Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Zandvoort houdende informatie over het grondbeleid Nota grondbeleid 2015

Voor de realisering van ruimtelijke doelstellingen dient de gemeente Zandvoort te beschikken over een beleidskader voor het te voeren grondbeleid. Dit beleidskader moet aandacht besteden aan de risico’s van planrealisering en de financiële positie van de gemeente enerzijds en de wens van de gemeente om in meer of mindere mate invloed uit te kunnen oefenen op de ruimtelijke planvorming (zowel nieuwbouw en herstructurering) anderzijds.

Het beleidskader dient daarbij mede om te worden toegepast bij de uitvoering van het gestelde in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (‘BBV’). Dit besluit verplicht de gemeen­ten en provincies onder meer in de jaarlijkse begroting een paragraaf grondbeleid op te nemen.

In de voorliggende Nota grondbeleid 2015 wordt daarvoor het raamwerk opgenomen. Deze nota is een herziening van de op 16 februari 2010 vastgestelde nota. Met name de aanscherping van de financiële planaspecten rond risicodragende gemeentelijke planontwikkeling, de wettelijke bepalingen inzake finan­ciële verslaglegging (zoals het Besluit Begroting en Verantwoording) en voortschrijdend inzicht inzake de Zandvoortse situatie nopen tot herziening van het grondbeleid voor Zandvoort.

Aangegeven wordt wat in principe de werkwijze van de gemeente is om de ruimtelijke doelstellingen binnen de gemeente te realiseren en op welke wijze daartoe de beschikbare grondbeleidsinstrumenten (kunnen) worden ingezet. Met de voorliggende nota maakt de gemeente tevens aan belanghebbenden (zowel burgers als initiatiefnemers/marktpartijen) kenbaar hoe het grondbeleid wordt gevoerd en wat zij daarmee van de gemeente kunnen verwachten. Doelstellingen van dit beleid zijn onder andere:

• -

  Het bepalen van de gemeentelijke ‘strategie’ ten aanzien van grondbeleid bij (locatie)ontwikkelingen. - Het (opnieuw) bezien van de bestaande beleidsuitgangspunten in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (‘Wro’) van 1 juli 2008 met inbegrip van de financiële aspecten van ruimtelijke ontwikkelingen (afdeling 6.2 van de Wro, ook wel ‘grondexploitatiewet’ genaamd).

• -

  Het tot stand brengen van samenhang tussen grondbeleid en de relatie met onder andere het ruimtelijk beleid en de begroting.

• -

  Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid en het spreiden en daarmee beperken van financiële risico’s.

• -

  Het genereren van financiële middelen ter dekking van investeringen bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.

• -

  Het bepalen van transparante en consequente richtlijnen voor het gemeentelijk grondbeleid teneinde willekeur en onduidelijkheid te voorkomen.

De Nota grondbeleid is daarmee te beschouwen als een kadernota: het kader voor het te voeren grond­beleid wordt aangegeven met richtlijnen en afspraken waaraan in voorkomende gevallen kan worden ge­toetst. De diverse ruimtelijke projecten kunnen aan de hand van deze nota worden ontwikkeld en gerea­liseerd. Daarnaast kunnen de (financiële aspecten van) deze projecten in de jaarlijkse begroting in de para­graaf grondbeleid worden toegelicht, teneinde de financiële aspecten daarvan voor de gemeente in beeld te brengen.

De nota geeft na een inleiding (hoofdstuk 1) eerst een samenvatting (hoofdstuk 2). In hoofdstuk 3 wordt het grondbeleid en de toepassing daarvan weergegeven. Als bijlage 1 is een keuzemodel voor samenwerking versus kostenverhaal opgenomen. Bijlage 2 bevat een toelichting op deze nota. In bijlage 3 wordt een overzicht gegeven van het vigerend beleid van zowel hogere overheden als de gemeente Zandvoort waar dat relevant is voor het grondbeleid.

• -

  In deze nota wordt het te voeren kader voor het grondbeleid van de gemeente Zandvoort weergegeven. De Nota grondbeleid is te beschouwen als een kadernota: zij geeft met richtlijnen en afspraken het kader aan waaraan de gemeente in voorkomende gevallen kan toetsen.

• -

  Grondbeleid wordt door de gemeente Zandvoort ingezet als ondersteunend beleid ten behoeve van het realiseren van andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen, waaronder het realiseren van de woondoel­stelling, het op peil houden van de bestaande voorzieningen binnen de bestaande kern, het behouden van een zo groot mogelijke invloed op de kwaliteit van toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en het genereren van financiële middelen ten behoeve van allocatie via het algemeen gemeentelijk (finan­cieel) beleid. Het grondbeleid is daarmee een middel en geen doel op zich.

• -

  De gemeente staat bij de realisering van ruimtelijke plannen in principe een faciliterend grondbeleid voor. Een vorm van min of meer actief grondbeleid blijft echter ook mogelijk: daar waar gezien de omstandigheden een andere insteek van de gemeente meer op zijn plaats is, verdient deze zeker de aandacht. Daarbij worden in beginsel alle keuzemogelijkheden (zoals de toepassing van het gemeente­lijk voorkeursrecht en onteigening) opengelaten, maar wel kritisch afgetast op hun haalbaarheid/inzet­baarheid. Dit betekent onder meer dat de gemeente Zandvoort hecht aan:

  • *

    haar regierol in het kader van de ruimtelijke planvorming met inzet van het wettelijk instrumen­tarium;

  • *

    het vooraf in beeld brengen van de risico’s voor haarzelf, mede in relatie tot de mogelijk­heden/wenselijkheden om de risico’s van een desbetreffend project bij derden te laten c.q. onder te brengen. Derhalve: maatwerk, gelet op de wens tot het kunnen voeren van de gemeentelijke regierol.

• -

  Verwervingsbeleid staat altijd ten dienste van de directe planrealisering in een concreet project. Verwerving is daarbij gebaseerd op een verwervingsstrategie voor een concreet project. Gronden c.q. gebouwd onroerend goed worden alleen dan verworven als de betreffende verwerving noodzakelijk is voor de realisering van het ruimtelijk doel, mede na een duidelijke risicoafweging van het al dan niet verwerven van het betreffende object. Verwerving van gronden c.q. gebouwd onroerend goed als stra­tegisch object geschiedt alleen als uit een risicoanalyse het expliciete voordeel daarvan boven verwer­ving door derden c.q. niet-verwerven door de gemeente blijkt.

  Bij de afweging of tot verwerving moet worden overgegaan, wordt mede het in dat concrete project op te stellen verwervingsplan betrokken.

• -

  Gronden worden in principe in volle eigendom uitgegeven. Als de omstandigheden dat toelaten c.q. vereisen is uitgifte in erfpacht echter ook bespreekbaar c.q. gewenst voor de gemeente. Te denken valt daarbij aan toepassing van zowel voortdurende als tijdelijke erfpacht. Het gaat dan om strategische en/of maatschappelijke overwegingen. Erfpachtuitgifte is dan een instrument om bijzondere initia­tieven voor Zandvoort te stimuleren vanuit het algemeen belang.

• -

  Voor het bepalen van de financiële aspecten van ruimtelijke projecten waarin gemeentelijke eigen­dommen zijn begrepen, wordt per project een grondexploitatieraming opgesteld, waarin alle kosten en opbrengsten van dit project worden opgenomen. Wijzigingen in de raming in de loop van het ontwikkelingsproces worden bijgehouden, zodat de gemeente een actueel en betrouwbaar beeld behoudt van de financiële aspecten en de risico’s van de betreffende ontwikkeling. Een en ander conform de wettelijke regelgeving (waaronder met name het BBV).

• -

  De grondwaarde van nieuwe uitgiften geschiedt via hantering van de residuele benadering. Het betreft hierbij projecten met een commerciële (markt)waarde.

  Voor de berekening van grondprijzen voor sociale woningbouw wordt een vast bedrag gehanteerd dat mede dient ter dekking van de door de gemeente te maken kosten voor het bouw- en woonrijp maken. De grondprijzen voor woningen in de vrije sector worden gebaseerd op een residuele benadering en met een marktconforme beleggerswaarde op maat.

  Bij projecten waaraan geen marktwaarde kan worden toegekend, wordt eveneens een normatief vast bedrag per m2 bruto vloeroppervlak als grondwaarde toegekend ter dekking van de door de gemeente te maken kosten voor het bouw- en woonrijp maken.

• -

  De waarde van de gemeentelijke gronden en vastgoedobjecten wordt, mede in relatie tot de wettelijke verplichtingen (o.a. het BBV), jaarlijks geraamd en vastgesteld.

3.1 Inleiding

In Zandvoort worden de hierna volgende principes voor de toepassing van grondbeleid gehanteerd. Doel is met name het bieden van een kader voor de realisering van de binnen de gemeente voorkomende ruimte­lijke projecten.

In het algemeen geldt dat de gemeente vanuit haar verantwoordelijkheid als zodanig haar regierol wil vervullen waar dat mogelijk is. In beginsel worden alle keuzemogelijkheden opengelaten, doch wel kri­tisch afgetast op hun haalbaarheid/inzetbaarheid. Waar relevant zullen de (financiële) bepalingen van het BBV en de Wet ruimtelijke ordening van 1 juli 2008 (‘grondexploitatiewet) worden benut.

3.2 Grondbeleid als ondersteunend beleid voor andere beleidsvelden

Grondbeleid wordt door de gemeente ingezet als ondersteunend beleid ten behoeve van het realiseren van andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Daaronder vallen met name:

• -

  het realiseren van de woondoelstelling,

• -

  het op peil houden van de bestaande voorzieningen binnen de bestaande kern,

• -

  het behouden van een zo groot mogelijke invloed op de kwaliteit van toekomstige ruimtelijke ontwik­kelingen,

• -

  het genereren van financiële middelen ten behoeve van allocatie via het algemeen gemeentelijk (finan­cieel) beleid.

Het grondbeleid wordt hiermee ingezet als middel en niet als doel op zich.

3.3 Faciliterend grondbeleid: regierol voor de gemeente

De gemeente staat bij de realisering van ruimtelijke plannen in principe een faciliterend (passief) grond­beleid voor, met name vanwege de relatief grote risico’s van actieve gemeentelijke deelname in projecten, mede afgezet tegen de gemeentelijke financiële positie. Dit is echter geen dogma, maar een uitgangspunt: daar waar gezien de omstandigheden een andere insteek van de gemeente meer op zijn plaats is, verdient deze zeker de aandacht. Ook daarbij wordt gelet op de gemeentelijke eigendomspositie en de mogelijkheid om als gemeente een (grotere) eigendomspositie te verwerven; dit wordt afgezet tegen het belang van de betreffende (her)ontwikkeling, mede in relatie tot andere projecten in de gemeente. Daarbij worden in beginsel alle keuzemogelijkheden (zoals de toepassing van het gemeentelijk voorkeursrecht en onteigening) opengelaten; deze worden wel kritisch afgetast op hun haalbaarheid/inzetbaarheid en alleen ingezet als de financiële risico’s uitdrukkelijk bekend zijn en afgedekt.

Dit betekent dat de gemeente bij uitstek hecht aan haar regierol in het kader van de ruimtelijke planvor­ming. Faciliterend grondbeleid betekent in dat geval dus ‘helemaal zelf láten doen’ en actief grondbeleid ‘helemaal zélf doen’. In het eerste geval laat de gemeente het risico uitdrukkelijk aan de markt en in het tweede geval neemt zij weloverwogen zelf het risico voor de betreffende ontwikkeling.

Afhankelijk van de situatie is op planniveau een tussenvorm van deze twee uitersten denkbaar.

De gemeente hecht dus aan het vooraf in beeld brengen van de risico’s voor haarzelf, mede in relatie tot de mogelijkheden/wenselijkheden om de risico’s van een desbetreffend project bij derden te laten c.q. onder te brengen. Derhalve: maatwerk, gelet op de wens tot het kunnen voeren van de gemeentelijke regierol.

3.4 Verwerving en verwervingsstrategie

Verwervingsbeleid staat altijd ten dienste van de directe planrealisering in een concreet project. Verwer­ving is daarbij gebaseerd op een verwervingsstrategie voor een concreet project. Gronden c.q. gebouwd onroerend goed worden alleen dan verworven als de betreffende verwerving noodzakelijk is voor de reali­sering van het ruimtelijk doel, mede na een duidelijke risicoafweging van het al dan niet verwerven van het betreffende object. Verwerving van gronden c.q. gebouwd onroerend goed als strategisch object ge­schiedt alleen als uit een risicoanalyse het expliciete voordeel daarvan boven verwerving door derden c.q. niet-verwerven door de gemeente blijkt. In deze risicoanalyse wordt mede het belang van de betreffende verwerving als expliciet ruilobject voor het betreffende of een ander project betrokken. Ook hier staat als uiteindelijk doel het bereiken van de ruimtelijke doelstelling voorop. Grond c.q. gebouwd onroerend goed wordt vanwege de inzet van publieke middelen en de publieke taak van de gemeente, mede in relatie tot het vermogensbeslag van de gemeente, daarom niet verworven uit speculatieve overwegingen.

De toekomstige waarde van de verwerving voor de gemeente dient bij de besluitvorming te worden afge­zet tegen onder andere de kosten en werkdruk van het (tijdelijk) beheer tot het moment van realisering van de nieuwe bestemming, de mogelijkheid om later alsnog het perceel te verwerven en het psychologisch effect van de verwerving.

Toepassing van het gemeentelijk voorkeursrecht en onteigening wordt beoordeeld in het kader van de integrale besluitvorming over het toepassen van (in meer of mindere mate) actief grondbeleid. Voordat daartoe in een concreet geval wordt besloten, zal kritisch worden afgewogen (bijvoorbeeld door het opstellen van een ‘quick scan risicoanalyse’) of de mogelijke revenuen van actieve deelname opwegen tegen het risico daarvan. Daarbij worden in ieder geval de juridische en financiële risico’s van de actieve inzet kritisch beoordeeld.

3.5 Samenwerking en kostenverhaal

Gronduitgifte

Bij toepassing van actief grondbeleid geschiedt het kostenverhaal via gronduitgifte (het ‘traditionele model’) en via toepassing van marktconforme grondprijzen. Gronduitgifte geeft weliswaar de ruimste mogelijkheden voor de gemeente om kosten te verhalen en een mogelijke winst te realiseren op de verkoop van de (bouw- en woonrijpe) grond, maar dit kan alleen als de gemeente zelf de grond bezit en dus daarmee het realiserings- en afzetrisico loopt. Bij de keuze voor toepassing van faciliterend of actief grondbeleid worden daarom per geval de mogelijke opbrengsten en kosten in relatie tot de (financiële) risico’s afgewogen. Het opstellen van een heldere risicoanalyse is daarvoor noodzakelijk.

Kostenverhaal anderszins

Bij een samenwerking met derden dan wel bij geheel faciliterend grondbeleid is sinds de invoering van de Wet ruimtelijke ordening van 1 juli 2008 (Wro) relevant of de ontwikkeling past binnen het vigerende bestemmingsplan of dat voor deze ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld.

De Wro verplicht de gemeente om in samenhang met de juridisch-planologische maatregel (bestem­mingsplan of projectbesluit) een grondexploitatieplan op te stellen, met name ten behoeve van het verhaal van gemeentelijke kosten voor de realisering van het project. Dit grondexploitatieplan kan achterwege blijven als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Dit is alleen het geval als de gemeente de betref­fende bijdrage reeds heeft ontvangen. Als de gemeente een exploitatieovereenkomst sluit en de betref­fende exploitant nalatig blijft of niet in staat is te betalen, kan de gemeente de kosten namelijk alsnóg niet verhalen (bijvoorbeeld in geval van een faillissement). Het exploitatieplan dient in dat geval als publiekrechtelijke achtervang voor de rechthebbende op het betreffende project.

De gemeente stelt dus altijd een exploitatieplan op als achtervang voor het sluiten van een exploitatie­overeenkomst voor het kostenverhaal, behalve als de betreffende bijdrage reeds is ontvangen en het gemeentelijk risico dus is afgedekt. Dat wordt dan per bestemmingsplan c.q. projectbesluit expliciet verklaard.

NB zie ook hierna onder ‘3.7 Grondexploitatieramingen’.

Voor de nog bestaande oude bestemmingsplannen gelden nog de bepalingen van de ‘Exploitatieverorde­ning gemeente Zandvoort 2007’ (kostenverhaal via een exploitatiebijdrage).

Keuze voor samenwerkingsvorm en selectie van marktpartijen

Aan de hand van de hiervoor beschreven wens tot het voeren van de gemeentelijke regie wordt per project een keuze gemaakt voor de meest voor de hand liggende vorm van samenwerking met een (of meer) marktpartij(en). Indien zulks aan de orde is, wordt dan tevens bepaald op welke wijze de selectie van deze marktpartij(en) plaats zal vinden, mede aan de hand van de op dat moment geldende wet- en regelgeving. De inzet van andere grondbeleidsinstrumenten (zoals gemeentelijk voorkeursrecht en onteigening) wordt daarbij integraal betrokken.

Ten behoeve van het in concrete gevallen bepalen van de meest voor de hand liggende vorm van samen­werking is een keuzemodel voor samenwerking en kostenverhaal als bijlage 1 bij deze nota gevoegd. In dit model is tevens de relatie met de Wet ruimtelijke ordening van 1 juli 2008 (‘grondexploitatiewet’) aangegeven.

3.6 Uitgifte

Categorieën

Gronden in eigendom van de gemeente kunnen (voor het grondbeleid) worden onderverdeeld in drie categorieën:

• 1

  Strategische gronden: gronden die in de (nabije) toekomst in aanmerking komen voor directe of indi­recte inzet (namelijk als ruilobject) in de gemeentelijke projecten.

  Deze gronden worden in financiële zin als ‘voorraad grond’ rechtstreeks op de balans geadministreerd conform de regels van het BBV.

• 2

  Te verkopen gronden in de projectgebieden die ten behoeve van de realisering van de projecten worden verkocht.

  Deze gronden worden als ‘bouwgrond in exploitatie’ geadministreerd in een door de raad vastgestelde grondexploitatie, eveneens conform de regels van het BBV.

• 3

  Te verkopen reststroken/snippergroen (al dan niet formeel openbaar).

Verkoop of erfpacht

Gronden worden in principe verkocht in volle eigendom. Als de omstandigheden dat toelaten c.q. vereisen is uitgifte in erfpacht echter ook bespreekbaar c.q. gewenst voor de gemeente. Te denken valt daarbij aan toepassing van zowel voortdurende als tijdelijke erfpacht. Het gaat dan om strategische en/of maatschap­pelijke overwegingen. Erfpachtuitgifte is dan een instrument om bijzondere initiatieven voor Zandvoort te stimuleren vanuit het algemeen belang.

Voorbeelden van eerdere uitgiften in erfpacht betreffen, naast specifieke uitgiften als de gronden voor het circuit en de golfbaan, (delen van) het Palaceplein, het Van Fenemaplein en de Passage. Daar zijn in het verleden tijdelijke erfpachtrechten gevestigd en deze lopen in de periode 2013-2019 af. Vanwege de aflopende erfpachtovereenkomsten op de betreffende percelen heeft de gemeenteraad op 24 februari 2009 de Notitie erfpacht Middenboulevard vastgesteld. Voor een aantal aflopende rechten is inmiddels een nieuw recht vastgesteld; in de komende periode wordt dit ook voorzien voor de overige aflopende erfpachtrechten, voor zover althans de betreffende objecten niet nodig zijn voor herontwikkeling van het Palaceplein e.o.

Kortheidshalve wordt voor het overige naar de genoemde notitie verwezen.

Algemene bepalingen

Ten behoeve van nieuwe erfpachtuitgiften heeft de gemeenteraad de ‘Algemene bepalingen voor voort­durende erfpacht’ vastgesteld (2009, revisie september 2011). Bijzondere voorwaarden worden per con­crete transactie overeengekomen c.q. vastgesteld. Deze voorwaarden zijn in principe van toepassing op uitgiften in het gehele grondgebied van de gemeente (tenzij expliciet anders bij de vaststelling van deze voorwaarden wordt bepaald). Deze voorwaarden gelden voor het gebied Middenboulevard voor zover niet anders is vastgesteld door de gemeenteraad in de Notitie erfpacht Middenboulevard d.d. 24 februari 2009.

Het vaststellen van algemene bepalingen voor de verkoop van gronden is nu niet opportuun: incidentele verkoop van gronden komt relatief weinig voor en is divers en daarom altijd maatwerk. Dat laatste geldt ook voor de prijsvorming. De verkoopvoorwaarden worden, uiteraard gelet op wet- en regelgeving, per concrete transactie overeengekomen c.q. vastgesteld.

Uitgifte van snippergroen en overige restgronden

De gemeente bezit (openbaar) groen waarbij een duidelijke functie ontbreekt of die geen meerwaarde heeft als onderdeel van de openbare ruimte. Deze stroken worden gedefinieerd als ‘snippergroen’ en vergen relatief veel onderhoud en hebben al gauw een onverzorgd uiterlijk. Het betreffende snippergroen komt in principe in aanmerking voor verkoop.

De gemeente verkoopt nu, op enkele plaatsen, openbaar groen onder voorwaarden. Het beleid is gericht op het afstoten van snippergroen waar mogelijk; in eerste instantie aan de eigenaar van het aanpalend perceel (o.a. woningbouwvereniging). Bij uitgifte kan een bewoner zijn tuin uitbreiden en kan snippergroen meer waarde krijgen voor de beleving van de openbare ruimte omdat dit nu onderdeel is van het grotere geheel van de particuliere tuin. Ook wordt snippergroen verhuurd aan huurders in plaats van aan de eigenaar van het aangrenzend perceel.

Op dit moment is het vanwege het geringe aantal transacties niet opportuun om actief beleid te voeren inzake de status van dergelijke gronden.

3.7 Grondexploitatieramingen

Voorafgaand

Het bepaalde in deze paragraaf is van toepassing op de projecten waarbij de gemeente actief deelneemt in de ontwikkeling en realisering. Zij moet van deze projecten haar eigen administratie (lees: grond­exploitatie) vanwege haar privaatrechtelijke positie bijhouden. Dit is dus een ándere administratie dan die volgt uit afdeling 6.2 Wro, in het spraakgebruik ‘de grondexploitatiewet’.

• -

  De eigen administratie van de gemeente geeft de werkelijke financiële aspecten van haar deelname in het betreffende project aan; naar haar aard en functie is deze administratie geheim om de gemeentelijke positie dan wel die van haar zakenpartners niet te schaden (elke wederpartij van de gemeente doet voor zich hetzelfde).

• -

  Het exploitatieplan brengt op basis van objectieve normen de fictieve waarde van de opbrengsten en kosten van het gehele project in beeld; het exploitatieplan heeft als voornaamste doel het regelen van het gemeentelijk kostenverhaal.

Deze paragraaf heeft dus uitsluitend betrekking op het eerste aandachtsstreepje. Het gestelde onder het tweede aandachtsstreepje vloeit rechtstreeks voort uit de Wet ruimtelijke ordening van 1 juli 2008.

De gemeentelijke grondexploitatie

Voor elk door de gemeente in exploitatie te nemen gebied (dus waarvan zij (geheel of deels) de grond­eigenaar is) wordt een grondexploitatie(raming) opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad conform de bepalingen van het BBV. In deze raming worden conform de bepalingen van de Wro álle kosten en opbrengsten van het betreffende project opgenomen (dus vanaf het eerste begin van de planvorming). Gedurende de gehele looptijd van het project blijven deze kosten zichtbaar in de exploitatieopzet.

De grondexploitatie(raming) geeft een momentopname van het inzicht in de op dat moment te verwachten kosten en opbrengsten van het project. Gedurende de looptijd van het project worden continu wijzigingen in het inzicht van de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten aangebracht c.q. gerealiseerde kos­ten en opbrengsten geregistreerd en wordt de raming conform aangepast. Jaarlijks worden de herziene ramingen door de gemeenteraad vastgesteld als uitgangspunt voor de komende periode. Na beëindiging van het project (in principe laatste oplevering van de openbare ruimte c.q. verkoop van het laatste perceel grond) wordt de exploitatie afgesloten of zoveel eerder als mogelijk binnen de regelgeving. Insteek is namelijk dat een grondexploitatie niet langer open staat dan strikt noodzakelijk.

Bij het stedenbouwkundig ontwerp wordt in ieder geval een duidelijke relatie gelegd met (de kosten van) het toekomstig beheer van de openbare ruimte. Bij elk ontwerp wordt daartoe een zogenaamde beheertoets opgesteld. De grondexploitatie komt uiteindelijk tot stand in het proces van ‘rekenen en tekenen’ in duide­lijke samenhang met het ruimtelijk plan.

Een uiteindelijk positieve saldo van een afgesloten grondexploitatie wordt ten gunste gebracht van de Reserve stedenbouwkundige ontwikkelingen. Een uiteindelijk negatief saldo wordt ten laste gebracht van de daartoe vooraf getroffen voorziening. Eventuele tussentijdse winst kan worden genomen conform de voorschriften van het BBV.

Kosten van bovenwijkse voorzieningen

Kosten van bovenwijkse voorzieningen zijn kosten die toerekenbaar zijn aan meerdere exploitatieplannen. Dit betreft bijvoorbeeld de aanleg van een weg die meerdere exploitatiegebieden dient. De aanlegkosten van zo’n weg dienen naar rato te worden versleuteld over de betreffende exploitaties en/of de algemene dienst van de gemeente ingeval deze ook betrekking heeft op bestaande wijken. De betreffende kosten kunnen echter alleen worden verhaald via een door de gemeenteraad vast te stellen Nota bovenwijkse voorzieningen.

Op dit moment is de versleuteling van de kosten van dergelijke voorzieningen in Zandvoort niet aan de orde. Mocht dit in de toekomst wel zo worden (d.w.z. na aanpassing van de structuurvisie, want die biedt het ruimtelijk kader), dan wordt een dergelijke nota door de gemeenteraad vastgesteld ten behoeve van het kostenverhaal.

Rentetoerekening

De aan de grondexploitatie toe te voegen rente is gebaseerd op de werkelijke rente over vreemd vermogen conform het BBV.

3.8 Grondprijsbeleid

Residuele benadering

De grondprijzen worden in principe naar functie bepaald volgens de residuele methode. Dit houdt in dat de grondwaarde wordt afgeleid van de marktwaarde van het te realiseren vastgoed na aftrek van de bouw- en bijkomende kosten (inclusief algemene kosten, winst en risico van/voor de realisator van het vastgoed). Dit principe geldt voor alle soorten commerciële bebouwing, dus zowel voor woningen als voor bedrijfs­bebouwing en winkels. En bij woningen dus voor zowel eengezinswoningen als voor appartementen (grondgebonden bebouwing versus gestapelde bebouwing). Van belang voor de keuze voor de residuele benadering is mede het risico van het door de gemeente verstrekken van ongeoorloofde staatssteun.

De residuele methode kan worden toegepast omdat in principe geen relatie aanwezig is tussen de waarde van het toekomstig vastgoed en de bouw- en bijkomende kosten daarvan:

• -

  De marktwaarde van een woning wordt met name bepaald door de waarde van de bestaande woning­voorraad (en die wordt weer grotendeels bepaald door lokale omstandigheden en, niet in de laatste plaats, beïnvloed door het overheidsbeleid, waaronder een restrictief bouwbeleid).

• -

  De bouw- en bijkomende kosten worden enerzijds bepaald door de kosten van lonen en producten bij de bouwbedrijven en anderzijds door de mate van schaarste op de bouwmarkt. Deze kosten worden mede beïnvloed door de algemene verandering van het prijspeil vanwege inflatie.

Dit (i.c. het ontbreken van een relatie tussen de vastgoedwaarde en de bouwkosten) wordt alleen door­broken door de mogelijkheid om via een bepaald ontwerp en bepaalde materiaalkeuze de waarde van het vastgoed tot op zekere hoogte te verhogen. In economische terminologie: de marginale meeropbrengsten zijn daarbij dus minimaal gelijk aan de marginale meerkosten. Anders gezegd: als de meerkosten hoger zijn dan de meeropbrengsten is in financieel opzicht sprake van ‘geldverspilling’ (dit onverlet dat op ande­re gronden (bijvoorbeeld prestige) toch kan worden gekozen voor een dergelijk ontwerp, als maar duide­lijk blijft dat dit in strikt economische zin niet het meest efficiënte is).

Het voorgaande leidt tot een bestuurlijke keuze voor een bepaalde prijs-kwaliteitverhouding en de keuze om de grond met de grootste potentiële opbrengst te bestemmen voor de meest rendabele voorzieningen. Bijvoorbeeld: winkels in het centrum en vrije sectorwoningen aan de rand van de bebouwing met het mooiste uitzicht (zoals gesteld: een puur financiële benadering).

De residuele benadering geldt in beginsel niet voor het gebied dat valt onder de Notitie erfpacht Midden­boulevard: aldaar geldt de in de betreffende nota beschreven methodiek.

Voorzieningen van algemeen belang/niet-commerciële functies

De residuele methode is niet geschikt om te worden gebruikt bij projecten die per definitie een negatieve grondwaarde kennen of die niet kunnen worden gewaardeerd volgens het marktmechanisme. Dit geldt bij­voorbeeld voor voorzieningen van algemeen belang en niet-commerciële functies (zoals medisch-maat­schappelijke en sociaal-culturele voorzieningen). De grondproductiekosten dienen daarbij echter wel op enigerlei wijze te worden vergoed, mede rekening houdend met de fiscale aspecten.

Voor deze gevallen stelt de gemeente een normatieve minimale grondwaarde vast in/na overleg met de fiscus ter dekking van de grondproductiekosten (in de regel per m2 bruto vloeroppervlak en/of per m2 uitgeefbaar terrein). Deze grondwaarde wordt normatief in de stichtingskostenopzet van het betreffende project opgenomen.

Woningen in de sociale sector

Voor de berekening van grondprijzen voor sociale woningbouw wordt een vast bedrag per eenheid gehan­teerd dat enerzijds mede dient ter dekking van de door de gemeente te maken kosten voor het bouw- en woonrijp maken en anderzijds de mogelijkheid tot het stimuleren van voldoende aanbod voor huishoudens die zijn aangewezen op deze woningen, tenzij dit in een bepaald geval leidt tot overcompensatie in de zin van staatssteunregelgeving. De betreffende bouw moet wel leiden tot daadwerkelijke toewijzing aan de doelgroep.

Vrije sector huurwoningen

De grondprijzen voor woningen in de vrije sector worden gebaseerd op een residuele benadering en met een marktconforme beleggerswaarde op maat.

Uitgifte van groenstroken: ‘snippergroen’

De grondprijsbepaling voor snippergroen komt relatief weinig voor en betreft steeds maatwerk. Het vaststellen van vaste grondprijzen is daarom weinig zinvol.