Verordening van de raad van Amsterdam houdende bepalingen ter voorkoming van langdurige leegstand van gebouwen 2016 (Leegstandverordening Amsterdam 2016)

Bijlage 1 - Tabel bij art. 8

Kaartbijlage 1 - Amstel III

Kaartbijlage 2 - Teleport

Toelichting

Inleiding

Leegstand is een ongewenst maatschappelijk verschijnsel. Het wettelijk kader voor leegstandbestrijding is gewijzigd, waardoor ook leegstand van woningen kan worden bestreden met een leegstandverordening. Het college acht het, gelet op de grote vraag naar woningen, wenselijk dat leegstand van woningen zoveel mogelijk wordt beperkt. Daarom wordt de huidige leegstandverordening uit 2011 aangepast, waardoor ook leegstand van woningen met deze verordening kan worden tegengegaan.

Reikwijdte verordening

De leegstandverordening heeft betrekking op alle zelfstandige woningen in de gemeente. Onzelfstandige woningen vallen niet onder de reikwijdte van deze verordening. De verordening blijft voor (gedeeltelijk) leegstaande kantoorgebouwen gelden; het werkingsgebied voor kantoren is aangepast aan de huidige marktsituatie. De verordening geeft hiervoor gebiedsafbakeningen. Verder vallen kantoorgebouwen in de hele stad met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van meer dan 5000 m² onder de verordening.

Wanneer is sprake van leegstand?

Van leegstand is sprake als een woning, kantoorgebouw of gedeelte daarvan niet door een huurder of andere gebruiker feitelijk wordt gebruikt. Dat is ook het geval als geen sprake is van gebruik krachtens zakelijk of persoonlijk recht. Tot slot is sprake van leegstand als het gebruik de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de Leegstandwet of deze verordening.

Instrumentarium op grond van de Leegstandwet

De wet geeft een samenhangend instrumentarium om leegstand te bestrijden. Om dit te kunnen effectueren is het nodig dat de gemeente een leegstandverordening opstelt. In de eerste plaats is er de meldingsplicht voor eigenaren na zes maanden leegstand. Dit is de eerste stap naar de getrapte besluitvorming die daarop kan volgen. Na de melding gaat de gemeente binnen drie maanden in overleg met de eigenaar van het gemelde pand. Dit leegstandoverleg kan uit meerdere gesprekken bestaan. Na het leegstandoverleg kunnen burgemeester en wethouders in een leegstandbeschikking vaststellen dat een woning of gebouw geschikt is voor gebruik. Tot slot kunnen burgemeester en wethouders, als de leegstand langer duurt dan tenminste twaalf maanden, een verplichtende voordracht doen aan de eigenaar, waarbij een gebruiker wordt voorgedragen. Deze voordracht heeft voor de eigenaar een verplichtend karakter, dat wil zeggen dat de eigenaar uiteindelijk een overeenkomst moet sluiten voor ingebruikname van het pand. Op het niet-naleven van de meldingsplicht en de voordracht kunnen sancties worden gesteld.

Leegmelding door eigenaren

Eigenaren van woningen en van kantoorgebouwen moeten op grond van deze verordening leegstand melden bij de gemeente. Onder eigenaar valt niet alleen de privaatrechtelijke eigenaar maar ook degene die een pand in gebruik mag geven. Dit kan een (leegstand)beheerder of makelaar zijn.

De leegmeldingsplicht betreft alle woningen in de stad en alle kantoorgebouwen in aangewezen gebieden of alle kantoorpanden in de stad buiten de aangewezen gebieden vanaf 5000 m ² die langer dan zes maanden leegstaan. Ook panden die door een leegstandbeheerbedrijf (anti-kraakbedrijf) worden beheerd, moeten worden gemeld in het kader van deze meldingsplicht. Dit omdat (een deel van) een pand dat op basis van anti-kraak wordt beheerd, dikwijls nog als gedeeltelijk leegstaand kan worden gekwalificeerd.

De leegmelding vindt plaats aan de hand van hiervoor ontwikkelde formulieren. De eigenaar wordt onder meer gevraagd de reden van de leegstand aan te geven, zoals bijvoorbeeld renovatie. Hiermee krijgt de gemeente inzicht in de redenen van leegstand. Renovatie kan een reden van leegstand zijn. Dit kan de eigenaar op het formulier melden.

Er bestaat ook een meldingsplicht voor eigenaren als een pand dat in gebruik genomen is met een voordracht van de gemeente of een eigen kandidaat, wederom leeg komt. Dan moet de eigenaar de leegmelding binnen vier weken doen. Deze termijn geldt niet als het pand na de voordracht langer dan één jaar in gebruik is geweest. In die gevallen moet weer na zes maanden leegstand worden gemeld.

Leegstandoverleg

Wanneer een eigenaar voldoet aan de meldingsplicht wordt binnen drie maanden na de melding van de leegstand een leegstandoverleg gehouden met de eigenaar (of een beheerder namens hem) van het kantoorgebouw of een woning. Een dergelijk overleg vindt eveneens plaats wanneer de eigenaar een leegstaand kantoorgebouw of gedeelte of een woning daarvan niet meldt terwijl hij daartoe wel verplicht is. Het leegstandoverleg kan meerdere gesprekken omvatten. Tijdens het leegstandoverleg worden alle omstandigheden van de leegstand besproken. In ieder geval zal aan de orde komen hoe het pand weer in gebruik kan worden genomen. Van belang hierbij is onder meer de weging van het publieke belang van de leegstandbestrijding en de last die het opheffen van leegstand voor de eigenaar met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan de investeringen die redelijkerwijs van de eigenaar kunnen worden gevraagd om het pand overeenkomstig de bestemming opnieuw te gebruiken.

Leegstandbeschikking

Na het leegstandoverleg kunnen burgemeester en wethouders in een leegstandbeschikking vaststellen of het (gedeeltelijk) leegstaande kantoorgebouw dan wel de leegstaande woning geschikt is voor gebruik. Een leegstandbeschikking kan ook worden vastgesteld als de eigenaar geen medewerking verleent aan het overleg. In een leegstandbeschikking wordt vastgesteld of een pand overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Als dat niet het geval blijkt, kan de vraag aan de orde komen of het wellicht wenselijk is om de bestemming te wijzigen. Het kan zijn dat er investeringen nodig zijn om weer tot gebruik te komen overeenkomstig de bestemming. Van de eigenaar mogen investeringen die binnen het redelijke noodzakelijk zijn om het leegstaande (gedeelte van het) gebouw of de leegstaande woning overeenkomstig de bestemming te kunnen gebruiken worden gevraagd.

Bij woningen gaat het om de mogelijkheid weer te komen tot gebruik als woning. Daarvoor dienen de voor wonen wezenlijke voorzieningen aanwezig te zijn en te functioneren of functionerend te kunnen worden gemaakt. Als woningen die ernstig verwaarloosd of beschadigd zijn, kan het zijn dat bevorderen van herstel buiten deze verordening valt. Het ligt dan voor de hand om in het kader van de woningwetgeving op te treden.

Verplichtende voordracht

Burgemeester en wethouders kunnen aan de eigenaar van een leegstaand kantoorgebouw of een gedeelte daarvan of aan de eigenaar van een woning, een gebruiker voordragen zodra die leegstand langer duurt dan twaalf maanden en in de leegstandbeschikking is vastgesteld dat de woning of het kantoorgebouw of een gedeelte daarvan geschikt is voor gebruik overeenkomstig de bestemming. Bovendien geldt dat de voordracht pas wordt gedaan als de eigenaar geen medewerking verleent aan het leegstandoverleg

dan wel hetgeen is overeengekomen tijdens een dergelijk overleg niet nakomt.

Een gebruiker kan één of meer natuurlijke personen of een rechtspersoon zijn. Als voor gebruik van het gebouw voorzieningen nodig zijn om weer op redelijkerwijze tot gebruik te kunnen dienen, kunnen burgemeester en wethouders bij de voordracht een termijn aangeven waarbinnen de eigenaar door hen aan te geven voorzieningen moet treffen.

De verplichtende voordracht vervalt indien de eigenaar binnen drie maanden een overeenkomst is aangegaan met een andere huurder of gebruiker, die de woning, het gebouw of gedeelte ervan binnen een redelijke termijn, dat wil zeggen twee maanden nadat die overeenkomst tot stand is gekomen, in gebruik neemt. De eigenaar bepaalt binnen redelijke grenzen zelf de vorm en inhoud van de overeenkomst met de nieuwe gebruiker.

Wanneer een gebruiker wordt voorgedragen die het gebouw niet overeenkomstig de bestemming gaat gebruiken en als hiervoor extra voorzieningen nodig zijn, dan zal in redelijkheid worden beoordeeld wie de kosten (van deze investeringen) hiervan moet dragen. De financiële positie van de eigenaar en de voorgedragen gebruiker alsmede de hoogte van de overeen te komen huurprijs worden hierbij meegewogen.

Sancties

De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om in de leegstandverordening een bestuurlijke boetebevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders op te nemen. De boete kan worden opgelegd als een eigenaar de leegstand niet of niet op tijd meldt. De boetebevoegdheid was in de vorige verordening reeds opgenomen voor eigenaren van gebouwen. In deze verordening is wederom een boetebevoegdheid opgenomen. Doordat woonruimte ook onder de werking van de Leegstandwet is gebracht kunnen nu ook boetes worden opgelegd aan woningeigenaren. Een boete heeft een onvoorwaardelijk karakter. Dit wil zeggen dat als de boete is opgelegd, de eigenaar deze moet betalen.

Naast een boete kan de gemeente ook een last onder dwangsom opleggen op grond van artikel 125 Gemeentewet in samenhang met artikel 5:32 van de Algemene wet bestuursrecht. De last onder dwangsom heeft een voorwaardelijk karakter; de overtreder krijgt gedurende een termijn de gelegenheid om de overtreding ongedaan te maken. Wordt daaraan voldaan, dan hoeft hij de dwangsom niet te betalen.

In de Leegstandwet is de boete gemaximeerd op € 7.500,-. In de tabel is een differentiatie aangebracht in de hoogte van de boetes. Dit is gebaseerd op het type eigenaar die de overtreding begaat. Hieraan ligt het evenredigheidsbeginsel ten grondslag. Er is onderscheid gemaakt tussen een particuliere - en een professionele verhuurder.

Ook bij het opleggen van een last onder dwangsom speelt het evenredigheidsbeginsel een rol. Dit betreft zowel de hoogte van de dwangsom als de termijn waarbinnen de overtreding ongedaan moet worden gemaakt. Het dwangsombeleid is uitgewerkt in de Algemene beleidsregels bij deze verordening.

De boete bij het niet-leegmelden kan worden opgelegd in combinatie met een last onder dwangsom. Ook kan bij niet leegmelden alleen een last onder dwangsom worden opgelegd. Bij het niet voldoen aan de verplichtende voordracht kan geen boete worden opgelegd. In dat geval kan alleen een last onder dwangsom worden opgelegd.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1 Begripsomschrijvingen

Eigenaar

Onder eigenaar wordt verstaan degene die bevoegd is een pand in gebruik te geven. Dat kan naast de eigenaar ook een beheerder zijn.

Gebouw

Het begrip gebouw verwijst naar artikel 1 onder b van de Leegstandwet.

Kantoorgebouw

De verordening ziet voor wat betreft gebouwen uitsluitend op het tegengaan van leegstand in kantoorgebouwen. Daarom is hiervoor een afzonderlijke definitie opgenomen. Als 70% van een gebouw wordt gebruikt voor administratieve werkzaamheden, spreken we van een kantoorgebouw.

Leegstaan

Hieronder wordt verstaan het niet of niet krachtens een zakelijke of persoonlijk recht in gebruik zijn dan wel een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de Leegstandwet of deze verordening.

Anders dan bij woningen kan bij kantoorgebouwen sprake zijn van gedeeltelijke leegstand als een gebouw niet voldoende intensief wordt gebruikt.

Woning

In de verordening is onderscheid gemaakt tussen kantoorgebouwen en woningen. Onder woning wordt verstaan een zelfstandige woning.

Artikel 2 Werkingsgebied

De gemeente moet in de leegstandverordening het werkingsgebied bepalen. De verordening kent verschillende werkingsgebieden. Voor kantoorgebouwen zijn drie gebieden afgebakend. Daarnaast vallen ook kantoorgebouwen vanaf 5000 m² in de gemeente die leegstaan onder de verordening. Voor woningen is geen bijzonder deelgebied afgebakend; de verordening strekt zich derhalve uit over alle zelfstandige woningen in gemeente.

Artikel 3 Meldingsplicht

Na zes maanden leegstand moeten eigenaren van woningen en kantoorgebouwen die onder de verordening vallen, de leegstand melden bij burgemeester en wethouders. De melding vindt plaats aan de hand van daarvoor bestemde formulieren, die door burgemeester en wethouders zijn vastgesteld. In deze formulieren is beschreven welke gegevens nodig zijn voor een melding. De melding wordt geregistreerd.

Artikel 4 Leegstandbeschikking

Met een leegstandbeschikking wordt vastgesteld of een pand geschikt is voor gebruik.

Artikel 5 leegstandoverleg

Binnen 3 maanden na een leegmelding wordt de eigenaar uitgenodigd voor een overleg. Dit overleg kan uit meerdere gesprekken bestaan.

Artikel 6 Voordracht

Burgemeester en wethouders kunnen na 12 maanden leegstand een voordracht aan de eigenaar doen als zij hebben vastgesteld dat een leeg pand geschikt is voor gebruik. De eigenaar is verplicht deze voordracht na 3 maanden op te volgen, tenzij hij zelf binnen 3 maanden na de voordracht een gebruiker of huurder heeft gevonden voor zijn pand.

Artikel 7 Leegstandbeheer

Burgemeester en wethouders kunnen beleidsregels opstellen voor leegstandbeheer van woningen of gebouwen, om een maatschappelijk verantwoorde wijze van leegstandbeheer om de positie van de gebruikers (bewoners en andersoortige gebruikers) te versterken.

Artikel 8 Bestuurlijke boete

In de verordening is opgenomen dat voor het overtreden van de meldingsplicht een bestuurlijke boete kan worden opgelegd van € 7500,-. De Leegstandwet maximeert de boete op € 7500,-.

Artikel 9 Inwerkingtreding

Op grond van dit artikel treedt de verordening in werking op 1 oktober 2016.

Artikel 10 Overgangsbepaling

Dit artikel regelt overgangsrecht voor eigenaren van kantorengebouwen in Amstel III en Teleport, die vielen onder de Leegstandverordening 2011. Het aanvangsmoment voor de termijn van zes maanden leegstand wordt gerekend vanaf het moment dat er onder de Leegstandverordening 2011 sprake van was. Dit geldt ook voor de aanvang van de termijn van 12 maanden leegstand, voor het kunnen doen van een voordracht.

Voor eigenaren van woningen gaat de meldingsplicht zes maanden na de inwerkingtreding van deze verordening in. Dit geldt ook voor eigenaren van kantorengebouwen van 5000 m² en voor de kantoorgebouwen in het Rieker Business Park. Ook voor deze eigenaren is de meldingsplicht nieuw; daarom is voor hen geen overgangsbepaling nodig. is.

Artikel 11 Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als Leegstandverordening Amsterdam 2016.