Plan van aanpak handhaving illegale bouwwerken

Inhoudsopgave

Beschrijving onderwerp

Juridisch kader

Algemene wet bestuursrecht (Awb), Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Beleidsplan Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving 2011

Op 19 juli 2011 is het beleidsplan Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving vastgesteld. Dit beleid kreeg de noemer Maatwerk in “Het Land van Slochteren”. In dit beleidsplan is nog een slag om de arm gehouden omdat op dat moment niet duidelijk was wat de invloed van de invoering van de Wabo zou zijn. Onderdeel van de Wabo is het Besluit omgevingsrecht (Bor). Dat besluit bevat regels ter uitvoering van de Wabo. Na de invoering van de Wabo (en daarmee het Bor) is het Bor op 1 november 2014 nog een keer veranderd. Beide veranderingen betekenden in veel opzichten een verruiming van de mogelijkheden op het gebied van vergunningvrije (bouw)activiteiten. Vooral bij de laatste wijziging werd dit in de media voorgespiegeld alsof bijna alles wel zonder vergunning zou kunnen. Op het gebied van Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving houdt dit in dat er een verschuiving is opgetreden van vergunningverlening naar achteraf handhaven.

Handhaven

Oud

Achteraf handhaven kende tot op heden geen signaleringsinstrument. Een handhavingstraject begon met een eigen waarneming (rayoncontrole) of met een melding en/of klacht van een burger. Een controle moest dan uitwijzen of het ging om een vergunningvrij of een illegaal bouwwerk.

Nieuw

De afmeting van een bouwwerk wordt overeenkomstig de verleende vergunning aangepast in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Geen vergunning, geen BAG aanpassing. Bouwwerken die zonder vergunning zijn geplaatst of aangebouwd worden herkend als afwijking (mutatie). Deze bouwwerken kunnen vergunningvrij zijn of illegaal.

In september van 2012 kwamen de luchtfoto’s 2012 beschikbaar. De afdeling Geo is in het kader van de koppeling van BAG-WOZ (Waardering Onroerende Zaken) de BAG-geometrie (de officiële afmeting van een pand) met de luchtfoto’s gaan vergelijken. De afwijkingen (mutaties) die uit deze vergelijking naar voren kwamen zijn in Nedbrowser gemarkeerd met een gele stip. In maart 2013 waren alle luchtfoto’s bekeken. In het Uitvoeringsprogramma VTH 2014 (vastgesteld in oktober 2013) is voor het eerst melding gemaakt van deze manier van signaleren. Daarbij wordt gesproken over gebiedsgericht toezicht waarbij tijdens rayoncontroles op basis van signalering onder meer toezicht wordt gehouden op afwijkingen tussen luchtfoto’s en het BAG.

Resultaat

Alle op deze manier geconstateerde afwijkingen (mutaties) zijn voorzien van een gele stip. Dit waren er iets meer dan 1500. De afdeling Toezicht en Handhaving heeft alle gele stippen bekeken en onderverdeeld in acht categorieën.

Categorieën:

Toelichting

Alle gele stippen zijn bekeken. Eerst is er naar de gele stip zelf gekeken.

Een gele stip kan:

• ·

  vallen onder het generaal pardon. In 1999 en 2002 heeft het college respectievelijk het Handhavingsbeleid en het uitvoeringsplan Handhaving vastgesteld. Een onderdeel hiervan was dat alle illegale bouwwerken welke zichtbaar zijn op de luchtfoto’s van 2000 gedoogd worden (categorie A en B);

• ·

  legaal zijn (categorie D en E);

• ·

  mogelijk illegaal zijn (categorie F en G):

Verder kan het zijn dat de gele stip een voorgeschiedenis heeft of al in behandeling is. Dit houdt in dat er op dit moment sprake is van een handhavingszaak of dat we als gemeente bijvoorbeeld in gesprek zijn met de eigenaar van het perceel (categorie C).

Tenslotte kan het zijn dat is gebleken dat er geen sprake is van een mutatie. Handhaving is dan niet van toepassing. Deze gevallen zijn inmiddels aangepast door de BAG categorie H).

Daarna is er naar de overige gebouwen op hetzelfde perceel gekeken.

Overige gebouwen kunnen:

• ·

  legaal zijn;

• ·

  mogelijk illegaal zijn.

De categorieën B, E en G spreken van een x aantal mogelijk illegale overige gebouwen. Het aantal mogelijk illegale gebouwen op één perceel variëren van één tot soms wel zeven stuks.

Op een aantal percelen stonden meerdere gele stippen. Deze percelen zijn als één gele stip geteld. Dat is de reden waarom het totaal aantal gele stippen is uitgekomen op 1470.

Toezicht en Handhaving

Voor wat betreft Toezicht en Handhaving vallen de categorieën A, C, D en H weg.

Dan blijven de categorieën B, E, F en G over. Dat zijn in totaal 377 percelen.

Om in kaart te kunnen brengen of de op deze 377 percelen staande gebouwen legaal dan wel illegaal zijn, zou een bezoek moeten worden gebracht aan al deze percelen. Hoogte, vorm en type bouwwerk zijn namelijk niet te inventariseren vanaf de luchtfoto, laat staan waarvoor men het bouwwerk gebruikt.

Per perceel komt daar het volgende bij kijken:

• ·

  plannen controle;

• ·

  bezoek brengen aan perceel;

• ·

  rapportage uitbrengen of het bouwwerk vergunningvrij of vergunningplichtig (en te legaliseren) is;

• ·

  eigenaar aanschrijven (stap 1) indien vergunningplichtig of illegaal;

• ·

  hercontrole/contact met eigenaar;

• ·

  indien van toepassing vooraankondiging toesturen (stap 2)

• ·

  hercontrole/contact met eigenaar;

• ·

  indien van toepassing besluit toesturen (stap 3).

Niet elk geval zal leiden tot een tweede of derde stap. Gemiddeld zal er 5 uur per perceel nodig zijn. Het bezoeken van 377 percelen kost dan 1885 uur. Dat komt neer op anderhalf jaar werk voor 1 fte. Bezwaar/beroepsprocedures en uren van een juridisch medewerker zijn niet meegerekend.

Een gedeelte van de percelen óf één categorie bezoeken kan (juridisch) niet worden gemotiveerd (willekeur).

Pragmatisch

Van de 377 overgebleven gebouwen is in eerste instantie op basis van luchtfoto’s de oppervlakte ingeschat. Voor zover mogelijk is via Cyclomedia het perceel virtueel bezocht om het gebouw te bekijken. Bij twijfel is ook nog het dossier gelicht om de vergunningen erop na te slaan. Op basis hiervan zijn veel bouwwerken/gebouwen van de lijst afgevoerd. De meeste om de volgende redenen:

• 1.

  Het valt aan te merken als vergunningvrij;

• 2.

  Er is ooit al eens een vergunning voor verleend;

• 3.

  Het betreft een minimale overschrijding van wat vergunningvrij mogelijk is en kan eenvoudig vergund worden;

• 4.

  Het betreft een grotere overschrijding van wat vergunningvrij mogelijk is. Het kan echter worden opgelost binnen de ruime grenzen van de bestemmingsplannen en valt te motiveren in lijn met eerdere procedures;

• 5.

  Er is geen gevaar voor ongewenste precedentwerking;

• 6.

  Er is geen sprake van een welstandsexces.

• 7.

  Er is geen sprake van een privaatrechtelijke belemmering (het betreffende bouwwerk bevindt zich niet op gemeentegrond).

Uiteindelijk is van 16 adressen gevonden dat deze niet onder een van de voorgaande categorieën viel. 2 hiervan horen sowieso niet onder de nullijn. De overige 14 zijn breed besproken binnen de vakafdeling. Daarvan bleek dat 10 alsnog onder punt 3 en 4 van hierboven geschaard konden worden.

Zo blijft er een beperkt aantal adressen over waarvan de gele stippen voor handhaving in aanmerking zouden kunnen komen. In ieder geval valt uit te leggen dat hiervan de status uitgezocht moet worden aan de hand van een controlebezoek, opname van de situatie en vervolgens waar nodig aanschrijven. Deze adressen worden expliciet buiten het hieronder genoemde nulpunt gelaten (punt 3). Naar deze adressen wordt een wrakingsbrief verzonden. Daarin wordt uitgelegd dat de bouwwerken op hun perceel die zonder benodigde vergunning zijn gerealiseerd, nader in kaart zullen worden gebracht en dat eventueel handhaving aan de orde kan komen.

Nulsituatie

Door het vastleggen van een nulsituatie in het handhavingsbeleid wordt voorts tot uiting gebracht dat de gemeente alle nieuwe overtredingen van de bouwregelgeving die zijn ontstaan na de peildatum systematisch aanpakt volgens het Uitvoeringsprogramma VTH 2014 en in het verlengde daarvan dit plan van aanpak. Voor overtredingen die op de luchtfoto van september 2012 (nulsituatie) aanwezig zijn, gelden zodoende twee smaken:

1) Hier wordt niet handhavend tegen opgetreden of,

2) de situatie wordt nader onderzocht en er wordt op grond van criteria besloten of de overtreding zal worden aangepakt.

De criteria zijn die onder het kopje ‘Pragmatisch’ op pagina 7. Tegenover de rechter kan het strengere optreden tegen nieuwe illegale situaties worden verantwoord door te verwijzen naar dit plan van aanpak.

Toekomst

Vanaf de voorgestelde nulsituatie zullen afwijkingen (mutaties) jaarlijks worden aangeleverd. De volgende serie gele stippen zal 2012-2014 bevatten. Deze jaarlijkse aanlevering van Geo aan Toezicht en Handhaving geeft een goed beeld van de werkvoorraad van de toezichthouder. Deze wijze van toezichtcontroles wordt in ieder geval gehanteerd tot 01-01-2018.

Aan deze toekomstige werkvoorraad zal de toezichthouder echter nooit toekomen als eerst de oude afwijkingen (mutaties) behandeld moeten worden. Bovendien siert het de gemeente niet om controles te plannen op percelen waar al tussen de 4 en 16 jaar geleden een bouwwerk is opgericht.

Argumenten

Peildatum

Bij het trekken van de grens voor de nulsituatie is het verstandig om aansluiting te zoeken bij de datum waarop luchtfoto’s zijn gemaakt. Aan de hand van die luchtfoto kan eenvoudig bekeken worden welke bouwwerken op de datum aanwezig waren. Voor dit plan van aanpak wordt de luchtfoto van 2012 als nulsituatie gehanteerd.

Willekeur

Door een gebiedsgerichte aanpak kunnen overtredingen binnen een begrensd gebied worden aangepakt, waarbij voorkomen wordt dat men het college willekeur kan verwijten door te verwijzen naar soortgelijke overtredingen. Zoals vermeld komt het hele grondgebied van de gemeente Slochteren successievelijk aan de beurt. Cumulatie van de (toekomstige) verschillende gebiedsgerichte aanpak beslaat uiteindelijk het hele grondgebied van de gemeente Slochteren.

Verdere voordelen zijn dat vanuit Toezicht en Handhaving alleen nog maar gehandhaafd hoeft te worden op recente zaken en dat de werkvoorraad van de toezichthouder overzichtelijk is.

Voorstel

De luchtfoto’s van 2012 aanmerken als nulpunt. Een oude afwijking (mutatie) alleen in behandeling nemen als:

• 1)

  er een verzoek om handhaving is;

• 2)

  er sprake is van een lopende handhavingszaak;

• 3)

  er sprake is van een zodanige overschrijding dat het normaal ook onder geen beding voor legalisatie in aanmerking zou kunnen komen.

Inwerkingtreding

Dit plan van aanpak treedt in werking op de dag na bekendmaking.

Vastgesteld in de collegevergadering van 17 mei 2016.