Beleidsnota Antikraak

1. Aanleiding

Zowel op bedrijventerrein Oost (BT Oost) als op Bijsterhuizen geldt een restrictief beleid ten aanzien van wonen. Op Bijsterhuizen is bewoning in zijn geheel uitgesloten en op BT Oost zijn alle bestaande woningen expliciet bestemd, hetzij als burgerwoning, hetzij als bedrijfswoning. Toename van het aantal woningen is niet gewenst. Bewoning kan immers aanzienlijke beperkingen voor bedrijvigheid met zich meebrengen. Bovendien kan op het bedrijventerrein niet in alle gevallen worden ingestaan voor een goed woonklimaat omdat de bedrijfsfuncties hier het primaat hebben. Daarom is het onwenselijk dat het aantal woningen toeneemt of dat bedrijfswoningen als burgerbewoning worden gebruikt, hetzij permanent hetzij tijdelijk. Dit expliciete standpunt werpt echter de vraag op hoe omgegaan moet worden met tijdelijke bewoning in het kader van antikraak. Deze notitie biedt daarvoor de handvaten en het toetsingskader.

2. Achtergrond

Op het moment dat een gebouw langere tijd leeg staat, treed het risico van vandalisme, brandstichting of kraak op. Om dat te voorkomen maken pandeigenaren soms gebruik van het instrumentarium van antikraak. Antikraak manifesteert zich in de praktijk veelal door middel van tijdelijke bewoning. In geval van bedrijfspanden en andere niet-woningen (scholen, welzijnsgebouwen, e.d.) leidt dat echter tot strijdigheid met het bestemmingsplan. Immers bedrijfspanden zijn doorgaans niet bestemd voor bewoning.

Het beleid van de gemeente Wijchen ten aanzien van bewoning van bedrijfspanden is helder: zowel tijdelijke als permanente bewoning van bedrijfspanden is niet toegestaan. Handhaving op dat punt heeft dan ook hoge prioritiet. Bedrijfspanden zijn immers bedoeld voor bedrijfsfuncties en het toestaan van bewoning (hetzij permanent, hetzij tijdelijk) doet daar afbreuk aan en kan bovendien leiden tot beperking van gebruiksmogelijkheden van omliggende panden. Bedrijventerrein zijn als gevolg van hinder van geluid, geur, stof, verkeer eenvoudigweg ongeschikt voor reguliere burgerbewoning.

Handhaving van dat uitgangspunt maakt echter ook tijdelijke bewoning ten behoeve van antikraak onmogelijk, terwijl in sommige gevallen tijdelijke bewoning door middel van antikraak wel denkbaar of zelfs wenselijk zou zijn. Bewoning ten behoeve van antikraak kent immers een andere aanleiding dan burgerbewoning. Bij reguliere bewoning gaat het voorzien in een woonbehoefte. Antikraak komt voort uit beveiligingsbehoefte. Het bieden van de mogelijkheid tot bewoning door middel van antikraak moet dan ook als instrument gezien worden om vandalisme, kraak of vernieling te voorkomen, niet om te voorzien in een woonbehoefte. Dat maakt de legitimeringsgrondslag anders en maakt ook dat het toestaan van antikraak geen afbreuk hoeft te doen aan het beleid om geen reguliere bewoning om het bedrijventerrein toe te staan.

3. Juridische borging

Hoewel de aanleiding en legitimatiegrondslag dus een andere is, is zoals gezegd wel sprake van strijdig gebruik bij antikraak. Er vindt immers bewoning plaats, hetgeen veelal strijdig is met het bestemmingsplan. Om het een en ander toch op een juiste manier juridisch te borgen zijn er twee opties denkbaar: legalisering door middel van een (tijdelijke) vergunning of gedoging.

Ad 1 Legalisering door middel van een (tijdelijke) vergunning

Legalisering door middel van een (tijdelijke) vergunning maakt dat wordt afgeweken van het bestemmingsplan om bewoning dmv antikraak toe te staan. Het verlenen van een vergunning doet echter grote afbreuk aan het onderliggende bestemmingsplan en daarmee de wenselijkheid om wonen op een bedrijventerrein zoveel mogelijk te beperken. Ook kan een vergunning het effect hebben dat omliggende bedrijven in hun bedrijfsactiviteiten worden belemmerd. Dit alles maakt het instrument van (tijdelijke) vergunning ongewenst.

Ad 2. Gedoging

Bij gedoging verandert er niets aan het bestemmingsplan. Het gebruik is en blijft strijdig, maar er wordt bewust niet tegen opgetreden. Wel wordt het een en ander vastgelegd in een gedoogbeschikking.

4. Feitelijke borging

De gemeente wenst geen complexe, dure en langdurige administratieve procedure op te tuigen voor het toestaan van antikraak. Wel willen we zicht hebben op plekken waar gebruik gemaakt wordt van antikraak en indien nodig voorwaarden stellen aan brandveiligheid, hygiëne en sanitatie.

Om dit handen en voeten te geven dient een schriftelijk verzoek ingediend te worden voor het toepassen van antikraak. Samen met de brandweer wordt vervolgens gekeken naar de voorzieningen die getroffen moeten worden. Indien daar overeenstemming over bereikt wordt zal er een gedoogbeschikking genomen worden waarmee de antikraak vanaf dat moment gedoogd wordt.

Tussen de eigenaar van het gebouw en de gebruiker of leegstandbeheerder (indien van toepassing) dient een antikraak overeenkomst te worden afgesloten. Een anti kraakovereenkomst is geen huurovereenkomst maar een overeenkomst tot bewaarneming (art 7:1.9 BW). De gebruikers betalen ook geen huur, maar een onkostenvergoeding voor gas, water, electra en administratiekosten.

5. Voorwaarden voor gedoging

In paragraaf 4 is reeds aangegeven dat met name voorwaarden in het kader van brandveiligheid en hygiëne een rol spelen. Concreet gaat het om de volgende voorwaarden:

• 1.

  In het pand dient minimaal aanwezig te zijn:

  • a.

    Stromend water

  • b.

    Elektriciteit

  • c.

    Riolering

  • d.

    Wasgelegenheid (bad of douche)

  • e.

    Toileteenheid

• 2.

  De bezettingsgraad dient zo laag mogelijk te zijn. Dit houdt in dat de gedoging niet tot doel mag hebben om zoveel mogelijk gebruikers te huisvesten, maar maximaal zoveel als nodig is voor adequaat toezicht op het gebouw.

• 3.

  Vanuit iedere ruimte dient naar twee kanten, onafhankelijk van elkaar, te kunnen worden gevlucht. Ruimtes waar dat niet kan dienen te worden afgesloten. Vluchtroutes dienen zonder gebruikmaking van losse voorwerpen te worden geopend en dienen vrij van obstakels te blijven.

• 4.

  Ruimtes die voor bewoning gebruikt worden dienen te worden voorzien van rookmelders.

• 5.

  Het brandcompartiment waarin bewoning plaatsvindt mag maximaal 1000 m2 groot zijn.

• 6.

  In het pand dienen minimale voorzieningen aanwezig te zijn teneinde een beginnende brand te kunnen blussen.

• 7.

  Per gebouw dient een sleutelbeheerder en vervanger te zijn aangewezen. Deze is verantwoordelijk voor de genoemde voorzieningen en aanspreekpunt voor brandweer en gemeente.

• 8.

  Bij het verzoek om antikraak dient te worden ingediend een plattegrondtekening met verblijfplaats van bewoners en brandveiligheidsvoorzieningen.

Indien blijkt dat niet aan de voorwaarden voldaan wordt zal de gemeente alsnog handhavend optreden tegen bewoning in strijd met het bestemmingsplan.

6. Termijn van gedoging

Antikraak dient een tijdelijke oplossing te zijn om in geval van leegstand kraak en vernieling te voorkomen. Op termijn dient het gebouw weer gebruikt te worden waarvoor het is gebouwd en hetgeen is toegestaan in het bestemmingsplan. Indien een pand zodanig incourant is dat dergelijk gebruik op enige termijn niet in de lijn der verwachting ligt, dan moet sanering van het pand overwogen worden. Om antikraak geen eeuwigdurende situatie te laten zijn, geldt voor de gedoging een maximale termijn van 5 jaar.

7. Gebouwen en locaties welke in aanmerking komen

De aanleiding voor de beleidsnotitie antikraak is illegale bewoning op het bedrijventerrein. Er kunnen ook andere gebouwen of locaties zijn waar gedoging van antikraak een vraagstuk is. Maatschappelijk vastgoed, winkels en kantoorpanden kunnen op soortgelijke wijze in aanmerking komen voor tijdelijke bewoning t.b.v. antikraak. Voor dit type gebouwen zou echter ook gekeken kunnen worden naar andere vormen van tijdelijk gebruik zoals een tijdelijk atelier of in geval van winkelpanden een pop-up store. In dat laatste geval is echter geen sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan en hoeft er dus ook niet gedoogd te worden. Dat zelfde geldt voor woningen. Tijdelijke bewoning is niet in strijd met het bestemmingsplan en behoeft als zodanig geen gedoging. Wel kan het zijn dat er behoefte is aan een minder strak huurbeschermingsregime. Daarvoor is echter het instrument van verhuur in het kader van de leegstandwet in het leven geroepen. Antikraak van woningen is in veel gevallen ook niet in strijd met het bestemmingsplan. Tijdelijke bewoning van leegstaande agrarische opstallen is ongewenst. De gebouwen zelf zijn hiervoor doorgaans fysiek ongeschikt en maken bovendien bijna altijd onderdeel uit van een agrarisch erf waarop veelal al gewoond wordt. Sanering en verevening in het kader van functieverandering ligt hier voor de hand.

Op locaties die gelegen zijn binnen de plaatsgebonden risico contour van een risicobron of inrichting is tijdelijke bewoning door middel van antikraak niet toegestaan.

8. Concreet toetsingskader

Resumerend geldt het volgende toetsing- en beoordelingskader:

• •

  Antikraak wordt toegestaan door middel van gedoging;

• •

  Er dient een schriftelijk verzoek tot gedoging gedaan te worden;

• •

  Het gebouw dient voorzien te worden van de in paragraaf 5 genoemde voorzieningen in het kader van brandveiligheid en sanitatie;

• •

  Antikraak wordt maximaal 5 jaar gedoogd;

• •

  Bedrijfswoningen, maatschappelijke gebouwen, winkels en kantoren kunnen in aanmerking komen voor gedoging. Bij woningen is veelal geen strijd met het bestemmingsplan en agrarische gebouwen zijn ongeschikt voor tijdelijke bewoning.

9. Aanvragen gedoogbeschikking

Om in aanmerking te komen voor een gedoogbeschikking kan een schriftelijk verzoek worden ingediend t.a.v. het college van burgemeester en wethouders. De aanvraag is in principe vormvrij, met dien verstande dat de aanvraag de volgende gegevens dient te bevatten:

• •

  Gegevens aanvrager

• •

  Gegevens locatie

• •

  Gegevens anti-kraak organisatie (indien van toepassing)

• •

  Gegevens zoals genoemd/waaruit blijkt dat voldaan wordt aan de voorwaarden genoemd in hst 5 van deze nota.

De behandelingstermijn voor een aanvraag bedraagt 8 weken, exclusief de tijd voor het aanleveren van eventueel noodzakelijke aanvullingen van de aanvraag. De behandelingstermijn is een termijn van orde. Overschrijding van de termijn leidt niet tot een beschikking van rechtswege. Voor het in behandeling nemen van een aanvraag zijn leges verschuldigd overeenkomstig hetgeen bepaald in Titel 2 Hst 10, art 2.10 van de legesverordening.