Welstandsnota Uithoorn 2014

Uitgangspunten voor het welstandsbeleid van Uithoorn

In dit kaderstellende voorstel heeft de raad ingestemd met het uitwerken van gebiedsgericht welstandsbeleid en criteria voor:

• -

  het dorpscentrum Uithoorn;

• -

  de linten;

• -

  de hoofdtoegangswegen;

• -

  het gebied betrekking hebbend op de stelling van Amsterdam;

• -

  het dorpscentrum De Kwakel;

• -

  het veenweidegebied en ruilverkaveling;

• -

  de wijk Thamerdal en

• -

  de Iepenlaan.

De overige gebieden zijn aangewezen als welstandsvrije gebieden, dat wil zeggen gebieden waarvoor geen gebiedsgerichte beoordelingskaders zullen worden uitgewerkt maar waar een excessenregeling volstaat (alleen beoordeling achteraf, na realisatie van het bouwwerk).

Doel en uitgangspunten voor dit welstandsbeleid zijn:

• -

  Het bijdragen aan de (ruimtelijke) doelstellingen in de structuurvisie (2011) en economische visie (2010), waarin gebieden zijn aangewezen die bepalend zijn voor het gezicht van Uithoorn bij het binnenkomen van Uithoorn;

• -

  Het bereiken van lastenverlichting en deregulering voor burgers en bedrijven van Uithoorn.

Leeswijzer

Bovenstaand voorstel is als zodanig uitgewerkt in deze nieuwe welstandsnota. De nota is als volgt opgebouwd:

Hoofdstuk 1 begint met een beschrijving van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeente, waarbij kort wordt ingegaan op de relatie tussen het aanwezige ruimtelijke (kwaliteits)beleid en de welstandsnota. Welke doelstellingen moeten in de gebiedsuitwerkingen worden verwerkt?

De eerste paragraaf van hoofdstuk 2 van de welstandsnota geeft een samenvatting van de algemene welstandscriteria die gelden als uitgangspunt voor iedere welstandsbeoordeling.

Daarnaast zijn in de derde paragraaf acht gebieden in Uithoorn onderscheiden die elk een eigen set van welstandscriteria hebben gekregen. Deze criteria worden bij iedere welstandsbeoordeling gebruikt, om te beoordelen hoe het bouwwerk zich gedraagt in zijn omgeving. De beschrijvingen en criteria geven aan welke eigenschappen wenselijk zijn en dienen als agenda voor de beoordeling door de welstandscommissie. Deze paragraaf wordt voorafgegaan door de tweede paragraaf waarin een set aan algemene gebiedsgerichte criteria is gegroepeerd. Deze criteria zijn een concretere uitwerking van de algemene criteria en gelden in alle acht gebieden, waar welstandstoezicht van toepassing is.

De overige delen van de gemeente zijn gegroepeerd in één gebied en in het raadsvoorstel aangewezen tot welstandsvrij gebied waarbij een excessenregeling van toepassing is. Een exces is een ‘evidente en ook voor niet-deskundigen duidelijk kenbare buitensporigheid van het uiterlijk van een bouwwerk’. Deze excessenregeling wordt hier uitgewerkt.

Hoofdstuk 3 bevat welstandscriteria voor specifieke bouwwerken en veel voorkomende kleine bouwplannen als dakkapellen en bijgebouwen. Deze welstandscriteria is alleen van toepassing voor gebieden waar redelijke eisen van welstand geldt.

De gemeente streeft ernaar veel voorkomende kleine objecten snel te beoordelen om zo de burger tegemoet te komen. Het gaat daarbij om relatief eenvoudige en meetbare criteria, die de planindiener vooraf zo veel mogelijk duidelijkheid te geven en een ambtelijk toets mogelijk maken (op termijn).

De nota wordt afgesloten met een aantal bijlagen als een begrippenlijst, beeldmateriaal en foto’s van elk gebied, een straatnamenregister met vermelding van straatnamen waarvoor een beoordeling aan redelijke eisen van welstand bij een aanvraag om omgevingsvergunning nodig is. In de laatste bijlage is het beeldkwaliteitplan Iepenlaan integraal in de nota opgenomen.

Gebruik van de welstandsnota

De welstandsnota is niet bedoeld als leesboek, maar opgesteld voor gebruik als toetsingskader en als naslagwerk. De verschillende hoofdstukken bevatten de criteria die de gemeente hanteert bij de beoordeling van bouwplannen: algemene welstandscriteria, (algemene) gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In het straatnamenregister (bijlage 4) is aangegeven in welk gebied een straat valt. Indien gewenst kunnen bij de gemeente inlichtingen worden ingewonnen over de interpretatie van de welstandsnota in het licht van het beoogde plan.

De welstandscriteria in deze nota vormen in de eerste plaats een vangnet en dienen om bouwplannen, die afbreuk zouden doen aan het beeld en de bestaande ruimtelijke kwaliteiten, uit Uithoorn te weren. Dat is primair de bedoeling van het welstandstoezicht. Maar veel beter is het als de welstandscriteria worden gebruikt als opstapje, als middel om na te denken over de ruimtelijke kwaliteit van het bouwwerk in zijn omgeving.

In zo’n geval kan het zelfs voorkomen dat de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend of te beperkend zijn. Het kan gebeuren dat een plan wél voldoet aan redelijke eisen van welstand maar niet aan de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria.

Daarom kunnen burgemeester en wethouders, na schriftelijk en gemotiveerd advies van de welstandscommissie, afwijken van deze welstandscriteria. In praktijk betekent dit dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere artistieke kwaliteit van het plan met deze criteria kan worden beargumenteerd. Daarbij geldt de stelregel: het is redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.

Structuurvisie 2011: Missie en ambitie

De gemeente Uithoorn wil een aantrekkelijke plaats blijven om in te wonen en te werken.

In de visie is aangegeven dat Uithoorn een gemeente is met twee gezichten:

• •

  Een tuinstedelijk, economisch gezicht in het noorden;

• •

  Een landelijk, dorps gezicht in het zuiden.

Daartussen liggen:

• •

  Het overgangsgebied “Langs de Vuurlinie” zonder duidelijk gezicht;

• •

  “Oud Uithoorn” waarin beide gezichten terug zijn te vinden.

De structuurvisie gaat uit van de volgende ambitie: "De gemeente Uithoorn moet haar verschillen benadrukken en versterken. Op die manier wordt de gemeente juist unieker en aantrekkelijker".

De gebiedsindeling voor het welstandsbeleid is geënt op het bij deze visie en ambitie behorende kaartbeeld.

In de structuurvisie zijn ten aanzien van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit de volgende relevante opgaven en ambities voor de bebouwing verwoord:

• •

  Kansen benutten voor het opwaarderen van de fysieke en openbare ruimte van het Dorpscentrum en de Vinckebuurt en het beleefbaar maken van de Amstel.

• •

  Centrumontwikkeling: De omlegging van de voormalige N201 biedt de kans om het centrum aan elkaar te smeden. Het centrum moet een attractief (prettig en behaaglijk) verblijfsgebied worden.

• •

  Versterking van het tuinstedelijke karakter in het deel van de gemeente met een tuinstedelijk, economisch gezicht.

• •

  Beheer en versterken van het landschap en tegengaan van verrommeling in het veenweidegebied (behouden en versterken van de relatie tussen De Kwakel en het landschap, als verbinding met het Groene hart).

• •

  Opwaardering van het aanzicht van het bedrijventerrein aan de oostkant van Uithoorn.

• •

  Het waar mogelijk door herstructurering versterken van de identiteit en de kwaliteit van de oudere wijken

• •

  Meer samenhang creëren tussen de gebieden met verschillende ruimtelijke identiteiten in Oud Uithoorn, met behoud van de verschillende sferen.

Per onderscheiden deelgebied zijn deze hoofddoelstellingen en ambities nader uitgewerkt.

Het welstandsbeleid moet het realiseren van bovengenoemde visie en ambities (in de onderscheiden gebieden) ondersteunen.

Beeldkwaliteitplannen en ontwikkelingsgebieden

Door de gemeente Uithoorn zijn in de loop der tijd op gebiedsniveau diverse beleidsdocumenten opgesteld die dienen om deze visie te realiseren. Als basis voor het Masterplan is het Beeldkwaliteitskader Dorpscentrum Uithoorn (oktober 2009) vastgesteld door de gemeenteraad. Het belangrijkste doel is het bieden van een toetsingskader voor ontwikkelingen die passen bij de opgave uit de structuurvisie; het centrum moet een attractief verblijfsgebied worden. Het versterken van het historische karakter met nieuwe karakteristieke bebouwing vormt hiervoor een basis. Behalve beoordelingskader is dit verbeeldende beeldkwaliteitkader ook te gebruiken als een inspiratiebron voor opdrachtgever en ontwerper en daarmee goed toepasbaar als uitgangspunt voor kwaliteitsgesprekken tussen de commissie en planindiener/initiatiefnemer. Het beeldkwaliteitkader inspireert en verbeeldt, vertaalt ambities en schept strategische kaders voor ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied.

Daarnaast is een aantal beeldkwaliteitsplannen uitgewerkt per deelgebied, achtereenvolgens ;

• •

  Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat, Markplein en Wilhelminakade (versie januari 2013). Dit beeldkwaliteitsplan gaat gedetailleerd in op het gewenste bebouwingsbeeld, waarin behalve een kader voor maximale bouwhoogte en goothoogte (bestemmingsplan), ook criteria voor architectuur zijn opgenomen (als aanvulling op de welstandsnota). Het plan is opgesteld door de gemeente en vastgesteld door de raad.

• •

  Beeldkwaliteitsplan Iepenlaan, eveneens opgesteld door de gemeente en vastgesteld door de raad. Het beeldkwaliteitsplan zal niet als aanvullend welstandsbeleid worden vastgesteld.

• •

  Beeldkwaliteitsplan Vinckenbuurt. De Vinckenbuurt is een gebied in ontwikkeling, waarvoor door de ontwikkelaar een beeldkwaliteitsplan is opgesteld. Het plan zal in september 2013 aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd.

• •

  Beeldkwaliteitsplan Park Krayenhoff. Ook ten behoeve van sturing van deze ontwikkeling (transformatie van bedrijventerrein naar een woongebied) is door de ontwikkelaars een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Samenvattend kan gesteld worden dat de opgave ten aanzien van de bebouwing duidelijk is geformuleerd in de diverse beeldkwaliteitsplannen. Ook inhoudelijk geven de beeldkwaliteitsplannen houvast ten aanzien van de gewenste beeldkwaliteit voor bebouwing. Omdat de beeldkwaliteitsplannen grotendeels niet als aanvullend welstandsbeleid zijn vastgesteld is de opgave voor de Welstandsnota Uithoorn 2013 om deze gewenste beeldkwaliteit te vertalen in welstandscriteria voor de bebouwing, uiteraard alleen in de gebieden waar welstandstoezicht van toepassing blijft.

Bestemmingsplannen

De bestemmingsplannen van Uithoorn zijn grotendeels geactualiseerd. Uitgangspunt daarbij is geweest om gedetailleerd te bestemmen. Actualisatie van het bestemmingsplan Landelijk Gebied gaat binnenkort van start.

In geval van het bestemmingsplan Dorpscentrum is er voor gekozen om de tussenafstand tussen gebouwen en verschillen in nok- en goothoogte niet per pand direct te bestemmen maar te werken met een wijzigingsbevoegdheid, waarbij het beeldkwaliteitsplan het afwijkingskader vormt.

Cultuurhistorisch, Erfgoed- en Monumentenbeleid

Uithoorn beschikt over cultuurhistorisch erfgoed van internationale betekenis, met de forten, batterijen en defensiedijken onderdeel van de Stelling van Amsterdam, in zijn geheel opgenomen op de UNESCO- Werelderfgoedlijst. De Stelling van Amsterdam met de twee forten De Kwakel en De Drecht zijn in de gebiedsindeling onderscheiden als apart gebied.

Uithoorn telt zes Rijksmonumenten, zeven provinciale monumenten en 29 gemeentelijke monumenten (zie de website van de gemeente Uithoorn voor een actueel overzicht).

De wijze waarop met erfgoed en monumenten in de gemeente wordt omgegaan is vastgelegd in de erfgoedverordening 2010. Een monumentencommissie adviseert het gemeentebestuur over aanvragen monumentenvergunningen, over het aanwijzen (en selecteren en beoordelen) van potentiële panden voor de gemeentelijke monumentenlijst en over beleidszaken met betrekking tot erfgoed en cultuurhistorie.

2.1 Algemene welstandscriteria

De algemene welstandscriteria liggen ten grondslag aan de uitwerking van de beoordelingskaders en richten zich op het vakmanschap. In bijzondere situaties wanneer de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te grijpen op deze algemene welstandscriteria. Dit kan het geval zijn als een bouwplan past binnen de criteria voor objecten of gebieden en toch duidelijk onder de maat blijft of als het afwijkt van de omgeving maar door een zelfde of hogere kwaliteit als de omgeving wél aan redelijke eisen van welstand voldoet (bijvoorbeeld de kwaliteiten zoals omschreven in de beeldkwaliteitsplannen van Uithoorn). Het plan wordt dan op grond van onderstaande algemene, abstracte criteria beoordeeld. In bijlage 1 worden deze abstracte criteria nader uitgelegd.

Een bouwwerk voldoet aan redelijke eisen van welstand als:

Relatie tussen vorm, gebruik en constructie

Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft.

Relatie tussen bouwwerk en omgeving

Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is.

Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context

Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit.

Evenwicht tussen helderheid en complexiteit

Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat.

Schaal en maatverhoudingen

Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen.

Materiaal, textuur, kleur en licht

Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.

2.2 Welstandscriteria voor gebieden

In de volgende delen van dit hoofdstuk wordt voor de gebieden in de gemeente aangegeven op welke wijze het vakmanschap zou moeten worden ingevuld. De eerste paragraaf biedt een overzicht van de gebiedsindeling en de aan deze gebieden toegekende welstandsniveaus. In de tweede paragraaf zijn alle gebiedsgerichte criteria verzameld die in elk gebied van toepassing zijn, met uitzondering van gebied 9, de welstandsvrije delen van Uithoorn. In paragraaf 3 volgen de gebiedsuitwerkingen. De beschrijvingen en criteria geven aan welke eigenschappen wenselijk zijn en dienen als agenda voor de beoordeling door de welstandscommissie. Deze welstandscriteria richten zich op de specifieke identiteit van het gebied en zijn opgesteld om deze identiteit te behouden of te versterken.

De criteria zijn ook opgesteld om de ambities te verwezenlijken en gelden vanaf de datum dat deze nota is vastgesteld door de gemeenteraad van Uithoorn in een openbare raadsvergadering.

2.2.1 Gebiedsindeling en welstandsniveaus

2.2.2 Gebiedsuitwerkingen; algemene gebiedsgerichte criteria

Voor alle gebieden gelden onderstaande algemene gebiedsgerichte criteria ( met uitzondering van de welstandsvrije delen van Uithoorn). Uitgangspunt bij deze criteria is de inpassing van gebouwen in de directe omgeving waar bovendien de ambities gelden die per gebied zijn omschreven.

Ligging

• Rooilijnen van bouwmassa’s aanpassen aan de directe omgeving

Massa

• •

  Massaopbouw van gebouwen aanpassen aan de directe omgeving

• •

  Op- en aanbouwen zijn duidelijk ondergeschikt vormgegeven òf maken onderdeel uit van de hoofdmassa.

• •

  Gebouwen zijn met een representatieve gevel naar de (belangrijkste) openbare ruimte gericht

Architectonische uitwerking

• •

  Samenhangende vormgeving in alle gevels, geveldelen en onderdelen van een gebouw

• •

  Geen dichte gevels of dichtgeplakte puien aan de openbare ruimte;

• •

  Open geveldelen uitvoeren met een negge in de gevel plaatsen en aan laten sluiten bij de open gevelindeling;

• •

  Renovaties, aan- of verbouwingen, dakkapellen in stijl aanpassen aan het bestaande gebouw.

• •

  Gevels als één vlak van onder tot boven vormgeven, niet opsplitsen in bouwlagen.

• •

  Open geveldelen uitvoeren in doorzichtig glas

Detaillering en materialen

• •

  Zorgvuldige, samenhangende, stijlvaste detaillering, passend bij de architectuur van de hoofdmassa

• •

  Detaillering van bijgebouwen, op- en aanbouwen afstemmen op de detaillering van de hoofdmassa

• •

  Technische installaties als luchtbehandeling en antennes uit het zicht vanaf de openbare ruimte plaatsen;

• •

  Installatieleidingen en installatieonderdelen uit het zicht vanaf de openbare ruimte aanbrengen;

• •

  Traditionele materialen voor kozijnen als hout overheersen, maar aluminium en kunststof is mogelijk indien afgestemd op of passend bij de detaillering

• •

  Nieuwe lateien in naturel beton of verzinkt staal uitvoeren

• •

  Voor bestratingen klinkers, grind of natuursteen toepassen

Kleurstelling

• •

  Kleurstelling is terughoudend en aangepast aan de directe omgeving

• •

  Gesloten geveldelen in neutrale of naturel materiaalkleuren

• •

  Stucwerk in gebroken wit of in grijstinten

2.2.3 Gebiedsuitwerkingen

2.2.3.1. Gebiedsgerichte criteria Gebied 1 Centrum Uithoorn

Ruimtelijk gezien wordt het gebied gevormd door een lint van openbare ruimten, dat min of meer parallel aan de Amstel loopt. De bebouwing van het gebied is deels direct gelegen aan de openbare ruimte langs de rivier de Amstel. Daarnaast wordt ook de bebouwing rond het Amstelplein tot dit gebied gerekend (inclusief het blok tussen Pr. Irenelaan, de Laan van Meerwijk en het Amstelplein).

Bebouwingskenmerken

De bebouwing in gebied 1 Centrum is niet homogeen van aard. Ruimtelijk gezien wordt het gebied gevormd door een lint van openbare ruimten. Architectonisch gezien is het gebied onder te verdelen in 5 deelgebieden met hun eigen architectonische karakteristieken.

De bebouwing aan de Schans, westzijde

Deze bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit appartementengebouwen gebouwd rond 1990, gericht op de Amstel. De bebouwing is deels 5 lagen hoog met een kap en wordt gekenmerkt door een grote interne samenhang van gevarieerde kleinschalige elementen, balkons en loggia’s en is hoofdzakelijk uitgevoerd in licht rood metselwerk met betonnen lateien en balkonelementen.

De bebouwing aan de Schans, oostzijde

Deze bebouwing is traditioneel en bestaat naast de kerk en voormalige pastorie deels uit 19e eeuwse herenhuizen en arbeiderswoningen. De bebouwing varieert in hoogte en heeft maximaal een hoogte van 2 lagen met kap. De bebouwing is doorgaans uitgevoerd in metselwerk dat naturel voorkomt of geschilderd en gekeimd is.

De bebouwing rond het Amstelplein

Deze bebouwing bestaat uit een grootschalig winkelcentrum met een hoogte tot 3 en 4 lagen en een veelal modernistische vormgeving. De architectuur wordt gekenmerkt door een grote mate van horizontaliteit in de gevelindelingen en een veelvoud aan onafhankelijke vormelementen en bouwmaterialen. Het beeld wordt deels bepaald door grote vlakken plaatmateriaal en dichtgeplakte gevelpuien met reclame.

De bebouwing aan de Dorpstraat, Amstelstraat en Marktplein

Deze bebouwing is veelal traditioneel en bestaat uit 19e en vroeg 20e eeuwse herenhuizen en arbeiderswoningen en een tweetal laat 20e eeuwse kleinschalige winkelcomplexen met bovenliggende appartementen. De bebouwing varieert in hoogte en heeft maximaal een hoogte van 3 lagen met kap. De bebouwing wordt gekenmerkt door kleinschaligheid, een diversiteit aan architectuurstijlen en metselwerk in rode, gele, geschilderde, of met stucwerk afgewerkte baksteen. Individuele, soms losstaande, bebouwing wordt afgewisseld met samenhangende kleinschalige vormgeving.

De bebouwing aan de Wilhelminakade

Deze bebouwing was oorspronkelijk industrieel van aard en grotendeels gesloopt ten behoeve van toekomstige woonbebouwing gebaseerd op het Beeldkwaliteitsplan Vinckebuurt. De nieuw te ontwikkelen bebouwing is maximaal 5 bouwlagen hoog en wordt gekenmerkt door een kleinschalige parcelering en een gevelopbouw in verschillende retro bouwstijlen.

Ambities

Voor het centrale deel van het gebied zijn eerder in een drietal documenten ontwikkelingsambities beschreven voor het centrale deel van het gebied. Deze documenten zijn:

• •

  Beeldkwaliteitskader Dorpscentrum Uithoorn van oktober 2009;

• •

  Structuurvisie Uithoorn 2011 van september 2009 en december 2011;

• •

  Masterplan Dorpscentrum 2010-2030.

Het Beeldkwaliteitskader Dorpscentrum Uithoorn is opgenomen in het Masterplan Dorpscentrum. Het Beeldkwaliteitsplan Dorpsplein, Marktplein en Wilhelminakade dat in januari 2013 tot stand kwam heeft voor de ambities uit de drie eerdere documenten een vertaling gemaakt naar de beeldkwaliteit van openbare ruimte en bebouwing. Hierin heeft het verbeteren van de ruimtelijke en visuele kwaliteit en de continuïteit in de in elkaar doorlopende Centrumlijn en het Amstellint de hoogste prioriteit.

In de hier opgenomen gebiedsgerichte welstandscriteria is het versterken van de ruimtelijke continuïteit en een samenhangende beeldkwaliteit in het centrumlint als uitgangspunt genomen. Vooral na het omleggen van de N201 en het verdwijnen van de sterke opsplitsing van het centrumlint door de doorgaande weg lijkt deze ambitie te verwezenlijken. De bebouwing in het gebied is, zoals hierboven al aangegeven, sterk onderscheiden naar de deelgebieden aan het centrumlint. De criteria zijn erop gericht om de aaneenschakeling van individuele bebouwing te versterken en gelijktijdig meer continuïteit aan te brengen en het gebied te versterken door een grotere visuele samenhang. De ontwikkeling van het cultuurcluster zal ook qua welstand een bijzondere positie innemen.

Welstandscriteria Gebied 1 Centrum Uithoorn

De welstandscriteria gelden voor alle bebouwing liggend op kavels grenzend aan Schans, Dorpsstraat, Amstelstraat, Marktplein en Wilhelminakade, en in het gebied begrensd door Kaag, Schoolstraat, Laan van Meerwijk en Provincialeweg, waarbinnen ook het Amstelplein is gelegen.

Ligging

• •

  Rooilijnen van bebouwing in elkaars verlengde leggen. Voorgevels liggen in de rooilijn, in de straatwand

• •

  Bebouwing zijdelings aan laten sluiten aan belendingen, maar visueel loshouden.

Massa

• •

  Hoogte van gebouwdelen variëren binnen de toegestane bouwhoogte

• •

  Bouwmassa’s aan de bovenzijde differentiëren

• •

  Brede bouwmassa’s visueel duidelijk geleden in breedtematen van 5-8 meter

• •

  Op- en aanbouwen zijn duidelijk ondergeschikt vormgegeven òf opgenomen in de hoofdmassa

Architectonische uitwerking

• •

  Kavels en percelen in de gevels accentueren, bouwmassa’s aan de bovenzijde differentiëren

• •

  Individuele uitstraling van gebouwen (binnen de toegestane materialisering en kleurstelling)

• •

  Samenhangende vormgeving in alle gevels en geveldelen van een gebouw

• •

  Gevels visueel geleden in afwisselende breedtematen. Minimaal 5 meter, maximaal 8 meter

• •

  Geen dichte gevels of dichtgeplakte puien aan de openbare ruimte

• •

  Gesloten geveldelen verdelen in kleine elementen, die aansluiten bij de open gevelindeling

Detaillering, materialen en kleurstelling

• •

  Kozijnen detailleren met een glasnegge

• •

  Gevels in traditionele, steenachtige materialen uitvoeren

• •

  Hellende daken afwerken met keramische pannen

• •

  Open geveldelen uitvoeren in doorzichtig glas al dan niet in een kozijn

• •

  Geen buitenluiken of rolluiken toepassen 

2.2.3.2. Gebiedsgerichte criteria Gebied 2 Stelling van Amsterdam

Gebiedsaanduiding

Ruimtelijk gezien wordt het gebied gevormd door het gedeelte van de Stelling van Amsterdam dat op het grondgebied van de gemeente Uithoorn ligt. De stelling van Amsterdam is een verdedigingslinie van 46 forten die tussen 1880 en 1914 rond de hoofdstad werd aangelegd.

Tot het gebied horen het Fort bij de Kwakel, het Fort aan de Drecht alsmede de bebouwing aan de Vuurlijn, de in het landschap beoogde begrenzing van het vijandelijke schootsveld.

Bebouwingskenmerken

De bebouwing in gebied 2 Stelling van Amsterdam bestaat uit de forten en hun directe binnen de waterlijn gelegen omgeving en de aan de Vuurlijn gelegen bebouwing.

De bebouwing aan de vuurlijn bestaat oorspronkelijk hoofdzakelijk uit vrijstaande woningen, boerderijen en overige agrarische bebouwing. In de 20e eeuw zijn binnen en buiten de vuurlijn op enkele locaties woningbouwplannen vrij dicht tegen de vuurlijn aan uitgebreid.

De Vuurlijn is zeer goed in het landschap te herkennen. De Vuurlijn maakt sinds enkele jaren ook deel uit van de Fortenroute, een fietsroute langs de beide forten.

Het Fort bij de Kwakel is toegankelijk van de achtergelegen Vuurlijn en omringd door een klein woningpark van oorspronkelijk recreatiewoningen dat voor een groot deel het zicht op het fort belemmert. Ook vanaf de buitenzijde is het fort beperkt zichtbaar door de recreatiewoningen en bebouwing voor glastuinbouw.

Het Fort aan de Drecht ligt eveneens wat verscholen in het landschap en is toegankelijk vanaf de toegang via de Grevelingen, vanaf de Amsteldijk-Zuid. In het fort zijn een aantal gebruikers gehuisvest waaronder een restaurant.

Ambities

De beide forten en de Vuurlijn zelf maken deel uit van de Stelling van Amsterdam en zijn als zodanig een provinciaal monument. Het belang van dit cultureel erfgoed voor Uithoorn is niet alleen historisch maar ook recreatief van aard. Uitgangspunt voor de forten is dan ook een combinatie van conserveren van de bestaande bouwhistorische kwaliteiten in combinatie met het toestaan van zeer beperkte passende ontwikkelingen die een vorm van recreatief gebruik en openbare toegankelijkheid van de directe omgeving mogelijk maken.

Bij wijzigingen in de directe omgeving van de forten is de verbetering van de zichtbaarheid van de forten vanuit het omringende landschap richtinggevend voor de criteria.

Voor de bebouwing langs de Vuurlijn, die vooral als landschappelijk element van cultuurhistorische waarde is geldt dat vooral deze kwaliteiten, zichtbaarheid en doorzichten naar het omringende landschap van groot belang zijn en daarom als uitgangspunt voor de welstandscriteria gelden. Erfafscheidingen en dergelijke die opgaan in het landschap worden aanbevolen, bijvoorbeeld uitgevoerd als beplanting zonder hekwerken of als sloot.

Naast het welstandsadvies behoort bij wijzigingen aan een monument, een monumentenadvies tot de onderdelen van een omgevingsvergunning.

Welstandscriteria Gebied 2 Stelling van Amsterdam

De welstandscriteria gelden voor alle bebouwing binnen de waterlijn rondom de forten en de bebouwing op kavels direct tegen de Vuurlijn gelegen.

Ligging

• De hoofdmassa’s worden vrijstaand op de kavel gesitueerd met aan weerszijden een vrijblijvend doorzicht naar het achtergelegen gebied

Massa

• •

  Hoofdmassa’s hebben een eenduidig herkenbare vorm en massa

• •

  Bijgebouwen, opbouwen en aanbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en gesitueerd

• •

  Geen bebouwing toevoegen aan de forten

Architectonische uitwerking

• •

  Gebouwen hebben een individuele uitstraling of behoren tot een cluster van een herkenbaar aantal

• •

  Gebouwen zijn met een representatieve gevel naar de openbare ruimte gericht

• •

  Gebouwen kunnen in een terughoudende modernistische of traditionele bouwstijl zijn vormgegeven

• •

  Toegangsbruggen vlak, niet breder dan 4 meter, in natuurlijke materialen en met open borstwering

Detaillering, materialen

• •

  Gevels in duurzame en natuurlijke materialen uitvoeren, metselwerk of hout heeft de voorkeur

• •

  Hellende daken afwerken met keramische pannen of met riet

• •

  Geen spiegelende materialen toepassen als gevel- of dakafwerking

Kleurstelling

• •

  Gesloten geveldelen in neutrale of naturel materiaalkleuren

• •

  Dakvlakken in naturel materiaalkleuren uitvoeren, keramische pannen oranje of antraciet

Reclame

• •

  Tegen de bebouwing van de forten mag geen reclame worden aangebracht

• •

  Langs de waterlijn en aan de openbare weg is per gebruiker een bescheiden naambord van maximaal 0,2 x 1,0 meter toegestaan tot een hoogte van maximaal 0,60 meter, in donkere kleuren met witte letters

2.2.3.3. Gebiedsgerichte criteria Gebied 3 Linten

Gebiedsaanduiding

Ruimtelijk gezien wordt het gebied gevormd door de kavels die zijn gelegen langs de oude linten van de Drechtdijk, de Boterdijk, de Amsteldijk-Noord en de Amsteldijk-Zuid.

Bebouwingskenmerken

Amsteldijk-Noord, Boterdijk en Drechtdijk zijn bebouwde linten die als vanouds belangrijke verbindingsroutes vormen binnen de gemeente Uithoorn. Langs de linten liggen veelal kleinschalige bedrijven, boerderijen en woningen. De bouwmassa’s liggen vrijstaand, geschakeld, als twee-onder-een-kapwoningen en als kleine rijen tot 5 woningen langs de linten.

Hoofdvolumes liggen doorgaans vóór op de kavels. Bedrijfsgebouwen en kassen liggen meer naar achteren.

De bebouwing heeft doorgaans een eenvoudige hoofdvorm en bestaat meestal uit één of twee lagen met een kap. Verschillende kapvormen en een grote diversiteit in nokrichting en materialen komen naast elkaar voor en versterken de individualiteit van de woningen. De bebouwing op de kavels aan de oostzijde van de Drechtdijk is licht gedraaid.

Ambities

De linten vormen een belangrijk onderdeel van de historische structuur van de gemeente. Aan de linten bevinden zich veel monumenten zoals boerderijen. Kenmerkend is de individuele uitstraling van gebouwen en het vaak vrijliggende en herkenbare hoofdvolume. Ook de kenmerkende groene, landelijke uitstraling van de linten verdient behoud en/ of versterking. Het uitvoeren van erfscheidingen als beplanting zonder hekwerken of als sloot draagt daaraan bij.

In de hier opgenomen gebiedsgerichte welstandscriteria is het versterken van de individuele bebouwing met kwalitatieve uitstraling en samenhangende beeldkwaliteit. De criteria zijn erop gericht om de verscheidenheid van uiterlijke verschijning van bebouwing, en de doorzichten naar het achtergebied te handhaven en te versterken.

Welstandscriteria Gebied 3 Linten

De welstandscriteria gelden voor alle bebouwing liggend op kavels grenzend aan Amsteldijk-Noord, Drechtdijk en Boterdijk.

Ligging

• •

  De hoofdmassa’s van de woningen worden vrijstaand op de kavel gesitueerd

• •

  De hoofdmassa’s van de woningen hebben aan weerszijden zoveel mogelijk een vrijblijvend doorzicht naar het achtergelegen gebied

Massa

• •

  Hoofdmassa’s van de woningen hebben een duidelijk herkenbare massa en vorm

• •

  Bijgebouwen, opbouwen en aanbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en gesitueerd

Architectonische uitwerking

• •

  Woningen hebben een individuele uitstraling

• •

  Woningen zijn met een representatieve gevel naar de openbare ruimte gericht

• •

  Woningen kunnen in een terughoudende modernistische of traditionele bouwstijl zijn vormgegeven

• •

  Toegangsbruggen vlak, niet breder dan 4 meter, in natuurlijke materialen en met open borstwering

Detaillering en materialen

• •

  Gevels in duurzame en natuurlijke materialen uitvoeren, metselwerk heeft de voorkeur

• •

  Hellende daken afwerken met keramische pannen of met riet

• •

  Geen spiegelende materialen toepassen als gevel- of dakafwerking

Kleurstelling

• •

  Gesloten geveldelen in neutrale kleuren of naturel materiaalkleuren

• •

  Dakvlakken in naturel materiaalkleuren uitvoeren, keramische pannen oranje of antraciet

Reclame

• Aan de openbare weg is per kavel één naambord van maximaal 0,2 x 1,0 meter toegestaan tot een hoogte van maximaal 1,0 meter boven het aansluitende maaiveld

2.2.3.4. Gebiedsgerichte criteria Gebied 4 Ontsluitingswegen

Gebiedsaanduiding

Ruimtelijk gezien wordt het gebied gevormd door een aaneengesloten reeks van ontsluitingswegen vanaf de N201 naar Uithoorn. Het gebied bestaat uit de aanliggende kavels langs de Hollandsedijk, de Amsterdamseweg, de Wiegerbruinlaan en de Zijdelweg.

Bebouwingskenmerken

De bebouwing in gebied 4 ontsluitingswegen is niet homogeen van aard. Ruimtelijk gezien wordt het gebied gevormd door een reeks van ontsluitingswegen van de doorgaande N201. Architectonisch gezien is het gebied onder te verdelen in 4 deelgebieden met hun eigen architectonische karakteristieken.

De bebouwing aan de Hollandse Dijk bestaat aan de noordzijde uit enkele vrijliggende woningen, boerderijen en een gemaal. Aan de Zuidzijde van de dijk liggen bedrijfsgebouwen die ontsloten worden vanaf de Amsterdamseweg.

De bebouwing aan de Amsterdamseweg is vrij homogeen van aard en bestaat uit bedrijfsgebouwen in wisselende architectonische kwaliteit. Afwisselend komen éénlaagse industriehallen voor, al dan niet met een representatief kantoorgedeelte, en kantoorgebouwen tot 6 bouwlagen.

De bebouwing aan de Wiegerbruinlaan sluit aan de oostzijde aan bij deze karakteristiek. Westwaarts gaat deze over in afwisselend grootschalige woongebouwen afgewisseld met rijen woningen en de aan de Wiegerbruinlaan grenzende achterzijde van woningen die ontsloten worden via de aanliggende wijken.

De Zijdelweg heeft aan de Noordzijde het karakter van een hoofdontsluitingsweg zonder aanliggende bebouwing. Achter de naastgelegen groenstroken met deels fietspaden liggen uitbreidingswijken uit de tweede helft van de vorige eeuw die zeer beperkt zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Vanaf de Wiegerbruinlaan verandert het karakter. De hier aanliggende bebouwing is zeer divers en bestaat uit vrijstaande woongebouwen en onderwijsgebouwen, aaneengesloten rijen woningen in directe nabijheid van een benzinepomp en utilitaire bebouwing. Gezien de te verwachten omleiding van het doorgaande verkeer via de N201 zal deze weg in de nabije toekomst geen doorgaand verkeersroute meer zijn en meer en meer het karakter van een ontsluitingsweg krijgen.

Ambities

In de hier opgenomen gebiedsgerichte welstandscriteria is het handhaven en versterken van de bestaande ruimtelijke karakteristiek en een meer samenhangende beeldkwaliteit aan de verschillende ontsluitingswegen als uitgangspunt genomen. Vooral na het omleggen van de N201 zijn in sommige delen ontwikkelingen te verwachten die aan de versterking van het plaatselijk karakter kunnen bijdragen. Gezien het feit dat de ontsluitingswegen de entree tot de kern, en daarmee het visitekaartje van Uithoorn vormen is ook hier een kwalitatief bijzonder welstandsregime belangrijk. De criteria zijn erop gericht om binnen de verscheidenheid van bebouwing, meer kwaliteit in de onderdelen aan te brengen en daarmee het gebied visueel aantrekkelijker te maken. Erfafscheidingen uitgevoerd als beplanting, naturel toegepast hout of donkere spijlenhekwerken dragen hieraan bij.

Welstandscriteria Gebied 4 Ontsluitingswegen

De welstandscriteria gelden voor alle bebouwing liggend op kavels grenzend aan de Hollandse Dijk, de Amsterdamseweg, de Wiegerbruinlaan en de Zijdelweg. Hier wordt in de architectonische uitwerking en materialisering onderscheid gemaakt tussen bedrijfsbebouwing en woonbebouwing.

Ligging

• •

  Voorgevels van de hoofdmassa’s van de woningen liggen in dezelfde voorgevelrooilijn

• •

  De hoofdmassa’s van bebouwing worden waar mogelijk vrijstaand op de kavels gesitueerd, passend bij de directe omgeving

• •

  De hoofdmassa’s van bebouwing hebben aan weerszijden een vrijblijvend doorzicht naar het achtergelegen gebied

Massa

• •

  Hoofdmassa’s van bebouwing hebben een eenduidig herkenbare massa en vorm

• •

  Bijgebouwen, opbouwen en aanbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgeven

• •

  Bijgebouwen en aanbouwen zijn achter de hoofdmassa geplaatst

Architectonische uitwerking

• •

  Woningen en woongebouwen hebben een individuele uitstraling of behoren tot een cluster met identieke en repeterende elementen

• •

  Gebouwen zijn met een representatieve gevel naar de ontsluitingsweg gericht

• •

  Gebouwen kunnen in een modernistische of traditionele bouwstijl zijn vormgegeven

Detaillering, materialen en kleurstelling

• •

  Bij woningen en woongebouwen hebben metselwerk en stucwerk de voorkeur

• •

  Bij bedrijfsgebouwen kunnen naast metselwerk en stucwerk ook gevelbeplating en vliesgevels van glas worden toegepast

Reclame

• •

  Aan de openbare weg is bedrijfsgebouwen één naambord van maximaal 0,2 x 1,0 meter toegestaan op een hoogte van maximaal 1,0 meter

• •

  Tegen de voorgevel van bedrijfsgebouwen is één naambord toegestaan van maximaal 0,4 x 3,0 meter toegestaan op een hoogte van maximaal 3,0 meter 

2.2.3.5. Gebiedsgerichte criteria Gebied 5 Iepenlaan

Gebiedsaanduiding

Ruimtelijk gezien wordt het gebied beperkt begrensd door de Poelweg, de Vuurlijn, de Noorddammerweg en de gemeentegrens ten zuiden van de N201.

Bebouwingskenmerken

De bestaande bebouwing aan de Iepenlaan bestaat uit woningen veelal uitgevoerd in metselwerk en dakpannen, met daarachter gelegen glastuinbouw of aan de glastuinbouw gelieerde bedrijvigheid. Voor het gebied zijn eerder ontwikkelingsambities voor de te her ontwikkelen locaties beschreven in het Beeldkwaliteitsplan Iepenlaan Uithoorn van juli 2013.

In het gebied worden 3 deelgebieden onderscheiden.

• A:

  De locaties voor de glastuinbouw, gelegen achter de woonkavels aan de Noordzijde.

• De bestaande bedrijvencomplexen zullen naar verwachting worden vernieuwd

• B:

  De Woonkavels met bijbehorend erf

• Hier staan nu overwegend een- en tweelaagse woningen met kap. Op de bestaande kavels kunnen twee woningen worden gebouwd.

• C:

  Het groengebied tussen de woonkavels aan de zuidzijde van de Iepenlaan en de Vuurlijn, die onderdeel is van de Stelling van Amsterdam. Hier kunnen in de bestaande gebouwen zorgwooncomplexen worden ontwikkeld.

Ambities

De ontwerpvisie voor het gebied is gebaseerd op de uitgangspunten: landelijk wonen, poldersloten, lintbebouwing, erf. Het doorzicht in noord - zuid richting is daarbij van groot belang. Het is wenselijk dat er zo veel mogelijk natuurlijke materialen worden gebruikt in naturelle kleuren. Erfafscheidingen worden bij voorkeur uitgevoerd met als beplanting zonder hekwerk of als sloot.

Deelgebied A is gereserveerd voor herstructurering van de in het gebied aanwezige glastuinbouw tot een maximum van 22ha. Beeldkwaliteitseisen en welstandscriteria hiervoor zijn niet opgenomen. De beeldkwaliteit voor de glastuinbouw in deelgebied A wordt nader geregeld in een apart bestemmingsplan.

Deelgebied B ligt aan weerszijden, van de Iepenlaan. Hier kunnen tussen de bestaande woonhuizen nieuwe woningen worden gerealiseerd op vrije bouwkavels. Op minimaal 40-50m brede kavels worden maximaal 2 woningen geprojecteerd om eenzelfde dichtheid als bestaand te behouden. Het open doorzicht naar het achtergelegen gebied is daarbij richtinggevend.

Deelgebied C wordt ingericht als groengebied. In de daar aanwezige bestaande bebouwing kunnen woonzorgfuncties worden gerealiseerd. In het beeldkwaliteitplan zijn hiervoor concrete criteria opgesteld, voorzien van verhelderende beelden. Dit beeldkwaliteitplan is van kracht en volledigheidshalve als bijlage 5 opgenomen. De strook tussen de woningbouwkavels langs de Iepenlaan en het groengebied wordt bestemd als onbebouwbaar weideland.

Een moderne vormgeving is mogelijk met aan de aanwezige traditionele woningen ontleende karakteristieken op het gebied van maat, schaal, materialen, detailleringen en kleur.

Welstandscriteria Gebied 5 Iepenlaan

De welstandscriteria gelden voor alle bebouwing liggend op kavels grenzend aan Iepenlaan en de bebouwing liggend in de groenstrook tussen de Vuurlijn en de achter de woningen aan de Iepenlaan gelegen groenstrook.

Ligging

• •

  De hoofdmassa’s van de woningen worden vrijstaand op de kavel gesitueerd, met aan weerszijden een vrijblijvend doorzicht naar het achtergelegen gebied

Massa

• •

  Bijgebouwen, opbouwen en aanbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgeven en gesitueerd

Architectonische uitwerking

• •

  Woningen hebben een individuele uitstraling

• •

  Toegangsbruggen vlak, in natuurlijke materialen en met open borstwering uitvoeren

Detaillering en materialen

• •

  Gevels in duurzame en natuurlijke materialen uitvoeren, metselwerk heeft de voorkeur

• •

  Hellende daken afwerken met keramische pannen of met riet

• •

  Geen spiegelende materialen toepassen als gevel- of dakafwerking

Kleurstelling

• •

  Dakvlakken in naturel materiaalkleuren uitvoeren, keramische pannen oranje of antraciet

Reclame

• •

  Aan de openbare weg is per kavel één naambord van maximaal 0,2 x 1,0 meter toegestaan op een hoogte van maximaal 1,0 meter

2.2.3.6. Gebiedsgerichte criteria Gebied 6 Dorpscentrum de Kwakel

Gebiedsaanduiding

Ruimtelijk gezien wordt het gebied gevormd door het oude dorpscentrum van de Kwakel dat gelegen is in het gebied dat wordt begrensd door de bebouwing aan weerszijden van de Mgr. Noordmanlaan, de Sint Jozeflaan en het Kwakelsepad.

Bebouwingskenmerken

De bebouwing in gebied 5 Dorpscentrum De Kwakel beperkt zich tot de bebouwing aan de hoofdweg het Kwakelsepad en de karakteristieke jaren vijftig bebouwing van het daar achter gelegen wijkje aan de Mgr. Noordmanlaan en de Sint Jozeflaan. Uit de stedenbouwkundige samenhang en architectonische kwaliteit blijkt dat de stedenbouwkundige Wieger Bruijn van sterke invloed is geweest op de naoorlogse bebouwing in het Thamerdal. Op grond van de bijzondere stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten verdient dit wijkje een zorgvuldige bescherming. De bebouwing aan het Kwakelsepad heeft een meer openbare centrumkwaliteit die plaatselijk meer eigentijdse bebouwing toelaat.

Ambities

Inzet hierbij is het versterken van het traditionele karakter van de huidige openbare ruimte. Gezien het kleinschalige karakter van de bestaande woningbouw wordt gestreefd naar een eenheid in vorm en materialisering die aansluit bij traditionele bouwstijlen. Voor de bebouwing aan de Mgr. Noordmanlaan en de Sint Jozeflaan wordt gezien de bestaande kwaliteit een meer conserverende houding bij ontwikkelingen nagestreefd. Specifieke kenmerken van deze bouw staan verwoord in de specifieke welstandscriteria voor dit gebied.

Welstandscriteria Gebied 6 Dorpscentrum de Kwakel

De welstandscriteria gelden voor alle bebouwing liggend op kavels grenzend aan het Kwakelsepad, de Mgr. Noordmanlaan en de Sint Jozeflaan.

Ligging

• •

  Rooilijnen van bebouwing van een strook in elkaars verlengde leggen. Tussen naast elkaar liggen stroken vindt een verdraaiing plaats. Voorgevels liggen in de rooilijn, in de straatwand. Zijgevels verspringen juist.

• •

  Bebouwing zijdelings aan laten sluiten aan belendingen, maar visueel loshouden.

Massa

• •

  Hoogte van gebouwdelen variëren binnen de toegestane bouwhoogte

• •

  Hoofdmassa’s van de woningen hebben een zadeldak, parallel aan de rooilijn

• •

  Bouwmassa’s aan de bovenzijde differentiëren

• •

  Op- en aanbouwen zijn duidelijk ondergeschikt vormgegeven òf opgenomen in de hoofdmassa.

Architectonische uitwerking

• •

  Kavels en percelen in de gevels accentueren, bouwmassa’s aan de bovenzijde differentiëren

• •

  Samenhangende vormgeving in alle gevels en geveldelen van een gebouw

• •

  Gevels visueel geleden in afwisselende breedtematen. Minimaal 5 meter, maximaal 8 meter

• •

  Geen dichte gevels of dichtgeplakte puien aan de openbare ruimte

Detaillering en materialen

• •

  Alle gevels in rood metselwerk uitvoeren

• •

  Hellende daken afwerken met keramische pannen

• •

  Geen buitenluiken of rolluiken toepassen

Kleurstelling

• •

  kozijnen in aluminium wit, en de draaiende delen in bordeauxrood

2.2.3.7. Gebiedsgerichte criteria Gebied 7 Veenweidegebied

Gebiedsaanduiding

Ruimtelijk gezien is het gebied te onderscheiden in 3 delen. Het meest zuidelijke deel langs het Jaagpad is het meest landelijk. Het Noordwestelijk deel rondom Halfweg wordt gekenmerkt door kleinschalige glastuinbouw en het Noordoostelijk deel langs de Amsteldijk kent alleen bebouwing tegen de randen van Uithoorn.

Bebouwingskenmerken

De bebouwing in het veenweidegebied langs het Jaagpad is zeer divers van aard. Samenhangend is de vrije plaatsing op de kavels, de veelal traditionele vormgeving. En het duidelijke onderscheid tussen hoofdmassa en veelal kleine zeer gevarieerde bijgebouwen.

In het gebied Steenwijkerveld kent binnen de bebouwing een sterke samenhang. De veelal kleinschalige glastuinbouwbedrijven hebben een eigen typologie die gekenmerkt wordt door een vaak eenvoudige woning aan de polderweg en de daarachter gelegen meest functionele bedrijfshuisvesting.

In het gebied langs de Amsteldijk is weinig bebouwing aanwezig met uitzondering van een modern vormgegeven poldergemaaltje) en de bebouwing die aansluit bij de bebouwing van het dorp Uithoorn. Deze wordt gekenmerkt door een grote verscheidenheid binnen de typologie van vrijstaande woningen in een relatief grotere dichtheid. De typologie van deze bebouwing kan gekarakteriseerd worden als modernistisch traditioneel.

De waarde van het buitengebied is vooral gelegen in het groene karakter en de openheid van het landschap, dat goed zichtbaar is vanaf de randen van het gebied.

Gezien het feit dat het buitengebied deels in het Groene Hart ligt, is er weinig dynamiek op grote schaal te verwachten. Bouwaanvragen zullen vooral betrekking hebben op aanpassing en uitbreiding van woningen en de plaatsing van bijgebouwen.

Ambities

In de hier opgenomen gebiedsgerichte welstandscriteria is het handhaven van de ruimtelijke openheid en het aansluiten op bestaande vormkarakteristieken als uitgangspunt genomen. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen de deelgebieden aan het Jaagpad en de Amsteldijk Zuid enerzijds en het gebied rond de Halfweg anderzijds. In de eerste twee gebiedsdelen is het doorzicht op het open landschap prioriteit, in het laatste gebied de doorzichten naar en tussen de veelal achterliggende glastuinbouw. De criteria zijn erop gericht om binnen deze vorm van bebouwing, meer continuïteit aan te brengen en het gebied te versterken door een grotere visuele samenhang. Aanbevolen wordt erfafscheidingen zo veel mogelijk met beplanting, natuurlijke materialen of storen vorm te geven.

Welstandscriteria Gebied 7 Veenweidegebied

De welstandscriteria gelden voor alle bebouwing liggend op kavels in het veenweidegebied zoals aangegeven op de gebiedsaanduiding en in de straatnamenlijst.

Ligging

• •

  Voorgevels van de hoofdmassa’s van de woningen liggen op wisselende afstand tot de voorerfgrens

• •

  De hoofdmassa’s van de woningen worden vrijstaand op de kavel gesitueerd, met aan weerszijden een vrijblijvend doorzicht naar het achtergelegen gebied

Massa

• •

  Hoofdmassa’s van de woningen hebben een eenduidig herkenbare massa en vorm

• •

  Hoofdmassa’s van de woningen hebben een kap

• •

  Bijgebouwen, opbouwen en aanbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgeven en gesitueerd

Architectonische uitwerking

• •

  Woningen hebben een individuele uitstraling

Detaillering en materialen

• •

  Gevels in duurzame en natuurlijke materialen uitvoeren, metselwerk heeft de voorkeur

• •

  Hellende daken afwerken met keramische pannen of met riet

• •

  Geen spiegelende materialen toepassen als gevel- of dakafwerking

Kleurstelling

• •

  Gesloten geveldelen in neutrale of naturel materiaalkleuren

• •

  Dakvlakken in naturel materiaalkleuren uitvoeren, keramische pannen oranje of antraciet

• •

  Kozijnen in gebroken wit of donkere kleuren uitvoeren, ramen in donkere kleuren uitvoeren

Reclame

• •

  Aan de openbare weg is per kavel één naambord van maximaal 0,2 x 1,0 meter toegestaan op een hoogte van maximaal 1,0 meter

2.2.3.8. Gebiedsgerichte criteria Gebied 8 Thamerdal

Gebiedsaanduiding

Ruimtelijk gezien wordt het gebied begrensd door de Provinciale weg, Colijnlaan, Boerlagelaan, Busbaan en de bebouwing aan Dorpsstraat, Marktplein en Wilhelminakade. Het gebied bestaat uit twee delen.

De zuidoostkant van het gebied wordt begrensd door de Prins Bernhardlaan en de bebouwing van het centrum. Aan de noordwestzijde ligt de uitbreidingswijk Thamerdal. Deze wijk stamt uit de vijftiger jaren van de vorige eeuw. Het stedenbouwkundig ontwerp van deze wijk is een uitwerking van een structuurplan van stedenbouwkundige prof. Wieger Bruin, belangrijk in de ontwikkeling van de modernistische stedenbouw.

Bebouwingskenmerken

Bebouwing Thamerdal

De bebouwing in de uitbreidingswijk Thamerdal stamt voor een groot deel uit de jaren vijftig van de vorige eeuw. De wijk is ontwikkeld op basis van een stedenbouwkundig plan dat bestaat uit een aantal zogenaamde “stempels” die in een repeterend patroon zijn toegepast. De blokken zijn zo gesitueerd dat de hoven deel blijven uitmaken van de continue openbare ruimte. De wijk is bijzonder van karakter en cultuurhistorisch van belang.

Langs de Prinses Christinalaan is de bebouwing georganiseerd in stroken waarin van oorsprong identieke woningen gerepeteerd zijn. Deze stroken worden in het hart van het plan afgewisseld met een rij winkels met bovenwoningen waarbinnen kleine verspringingen van de voorgevelrooilijnen de winkels individualiseren. Aan de Noordzijde van de Prinses Christinalaan en aan de Dreeslaan komen een aantal latere woningbouwplannen voor in kleinere rijen en als twee-onder-een-kapwoningen.

Langs de Johan van Oldenbarneveltlaan zijn de woningen georganiseerd in stedenbouwkundige stempels die bestaan uit een strook langs de ene zijde van de straat en een, door twee in een hoek geplaatste stroken ingekaderde, groene ruimte met grasveld en enkele bomen. Door de repeterende, niet gespiegelde herhaling in het stedenbouwkundig plan grenzen hier deels voorgevels en deels achtergevels aan de openbare ruimte. De kwaliteit van de openbare groen gebieden wordt hier voor een deel bepaald door de erfscheidingen en bijgebouwen die aan de achtertuinen van woningen op de grens met de openbare ruimte zijn geplaatst.

Aan de tussen de Dreeslaan en Johan van Oldenbarneveldtlaan liggende Treublaan en Talmalaan zijn stempelvormen toegepast die ook zijn opgebouwd uit stroken die afwisselend met de voorgevel en deels met de achtergevel naar het openbare gebied zijn gericht (zie luchtfoto). In het openbare groengebied zijn twee twee-onder-een-kapwoningen geplaatst. Ook hier doet zich het probleem voor dat de kwaliteit van de openbare groene ruimte wordt bepaald door de erfscheidingen en bijgebouwen die aan de achtertuinen van woningen op de grens met de openbare ruimte zijn geplaatst.

Aan de Admiraal de Ruyterlaan zijn de laatste jaren, net als in de Colijnlaan woningbouwplannen ontwikkeld die, duidelijk uit een ander tijdvak dan de oorspronkelijke woningen van de wijk stammen.

Ondanks het feit dat er bij de nieuwbouwplannen sprake is van een andere typologie, zoals appartementen in plaats van grondgebonden woningen of een eigentijdse architectuurstijl voegen deze plannen zich naadloos in het straatbeeld en hebben deze een positieve invloed hebben op de beeldkwaliteit. Dit komt vooral door de eenvoudige inpassing in het heldere stedenbouwkundig plan en een aan de omgeving aangepaste materiaalkeuze.

De bebouwing tussen Thamerlaan en het Centrumgebied

Deze bebouwing bestaat voor een groot deel uit seriematige woningbouw in stroken waarbinnen de repeterende of gespiegelde herhaling van woningen kenmerkend is. Langs de dubbele lanen met een centrale groenstrook zoals Prins Bernhardlaan-Thamerlaan, Emmalaan en Oranjelaan komen ook vrijstaande en dubbele woningen voor. In het gebied is een grote visuele samenhang door de samenhang in het stedenbouwkundig plan, voortuinen, de traditionele bouwstijlen en een bijpassend materiaalgebruik. Gevels zijn hoofdzakelijk uitgevoerd in roodmetselwerk en hellende daken afgewerkt met keramische dakpannen.

Problematisch is de veranderende beeldkwaliteit van de Koningin Julianalaan, Gezien de ligging in deze verder visueel aantrekkelijke omgeving en de directe nabijheid bij de omgeving van de Amsteloever met haar bijzondere kwaliteiten is het van groot belang de verrommeling in dit gebied te stoppen en het herstel van de aantrekkelijke beeldkwaliteit hoge prioriteit te geven.

Ambities

Voor het gebied zijn eerder ontwikkelingsambities voor te herontwikkelen locaties beschreven in de Structuurvisie Gemeente Uithoorn van september 2009. Hierbij wordt aandacht gevraagd voor schaal, korrelmaat, groene opzet, kenmerkende stedenbouwkundige structuur van oud Uithoorn dat bestaat uit een mengvorm van het tuinstedelijke en het dorpse karakter.

In de hier opgenomen gebiedsgerichte welstandscriteria is het versterken van de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur en visuele samenhang als uitgangspunt genomen. Niet alleen bij te ontwikkelen locaties maar ook in de bestaande bebouwing vormt de oorspronkelijke sterke eenheid in beeld een van de belangrijkste kwaliteiten van dit gebied.

Welstandscriteria Gebied 8 Thamerdal

De welstandscriteria gelden voor alle bebouwing liggend op kavels in het gebied dat wordt begrensd door de Provinciale weg, Colijnlaan, Boelagelaan, Busbaan en de achterzijde van de kavels aan Dorpsstraat Marktplein en Wilhelminakade.

Ligging

• •

  Rooilijnen van bebouwing op blokniveau in elkaars verlengde leggen

• •

  Voorgevels liggen per stedenbouwkundige eenheid (rij, blok) in dezelfde lijn

• •

  Bebouwing per stedenbouwkundige eenheid (rij, cluster, stempel) aan laten sluiten aan belendingen

Massa

• •

  Hoofdmassa’s van woningen en/of winkels maken deel uit van een stedenbouwkundige eenheid

• •

  Hoofdmassa’s van woningen zijn per stedenbouwkundige eenheid (rij, blok) identiek

• •

  Op- en aanbouwen zijn per stedenbouwkundige eenheid (rij, blok) identiek

Architectonische uitwerking

• •

  Woningen en winkels vormgegeven als deel van een stedenbouwkundige eenheid (rij, blok)

• •

  Samenhangende vormgeving in alle gevels en geveldelen van een woning

• •

  Geen dichte gevels of dichtgeplakte puien aan de openbare ruimte

• •

  Renovaties, aan- of verbouwingen, dakkapellen in stijl aanpassen aan de architectuur van het bestaande gebouw en de stedenbouwkundige eenheid (rij, blok) waartoe het behoort

Detaillering en materialen

• •

  Gevels in rood metselwerk uitvoeren

• •

  Hellende daken afwerken met keramische pannen

• •

  Geen buitenluiken of rolluiken toepassen

Kleurstelling

• •

  Gesloten geveldelen in neutrale of naturel materiaalkleuren, afstemmen op de stedenbouwkundige eenheid (rij, blok)

• •

  Kozijnen afstemmen op de stedenbouwkundige eenheid (rij, blok)

2.2.3.9. Gebied 9: Overig Uithoorn, welstandsvrij met excessenregeling

De overige gebiedsdelen van Uithoorn zijn bestempeld tot welstandsvrij gebied, waarbij een excessenregeling van kracht blijft. Dat wil zeggen dat toetsing aan redelijke eisen van welstand niet meer voorafgaand aan vergunningverlening of realisatie van een bouwwerk plaatsvindt, maar alleen nog achteraf, dus na realisatie.

Er is sprake van een exces wanneer een bouwwerk of een gedeelte daarvan op overduidelijke wijze - dus ook voor niet-deskundigen - in ernstige mate in strijd is met "redelijke eisen van welstand" en afbreuk doet aan de omgeving. Het gaat in geval van een exces altijd om ernstige ontsiering van een bouwwerk of een gedeelte daarvan in relatie tot de omgeving.

Vaak heeft dit betrekking op:

• •

  Het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving

De plaatsing van een schuur of hoge schutting voor de voorgevel of het dichttimmeren van gevelopeningen kan het zicht op een bouwwerk hinderen.

• •

  Het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden

Aanpassingen aan een bouwwerk kunnen de architectonische bijzonderheden van een pand zodanig beschadigen dat het in strijd is met redelijke eisen van welstand. Een toegevoegd wezensvreemd element dat de architectuur van een pand ontkent, kan het oorspronkelijk karakter van een bouwwerk (deels) teniet doen, net als achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van een bouwwerk. Van een andere orde zijn bouwwerken die door een calamiteit geheel of gedeeltelijk onherstelbaar zijn beschadigd. Het in stand laten van dit soort objecten kan een exces zijn.

• •

  Armoedig materiaalgebruik

Omdat materialen die niet geschikt zijn als bouwmateriaal kunnen leiden tot een armoedige en ook gevaarlijke situaties, kan de gemeente op basis van welstand verlangen dat een ander materiaal wordt gebruikt.

• •

  Felle of contrasterende kleuren

Het toepassen van felle kleuren of kleuren die contrasteren met de directe omgeving, kan leiden tot een onrustig beeld en is daarom welstandshalve ongewenst.

• •

  Te opdringerige reclames

Een veelheid of hinderlijk in het oog springende reclame kan een exces zijn. Of er daadwerkelijk sprake is van een exces is onder andere afhankelijk van de ligging en de omvang van het gebouw.

• •

  Een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is

Een gevel kan door een veelvoud van kleine toegevoegde elementen te veel uit de toon vallen. Daarnaast kunnen een of meerdere nieuwe gebouwen de samenhang in een gebied verstoren doordat de kenmerken hiervan teveel afwijken van wat gebruikelijk is.

Van de burger wordt gevraagd aan te sluiten op wat in de omgeving gebruikelijk is. Daarbij geldt, dat er eerder sprake is van strijdigheid naarmate een bouwwerk meer zichtbaar is vanuit de openbare ruimte. Een aanbouw aan de achterzijde van een woning in een bouwblok is minder van invloed op het aanzien van de gemeente dan een aanbouw aan de zijgevel van een vrijstaande woning aan een doorgaande route. Ook is er eerder sprake van een exces bij cultureel erfgoed zoals bij een monument. Uiteraard speelt bij de bepaling of sprake is van een exces eveneens een rol of het bouwwerk in het welstandsvrije deel van Uithoorn ligt. Omdat sturing op welstand hier geen prioriteit krijgt en de burger meer wordt geboden zal minder snel sprake zijn van een exces dan in de bijzondere welstandsgebieden.

Volgens de wet moeten de criteria voor het beoordelen op excessen in de welstandsnota zijn opgenomen. De hier opgenomen criteria zijn niet bedoeld om de plaatsing van een bouwwerk tegen te gaan.

3.0. Algemeen

In deze paragraaf worden de objectgebonden welstandscriteria gegeven voor de toets van enkele veel voorkomende bouwplannen. In tegenstelling tot alle eerder beschreven relatieve welstandscriteria gaat het in deze paragraaf om vrijwel absolute, objectieve criteria die de planindiener vooraf maximale duidelijkheid geven.

Objectgebonden toetsingscriteria zijn gegeven voor:

• •

  aan- en uitbouwen,

• •

  bijgebouwen en overkappingen,

• •

  dakkapellen,

• •

  kozijn- en/of gevelwijzigingen,

• •

  erfafscheidingen

• •

  reclames.

Omgevingsvergunning

De genoemde bouwwerken zijn binnen bepaalde randvoorwaarden vergunningsvrij. Dat betekent dat een deel van deze plannen (met name aan de achterzijde van woningen) niet preventief, dus vooraf, wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand. Wel kan de gemeente bij een vergunningsvrij bouwwerk achteraf ingrijpen als dit in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand (dit gebeurt op grond van de excessenregeling). Daarom wordt aanbevolen ook bij vergunningsvrije bouwwerken kennis te nemen van deze criteria. Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan deze objectgebonden criteria zijn uiteraard nooit excessief.

Indien een bouwwerk dat valt onder de bovengenoemde categorieën niet vergunningsvrij is moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. In dat geval treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als het bestemmingsplan geen bezwaar oplevert wordt het bouwplan door een door burgemeester en wethouders gemandateerde ambtenaar getoetst aan de sneltoetscriteria. Voldoet het plan aan deze criteria dan geeft deze ambtenaar namens burgemeester en wethouders het positieve welstandsoordeel. Voldoet het bouwplan niet aan deze criteria of is er sprake van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de criteria, dan wordt het bouwplan aan de welstandscommissie (dan wel een namens haar gemandateerd lid) voorgelegd, die bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte, de objectgerichte en de algemene welstandscriteria.

Voor- en achterkant benadering

In het verlengde van de systematiek van het Besluit Omgevingsrecht wordt bij de criteria onderscheid gemaakt in de voor- en de achterkant van een bouwwerk.

Onder voorkant wordt verstaan:

• •

  de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw;

• •

  de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar de weg of het openbaar groen.

Onder achterkant wordt in dit verband verstaan:

• •

  de achtergevel, het achtererf en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw;

• •

  de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen.

3.1. Aan- en uitbouwen

Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid

Een aan- of uitbouw is een grondgebonden toevoeging van één bouwlaag aan een bestaande woning of een bestaand woongebouw die strekt tot het vergroten van het woongenot. Een aanbouw is een toevoeging van een nieuwe ruimte en een uitbouw is een vergroting van een bestaande ruimte. Aan- en uitbouwen worden in grote hoeveelheden gerealiseerd. Als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, zijn ze voor het straatbeeld zeer bepalend. Daarom streeft de gemeente in gebieden met een eenvormige bouwstijl naar een herhaling van uniforme exemplaren die passen bij het karakter van de gebouwen en de straat. Belangrijk is dat de contouren en het silhouet van het oorspronkelijke gebouw of bouwblok zichtbaar blijven en dat de aan- of uitbouw qua uitstraling en volume ondergeschikt is aan het oorspronkelijke gebouw.

Bij een vergunningplichtige aan- of uitbouw treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen.

De hieronder genoemde welstandscriteria zijn bruikbaar voor een aan- of uitbouw die volgens het bestemmingsplan is toegestaan en waarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden. Voldoet het plan aan deze criteria dan zal de welstandscommissie een positief advies aan de gemeente geven, tenzij in de gebiedsgerichte of algemene welstandscriteria aanleiding gevonden wordt hiervan af te wijken.

Het begrip ‘weg’ wordt nader verklaard in de Wegenverkeerswet. Bij het begrip ‘openbaar groen’ moet worden uitgegaan van hetgeen daaronder in het normale spraakgebruik wordt verstaan, zoals parken plantsoenen en speelveldjes, die het gehele jaar (of een groot deel van het jaar) voor het publiek toegankelijk zijn. ’Gekeerd naar de weg of het openbaar groen’ impliceert dat tussen het gebouw of het erf en de weg of het openbaar groen een directe feitelijke relatie is. Die relatie is er niet wanneer zich tussen het gebouw of het erf en de weg of het openbaar groen andere begrenzende elementen aanwezig zijn, zoals het erf van de buren, bos, (bij)gebouwen of water. Dit betekent dat bijvoorbeeld bij een sloot als scheidend element de zijkant gekeerd naar de weg of het openbaar groen een achterkant wordt in plaats van een voorkant.

Welstandscriteria voor aan- en uitbouwen aan de voorkant

Een aan- of uitbouw aan de voorkant voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:

• •

  identiek aan een eerder voor de betreffende straat of het betreffende bouwblok goedgekeurde aan- of uitbouw (een zogenaamd ‘herhalingsplan’),

of

• •

  gebouwd aan:

  • o

    de oorspronkelijke voorgevel, of

  • o

    een naar de weg of het openbaar groen gekeerde oorspronkelijke zijgevel op meer dan 1,0 m van het voorerf,

• •

  niet hoger dan:

  • a)

    3,25 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein

  • b)

    0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van die woning of dat woongebouw, en

  • c)

    de woning of het woongebouw,

• •

  breedte:

  • a)

    niet breder dan 75 % van de breedte van de oorspronkelijke gevel,

  • b)

    de aan- of uitbouw blijft met zijn zijden binnen de oorspronkelijke gevel,

• •

  diepte:

  • a)

    aan de zijgevel minder dan 2.00 m diep

  • b)

    aan de voorgevel minder dan 1.00 m diep,

• •

  zij- of achtererf voor niet meer dan 50% bebouwd,

• •

  rechthoekige of afgeronde hoofdvorm,

• •

  aan de voorgevel vormgegeven als een erker met kozijnen en met een gemetselde opbouw van maximaal 0.75 m gemeten vanuit het aansluitend terrein*),

• •

  gevelgeleding en kapvorm afgestemd op het hoofdgebouw,

• •

  vorm en richting van het dak afgestemd op het hoofdgebouw: plat dak of vanuit het hoofdgebouw afgeleide kapvorm (richting en helling),

• •

  niet meer dan 0.10 m overstek*,

• •

  kap eventueel doorgetrokken boven de entree,

• •

  geen doorgetrokken dakvlakken vanaf de kap van het hoofdgebouw,

• •

  materiaal- en kleurgebruik afgestemd op het hoofdgebouw,

• •

  de aan- of uitbouw voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor aan- en uitbouwen in het gebiedsgerichte beoordelingskader,

• •

  geen secundaire aan- of uitbouw (bijvoorbeeld uitbouw aan uitbouw of bijgebouw).

Welstandscriteria voor aan- en uitbouwen aan de achterkant

Een aan- of uitbouw aan de achterkant voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:

• •

  identiek aan een eerder voor de betreffende straat of het betreffende bouwblok goedgekeurde aan- of uitbouw (een zogenaamd ‘herhalingsplan’),

of

• •

  gebouwd aan:

  • a)

    de oorspronkelijke achtergevel, of

  • b)

    een niet naar de weg of het openbaar groen gekeerde oorspronkelijke zijgevel op meer dan 1 m van het voorerf,

• •

  niet hoger dan:

  • a)

    4 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein

  • b)

    0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van die woning of dat woongebouw, en

  • c)

    de woning of het woongebouw,

• •

  niet breder dan de oorspronkelijke gevel,

• •

  minder dan 3.00 m diep, gemeten vanaf de oorspronkelijke gevel,

• •

  zij- of achtererf voor niet meer dan 50% bebouwd,

• •

  rechthoekige of afgeronde hoofdvorm,

• •

  gevelgeleding afgestemd op de gevelgeleding van het hoofdgebouw,

• •

  vorm en richting van het dak afgestemd op het hoofdgebouw: plat dak of vanuit het hoofdgebouw afgeleide kapvorm (richting en helling),

• •

  geen doorgetrokken dakvlakken vanaf de kap van het hoofdgebouw,

• •

  materiaal- en kleurgebruik afgestemd op het hoofdgebouw,

• •

  de aan- of uitbouw voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor aan- en uitbouwen in het

• •

  gebiedsgerichte beoordelingskader

• •

  geen secundaire aan- of uitbouw (bijvoorbeeld uitbouw aan uitbouw of bijgebouw).

3.2. Bijgebouwen en overkappingen

Beschrijving en uitgangspunten welstandsbeleid

Een bijgebouw is een grondgebonden gebouw van één bouwlaag. Het bijgebouw staat los op het erf van het hoofdgebouw en is meestal bedoeld als schuur, tuinhuis of garage. Het heeft geen directe verbinding met het hoofdgebouw.

Een overkapping is een grondgebonden overkapping van één bouwlaag. De overkapping staat los op het erf of tegen het hoofdgebouw aan en is meestal bedoeld als carport. Een belangrijk kenmerk is de transparantie, overkappingen worden niet dichtgezet.

De gemeente streeft in principe naar een bescheiden uiterlijk van bijgebouwen en overkappingen: gevels en dakvlakken in donkere gedekte kleuren, eenvoudige kapvorm en geen onnodig grote dakoverstekken of versieringen. Bijgebouwen en overkappingen moeten qua uitstraling en volume ondergeschikt zijn aan het oorspronkelijke gebouw.

Bij een vergunningplichtig bijgebouw of overkapping treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen.

De hieronder genoemde welstandscriteria zijn bruikbaar voor een bijgebouw of overkapping dat volgens het bestemmingsplan is toegestaan en waarvoor een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Voldoet het plan aan deze criteria dan kan een gemandateerde ambtenaar het positieve welstandsoordeel geven. Voldoet het bouwplan niet aan deze criteria of is er sprake van een bijzondere situatie waarbij twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van deze criteria dan wordt het bouwplan aan de welstandscommissie voorgelegd, die bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte, de objectgerichte en de algemene welstandscriteria.

Welstandscriteria bijgebouwen en overkappingen aan de voorkant

Een bijgebouw of overkapping aan de voorkant voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:

• •

  identiek aan een eerder voor de betreffende straat of het betreffende bouwblok goedgekeurd bijgebouw of overkapping (een zogenaamd ‘herhalingsplan’),

of

• •

  gebouwd op:

  • a)

    het voorerf op meer dan 1.0 m van de weg of het openbaar groen, of

  • b)

    een naar de weg of het openbaar groen gekeerd zijerf op meer dan 1,0 m van het voorerf en op meer dan 1.0 m van de weg of openbaar groen,

• •

  niet hoger dan 3.25 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein,

• •

  voor- of zijerf voor niet meer dan 50% bebouwd,

• •

  hoogte boeiboord niet meer dan 0.25 m*)

• •

  duidelijk rechthoekig en geen opvallende details,

• •

  licht hellend of plat dak

• •

  niet meer dan 0.10 m overstek*),

• •

  materiaal gevels in beginsel afgestemd op het hoofdgebouw of uitgevoerd in metselwerk of hout,

• •

  kleur afgestemd op het hoofdgebouw of uitgevoerd in donkere kleurtinten,

• •

  materiaal en kleur kap afgestemd op het hoofdgebouw, betonnen dakpannen, keramische pannen, hout of riet,

• •

  deze voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor bijgebouwen of overkappingen in het gebiedsgerichte beoordelingskader.

Welstandscriteria bijgebouwen en overkappingen aan achterkant

Een bijgebouw of overkapping aan de achterkant voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:

• •

  identiek aan een eerder voor de betreffende straat of het betreffende bouwblok goedgekeurd bijgebouw of overkapping (een zogenaamd ‘herhalingsplan’),

of

• •

  gebouwd op:

  • a)

    het achtererf, of

  • b)

    een niet naar de weg of het openbaar groen gekeerd zijerf op meer dan 1 m van het voorerf,

• •

  niet hoger dan 3.25 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein,

• •

  zij- of achtererf voor niet meer dan 50% bebouwd,

• •

  duidelijke rechthoekig en geen opvallende details,

• •

  hoogte boeiboord niet meer dan 0.25 m*)

• •

  licht hellend of plat dak

• •

  niet meer dan 0.10 m overstek*),

• •

  materiaal gevels in beginsel afgestemd op het hoofdgebouw of uitgevoerd in metselwerk of hout,

• •

  kleur afgestemd op het hoofdgebouw of uitgevoerd in donkere kleurtinten,

• •

  materiaal en kleur kap afgestemd op het hoofdgebouw, betonnen dakpannen, keramische pannen, hout of riet,

• •

  deze voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor bijgebouwen of overkappingen in het gebiedsgerichte beoordelingskader.

* tenzij de architectuur van het hoofdgebouw een andere maatvoering vereist

3.3. Dakkapellen

Een dakkapel is een bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om de lichttoevoer te verbeteren en het bruikbaar (woon)oppervlak te vergroten. Voor dakkapellen worden zeer veel aanvragen ingediend. Tegelijkertijd zijn ze als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, voor het straatbeeld zeer bepalend. Het plaatsen van een dakkapel mag nooit ten koste gaan van de karakteristiek van het schuine dak. Daarom mag een dakkapel nooit domineren in het silhouet van het dak, moet de noklijn van het dak vanaf de weg zichtbaar blijven en moeten schoorstenen worden gerespecteerd. Bovendien moet de ruimte tussen dakkapel en goot voldoende zijn. Bijna altijd heeft een plat afgedekte dakkapel de voorkeur boven een schuin aangekapte dakkapel. Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dak streeft de gemeente naar een herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn

De hieronder genoemde welstandscriteria zijn bruikbaar voor een dakkapel op een woning, die volgens het bestemmingsplan is toegestaan en waarvoor een vergunning moet worden aangevraagd. De welstandscommissie maakt bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte en de algemene welstandscriteria.

Welstandscriteria voor dakkapellen aan de voorkant

Een dakkapel aan de voorkant voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:

• •

  identiek aan een eerder voor de betreffende straat of het betreffende bouwblok goedgekeurde dakkapel (een zogenaamd ‘herhalingsplan’),

of

• •

  onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet,

• •

  bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok,

• •

  zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak, of van de hoekkepers (in geval van piramide- of schilddak)

• •

  hoogte:

  • a)

    bovendorpel niet meer dan 2.75 m gemeten vanaf de betreffende verdiepingsvloer,

  • b)

    voorvlak verticaal gemeten maximaal 1.75 m vanaf de voet van de dakkapel,

• •

  bij meerdere dakkapellen regelmatige rangschikking op een horizontale lijn met een minimale tussenruimte van 0.50 m,

• •

  plat afgedekt,

• •

  overstek niet meer dan 0.10 m*,

• •

  boeiboord niet meer dan 0.25 m*,

• •

  materiaal, kleur en detaillering afgestemd op het hoofdgebouw,

• •

  deze voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor dakkapellen in het gebiedsgerichte beoordelingskader.

Welstandscriteria dakkapellen aan de achterkant

• •

  identiek aan een eerder voor de betreffende straat of het betreffende bouwblok goedgekeurde dakkapel (een zogenaamd ‘herhalingsplan’),

of

• •

  onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet,

• •

  bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok,

• •

  zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak, of van de hoekkepers (in geval van piramide- of schilddak)

• •

  hoogte:

  • a)

    bovendorpel niet meer dan 2.75 m gemeten vanaf de betreffende verdiepingsvloer,

  • b)

    voorvlak verticaal gemeten maximaal 1.75 m vanaf de voet van de dakkapel,

• •

  bij meerdere dakkapellen regelmatige rangschikking op een horizontale lijn met een minimale tussenruimte van 0.50 m,

• •

  plat afgedekt,

• •

  overstek niet meer dan 0.10 m*,

• •

  boeiboord niet meer dan 0.25 m*,

• •

  materiaal, kleur en detaillering afgestemd op het hoofdgebouw,

* tenzij de architectuur van het pand een andere maatvoering vereist.

3.4. Kozijn- en gevelwijzigingen

Van een gevelwijziging is sprake bij het veranderen of verplaatsen van een kozijn, venster, raam, deur of gevelpaneel in de buitenmuur van een gebouw. Omdat de opbouw van de gevel een belangrijk onderdeel is van de architectonische vormgeving van het gebouw en de straatwand moeten ook de gevelwijzigingen zorgvuldig worden ontworpen. In principe mag de samenhang en de ritmiek in straatwanden niet worden verstoord door incidentele gevelwijzigingen.

De hieronder genoemde welstandscriteria zijn bruikbaar voor een gevelwijziging waarvoor een vergunning moet worden aangevraagd. De welstandscommissie maakt bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte en de algemene welstandscriteria.

Welstandscriteria

Een gevelwijziging voldoet in ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:

• •

  identiek aan een eerder voor de betreffende straat of het betreffende bouwblok goedgekeurde gevelwijziging (een zogenaamd ‘herhalingsplan’),

of

• •

  in voorgevel wijziging als zelfstandig element vormgeven, waarbij de maatvoering en detaillering zijn afgestemd op en harmoniëren met de oorspronkelijke gevel,

• •

  indien er (nog) samenhang en ritmiek aanwezig is in het straatbeeld mag dit door een incidentele gevelwijziging niet worden verstoord,

• •

  kleur- en materiaalgebruik afgestemd op de oorspronkelijke gevel,

• •

  deze voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor gevelwijzigingen in het gebiedsgerichte beoordelingskader.

3.5. Erfscheidingen

Een erfafscheiding is een bouwwerk, bedoeld om het erf af te bakenen van een buurerf of van de openbare weg. Een erfafscheiding tussen buren moet in de eerste plaats door beide kanten worden gewaardeerd. Indien aan deze voorwaarde wordt voldaan zal de gemeente zich terughoudend opstellen.

Erfafscheidingen aan de openbare weg zijn van grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente streeft ernaar een rommelige indruk door een te grote verscheidenheid aan erfafscheidingen te voorkomen. Vooral in nieuwbouwwijken is dit een belangrijk punt, omdat het groen hier de eerste jaren nog niet volgroeid is. Erfafscheidingen moeten passen bij het karakter van de omgeving. Het buitengebied vraagt bijvoorbeeld om andere erfafscheidingen dan de woongebieden. Erfafscheidingen moeten op een zorgvuldige en professionele manier worden geplaatst en moeten worden gemaakt van duurzame materialen. Een lange, gesloten, slecht onderhouden schutting wekt bij velen het gevoel op van verloedering en sociale onveiligheid. Begroeide hekwerken en beplantingen hebben een open en vriendelijke uitstraling, daarom gaat de eerste voorkeur altijd uit naar een erfafscheiding van haagplanten zoals liguster of haagbeuken of volledig te begroeien gazen hekwerken.

De hieronder genoemde welstandscriteria zijn bruikbaar voor een erfafscheiding waarvoor een vergunning moet worden aangevraagd. De welstandscommissie maakt bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte en de algemene welstandscriteria.

Welstandscriteria

• •

  identiek aan een eerder voor de betreffende straat of het betreffende bouwblok goedgekeurde erfafscheiding (een zogenaamd ‘herhalingsplan’),

of

• •

  niet hoger dan 1 m, of

• •

  niet hoger dan 2.00 m en gebouwd achter de voorgevel(rooilijn),

• •

  materiaal overeenkomstig een eventuele aangrenzende erfafscheiding, overeenkomstig het hoofdgebouw of uitgevoerd in metselwerk of hout of ander natuurlijk en niet snel verwerend materiaal,

• •

  geen toepassing van beton, kunststof, plaatstaal, rietmatten of houten vlechtschermen,

• •

  kleur afgestemd op het hoofdgebouw of uitgevoerd in donkere kleurtinten, geen opvallend kleurgebruik.

3.6. Reclames

Reclame is een publieke aanprijzing van een bedrijf, een product of een dienst. Reclames op borden, lichtreclames en spandoeken of vlaggen vormen een belangrijk en beeldbepalend element van de openbare ruimte. In gebieden met commerciële functies zijn reclames op zijn plaats en verhogen ze de visuele aantrekkingskracht van de omgeving, hoewel daar een kritische grens aan verbonden is. In andere gebieden zijn (bepaalde) reclame-uitingen ongewenst.

Voor het plaatsen van een op de grond staande reclamezuil is een omgevingsvergunning vereist. Voor de overige reclame-uitingen moet een vergunning worden aangevraagd in het kader van de gemeentelijke APV. Een welstandsbeoordeling maakt deel uit van deze vergunningprocedure

De welstandscommissie maakt bij de beoordeling tevens gebruik maakt van de gebiedsgerichte en de algemene welstandscriteria

Welstandscriteria

Een reclame-uiting aan de voorgevel, de zijgevel of de achtergevel voldoet ieder geval aan redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan:

• •

  Reclame-uiting is in ontwerp en aantal ondergeschikt aan vormgeving bouwwerk, waarbij de maximale breedte van een naamsaanduiding 50% van de gevel is en een logo een maximale afmeting van 1 x 1 meter heeft,

• •

  in voorgevel reclame-uiting als zelfstandig element vormgeven, waarbij de maatvoering en detailleringen zijn afgestemd op de architectuur en harmoniëren met de oorspronkelijke gevel,

• •

  geen reclame aangebracht op bouwlagen met een woonbestemming of op het dak,

• •

  geen daglichtreflecterende materialen,

• •

  geen reclame-uitingen die het uitzicht op de openbare ruimte ernstig belemmeren,

• •

  deze voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor reclame-uitingen in het gebiedsgerichte beoordelingskader.