Beleidsnotitie "Regie op hoofdlijnen - Aanvullende kaders ten behoeve van centrumontwikkelingen in Bladel voor de periode 2007-2009"

Inleiding

Voor u liggen de aanvullende kaders voor de periode 2007 tot en met 2009 ten behoeve van centrumontwikkelingen in de kern Bladel. Deze beleidsnotitie heeft tot doel om een helder toetsingskader te bieden voor nieuwe ontwikkelingen in het centrumgebied van de kern Bladel die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan Bladel Centrum uit 1997. Pas vanaf 2009 zal gewerkt worden aan een nieuw bestemmingsplan.

Deze aanvullende kaders hebben betrekking op hetzelfde gebied als het plangebied van het bestemmingsplan Bladel Centrum.

Aanleiding

Bladel kent eigenlijk al van oudsher een levendig centrum. Feitelijk is vrij snel na de oorlogsjaren in de Sniederslaan een verdere concentratie ontstaan van specifieke centrumfuncties. Aan het marktgebied waren onder meer het gemeentehuis en het politiebureau gehuisvest, evenals de ambtswoningen van de burgemeester en van de dominee. Een kiosk, dorpscafé’s en enkele winkels maakten de markt tot een compleet geheel. De Sniederslaan vanaf de markt tot zeg maar het kerkplein kende een verzameling van woningen, bankvestigingen en winkels en heeft altijd sterk in de belangstelling gestaan bij ondernemers in de detailhandel.

Zoals het een centrumgebied betaamt, is het een plek vol dynamiek. Iedereen heeft over het centrum zo zijn eigen ideeën over aspecten als winkelen, recreëren, wonen en parkeren. In 1996-1997 heeft de gemeente in samenwerking met de ondernemers en stedenbouwkundig adviesbureau SAE een toekomstvisie op het centrum, met bestemmingsplan, opgesteld. Dit gemeentelijke beleid maakte een verdere groei mogelijk van het aantal winkels en leidde er tevens toe dat er een concentratie ontstond van verkoopvloeroppervlakte. Dat consistente beleid heeft erin geresulteerd dat Bladel over een aantrekkelijk functionerend winkelgebied beschikt. Het winkelcentrum van Bladel heeft daarmee op dit moment een subregionale functie ten opzichte van de omliggende plaatsen.

Inmiddels heeft het centrumplan uit de jaren ‘90 grotendeels zijn beslag gekregen in en functioneert het overwegend goed. Nu, zo’n 10 jaar verder, blijven voortdurend nieuwe initiatieven de kop opsteken. Het inmiddels 10 jaar oude bestemmingsplan biedt door nieuwe beleidskeuzes steeds minder houvast om helderheid te kunnen bieden richting initiatiefnemers. Ontwikkelende partijen beroepen zich namelijk steeds meer op onder andere de ruimere mogelijkheden die de Pilot Wonen biedt. Mede als gevolg daarvan reageren de gemeente en onze stedenbouwkundig adviseur Croonen daarom ad-hoc op plannen. De praktijk laat zien dat hierdoor enerzijds regelmatig verschillende standpunten naar voren komen en anderzijds het gevaar bestaat dat een ratjetoe aan kleinschalige ontwikkelingen niet tot een gewenste structuur leiden. Daarnaast zijn in de tussentijd nieuwe beleidsstukken opgesteld waaraan getoetst zou moeten worden. Voorbeelden zijn het Dorpenplan en het Leefomgevingsplan 2005 – 2030 (“Gemeente Bladel op weg naar een betere leefomgeving”).

De actuele niet langer pro-actieve houding die wij als gemeente de laatste tijd richting ontwikkelaars wel moeten innemen vereist een helder actueel toetsingskader, dat met name op stedenbouwkundig gebied ontbreekt. Dit geldt eveneens indien we als gemeente actief willen inspelen op mogelijke ontwikkelingen. In de overige delen van de kern wordt hiervoor het Dorpenplan gehanteerd. Voor het centrum zullen tot en met 2009 deze aanvullende kaders worden ingezet voor een strategie die regie op hoofdlijnen mogelijk moet maken. Basis blijft de in gang gezette structuur uit het centrumplan van 1996-1997. De ontwikkelingen die leven zijn namelijk vooral op plekken die sinds die tijd nog niet zijn aangepakt. Voorlopig kiest de gemeente er, mede gezien de lange procedure en hoge kosten, niet voor om een nieuw bestemmingsplan te maken. Deze aanvullende kaders bieden op dit moment voldoende houvast. Een nieuwe integrale visie over het centrum zal pas worden gemaakt bij de herziening van het bestemmingsplan waaraan vanaf 2009 zal worden gewerkt.

Status van deze aanvullende kaders

Deze aanvullende kaders zijn bedoeld als helder toetsingskader voor partijen die plannen hebben voor ontwikkelingen in het centrum. Het centrum is voortdurend in ontwikkeling en dus komt het steeds meer voor dat plannen niet binnen het bestemmingsplan passen. Uiteraard geldt het bestemmingsplan uit 1997 nog. Als plannen hier binnen passen zijn deze aanvullende kaders niet van toepassing. Wel kan ook in die gevallen vroegtijdig overleg met de gemeente bijdragen aan een beter gedragen plan met een hogere kwaliteit. Voor plannen die niet passen binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan zullen deze aanvullende kaders als handvat worden gebruikt om te sturen. Indien plannen voldoen aan deze kaders zal de gemeente meewerken aan een geschikte ruimtelijke procedure om de plannen mogelijk te maken. Voor deze visie is het Leefomgevingsplan gebruikt als onderlegger. Als voldaan wordt aan deze kaders wordt dus ook voldaan aan het Leefomgevingsplan 2005 – 2030.

Deze visie is, na inspraakmogelijkheden voor een ieder, op XX XXXXXXXXX 2007 door de gemeenteraad vastgesteld.

Aspecten die aandacht krijgen in deze aanvullende kaders

Om als gemeente op hoofdlijnen de regie te kunnen voeren bieden deze aanvullende kaders over de volgende aspecten helderheid:

• 1.

  Kernwinkelgebied

• 2.

  Bouwhoogtes

• 3.

  Architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit

• 4.

  Parkeren

• 5.

  Woningbouwprogramma

Deze aspecten komen in deze volgorde aan bod. Als laatste wordt dit rapport afgesloten met een conclusie.

Als bijlage is een toets aan het Leefomgevingsplan opgenomen.

Bijlagen:

Kaart 1: Plangebied

Kaart 2: Locaties in Bladel Centrum waar een vierde bouwlaag bespreekbaar is

Kaart 3: Deelgebieden waarvoor een visie dient te worden ontwikkeld

Bijlage 1: Berekening bedrag compensatie parkeerplaats

Bijlage 2: Toets aan Leefomgevingsplan

1.        Kernwinkelgebied

Ten tijde van de herziening van het bestemmingsplan is in 1993 door BRO een Structuurvisie op de Centrumvoorzieningen gemaakt. Belangrijk is de sterke mate van concentratie van detailhandel in een wat betreft ruimtelijke omvang beperkt gebied: het kernwinkelgebied.

Het kernwinkelgebied strekt zich aan twee zijden van de Sniederslaan uit van de Markt tot aan de Torenbogt/Victor de Bucklaan, met de Gindrapassage als uitloper in zuidelijke richting. Het kernwinkelgebied is fysiek en bestemmingsplantechnisch duidelijk afgekaderd en biedt in de praktijk over het algemeen een aantrekkelijk winkelmilieu. Sterke punten zijn het tamelijk autowerende beleid (dat tot uitdrukking komt in de indeling van de openbare ruimte en het éénrichtingsverkeer) en de concentratie van winkels in het kernwinkelgebied waardoor tweezijdige bewinkeling is ontstaan. Hier en daar komt het voor dat het parkeren op bepaalde momenten voor overlast zorgt (zie 4. Parkeren).

Ontwikkelingsmogelijkheden

Vooralsnog zijn alle panden in het kernwinkelgebied gevuld en zijn er hier en daar nog ontwikkelingsmogelijkheden binnen het geldende bestemmingsplan. Regelmatig wisselen panden van eigenaar/uitbater. Er wordt geen reden gezien om dit gebied te vergroten. Het is stedenbouwkundig duidelijk afgekaderd en heeft functioneel en ruimtelijk een krachtige uitstraling. Het Gindra-huis (monument) en het pand van Dijkmans en partners (Sniederslaan 14) zijn fraaie rustpunten in het straatbeeld en moeten worden gekoesterd.

Schaalvergroting blijft echter boven de markt hangen. De gemeente wil economische ontwikkeling niet in de weg staan. Ontwikkelingsmogelijkheden kunnen worden geboden in de winkeldiepte en niet in de uitbreiding van het kernwinkelgebied of het aanwenden van de etages voor commerciële functies. Door uitbreiding van het winkeloppervlak is er een kans dat de markt wordt verstoord. Door te eisen dat initiatiefnemers een Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) opstellen om hun plannen te onderbouwen wordt dit in de gaten gehouden. Op dit moment kiest de gemeente er niet voor om zelf een grootschalig DPO voor Bladel op te stellen. In 2009 zal de gemeente beginnen met de voorbereiding van de herziening van het bestemmingsplan voor het Centrum. Hiervoor zal een nieuw integraal DPO één van de voorbereidende handelingen zijn.

Het kernwinkelgebied blijft gehandhaafd

De enige mogelijkheid om te denken aan vergroting van het kernwinkelgebied zou kunnen zijn als gevolg van het verplaatsen van detailhandels m2’s buiten het kernwinkelgebied naar (de directe omgeving van) het kernwinkelgebied. Hierover zal per initiatief vooroverleg plaats moeten vinden met de gemeente. Per project zal gekeken worden of zich toevallige mogelijkheden voordoen in het centrumgebied. Meeste kansen liggen in het gebied Torenbogt-De Kuipertjes (Jongensschool) en De Posthof.

Aanvullende kaders voor het onderdeel “Kernwinkelgebied”:

• - Het kernwinkelgebied wordt niet vergroot.

• - Ontwikkelingsmogelijkheden zijn er in de winkeldiepte en niet in de uitbreiding van het kernwinkelgebied of het aanwenden van etages voor commerciële functies.

• - Het Gindrahuis en het pand van Dijkmans en partners (Sniederslaan 14) zijn panden met monumentale status. Eventuele ontwikkelingsmogelijkheden bovenop het bestemmingsplan kunnen gevonden worden aan de achterzijde. Hiervoor dient, naast deze beleidsnota, de bestaande regelgeving op het gebied van monumenten in acht te worden genomen.

• - Bij vergroting van het winkeloppervlak dient een Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) te worden opgesteld door de initiatiefnemers.

2.   Bouwhoogtes

Eén van de belangrijkste punten waarop de gemeente niet steeds adequaat onderbouwd kan reageren op particuliere plannen, is de bouwhoogte. Steeds meer plannen hebben tegenwoordig een 4e bouwlaag, terwijl enkele jaren geleden de vraag voor een derde bouwlaag al ‘brutaal’ overkwam. De gemeente wil niet dat de hele Sniederslaan een 4e bouwlaag krijgt. Dit past niet bij de aard en schaal van deze tamelijk smalle straat. Onder andere de bezonning in het voor- en najaar kan dan niet meer tot de straat toetreden, terwijl dit nu wel kan. Drie lagen moet de toonaangevende maximale maat worden.

In het recente verleden is op meerdere plaatsen meegewerkt aan een bouwhoogte van 4 bouwlagen:

• - Voormalige LTS: ter plaatse van de voormalige LTS was hoge bebouwing (10 – 12,5 meter) al in het geldende bestemmingsplan toegestaan. Het ontwerp is hoofdzakelijk lager dan aanvankelijk was toegestaan. Alleen op de 4 hoeken wordt het gebouw geaccentueerd met een 4e bouwlaag.

• - Gemeentehuis, Rabobank en appartementen boven de Megabite: Deze panden staan allen aan de Markt. De wisselwerking tussen de grotere maat van de openbare ruimte en de vorming van een pleinwand stemt goed met elkaar overeen. De vierde bouwlaag van alle drie de gebouwen is niet volledig, maar slechts beperkt.

• - Bouwplan De Kraai en Van den Berg: zowel De Kraai als Van den Berg kunnen worden beschouwd als “kop” van de Sniederslaan. De hoogte van Van den Berg valt erg mee, zowel de 3e bouwlaag als de 4e (kap) zijn ingetogen, maar vooral de verspringing van de voorgevelrooilijn geeft de Sniederslaan een duidelijke kop en staart. Het bijzondere ontwerp van De Kraai (voorgedragen voor de Welstandsprijs) vormt een mooie spil tussen de Markt en de Sniederslaan; een blikvanger ten opzichte van het anonieme appartementencomplex westelijk ervan. Het gebouw is een “trekker” vanaf de Markt.

• - Pand Hans Textiel: De 4e bouwlaag is duidelijk geen bouwlaag, maar een accent van beperkte omvang. De koperen dakopbouw verfraait het ontwerp en maakt de gevel speels. De opbouw wordt alleen aan de zijde van de Sportparkstraat ervaren. De ruimte is een atelierruimte en geen separate woning.

Uit bovenstaande wordt duidelijk dat in het centrum van Bladel aan elk gebouw met 4 bouwlagen een bepaalde legitimatie ten grondslag ligt:

• - kopfunctie kernwinkelgebied (“trekker”)

• - meer rechten in bestaande/oude bestemmingsplan

• - ligging aan de Markt

Midden in het kernwinkelgebied worden geen vierde bouwlagen toegelaten, dus ook geen 3 bouwlagen met kap.

Een vrijwel onzichtbare terugliggende bovenste (extra) bouwlaag betreft feitelijk weggestopte appartementen die de onzichtbare slagroom op de taart voor de ontwikkelaar zijn. De gemeente vindt dat wonen in Bladel aan de openbaarheid dient te gebeuren en niet op een onzichtbare plaats.

Aanvullende kaders voor het onderdeel “Bouwhoogtes”:

• - maximaal drie bouwlagen is de toonaangevende maximale maat in het centrum;

• - geen ‘terugliggende’ extra bouwlagen of kap bovenop het maximum; de bovenste laag vormt de afronding van het gebouw;

• - op kaart 2 staan de plekken waar een vierde bouwlaag bespreekbaar is;

3.   Architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit

Om de gewenste kwaliteit te waarborgen wil de gemeente meer grip krijgen op ontwikkelingen. Hiervoor wordt ingezet op een “drietrapsraket”.

4. Parkeren

 Bij de herinrichting van het centrum heeft het toenmalige college van B&W op 10 december 2002 gekozen voor parkeerduurbeperking om doorstroming van auto’s te garanderen. Op dit moment is op piekmomenten sprake van parkeeroverlast op enkele plekken in het centrum (met name de Jumbo). Op zich is dit de normaalste zaak van de wereld, maar enkele problemen vragen om een oplossing. Deze problemen zijn:

• - De parkeerduurbeperking functioneert op dit moment niet. Feitelijk wordt hierop niet gehandhaafd. Ook is dit nog niet ingevoerd op de Varkensmarkt en het parkeerterrein bij Jumbo. Probleem is dat vele langparkeerders (werknemers en bewoners) parkeerplaatsen bezet houden die eigenlijk bestemd zijn voor winkelend publiek.

• - De capaciteit van de aanwezige parkeergarages is bepaald aan de hand van de door de gemeente gehanteerde parkeernorm. Deze parkeergarages kunnen in de praktijk echter niet worden gebruikt door winkelend publiek/bezoekers. Probleem is dat de bezoekers gebruik maken van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte, terwijl er in parkeergarages nog vrije parkeerplaatsen zijn, die bij de planontwikkeling toegerekend werden aan bezoekers.

(Op dit moment wordt plan Oranjehof opgeleverd. Hier zijn in de openbare ruimte ongeveer 60 parkeerplaatsen bovenop de parkeernorm gerealiseerd. Nog niet bekend is hoe dit zijn uitwerking gaat hebben op de huidige parkeersituatie. De verwachting is in ieder geval dat dit bij de Jumbo geen uitwerking zal hebben. Voor de parkeersituatie op de Markt kan dit wel effect hebben.)

Aanvullende kaders voor het onderdeel “Parkeren”:

• - parkeren is in alle gevallen primair de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar

• - parkeren voor woningen op eigen terrein, bij voorkeur in een parkeerkelder. Bij de inrichting van parkeerkelders moet het gaan om realistische parkeerplaatsen. Vaak komt het voor dat sommige parkeerplaatsen onmogelijk als zodanig gebruikt kunnen worden.

• - parkeren voor commerciële ruimtes in de openbare ruimte, bij voorkeur op eigen terrein. Indien dit op eigen terrein niet mogelijk is, dient € 20.687,50 per parkeerplaats (prijspeil: 2007) te worden betaald aan de gemeente (voor toelichting van de berekening: zie bijlage 1)

• - voor nieuwe projecten zullen de meest recente normen uit het ASVV worden gehanteerd

• - de gemeente gaat de parkeerduurbeperking handhaven

• - de gemeente gaat actief op zoek naar een duurzame langparkeerplaats

• - in voorkomende gevallen stimuleert de gemeente bewoners en medewerkers van bedrijven om in parkeerkelders en op de eventueel aan te leggen langparkeerplaats te gaan parkeren.

5. Woningbouwprogramma

Voor wat betreft nieuwbouw is het beleid van de gemeente tot en met 2007 nog gekoppeld aan de Pilot ‘Wonen in Bladel’. Hierin wordt ingezet op het bouwen voor starters en senioren. Voor het centrumgebied zal de gemeente ook na 2007 niet krampachtig omgaan met het aantal woningen (indien het beleid van de provincie dit toelaat).

De gemeente is en blijft voorstander van ontwikkelingen in het centrum en kan er niet omheen dat dit grotendeels gepaard gaat met appartementen. Wel zal er gewaakt moeten worden voor een overaanbod aan appartementen. Door in een vroeg stadium in overleg te treden met de gemeente kan een gezamenlijke strategie worden bepaald over het doelgroepenbeleid (waar zit nog wél een gat in de markt?). Het gemeentelijke beleid vereist een onafhankelijke toets om de verhouding tussen kosten en kwaliteit te waarborgen.

De gemeente zet in op een grote mate van collectief en/of mede-opdrachtgeverschap in de uitwerking van de indeling en inrichting van de appartementen. Het is hierbij zaak om pro-actief te zoeken naar (potentiële) kopers voordat het ontwerp wordt uitgewerkt. De gemeente kan hierbij faciliteren door middel van publicaties in het weekblad De Lantaarn.

Overleg met de gemeente in het allereerste prille stadium van een nieuw project is essentieel.

Aanvullende kaders voor het onderdeel “Woningbouwprogramma”:

• - in een vroeg stadium overleg met gemeente over doelgroepen; insteek is dat woningbouwaantallen van minder belang zijn

• - hoge mate van collectief c.q. mede-opdrachtgeverschap/inspraak waardoor de verkoopbaarheid al in een vroeg stadium is veiliggesteld

• - gemeente kan faciliteren bij het zoeken naar geschikte kandidaten

6. Conclusie

 De noodzakelijke gemeentelijke regiefunctie op hoofdlijnen bij plannen in het centrum komt duidelijk naar voren uit de punten 1 t/m 5. De gemeente wenst vanaf het begin aan tafel te zitten met participerende partijen. Het is dus niet de bedoeling dat een bouwplan als vertrekpunt van overleg gaat gelden. Om vanaf het begin te kunnen sturen is het de bedoeling dat met een schone lei wordt begonnen. Alleen op deze wijze denkt de gemeente voldoende te kunnen sturen op kwaliteit en programma.

De uiteindelijke ontwerpen moeten uiteraard passen binnen deze aanvullende kaders. Indien een plan eveneens valt binnen één van de vier ontwikkelingsgebieden I t/m IV (zie 3. Architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit) zal binnen de visie van dat gebied moeten worden gewerkt. Als er nog geen visie ligt moet die eerst worden opgesteld, onder supervisie van de gemeente c.q. de dorpsbouwmeester, met inspraak van alle betrokken partijen (grondeigenaren en eventueel belanghebbenden en omwonenden).

Op dit moment is nog geen dorpsbouwmeester aangesteld. Dit is een actiepunt voor de gemeente.

Ruimtelijke procedure voor projecten

De gemeente is bereid om voor elk project een afzonderlijke ruimtelijke procedure te volgen. Alvorens de ruimtelijke procedure in gang wordt gezet, zal een intentie-/realisatieovereenkomst moeten worden getekend waarin alle aspecten uit deze aanvullende kaders en eventuele aanvullende projectspecifieke aspecten zijn vastgelegd. Een belangrijk onderdeel van deze overeenkomst is de verdeling van de plankosten. In principe zullen projecten voor de gemeente budgetneutraal moeten verlopen.

BIJLAGE 1: BEREKENING BEDRAG COMPENSATIE PARKEERPLAATS

Indien het niet mogelijk of wenselijk is dat een ontwikkelaar in parkeren op eigen terrein voorziet voor (een deel van) de te realiseren commerciële voorzieningen, bestaat er de mogelijkheid dat dit tekort via een financiële compensatie per parkeerplaats in het gemeentelijk parkeerfonds wordt gestort.

Er zijn enkele gegevens voorhanden die gebruikt worden om te bepalen hoeveel per parkeerplaats moet worden gestort.

• - Een parkeerplaats beslaat gemiddeld 25 m2 bruto grondoppervlak. Dit is opgebouwd uit 12,5 m2 feitelijke parkeerplaats en 12,5 m2 toerit.

• - De gemeente Den Haag heeft een folder uitgegeven waarin uitgegaan wordt van € 13.273,= Deze prijs stamt echter uit 1996 en is dus al 11 jaar oud.

• - Daarnaast heeft de gemeente onlangs een bedrag berekend per parkeerplaats in de destijds geplande parkeerkelder naast de kerk. Dit kwam neer op ongeveer € 19.770,= per parkeerplaats. Duidelijk was dat deze prijs onder de normale prijs zat.

• - De gemeente heeft verder beschikking over een folder van bbn waarin een prijs voor ondergrondse parkeerplaatsen is opgenomen.

Er zijn twee soorten parkeerplaatsen: op het maaiveld en in een kelder. Aangezien van te voren niet bekend is wat voor parkeerplaats de gemeente zal aanleggen wordt een gemiddelde prijs gehanteerd.

Parkeerplaats op het maaiveld:

De prijs is opgebouwd uit:

• - Aanlegkosten: de bouwmaterialen en uren die aan de aanleg besteed moeten worden

• - Grondprijs: de commerciële verkoopwaarde van de grond

• - Economische waarde: ‘het hebben van een parkeerplaats in het centrum’

• - Onderhoudkosten: een parkeerplaats wordt in 15 jaar afgeschreven

Aanlegkosten: € 100,= per m2

Grondprijs: € 517,50 per m2 (conform gemeentelijke grondprijs commerciële detailhandel 2007)

Onderhoudskosten: aanlegkosten gedeeld door 15

De economische waarde is niet relevant, omdat de parkeerplaats gemeentelijk eigendom is en blijft.

Prijs parkeerplaats op maaiveld: € 15.500,=

Parkeerplaats in een kelder:

De prijs is gebaseerd op de folder “VAK P(ARKEREN)” van bbn adviseurs. Er wordt geen grondkostencomponent aan toegevoegd, omdat de grondprijs door de aanleg van een parkeerkelder onder een gebouw niet stijgt.

• Hierin is de prijs van een parkeerplaats in een parkeerkelder onder een gebouw als volgt (verdeeld naar kwaliteitsniveau’s, excl. BTW en grondkosten):

• Voor een parkeerkelder onder het maaiveld worden de volgende bedragen genoemd (verdeeld naar kwaliteitsniveau’s, excl. BTW en grondkosten):

De prijs van een parkeerplaats in een parkeerkelder is bepaald op het gemiddelde van de kosten van een parkeerplaats met lage en gemiddelde kwaliteit, ervan uitgaande dat de gemeente geen parkeerkelder van bovenmatig hoge kwaliteit zal aanleggen. Dit resulteert in een gemiddelde prijs van de 4 vet-gedrukte bedragen voor een parkeerplaats in een parkeerkelder: € 25.875,=

BIJLAGE 2:  Rapport onderzoek gevolgen voor leefomgeving in de gemeente Bladel