Notitie Snippergroen

2.1 Bestaande huur- en bruikleensituaties

Op dit moment wordt er op een aantal plaatsen in de gemeente gemeentegrond verhuurd en / of in bruikleen gegeven. In bestaande situaties waarin de eigenaar van de woning een huur- of bruikleenovereenkomst heeft, wordt de mogelijkheid geboden om over te gaan tot aankoop , indien dit mogelijk is volgens de toetsingscriteria zoals opgenomen onder 2.3. Als er niet gekozen wordt om tot aankoop over te gaan, wordt de bestaande overeenkomst gerespecteerd. Nieuwe aanvragen tot bruikleen werden en worden niet toegestaan vanwege de administratieve lasten en vanwege de Wet Werk en Overheid.

Nieuwe aanvragen tot huur zijn onder omstandigheden mogelijk. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

-de gemeentegrond is al onrechtmatig in gebruik genomen;

-de groennorm in de wijk is toereikend;

-zodra de eigendom van het aangrenzend perceel wijzigt, eindigt de huurovereenkomst;

-een vergoeding van € 25,00 per m2 is verschuldigd voor herinrichting van de gemeentegrond;

-er is een waarborgsom verschuldigd voor het ontruimen van de grond van €15,00 per m2

De huurprijs bedraagt€ 7,50 per m2 per jaar en eenmalig € 90,00 administratiekosten.

De huur dient conform het vigerende beleid bij huurovereenkomsten vóóraf en voor 8 jaar te worden voldaan. De huurovereenkomst wordt aangegeaan voor een periode van 8 jaar en kan verlengd worden mits aan de vereisten zoals hiervoor vermeld wordt voldaan. De waarborgsom en de herinrichtingskosten worden eveneens bij aanvang van de huurovereenkomst voldaan. Dit om inningproblemen achteraf te voorkomen.

Artikel 2.2 Bestaande onrechtmatige en nieuwe situaties

Op grond van deze notitie komt gemeentegrond, ook onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond, in aanmerking voor verkoop mits

voldaan wordt aan de toetsingscriteria zoals opgenomen onder 2.3. De gemeente hanteert een prijsdifferentiatie in relatie tot de bouwmogelijkheden op de betreffende grond.

1.Geen bouwmogelijkheden vanwege aanwezigheid kabels en/of leidingen. Dit geldt voor de grond waarin de kabels en/of leidingen liggen en de grond aan weerszijden 2 meter van de buitenste kabels en/of leidingen. Voor de grond gelegen buiten dit gebied geldt een ander tarief zoals hierna onder 2, 3 of 4 is genoemd, afhankelijk van de bouwmogelijkheden.

Verkoopprijs: €100,- per m2 kosten koper. Hieronder verstaan we alle kosten verbonden aan de overdracht van de grond, waaronder onder andere de wettelijke overdrachtsbelasting en de notariskosten.

2.Zeer beperkte bouwmogelijkheden op gronden voor de voorgevelrooilijn. (voortuinen en sommige zijtuinen). Hier is zeer beperkt bebouwing toegestaan in de vorm van een erfafscheiding of een erker met een oppervlakte van maximaal 6 m2 . De voortuin wordt bepaald door de ligging van de voorgevellijn (bestemmingsplan). In de meeste gevallen is dit het gebied gelegen voor de voorgevel of het verlengde daarvan. Dus strekt zich ook uit over een deel van de 'zij'-tuin. Afhankelijk van de stedenbouwkundige situatie kan ook in de zijtuin sprake zijn van een voorgevellijn (of het verlengde daarvan). In dat geval is er ook in de zijtuin sprake van slechts zeer beperkte bebouwing. Verkoopprijs: € 150,- per m2 kosten koper.

3.Beperkte bouwmogelijkheden. De locatie heeft beperkte bouwmogelijkheden in de vorm van bijvoorbeeld een aan- of uitbouw, overkapping en bijgebouw. Daarnaast is de plaatsing van een erfafscheiding mogelijk. Verkoopprijs: € 200,- per m2 kosten koper.

4.Ruime bouwmogelijkheden. Uitgangspunt voor deze differentiatie is dat er geen snippergroen is waarop na verkoop ruime bouwmogelijkheden ontstaan. Mocht hiervan ooit wel sprake zijn dan de prijs situationeel vast stellen. Belangrijk om te beseffen is dat er met het openstellen van verkoop van gemeentegrond geen winst te behalen valt, omdat er vanuit de organisatie capaciteit vrijgemaakt moet worden om dit te realiseren.

2.3 Toetsingscriteria

Bij het besluiten tot verkoop is het noodzakelijk eenduidige randvoorwaarden te hanteren. Bij het overgaan tot verkoop moet er voldaan worden aan de onderstaande criteria.

De strook grenst direct aan het eigendom van de aanvrager

De gemeentegrond wordt alleen verkocht aan eigenaren van een aangrenzend perceel.

Er zijn geen onderhoud- en toegangsbezwaren

De overblijvende grond moet altijd goed bereikbaar blijven voor onderhoud. Als dat niet het geval is wordt geen of niet alle grond verkocht. Indien een grondstrook zich over meerdere percelen uitstrekt wordt deze groenstrook alleen verkocht nadat vaststaat dat de gehele strook kan worden overgedragen dan wel een door de gemeente aan te wijzen gedeelte daarvan.

Er is geen aantasting van de hoofdgroenstructuur

Bij verkoop van gemeentelijke grond mag er geen sprake zijn van aantasting van de duurzame hoofdgroenstructuur. De aanwezigheid van openbaar groen in een stedelijke omgeving is van groot belang voor de leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte.

De functies van openbaar groen worden in de Groenbeleidsnota 2013-2018 benoemd. Bij de overweging om gemeentelijke grond te verkopen dienen de uitgangspunten van de Groenbeleidsnota 2013-2018 in acht te worden genomen.

Belangrijkste uitgangspunt is het hanteren van een gemeentebrede groennorm van 80 m² openbaar groen per woning (binnen stedelijk gebied). Aanvullend hierop wordt op wijkniveau als absoluut minimum de landelijke norm van 75 m² per woning gehanteerd (op basis van de CBS-wijkindeling).

Een uitzondering vormt in gebruik genomen snippergroen in wijken met een lage groennorm waarvan de ingebruikname dateert van vóór 31 maart 2008. Verkoop van de gemeentegrond is in die situaties mogelijk omdat deze oppervlakten niet meegenomen zijn in de berekening van de groennorm. De bewijslast van gebruik ligt bij de aanvrager.

Er zijn geen verkeerskundige bezwaren

Als de verkoop leidt tot belemmering van het zicht op de weg of andere verkeerstechnische problemen, wordt niet tot verkoop overgegaan. Ook in een omgeving met een hoge parkeerdruk waar mogelijk nieuwe parkeervoorzieningen worden aangelegd, wordt niet overgegaan tot uitgifte van gemeentegrond.

Er zijn geen bestemmingsplantechnische bezwaren

In het bestemmingsplan is voor gemeentegrond, die beschikbaar is voor uitgifte, vaak een bestemming groen of verkeer gegeven. Bij de uitgifte van de grond zal beoordeeld worden of de verkoop leidt tot bezwaren uit het oogpunt van ruimtelijke ordening. Als dat niet het geval is, kan bij een eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan de bestemming omgezet worden. Dit houdt een verplichting voor de gemeentelijke organisatie in.

Er zijn geen stedenbouwkundige bezwaren

Gemeentegrond met een functie, zoals bij sportvelden, speelterreintjes, trapveldjes of ander recreatief gebruik (vijver, park, etc.) wordt niet verkocht. Ook als er sprake is van gemeentegrond gelegen aan wegen met een ontsluitingsfunctie of belangrijke toegangswegen tot wijken wordt geen grond verkocht.

Er zijn geen milieutechnische bezwaren

De bodemkwaliteit van de grond is een belangrijk onderdeel waarmee rekening gehouden dient te worden. Bij uitgifte van grond mag er geen sprake zijn van ernstige verontreiniging in de grond en dient de grond geschikt te zijn voor het beoogde gebruik.

De bodem is ernstig verontreinigd wanneer de concentratie van een bepaalde parameter hoger dan de interventiewaarde voor die parameter is. Per parameter is een interventiewaarde vastgesteld en vastgelegd in de Circulaire bodemsanering 2009.

Aandachtspunt kabels en leidingen

De aanwezigheid van kabels en leidingen is in beginsel geen reden om grond niet te verkopen, tenzij er echt zwaarwegende redenen zijn waardoor de grond niet verkocht kan worden. Wel dient bij aanwezigheid van kabels en leidingen altijd een zakelijk recht gevestigd te worden om te bereiken dat de grond te allen tijde bereikbaar blijft voor de kabel- en nutsbedrijven.

3.1 Privaatrechtelijke handhaving

Bij onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond door burgers kan de gemeente, door gebruik te maken van haar eigenaarbevoegdheid, privaatrechtelijk handhaven. Als eigenaar van de grond handelt de gemeente dan als rechtspersoon. Bij het handhaven in privaatrechtelijke zin dienen ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te worden genomen. Het handhaven heeft als doel het terugvorderen van eigendom en het voorkomen van het verlies van eigendom door verjaring. De gemeente is als eigenaar bevoegd de grond van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen (artikel 5:2 BW).

Gerechtelijke procedure 

Wanneer iemand gemeentegrond in bezit heeft genomen zonder daartoe gerechtigd te zijn en dit bezit ondanks het verzoek hiertoe, niet wordt beëindigd, rest de mogelijkheid om een gerechtelijke procedure in gang te zetten. Op grond van artikel 5:2 BW is de gemeente als eigenaar van de grond weliswaar bevoegd deze van een ieder die de grond zonder recht houdt op te eisen, maar dat betekent niet dat er eigenrichting mag worden gepleegd. Zelfs als gemeenten overgaan tot ontruiming en inbezitneming van de grond.

Voordat een gerechtelijke procedure in gang wordt gezet moeten feiten en omstandigheden goed in beeld worden gebracht en moet zoveel mogelijk bewijsmateriaal worden verzameld. De gemeente dient rekening te houden met het feit dat het starten van een dergelijke procedure veel tijd en geld kost.

3.2 Publiekrechtelijke handhaving

Bij publiekrechtelijke handhaving staat niet de eigendom van de grond centraal, maar de (openbare) functie daarvan. Indien het gebruik van gemeentegrond door een bewoner in de gemeente Etten-Leur, inbreuk maakt op de openbare buitenruimte en daarmee op de leefomgeving van de overige inwoners van de gemeente Etten-Leur, dient de gemeente hiertegen handhavend op te treden. De gemeente heeft namelijk de beginselplicht tot handhaven.

De gemeente mag niet publiekrechtelijk handhaven wanneer concreet zicht op legalisatie bestaat. Van handhaving moet ook worden afgezien indien handhaving onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen. Eenduidige criteria zijn hier niet voor te geven en zal dus per geval moeten worden bekeken.

Publiekrechtelijke handhaving kan op diverse gronden plaatsvinden, zoals op grond van het bestemmingsplan, de APV (Algemeen Plaatselijke Verordening) en de Wet milieubeheer. Per situatie wordt bekeken op welke grond zal worden gehandhaafd.

Verjaring in het publiekrecht

De omstandigheid dat een overtreding al lange tijd door het bestuursorgaan ongemoeid is gelaten betekent volgens vaste jurisprudentie niet zonder meer dat het bestuursorgaan daartegen niet meer handhavend mag optreden (publiekrechtelijk). Het enkele tijdsverloop staat de handhaving niet in de weg. Er is dus, bestuursrechtelijk gezien, geen sprake van rechtsverwerking.

Hoewel de publiekrechtelijke weg gevolgd wordt door de gemeente, kan een burger toch privaatrechtelijk een beroep op verjaring doen. Dit neemt niet weg, dat de grond nog steeds een publieke functie heeft. Dit betekent dat, ook al wordt de verjaring erkend door de gemeente, met als gevolg dat de burger eigenaar van de grond wordt, de grond nog steeds openbaar en vrij toegankelijk voor een ieder moet blijven. Publiekrechtelijk kunnen beperkingen worden gesteld aan het gebruik van de grond, bijvoorbeeld dat de grond niet omheind mag worden. Als eigenaar dient men zich te houden aan geldende wet- en regelgeving.

Het is zeer belangrijk om dit punt goed aan burgers uit te leggen. Het publieke belang van het openbaar houden van de grond weegt zwaarder dan het eigendomsrecht van de burger. Wellicht zal de burger uiteindelijk de grond teruggeven, omdat:

• 1.

  hij beperkt wordt in het uitoefenen van zijn eigendomsrecht;

• 2.

  de WOZ-waarde van zijn woning en grond stijgt, terwijl hij weinig met die grond mag.

Het vraagstuk verjaring speelt een grote rol bij de handhaving van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond. In de bijlage “Verjaring” wordt uitgebreider ingegaan op dit begrip.

Handhaving als gebruik strijdig is met bestemmingsplan 

Als bijvoorbeeld het gebruik van gemeentegrond strijdig is met het bestemmingsplan, kan daarop gehandhaafd worden. De gemeente kan de bewoners aanschrijven met het verzoek het gebruik van gemeentegrond met bijvoorbeeld een bestemming groen te stoppen en de grond ontruimd op te leveren. Als de bewoners hier geen gehoor aan geven, kan er bijvoorbeeld een dwangsom worden opgelegd. De eventueel hierna volgende procedure (bezwaar, beroep, hoger beroep) kan eveneens veel tijd kosten.

4.1 Inventarisatie

Om niet alleen ad hoc op te kunnen treden, is het ideaalplan een inventarisatie op te maken voor de gehele gemeente. In de praktijk zal de inventarisatie echter wijk voor wijk plaats vinden.Het in de problematiek te krijgen. Per wijk zullen uiteindelijk alle illegale situaties in kaart worden gebracht en de aanschrijvingen zullen per wijk plaatsvinden. Bij de inventarisatie gebeurt het volgende:

• -

  kadastrale kaarten met bijbehorende luchtfoto’s voor het inventariseren van hotspots worden geraadpleegd;

• -

  vergelijken van inventarisatie met lijst van huur/bruikleen situaties waar al een afspraak mee gemaakt is.

• -

  illegaal grondbezitters worden aangeschreven met als doel in gesprek te gaan met elkaar;

De kadastrale kaart met luchtfoto’s en eigendomsverhoudingen zijn uiteraard doorslaggevend. Deze aanpak resulteert in een totaal overzicht van bestaande illegale situaties in de gemeente waarbij we gebruik maken van het wijkgericht werken.

4.2 Fasering en prioritering onrechtmatig grondgebruik

De aanpak vindt per wijk plaats. De prioriteiten per wijk (welk gebied eerst) vindt plaats aan de hand van de volgende punten:

• -

  wijken waarbij verjaring op korte termijn een rol speelt en of gevallen in een gebied waarin op korte termijn een bepaald plan, reconstructie of werk uitgevoerd wordt;

• -

  veiligheid;

• -

  grote hoeveelheden grond;

• -

  meerdere gevallen naast elkaar.

Dit kan eventueel in samenloop met de wijkontwikkelingsplannen plaatsvinden.

4.3 Informeren bewoners

Het is belangrijk om de aanpak goed te communiceren met de betrokken bewoners. Met een aantal bewoners is al contact geweest. Het doel van een goede communicatie is zo optimaal mogelijk te informeren en te komen tot zo min mogelijk handhavingzaken en het voorkomen van gerechtelijke procedures. Hierbij wordt rekening gehouden dat deze communicatie behoorlijk wat teweeg kan brengen. Optreden tegen illegaal grondgebruik blijft een impopulaire maatregel.

Op basis van de inventarisatie worden alle betrokken bewoners benaderd. Dit wordt in overleg met de afdeling communicatie verder vormgegeven. Gedacht kan worden aan het uitgeven van brochures, het organiseren van bewonersavonden, het plaatsen van informatie op de website en communicatie via onze social media kanalen.

4.4 egalisatieonderzoek

De reactie van de bewoners bepaalt de verdere handhavingstrategie.