Hotelvisie Gemeente Terneuzen

Paragraaf 1.1 Vestigingsplaats & onderzoeksgebied

Terneuzen

De gemeente Terneuzen (ruim 55.000 inwoners) is direct gelegen aan de Belgische

grens. Terneuzen kent 14 kernen en is gelegen aan de Westerschelde en het kanaal Gent-Terneuzen. Deze druk bevaren waterroutes zijn de verbinding met de haven van Terneuzen en de havens van Antwerpen en Gent en zorgen voor een grote bedrijvigheid.

De haven van Terneuzen is samen met Vlissingen de op twee na grootste haven van Nederland. Deze havens opereren onder de gezamenlijke naam Zeeland Seaports. De haven zorgt voor het grootste aanbod van banen in de gemeente.

Onderzoeksgebied

Ter beoordeling van de marktsituatie is uitgegaan van een onderzoeksgebied bestaande uit de gemeente Terneuzen en de twee aangrenzende gemeenten Hulst en Sluis. Deze gemeenten vormen gezamenlijk het primair onderzoeksgebied.

Een geografische beperking tot alleen de gemeente Terneuzen en omgeving zou afbreuk doen aan de kwaliteit van de aanbod- en vraaganalyse. Daarom wordt tevens een vergelijking getrokken tussen de gemeente Terneuzen en twee andere gemeenten die op basis van ligging en inwonersaantal vergelijkbaar zijn. Het betreft hier de gemeenten Middelburg en Den Helder.

De volgende gebieden kunnen worden onderscheiden:

Vestigingsplaats

Terneuzen (55.155 inwoners).

Primair onderzoeksgebied

Hulst (27.944 inwoners);

Sluis (24.238 inwoners);

Vergelijkbaar onderzoeksgebied

Middelburg (47.325 inwoners);

Den Helder (57.759 inwoners).

Paragraaf 1.2 Hotelaanbod kwantitatief

Aanbod hotels Terneuzen

Volgens het Bedrijfschap horeca & catering telt Terneuzen in 2008 in het totaal elf hotelbedrijven met in totaal 384 hotelkamers. Onderstaande tabel geeft de verdeling van hotels en kamers per sterclassificatie weer. Hotels zonder sterrenclassificatie zijn niet meegeteld.

• ·

  Het aandeel vier sterrenkamers (21%) is in Terneuzen fors ondervertegenwoordigd ten opzichte van het primair onderzoeksgebied (53%) en Nederland (48%)

• ·

  Het aanbod van hotelkamers in Terneuzen bestaat voor 76% uit driesterren hotelkamers. Er is derhalve een grote concentratie van hotels op het middensegment. In het primair onderzoeksgebied is dit percentage 24%, in Nederland 34%.

• ·

  Er is een laag aanbod van één- en tweesterren hotelkamers in Terneuzen (3%) ten opzichte van het primair onderzoeksgebied (23%) en Nederland (12%).

• ·

  In Terneuzen zijn de drie sterren hotels gemiddeld groter (42 kamers per hotel) dan in het primair onderzoeksgebied (14 kamers per hotel). De vier sterren hotels zijn ongeveer even groot, 48 in het primair onderzoeksgebied tegen 41 in Terneuzen.

Aanbod per kern

De onderstaande grafieken geven de verdeling van hotels en hotelkamers in de gemeente Terneuzen per dorpskern aan.

• ·

  Circa 50% van het kameraanbod ligt in de kern Terneuzen.

• ·

  De omliggende kernen, op Sas van Gent na, beschikken ieder over 1 hotel met een beperkt kameraanbod.

Dichtheid van hotelkamers

Onderstaande tabel laat de dichtheid van hotelkamers ten opzichte van bedrijven zien.

In Terneuzen is een relatief lage kamerdichtheid, al ligt het hoger dan in de vergelijkbare gemeenten. In vergelijking met de vergelijkbare gemeenten is er dus sprake van een beperkte mogelijkheid tot uitbreiding van het aanbod van hotelkamers. In het primair onderzoeksgebied is er sprake van een zeer hoge dichtheid ten opzichte van Nederland, wat met name komt door het toeristisch georiënteerde aanbod in Sluis.

Ontwikkeling kameraanbod 1998-2008

De onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van het aanbod van kamers weer van 1998 tot 2008. Dit laat de ontwikkeling van de hotelkamers zien sinds het vorige rapport dat door van Spronsen en Partners is geschreven.

• ·

  In vergelijking met de vergelijkbare gemeenten (-4%) is het aantal hotelkamers in Terneuzen zeer fors gedaald (- 19%).

• ·

  Het primair onderzoeksgebied heeft in vergelijking tot Nederland ook een negatieve ontwikkeling doorgemaakt. Wel is er sprake van herstel het laatste jaar.

Procentuele verandering aanbod per sterren categorie 1998 - 2008

• ·

  De enorme afname van hotelkamers heeft zich met name voorgedaan in het één sterrensegment: Volgens het Bedrijfschap horeca & catering van 50 naar 11 kamers. Uit eigen analyse blijkt dat het aantal kamers in dit segment 16 bedraagt. Voor de vergelijking met de omgeving dient echter dezelfde bron gehanteerd te worden en gaan we uit van de 11 kamers. In de kwalitatieve analyse die verderop volgt gaan we uit van 16 kamers.

• ·

  Het drie sterrensegment heeft een kleine daling van kamers laten zien, terwijl het aantal hotels gelijk is gebleven.

• ·

  In Terneuzen is het aanbod van kamers in het vier sterrensegment (van 70 naar 82 hotelkamers) veel minder fors gestegen dan in het primair onderzoeksgebied (van 145 naar 333 hotelkamers).

• ·

  Het aantal kamers in het vier sterrensegment in Terneuzen is toegenomen zonder een toename van hotels. Deze ontwikkeling duidt op schaalvergroting binnen het viersterren segment.

Paragraaf 1.3 Hotelaanbod kwalitatief

In onderstaande tabel is het hotelaanbod met een sterrenclassificatie uit het gebied dat op 30 autominuten van Terneuzen stad ligt weergegeven. Er is alleen gekeken naar Zeeuws Vlaanderen. In de bijlage is een complete beoordeling van de hotels opgenomen. Uit onze eigen analyse blijkt voorts dat het werkelijk aantal kamers (315) niet overeenkomt met het aantal kamers volgens het Bedrijfschap horeca & catering (384). Dit wordt veroorzaakt doordat bij het Bedrijfschap een aantal pensions en ook de appartementen van het Hampshire als kamer worden meegerekend. Bovendien wordt Petit Chateau bij het Bedrijfschap meegeteld als 1-sterhotel, waar dit in werkelijkheid een B&B is met 5 kamers.

Hotels in kaart

Op de kaart hiernaast is de geografische locatie van de hotels uit de bovenstaande tabel weergegeven. De nummers op de kaart corresponderen met de nummers uit de tabel. Op de kaart is te zien dat zich in Terneuzen een concentratiegebied van hotels bevindt.

Duidelijk te zien is dat het aanbod voornamelijk bestaat uit kleine hotels (<20 kamers). Deze hotels hebben beperkte faciliteiten. Het prijsniveau is eenzijdig, wat wordt veroorzaakt door het hoge aantal driesterren kamers (76%) in Terneuzen. Er zijn in totaal drie hotels die zijn aangesloten bij een keten, twee van de Hampshire groep en een Golden Tulip. Deze zijn alle drie gevestigd in de kern Terneuzen en behoren tot de grootste hotels van de gemeente.

Uitgelicht: Prijsniveau

In onderstaande tabel is per segment de gemiddeld gewogen kamerprijs vermeld.

Let wel: deze prijzen liggen boven de daadwerkelijke kameropbrengsten. Afspraken met bedrijven gaan vaak over meerdere kamers, tegen een lagere prijs. Verder is Terneuzen vanwege de gunstige ligging ten opzicht van Antwerpen, Gent, Knokke, Sluis en Brugge een redelijk gewilde uitwijkplaats voor (met name) de toerist die op zoek is naar goedkoper onderdak. Prijs is hier dan ook nagenoeg het enige argument waarop bezoekers hun keuze maken, waardoor echter wel de rendementen van de hotels in het weekend onder druk staan. Hier geldt eigenlijk: twee verkochte kamers leveren ongeveer op wat een kamer doordeweeks tegen normaal tarief oplevert.

Conclusie

Kijkend naar het aanbod van hotels voor zowel de zakelijke als de toeristische markt is de grootste opvallendheid de eenzijdigheid in aanbod. Het gros van de hotels bevindt zich in het driesterrensegment met een zelfde productniveau. Dit betekent een zeer hoge concurrentie in dat segment waar het bij de andere stercategorieën ontbreekt aan aanbod.

Paragraaf 1.4 Overige accommodaties

Naast hotels zijn er in Terneuzen drie alternatieve overnachtinggelegenheden: campings, bed&breakfasts/pensions en vakantiehuizen. In de onderstaande kaart zijn de campings en bed&breakfasts in beeld gebracht. Alle aangegeven locaties bevinden zich binnen 30 autominuten van Terneuzen.

Een duidelijke opvallendheid hier is het feit dat de campings zich in de buurt vestigen van de verschillende kreken in de gemeente Terneuzen. Er zijn dan ook enkele campings die naast de standplaatsen ook meerdere waterrecreatie faciliteiten aanbieden. Voorbeelden van deze faciliteiten zijn kano en waterfietsen verhuur, forellen visvijver en jachthaven.

De overige, kleine campings zijn daarentegen vaak gevestigd bij een boerderij. Deze campings worden ook wel mini- campings genoemd en bieden ruimte en elektriciteit maar hebben verder vaak weinig tot geen faciliteiten. De prijs van deze mini campings is circa € 15,=.

De bed&breakfasts in de omgeving van Terneuzen zijn meestal gevestigd in grotere villa’s in de omgeving. Deze hebben tussen de één en vier kamers. De prijs voor een overnachting ligt tussen de € 20,= en € 80,=.

Verder zijn er in Zeeuws Vlaanderen rond de 100 vakantiewoningen te huur. Deze woningen zijn voor een groot deel voor vier tot zes personen. In de regio Terneuzen binnen 30 autominuten zijn in totaal 16 vakantiewoningen. Dit zijn vakantiewoningen die niet op een camping of een anderszins toeristische locatie (zoals De Braakman) staan. De meeste vakantiewoningen worden aangeboden in gebieden direct aan het strand. Deze vakantiehuizen worden per week verhuurd voor een prijs die varieert tussen de € 150,= en € 450,=.

Onderstaande vergelijking geeft de verdeling van aanbod van overnachtingsmogelijkheden in Zeeuws Vlaanderen weer ten opzichte van Zeeland. Onder de hotels vallen de hotels zelf, pensions en bed & breakfasts. De vakantiewoningen zijn huizen en woningen die worden verhuurd. De bungalowparken en verhuurkantoren zijn de aanbieders van bungalows in die omgeving. De getallen in de onderstaande tabel zijn op basis van informatie van de VVV Zeeland.

De verdeling van aanbod in Zeeuws Vlaanderen verschilt van Zeeland. Zo is het hotelaanbod hoger dan in Zeeland, terwijl het aantal vakantiewoningen veel minder is. Dit duidt er op dat Zeeuws- Vlaanderen een sterker zakelijk dan toeristisch karakter heeft.

Conclusie

Kijkend naar het aanbod valt het grote aandeel hotels in Zeeuws-Vlaanderen op. Dit meegenomen is het aanbod van vakantiewoningen in Terneuzen laag, wat duidt op een zakelijk karakter. De verdeling van aanbod verschilt van Zeeland.

Paragraaf 1.5 Zakelijke vraag

In bijlage II is de volledige analyse opgenomen van de zakelijke vraag. De belangrijkste conclusies:

• .

  Kijkend naar de aspecten van belang voor de zakelijke vraag, kan gesteld worden dat de vraagpotentie vanuit de zakelijke markt in Terneuzen goed is. Zowel in Terneuzen als het primair onderzoeksgebied bevindt zich een relatief hoge concentratie van bedrijven.

• .

  Kijkend naar het aanbod en de uitbreidingen van bedrijventerreinen welke Terneuzen de afgelopen jaren heeft doorgevoerd kan worden gesteld dat er een positieve ontwikkeling plaatsvindt in bedrijvigheid in Terneuzen. Ook de toekomstige plannen van de glastuinbouw en de mogelijke aantrekking van Ricas opleidingscentrum zullen de zakelijke vraag positief beïnvloeden.

• .

  Verwachting is dat de vraag naar hotels vanuit de zakelijke markt op basis van toekomstige ontwikkelingen licht zal toenemen.

• .

  Zeeland Seaports beheert 2100 hectare, hoofdzakelijk havengebonden, bedrijventerrein.

Het huidige zakelijk segment kan worden opgedeeld in grofweg twee segmenten:

• .

  (Inter)nationale zakengast.

• Zowel individueel als in groepsverband. Faciliteiten en niveau zijn bepalend, prijs is van ondergeschikt belang. Met name de ketenhotels profiteren hiervan. Ze verblijven 1-3 dagen.

• .

  Werkers

• Met name in groepen. Focus op lager segment. Prijs is zeer bepalende factor bij de hotelkeuze. Ze verblijven 2-5 dagen.

Paragraaf 1.6 Toeristische vraag Zeeland

In bijlage III is de volledige analyse opgenomen van de toeristische vraag.

• ·

  De meeste toeristen die Zeeland bezoeken zijn er voor langere periodes van gemiddeld 5 tot 6 dagen. Het overgrote deel van de toeristen is 50+.

• ·

  Het toerisme dat naar Zeeland komt lijkt zich vooral te concentreren op enkele plaatsen zoals Domburg, Middelburg, Vlissingen en Renesse.

• ·

  Een andere opvallendheid is het grote aandeel van de vakantiewoningen in de accommodaties van Zeeland.

• ·

  91% van de buitenlandse toeristen komt uit Duitsland of België.

• ·

  Dagtoerisme is in Zeeland ondergeschikt aan verblijfstoerisme.

• ·

  In Zeeuws Vlaanderen zijn alleen de mosseldagen van Breskens een groot evenement te noemen. Wel is er een groot aantal mensen dat Zeeland bezoekt voor de watersport en waterrecreatie.

• ·

  De toerist doet Terneuzen aan vanwege de goedkopere kamers ten opzichte van de Belgische steden (Terneuzen is uitvalsbasis). In de zomer is er een overflow vanuit de kustplaatsen, als daar de accommodaties zijn volgeboekt.

• ·

  De toerist wordt nauwelijks naar Terneuzen getrokken vanwege de toeristische aantrekkelijkheid. Lage kamerprijzen zijn het belangrijkste boekmotief.

• ·

  Qua dagattracties kunnen bezoekers terecht bij de skihal Skibase en het subtropisch zwembad Scheldorado. Ook de Havendagen trekt een redelijk aantal bezoekers (circa 60.000).

Paragraaf 1.7 Hotelvraag Terneuzen

Ontwikkeling overnachtingen

In onderstaande grafieken zijn de ontwikkelingen van het aantal overnachtingen in totaal en per stersegment weergegeven.

• ·

  In 2007 waren er ruim 93.000 overnachtingen

• ·

  Het aantal overnachtingen is de afgelopen vijf jaren met 75% toegenomen.

Herkomst

Vanuit de interviews met de hoteliers komt naar voren dat circa 80% van de overnachtingen van zakelijke aard is.

De toeristische segment bestaat uit fietsers (senioren), een overflow vanuit Sluis (kusttoerisme) en budgettoeristen die Terneuzen verkiezen als uitvalsbasis voor bezoek aan Antwerpen, Knokke, Gent en Brugge. Dit is met name in de zomer en in het weekend.

Gemiddelde verblijfsduur

Uit de interviews met de hoteliers komt naar voren dat de meeste zakelijke hotelgasten circa 2-4 dagen verblijven, met uitschieters naar 2-3 weken. De gemiddelde verblijfsduur in 2007 bedraagt 3 dagen. Dit is boven het Nederlands gemiddelde (1,5 nachten) en kan als positief worden benoemd.

Paragraaf 2.1 Zeeland

Ontwikkeling bedbezetting Zeeland

In 2007 had Zeeland (46,7%) de op één na hoogste bedbezetting van Nederland (na Noord- Holland). De toename in bezetting die Zeeland heeft doorgemaakt in de afgelopen vijf jaar is maar 1,1%. Sinds 2004 is de jaarlijkse stijging fors.

Ontwikkeling overnachtingen Zeeland

Verblijfsrecreatie staat voor de overnachtingen die niet in een hotel hebben plaatsgevonden. In 2007 waren er in totaal

1.483.000 hotelovernachtingen, een stijging van 3,7% ten opzichte van 2003. Tussen 2006 en 2007 was de stijging 9%.

De verblijfsrecreatie maakte tussen 2006 en 2007 een nog sterkere stijging mee, namelijk bijna 12%. Hierdoor kwam het totaal aantal overnachtingen op 7.633.000 overnachtingen in de verblijfsrecreatie.

Conclusie

Zeeland maakt in de afgelopen jaren een zeer positieve ontwikkeling door. Mocht deze positieve stijging zich voortzetten zal er een groeiende behoefte zijn aan overnachtingaccommodaties. De reden voor de sterke daling in 2004 is een combinatie van factoren: het was de natste zomer in 50 jaar, de economie was zwak, de dollar stond laag en er waren zowel de Olympische spelen als het Europees kampioenschap voetbal. Deze factoren zorgde voor een aangepast vakantiepatroon van toerisme. Het langzame herstel heeft voornamelijk te maken met een continuïteit in bovengenoemde oorzaken. Ook het feit dat er steeds meer goedkope all in vakanties werden geboekt, draagt mee aan het langzame herstel. Terneuzen profiteert in de zomer van de overloop vanuit het toeristische gedeelte van Zeeuw-Vlaanderen (Sluis) en de hogere kamerprijzen aan de Belgische kust.

Paragraaf 2.2 Terneuzen

Ontwikkeling hotelvraag Terneuzen

In onderstaande tabel is de verdeling en ontwikkeling van bed- en kamerbezetting van hotels in Terneuzen weergegeven. Dit is berekend aan de hand van de ontvangen toeristenbelasting bij de gemeente.

Voor de berekening van de kamerbezetting is uitgegaan van een gemiddeld aantal personen per kamer, op basis van ontvangen informatie van de hoteliers:

1 sterrensegment: 1 persoon per kamer

sterrensegment: 1,25 personen per kamer

sterrensegment: 1,4 personen per kamer.

Deze factoren laten gelijk het extreem zakelijke karakter zien van de hotelgast. Gemiddeld in Nederland wordt een kamer door 1,5 persoon bezet.

Het totaal aantal overnachtingen is de afgelopen vijf jaar met circa 75% toegenomen.

Opvallendheden van deze tabel zijn de extreme stijging van de bedbezetting van het één sterren hotel in 2007.

De kamerbezetting in het driesterrensegment blijft, net als de overall bezetting achter bij de gemiddelde kamerbezetting in Zeeland (66%).

De kamerbezetting van het viersterren segment als de laatste drie jaren zeer constant en goed te noemen.

Onderstaande grafieken geven de ontwikkeling van bezetting aan van de hotels in Terneuzen.

Kijkend naar de grafieken kan er inventarisatie van de huidige bed- en kamerbezetting worden gedaan.

• ·

  Het één sterrenhotel heeft een sterke groei meegemaakt. Hierbij moet worden gezegd dat in het jaar 2005 het aantal kamers van 50 naar 16 is gegaan in het éénsterren segment.

• ·

  Er vindt al enige jaren stagnatie in het viersterren segment plaats.

Seizoensspreiding

• ·

  De maximale kamerbezetting bedraagt circa 75% en wordt behaald in de maanden mei, september, oktober. Landelijk ligt de piek in juni, september en oktober, nagenoeg gelijk derhalve aan het patroon in Terneuzen.

• ·

  In de week ligt de piek op maandag en dinsdag, waar landelijk de piek op dinsdag en woensdag ligt. In het weekend worden lage bezettingen gerealiseerd.

Leegstand

In onderstaande grafieken is de leegstand van hotelkamers inzichtelijk gemaakt.

Van het totaal aantal beschikbare kamers (115.000) staan er op jaarbasis circa 37.000 leeg. Met name in de maanden januari en december en op de weekdagen zaterdag en zondag is er forse leegstand.

Huidige vraag- en aanbodverhouding

1 sterrensegment

In het 1-sterrensegment is in 2007 voor het eerst een rendabele bezetting gerealiseerd, al is ook het aantal kamers fors gedaald van 50 naar 16. Vanuit de huidige vraag geredeneerd, lijkt er geen ruimte voor uitbreiding in dit segment. De concurrentie vanuit pensions, chalets, bed & breakfast en met name vakantiehuisjes is groot. Waar het enige 1-sterhotel ruim 2.000 overnachtingen heeft, worden in 0-sterren hotels/pensions de Tukker en de Ambassadeur circa 2.600 overnachtingen gerealiseerd. De bed & breakfasts halen een lage bezetting, maar zijn nog goed voor circa 700 overnachtingen in 2007.

Reden van uitbreiding zou kunnen zijn als er grootschalige groepsaccommodatie op budgetniveau benodigd is. De huidige voorzieningen zijn niet toereikend voor een dergelijke vraag.

sterrensegment

Het aandeel 3-sterrenkamers is zeer fors vertegenwoordigd. Het aantal kamers is de afgelopen vijf jaar met 14% afgenomen, terwijl het aantal overnachtingen is toegenomen van 34.000 tot circa 60.000 in 2007. Dit heeft als gevolg dat het de kamerbezetting is toegenomen van circa 37% in 2003, naar 58% in 2005 tot 62% in 2007.

Een kamerbezetting van 70% is kritisch bij een gangbare verhouding zakelijk/toeristisch van 70%- 30%. Gezien het feit dat Terneuzen een fors lager aandeel toeristische overnachtingen kent, is een kamerbezetting van 65% tegen de kritische kant: In het weekend is veel leegstand, er moet derhalve een enorme piek doordeweeks liggen om de genoemde 65% te behalen.

Het komt hierdoor zeer regelmatig voor dat met name de dinsdag en de woensdag nog moeilijk aan hotelkamers te komen is.

Hier lijkt, ondanks de oververtegenwoordiging van het aandeel binnen de sterrensegmenten, uitbreiding op zijn plaats. Hierbij zou tevens gedacht kunnen worden aan twee-sterren plus kamers.

Mogelijke uitbreiding dient bij voorkeur plaats te vinden bij de bestaande hotels.Het is in ieder geval relevant dat een product wordt geboden dat kan concurreren met de vakantiehuisjes. Denk hierbij aan units met eigen keukenvoorzieningen.

4-sterrensegment

In het vier sterrensegment staat de vraag onder druk. Het is reëel te veronderstellen dat, gezien de continue hoge bezetting en het constante aantal overnachtingen, dat de hotelcapaciteit in dit segment aan een plafond zitten. Uiteraard zijn er genoeg dagen dat er voldoende kamers beschikbaar zijn, maar ook hier geldt de kritische norm van 70%. We kunnen dit percentage hier handhaven gezien het nog enigszins toeristische karakter van de verkochte kamers (1,4 personen per kamer).

Vanuit de huidige vraag geredeneerd lijkt hier ruimte voor uitbreiding.

Conclusie

De ontwikkeling van het aantal overnachtingen is positief. Dit betekent dat een voortzetting of continuering van de groei een zekere mogelijkheid tot uitbreiding creëert.

Paragraaf 3.1 Sterkten

Stijgende vraag naar hotelkamers

• ·

  Het aantal overnachtingen is in 2007 ten opzichte van 2003 fors gestegen: van 53.000 naar 93.350, een stijging van ruim 75%.

• ·

  In het vier sterrensegment wordt de afgelopen drie jaren een constante forse kamerbezetting gerealiseerd van circa 75%. Dit komt neer op ruim 31.000 overnachtingen per jaar (1997: 16.000 overnachtingen).

• ·

  In tegenstelling tot 10 jaar geleden bieden de vier sterren hotels de kamers niet meer aan tegen een drie sterren kamerprijs (alleen in het weekend liggen prijzen lager), wat er op duidt dat een specifieke vraag naar 4 sterrenhotels is toegenomen en men bereid is hiervoor te betalen.

• ·

  In het driesterrensegment is het aantal overnachtingen in de periode 2003-2007 met circa 75% gestegen naar in totaal bijna 60.000 overnachtingen in 2007.

Verbeterde bereikbaarheid

De Westerscheldetunnel is sinds de opening in 2003 een belangrijke ader tussen Zeeuws Vlaanderen en de rest van Nederland geworden. De tunnel wordt doordeweeks ongeveer evenredig gebruikt (tussen de 14.000 en 18.000 passages per dag). De weekenden hebben een lager aantal passages (8.000 en 11.000 per dag). Er zijn niet echt piekmaanden te benoemen.

Wel opvallend is dat het aantal contante betalingen in juli/ augustus van 16.000 naar 40.000 stijgt. Dit betekent een afname van het aantal passages van abonnement houders (en derhalve meer toeristisch bezoek). Er is geen noemenswaardig verschil te zien in één richting (naar of van Zeeuws-Vlaanderen). De Westerscheldetunnel telde in 2007 ongeveer 5.100.000 passanten. Dit is een stijging van 6,1% ten opzichte van 2006. Nevenstaande grafiek laat de ontwikkeling sinds de opening van de tunnel zien.

Positieve ontwikkeling toerisme

De gemiddelde besteding per dag van toeristen is gestegen van € 24,= naar € 27,=. Ook de totale bestedingen van toeristen in Zeeland laat een stijging zien.

De buitenlandse vraag vanuit de toeristische sector laat een stijging zien. Het aantal gasten steeg tussen 2006 en 2007 met 11%.

Grote bedrijvigheid in Terneuzen en omgeving

• ·

  Ten opzichte van vergelijkbare gemeenten heeft Terneuzen een grote bedrijvigheid. Ook in de omliggende gemeenten is de bedrijvigheid hoog.

• ·

  Het aantal grote bedrijven met meer dan 100 werknemers in Terneuzen is hoog, dit heeft een positief effect op de vraag naar horeca faciliteiten.

Paragraaf 3.2 Zwakten

Eenzijdige verdeling van de hotelmarkt

• ·

  In Terneuzen is sprake van een zeer eenzijdig aanbod van hotels naar verdeling in stercategorieën. 76% van het kameraanbod bevindt zich in het drie sterrensegment.

• ·

  Er ontbreekt aanbod van de lagere categorieën, er zijn geen tweesterren hotels en het aanbod van 1 sterrenhotels is minimaal.

• ·

  Ook in de luxere categorieën is er sprake van ondervertegenwoordiging. Er zijn geen vijfsterrenhotels en er zijn in totaal ‘slechts’ 84 kamers in het vier sterrensegment.

• ·

  Terneuzen laat een zeer forse daling zien in het aantal hotelkamers. In 2007 was er voor het eerst sinds 2003 weer sprake van een stabilisatie in het aanbod. Tussen 2003 en 2007 is het aanbod gedaald met ruim 19%.

Weinig faciliteiten voor de zakelijke gast

Het aanbod van zalen en overige zakelijke faciliteiten is erg laag in Terneuzen. Dit verlaagt de aantrekkelijkheid voor de zakelijke gast.

Laag aanbod en éénzijdig profiel van de toeristische markt.

• ·

  Het aanbod van toeristische attracties in Terneuzen is erg laag. Buiten het Portaal van Vlaanderen en de Havenfeesten is het weinig noemenswaardig.

• ·

  Ook voor toeristen ontbreekt het aan verwenfaciliteiten. Er zijn slechts twee hotels die een zwembad en sauna hebben.

• ·

  16% van de toeristen overnacht in hotels. De vakantiewoningen overheersen de markt, 40% van de toeristen verblijft in vakantiewoningen.

Magere vraag lager segment

Het aantal overnachtingen in het 1 sterrensegment is, op 2007 na, dramatisch laag.

Weekenddip

De hotels kennen in de weekenden een lage bezetting. De kamers die verkocht worden, worden tegen woekerprijzen verkocht, waarbij gegokt wordt op rendement vanuit het mogelijke restaurantgebruik van de gasten.

Leegstand

Ondanks dat in 2007 de hotels regelmatig volgeboekt zijn (doordeweeks in het voor- en najaar) is er, over het jaar gezien een forse leegstand van 37.000 kamers per jaar.

Verbeterde bereikbaarheid

Door de komst van de Westerscheldetunnel is het voor bezoekers eenvoudiger huiswaarts te keren. Dit heeft een negatief effect op de vraag naar hotelkamers.

Paragraaf 3.3 Kansen

Grote ontwikkeling industriële bedrijventerreinen.

Het aantal hectare bedrijventerreinen is in ontwikkeling. De komst van RICAS en de realisatie van de glastuinbouw (1.200-1.500 FTE) zorgt voor toenemende vraag naar verblijfsaccommodaties. Echter, de gemeente zal zeer waarschijnlijk kiezen voor grootschalige woonvoorzieningen voor de werknemers in de glastuinbouw. De vaste werkers komen uit de omgeving, de flexwerkers voor een deel uit landen als Polen, Marokko en Turkije.

Stijgende vraag hotelkamers

Sinds 2005 is het aantal overnachtingen fors gestegen. Er zijn geen duidelijke aanwijzingen dat dit weer zal inzakken, mede gezien de toekomstige ontwikkelingen op zakelijk gebied.

Verbeterde bereikbaarheid

Indien de N61 verbreedt wordt zal dit de bereikbaarheid van Terneuzen ten goede komen.

De ‘verzilvering’

Het overgrote deel van de toeristen heeft een leeftijd van 50+. Gezien de vergrijzing biedt dit mogelijkheden voor de hoteliers. Hierbij is een aantrekkelijke omgeving en enige vorm van leisure/wellness essentieel.

Braakman

Indien het Braakman terrein wordt opgewaardeerd zal dit ten goede komen van de toeristische aantrekkelijkheid van de gemeente.

Zeeland Seaports

Vanaf 2009 zullen cruiseschepen Vlissingen, Middelbrug en ook Terneuzen aan doen. Om Terneuzen aantrekkelijk te maken voor de cruisetoeristen zal er iets gedaan kunnen worden aan de beeldkwaliteit, wat weer ten goede kan komen van de toeristische aantrekkelijkheid van de gemeente.

Stedentrips populair

Korte stedentrips worden nog steeds populairder. De hotels in Terneuzen zouden, gezien de ligging ten opzichte van diverse aantrekkelijke Belgische steden, hiervan kunnen profiteren. Het prijsinstrument (lage prijzen) speelt hierbij een bepalende rol. Het aantal trips naar de steden Brugge, Gent en Antwerpen neemt jaarlijks toe, het afgelopen jaar met circa 7%.

Verbinding Gent

Indien de extra toegang tot het kanaal van Gent naar Terneuzen komt, zou dit kunnen resulteren in een toename van het scheepvaartverkeer, wat ten goede komt van de zakelijke aantrekkelijkheid.

Paragraaf 3.4 Bedreigingen

Hotels Sluis en Hulst

In Sluis en Hulst zijn relatief veel hotelkamers in het één en twee sterren segment. Dit kan concurrentie vormen voor uitbreiding van deze segmenten in Terneuzen.

Landelijk

In 2013 wordt de Maasvlakte 2 in gebruik genomen. Een toenemende focus hierop kan leiden tot verminderde havenactiviteit in Terneuzen.

Toenemende mobiliteit

Door toenemende mobiliteit is het voor meer mensen eenvoudiger terug naar huis te gaan. De a- centrische ligging van Terneuzen is hierbij echter een voordeel voor de hoteliers.

World wide web

Door een zeer snel ontwikkelde acceptatie, door de hele samenleving heen, van het internet, worden steeds meer zaken via de digitale snelweg afgehandeld. Dit heeft een negatief effect op de vraag naar hotelkamers.

Economische recessie

Indien de huidige situatie, waarin het vertrouwen van de consument fors is gedaald en koersen onder druk staan, is de kans zeer reëel dat dit een effect heeft op nationale, maar ook internationale behoefte aan overnachtingsmogelijkheden.

Vakantiewoningen Sluis

In Sluis liggen plannen voor de realisatie van 1.300-1.500 extra vakantiewoningen. Dit is een bedreiging voor de bestaande hotellerie, met name voor het lager segment.

Hotelrealisatie Perkpolder (Hulst)

Na opening van de Westerscheldetunnel is de veerhaven van Perkpolder in de gemeente Hulst overbodig geworden. Voor het gebied om deze veerhaven is nu een nieuw plan opgesteld. Er komt een jachthaven met 350 tot 500 en er mag een hotel worden gebouwd met 70 à 80 kamers, in het hoge segment met restaurant

Paragraaf 4.1 Aanbodontwikkelingen

Voor de analyse van de toekomstige ontwikkeling van het kameraanbod in Terneuzen is 2008 als uitgangspositie genomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen reeds vergevorderde aanvragen projecten en lopende aanvragen voor nieuwe hotels.

Vergevorderde aanvragen hotels

Op dit moment zijn er twee initiatieven die zich in een reeds vergevorderd stadium bevinden:

• ·

  In Sluiskil is in 2007 bouwvergunning verleend voor een hotel in laag segment met 8 kamers. Van deze vergunning is nog geen gebruik gemaakt.

• ·

  In Axel is een initiatief voor de bouw van een hotel met 19 kamers en 17 zeer luxe appartementen en een restaurant. Het college heeft hier in principe mee ingestemd.

Lopende aanvragen hotels

• ·

  RICAS trainingscentrum wil een hotel voor de huisvesting van hun cursisten, zowel doordeweeks als in het weekend. RICAS geeft aan dat het een sobere accommodatie betreft, mogelijk met luxere kamers voor andere gasten. Er moet een eetruimte zijn. Het aantal kamers is onbekend, maar ze verwachten dat er 50 personen per week voor twee nachten zullen verblijven. Op basis hiervan verwachten wij dat circa 25 hotelkamers benodigd zullen zijn. Het zal door een externe partij worden gerealiseerd en geëxploiteerd. De locatie ligt bij voorkeur zo dicht mogelijk bij het oefenterrein.

• ·

  Hotel bij Veerhaven, eventueel met congresfaciliteiten. Dit zou als vervanging zijn voor het Golden Tulip, dat momenteel over 28 kamers beschikt en zou willen uitbreiden richting de 50 kamers. Als Golden Tulip niet in gaat op het aanbod zal de locatie niet aan een ander hotel worden aangeboden, maar zal er zeer waarschijnlijk een woontoren worden gerealiseerd.

• ·

  Op het Braakmanterrein, naast het nieuw te realiseren bungalowpark wil men eventueel een nieuw hotel met 70 kamers inclusief, horeca, wellness en een zwembad realiseren.

• ·

  Artland Onroerend Goed BV is voornemens om op hun eigen terrein, waar reeds een geschikt pand aanwezig is een low-budget hotel voor long stay (arbeiders, seizoenswerkers) te realiseren. Het betreft circa 28 kamers op 1 of 2 sterren niveau. Hier komen mogelijk ook congresfaciliteiten bij.

• ·

  ROC Westerschelde: Er is aanvraag ingediend voor een hotel (waarschijnlijk 4-sterrenniveau) met 12 kamers. Het is onduidelijk of dit hotel alleen bedoeld is voor schoolgerelateerde gasten (ouders, gastdocenten etc) of ook voor de externe markt.

Aanvragen overige verblijfsaccommodaties

• ·

  In Axel zijn plannen voor een vakantiewoningen complex. Aantal is nog niet bekend, locatie wordt onderzocht.

• ·

  Resort & Ruiterdomein Equus, vakantiewoningen speciaal voor eigenaren paarden. Dit zal worden gepositioneerd in het luxe segment. Er komen circa 50 woningen die verkocht zullen worden aan particulieren. Er komen circa 10 hotelsuites, met name voor gasten van de bewoners van de woningen. Ook deze suites zitten in het topsegment en vormen geen concurrentie voor huidige hotellerie.

• ·

  Braakman, uitbreiding met chalets en vakantiewoningen (oriëntatiefase), deze zouden bij het hotel van 70 kamers komen (zie: lopende aanvragen).

• ·

  Veerhaven (zie hotels lopende aanvragen): Op de pier bij de te herontwikkelen haven zijn plannen voor de realisatie van 14 vakantiewoningen.

Conclusie

Indien alle plannen gerealiseerd worden betekent dit het volgende voor de uitbreiding van het kameraanbod:

Hierbij komt dat Pension de Tukker (0 sterren) een aanvraag heeft ingediend om het aantal kamers uit te breiden van 8 naar circa 16 kamers.

Hulst

Na opening van de Westerscheldetunnel is de veerhaven van Perkpolder in de gemeente Hulst overbodig geworden. Voor het gebied om deze veerhaven is nu een nieuw plan opgesteld. Het totale gebied heeft een oppervlakte van ongeveer 400 hectare. De voor onderhavig onderzoek van belangzijnde hoofddoelen zijn de volgende:

·Recreatie: Jachthaven met 350 tot 500 ligplaatsen in de voormalige veerhaven. Er mag een hotel worden gebouwd met 70 à 80 kamers, in het hoge segment met restaurant. Verder wordt de mogelijkheid gecreëerd voor uitbreiding van de huidige recreatieve voorzieningen.

Sluis

• ·

  Strandhotel Cadzand-bad heeft een uitbreiding aangevraagd. Het is bij de gemeente nog onbekend hoe groot de uitbreiding zal zijn.

• ·

  In Breskens zijn plannen voor een nieuw hotel. Volgens de gemeente is het echter niet concreet (eerder zeer vaag).

• ·

  In Sluis moeten plannen door het College beoordeeld worden voor de realisatie van 1.350-1.500 nieuwe vakantiewoningen. Het betreft deels vervanging en deels uitbreiding (per saldo +1.000).

Paragraaf 4.2 Vraagontwikkelingen

Aan de hand van de analyses van de verschillende vraagsegmenten verwachten wij de volgende vraagontwikkelingen:

Zakelijke vraag

Zal de komende jaren toenemen, maar zal over twee/drie jaar afvlakken.

Gezien de lopende projecten van de diverse bedrijven in de omgeving zal het aantal overnachtingen de komende jaren licht blijven toenemen. De huidige economische crisis zal er echter voor zorgen dat er de komende periode aanzienlijk minder projecten zullen worden gestart en dat investeringen worden uitgesteld. Dit zal niet direct een daling van de vraag tot gevolg hebben, maar zal over circa 2 jaar effect hebben. Verder geven bedrijven als DOW aan dat bij verschillende initiatieven steeds vaker andere bedrijven betrokken worden, waardoor naar verwachting de vraag ook licht zal toenemen.

Dit is deels in het lage segment (werkers) als het vier sterrensegment (management). Wel wordt aangegeven dat het huidige niveau van het topsegment niet optimaal is (kwaliteit kamers, onvoldoende airconditioning). Wel dient hier een opmerking geplaatst te worden bij het feit dat recentelijk bij DOW bijvoorbeeld 3 van de 26 fabrieken gesloten zijn, waarmee duidelijk naar voren komt dat de huidige situatie niet gunstig is voor de hotellerie.

De vraag vanuit glastuinbouw wordt naar alle waarschijnlijkheid ingevuld middels grootschalige woonvoorzieningen. Woningcorporaties zijn bereid c.q. zijn van mening dat dit een doelgroep betreft waarvoor zij huisvesting kunnen bieden (deels door middel van de reguliere woonhuizen en deels door middel van de te treffen grootschalige woonvoorziening). Hier zal de hotellerie derhalve nauwelijks tot niet van kunnen profiteren.

Buiten een grootschalig congres dat volgend jaar in Terneuzen wordt gehouden verwachten wij geen verdere impulsen van de congres- en beursvraag. Dit gezien de ligging en het kleinschalige karakter van de hiermee gemoeide voorzieningen.

De trainingsmarkt zal met de komst van RICAS een impuls krijgen. Wij verwachten dat vanuit dit segment de vraag naar verblijfsaccommodatie flink zal toenemen. De behoefte zal circa 4.000-4.500 overnachtingen op jaarbasis bedragen.

Toeristische vraag

Zal de komende jaren, na eerst een lichte groei, waarschijnlijk afnemen

Vanuit het toeristisch segment verwachten wij een lichte daling indien de geplande ontwikkelingen van vakantiehuisjes in Sluis realiteit worden. De overflow in het hoogseizoen zal dan eerder afnemen ten opzichte van de huidige vraag uit dit segment.

Gezien de trend van de toenemende populariteit van korte stedentrips verwachten we een lichte stijging in het weekend, al zal, als de huidige economische ontwikkelingen doorzetten (wat uiteraard tijdelijk is), het geen noemenswaardige groei zijn. Wel dient hier rekening gehouden te worden met het feit dat de bezettingen die hier uit voort komen nagenoeg alleen door prijsdumping gerealiseerd kunnen worden.

Paragraaf 4.3 Uitbreidingsmogelijkheden

4.3 UITBREIDINGSMOGELIJKHEDEN

Uitbreiding in welk segment dan ook zal in ieder geval zorgen voor toename van de leegstand. Uitbreiding is, gezien de spreiding door de week, eigenlijk alleen interessant voor de nieuw te verwachten specifieke vraag (bijvoorbeeld vanuit RICAS) om de piekbelasting op maandag tot en met woensdag beter op de te vangen.

0-sterren segment

Een uitbreiding van de Pension de Tukker (verdubbeling van de capaciteit) kan in onze ogen moeilijk samengaan met de uitbreiding in het 1-2 sterrensegment. Er zal in deze een keuze gemaakt moet worden: of hier uitbreiding toestaan of in het 1-2 sterrensegment. Indien de uitbreiding bij de Tukker wordt goedgekeurd, zal dit derhalve ten koste gaan van uitbreidingsmogelijkheden in het 1-2 sterrensegment.

1-2 sterren segment

Wij verwachten dat de vraag naar hotelkamers in het lage segment zal toenemen. Dit zal met name vanuit de realisatie van RICAS komen, die per week circa 100 overnachtingen verwachten, met een dip in de zomer en december komen. Dit komt neer op circa 4.000-4.500 overnachtingen. Dit komt neer op circa 25 kamers. Deze extra vraag kan worden opgevangen door een eigen hotelaccommodatie van RICAS, dan wel mogelijk door bijvoorbeeld een initiatief als dat van Artland Onroerend Goed BV.

Verder zien wij geen ontwikkelingen die er op duiden dat er extra accommodatie benodigd is, welke niet opgevangen kan worden door de pensions en vakantiewoningen. Wel is er iets voor te zeggen dat het niet wenselijk is dat er momenteel arbeiders zijn die verblijven in vakantiewoningen. Dit is echter moeilijk in te perken. Mocht er een hotelier zijn die zich op dit segment zou willen toespitsen dan zou dit initiatief gestimuleerd kunnen worden, aangezien het huidig aanbod in dit segment nihil is en er nauwelijks sprake zou zijn van ‘broodroof’. Kijken we naar de gemiddelde omvang van een 1-of 2- sterrenhotel dan ligt dit tussen de 10 en 15 kamers.

Wij kunnen niet voorzien of uitzendorganisaties overeenkomsten aan gaan met bijvoorbeeld projectontwikkelaars voor de huisvesting van buitenlandse arbeidskrachten.

Aantal kamers: 35-40 (uitbreiding van 218%-250%)

3-sterrensegment

Wij verwachten wij dat het aantal overnachtingen de komende jaren zal toenemen tot maximaal 64.000, een stijging van circa 7% (de gemiddelde stijging bedroeg de afgelopen vijf jaar 15% per jaar). Bij een gelijkblijvend kameraanbod zou de kamerbezetting stijgen naar 66%.

Uitgaande van deze bezetting lijkt er geen ruimte voor uitbreiding in dit segment, zonder dat de rendementen onder druk komen te staan.

Hier dient echter wel gekeken te worden naar mogelijkheden om de piek (maandag, dinsdag en woensdag) op te vangen. Afvloeiing zal altijd aan de orde blijven, al zal dat uiteraard zoveel mogelijk beperkt dienen te worden. Gezien de huidige gemiddelde bezetting op deze dagen van circa 80% kan hier gesteld worden dat de hotels regelmatig vol zitten. Uit de informatie van de hoteliers blijkt dat circa 15% van de kamers op een topdag als de maandag wordt verkocht.

Dit zou neerkomen op 9.600 kamers op de maandag per jaar, derhalve 185 kamers per dag.Indien we hier de kamerbezetting op maximaal 75% stellen, impliceert dit een benodigd aantal kamers van 246 kamers per dag.

Gezien de huidige capaciteit (217 kamers) bedraagt de maximale uitbreiding derhalve 29 kamers (+28%). Wij adviseren dit in eerste instantie te realiseren bij de bestaande hotels, zodat schaalvergroting ontstaat.

Aantal kamers er bij: 29 (uitbreiding van 13%). 4-sterrensegement

Gezien de forse kamerbezettingen de afgelopen drie jaren in dit segment, en stabiele, constante vraag lijkt in dit segment een uitbreiding het meest voor de hand liggend.

Toch opteren wij niet voor een forse uitbreiding (in absolute aantallen). Kijkend naar hotels als Royal en Dallinga, is er een kwalitatief sterk product aanwezig wat de overflow uit dit segment kan opvangen. Ook de komst van een luxe hotel in Hulst zal impact hebben op de lokale markt.

Wel is het raadzaam een kamerbezetting van 70% als uitgangspositie te nemen. Hierbij dient als uitgangspositie het huidige aantal verkochte kamers per jaar (circa 22.450), wat neer komt op een kamerbezetting van 75%.

Wij achten het reëel dat, gezien de huidige piek op maandag tot en met dinsdag, er regelmatig gasten elders moeten ondergebracht (dan wel viersterren hotels buiten de gemeente, dan wel in het driesterrensegment binnen Terneuzen).

Bovendien verwachten de grote bedrijven een lichte groei van het aantal overnachtingen in dit segment. Wij achten het reëel dat de toekomstige vraag binnen dit segment circa 5% hoger ligt, waarmee het aantal kamers op 23.570 uitkomt. Dit komt neer op 21 extra kamers per week, verspreid over de drie piekdagen derhalve 7 kamers per dag.

Bij een stijgende vraag van 5% bedraagt de totale toekomstige vraag 23.570 hotelkamers (22.450*1.05). Het aantal overnachtingen stijgt naar 33.000 (23.570*1,4 personen per kamer. Indien dit aantal taakstellend worden gesteld voor een kamerbezetting van 70% dan bedraagt het aantal benodigde kamers op jaarbasis 33.671. Per dag komt dit neer op 9,2 kamers, wat een uitbreidingsplafond van 10 kamers omhelst.

Als we vanuit de piek redeneren, hier valt circa 16,5% van de verkochte kamers op een maandag of dinsdag, komen we op 75 kamers per dag (23.570*16,5%/52 weken). Indien we ook hier het plafond stellen op 75% zou de benodigde capaciteit 99 kamers bedragen. Gezien de huidige capaciteit impliceert dit een uitbreiding van 17 kamers.

Wij adviseren uit te gaan van uitbreiding van maximaal 17 hotelkamers. Aangezien een vier sterrenhotel met 17 kamers zeer moeilijk rendabel is te verkrijgen, is het raadzaam de uitbreiding in te passen in de bestaande hotellerie.

Indien de realisatie van het hotel bij de ROC doorgang vindt is het van belang te weten op welke doelgroepen zij zich richten. Indien dit louter een opleidinggerelateerde exploitatie wordt (oefenruimte voor leerlingen en gericht op ouders en gastdocenten etc) is dit geen gevaar voor de bestaande markt.

Aantal kamers erbij: 17 (uitbreiding van 21%, exclusief het hotel van het ROC).

4.5-sterrensegement

Een vijfsterren hotel is, buiten Amsterdam, zeer moeilijk rendabel te maken in Nederland, vanwege de benodigde investeringen, schaalgrootte, faciliteiten en benodigde buitenlandse vraag. Wij raden het dan ook ten zeerste af binnen dit segment hotels toe te staan. Kleinschalige hotels die qua luxeniveau vergelijkbaar zijn, zijn alleen bedrijfseconomisch haalbaar als specialty hotel (bijvoorbeeld bij een twee- of drie-sterren restaurant of zoals bij het Equus project) en vormen geen concurrentie voor de huidige hotels.

Paragraaf 4.4 Conclusie & advies

Er is in totaal ruimte voor een uitbreiding van maximaal 81-86 hotelkamers, waar mogelijk in eerste instantie te realiseren bij de bestaande hotels. Dit impliceert een uitbreidingsruimte van circa 25%. Dit is exclusief de mogelijke hotelrealisatie van het ROC.