Kostenverhaalbesluit Kruisvaartkwartier

Artikel 0 Dit artikel moet nog worden gesplitst

KOSTENVERHAALBESLUIT Kruisvaartkwartier. (raadsbesluit van 29 juni 2006)

De raad van de gemeente Utrecht, gelet op het voorstel van het college van b. en w. d.d. 15 juni 2006

Overwegende:

Dat particuliere initiatieven in het plangebied Kruisvaartkwartier voor de gemeente aanleiding zijn om het gebied een nieuwe identiteit en kwalitatief hoogwaardiger uitstraling te geven;

dat in de ruimtelijk-functionele Visie Kruisvaartkwartier (vastgesteld op 27 mei 2003) is vastgelegd dat een integrale aanpak van het gebied randvoorwaarde is voor de hoogwaardige herontwikkeling;

dat een integrale aanpak waarborgen biedt voor kwalitatief goede, sociaal veilige en op termijn efficiënt te beheren infrastructuur, groen en openbare verblijfsruimten;

dat (een deel van) de kosten in verband met de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, voortvloeiende uit de herontwikkeling van het Kruisvaartkwartier zoveel mogelijk naar evenredigheid van verkregen profijt dienen te worden omgeslagen over die onroerende zaken die als gevolg van deze voorzieningen gebaat zijn;

dat, ingeval het onroerende zaken betreft die als gevolg van de aanleg van dergelijke voorzieningen worden gebaat, het noodzakelijk is te komen tot vaststelling van het ten behoeve van de herontwikkeling Kruisvaartkwartier te voeren kostenverhaalbeleid, waarbij naast een omschrijving van de te treffen voorzieningen van openbaar nut, tevens een aanduiding wordt gegeven van het exploitatiegebied en de mate waarin de kosten verbandhoudende met de aanleg van de voorzieningen, zullen worden verhaald

gelezen het voorstel van het College van burgemeester en wethouders van 25 april 2006;

gelet op artikel 222, tweede lid juncto artikel 139 van de Gemeentewet, alsmede gelet op artikel 4 juncto artikel 14 van de Exploitatieverordening Gemeente Utrecht 1997 (hierna te noemen 'de exploitatieverordening');

vast te stellen het

KOSTENVERHAALBESLUIT Kruisvaartkwartier.

1. Algemeen

• a.

  Het gebied waarbinnen onroerende zaken zijn gelegen die worden gebaat als gevolg van de door of met medewerking van de gemeente te treffen voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van de herontwikkeling Kruisvaartkwartier fase 1, aan te duiden overeenkomstig de bij dit besluit behorende en gewaarmerkte kaart;

• b.

  Dat de voorzieningen als bedoeld onder a. in ieder geval de volgende werken omvatten:

  • 1.

    het verwerven van de ondergrond van de aan te leggen voorzieningen van openbaar nut

  • 2.

    civieltechnische werken

  • 3.

    groenvoorzieningen

  • 4.

    straatverlichting

  • 5.

    kosten bodemonderzoek

  • 6.

    plankosten ruimtelijke ordening

  • 7.

    exploitatiekosten

  • 8.

    renteverliezen

  • 9.

    alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

2. Kostenverhaal via exploitatieovereenkomst

• a.

  Het verhaal van kosten van de door of met medewerking van de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut, in voorkomende gevallen te doen plaatsvinden op basis van een exploitatieovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7 van de exploitatieverordening, met de eigenaar of de rechthebbende van een gebate onroerende zaak in het onder artikel 1.a genoemd exploitatiegebied.

• b.

  Dat de kosten c.q. opbrengsten verband houdende met de aanleg van de onder artikel 1.b. genoemde voorzieningen van openbaar nut zijn opgenomen in de bij dit besluit behorende gewaarmerkte kostenbegroting, overeenkomstig het gestelde in de artikelen 5 en 6 van de exploitatieverordening.

• c.

  Dat bij de berekening van de exploitatiebijdrage wordt uitgegaan van de kostenbegroting overeenkomstig het gestelde in artikel 8 van de exploitatieverordening.

• d.

  De opstelling, de aanbieding en het daaruit voortvloeiend aangaan van de onder artikel 2.a. genoemde overeenkomst over te dragen aan Burgemeester en Wethouders.

3. Kostenverhaal via baatbelasting

• a.

  Dat het verhaal van kosten van de door of met medewerking van de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut, indien die kosten niet bij overeenkomst aan de gemeente zijn of worden voldaan, zal plaatsvinden via de heffing van een baatbelasting overeenkomstig artikel 222 Gemeentewet, die zal worden opgelegd aan de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de gebate onroerende zaken in het onder artikel 1.a. genoemde gebied.

• b.

  De mate waarin de kosten van de onder 1.b. genoemde voorzieningen van openbaar nut via een baatbelasting zullen worden verhaald, vast te stellen op 100% van de kosten zoals opgenomen in de bij dit besluit behorende en gewaarmerkte kostenbegroting, zulks onder de bij de latere baatbelastingverordening vast te stellen regels met betrekking tot onder meer de definitieve omvang en verdeling van die kosten naar rato van de verkregen of te verkrijgen baat over de in het onder artikel 1.a. genoemd gebied gelegen gebate onroerende zaken.

4. Bekendmaking besluit

De inhoud van dit besluit, dat kan worden aangehaald als: Kostenverhaalsbesluit Kruisvaartkwartier:, bekend te maken overeenkomstig artikel 139 Gemeentewet.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad, gehouden op 29 juni 2006.

De griffier, De voorzitter,

Drs. A.A.H. Smits Mr. A.H. Brouwer-Korf

Publicatie is geschied op 12 juli 2006.

Deze verordening is in werking getreden op 20 juli 2006.

TOELICHTING BEHOREND BIJ GEMEENTEBLAD VAN UTRECHT 2006, NR. 29

1. Inleiding

Op 27 mei 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders van Utrecht de ruimtelijke-functionele Visie voor het Kruisvaartkwartier vastgesteld. Directe aanleiding tot dit besluit waren verschillende initiatieven in het gebied. Belangrijk is de nieuwbouw Bestuurscentrum Rabobank. Daarnaast bieden ook de voor het voormalige REMU-terrein en het voormalige EKP-terrein in ontwikkeling zijnde initiatieven uitstekende kansen om het Kruisvaartkwartier een nieuwe identiteit en kwalitatief hoogwaardiger uitstraling te geven.

De gemeente staat ter plaatse een kwalitatief goede, sociaal veilige en efficiënt te beheren infrastructuur, groen en openbare verblijfsruimten voor.

De wetgever heeft het in de Wet op de Ruimtelijk Ordening mogelijk gemaakt dat, ingeval van particuliere grondexploitaties waarbij zijdens de gemeente daarmee verbandhoudende voorzieningen van openbaar nut moeten worden aangelegd, de kosten van de aanleg van deze voorzieningen geheel of gedeeltelijk kunnen worden verhaald op de particuliere initiatiefnemers.

Aangezien de herontwikkeling geschiedt vanuit een gemeenschappelijke behoefte van de gemeente en de private partijen aan ‘upgrading’ van het Kruisvaartkwartier en in principe is gebaseerd op consensus over de te treffen voorzieningen, dient de financiële bijdrage in beginsel op vrijwillige basis te worden geleverd. Alvorens daartoe met de individuele eigena(a)r(en) een privaatrechtelijke overeenkomst kan worden gesloten, is het op grond van de Exploitatieverordening gemeente Utrecht 1997, noodzakelijk dat de gemeenteraad een kostenverhaalbesluit vaststelt.

Indien het niet mogelijk mocht blijken met de eigenaren een exploitatieovereenkomst te sluiten, worden degenen die niet bereid zijn tot een vrijwillige financiële bijdrage betrokken in de heffing van een baatbelasting. Om dit mogelijk te maken, vereist artikel 222 van de Gemeentewet dat vóórdat met het treffen van de voorzieningen wordt aangevangen, de gemeenteraad besluit in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten door middel van een baatbelasting zullen worden verhaald. Naast de wettelijke eisen, is in de Exploitatieverordening gemeente Utrecht 1997 aangegeven welke aanvullende onderdelen een dergelijk kostenverhaalbesluit in ieder geval moet bevatten ten behoeve van kostenverhaal via het sluiten van exploitatieovereenkomsten.

Het kostenverhaalbesluit beoogt die rechtszekerheid te bieden, dat de eigenaren van een onroerende zaak in het onder artikel 1.a. van het besluit aangeduide gebied er rekening mee moeten houden dat van hen een bijdrage kan worden verlangd in de door de gemeente te maken kosten van voorzieningen, zulks naar rato van de baat of het profijt dat deze onroerende zaken van deze voorzieningen zullen hebben.

De uiteindelijke vaststelling van het individuele profijt vindt plaats bij de aanbieding van een exploitatieovereenkomst dan wel via de eventuele latere heffing van een baatbelasting. Aan het kostenverhaalbesluit kunnen eigenaren van onroerende zaken die zijn gelegen in het exploitatiegebied dan ook geen rechten ontlenen omtrent de uiteindelijk door hen individueel te betalen bijdrage.

Algemeen

1. Aanduiding exploitatiegebied

Onder artikel 1.a. van dit besluit wordt een aanduiding gegeven van het gebied waarbinnen de onroerende zaken zijn gelegen die als gevolg van het treffen van voorzieningen van openbaar nut worden gebaat. Op de bij dit besluit behorende kaart is dit gebied nader aangeduid. De gebiedsaanduiding dient als basis voor de vaststelling van het exploitatiegebied ten behoeve van zowel de toepassing van de gemeentelijke exploitatieverordening als voor de toepassing van een eventueel later vast te stellen baatbelastingverordening.

De aangegeven gebiedsaanduiding is van zodanige aard, dat op basis van de thans bestaande uitgangspunten (zoals de aard en de wijze van uitvoering van de onder 1.b. genoemde voorzieningen van openbaar nut) een betrouwbaar beeld kan worden gegeven van het maximaal gebate gebied.

Het individuele profijt wordt bij toepassing van de gemeentelijke exploitatieverordening kenbaar gemaakt bij aanbieding van een exploitatieovereenkomst, overeenkomstig de regels zoals opgenomen in de artikelen 5 tot en met 8 van de exploitatieverordening.

De hoogte van een voor een gebate onroerende zaak verschuldigde bijdrage wordt bij de toepassing van het fiscale kostenverhaal kenbaar gemaakt op het moment van de oplegging van de baatbelastingaanslag, overeenkomstig de heffingsgrondslag en het tarief zoals opgenomen in een in dat geval nog vast te stellen verordening op de baatbelasting.

2. Omschrijving voorzieningen van openbaar nut

Ter ondersteuning van de profijt- of baatdefinitie is onder artikel 1.b. een globale omschrijving opgenomen van die werken welke in het kader van de herontwikkeling zullen leiden tot baat voor de onroerende zaken in het gebied zoals aangeduid in artikel 1.a. Daarbij is gekozen voor een zodanig ruime omschrijving, dat eventuele aanpassingen tijdens de (fasegewijze) uitvoering van deze werken zonder bezwaar in het kostenverhaal kunnen worden betrokken.

Kostenverhaal via exploitatieovereenkomst

3. Primaat bij toepassing kostenverhaal

Overeenkomstig het gestelde in artikel 4, vierde lid van de Exploitatieverordening gemeente Utrecht 1997, ligt het primaat bij de uitvoering van kostenverhaal in de toepassing van de gemeentelijke exploitatieverordening. Het initiatief tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst wordt daarbij genomen door de gemeente. In het kostenverhaalbesluit is bepaald dat een dergelijke overeenkomst moet voldoen aan de eisen zoals neergelegd in artikel 7 van de gemeentelijke exploitatieverordening.

4. Omvang van het kostenverhaal bij toepassing exploitatieverordening

Gezien het gestelde in artikel 7, tweede lid van de exploitatieverordening kan pas een exploitatieovereenkomst worden aangegaan, nadat de kostenbegroting is vastgesteld. De aan het besluit gehechte begroting geldt als onderbouwing voor de aanduiding van de mate van verhaal zoals bedoeld in artikel 3.b. van het kostenverhaalbesluit.

5. Uitvoering exploitatieverordening door burgemeester en wethouders

In het kostenverhaalbesluit is om praktische redenen de bevoegdheid tot het aanbieden en de eventueel voortvloeiende sluiting van een exploitatieovereenkomst overgedragen aan burgemeester en wethouders, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van de exploitatieverordening.

Kostenverhaal via baatbelasting

6. Relatie exploitatieverordening en baatbelasting

Het instrument van de baatbelasting kan worden beschouwd als het sluitstuk in het te voeren kostenverhaalbeleid. Pas als duidelijk is dat niet op minnelijke basis tot overeenstemming kan worden gekomen omtrent de betaling van een kostenverhaalbijdrage, is in voorkomende gevallen een baatbelasting noodzakelijk. Juist om deze reden is het van belang dat de betrokken eigenaren van een onroerende zaak vooraf over het te voeren kostenverhaalbeleid worden geïnformeerd. Hierdoor zijn zij tijdig in staat rekening te houden met de eventuele (financiële) gevolgen van dit beleid. De instelling van een baatbelasting is derhalve alleen aan de orde, indien niet op basis van een exploitatieovereenkomst tot overeenstemming wordt gekomen.

De definitie van het begrip ‘baat’ is in de gemeentelijke exploitatieverordening zodanig gekozen, dat deze overeenstemt met de begripsaanduiding ten behoeve van de baatbelasting. Dit betekent onder meer dat de onder artikel 1.a. genoemde gebiedsaanduiding eveneens geldt voor de toepassing van baatbelasting. Deze afstemming van de baatdefinitie heeft tot gevolg dat het kostenverhaalbesluit tevens de functie vervult van het in artikel 222, tweede lid van de Gemeentewet genoemde ‘bekostigingsbesluit’. Het kostenverhaalbesluit voldoet dan ook aan de inhoudelijke eisen die aan het bekostigingsbesluit worden gesteld.

7. Omvang kostenverhaal via baatbelasting

Het kostenverhaal vindt plaats door de kosten van de te realiseren voorzieningen van openbaar nut naar rato van verkregen baat om te slaan over de gebate onroerende zaken zoals opgenomen in het onder artikel 1.a. genoemde gebied. Voor de uitwerking van deze laatstgenoemde methode is het van belang, dat op basis van de onder artikel 2.b. van het kostenverhaalbesluit genoemde kostenbegroting wordt gekomen tot een kostenbegroting bestemd voor toepassing van kostenverhaal via een baatbelasting. Evenals dat het geval is voor de kostenbegroting bij toepassing van de exploitatieverordening, maakt ook deze kostenbegroting onderdeel uit van het kostenverhaalbesluit. De Gemeentewet biedt de mogelijkheid om het kostenverhaal door middel van een baatbelasting te baseren op 100% van de daarvoor in aanmerking komende kosten.

Benadrukt moet worden dat het gaat om een indicatieve raming. De uiteindelijke omvang van een baatbelasting zal worden gebaseerd op de werkelijke kosten en/of ramingcijfers op het moment dat voldoende duidelijkheid bestaat omtrent onder meer het tempo van fasering en uitvoering, de kostenstijgingen, etc. Ook dient er rekening mee te worden gehouden dat de uiteindelijke vaststelling van een baatbelasting plaatsvindt naar de situatie op een nader te bepalen datum. De vaststelling van deze datum zal gevolgen hebben voor de uiteindelijke hoogte van het kostenverhaal, zulks in verband met rentekosten, etc. Aan de onder 3.b. van het besluit genoemde indicatieve kostenbegroting kunnen derhalve geen rechten worden ontleend met betrekking tot de uiteindelijke definitieve omvang en verdeling van de via een baatbelasting te verhalen kosten.

Uitdrukkelijk wordt opgemerkt dat op grond van het kostenverhaalbesluit geen uitsluitsel kan worden gegeven over de verdeling van de kosten en de daarmee verband houdende vaststelling van de hoogte van de belasting voor een individuele onroerende zaak. Deze vaststelling zal, zoals reeds hiervoor is aangegeven, plaatsvinden bij de vaststelling van de uiteindelijke verordening op de baatbelasting.

Hoewel er sprake is van verschillende berekeningswijzen, zijn de beide methoden gericht op hetzelfde resultaat: het komen tot de vaststelling van kostenverhaal naar rato van de baat die een onroerende zaak verkrijgt als gevolg van de van gemeentewege aan te leggen voorzieningen van openbaar nut. Wordt de individuele baat bij de toepassing van exploitatieverordening bepaald door de aanbieding van een exploitatieovereenkomst, bij de toepassing van de baatbelasting geschiedt dit door de vaststelling van de belastingverordening. Het door middel van dit besluit geïnitieerde kostenverhaalbeleid is erop gericht zo veel mogelijk te komen tot een gelijk niveau van kostenverhaal tussen de beide methoden.

Bekendmaking besluit

Bekendmaking

De besluitvorming omtrent de te voeren kostenverhaalbeleid heeft mogelijkerwijs directe gevolgen voor de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de in het onder artikel 1.a. genoemde gebied liggende onroerende zaken. Op grond van artikel 4, eerste lid van de exploitatieverordening wordt het kostenverhaalbesluit bekendgemaakt overeenkomstig artikel 139 van de Gemeentewet. De verplichting tot bekendmaking vloeit mede voort uit het gegeven dat het kostenverhaalbesluit tevens de functie van ‘bekostigingsbesluit’ zoals bedoeld in artikel 222 Gemeentewet vervult.