezonde

bevolkingsopbouw en het behoud van een duurzaam verenigingsleven.

Starters onderscheiden we in drie groepen:

• o

  de starter die voor de eerste keer zelfstandig gaat wonen;

• o

  de koopstarter die voor de eerste keer een koopwoning koopt;

• o

  degene die weer zelfstandig op de woningmarkt komt, met name als gevolg van (echt)scheiding.

Doordat de woningprijzen in de gemeente Abcoude zeer hoog liggen (ruim boven het

landelijk gemiddelde) kunnen koopstarters de stap van een huurwoning naar een

koopwoning moeilijk maken. Hierdoor komen huurwoningen slechts in beperkte mate vrij,

hetgeen de doorstroming niet bevordert. De kansen voor starters die voor het eerst

zelfstandig willen wonen in de gemeente worden op deze manier nog kleiner.

De gemeente Abcoude wil deze doelgroep graag behouden voor haar gemeente en zal

het bouw- en huisvestingsbeleid hierop aanpassen. De kansen zullen moeten worden

vergroot door enerzijds het realiseren van (goedkope) starterswoningen en anderzijds het

bevorderen van de doorstroming.

Senioren

Onder senioren verstaat men veelal de categorie 55+-ers. Langzamerhand is echter het

besef gegroeid, dat de belangstelling voor specifieke seniorenhuisvesting pas op veel

latere leeftijd ontstaat, vaak pas na het 65e of 70e jaar. De toegenomen levensverwachting,

de betere gezondheid en sociaal-culturele factoren zijn hiervoor verantwoordelijk.

Abcoude wil in overleg met de regiogemeenten en de provincie nagaan hoe

hiermee om te gaan in het huisvestingsbeleid.

Zeker tegen de achtergrond van het voorgaande kent de gemeente Abcoude slechts een

beperkte vergrijzing, hetgeen niet wil zeggen dat het aanbod van woningen voor senioren

toereikend is. Naast de instroom van jonge gezinnen kent de gemeente namelijk ook een

uitstroom van senioren. Deze heeft vooral te maken met een tekort aan (geschikte)

nultredenwoningen in combinatie met het ontbreken van zorgvoorzieningen binnen onze

gemeente3. Dit zien wij als een zorgelijke situatie waarbij senioren min of meer

noodgedwongen moeten verhuizen vanwege een tekort in het aanbod aan geschikte

woningen. Daarom zet de gemeente dan ook in op de bouw van nultredenwoningen,

zowel in de huur- als de koopsector. Bij de bouw van deze woningen zal ook rekening

worden gehouden met de omgevingsfactoren als nabijheid van voorzieningen en

inrichting van de openbare ruimte.

Zorgbehoevenden

Landelijk is een trend ingezet van extramuralisering (de afbouw van grootschalige

zorgcomplexen) en vermaatschappelijking van de zorg (zorgvragers maken volwaardig

deel uit van de samenleving). Daarnaast speelt er de vergrijzing: er komen steeds meer

oudere mensen en deze mensen worden steeds ouder. Het accent is daarmee steeds

meer komen te liggen op hulp- en zorgverlening aan huishoudens en personen in een

thuissituatie: ‘zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen’ en als het niet anders kan in de

wijk in aangepaste woonvormen met zorg en welzijn in de buurt.

Door voor zorgbehoevenden geschikte woningen te realiseren komen er, vooral in de

huursector, voor starters betaalbare woningen vrij. Naast zorgbehoevenden worden er

dus tegelijk starters geholpen.

Welgestelden

Welgestelde huishoudens vormen een belangrijk deel van de gemeentelijke bevolking.

De gemeente vindt het van belang dat deze categorie inwoners in de gemeente kunnen

blijven wonen als zij naar andere (hetzij grotere hetzij meer op de actuele levensfase

toegesneden) woningen willen verhuizen.

Doelstelling 4. Duurzaamheid

Duurzaamheid is in de huidige tijd een steeds belangrijker thema. Vermindering van het

energieverbruik (gas, water en licht) is een belangrijk streven en hierin ligt, zowel bij de

nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad voor de komende jaren een grote

uitdaging. Dit kan onder andere bereikt worden door het aanbrengen van goede isolatie,

3 Senioren gaan veelal naar: 1) ’t Kampje in Loenen, waar 40% van de 81 plaatsen wordt ingevuld door voormalige Abcoudenaren en Baambruggenaren (bron: complexeigenaar Habion); en 2) Maria-oord in Vinkeveen

het opwekken van lichtenergie (zonnecollectoren) maar ook het gebruik van een

zonneboiler. Deze maatregelen besparen niet alleen het energieverbruik, maar drukken

ook de (toenemende) woonlasten van de bewoners. De gemeente speelt een belangrijke

rol in de voorlichting over dit onderwerp. Uit het Woningmarktonderzoek Abcoude 2008 is

gebleken dat Abcoudenaren dit ook als een belangrijk thema beschouwen en ook bereid

zijn hierin te investeren.

Momenteel voert de gemeente in dit kader een onderzoek uit naar de haalbaarheid van

een warmtekrachtkoppeling in de Winkelbuurt. Dit om op een duurzame manier om te

gaan met energieverbruik en toevoer.

Hoofdstuk 4. Woningbehoefte 4

Huur/koopverhouding

Uit het woningbehoefte-onderzoek blijkt dat de verhouding huur/koop in het nieuwe

woningaanbod gedurende de komende 10 jaar de volgende is:

Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat de huurwoningvoorraad kwantitatief niet meer

behoeft te worden uitgebreid. Daarbij dienen de volgende belangrijke kanttekeningen te

worden geplaatst:

• o

  Bovenstaande saldo-gegevens gaan alleen maar op indien perfecte doorstroming plaatsvindt. Dat is uiteraard lang niet altijd het geval. Ook in de huursector zullen woningen worden betrokken door huishoudens van buiten de gemeente. Er is immers sprake van een regionale woningmarkt. Als vestiging van buiten in huurwoningen in de gemeente Abcoude niet wordt gecompenseerd door een navenant vertrek naar huurwoningen elders in de regio, uitbreiding van de huurvoorraad wel nodig is.

• o

  Adequate nieuwbouw is het trekpaard van de doorstroming. Ook als er onvoldoende of de verkeerde nieuwe woningen op de markt komen, stagneert de doorstroming.

• o

  Een kwantitatief saldo van 0 betekent niet dat de huurvoorraad in orde is wat betreft de kwaliteit van het aanbod. Op die kwalitatieve aspecten gaan we in het navolgende in.

Huursector

De algemene lijn in de huursector is de noodzaak van transformatie van eengezinswoningen

naar veel meer nultredenwoningen. Wanneer op de lagere termijn voldoende

doorstroming plaatsvindt (binnen de huursector en van huur naar koop) zal met name de

druk op de eengezinshuurwoningen verminderen. Voorlopig is deze situatie niet bereikt.

De praktijk in Abcoude laat echter zien dat het juist aan deze doorstroming schort, zeker

in tijden van economische recessie. Er komen slechts in beperkte mate (sociale)

huurwoningen vrij, en voor de vrijkomende woningen bestaat zeer grote belangstelling.

De wachttijd voor een sociale huurwoning bedroeg in het eerste kwartaal van 2008 circa

9,2, en is daarmee de hoogste wachttijd van de regio Utrecht. Overschotten aan

eengezinshuurwoningen in het huursegment zullen er dus voorlopig niet zijn.

Deze situatie wil uiteraard niet zeggen dat in de huursectoren geen activiteiten ontplooid

moeten worden. Er zijn immers wel degelijk tekorten. Dat zijn nultredenwoningen, zowel

gestapeld als grondgebonden. Deze tekorten kunnen zowel door nieuwbouw als wellicht

ook door opplussen van bestaande woningen worden weggewerkt. De nieuwbouw zal

moeten bijdragen aan het opwekken van doorstroming.

5 Inclusief 30% noodzakelijke reservecapaciteit

Koopsector

De algemene lijn in de koopsector is de volgende:

• o

  Groot tekort aan goedkope woningen, met name voor koopstarters.

• o

  Tekorten in de duurdere grondgebonden segmenten.

• o

  Tekorten aan koopappartementen en in mindere mate grondgebonden nultredenwoningen (bungalows e.d.).

Adequate nieuwbouw in deze 3 sectoren verlicht de druk op het middeldure grondgebonden

segment. Voorwaarden daarbij zijn uiteraard dat:

• o

  Verkoop van de huidige woning vlot en tegen een aanvaardbare prijs plaats kan vinden.

• o

  De koopappartementen op 1e klas locaties liggen.

• 

Kernpunten

Kern Abcoude

Kwantitatief maakt de kern Abcoude ca. 80% van de woningbehoefte uit (noodzakelijke

ruimtelijke capaciteit inclusief reserve: ca. 230 woningen in periode tot 2020). Het totale

gemeentelijke beeld van de kwalitatieve woningbehoefte geldt grosso modo dan ook voor

deze kern.

Kern Baambrugge

Het onderzoekt geeft voor de kwalitatieve woningbehoefte van Baambrugge de volgende

indicaties:

• o

  Noodzakelijke ruimtelijke capaciteit inclusief reserve: ca 50 woningen in periode tot 2020.

• o

  In huursector uitsluitend grondgebonden levensloopbestendige woningen; geen appartementen.

• o

  In koopsector starterswoningen (ook voor alleenstaande jongeren6) en tweekappers/ vrijstaand.

• o

  Beperkt aantal nultredenwoningen in de koopsector.

• o

  Toewijzing middels kleine kernen beleid.

Vraagzijde in beeld

In de afgelopen jaren zijn diverse onderzoeken gedaan die inzicht bieden in de

woningvraag van de mensen met een lichte functiebeperking, lichamelijk en / of verstandelijk

gehandicapten en mensen met een psychische beperking. Deze onderzoeken

zijn geanalyseerd en op grond daarvan gaat de gemeente uit van de volgende behoefte

voor het jaar 2015.

Aanbodzijde in beeld

Het aanwezige aanbod aan woonvormen voor de brede zorgdoelgroep wordt in tabel 4.5

weergegeven.

Het aanbod voor de zorgdoelgroep zal met de uitvoering van de vernieuwingsplannen

rond het woonzorgcentrum De Angstelborgh een aanmerkelijke verbetering ondergaan.

De Gemeenteraad heeft de vernieuwingsplannen goedgekeurd en hierdoor ontstaat een

adequaat ingerichte woonzorgzone in het centrum van Abcoude. Dit komt op het

volgende neer:

• ·

  Er worden 18 woonzorgeenheden gerealiseerd: 12 plaatsen voor mensen met dementie en 6 plaatsen voor revaliderende patiënten (de plaatsen in Abecenwalde komen te vervallen).

• ·

  Zuwe realiseert een zorgpost en een ruimte voor ontmoeting / activiteiten met een restaurantfunctie. Vanuit deze zorgpost wordt ook zorg geboden aan mensen die zelfstandig in de omgeving wonen.

• ·

  De bestaande 52 nultredenwoningen krijgen een zorglabel en kunnen worden toegewezen aan mensen met een CIZ-indicatie voor zorg.

In Baambrugge bestaat het plan om tot realisatie van een zorgboerderij (de Elba-hoeve)

te komen, met ook een verblijffunctie voor 8 plaatsen voor lichamelijk en / of verstandelijk

gehandicapten.

Restopgave in beeld

In de huursector ligt de opgave, na de uitvoering van de vernieuwingsplannen rond de

Angstelborgh, vooral bij het toevoegen van nultredenwoningen (die als nieuwbouwwoning

vanzelfsprekend ook aanpasbaar zijn gebouwd), zorgwoningen en grootschalig beschermd

wonen, met name voor ouderen.

In de koopsector is het aanbod ruimer dan de vraag. Een ruimer aanbod is ook gewenst,

omdat een groot deel van het geschikte aanbod koopwoningen bewoond wordt door

mensen zonder een functiebeperking.

Hoofdstuk 5. Beleid en Programma

Sociale sector

Ten aanzien van de bestaande huurwoningen staan wij het volgende beleid voor:

• o

  Vrijmaken bestaande huurwoningen voor startende huishoudens door middel van doorstroming oudere huishoudens naar (nieuwe) nultredenwoningen.

• o

  Op beperkte schaal verkoop eengezinswoningen aan startende huishoudens via koopconstructies (MGE, KoopGarant) waardoor woningen blijvend voor de doelgroepen geschikt zijn. Eén op één vervanging van verkochte huurwoningen door middel van nieuwbouw. Dit zal nader uitgewerkt moeten worden, en er zullen hierover afspraken gemaakt moeten worden met Westhoek Wonen.

• o

  Waar mogelijk (en dat geldt voor een beperkte hoeveelheid woningen) het meer levensloopbestendig maken van eengezinshuurwoningen. Dit kan bijvoorbeeld door het verwijderen van drempels, of het plaatsen van handgrepen in de douche.

• o

  Substantieel vergroten van de energiezuinigheid in het kader van de reductie van CO2 en beperking van de woonlasten.

Marktsector

• o

  Stimuleren van levensloopbestendigheid. Dat betekent met name bij nieuwbouw (de mogelijkheden tot) nultredenwoningen bevorderen. In de bestaande bouw kunnen eigenaren-bewoners gewezen worden op de mogelijkheden om hun eigen woning aan te passen, ook bij aanbouw en verbouw.

• o

  Stimuleren van energiezuinigheid. In het kader van het CO2-beleid streeft de gemeente naar energiebesparing in nieuwbouw en bestaande bouw. Daartoe voert zij een stimulerend beleid. Zie Nota Duurzaam Bouwen (in voorbereiding).

  Artikel 5.6. Woonruimteverdeling

  In de gemeente Abcoude geldt de Huisvestingsverordening 2006. Daarin worden de

  vergunningverlening en de voorwaarden voor woonruimteverdeling geregeld.

  De kernopgave voor de gemeente “zorgen dat de eigen woningbehoefte voldoende kan

  worden gehonoreerd tegen de achtergrond van een grote druk van buiten en hoge

  woningprijzen” kan slechts ten dele met de geldende regelgeving tegemoet worden

  getreden.

Huursector

In de huisvestingsverordening is de mogelijkheid opgenomen van lokaal maatwerk (van

toepassing op maximaal 30% van het sociale aanbod). De gemeente acht het van belang

om dit artikel zo maximaal mogelijk toe te passen op de woningzoekenden met een lokale

binding. In het bijzonder geldt dit bij nieuwbouw en voor Baambrugge.

Hiermee kan bovendien worden vooruitgelopen op de verwachte herziening van de

huisvestingswet, waarin het criterium “leefbaarheid” wordt geïntroduceerd.

Westhoek Wonen heeft bij de Stichting Experimentele Volkshuisvesting (SEV)

aangegeven deel te willen nemen aan een experiment op het gebied van

inkomensafhankelijke huurprijzen. Als Westhoek Wonen voor dit experiment in

aanmerking komt dan ondersteunt de gemeente dit initiatief.

Woonduur is inschrijfduur geworden

Per 1 juli 2006 heeft er een wijziging plaatsgevonden in het woonruimteverdeelsysteem.

Tot 1 juli 2006 had een doorstromer de volledige woonduur in de huidige huurwoning als

wachttijd op de registratie staan. Voor alle inschrijvingen vanaf 1 juli 2007 geldt alleen de

inschrijftijd als wachttijd. In onze gemeente willen wij de mogelijkheden onderzoeken om

de wachttijd op basis van inschrijfduur te wijzigen in een wachttijd op basis van

woonduur. Het vermoeden is dat dit een positieve bijdrage zal leveren aan de

doorstroming.

Koopsector

Lokaal maatwerk wordt ook toegepast op sociale koopwoningen (tot € 181.512, prijspeil

1 juli 2006). Alle sociale koopwoningen boven die grens (en dat wordt vermoedelijk het

overgrote deel) zijn niet meer vergunningplichtig. Er gelden dan geen wettelijke

beperkingen meer ten aanzien van de wijze van toewijzing.

In de (in de toekomst aan te passen) Huisvestingswet zal met die prijsgrens overigens

flexibeler worden omgegaan. Dat biedt meer mogelijkheden.

MGE-koop is een bijzondere constructie, waarmee de gemeente en de woningcorporatie

bepaalde doelgroepen kan helpen bij hun eerste stap op de koopwoningmarkt.

Al met al kan via dit instrumentarium slechts in beperkte mate worden gegarandeerd dat

de plaatselijke woningbehoefte daadwerkelijk voldoende wordt bediend. Zoals al eerder is

aangegeven, wil de gemeente monitoren in hoeverre er een verdringing plaatsvindt door

instroom van elders (o.m. uit Amsterdam) waardoor de plaatsgebonden woningbehoefte

in de knel blijft komen.

De gemeente heeft goede ervaring opgedaan met het opstellen van Toewijzingsbeleid bij

de laatste nieuwbouwprojecten zoals de Nellestein (32 woningen), Broekzijdsehof in het

Stationsgebied (95 woningen) en de IJsvogel in Baambrugge (40 woningen en 3 kavels).

In het toewijzingsbeleid wordt het stimuleren van de doorstroming als uitgangspunt gekozen. In de bijlage bij deze woonvisie staat het concept toewijzingsbeleid voor de

Winkelbuurt. Deze ervaringen zullen bij toekomstige bouwprojecten worden gecontinueerd.

Hoofdstuk 6. Van programma naar uitvoering

De gemeente Abcoude stelt een Woonvisie op die concreet en uitvoerbaar is. Het gaat

niet alleen om mooie woorden, maar juist de uitvoering ervan. In dit hoofdstuk geven we

aan welke afspraken gemaakt zouden moeten worden en wat er nog moet worden

gedaan om het programma te kunnen uitvoeren.